Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Thị Trường Bất Động Sản Có Rào Cản Lớn Với Việc Gia Nhập Và Rút Lui

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (457.35 KB, 37 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>Thị trường bất động sản có rào cản lớn với việc gia nhập và rút lui</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b><small>Thị trường bất động sản có rào cản lớn đối với việc gia nhập và rúi lui</small></b>

<b><small>Biểu hiện của đặc điểmVấn đề đặt ra với các đối </small></b>

<b><small>tượng liên quan</small></b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Một số vấn đề lý thuyết

<small>-Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời gồm:</small>

<small>+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất+ Tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây </small>

<small>-Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời gồm:</small>

<small>+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất+ Tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

Một số vấn đề lý thuyết

<small>Thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định</small>

<small>Thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hố – tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định</small>

<small>Điều kiện ra đời của thị trường bất động sản:• Có hàng hố bất động sản</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b><small>Đặc điểm của thị trường bất động sản</small></b>

<small>L</small><sub>à thị trường khơng hồn hảo</sub>

<small>Giao dịch trên thị trường phải có tư vấn chuyên nghiệp</small>

<b><small>Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn</small></b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

• Để gia nhập thị trường cần đòi hỏi nhiều điều kiện như: vốn lớn, có tri thức, kinh nghiệm, thời gian,…

• Để rút lui khỏi thị trường cần phải lựa chọn thời gian, thời điểm phù hợp

ÞRào cản lớn

Thị trường bất động sản có rào cản lớn với việc gia nhập và rút lui

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Nguyên nhân có đặc điểm này

<small>• Do thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo</small>

<small>• Hàng hố bất động sản có giá trị lớn, có tính lâu bền và khó chuyển đổi cơng năng và tính chất• Người tham gia trên thị trường khơng đơng</small>

<small>• Việc mua bán khơng diễn ra nhanh chóng và đơn giản như các loại hàng hoá khác</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Các biểu hiện của đặc điểm

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Rào cản gia nhập ngành

<b>Rào cản về kỹ thuật</b>

- <sub>Bất động sản là một ngành có khả năng sinh </sub> lợi cao.

- <sub>Nhiều công ty muốn gia nhập gặp phải một </sub> số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường: diện tích, độ an tồn, qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu,…

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<small>Rào cản gia nhập ngành </small>

<small>-</small> <sub>Vốn là điều kiện cần thiết cho mọi hoạt động sản </sub> <small>xuất, kinh doanh</small>

<small>-</small> <sub>Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có vốn lớn. Các doanh </sub> <small>nghiệp với quy mơ nhỏ, tài chính eo hẹp khơng thể tham gia vào thị trường này. Nếu có tham gia thì khơng cạnh tranh được, dẫn đến phá sản.</small>

<small>-</small> <sub>Không phải tất cả các đối tượng đều có thể huy </sub> <small>động được vốn</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Rào cản gia nhập ngành

<small>+ Pháp luật là yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản</small>

<small>+ Pháp luật có thể thúc đẩy, hạn chế, xoá bỏ sự tồn tại của thị trường BĐS do tính chất hàng hố BĐS gắn liền với đất, được Nhà nước nắm quyền điều chỉnh</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Rào cản gia nhập ngành

<b>Rào cản về chính sách kinh tế vĩ mơ của nhà nước</b>

+ Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng,

=>Xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Rào cản gia nhập ngành

<b>Rào cản về chính sách kinh tế vĩ mơ của nhà nước</b>

<small>- Các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Rào cản gia nhập ngành

<b>Rào cản về thủ tục hành chính</b>

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một

chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác.

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Rào cản rút lui khỏi thị trường

- <sub>Do các đặc tính riêng biệt về sản phẩm của </sub> thị trường bất động sản: có vốn đầu tư dài hạn, sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định, vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Liên hệ thực tế Việt Nam

Rào cản gia nhập thị trường

<b><small>Rào cản kỹ thuật</small></b>

<i><b><small>doanh bất động sản (Theo điều 8 Luật KD Bất ĐS):</small></b></i>

<small>- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải + Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Vấn đề đặt ra đối với các đối tượng liên quan

<small>Hồn thiện hệ thống pháp luật, chính sách liên quan-> Cơng khai, minh bạch thủ tục hành chính</small>

<small>-> Giảm tính chồng chéo</small>

<small>Căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội từng thời kỳ để đưa ra những chính sách kinh tế vĩ mô đúng đắn</small>

<small>Căn cứ vào điều kiện từng vùng để đưa ra những quy hoạch, kế hoạch cụ thê</small>

<small>Tăng cường công tác thanh tra, xử lý sai phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

• Đối với nhà đầu tư

Trước khi tiến hành đầu tư cần lập dự án đầu tư một cách chi tiết

Có kế hoạch huy động vốn,sử dụng và quản lý

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

• Đối với nhà kinh doanh

Nghiên cứu kỹ cung và cầu thị trường cũng như khả năng tài chính sẵn có

Tuân thủ theo các quy định của pháp luật

Vấn đề đặt ra đối với các đối tượng liên quan

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

<b><small>Về hoạt động đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để </small></b>

<i><b><small>kinh doanh (Điều 18 Luật KD Bất ĐS )</small></b></i>

<small> - Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.</small>

<small>- Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp </small>

<small>+ Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án. </small>

Rào cản về kỹ thuật

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

<small>Theo điều 36 Luật xây dựng: Yêu cầu với dự án đầu tư xây dựng cơng trình</small>

<small>1. Dự án đầu tư xây dựng cơng trình phải bảo đảm các yêu cầu chủ yếu sau đây:</small>

<small>a) Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng;</small>

<small>b) Có phương án thiết kế và phương án cơng nghệ phù hợp;c) An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng cơng </small>

<small>trình, an tồn phịng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;d) Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. </small>

Rào cản về kỹ thuật

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<small>2. Ðối với những cơng trình xây dựng có quy mơ lớn, trước khi lập dự án, chủ đầu tư xây dựng cơng trình phải lập báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình để trình cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.</small>

<small>Nội dung chủ yếu của báo cáo đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm + Sự cần thiết đầu tư</small>

<small> + Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ; </small>

<b><small> hoạt động đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh </small></b>

<b><small>phải tuân theo các yêu cầu kĩ thuật tương đối phức tạp</small></b>

Rào cản về kỹ thuật

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

• Vốn cho thị trường BĐS là vấn đề luôn nan giải + Tăng trưởng tín dụng cho BĐS tính đến

tháng 7.2010 đạt tổng dư nợ cho vay của các NHTM vào khoảng 210.770 tỉ đồng (tương đương trên 10 tỉ USD), với tỉ lệ nợ xấu dưới 2%.

+ Chưa có kênh thu hút vốn chuyên biệt.

Rào cản về vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

• Năm 2004, luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua

• Hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn

=> Thị trường bất động sản thiếu hụt vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

• Phần lớn nguồn vốn để cho vay BĐS là từ huy động ngắn hạn, các NH chỉ được dùng 30% nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các mục đích dài hạn.

Rào cản về vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<b><small>• Đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp:</small></b>

<b><small>• Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá </small></b>

<b><small>BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết: ở Hà Nội với </small></b>

<small>mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 triệu đồng/năm và giá nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà.</small>

<small>• Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, cịn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn</small>

Rào cản về vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

Rào cản về pháp luật, chính sách

<b><small>Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng (Điều </small></b>

<small>22 Luật Kinh doanh BDS)</small>

<small>1. Nhà, cơng trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.</small>

<small>2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

Rào cản về pháp luật, chính sách

• Theo quy định của nghị định 71 và thông tư hướng dẫn thi hành, doanh nghi p không ệp không

được huy đ ng vốn bằng cách bán dự án hay ộng vốn bằng cách bán dự án hay m t phần dự án khi chưa hồn thi n cơ sở hạ ợng vốn bằng cách bán dự án hay ệp không tầng tối thiếu

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

<small>• Thực trạng pháp luật ở Việt Nam liên quan đến thị trường BDS bị đánh giá là: Không đồng bộ, thiếu,yếu, thiếu tính khả thi, chồng chéo:</small>

<small>• Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS </small>

<small>• Các chế tài cho thị trường BĐS còn thiếu, do nhiều cơ quan ban hành nên thiếu đồng bộ </small>

<small>• Chính sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tính dự báo được.</small>

Rào cản về pháp luật, chính sách

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

• Thị trường bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. • Ví dụ: Chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngồi hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn.

Rào cản về pháp luật, chính sách

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

• Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước khơng

theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời.

Rào cản về pháp luật, chính sách

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Rào cản về thủ tục hành chính

<small>• Tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư, giao đất còn nhiều rắc rối:</small>

<small>+ Để tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS, trước tiên </small>

<small>doanh nghiệp phải gia nhập thị trường thông qua khâu đăng ký kinh doanh.</small>

<small>+ Việc tiếp cận đất đai hoặc thực hiện các thủ tục đăng ký nhà đất đang là một trong những trở ngại cho các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS </small>

<small>+ Nhà nước đặt ra quá nhiều TTHC và doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê đất </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Rào cản về thủ tục hành chính

<small>• Hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống </small>

<small>+ Thủ tục thỏa thuận quy hoạch kiến trúc là một trong những mục gây ra nhiều bức xúc của doanh nghiệp</small>

<small>+ Nhà nước đặt ra quá nhiều TTHC và doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê đất</small>

<small>+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP xác định lại giá đất không hề đơn giản</small>

<small>+ Theo Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế quá trình thương lượng giá bồi thường cho người sử dụng đất bị kéo dài bởi những yêu cầu về giá bồi thường quá cao từ phía người dân </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Rào cản rút lui khỏi thị trường

<i><b>• Thị trường BĐS 2011: mặc dù tỉ lệ lợi nhuận </b></i>

rất cao nhưng nhiều đơn vị, cá nhân tham gia đều rơi vào cảnh khốn đốn, nhiều nhà đầu tư vay tiếp vốn không được, thậm chí đến hạn trả nợ, bán cắt lỗ cũng khơng xong

• Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

<small>• Nhiều dự án phải đổi chủ, ch m tiến đậm tiến đợợng vớn bằng cách bán dự án hay </small>

<small>• Nhiều doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì khơng có đủ vốn để triển khai tiếp </small>

<small>• Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu tư đều khơng cải thiện được tình hình. </small>