Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Đặc Điểm Của Thị Trường Bđs - Tính Cách Biệt Giữa Hàng Hóa Và Địa Điểm Giao Dịch

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (793.67 KB, 35 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

•Giải pháp để nâng cao hiệu quả giao dịch về mua bán BĐS với thị trường Việt Nam hiện nay

<b>TÍNH CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HÓA VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCH</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

1.GIẢI THÍCH ĐẶC ĐIỂM:

<small></small> Đối với hàng hố

thơng thường, địa

điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hố ở đó nhưng HH BĐS lại khác.

<small></small> Đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch

cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<i><small>BĐS CĨ VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH KHÔNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC</small></i>

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chun mơn hố hơn, số lượng HH ngày càng nhiều.

Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là khơng di dời được, do đó nơi bán sẽ khơng có sự hiện diện của hàng hoá.

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<i><small>GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”</small></i>

<small>TT BĐS là TT khơng hồn hảo thiếu thơng tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, </small>

<small>người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thơng thường, ở đó khơng bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo.Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<i><small>GIAO DỊCH BĐS THƯỜNG TIẾN HÀNH TRÊN CÁC CHỢ “ẢO”</small></i>

<small></small> Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch BĐS lớn, siêu thị địa ốc, cũng có thể là 1 địa điểm nhỏ hẹp với các vận dụng đơn sơ tối

thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng intenet, sàn giao dịch BĐS… đều tạo nên chợ giao dịch BĐS.

<small></small> Chợ ảo chỉ là 1 khâu của quá trình giao dịch, phải xem xét hàng hóa BĐS tận nơi mới quyết định

giao dịch

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

3.VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

<small></small> Quan hệ giao dịch không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch

<small></small> Giao dịch phải tiến hành qua các khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng kí pháp lý.

<small></small> Kiểm sốt thị trường BĐS phải thơng qua hệ thống đăng kí pháp lí bắt buộc

<small></small> Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thời gian ngắn, dó đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

GIAO DỊCH PHẢI TIẾN HÀNH QUA CÁC KHÂU:

<small></small> Đàm phán

<small></small> Kiểm tra thực địa

<small></small> Đăng kí pháp lý

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

ĐÀM PHÁN ( CUNG CẤP CHO NHAU THÔNG TIN VỀ BĐS GIAO DỊCH)

<small></small> Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu.

<small></small> Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:

<small></small> Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật

<small></small> Thông tin về môi trường xung quanh BĐS

<small></small> Thông tin về thị trường BĐS

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

THÔNG TIN VỀ KINH TẾ- XÃ HỘI- KỸ THUẬT GỒM CĨ:

<small></small> Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?

<small></small> Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (đất dự án, đất xen kẹt,nhà ở, chung cư hay biệt

<small></small> Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá cơng trình và các tài sản gắn liền với đất.

<small></small> Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thơng tin khơng thể thiếu trong q trình giao dịch BĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<small></small> Quy mô, diện tích, hình thể khơng gian và hướng BĐS.

<small></small> Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của BĐS.

<small></small> Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS.

<small></small> Tình trạng kỹ thuật của BĐS.

<small></small> Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS.

<small></small> Lịch sử phát triển của BĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

<small> THÔNG TIN VỀ MƠI TRƯỜNG XUNG QUANH BĐS</small>

<small></small> Thực trạng cơng trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

KIỂM TRA THỰC ĐỊA

mong có được quyền đăng ký mua căn hộ mà không tìm hiểu kĩ thơng tin xung quanh dự án. Thực trạng này càng khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

ĐĂNG KÍ PHÁP LÝ

<small></small> giao dịch BĐS phải qua đăng kí pháp lý

<small></small> khơng cho sang tên đổi chủ những trường hợp chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế.

<small></small> nếu khơng đăng kí sẽ có thể gặp phải rủi ro trong việc chứng minh sở hữu BĐS, tính pháp lí khơng cao. Rắc rối trong các quan hệ BĐS khác, giá

giảm…

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Mọi chủ thể tham gia giao dịch hàng hóa BĐS đều phải thực hiện thơng qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát

của nhà nước.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

KIỂM SOÁT THỊ TRƯỜNG BĐS

<small></small> Kiểm sốt thị trường BĐS phải thơng qua hệ thống đăng kí pháp lí bắt buộc.

<small></small> khơng thể kiểm sốt qua tem nhãn, xuất xứ chất lượng… như các hàng hóa khác

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS DỄ GẶP CÁC BIẾN CỐ CỦA THỰC TIỄN

<small></small> Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong 1 thời gian ngắn, dó đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của các chính sách pháp luật hay sự thay đổi của điều kiện môi trường…

<small></small> Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 khoảng thời điểm nhất định, thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao.

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

<small></small> Do đó để nâng cao tỉ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là phải tìm cách rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch, đồng thời sau 1 khoảng thời gian tiến hành giao dịch phải chú ý hợp đồng cụ thể trong các giai đoạn, kết thúc 1 giai đoạn đàm phán nên kí 1 hợp đồng tạm thời.

<small></small> Phải ấn định quan hệ giao dịch trong 1 thời điểm nhất định, không nên kéo quá dài thời gian giao dịch

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

4.LIÊN HỆ VIỆT NAM

<i><small>kiếm. Mà thông tin BĐS bây giờ nhiều thì nhiều thật, nhưng xem kĩ, cái gì cũng chỉ ở mức "rao vặt", hoặc qua trung tâm, qua "cò"</small></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

<small>giá bất động sản. Tuy nhiên, lượng giao dịch qua sàn chưa nhiều.</small>

<small>Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam cho biết, mới chỉ có khoảng 25% giao dịch bất động sản được </small>

<small>thực hiện qua sàn.Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động hoàn toàn ngược lại.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

NGUYÊN NHÂN:

<small></small> Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật.

<small></small> Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian để hưởng hoa hồng

<small></small> Các thơng tin được niêm yết trên sàn thì khơng bảo đảm sẽ chính xác hồn tồn.

<small></small> Đối tượng các sản phẩm giao dịch qua sàn hạn chế.

<small></small> Hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu,các hoạt động khác như thẩm định giá, tư vấn và quản lý BĐS, dịch vụ

pháp lý, đấu giá…thì chỉ có tính chất cầm chừng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

<small>không phải loại bất động sản nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất</small>

<small> tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua </small>

<small>qua sàn mất nhiều thời gian hơn qua “cò”, hơn nữa lại bị mất phí khoảng 1-2% giá trị bất động sản </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

CÒ NHÀ ĐẤT VẪN LÀ KÊNH THƠNG TIN HIỆU QUẢ

<small></small> Có thể thấy người mua hiện nay có được một giao dịch thành cơng, thường vẫn phải qua mơi giới mang tính cá nhân. Hiệu quả của "cò" vẫn là cao nhất, đóng góp tích cực vào các giao dịch trên thị trường

<small></small> Các "cò" nhà đất thường lại là những người nắm chắc nhiều thông tin này hơn các sàn giao

dịch.Người mua sẵn sàng trả theo giá thị trường, tức là mất 0,5% tổng giá trị của giao dịch cho

"cò". Đổi lại, người mua được giới thiệu những lô đất BĐS ưng ý

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

RỦI RO :

<small></small> Không ai dám cam kết khi tìm đến các "cị" mơi giới là khơng có rủi ro. Tuy họ có nhiều kinh

nghiệm thông tin và hoạt động mua bán nhà đất, nhưng lại cập nhật pháp lý chưa tốt.

<small></small> Nếu "cị" khơng thơng thạo về các thủ tục pháp lý thì có thể gây ra nhiều rủi ro về pháp luật.

<small></small> Hoặc "cị" có thể đưa ra giá cao hơn giá của người bán để hưởng chênh lệch hoặc phân tích thơng tin khơng đúng trên sổ đỏ, nếu không thông thạo về pháp luật để có thể phân tích, hoặc hướng dẫn chính xác người mua.

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

SÀN “ẢO” CỦA VIỆT NAM HOẠT ĐỘNG KÉM HIỆU QUẢ

<small></small> tình trạng "nhiễu" thông tin, thông tin ảo, chất lượng thông tin khơng cao

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có

nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra.

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

5.GIẢI PHÁP ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH VỀ MUA BÁN BĐS VỚI THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM HIỆN NAY

<small></small> cần có những cơng ty làm nhiệm vụ mơi giới một cách nghiêm túc, trọn gói, từ giới thiệu địa điểm, giá cả…

<small></small> về phía người tiêu dùng và nhà đầu tư

<small></small> về phía Nhà nước

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

VỀ PHÍA NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

<small></small> phải dựa vào kiến thức, kinh nghiệm của mình để biết trung tâm nào là uy tín để tiến hành giao

dịch BĐS

<small></small> tích lũy thật nhiều thơng tin cho chính bản thân mình để tránh được nhiều rủi ro có thể xảy ra.

<small></small> tìm đến luật sư tư vấn để tìm hiểu rõ hơn quyền lợi và trách nhiệm của mình

<small></small> cảnh giác với những trung tâm môi giới không được phép hành nghề và tung những thông tin ảo

<small></small> Rút rút ngắn thời gian GD và thời gian tiến hành các thủ tục pháp lý.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

<small>Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn</small>

<small>Xây dựng chỉ số chuẩn bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại</small>

<small>Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn</small>

<small>Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.</small>

<small></small> <b><small>Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS. </small></b>

<small>Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

<small></small> Hồn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật.

<small></small> Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau.

<small></small> Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn.

<small></small> Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch.

<small></small> Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật.

<small></small> Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau.

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

VỀ PHÍA NHÀ NƯỚC

<small></small> Hạn chế các giao dịch đầu cơ : cần sớm hoàn thành quy hoạch các khu đơ thị mới, tổ chức

thơng tin tới tồn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắt thông tin, nhà nước cần có các quy định mới về lượng sở hữu

BĐS được phép, về minh bạch thông tin giao dịch, luật chống đầu cơ…

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">