Báo Cáo Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài : Thực Trạng Định Giá Bđs Việt Nam Hiện Nay Và Ví Dụ Minh Họa.

BẤT ĐỘNG SẢN
 ĐỀ

TÀI: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS
VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ VÍ DỤ MINH
HỌA.


I.CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
 Bất

động sản là các tài sản không di
dời được, bao gồm:
 Đất

đai.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình đó.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các tài sản khác do pháp luật qui định.


I.CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN
 Định

giá là việc ước tính bằng tiền với
độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
 Định giá bất động sản là việc ước tính

bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà bất động sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nào đó.


II. THỰC TRẠNG
1. SỰ CẦN THIẾT PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH
GIÁ Ở NƯỚC TA HIỆN NAY.
-

Xuất phát từ yêu cầu đổi mới quản lý giá phù hợpvới nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế
quốc tế.

-

Thực tế trong thời gian qua hoạt động thẩm định giá đã và
đang trở thành yêu cầu bức thiết của nền kinh tế thị trường.

-

Xuất phát từ yêu cầu phải khắc phục những bất cập hiện tại để
phát triển hoạt động thẩm định giá.

-

Kinh nghiệm các quốc gia khu vực và thế giới cho thấy thẩm
định giá là 1 hoạt động cung ứng dịch vụ cho xã hội không thể
thiếu của nền kinh tế thị trường.

II. THỰC TRẠNG.
2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.


2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.
2.1. TÍCH CỰC.
-

-

-

Cho đến nay hoạt động thẩm định giá đã được
tăng cường cả về chất lượng đào tạo, số lượng
thẩm định viên, số lượng các tổ chức tham gia
TĐG.
Hoạt động TĐG của TĐV của các doanh nghiệp đã
tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp TĐG, hệ
thống tiêu chuẩn.
Thị trường về TĐG có tốc độ tăng rất nhanh về
nhu cầu tài sản TĐG. Các doanh nghiệp TĐG đã
mở rộng thị trường trong và ngoài nước, sự cạnh
tranh về TĐG là rất lớn.




Nhiều chương trình đào tạo về nghiệp vụ TĐG đã
được đưa vào giảng dạy tại các trường chuyên
nghiệp.


2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.
2.2. TIÊU CỰC.
a) Hạn chế về cơ sở pháp lý:
-

-

-

-

Việc thể chế hóa các qui định về TĐG cịn chậm thiếu
đồng bộ.
Văn bản qui phạm pháp luật về TĐG còn thiếu đồng
bộ, việc hướng dẫn các tiêu chuẩn TĐG chậm được
ban hành, việc qui định về cấp thẻ TĐV còn bó hẹp.
Chưa xây dựng được một kế hoạch tổng thể phát
triển nghành TĐG dài hạn.
Hệ thống văn bản qui phạm pháp luật qui định về TĐG
còn chưa nhất quán.


2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.

2.2. TIÊU CỰC.
b) Hạn chế trong công tác đào tạo bồi
dưỡng nghiệp vụ TĐG.
-

-

Xã hội chưa nhận thức được vai trị của nghề
TĐG sinh viên ít có xu hướng muốn vào học
chuyên nghành này do tỉ lệ sinh viên xin được
đúng việc làm sau tốt nghiệp thấp.
Lý thuyết chưa được áp dụng 1 cách triệt để
và hiệu quả vào trong thực tiễn.


2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.
2.2. TIÊU CỰC.
c) Hạn chế về cơ sở vật chất, thông tin
dữ liệu.
-

-

Cơ sở dữ liệu chung phục vụ TĐG BĐS, máy
móc thiết bị của doanh nghiệp hầu như cịn sơ
khai và rất thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu
của công tác thẩm định.
Thông tin giá cả, cung cầu thị trường BĐS sử
dụng trong hoạt động TĐG còn hạn chế về

nguồn thông tin, độ tin cậy chưa cao, ảnh
hưởng nhất định đến độ chính xác của mức giá
BĐS cần thẩm định.


2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS Ở VIỆT NAM.
2.2. TIÊU CỰC.
d) Đạo đức nghề nghiệp.
-

Hiện nay để tư lợi cá nhân cịn tồn tại 1
số lượng TĐV có đạo đức nghề nghiệp
chưa tốt, chưa đánh giá khách quan,
công bằng, tơn trọng sự thật, có thành
kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu
và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu
tố tác động khi thẩm định giá.


Ví dụ minh họa
-

Do khâu thẩm định kém cịn lỏng lẻo:

-

NH NN & PTNT – KCN Tân Thành( Bà Rịa Vũng Tàu) đã
cho cơng ty TNHH Dũng Hồng( đóng tại xã Tân Hòa, h.
Tân Thanh) vay 16 tỷ đồng, nhưng do hoạt động TĐG của

cán bộ tín dụng(TĐV) kém và thiếu trách nhiệm nên ngân
hàng đã cho vay trong khi tài sản thế chấp của công ty
trên thực tế chỉ có 1 mảnh đất 1800m²(800 triệu đồng) và
7 xe ơ tơ đơng lạnh chở đá cây. Điều đáng nói là chủ
quyền mảnh đất, tài sản của công ty dùng thế chấp
khơng có giấy tờ.

-

Tháng 11/2011 tài sản của Dũng Hồng thanh lí được 6 tỷ
cịn 10 tỷ đồng ngân hàng khơng tìm được nguồn thu nợ.


Ví dụ minh họa





Do đạo đức nghề nghiệp của cán bộ TĐV:
Chi nhánh NHPT & NT quận 1 TP. HCM đã kí hợp
đồng thế chấp tài sản của bên thứ 3 với 2 đối
tượng Nguyễn Văn Tĩnh, Nguyễn Thị Chí Sương
trú tại quận 2 TP.HCM( Hiện 2 đối tượng đã bị bắt
vì hành vi lừa đảo và chiếm đoạt tài sản) để cho
vay 6 tỷ đồng.
Tháng 8/2010 chi nhánh này kí thêm 1 hợp đồng
nữa cho Tình và Sương vay thêm 6 tỷ 650 triệu
đồng. Dù 2 lần kí hợp đồng thế chấp tài sản đảm
bảo để cho vay với số tiền 12,65 tỷ đồng nhưng

phía ngân hàng đã khơng thực hiện các thủ tục
đăng kí xóa thế chấp và đăng kí thế chấp tà sản
đảm bảo.


Ví dụ minh họa




Cả 5 thửa đất ở Đồng Nai mà 2 đối tượng Tình,
Sương đưa vào thế chấp dù có tổng diện tích lên
tới 102.200m² nhưng đều là đất nơng nghiệp chính
do khơng thực hiện đúng qui định nên chi nhánh
này khơng hề biết rằng trước đó Tình và Sương đã
thế chấp cho bà TTHY( p. Tân Bến, TP.Biên Hòa)
để vay 1 số tiền lớn.
Đã vậy khu đất này còn được cán bộ thẩm định
nâng giá trị thực tế từ 80.000đ/m² lên 188.000đ/m²
để giải quyết cho vay.


III. GIẢI PHÁP
 Tăng

cường công tác đào nghiệp vụ TĐG
để nâng cao trình độ, đào tạo đội ngũ TĐV
chuyên nghiệp.
 Hoàn thiện hệ thống văn bản qui phạm
pháp luật quy định về TĐG.

 Đầu tư trang thiết bị, hệ thống cơ sở dữ
liệu phục vụ cho công tác TĐG.
 Rèn luyện về đạo đức cho TĐV và đồng
thời có những chế tài hợp lí, nghiêm khắc
để xử lí những hành vi vi phạm.


Kết luận
Trong thực tế, công tác định giá bất động sản
đã có nhiều cải tiến, tiến bộ. Trong những
năm qua, nước ta đã chú trọng nhiều hơn
đối với hoạt động này.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều kẽ hở trong khâu
thẩm định dẫn đến những sự kiện gây
nhiều thiệt hại cho Ngân hàng nói riêng và
Nhà Nước nói chung.


Thanks For Your Listening