Bài giảng pháp luật kinh doanh bất Động sản ( combo full slides 3 bài )
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (353.16 KB, 83 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
BÀI GIẢNG
<b>PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">---NỘI DUNG
<b><small></small></b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">+ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng trên đất; + Tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Tài sản khác do pháp luật quy định.
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>1. Các khái niệm cơ bản:</b>
<b>1.2. Thị trường bất động sản:</b>
<b>1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản:</b>
- Theo nghĩa hẹp: TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản.
- Theo nghĩa rộng: TTBĐS là tổng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất động sản được
hình thành, tồn tại và hoạt động (như quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập, giao dịch đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; các quan hệ tài chính, định hướng sự phát triển của thị trường..v.v).
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">- Trước 18/12/1980 (ngày Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành)
- Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành).
- Từ 15/10/1993 đến nay.
Những hạn chế của TTBĐS Việt Nam: - Mang tính tự phát, chưa ổn định.
- TTBĐS phi chính quy hoạt động mạnh với nhiều bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường.
- Quản lý của Nhà nước đối với thị trường còn yếu kém.
- Đầu cơ khá phổ biến, làm biến dạng quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường.
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.1. Khái niệm:</b>
<b>- Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một số hoặc tất cả các công đoạn của </b>
quá trình đầu tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời.
<i><b>- Hoạt động kinh doanh bất động sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh </b></i>
<i>doanh dịch vụ bất động sản.</i>
<b>+</b><small> Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Nhằm </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.2. Nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động sản:</b>
- Chủ thể tham gia HĐKDBĐS bình đẳng
trước pháp luật, được tự do thỏa thuận trên cơ sở phù hợp pháp luật và quyền – lợi ích hợp pháp của nhau.
- Bất động sản đưa vào HĐKDBĐS phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- HĐKDBĐS phải công khai, minh bạch.
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều được phép hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng phải đáp ứng điều kiện bắt buộc sau:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; trừ trường hợp môi giới bất động sản, cá nhân vẫn được tiến hành.
- Phải có vốn pháp định (áp dụng cho kinh doanh BĐS);
<i><b>- Phải đăng ký kinh doanh BĐS;</b></i>
- Kinh doanh dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề.
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:
+ Biên bản góp vốn/Quyết định giao vốn/Bản đăng ký vốn; + Xác nhận của ngân hàng về số tiền ký quỹ đối với vốn góp bằng tiền (chỉ được giải tỏa sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh);
+ Chứng thư định giá còn hiệu lực của tổ chức định giá đối với vốn góp bằng tài sản.
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10"><i><b>* Đăng ký kinh doanh bất động sản:</b></i>
Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước đều có
quyền thành lập doanh nghiệp và đăng ký hoạt động kinh doanh trừ một số chủ thể không được thành lập, quản lý, góp vốn vào doanh nghiệp (điều 13 Luật
Doanh nghiệp).
</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">- Tổ chức, cá nhân trong nước:
+ Đầu tư tạo lập hoặc mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
+ Th nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải taọ đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho thuê đất đã có hạ tầng;
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;
+ Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: + Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho thuê đất đã có hạ tầng.
<i><b>* Kinh doanh dịch vụ bất động sản: các chủ thể trong, ngoài nước đều được kinh </b></i>
doanh các loại hình dịch vụ bất động sản.
</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
- Kinh doanh BĐS: quyền sử dụng đất; nhà, cơng trình xây dựng; bất động sản khác theo quy định pháp luật.
- Kinh doanh Dịch vụ BĐS: các dịch vụ.
</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i>2.4.1. Quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch kinh </i>
doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Khơng có tranh chấp;
- Cịn thời hạn sử dụng đất;
- Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
- Có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.
</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i>2.4.1. Quyền sử dụng đất</i>
* <i>Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: là loại đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của Luật đất đai:</i>
- Đất mà người sử dụng đất sử dụng dưới hình thức + giao có thu tiền sử dụng đất;
+ thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
+ thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm nhưng trên đất có tài sản gắn liền (cây lâu năm, hạ tầng, cơng trình trên đất…).
</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i>2.4.1. Quyền sử dụng đất</i>
*
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: áp dụng kể từ ngày 01/8/2009.- Các loại giấy chứng nhận hợp pháp trước 01/8/2009 vẫn có giá trị, khơng cần đổi sang giấy mới, nếu có nhu cầu sẽ được đổi sang giấy mới hoặc khi thực hiện giao dịch thì người nhận quyền sẽ được cấp giấy mới:
+ giấy đỏ; + giấy hồng.
- Giấy tờ hợp lệ: khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai.
<i>Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, đất có giấy tờ hợp lệ chỉ được đưa vào giao </i>
dịch trong 02 trường hợp:
- để thừa kế quyền sử dụng đất;
- người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ, giấy hồng) trước ngày 01/11/2007 mà vẫn chưa được cấp giấy.
</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i>2.4.1. Quyền sử dụng đất</i>
* Đất khơng có tranh chấp: nếu có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì mới được đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh.
* Còn thời hạn sử dụng đất:
- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hộ gia đình, cá nhân: giao - 20 năm; thuê – không quá 20 năm;
- Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất của hộ gia đình, cá nhân: giao - 50 năm; thuê – không quá 50 năm;
- Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 70 năm;
- Các trường hợp còn lại: xác định theo dự án đầu tư (theo nhu cầu của người sử dụng) nhưng Nhà nước cho phép sử dụng tối đa không quá 50 năm hoặc trường hợp đặc biệt là không quá 70 năm.
</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i><b>2.4.2. Nhà, cơng trình xây dựng: đưa vào giao dịch </b></i>
kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng (đối với nhà, cơng trình mới); hoặc theo thỏa thuận của các bên (đối với nhà, cơng trình đã qua sử dụng);
- Khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
- Khơng nằm trong khu vực cấm xây dựng;- Có hồ sơ theo quy định.
</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:</b>
<i><b>2.4.2. Nhà, cơng trình xây dựng :</b></i>
* Có hồ sơ theo quy định:
- Nhà, cơng trình xây dựng đã có sẵn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng và quyền sử dụng đất;
- Nhà, cơng trình đang xây dựng: + giấy phép xây dựng; hoặc
+ hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phệ duyệt;
- Nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng:
+ thiết kế bản vẽ thi cơng; + hồ sơ hồn cơng;
+ biên bản nghiệm thu bàn giao;
- Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai: + hồ sơ dự án;
+ thiết kế bản vẽ thi công;
+ tiến độ xây dựng đã được phê duyệt.
</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">+ giao đất, cho thuê đất;
+ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.
</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.1. Từ Nhà nước:</b>
* Đã được giải phóng mặt bằng. * Chưa được giải phóng mặt bằng:
- Nhà nước chỉ thu hồi đất để giao hoặc cho thuê đối với một số dự án phát triển kinh tế quan trọng được pháp luật quy định, như:
+ đầu tư xây dựng KCN, KCNC, KKT; + các dự án thuộc nhóm A;
+ các dự án ODA;
+ dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài nhưng không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT;
+ dự án khu dân cư (dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở); + trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp;
+ khu kinh doanh tập trung (khu thương mại - dịch vụ tổng hợp; khu vui chơi, giải trí ngồi trời; khu chăn ni tập trung..v.v)…
- Các dự án phát triển kinh tế còn lại khơng được quy định thì chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Nhà nước không được can thiệp.
</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS</b>
<b>2.5.2.</b>
<b> Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử </b>dụng đất (chuyển nhượng, để thừa kế, tặng, cho, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất). Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.
- Tổ chức kinh tế trong nước: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế do người Việt Nam định cư ở nước ngồi thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng (chỉ trong KCN, KCNC, KKT); nhận thừa kế và nhận tặng, cho quyền sử dụng đất (nều thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam); nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).
- Tổ chức kinh tế do tổ chức, cá nhân nước ngồi thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khơng được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân); thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).
</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS</b>
<b>2.5.2.</b>
<b> Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử </b>dụng đất. Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.
<i>Lưu ý: </i>
a. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập) được nhận chuyển nhượng một số dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước:
+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất (khu thương mại-dịch vụ tổng hợp; khu du lịch, không bao gồm khu du lịch sinh thái; khu vui chơi giải trí ngồi trời; khu chăn ni gia súc, gia cầm tập trung);
+ Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;
+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; + Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;
+ Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2. </b>
<b>Từ người có quyền sử dụng đất</b>:
<i> Lưu ý: </i>
b. Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:
<b><small>* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được cơ quan có thẩm quyền cho phép cứ trú từ </small></b>
<small>03 tháng trở lên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng:- có quốc tịch Việt Nam;</small>
<b><small>- có gốc Việt Nam:</small></b>
<small>+ về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;+ có cơng đóng góp đối với đất nước;</small>
<small>+ nhà văn hóa, khoa học, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam;</small>
<small>+ người có vợ hơặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước;</small>
<small>- có gốc Việt Nam nhưng khơng thuộc các đối tượng trên, được cơ quan có thẩm quyền của VN cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại VN từ 03 tháng trở lên được sở hữu 01 nhà ở riêng lẻ hoặc 01 căn hộ. </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2. Từ người có quyền sử dụng đất: </b>
<i>Lưu ý: </i>
b. Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:
<b>* Tổ chức, cá nhân nước ngoài: từ ngày 01/01/2009, được sở hữu nhà ở tại Việt </b>
Nam nếu thuộc đối tượng:
- Cá nhân nước ngoài: đang sinh sống tại VN, cư trú từ 01 năm trở lên, thuộc trường hợp:
+ đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp;
+ có cơng đóng góp được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương; hoặc đóng góp đặc biệt được TTCP quyết định;
+ đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; + kết hơn với công dân Việt Nam.
Sở hữu 01 căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại với thời hạn 50 năm.
</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.5. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2. Từ người có quyền sử dụng đất: </b>
<i>Lưu ý: </i>
b. Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:
<b>* Tổ chức, cá nhân nước ngoài: từ ngày 01/01/2009, được sở hữu nhà ở tại Việt </b>
Nam nếu thuộc đối tượng:
- Tổ chức nước ngoài đáp ứng điều kiện: + đang hoạt động đầu tư tại Việt Nam;
+ khơng có chức năng kinh doanh bất động sản;
+ có nhu cầu nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp.
Sở hữu 01 hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại cho những người đang làm việc trong doanh nghiệp với thời hạn theo thời hạn đầu tư, kể cả thời gian gia hạn.
</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.6. </b><i><b>Hình thức sử dụng đất:</b></i>
- Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; - Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
- Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tùy từng chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà hình thức sử dụng đất sẽ được xác định khác nhau quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng và chủ thể kinh doanh BĐS nói chung cũng khác nhau.
</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.6. </b><i><b><small>Hình thức sử dụng đất:</small></b></i>
<small>* Giao đất không thu tiền sử dụng đất không kinh doanh.* Lựa chọn hình thức sử dụng đất kinh doanh.</small>
<small>* Tổ chức kinh tế trong nước:</small>
<small>- Không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;</small>
<small>- Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán/bán và cho thuê giao đất có thu tiền sử dụng đất;- Các mục đích sử dụng đất khác (các dự án đầu tư vào mục đích khác) lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.</small>
<small>* Người Việt Nam định cư ở nước ngồi:</small>
<small>- Khơng được giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong KCN, KCNC, KKT);</small>
<small>- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần).</small>
<small>* Tổ chức, cá nhân nước ngồi:- Khơng được giao đất;</small>
<small>- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất phải thuê đất, nhưng được lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.</small>
<small>* Doanh nghiệp liên doanh do tổ chức trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất: kế thừa hình thức.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.7. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với </b>
quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất
<b>2.7.1. </b><i><b>Quyền đối với quyền sử dụng đất:</b></i>
- Quyền chung của người sử dụng đất;
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;- Quyền giao dịch quyền sử dụng đất.
</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</b>
<b>2.7. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài </b>
sản trên đất
<b>2.7.1. </b>
<i><b>Quyền đối với quyền sử dụng đất:</b></i>* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: để tiến hành quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, phải đáp ứng 02 nhóm điều kiện:
- Điều kiện chung:
+ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ đất không tranh chấp; + còn thời hạn sử dụng đất;
+ quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; + điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Điều kiện riêng:
+ hình thức sử dụng đất phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ trên đất phải có tài sản/cơng trình kiến trúc/kết cấu hạ tầng phù hợp.
</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b><small>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :</small></b>
<b><small>2.7. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất2.7.1. </small></b><i><b><small>Quyền đối với quyền sử dụng đất:</small></b></i>
<small>* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của từng chủ thể sau khi đáp ứng các điều kiện quy định.- Tổ chức kinh tế trong nước: sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất</small>
<small>+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;+ tặng, cho quyền sử dụng đất;</small>
<small>+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;+ cho thuê quyền sử dụng đất;</small>
<small>+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.</small>
<small>- Tổ chức, cá nhân nước ngoài: sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;</small>
<small>+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;+ cho thuê quyền sử dụng đất;</small>
<small>+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:</small>
<small>+ sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất: như tổ chức kinh tế trong nước;</small>
<small>+ sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: như tổ chức, cá nhân nước ngoài.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.7. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS:</b>
<i><b>2.7.2. Quyền đối với tài sản trên đất:</b></i>
Các chủ thể kinh doanh bất động sản đều có các quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất, cụ thể:
- Bán, cho thuê tài sản trên đất; - Góp vốn bằng tài sản trên đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản trên đất.
* Lưu ý: quyền đối với nhà ở của Người VN định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:
- Người VN định cư ở nước ngồi: có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở, thế chấp nhà ở; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài:
+ Bán, tặng cho nhà ở sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp gcn; + Để thừa kế, thế chấp nhà ở;
+ Ủy quyền quản lý nhà ở.
</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8. Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:</b>
- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; - Nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước:
- Nghĩa vụ cơng khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.- Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.
</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8. <small>Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:</small></b>
<b>*</b>
<small> Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.</small><small>Thông tin về BĐS được chủ thể kinh doanh BĐS công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng với nội dung cụ thể gồm:</small>
<small>- Loại BĐS: nhà (riêng lẻ, chung cư, nhà vườn, biệt thự, nhà liền kề), văn phòng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị, nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi, quyền sử dụng đất (nông nghiệp hay phi nông nghiệp)..v.v;</small>
<small>- Vị trí BĐS: địa chỉ cụ thể hoặc tên dự án, ký hiệu từng lô đất, ký hiệu từng căn hộ;- Thơng tin quy hoạch có liên quan BĐS;</small>
<small>- Quy mơ, diện tích của BĐS: diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng..v.v.;</small>
<small>- Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng và chất lượng BĐS: kết cấu cơng trình, móng, khung, tường, sàn, mái, năm xây dựng, cấp, hạng cơng trình;</small>
<small>- Thực trạng các cơng trình hạ tầng, các dịch vụ kỹ thuật, xã hội có liên quan BĐS;</small>
<small>- Tình trạng pháp lý của BĐS: hồ sơ, giấy tờ về quêền sở hữu, sử dụng và giấy tờ liên quan;- Các hạn chế về quyền: quyền của người thứ ba, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ..v.v.;</small>
<small>- Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;- Các thông tin khác.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35"><b>MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS</b>
<b>2. Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8. </b>
<b>Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:</b><b>*</b>
Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch.
- Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. - Thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải:
+ tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương; + tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và + trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản.
- Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
- Hết thời hạn công khai, chủ đầu tư được tổ chức giao dịch đối với BĐS đã cơng khai theo hình thức bốc thăm hoặc đấu giá.
</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">
