Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (419.7 KB, 71 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
BÀI GIẢNG ĐẦU TƯ
VÀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">NỘI DUNG
• Phần 1 : ĐỊNH NGHĨA ĐẦU TƯ
•Phần 2 : Quy trình đầu tư BĐS
Đi Tìm Dự Án
Quy Trình đầu tư
<small>2</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">Phần 1 : ĐỊNH NGHĨA ĐẦU TƯ Đầu tư được định nghĩa là sự hy sinh nguồn
lực hiện tại để đổi lấy lợi ích do nguồn lực mang lại trong tương lai.
Nhà đầu tư được hưởng lợi ích từ khoảng tiền bỏ ra nhưng cũng có thể chịu mất mát khi thua lỗ, kể cả đối với đầu tư vốn
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">Quá trình đầu tư
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">Tình huống 1
Ơng B là tỷ phú đi tìm cơ hội đầu tư vào sản phẩm BĐS loại 2 (Dự án).
Hãy xác định nguồn lực A và Nguồn lực BHãy phân tích q trình đầu tư của ơng B
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">Tình huống 2
Ơng A là nhà đầu tư tài chính, có nguồn vốn là 100 triệu, đang tìm mua BĐS, để đầu
Hãy phân tích nguồn lực A và B. Phân tích q trình đầu tư của B.
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">Tình huống 3
Ơng C là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp đang tìm kiếm cơ hội đầu tư. Hãy phân tích q trình đầu tư của ông C.
</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">Đầu cơ và đầu tư.
Để phân biệt đầu cơ và đầu tư :
•Phụ thuộc nhiều vào quan điểm VHXH.
•Phụ thuộc nhiều vào hành vi và nhận thức.
•Phụ thuộc nhiều vào các ảnh hưởng của rủi ro trong ngắn hạn và dài hạn.
</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">Ví dụ 1 : Nhà Đầu tư BĐS A nhận thấy SP Dự Án A có thể tăng giá trong thời gian ngắn. Ông ta
quyết định mua hết dự án này, rồi dùng các biện pháp Marketing để tạo khan hiếm, trong thời
gian 2 tháng. Ông ta đã bán ra với giá cao gấp đơi. Ơng A là nhà đầu tư hay đầu cơ BĐS.
Ví dụ 2 : Ơng B cố tình tung tin là dự án BĐS C đang có khuynh hướng tăng giá do có sự thay đổi thơng tin về quy hoạch. Sau đó mua hết
tồn bộ nền của dự án này, bán lại lời gấp đơi. Hãy phân tích tình huống này.
</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">Sự ảnh hưởng của đầu cơ
•
Ảnh hưởng đến thị trường : gây ảnh hưởng đến sự phát triển dài hạn của thị trường. Che dấu thông tin, kích giá ảo.•
Ảnh hưởng đến xã hội : gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của xã hội. Chuyển rủi ro </div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">Phần 2 : Quy trình đầu tư BĐS Quy trình đầu tư BĐS gồm 7 bước như sau:
– Lựa chọn mục tiêu đầu tư. – Xác định cơ may đầu tư. – Đánh giá cơ may đầu tư. – Quyết định đầu tư.
– Q trình chịu địn – Đổi lấy lợi ích
– Đánh giá QT ĐT
</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu đầu tư.
</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">Ví dụ
Ví dụ 1 : Trong giai đoạn giá tăng liên tục, các nhà đầu tư thứ cấp mua nền tại các tỉnh lân cận sẽ phân tích như thế nào đối với mục tiêu đầu tư của họ.
Ví dụ 2 : các chủ đầu tư dự án BĐS phân tích mục tiêu của mình ra sao?
</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">Xác định cơ May đầu tư.
</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">ĐÁNH GIÁ QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ
•LỜI HAY LỖ
•KINH NGHIỆM
•SỨC KHỎE
•THƯƠNG HIỆU
</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">Chuyên đề đầu tư BĐS(Phần 2)
</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">Đi Tìm Dự Án
Những yếu tố Thuận lợi.Đánh giá như thế nào?
</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">1.Hướng của sản phẩm
•
Hướng tây, Tây bắc•
Hướng Bắc, Tây Nam•
Hướng Đơng, Đơng bắc•
Hướng Đơng Nam</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">3. Cảnh Quang
•
Đối diện cơng viên•
Cách cơng trình cơng cộng bán kính dưới 15m•
Đối diện sơng•
Đối diện cơng viên và sơng•
Đối diện cơng viên và TTTmại 4. Mặt tiền của sản phẩm•
Khơng có cột điện, khơng có cây trồng che mặt tiền, khơng có hố ga.•
Lề dưới 3m•
Lề rộng trên 3m•
Có cây xanh khơng cản lối đi•
Hệ thống bó vĩa đẹp. </div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">5. Khoảng cách so với trung tâm T.Phố
6. Khoảng cách so với các yếu tố thuận lợi
•
Cách ngã ba dưới 3 căn•
Cách ngã tư dưới 3 căn•
Ngay ngã ba•
Ngay ngã tư•
Ngã ba, tư bờ sơng </div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">7. Vị trí trên các con đường
•
Vị trí trong•
Góc 2 đường nhỏ (12-14m)•
Góc 1 đường trung bình(trên 14 -20m) và đường nhỏ•
Góc 1 đường lớn (trên 20m)và đường nhỏ hay Trung bình.•
Góc 2 đường lớn8. Khoảng cách so với dự án khác và đấu nối
•
Gần khu dân cư•
Ngay ranh quy hoạch•
Gần khu đơ thị mới•
Gần đường đấu nối</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">9. Điều kiện Pháp Lý
•
Chưa chắc chắn•
Có quyết định giao đất tạm•
Đã có quyết định giao đất•
Đã có quy hoạch phân lơ•
Đã duyệt 1/500 10. Tiến độ dự án•
Chưa san lấp•
Đang san lấp•
Đang làm hạ tầng•
Đã giao nền•
Bắt đầu xây dựng </div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">11. Quy mô dự án
12. Tốc độ tăng giá, lãi
•
12 tháng sẽ tăng giá•
trên 6 – 12 tháng sẽ tăng giá•
trên 4 – 6 tháng sẽ tăng gía•
trên 1 – 4 tháng sẽ tăng giá•
sẽ tăng giá trong 1 tháng </div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">13.Tốc độ bán của tồn dự án và nền
14. Tính độc đáo của sản phẩm
•
Hạ tầng hiện đại áp dụng cơng nghệ mới.•
Kề cận khu cơng nghệ cao, khu chế xuất, khu cơng nghiệp …•
Kề cận Làng Đại Học, bệnh viện, siêu thị trọng điểm•
Kề cận khu đơ thị trọng điểm•
Ngay Trung tâm Đơ Thị </div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">Đi tìm dự án
Những yếu tố bất lợi.Giải quyết ra sao ?
</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">1.
Bất lợi về mặt cảnh quang•
Cột diện giữa mặt tiền,có miệng cống ngang.•
Gần lưới điện quốc gia•
Có nghĩa trang•
Khu tệ nạn xã hội•
Đối diện là chùa ,miếu , nhà tang lễ, trại hòm.. 2. Bất lợi về mơi trường•
Bãi rác•
Khu ô nhiễm•
Chất thải công nghiệp•
Rạch hôi thối•
Gần Lò thiêu </div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">3. Bất lợi về mặt xã hội
•
Trường giáo dục nhân phẩm•
Trung tâm cai nghiện•
Nhà tang lễ•
Đồn cơng an•
Nhà Tù4. Bất lợi về dân cư
•
Có tệ nạn xã hội•
Khu nổi tiếng về xã hội đen•
Khu vực thường xảy ra trộm cắp•
Có ổ chứa, hút sách•
Khu vực ổ chứa nổi tiếng </div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">5. Quy hoạch
•
Dự án treo, chân cầu•
Triều cường•
Khơng có điện•
Khơng có nước•
Tất ca 6. Âm thanh•
Nhà máy cơng nghiệp•
Qn nhậu lề đường•
Khu vực có nhiều qn Karaoke•
Sịng bài lộ thiên•
Khu xưởng cơ khí độc hại </div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">Phần 2 : Quy Trình đầu tư. Giải quyết 3 vấn đề cơ bản :
Nguồn vốn.
Nhiệm vụ quy hoạch và pháp lý.Phương án kinh doanh.
</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">Quy trình thực hiện dự án nhóm A.
<small>Bước 1 :THỎA THUẬN QUY HOẠCH SƠ BỘ</small><small>Nộp hồ sơ và các pháp lý đính kèm tại Phịng tiếp nhận hồ sơ của Quận hoặc huyện.Ngòai hồ sơ đơn vị tư vấn thiết kế giao phải còn các pháp lý sau:- Pháp lý Công ty: Giấy </small>
<small>phép đăng ký kinh doanh, quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.- Pháp lý khu đất- </small>
<small>Bước 3 :TRÌNH TỔ LIÊN NGÀNH XIN CẤP ĐẤTHồ sơ nộp tổ liên ngành xin cấp đất:</small>
<small>Bước 4 :UBND THÀNH PHỐ hoặc tỉnh RA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">Quy trình lập thủ tục nhóm B&C
<small>Bước 1 :THỎA THUẬN ĐỀN BÙ Cơng bố quy họach</small>
• <small>Phối hợp phường thông báo kế họach sử dụng đất, quy họach thực hiện</small>
• <small>Giá dự kiến thỏa thuận đền bù</small>
<small>Bước 2 : THỎA THUẬN QUY HỌACH SƠ BỘ </small>
<small>Ngòai hồ sơ đơn vị tư vấn thiết kế giao phải còn các pháp lý sau:</small>
- <small>Pháp lý Công ty: Giấy phép đăng ký kinh doanh, quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.</small>
- <small>Pháp lý khu đất</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">Bước 4 : TRÌNH TỔ LIÊN NGÀNH XIN CẤP ĐẤT Hồ sơ nộp tổ liên ngành xin cấp đất:
-
Đơn xin giao đất (mẫu)-
Dự án đầu tư-
Giấy xác nhận đã đền bù (Phường hoặc Ban đền bù Quận) </div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">Hồ sơ cưỡng chế
<small>Căn cứ kế họach cưỡng chế lên kế họach phân cơng nhiệm vụ các phịng, các đội xây dựng thực hiện trong ngày cưỡng chế</small>
<small>Hồ sơ đính kèm</small>
<small>1/ Quyết định thu hồi, giao đất chính thức</small>
<small>2/ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường3/ Quyết định chi trả của UBND Quận</small>
<small>4/ Biên bản bàn giao mặt bằng theo quyết định chi trả của UBND Quận5/ Quyết định cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao mặt bằng của UBND </small>
<small>6/ Các thủ tục, pháp lý để chi trả bồi thường theo luật định</small>
<small>7/ Xác nhận đã chuyển tiền bồi thường của các hộ dân vào NH theo </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">Hồ sơ khấu trừ thuế
<small>Nộp hồ sơ xin khấu trừ đền bù và tờ khai nộp tiền sử dụng đất tại Cục thuế Tp nơi khu đất quy hoạch:</small>
<b><small>Hồ sơ nộp xin khấu trừ:</small></b>
<small>-Văn bản xin khấu trừ</small>
<small>-Tờ khai nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ- Danh sách đền bù</small>
<small>-Xác nhận của phườngvề diện tích và giá đền bù.</small>
<small>-Bản vẽ hiện trạng, vị trí</small>
<small>-Quyết định giao đất</small>
<small>-Văn bản duyệt quy họach</small>
<small>-Hồ sơ đền bù theo danh sách xin khấu trừ</small>
<small>-Hồ sơ pháp lý Công ty: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 41</span><div class="page_container" data-page="41">4.Thỏa thuận quy hoạch 1/500 (thỏa
thuận quy hoạch kiến trúc và thỏa thuận thiết kế cơ sở nếu là chung cư).
</div><span class="text_page_counter">Trang 42</span><div class="page_container" data-page="42">Triển Khai kinh doanh Quy tắc :
•Thơng tin – thơng tin – thơng tin.
•Thơng tin khan hiếm
•Thơng tin khách hàng
•Thơng tin chăm sóc
•Hành động thực tế.
</div><span class="text_page_counter">Trang 44</span><div class="page_container" data-page="44">1.
Quá chú trọng đến việc bán được hàng thay vì phát triển đội ngũ2.
Làm nhân viên bán hàng chú trọng đến số lượng hơn là chất lượng các cuộc gặp gỡ.3.
Tốn quá nhiều thời gian làm việc ở văn phịng thay vì ra ngoài giao tiếp gặp gỡ khách hàng, nhân viên bán hàng4.
Cho ràng nhân viên đã được đào tạo nên đã biết cách bán hàng như thế nào rồi.5.
Khơng có tiếng nói chung trong việc xác định các cơ hội bán hàng</div><span class="text_page_counter">Trang 45</span><div class="page_container" data-page="45">Quy trình triển khai bán hàng
<b>Giới thiệu dự án khi tiếp xúc khách hàng</b>
<small>•Giới thiệu quy hoạch tổng thể các dự án của Cơng ty đang kinh doanh.</small>
<small>•Giới thiệu chi tiết sản phẩm mà khách hàng quan tâm.</small>
<small>•Dẫn khách đi tham quan dự án và nhà mẫu (nếu có)</small>
<small>•Giới thiệu về giá và thời hạn thanh toán, các điều kiện trước khi nhận nhà hoặc đất và các chi phí khác khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (nếu có).</small>
<small>•Giới thiệu về thời gian khởi cơng, thời gian giao đất (hoặc nhà).</small>
<small>•Các bước tiến hành thủ tục làm giấy CNSHN và QSDĐ (nếu có).</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 46</span><div class="page_container" data-page="46"><b>khách hàng chuẩn bị quyết định đặt cọc </b>
• <small>NVKD phải giới thiệu các điều kiện trên phiếu đặt cọc, lịch thanh toán, thời gian ký hợp đồng, …</small>
• <small>Phải nói rõ cho khách hàng hiểu đã đặt cọc rồi nếu thay đổi ý định khơng mua nữa thì sẽ mất cọc.</small>
<b>Hồn tất thủ tục bán hàng</b>
• <small>Hồn tất thủ tục bán hàng khi khách hàng đã ký hợp đồng và chuyển hợp đồng đến các bộ phận liên quan.</small>
• <small>Tổ chăm sóc khách, Phịng DVKH sẽ tiến hành tiếp </small>
<small>nhận và chăm sóc khách hàng theo những điều khoản trong hợp đồng và chính sách của Cơng ty đã ban </small>
• <small>Tổ cơng nợ Phịng DVKH lập sổ theo dõi q trình thực hiện hợp đồng như: thanh toán, thời điểm bàn giao, thanh lý hợp đồng khi hết hạn, hoặc trước thời hạn, …</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 47</span><div class="page_container" data-page="47"><b>II. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ </b>
<b>KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN</b>
<b><small>Điều 41. Nội dung Giấy chứng nhận đầu tư</small></b>
<small>•1. Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp dụng thống nhất trên phạm vi tồn quốc.</small>
<small>•2. Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;</small>
<small>b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;</small>
<small>d) Tổng vốn đầu tư;</small>
<small>đ) Thời hạn thực hiện dự án; </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 48</span><div class="page_container" data-page="48">•<b>Hồ sơ dự án bao gồm:</b>
- Bản đề nghị cấp GCNĐT
- Bản sao Quyết định thành lập hoặc
GCNĐKKD đối với NĐT là tổ chức; bản sao hộ chiếu đối với NĐT là cá nhân
- Báo cáo năng lực tài chính
- Giải trình khả năng đáp ứng điều kiện đầu tư.
</div><span class="text_page_counter">Trang 49</span><div class="page_container" data-page="49">•<b>Trình tự thẩm tra</b>
- Nộp Hồ sơ đến Sở KH&ĐT/BQL khu công nghiệp
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của Hồ sơ và gửi lấy ý kiến thẩm tra của các bộ, ngành liên quan đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng hoặc gửi lấy ý kiến các sở, ngành hoặc Bộ (trong
trường hợp cần thiết) đối với dự án khác.
</div><span class="text_page_counter">Trang 50</span><div class="page_container" data-page="50">•<b>Nội dung thẩm tra bao gồm:</b>
- Sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác
- Nhu cầu sử dụng đất
- Tiến độ thực hiện dự án- Giải pháp về môi trường.
</div><span class="text_page_counter">Trang 51</span><div class="page_container" data-page="51">Từ giải trình thủ tục thẩm tra dự án đầu tư
trên đây có thể thấy sự cải tiến đáng kể thủ tục hành chính của Nhà nước Việt Nam,
nhiều thủ tục rườm rà, không cần thiết
trước đây đã được bãi bỏ, quyền quyết định đầu tư chủ yếu thuộc về NĐT
</div><span class="text_page_counter">Trang 54</span><div class="page_container" data-page="54">Thơng tin bất động sản
<small>•Thơng tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản.</small>
<small>Thơng tin về loại bất động sản: </small>
<small>•Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..; </small>
<small>•Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..;</small>
<small>•Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;</small>
<small>•Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có). </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 55</span><div class="page_container" data-page="55">•
Thơng tin về vị trí bất động sản:Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số
phịng, tầng, dãy (lơ) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thơn, xã, huyện, tỉnh;
Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng
</div><span class="text_page_counter">Trang 56</span><div class="page_container" data-page="56">•
Thơng tin về quy mơ, diện tích của bất động sản: Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khnviên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số
Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, cơng suất (nếu có);
Đối với hạ tầng khu cơng nghiệp phải nêu rõ: quy
mơ diện tích tồn bộ khu cơng nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất cơng cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ơ đất..;
Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có).
</div><span class="text_page_counter">Trang 57</span><div class="page_container" data-page="57">Thông tin về đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:
•Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cơng trình, móng, khung, tường, sàn, mái;
thiết kế ban đầu;
•Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng cơng trình;
•ảnh chụp tồn cảnh cơng trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).
</div><span class="text_page_counter">Trang 58</span><div class="page_container" data-page="58">Thơng tin về quyền và lợi ích của người thứ ba
có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử
dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ...(nếu có).
</div><span class="text_page_counter">Trang 59</span><div class="page_container" data-page="59">KẾT LUẬN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN BAO GỒM 5 PHÂN TÍCH.
1.
Phân tích tài chính (nguồn lực A và B)2.
Đánh giá sản phẩm (14 yếu tố thuận lợi và 6 bất lợi), mơi trường xung quanh, liên kết vùng3.
Phân tích mối quan hệ giữa rủi ro và lợi ích thu hồi hiện tại.4.
Xác định ảnh hưởng khơng hồn hảo (Pháp lý, chính sách, quy hoạch)5.
Phân tích rủi ro tương lai.</div><span class="text_page_counter">Trang 60</span><div class="page_container" data-page="60">Quá trình suy nghĩ của nhà đầu tư BĐS gồm 7 bước .
– Lựa chọn mục tiêu đầu tư. – Xác định cơ may đầu tư. – Đánh giá cơ may đầu tư. – Quyết định đầu tư.
– Q trình chịu địn – Đổi lấy lợi ích
– Đánh giá QT ĐT
</div><span class="text_page_counter">Trang 61</span><div class="page_container" data-page="61"><b><small>NGƯỜI MUANGƯỜI BÁN</small></b> <small>khơng hồn hảoLiên hệ chặt chẽ </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 62</span><div class="page_container" data-page="62"><small>Tổng cung co giãn kem</small>
<small>Giao dịch dài, chi phí giao dịch caoThanh khoản thấp</small>
<small>Cơ quan nhà nước</small>
<small>Biết trước quy hoạchBiết trước hiện trạng</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 63</span><div class="page_container" data-page="63"><b><small>NGƯỜI MUANGƯỜI BÁN</small></b>
<small>Loại 1: Đất nhà có giấy tờLoại 2: Đất dự ánLoại 3: Chung cư cao tầng</small>
<small>Loại 4:TT thương mạiLoại 5:Khu chế xuất - KCNLoại 6:Cơng trình xây dựng</small>
<small>Loại 7:c u, đ ngầu thanh toánường</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 65</span><div class="page_container" data-page="65"><b><small>NGƯỜI MUANGƯỜI BÁN</small></b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 66</span><div class="page_container" data-page="66">
