luận án tiến sĩ nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía đông thành phố hà nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (913.48 KB, 15 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯ </b>

<b>PHẠM SỸ LIÊM </b>

<b>NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI </b>

<b>LUẬN ÁN TIẾN SĨ </b>

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯

Phạm Sỹ Liêm

<b>NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐƠNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI </b>

<b>Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Tuấn TS. Thái Thị Quỳnh Như </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>LỜI CAM ĐOAN </b>

Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

<i>Hà Nội, ngày tháng năm 2019 </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<b>LỜI CẢM ƠN </b>

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Trần Văn Tuấn và TS. Thái Thị Quỳnh Như đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận án.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc quận Long Biên và huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án./.

<i>Hà Nội, ngày tháng năm 2019 </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ... 1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ... 3

1.3. Phạm vi nghiên cứu ... 4

1.4. Những đóng góp mới của đề tài ... 4

1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ... 4

2.1. Cơ sở lý luận về giá trị đất đai ... 5

2.1.1. Các khái niệm về giá trị đất đai ... 5

2.1.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai ... 7

2.1.3. Phân loại giá trị đất đai ... 10

2.1.4. Phân loại giá đất ... 11

2.2. Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai ... 12

2.2.1. Lý thuyết về vùng giá trị đất đai ... 12

2.2.2. Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai ... 14

2.2.3. Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất ... 17

2.3. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước ... 19

2.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai... 19

2.3.2. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng ... 20

2.3.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt ... 21

2.3.4. Các nhân tố sử dụng trong các mơ hình xác định giá trị đất đai ... 24

2.3.5. Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai ... 27

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

2.4. Định hướng nghiên cứu của đề tài ... 42

2.4.1. Nhận xét chung ... 42

2.4.2. Hướng nghiên cứu đề xuất ... 44

<b>Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ... 47 </b>

3.1. Nội dung nghiên cứu ... 47

3.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ... 47

3.1.2. Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ... 47

3.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ... 47

3.1.4. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng ... 47

3.1.5. Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu ... 47

3.2. Phương pháp nghiên cứu ... 48

3.2.1. Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ... 48

3.2.2. Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ... 48

3.2.3. Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu ... 52

3.2.4. Khung logic nghiên cứu ... 63

4.1. Khái quát về điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu ... 65

4.1.1. Điều kiện tự nhiên ... 65

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ... 68

4.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ... 70

4.1.4. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng ... 72

4.1.5. Phân tích tiềm năng đất đai khu vực nghiên cứu ... 75

4.2. Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ... 76

4.2.1. Giá đất do Nhà nước quy định ... 76

4.2.2. Giá thị trường ... 81

4.2.3. Sự chênh lệch giữa các loại giá ... 88

4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ... 89

4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ... 90

4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ... 96

4.4. Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng ... 101

4.4.1. Phân vùng giá trị đất ở ... 101

4.4.2. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp ... 110

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

4.4.3. Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu ... 118

4.4.4. Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai ... 121

4.5. Xác định một số mơ hình giá đất tại khu vực nghiên cứu... 123

4.5.1. Mơ hình giá đất ở tại đơ thị phường Bồ Đề, quận Long Biên ... 124

4.5.2. Mơ hình giá đất ở tại đơ thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm ... 130

4.5.3. Mơ hình giá đất ở tại nơng thơn và đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm ... 137

4.5.4. Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mơ hình giá đất ... 145

5.1. Kết luận ... 148

5.2. Kiến nghị ... 150

Danh mục cơng trình cơng bố có liên quan đến luận án ... 151

Tài liệu tham khảo ... 152

Phụ lục ... 164

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân

TTTM Trung tâm thương mại

VNĐ Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam

UBND Ủy ban nhân dân

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

vii

<b>DANH MỤC BẢNG </b>

3.1. Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng

đến giá trị đất ở và đất nông nghiệp ... 50

3.2. Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường ... 51

3.3. Giải thích ý nghĩa giá trị của thang đo trong AHP ... 54

3.4. Chỉ số ngẫu nhiên RI ... 54

4.1. Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm ... 68

4.2. Khung giá đất ở tại đô thị ... 76

4.3. Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu ... 77

4.4. Bảng tỉ lệ các nhóm đường phân loại theo bảng giá của địa phương ... 78

4.5. Giá đất đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu ... 79

4.6. Bảng giá đất khu dân cư nông thôn tại khu vực nghiên cứu ... 80

4.7. Giá đất ở theo tuyến đường tại vị trí 1 ... 81

4.8. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm I ... 82

4.9. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm II ... 83

4.10. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm III ... 84

4.11. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm IV ... 85

4.12. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm V... 86

4.13. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VI ... 87

4.14. Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VII ... 88

4.15. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở ... 92

4.16. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất ở ... 93

4.17. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất ở ... 94

4.18. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu ... 95

4.19. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ... 96

4.20. Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất nơng nghiệp ... 99

4.21. Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất nông nghiệp ... 99

4.22. Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ... 100

4.23. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ... 101

4.24. Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ... 110

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

viii

4.25. Hệ số tương quan giữa giá trị theo phân vùng và giá đất thực tế ... 119

4.26. Các biến độc lập sử dụng trong mơ hình giá đất ở tại đơ thị của phường ... 125

4.27. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại đơ thị của phường ... 128

4.28. Các biến độc lập sử dụng trong mơ hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn ... 132

4.29. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn ... 135

4.30. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại nơng thơn ... 138

4.31. Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất nơng nghiệp ... 139

4.32. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất ở tại nông thôn của xã ... 142

4.33. Kết quả hệ số hồi quy mơ hình giá đất nông nghiệp của xã ... 143

4.34. So sánh 3 mơ hình giá đất khu vực nghiên cứu ... 146

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

<b>DANH MỤC HÌNH </b>

2.1. Khung giá trị ... 5

2.2. Sơ đồ phân loại các mơ hình định giá hàng loạt ... 16

2.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở ... 45

2.4. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp ... 46

3.1. Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội ... 49

3.2. Đồ thị biến động về chỉ số tỉ lệ lạm phát qua các năm ... 62

3.3. Sơ đồ khung logic nghiên cứu ... 64

4.1. Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu ... 65

4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu ... 89

4.3. Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với loại đất ở ... 105

4.4. Phân vùng giá trị của nhân tố giao thông đối với loại đất ở ... 106

4.5. Phân vùng giá trị của nhân tố môi trường đối với loại đất ở ... 107

4.6. Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với loại đất ở ... 108

4.7. Phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu ... 109

4.8. Phân vùng giá trị của nhân tố cá biệt đối với đất nông nghiệp ... 113

4.9. Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với đất nông nghiệp ... 114

4.10. Phân vùng giá trị của nhân tố thủy văn đối với đất nông nghiệp ... 115

4.11. Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với đất nông nghiệp ... 116

4.12. Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu ... 117

4.13. Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội ... 120

4.14. Phân bố các điểm khảo sát tại phường Bồ Đề ... 127

4.15. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội ... 130

4.16. Phân bố các điểm khảo sát tại thị trấn Trâu Quỳ ... 134

4.17. Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội ... 137

4.18. Phân bố các điểm khảo sát tại xã Dương Quang ... 141

4.19. Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội .... 145

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<b>TRÍCH YẾU LUẬN ÁN </b>

<b>Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng </b>

thành phố Hà Nội

<b>Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam </b>

<b>Mục đích nghiên cứu </b>

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội.

- Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội và xác định mơ hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.

<b>Phương pháp nghiên cứu </b>

Các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến giá đất khu vực phía Đông thành phố Hà Nội.

Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra phỏng vấn người sử dụng đất về thông tin giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố; điều tra phỏng vấn lấy ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý của địa phương về trọng số của các yếu tố ảnh hưởng.

Các phương pháp phân tích bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám phá nhằm lựa chọn nhân tố, phương pháp phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số của yếu tố, phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, phương pháp phân tích hồi quy xác định mơ hình giá đất, phương pháp phân tích tương quan kiểm định độ tin cậy của kết quả, phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai.

<b>Kết quả chính và kết luận </b>

1) Khu vực phía Đơng thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nơng thơn và đảm bảo duy trì nền sản xuất nông nghiệp truyền thống.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể hiện ở sự chênh lệch về giá giữa giá theo quy định của Nhà nước và giá thực tế trên thị trường, mức độ chênh lệch trung bình trên 4 lần.

3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá của người sử dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm 4 nhân tố: vị trí, giao thông, môi trường, kinh tế - xã hội và 13 yếu tố cụ thể; các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 4 nhân tố: vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế - xã hội và 10 yếu tố cụ thể.

Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá của các chuyên gia cho kết quả về trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114. Trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100.

4) Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu đã tạo ra các tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, trong đó có 5 cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp và 5 cấp thuộc đối tượng đất ở. Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt giữa giá trị đất đai theo phân vùng và giá đất thực tế trên thị trường.

Đề tài đưa ra một số giải pháp hồn thiện cơng tác xây dựng vùng giá trị đất đai và đề xuất xây dựng vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước.

5) Mơ hình giá đất ở tại đơ thị và nông thôn sử dụng 9 biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới đường sá). Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học. Mô hình giá đất nơng nghiệp sử dụng 6 biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi). Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nơng nghiệp: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến nguồn nước.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

xii

<b>THESIS ABSTRACT </b>

<b>PhD canditate: Pham Sy Liem </b>

<b>Thesis title: Research on land value zone in Eastern area of Hanoi city Major: Land Management Code: 9.85.01.03 </b>

<b>Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Objectives </b>

- Determine factors impacting on land value zone in the Eastern area of Hanoi city.

- Zoning of land value for the Eastern area of Hanoi city and specify the land price models for the urban and rural residential land and agricultural land in the study area.

<b>Materials and Methods </b>

Secondary data collection methods used to collect information on natural and socio-economic conditions, current land use status and issues related to land prices in the Eastern area of Hanoi city.

Primary data collection methods such as interview method of land users for information on land prices and the level of influence of the factors; interview method of expert opinions and local administrators for information on the weight of influencing factors.

Analytical methods include method of exploratory factor analysis to select components, AHP hierarchical analysis method to determine weight of factors, method of assessing the influencing factors, regression analysis method to determine land price model, correlation analysis method to verify the reliability of the results, method of mapping to build the land value maps.

<b>Main findings and conclusions </b>

1) The Eastern area of Hanoi city has natural and socio-economic conditions favorable for the development of urban centers and rural population quarters and ensurable for the maintenance of traditional agricultural production.

2) The real situation of the land value in the study area is shown in the land price difference between the price stipulated by the States and the market price,

</div>