Tiểu Luận - Đề Tài - So Sánh Định Giá Bđs Và Định Giá Máy Móc Thiết Bị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (317.6 KB, 54 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
<b>Chủ đề : SO SÁNH ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ</b>
<i>Nội dung :</i>
<i>1. khái niệm định giá BĐS và định giá máy móc thiết bị 2. Đặc điểm của máy móc thiết bị và của bất động sản</i>
<i>3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS và định giá MMTB4. Các phương pháp định giá 2 tài sản trên</i>
<i>5. Kết luận Sự khác nhau của việc định giá 2 tài sản này</i>
<b>1 ) Khái niệm BĐS và máy móc thiết bị:</b>
. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; . Các tài sản khác do pháp luật quy định. - Theo IVSC bất động sản bao gồm: . Đất đai
.Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai
Chúng ta hiểu nôm na bất động sản là một yếu tố vật chất có ích lợi cho con người, được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, khó có thể di dời và tồn tại lâu năm
Từ đó ta đưa ra khái niệm :
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2"><b> Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình</b>
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Với tư cách là vật chất thỏa mãn nhu cầu cuộc sống của con người, BĐS được mua đi bán lại và nhanh chóng trở thành hàng hóa trên thị trường.
<i>b) Máy móc thiết bị:</i>
- Theo IVSC: Máy móc thiết bị có thể bao gồm: những máy móc thiết bị khơng cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một loại máy cụ thể thực hiện 1 loại công việc nhất định.
- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: Máy móc thiết bị là 1 tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm cả nhà xưởng.
. Nhà xưởng dây chuyền sản xuất, bao gồm 1dây chuyền các loại tài sản mà trong đó có thể bao gồm các máy móc thiết bị
- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, 1 cái máy là chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có 1 số chi tiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện 1 loại công việc nhất định.
- Thiết bị phụ trợ: là những tài sản phụ được sử dụng trợ giúp thực hiện các chức năng của doanh nghiệp.
Từ đó ta đưa ra định nghĩa :
Máy móc thiết bị là tài sản khơng cố định có thể di rời bao gồm : các loại máy nhỏ không cố định , dây truyền sản xuất gồm nhiều máy, các thiết bị phụ trợ… trong trường hợp đặc biệt có thể cả là nhà xưởng .
<b> 2 Đặc điểm của bất động sản và máy móc thiết bị </b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3"><i>a. Đặc điểm của bất động sản</i>
- Tính cố định về vị trí : Do bất động sản là tài sản khó di rời ( có thể di rời nhưng hình thái bị thay đổi ) nên nó mang tính cố định
- Tính bền vững : mang 2 tính chất là tuổi thọ kỹ thuật và tuổi thọ kinh tế, ở đây tuổi thọ kinh tế được hiểu là khi chi phí bỏ ra lớn hơn thu nhập nhận lại thì khi đó bất động sản sẽ hết tuổi thọ kinh tế
- Tính khác biệt : mỗi loại bất động sản lại có tính chất khác nhau
- Tính khan hiếm : dân số thì ngày càng phát triển trong khi đó lượng đất thì có hạn lên tạo tính khan hiếm cho bất động sản
- Chịu ảnh hưởng của VHXH : tùy theo quan niệm của mỗi quốc gia hay vùng miền mà bất động sản lại mang mức giá khác nhau
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : 1 khi xuất hiện bất động sản mới thì bất động sản liền kề sẽ thay đổi theo. Như khi xây dựng một khu cơng nghiệp thì nhu cầu nhà cho cơng nhân sẽ tăng lên, khi đó giá đất vùng xung quanh cũng có thể tăng theo
- Có giá trị lớn : BĐS là tài sản có giá trị lớn, bất động sản chiếm 70% tài sản quốc gia - Chịu sự quản lý của nhà nước : do các giao dịch bđs chiếm đến 30% tổng hoạt động của nền kinh tế nên bất động sản cần có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước
<i>b) Máy móc thiết bị:</i>
- Máy móc thiết bị là tài sản có thể di dời được : do máy móc thiết bị là khơng cố định vậy nên chúng có thể di rời được
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">- Máy móc thiết bị có đặc điểm đa dạng , phong phú : vì có nhiều ngành cơng nghiệp khác nhau, mỗi ngành lại cần sử dụng 1 loại máy móc khác nhau nên chúng rất đa dạng
+) Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
+) Định giá máy móc thiết bị là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu MMTB bằng hình thức tiền tệ cho 1 MĐ đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
<i>b) Sự cần thiết của việc định giá BĐS và máy móc thiết bị :</i>
Nhìn chung mục đích của việc định giá bất động sản và máy móc thiết bị là tương đối giống nhau : chủ yếu do 2 nguyên nhân
+) Yêu cầu của quản lý Nhà nước
Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá bao gồm (theo PL giá):
- Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn vốn ngân sách -Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn
-Tài sản của doanh nghiệp Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hố, giải thể và các hình thức khác
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">- Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá Ngoài ra, các tài sản cần TĐG bao gồm:
- Tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu TĐG
- Tài sản TĐG bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về sở hữu trí tuệ
+) Yêu cầu của nền kinh tế thị trường - Khi có tài sản cần mua bán
- Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được - Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý
- Để trao đổi tài sản thiết bị - Đi vay và cho vay
- Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền - Để đảm bảo tài sản của khách hàng
- Để góp vốn thành lập liên doanh - Để hạch toán kế toán
Do xu thế tồn cầu hóa khu vực và cả thế giới, đặc biệt là khi nước ta gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO nên việc định giá tài sản đã trở lên cần thiết và công việc định giá đã trở thành 1 nghề là yết tố tất nhiên
<b> 4) Các phương pháp định giá tài sản</b>
<i> A Phương pháp so sánh trực tiếp :</i>
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">cần thẩm định giá; những tài sản tương tự dùng để so sánh là những tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm
<i><b>định giá ( việc mua bán khách quan và độc lập, trong đk thương mại bình thường ) </b></i>
Phương pháp này mang nhiều ưu điểm như : ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, là cơ sở cho các phương pháp khác… vậy nên cả định giá bất động sản và định giá máy móc thiết bị đều sử dụng phương pháp này
<i> B Phương pháp chi phí khấu trừ :</i>
Phương pháp chi phí khấu trừ là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá phương pháp chi phí khấu trừ được hình thành từ nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp Chi phí tái tạo:
là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc thay thế giống hệt như máy móc cần thẩm định, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy móc đó. Hay giá trị của bất động sản cần định giá có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương đương
Chi phí thay thế:
là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy móc mục tiêu cần thẩm định theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và cấu tạo hiện hành. Hay dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì khơng bao giờ trả giá cho 1 bât động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng cơng trình có lợi ích tương đương
<i>Phương pháp này áp dụng cho cả định giá bất động sản và cả định giá máy móc thiếtbị</i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7"><i> C Phương pháp đầu tư</i>
Là quá trình chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lai thành giá trị vốn hiện tại của tài sản thông qua tỷ lệ vốn hố
Dịng thu bao gồm:
- Giá trị thanh lý do bán máy khi kết thúc thời gian hoạt động của máy, hoặc bán bất động sản
- Phần lãi ròng (sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp)
- Khấu hao tăng thêm hàng năm do đầu tư máy mới, hoặc mua thêm bất động sản mới
Dòng chi thường chỉ bao gồm vốn đầu tư vào máy móc hay bất động sản và chỉ bỏ ra một lần khi mua máy móc hoặc bất động sản đó
Phương pháp này cũng áp dụng cho cả máy móc thiết bị và bất động sản
<i> D phương pháp thặng dư</i>
Ngoài 3 phương pháp nêu trên thì định giá bất động sản cịn có phương pháp thặng dư nghĩa là Giá trị hiện tại của 1 BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó Tổng giá trị phát triển sẽ bằng giá trị thặng dư cộng chi phí phát triển
- Giá trị thặng dư là giá trị hiện tại thu được nhờ : bán, kinh doanh, cho thuê - Chi phí phát triển gồm:
. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất . Chi phí phá dỡ dọn dẹp mặt bằng . Chi phí xây dựng
. Chi phí lãi vay
. Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">. Và các chi phí khác có liên quan…
<b>5) Kết luận sự khác nhau giữa định giá BĐS và định giá MMTB</b>
<i><b> A Khác nhau về mức độ chi tiết của tài sản cần định giá:</b></i>
mức độ chi tiết và số lượng tài sản được định giá đối với máy móc thiết bị thường lớn hơn so với BĐS
Khi xem xét định giá những tài sản phức tạp, có giá trị lớn : với bất động sản, định giá 1 tòa nhà thương mại, nhà định giá sẽ tiến hành xem xét, phân tích các bộ phận của tòa nhà, nhưng khi sử dụng kĩ thuật định giá cuối cùng, họ có thiện hướng đánh giá cả tổ hợp thương mại đó (tức là dùng phương pháp định giá cả tịa nhà đó)
cịn khi định giá máy móc thiết bị ví dụ định giá 1 dây chuyền sản xuất, họ cũng tiến hành xem xét và phân tích các bộ phận cấu thành dây chuyền sản xuất đó và tiến hành ước tính giá trị mỗi khoản mục riêng lẻ sau đó cộng lại với nhau để đi đến 1 con số cộng dồn.Do thời gian định giá máy móc thiết bị thường kéo dài dẫn đến chi phí định giá máy móc thiết bị có thể hơn so với định giá BĐS.
<i> B Khác biệt về cơ sở tiếp cận, lựa chon phương pháp đinh giá:</i>
trong nền kinh tế thị trường, hoạt động đinh giá BĐS trong hầu hết các thương vụ đều thu thập được các chứng cớ thị trường để trợ giúp họ trong quá trình định giá. Nhưng đối với định giá máy móc thiết bị, nhà định giá thường gặp khó khăn hơn trong việc tìm ra những bằng chứng thị trường về các giao dịch tương tự, đặc biệt là bằng chứng giao dich về các dây chuyền sản xuất chuyên dụng, và khi đó cần áp dụng các phương pháp dựa trên cơ sở chi phí để đánh giá chi tiết.
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9"><b> Chủ đề 2 : TÌM HIỂU CÁC VĂN BẢN, THƠNG TIN LIÊN QUAN ĐẾN QUYĐỊNH VỀ CÁC TIÊU CHUẨN ĐỂ TRỞ THÀNH THẨM ĐỊNH VIÊN</b>
<i>( Nhóm 2: Nhung, Ngọc, Linh)</i>
<b>NỘI DUNG</b>
<i>1. Thẩm định viên là gì?</i>
<i>2. Nhiệm vụ của thẩm định viên</i>
<i>3. Những yêu cầu cần thiết đối với thẩm định viên4. Tiêu chuẩn hành nghề của các thẩm định viên5. Thực trạng thẩm định viên ở Việt Nam hiện nay6. Cơ hội nghề nghiệp</i>
<i><b>1. Thẩm định viên là gì?</b></i>
Thẩm định viên về giá đơn giản là những người chịu trách nhiệm định giá tài sản, có năng lực chuyên môn và được cấp giấy phép hành nghề riêng.
<i>Bản chất việc định giá bao gồm 3 cấp độ:<small>+) Quần chúng nói chung</small></i>
Là tất cả những người địi hỏi về giá trước sự cần thiết trong công việc kinh doanh và nhà ở cá nhân, hay những việc liên quan đến mua bán tài sản có giá trị lớn, khơng địi hỏi trình độ chun mơn. Tuy nhiên quyết định về giá sẽ khơng có lợi nếu họ khơng có năng lực về nhận biết giá trị tài sản.
<i><small>+) Những người liên quan đến trình độ chun mơn của họ</small></i>
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">Cấp độ này thuộc về những người định giá liên quan đến nghề nghiệp chuyên môn của họ như người bán hàng, đầu tư, bảo hiểm, thuế…. Đây tuy không phải là những người định giá chuyên nghiệp nhưng họ phải giải quyết đề về giá trị tài sản như một phần của công việc chuyên môn của họ. Vì vậy, về phạm vi, họ chỉ tham gia định giá đối với một số loại tài sản nhất định với một khả năng chuyên môn và phương pháp định giá nhất định.
<i><small>+) Thẩm định viên chuyên nghiệp</small></i> ( đối tượng thuộc bài nghiên cứu)
Là những người chuyên nghiệp, được cấp giấy phép hành nghề và thuộc những tổ chức chuyên nghiệp. Họ phải là những người có kỹ năng nghề nghiệp và đạo đức nghề nghiệp.
<i><b>2. Nhiệm vụ của thẩm định viên</b></i>
<i><small>- xác định giá trị thị trường của tài sản:</small></i>
Các thẩm định viên giá được đào tạo cho yêu cầu định giá các tài sản, đặc biệt địi hỏi thẩm định viên cần thiết phải có sự hiểu biết và thành thạo về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về kỹ thuật công nghệ và về các đặc tính nổi bật và duy nhất để phục vụ cho việc xác định được giá trị tài sản. Do đó, một người khơng phải chun nghiệp sẽ khơng có khả năng để đánh giá và thấu hiểu công việc được.
<i><small>-Là người cố vấn cho các nhà đầu tư:</small></i>
Định giá và các báo cáo định giá là nhằm cung cấp cho người khác sử dụng, như một cơ sở giúp họ ra các quyết định liệu có nên đầu tư hay không
-Định giá ảnh hưởng đến những quyết định liên quan đến tổng số tiền lớn.Vì vậy cần sự thận trọng và kỹ năng chuyên nghiệp.
</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11"><i><b>3. Những yêu cầu cần thiết đối với thẩm định viên</b></i>
Theo quyết định 24 /2005/QĐ-BTC NGÀY 18 THÁNG 4 NĂM 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: Thẩm định viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp định giá.
<i><small>a. Tiêu chuẩn đạo đức</small></i>
<b>-Độc lập: </b>
Là nguyên tắc hành nghề cơ bản của thẩm định viên
Trong quá trình định giá tài sản, thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá.
Thẩm định viên không được nhận định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế.
Thẩm định viên không được nhận định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế tốn trưởng doanh nghiệp có tài sản cần định giá. Trong quá trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này.
<b>-Chính trực: </b>
Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ rang trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Thẩm định viên phải từ chối định giá khi xét thấy khơng có
</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá.
<b>- Khách quan: </b>
Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá.
Thẩm định viên không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước.
Thẩm định viên không được tiến hành một dịch vụ định giá dựa trên những điều kiện có tính giả thiết khơng có tính hiện thực.
<b>-Bí mật: </b>
Thẩm định viên không được tiết lộ những thong tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
<b>-Công khai, minh bạch:</b>
Thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá.
<i><small>b. Trình độ chun mơn:</small></i>
<b>- Năng lực chun mơn và tính thận trọng:</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">Thẩm định viên phải thực hiện công việc định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, người tổ chức định giá. Doanh nghiệp, tổ chức định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc định giá. Doanh nghiệp, tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động định giá hoặc trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp định giá.
<b>- Tư cách nghề nghiệp:</b>
Thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khơng được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp định giá. Doanh nghiệp, tổ chức định giá và thẩm định viên có quyền tham gia hiệp hội doanh nghiệp định giá hoặc hiệp hội thẩm định viên về giá.
<b>- Tuân thủ tiêu chuẩn về chuyên môn:</b>
Doanh nghiệp, tổ chức định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn định giá việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành.
<i><b>4. Tiêu chuẩn hành nghề của các thẩm định viên</b></i>
Theo nghị định CHÍNH PHỦ SỐ 101/2005/NĐ-CP NGÀY 03 THÁNG 8 NĂM 2005 Tất cả những thẩm định viên muốn hoạt động đều phải được đăng ký theo pháp luật hiện hành ở mỗi nước.
</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14"><b>Điều 16. Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá </b>
Người được công nhận là thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
<b>Điều 17. Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá </b>
1. Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau đây thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá:
a) Có Thẻ thẩm định viên về giá.
b) Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động.
c) Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp. Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chun ngành thẩm định giá thì khơng cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá.
d) Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp và các tổ chức khác.
2. Người có đủ các điều kiện quy định tại Điều 16 Pháp lệnh Giá và các quy định cụ thể tại Điều này mà khơng có tiền án, tiền sự thì được Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét cấp thẻ Thẩm định viên về giá.
3. Bộ Tài chính ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá.
<b>Điều 18. Người không được đăng ký hành nghề thẩm định giá </b>
1. Không đủ các điều kiện quy định tại Điều 17 Nghị định này.
2. Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức.
</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">3. Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án hay quyết định của Tòa án, người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, người đang phải chấp hành án phạt tù hoặc bị kết án về một trong các tội về kinh tế, về chức vụ liên quan đến tài chính - giá cả mà chưa được xóa án tích.
4. Người đang bị quản chế hành chính.
5. Người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
6. Người có tiền án vì phạm các tội nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng về kinh tế. 7. Người đang trong thời gian bị thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên do có vi phạm liên quan đến hoạt động thẩm định giá, quản lý giá và quản lý kinh tế.
<b>Điều 19. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá </b>
1. Thẩm định viên về giá có quyền: a) Độc lập về chuyên mơn nghiệp vụ;
b) Được tổ chức, cá nhân có hợp đồng thẩm định giá cung cấp đầy đủ, kịp thời các tài liệu có liên quan đến nội dung thẩm định giá;
c) Từ chối thực hiện thẩm định giá đối với tài sản mà doanh nghiệp giao nếu xét thấy tài sản đó khơng đủ điều kiện pháp lý để thực hiện;
d) Tham gia các tổ chức nghề nghiệp theo quy định của pháp luật. 2. Thẩm định viên về giá có nghĩa vụ:
a) Tuân thủ các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá theo quy định tại Điều 2 Nghị định này trong quá trình thẩm định giá;
b) Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá;
c) Trong q trình thực hiện nhiệm vụ, khơng được gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá;
d) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá;
</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">đ) Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá cho các đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu và có quan hệ họ hàng, thân thuộc như có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm định giá;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do mình thực hiện; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
<b>Điều 20. Những hành vi bị cấm đối với thẩm định viên về giá </b>
1. Nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc các lợi ích nào khác từ tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã thoả thuận trong hợp đồng.
2. Cho thuê, cho mượn thẻ thẩm định viên về giá.
3. Tiết lộ thông tin về đơn vị được thẩm định giá mà mình biết được trong khi hành nghề, trừ trường hợp được tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép.
4. Hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên.
<b> 5.Th c tr ng th m đ nh viên Vi t Nam hi n nayực trạng thẩm định viên ở Việt Nam hiện nayạng thẩm định viên ở Việt Nam hiện nayẩm định viên ở Việt Nam hiện nayịnh viên ở Việt Nam hiện nayở Việt Nam hiện nay ệt Nam hiện nayệt Nam hiện nay</b>
<i><b> Thẩm định giá hay đánh giá giá trị tài sản là một hoạt động tư vấn về kinh tế thuộc</b></i>
lĩnh vực tài chính-giá cả. Đó cũng là một nội dung quản lý Nhà nước về giá nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội.
Theo tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, nhu cầu về thẩm định giá tăng lên nhanh chóng. Hơn nữa, hàng năm, ngân sách Nhà nước cấp cho đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm thiết bị rất lớn do đó, nhu cầu đánh giá tài sản để định giá nguồn tài nguyên quốc gia nhằm đảm bảo quản lý, phân bổ và sử dụng có hiệu quả. Những phần đóng góp của phía Việt nam trong liên doanh với nước ngoài cũng cần được đánh giá về
</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">mặt giá trị. Trong các hoạt động nghiệp vụ của các tổ chức tài chính ngân hàng, định giá tài sản để chuyển nhượng, thanh lý, thế chấp...ngày càng có vị trí quan trọng.
Chính những lý do trên khẳng định nghề thẩm định giá được coi như là một nghề hoạt động trong xã hội tương tự như nghề Kế tốn, Kiểm tốn.
Tại Việt Nam, cơng tác thẩm định giá mới được thực hiện từ năm 1998, lúc đầu do cơ quan quản lý Nhà nước về giá (Ban Vật giá Chính phủ và phịng giá Sở Tài chính - Vật giá Tỉnh, Thành phố) tổ chức thực hiện, sau đó thành lập hai trung tâm thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (nay là Cục quản lý giá trực thuộc Bộ Tài chính) tổ chức thực hiện theo hình thức dịch vụ có thu. Tại các địa phương chưa thành lập trung tâm thẩm đinh giá thì vẫn do sở Tài chính tổ chức thực hiện. hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản lý của Nhà nước, bắt đầu hình
Thẩm định giá xuất hiện ở Việt Nam từ sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần phát triển trong những năm gần đây.
Từ chỗ cả nước chỉ có hai Trung tâm thẩm định giá được thành lập thực hiện chức năng thẩm định giá đáp ứng yêu cầu của xã hội, đó là: Trung tâm Thẩm định giá và Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam, đến nay đã có khoảng 44 doanh nghiệp và 10 chi nhánh doanh nghiệp Thẩm định giá được Bộ Tài chính thơng báo có đủ điều kiện hoạt động Thẩm định giá, có 1.000 người làm việc trong lĩnh vực Thẩm định giá và có 216 người được Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
Trải qua hơn 10 năm hoạt động, có thể đánh giá một cách khái quát là: Thẩm định giá đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua tài sản, các tổ chức cá nhân ra các quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, …góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thốt, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá: Việc thẩm định giá tài sản, hàng hóa
</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">mua sắm từ nguồn vốn ngân sách đã góp phần giúp tiết kiệm chi cho ngân sách Nhà nước khoảng 10% - 15% tổng giá trị thẩm định. Không những thế, thẩm định giá cịn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên liên quan tham gia giao dịch. Bảo đảm để thị trường hoạt động công khai hơn, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm.
Ngày 20/12/1997 Thủ tưởng Chính phủ đã ban hành quyết định số 1179/QĐ-TTg về một số chủ trương biện pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và dự toán ngân sách Nhà nước năm 1998, tại điêu 4 quyết định này có quy định: “Thực hiện cơ chế Thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn ngân sách mua sắm các thiết bị tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng” thi hành quyết định này.
Từ thực tiễn hoạt động thẩm định giá của Việt Nam và phù hợp với thông lệ Quốc tế, hoạt động thẩm định giá đã được đưa vào trong Pháp lệnh giá có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2002.
Là thành viên chính thức của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) và quan sát viên của Tổ chức thẩm định giá quốc tế (TIAVSC), khi thực hiện đánh giá tài sản, cần phải dựa trên những định chế, tiêu chuẩn và nội dung định giá và phù hợp với thông lệ quốc tế và khu vực.
Tuy đạt được những thành cơng tích cực như vậy, nhưng hoạt động thẩm định giá cũng bộc lộ những hạn chế, những vướng mắc cần nhanh chóng được tháo gỡ, đó là:
Thứ nhất: mơi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định giá bất động sản của Luật kinh doanh bất động sản.
</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">Thứ hai: đã xuất hiện tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá bằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Đồng thời cũng đã có Thẩm định viên về giá có hành vi thơng đồng với khách hàng để xác định giá trị tài sản sai lệch với giá trị thị trường của nó, làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan tham gia thị trường.
Thứ ba: tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ tư vấn do đó cũng gây khó khăn cho cơng tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan.
Thứ tư: việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngồi chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp. Việc quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp, của Thẩm định viên về giá vẫn cịn có những bất cập nhất định nên hiện tượng “cho thuê” thẻ Thẩm định viên về giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá đã xảy ra.
Thứ năm: các chế tài để xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên về giá khi xảy ra những vi phạm chưa được thiết kế chặt chẽ do đó cịn rất lúng túng trong thực tế xử lý các trường hợp như không thực hiện đúng nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ các qui định về hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp
</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">Đối với Việt nam, đây là một lĩnh vực còn mới mẻ và còn thiếu kinh nghiệm nên yêu cầu phải nâng cao năng lực thẩm định giá ngày càng trở nên cấp bách. Đó cũng chính là lý do ngày càng có nhiều cơ sở đào tạo bậc đại học mở chuyên ngành thẩm định giá và cũng là cơ hội nghề nghiệp cho các bạn.
<i><b>5. Cơ hội nghề nghiệp</b></i>
<i>Vậy, trước thực trạng như vậy, cơ hội nghề nghiệp cho sinh viên học thẩm định giá đượcđánh giá thế nào ?</i>
<i>a) Sinh viên t t nghi p chuyên ngành Th m đ nh giá có th làm vi c v i các ch c ệp chuyên ngành Thẩm định giá có thể làm việc với các chức ẩm định giá có thể làm việc với các chức ịnh giá có thể làm việc với các chức ể làm việc với các chức ệp chuyên ngành Thẩm định giá có thể làm việc với các chức ới các chức ức </i>
- Thẩm định viên của các cơ quan có chức năng thẩm định giá tài sản, hàng hoá thuộc các bộ, ngành kinh tế như Bộ tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên môi trường... - Cán bộ và chuyên viên thẩm định giá trong các tổ chức khác nhau như sở, phịng tài chính, phịng địa chính của các địa phương và của các đơn vị kinh tế như các văn phịng luật sư về sở hữu trí tuệ, phòng kiểm định chất lượng, phòng đăng kiểm...
- Cán bộ và chuyên viên thẩm định giá làm việc trong các đơn vị kinh doanh như ngân hàng thương mại, công ty bảo hiểm, công ty xuất nhập khẩu, công ty xây dựng....
- Cán bộ và chuyên viên của các cơng ty tư vấn tài chính và kinh doanh bất động sản. - Giảng viên, cán bộ nghiên cứu ở các trường đại học có đào tạo và giảng dậy thẩm định giá, các viện nghiên cứu tài chính - giá cả...
</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">- Chuyên gia thẩm định giá trong các công ty chuyên về thẩm định giá, cơng ty kiểm tốn, cơng ty chứng khốn, ...
<b>b) Thuận lợi của nghề nghiệp</b>
<i>- Nếu bạn chọn nghề thẩm định giá, bạn sẽ có nhiều cơ hội việc làm hấp dẫn do nhu cầu</i>
về cán bộ, chuyên viên thẩm định giá trong nền kinh tế quốc dân ngày càng tăng nhanh xuất phát từ nhiều yếu tố khách quan. Nhu cầu đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá của một quốc gia phụ thuộc vào nhu cầu phát triển kinh tế và nhu cầu mở rộng các khu đơ thị, khu cơng nghiệp của quốc gia đó.
<i>- Bạn cũng có cơ hội lựa chọn việc làm theo năng lực cá nhân trong việc cung cấp nhiều</i>
dịch vụ đa dạng cho khách hàng. Các cán bộ và chuyên viên thẩm định giá cung cấp những dịch vụ đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Thứ nhất, đó là dịch vụ thẩm định giá theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức của Nhà nước. Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá, nhu cầu này của xã hội ngày càng tăng khi thị trường bất động sản phát triển.
<i>- Khi bạn chọn nghề thẩm định giá, bạn cũng có nhiều cơ hội lựa chọn địa điểm làm việc : </i>
ngoài hai trung tâm thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính ở Hà nội và TP HCM, trong thời gian tới các tỉnh, thành phố sẽ thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá.
<i>- Bạn cũng có thể làm việc với các chức danh khác nhau, trong các tổ chức khác nhau</i>
như ngân hàng, công ty quản lý quĩ, công ty kinh doanh bất động sản...
<i>- Bạn sẽ có thu nhập ổn định và đảm bảo cuộc sống. Giống như chuyên viên tài chính,</i>
thẩm định viên về giá có vai trị quan trọng trong các tổ chức tài chính-ngân hàng cũng như các đơn vị kinh doanh bất động sản
<b>c) Thách th c c a ngh nghi pức của nghề nghiệp ủa nghề nghiệpề nghiệpệt Nam hiện nay</b> :
</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">- Bạn sẽ bắt gặp những thách thức nghề nghiệp đầu tiên ngay trong quá trình học đại học với những yêu cầu kiến thức rất đa dạng. Nghề thẩm định giá đòi hỏi cả những kiến thức kinh tế vĩ mơ (ví dụ như chính sách và tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản) và kinh tế vi mô (quản trị các hoạt động cung cấp dịch vụ). Bạn phải nẵm vững và sử dụng tốt các cơng cụ tài chính, tốn kinh tế. Những kiến thức về thẩm định dự án đầu tư, marketing bất động sản…cũng sẽ giúp ích cho bạn rất nhiều sau này
- Khi mới tốt nghiệp, chắc chắn bạn chưa thể có thẻ thẩm định viên và bạn sẽ làm việc với tư cách trợ lý thẩm định viên. Cơng việc này có vai trị quyết định đến kết quả của dự án thẩm định tài sản nhưng khơng hồn tồn đơn giản và dễ nản chí, đặc biệt nếu khối lượng công việc quá nhiều và hành lang pháp lý về định giá tài sản chưa đầy đủ, thông tin thiếu minh bạch.
- Công việc của thẩm định viên về giá rất phức tạp và chịu nhiều áp lực, cả về khoa học lẫn về kinh tế-xã hội nên đòi hỏi mức độ làm chủ bản thân rất cao.
- Là một thẩm định viên về giá, bạn có trách nhiệm làm sáng tỏ những giao dịch trên thị trường một cách có căn cứ và áp dụng phương pháp thẩm định thông thường để đưa ra quan điểm về giá trị thị trường của tài sản đánh giá. Vấn đề là ở chỗ kết quả của thẩm định giá là một quan điểm và mang tính chất chủ quan. Chính vì vậy, bạn phải cố gắng đạt kết quả một cách chính xác nhất đồng thời phảI biết bảo vệ quan điểm cá nhân bằng những lập luận xác đáng.
- Các thẩm định viên cũng phải chịu trách nhiệm pháp lý về những đánh giá của mình. Điều này đòi hỏi, một mặt, bạn phải đựoc đào tạo cơ bản, có trình độ nghiệp vụ và mặt khác, bạn phải cẩn trọng trong công việc. Đây là vấn đề cực kỳ quan trọng vì khi bạn đã rất cẩn trọng trong cơng việc thì bạn sẽ khơng phảI chịu trách nhiệm pháp lý trong trường hợp đánh giá của bạn khác với đánh giá của các thẩm định viên khác hoặc khác với mức giá thị trường thực tế.
</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">
