đồ án kinh tế đầu tư vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>MỞ ĐẦU</b>

<b>1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân</b>

Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau đó vận hành, khai thác tài sản đó đểsinh lợi hoặc thỏa mãn nhu cầu nào đó của người bỏ vốn trong thời gian nhất định trongtương lai.

Đầu tư xây dựng (ĐTXD) là hoạt động phổ biến trong xã hội xây dựng cơng trình đểthực hiện mục tiêu đầu tư khi cơng trình xây dựng hình thành.

Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình là hoạt động có vai trị đặc biệt trong nền kinhtế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau:

- ĐTXD là một trong những mặt hoạt động kinh tế cơ bản của Nhà nước, có tác độngquyết định đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước trong mọi thời kỳ.

- Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà quá trình ĐTXD sẽ được đúng hướng, tạo ra sựchuyển biến cơ bản trong tăng trưởng, kinh tế phát triển một cách mạnh mẽ, ổn định vàđạt hiệu quả cao.

- ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, công nghệ phát triển, nhờ đó đẩy mạnh được sựnghiệp cơng nghiệp hố và hiện đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng năng suấtlao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động.

- ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế mọimiền đất nước, góp phần đưa nơng thôn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp các khu vực pháttriển của đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày được nâng cao của cả nước.

- ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả mọi tiềm năng, tàinguyên của đất nước.

- Đối với các doanh nghiệp, ĐTXD là một trong 3 chức năng cơ bản của doanhnghiệp, là phương tiện chính để phát triển doanh nghiệp. Đối với nước ta đang trong giaiđoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả cáclĩnh vực.

Tóm lại: ĐTXD là hoạt động rất quan trọng: là một khâu trong q trình thực hiệnđầu tư phát triển, nó có quyết định trực tiếp đến sự hình thành chiến lược phát triển kinh tếtừng thời kỳ; góp phần làm thay đổi cơ chế quản lý kinh tế , chính sách kinh tế của nhànước; có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố màĐảng và nhà nước đã đề ra.

<b>2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng</b>

- Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư là cơ sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định và phêduyệt phục vụ cho quyết định đầu tư.

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

- Khi dự án đã được phê duyệt, ghi trong quyết định đầu tư: dự án đầu tư là cơ sở pháp lý đểchủ đầu tư tổ chức quản lý các công việc tiếp theo sau:

+ Đăng ký đầu tư với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý;+ Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án;

+ Là cơ sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho công tác thiếtkế xây dựng;

+ Hồ sơ thiết kế được phê duyệt là cơ sở thực hiện các bước thiết kế chi tiết tiếp theosau dự án;

+ Là cơ sở để phân chia dự án thành các gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hiện cáchoạt động sau dự án như: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, lựa chọn nhàthầu thi công xây dựng;

+ Là cơ sở để thương thảo, ký kết hợp đồng khi thắng thầu;

+ Là cơ sở để quản lý các hoạt động về hợp đồng, về thanh toán, quyết tốn, về bảotrì, sửa chữa cơng trình;

+ Được xem là bản kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau khi dự án hoànthành, đưa vào sử dụng. Từ đó phát hiện sai giữa thực tế với dự án đã phê duyệt, trên cơ sởđó tìm ra các giải pháp hiệu chỉnh khi thực hiện dự án.

- Dự án có liên quan đến quyết định đầu tư, do đó chất lượng của việc lập, thẩm định, phêduyệt khơng cao có thể trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ đó trực tiếp ảnh hưởngđến lợi ích của chủ thể tham gia bao gồm lợi ích của Nhà nước và cộng đồng.

<b>3.Nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng</b>

Theo Điều 54 về Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Luật Xâydựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 và Điều 9 về Báo cáo nghiên cứu khả thiđầu tư xây dựng nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư xây dựng có quy định :

Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xâydựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác, sử dụng.Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:1. Thiết kế cơ sởđược lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với cơng trình xây dựng thuộc dự án, bảođảm sự đồng bộ giữa các cơng trình khi đưa vào khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồmthuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến cơng trình, danh mục và quy mơ, loại, cấp cơng trìnhthuộc tổng mặt bằng xây dựng;

b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);

c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng cơng trình, các kích thước, kếtcấu chính của cơng trình xây dựng;

d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựngcho từng cơng trình;

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngồi cơng trình, giải pháp phịng,chống cháy, nổ;

e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lậpthiết kế cơ sở.

Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng vàdiện tích sử dụng đất, quy mơ cơng suất và hình thức đầu tư xây dựng;

b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọncông nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khaithác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư(nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng cơng trình và bảo vệmơi trường;

c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,tái định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn trong xây dựng, phòng, chốngcháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sửdụng cơng trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp,chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

đ) Các nội dung khác có liên quan.

<b>4.Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội</b>

- Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trêngiác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quantrọng nhất của dự án.

- Thơng qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu vềra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư haykhơng.Giúp cho chủ đầu tư có những thơng tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cáchđúng đắn.

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xemxét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.

- Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợiích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiếtvì:

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyếtđịnh xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó khơng được trái với pháp luậtvà phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của tồn đất nước, trong đólợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải đượcthể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhànước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn,thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.

- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt, đểcấp giấy phép đầu tư.

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng đểhọ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho các mục đích xãhội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.

- Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tíchlợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nước ta kháphổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự ánln ln giữ một vai trị quan trọng.

<b>4.1. Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng</b>

<b>4.1.1. Tính tốn các chỉ tiêu về số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu quả tàichính</b>

a) Xác định vốn đầu tư và nguồn vốn

<b>- Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định và vốn lưu động - Phân phối vối đầu tư theo thời gian</b>

<b>- Xác định nguồn vốn đầu tư </b>

<b>- Tiến độ huy động vốn và kế hoạch trả nợ </b>

b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ) Nhóm chi phí trực tiếp ở các phân xưởng

<b>- Chi phí nguyên vật liệu chính và phụ - Chi phí bán thành phẩm</b>

<b>- Chi phí năng lượng, nước, điện…- Chi phí quản lí cấp phân xưởng </b>

<b>- Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng </b>

 Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp

<b>- Chi phí quản lí doanh nghiệp</b>

<b>- Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp- Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm </b>

<b>- Chi phí lãi vay vốn, thuế…. - Chi phí khác</b>

c) Xác định doanh thu

d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ:  Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế) Thuế lãi của doanh nghiệp bao gồm hai phần:

<b>- Lợi nhuận để lại doanh nghiệp </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>- Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp</b>

Lợi nhuận trước thuế được xác định theo công thức:

<i> L</i>

<i><small>tt</small></i>

<i> = D – C</i>

<i><small>sk</small></i>

Trong đó: D: Doanh thu trong năm

Csk: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế VAT đầu vào Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp (lợi nhuận ròng)

Được xác định theo công thức: L<i><small>r</small></i>

<i>= L</i>

<i><small>tt</small></i>

<i> - T</i>

<i><small>TNDN</small></i>

Trong đó: TTNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp được tính bằng tỉ lệ phần trăm so với lợi nhuận trước thuế.

<b>4.1.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 4.1.2.1. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh</b>

Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu khơng xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian, có thể tính cho cả đờidự án hoặc tính cho từng năm vận hành.

Chỉ tiêu tĩnh đc dung làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án tiền khả thi và làm luậnchứng kinh tế kỹ thuật, là chỉ tiêu bổ sung khi phân tích dự án khả thi.

a) Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ ra để làm 1 đơn vị sản phẩm được xácđịnh theo cơng thức:

Trong đó:

<b>- Q: Khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì hay năng suất của dự án</b>

<b>- r: Tỉ lệ lãi suất phản ánh mức sinh lượi tối thiểu của vốn đầu tư hoặc lãi suất vay vốn - C</b><small>n: chi phí sản xuất kinh doanh trong năm khơng bao gồm chi phí trả lãi vay vốn</small>

<b>-</b>

V

<small>tb</small>: Vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xác địnhtheo công thức:

b) Lợi nhuận

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

 Lợi nhuận cho 1 kỳ - L được tính theo công thức:

<i>L</i>

<i><small>đ</small></i>

<i> = G</i>

<i><small>đ</small></i>

<i> – C</i>

<i><small>đ</small></i>

Gđ: giá bán một đơn vị sản phẩm Cđ: giá thành một đơn vị sản phẩm

Phương án đáng giá khi Lđ > 0Phương án tốt nhất khi Lđ => max c) Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:

Trong đó: Lt: lợi nhuận thu được ở năm t N: tuổi thị dự án

Phương án đáng giá khi: Ml > 0Phương án tốt nhất khi: Ml ≥ Mđm

Trong đó: Mđm là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra d) Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận:

<i><small>T</small>_l<small>= V</small>_L</i>(kỳ, năm)

Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm: thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận định mứcdo chủ đầu tư đề ra.

Phương án tốt nhất khi: Tl => min.

<b>4.1.2.2. Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động</b>

Chỉ tiêu động là chỉ tiêu có tính đến sự biến động của tiền tệ theo thời gian, được tính tồncho cả đời dự án, các số liệu đưa vào tính tốn có xét đến các yếu tố về trượt giá, lạm phát. Chỉ tiêu động được dung làm chỉ tiêu tổng hợp khi phân tích dự án khả thi

<b>Hiệu quả tài chính của dự án:</b>

a) Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<i>NPV = </i> ∑

<i><small>t =0</small></i>

Trong đó:

n: tuổi thọ của phương án

t: khoảng thời gian tính từ gốc O đến thời điểm xuất hiện giá trị của dịng tiềntệ

Bt: Lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn chung hayquan điểm vốn chủ sở hữu

Ct: Chi phí năm t trong dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm của chủ sở hữu

r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án tuỳ theo quan điểm vốn chunghay quan điểm vốn chủ sở hữu

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầutư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản SV ởcuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giátrị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì cơng thức tính NPV như sau:

<b>- Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá </b>

b) Đánh giá hiệu quả tài chính thơng qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Trong đó:

- Bt: khoản thu ở năm t- Ct: khoản chi ở năm t

- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư

- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng số vốnđầu tư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra có khoản thu SVở cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức tính NFV sẽ là:

Nếu NFV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

c) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầutư của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản thu SVở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu haohết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời của dự án…) thì cơng thức tính NAV sẽ là:

<i><small>(1+r)n</small></i><small>−1</small><i>^{+SV ×}</i>

<i><small>(1+r)n</small></i><small>−1</small>Trong đó:

- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động- <i><small>B</small></i>: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)

- <i><small>C</small></i>: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)

- SV: khoản thu ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trịtài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…)

- n: tuổi thọ của dự ánĐánh giá dự án:

Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

d) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất được tính trung bình hằng năm do

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

nội tại dự án sinh ra mà nếu dùng nó để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì cóNPV=0.

Suất thu lợi nội tại được định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chưa được hồn trả saocho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả bằng 0 khi thực hiện khoản trả nợ cuối cùng.

<i><small>t =0</small></i>

<i><small>nB</small>_t<small>−C</small>_t<small>(1+IRR)t</small></i>

<i> = 0</i>

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá

e) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo số tươngđối, được đo bằng tỷ số giữa giá trị tương đương của dịng lợi ích so với giá trị tương đươngcủa dịng chi phí được quy đổi về cùng một thời điểm chọn trước để phân tích đánh giá.

<i><small>BCR= PB</small></i>

<i><small>t =0n</small></i>

Trong đó:

- PB, FB: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai của dòng tiền thu- PC, FC: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai của dòng tiền chi- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án

- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư

- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự ánĐánh giá dự án:

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án khơng đáng giá

<b>4.1.2.3. Phân tích về an tồn tài chính và độ nhạy của dự án</b>

 Phân tích an tồn nguồn vốn

- Các ngồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy động đượccủa nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn.

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án.

- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức môi giới trunggian.

- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần.

- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình thứcngoại tệ và tỷ giá hối đối.

- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay khơng ổn đinh, tình trạng lạmphát.

- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án

- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thường > 50%),giữa giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số này thường 2/1 đến 4/1).

 Phân tích thời hạn hồn vốn

- Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác của dự ánđược bù đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án.

- Phương pháp tính chỉ tiêu thời hạn hồn vốn:+ Theo chỉ tiêu tĩnh:

<i><small>t =1Thv</small></i>

(

<i><small>B</small>_t<small>−C</small>_t</i>

)

<small>=0</small> Trong đó:

- Thv: thời hạn hồn vốn (năm)- V: vốn đầu tư ban đầu của dự án- Bt: khoản thu ở năm t

- Ct: khoản chi ở năm t+ Theo chỉ tiêu động:

<i><small>t =1</small></i>

<i><small>ThvBt−Ct(1+r)</small>^t</i>⁼⁰

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

<i><small>R</small>_h<small>= FC1− VC</small></i>

FC: Chi phí cố định của dự ánVC: Chi phí biến đổi của dự ánR: Doanh thu của dự án

- Sản lượng hịa vốn của dự án:

- Phân tích thời hạn hoàn vốn:

o Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận:

+ Quỹ khấu hao tài sản cố định+ Trích một phần từ lợi nhuận+ Vốn vay trung và dài hạn- Tổng số vốn dự án nợ:

+ Tính theo lãi đơn:

<i><small>t =0Txd</small></i>

<i><small>V</small>_nt<small>(1+i</small></i>(<i><small>T</small>_xd<small>−t</small></i>)<small>)</small>+ Tính theo lãi ghép:

<i><small>t =0Txd</small></i>

<i><small>V</small>_nt<small>(1+i)(Txd−t )</small></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

 Trả nợ đều cả gốc và lãi

<i><small>A</small>_n<small>=V</small>_nⁱ⁽¹⁺ⁱ⁾^Tⁿ<small>(1+i)Tn</small></i><small>−1</small>Trong đó:

- An: số tiền trả nợ đều hằng năm ở cuối mỗi năm- Vn: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ- i: lãi suất vay vốn

- Tn: thời gian trả nợ Trả nợ đều phần gốc

Trong đó:

- Ant: tổng số tiền trả nợ tại năm t- Lvt: lãi vay sinh ra ở năm t

- Xác định chỉ tiêu chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ:

Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh) được tính tốn sử dụng phương pháp trừ dần. Sauđó được so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá khả năng trả nợ của dự án

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:

<i><small>t =1Tn</small></i>

<i><small>N</small>_ngt</i><small>=0</small> Trong đó:

- Vn: tổng số nợ dự án phải trả- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ

- Nngt: nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t- Tn: thời gian trả nợ

- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn được những dự án có độ an tồn cao.

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tếđạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án biếnđổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính tốn màvẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tư giảm 5%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành tăng 5%

<b>4.2. Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng</b>

Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộngđồng và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh giá lợi ích, tácđộng mà dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội.

<b>- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.- Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đồng vốn dự án.</b>

<b>- Mức thu hút lao động vào làm việc.</b>

<b>- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự</b>

án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

<b>- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.</b>

<b>- Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.- Các chỉ tiêu xã hội: </b>

+ Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho cơng nhân, giảquyết thất nghiệp...

+ Ngồi ra cịn có một số chỉ tiêu ngồi dự án như: Bảo vệ mơi truờng sinh thái,nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...

<b>5.Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mơ dự án, mụcđích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị .</b>

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở biệt thự cho thuê  Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư và Quản lý Xây dựng DESERT Địa điểm xây dựng: Huyện Thường Tín – Hà Nội

 Quy mơ dự án:

Loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Căn cứ vào phụ lục 2 về phân cấp cơng trìnhxây dựng theo quy mô kết cấu ban hành kèm theo Thơng tư 03/2016/TT-BXD ngày10 tháng 3 năm 2016 của Chính phủ mục 2.1, dự án thuộc cấp II.

 Dự án bao gồm: 29 hạng mục chính:

 7 nhà A : FA = 156 (m<small>2</small>/nhà) 5 nhà B : FB = 194 (m<small>2</small>/nhà) 10 nhà C: FC = 118.2 (m<small>2</small>/nhà) 7 nhà D : FD = 185 (m<small>2</small>/nhà)

 Tổng diện tích chiếm đất là:

F

<small>cđ </small>

= 7A + 5B + 10C + 7D = 7×156 + 5×194 + 10×118.2 + 7×185F

<small>cđ </small>

= 4539 m

<small>2</small>

 Diện tích khu đất F = 17000 m

<small>2</small>

 Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323 – 2004:

<small>17000</small> × 100% = 26.7% Ngồi ra còn các hạng mục khác:

 Sân bãi đỗ xe. Vỉa hè.

 Nhà bảo vệ, nhà quản lý. Sân tennis.

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh. Hàng rào, cổng ra vào.

 Đường giao thông. Sân chung, sân chơi.

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà.

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

 Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà Các hạng mục khác.

<b>BẢNG 1.1. QUY MƠ CÁC HẠNG MỤC CƠNG TRÌNH</b>

11 Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà 680 4

 Thời gian tính tốn, đánh giá dự án:

<b>- Thời gian xây dựng các hạng mục: T</b><small>xd= 2 năm. (Quý II/2020 → Quý II/2022)</small>

<b>- Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 2 quý (Quý II/2020 → Quý</b>

<b>- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào TT 47-2016/BTC của Bộ Tài</b>

chính ban hành ngày 13/10/2016, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố.Thì thời giantrích khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm.

=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm.

<b>- Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng.</b>

 Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nướcngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

<b>- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.</b>

<b>- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể</b>

hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế haibước).

<b>- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.- Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình: cấp II.</b>

<b>- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn khách</b>

sạn quốc tế loại ba sao (* * *).

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

<b>CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ1. Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (G<small>TMĐT</small>)</b>

Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tưđược xác định theo cơng thức (1) sau:

<b>- G</b><small>QLDA - Chi phí quản lý dự án</small>

<b>- G</b><small>TV - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng</small>

<b>- Chi phí bồi thường đất;</b>

<b>- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất;</b>

<b>- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống;- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ;</b>

<b>- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng. -</b>

b, Căn cứ xác định:

<b> +) Quyết định số Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND</b> ngày 29 tháng 3 năm 2017 về việc banhành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bànthành phố Hà Nội.

+) Quyết định số 04/2020/QĐ-UBND ngày 02/03/2020 về việc ban hành hệ số điều chỉnhgiá đất năm 2020 làm căn cứ tính thu tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

+) Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về ban hành bảng giá các loại đất(áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024) trên địa bàn thành phố Hà Nội.

+) Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 ban hành quy định đơn giá bồithường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phốHà Nội.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

+) Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nông nghiệpđược quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày15/05/2014

<b>1.1.1. Chi phí bồi thường:</b>

 Chi phí bồi thường đất:

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:

Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

<b>G<small>BTM</small>=G<small>1</small> x S</b>

Trong đó:

<b>- G</b><small>1: Giá bồi thường lúa năm thứ nhất G1= 7 nghìn đồng được lấy theo Thơng</small>

<b>báo số 7756/STC-BG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà</b>

Nội) về đơn giá bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB.

<b>- S: Tổng diện tích đất. (S = 17000 m</b><small>2</small>)

GBTL = 0.007* 17000 = 119 (triệu đồng)

<b>1.1.2. Chi phí hỗ trợ:</b>

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.

Theo Điều 20 - Quyết định 10/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội:

“Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 01 nhân khẩu theo quy định tại Điều 19 Nghị định số47/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo/tháng theo giá do Sở Tàichính cơng bố hằng năm; chi trả 01 (một) lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.”.Giả thiết có 100 nhân khẩu. Lấy giá gạo tham khảo 15.000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12tháng.

=>Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:

G<small>ĐS</small><i> =100x30x0.015x12 = 540 (triệu đồng)</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề:

<i>Theo Điều 22 - Quyết định 10/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về hỗ trợ đào</i>

tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.=> Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề:

G<small>CĐVL</small> = 2 × G<small>BTĐ </small>= 2 × 2.295 = 4590 (triệu đồng) Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường:

Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đượctrích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án.

=> Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường được xác định bằng công thức sau:GCPTC = 1.5% × (GĐS+GCĐVL+GBTL+GBTĐ)

= 1.5% × (540+4590+119+2295) = 113.16 (triệu đồng)

 Chi phí thuê đất:

- Giá thuê đất lấy theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đất trênđịa bàn thành phố Hà Nội (áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024) ; theo Quyếtđịnh số 04/2020 QĐ-UBND: Hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,đất thương mại dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất của các thị trấn thuộc cáchuyện nhằm mục đính thương mại dịch vụ là k = 1,02.

- Mục đích sử dụng đất thuê là đất thương mại dịch vụ.

- Hệ số điều chỉnh giá đất tại thị trấn Thường Tín, huyện Thường Tín: 1.02- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng được xác định bằng công thức:

<b>G<small>TĐ</small>= F* G<small>1N</small>*T<small>XD</small></b>

- Trong đó:

F: Tổng diện tích mặt bằng, F = 17000 m<small>2</small>

TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm

G1N: Giá thuê đất 1 năm/m<small>2</small>: G1N = k × Gđ = 1.02 × 135000 = 137700 đồng/m<small>2</small>Vậy tiền thuê đất 2 năm của dự án là: GTĐ = 17000×0.1377×2 = 4,681.8 triệu đồng

<b>BẢNG 1.2: TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶTBẰNG</b>

<i>Đơn vị: triệu đồng</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

3 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 540 0% 540

<b>Tổng chi phí bồi thường, GPMB, hỗ trợtái định cư</b>

<b>1.2. Xác định chi phí xây dựng. (G<small>XD</small>)1.2.1. Các căn cứ:</b>

- Danh mục các công trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xâydựng.

- Thiết kế cơ sở cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xâydựng

- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình xây dựng thuộc dự án.- Quyết định số 44/QĐ – BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây dựng công bố suất vốnđâu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2018.

- Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cấp công bốcủa các năm.

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành. Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là10%.

<b> Cơng thức xác định chi phí xây dựng của dự án:</b>

<i><small>i =1n</small></i>

Si: Diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục).

Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì g<small>iXD tính như phương pháp lập dự</small>tốn chi tiết hạng mục.

<i><small>TVAT</small>^XDi</i>: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạng mục xây dựng thứ i

<i><b>1.2.1.1. Tính tốn suất chi phí xây dựng: </b></i>

 TÍNH TỐN DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC XÂY DỰNG NHÀ A, B, C VÀ D

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

- (Theo quyết định 451/QĐ-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2017)

- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngồitường bao có mái che. Trong đó:

 Nếu là diện tích sân phơi hay ban cơng thì tính là một nửa diện tích đó; Nếu là lơ gia: tính diện tích như bình thường.

 Nếu là cầu thang: khơng trừ đi phần rỗng, tính như bình thường.

Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C, D được tính tốn như trongbảng sau:

<i><b>BẢNG 2.1. DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC</b></i>

<b>Tổng diệntích(m<small>2</small>)</b>

349.792 ^{14.6×3.6+4.7×0.6+4.7×1+13.6×4.3+0.5×2.65×3.}

3 _{14.82×2.62+14.22×6.6+9.22×5-1.2×7.18} 170.16

308.92 _{4.22×5.62+2.82×0.3×2+6.62×8+5.92×3.4} 98.5

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<b>Tổng diện tích sàn xây dựng S= 7A+5B+10C+7D12003.93</b>

 Xác định suất chi phí xây dựng cơng trình:

Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2020 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốnđầu tư năm 2018 theo QĐ số 44/QĐ-BXD 14/1/2020 nên phải quy đổi về suất vốn năm2020 (dự kiến), thông qua chỉ số giá xây dựng bình qn, việc tính tốn thơng qua côngthức:

 Quyết định số 55/QĐ – SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 24/01/2017về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và Quý IV năm 2016.

 Quyết định số 304/QĐ – SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày26/04/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và Quý I năm 2017. Quyết định số 736/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 03/7/2017

về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và Quý II năm 2017.

 Quyết định số 1112/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày13/10/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và Quý III năm2017.

 Quyết định số 24/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/01/2018về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và Quý IV năm 2017.

 Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/4/2018về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2018.

 Quyết định số 443 /QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày11/7/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018. Quyết định số 732/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày

12/10/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018.

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

 Quyết định số 10/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 08/1/2019về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2018.

 Quyết định số 301/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 10/4/2019về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2019.

 Quyết định số 747/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/7/2019về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2019.

 Quyết định số 1188/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày30/9/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2019.

<b>BẢNG 2.2. CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 3 NĂM GẦN NHẤT</b>

<i>Lấy gốc là năm 2015=100%</i>

<b>CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XDLIÊN HOÀN (%)</b>

IXDLH= <i>^I_I^{i +1}</i>

<i><small>i</small></i> x 100% Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:

Ibq quý = ₁₁¹ × (100.13 + 100.01 + 100.06 + 100.07 + 100.39 + 100.1 + 100.06 + 99.99 + 99.88 + 100.18 + 99.97) = 100.08%

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý II năm 2020 do SXD thành phố HàNội chưa cung cấp chỉ số giá xây dựng quý IV năm 2019, q I năm 2020 và khơng có biếnđộng bất ngờ, chọn Ibq quý = 1.0008.

<i><b>1.2.2. Suất chi phí xây dựng cho hạng mục</b></i>

 Hạng mục chính (Nhà A, B, C, D):

- Theo quyết định số 44/QĐ–BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây dựng công bố tậpsuất vốn đâu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơngtrình năm 2018, có suất chi phí xây dựng tính cho 1 m<small>2</small> sàn là 7.305 triệu đồng.

=> PXD2018 = 7.305 (triệu đồng).- Thay số liệu vào (1), ta có:

=> PXD2020 = 7.305 x (1.0008)6 = 7.34 (triệu đồng).- Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:

=> PXD2020(trước thuế) =7.34/(1+0.1) = 6.672 (triệu đồng).

 Các hạng mục phụ:- Sân tennis:

Theo quyết định 44/QĐ-BXD 2020 công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giáxây dựng tổng hợp, thì đối với sân cầu lơng tập luyện ngồi trời, khơng có khán đài,kích thước 40m x 20m là 3.654 triệu đồng trên 1m<small>2</small> sân.

=> PXD2020 = 3.654 x (1.0008)<small>6</small> = 3.672 (triệu đồng).- Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:

=> PXD2020(trước thuế) = 3.672/(1+0.1) = 3.338 (triệu đồng).- Nhà quản lí khu biệt thự:

Theo quyết định số 44/QĐ–BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây dựng công bố tậpsuất vốn đâu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơngtrình năm 2018, nhà 2 tầng, tầng kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch,sàn và mái BTCT đổ tại chỗ. có suất chi phí xây dựng tính cho 1 m2 sàn là 6.018triệu đồng.

=> PXD2020 = 6.018 x (1,0008)6 = 6.047 (triệu đồng).- Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:

=> PXD2020(trước thuế) =6.047/(1+0.1) = 5.497 (triệu đồng)

 Tương tự với các cơng trình thuộc hạng mục phụ, ta có bảng suất chi phí xây dựng.

<b>BẢNG 2.3. SUẤT CHI PHÍ XÂY DỰNG QUY ĐỔI SANG QUÝ II NĂM 2019</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

<b>STT^{TÊN HẠNG MỤC}_{(MÔ TẢ)}P<small>XD2018</small></b>

<b>P<small>XD2020</small>=P<small>XD2018</small> xI<small>bq quý6</small>(sau thuế)</b>

<b>Đơn vịI. CÁC HẠNG MỤC </b>

<i><b>Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu </b></i>

<i>biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kếtcấu khung chịu lực BTCT.</i>

<b>II. CÁC HẠNG MỤC PHỤ</b>

<i><b>Sân tennis: Theo quyết</b></i>

<i>định 44/QĐ-BXD 2020công bố Suất vốn đầu tưxây dựng cơng trình giáxây dựng tổng hợp, thì đốivới sân cầu lơng tập luyệnngồi trời, khơng có khánđài, kích thước 40m x 20m</i>

3.654 3.672 3.338 _đồng/m^triệu ₂

<b>Sân vườn, sân </b>

<b>chơi chung: lấy theo đơn </b>

giá dự kiến ở các cơng trình tương tự

6.018 6.047 5.497 _đồng/m^triệu ₂

<i><b>Nhà bảo vệ khu biệt thự: </b></i>

<i>Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn</i>

1.495 1.502 1.365 _đồng/m^triệu ₂

<b>Đường giao thông nội bộ: </b>

<i>đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường), mặt </i>

9,433

9,

478.369 ^8,616.7

triệuđồng/km

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<b>STT^{TÊN HẠNG MỤC}</b>

<b>P<small>XD2020</small>=P<small>XD2018</small> xI<small>bq quý6</small>(sau thuế)</b>

<b>Đơn vị</b>

<i>đường láng nhựa tiêu chuẩn 4.5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn</i>

<i><b>Sân bãi đỗ xe: lấy theo dự </b></i>

<i>tốn các cơng trình tương tự</i>

<i><b>Vỉa hè: gạch block tự chèn </b></i>

<i>trên nền xử lý phẳng, lấy theo đơn giá dự kiến tham khảo</i>

<i><b>Cổng chính: 1 cổng chính,</b></i>

<i>gồm trụ cổng và cổng, giá lấy theo đơn giá dự kiến</i>

<b>Cổng phụ: 2 cổng phụ, </b>

mỗi cổng gồm trụ cổng và cổn, giá lấy theo đơn giá dựkiến

<i><b>Cây xanh: Cây xanh bao </b></i>

<i>quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... Dự kiến khoảng 10m /1cây,dự kiến khoảng 200 cây</i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

<b>STT^{TÊN HẠNG MỤC}</b>

<b>P<small>XD2020</small>=P<small>XD2018</small> xI<small>bq quý6</small>(sau thuế)</b>

<b>Đơn vị</b>

<i>cảnh sử dụng cho các nhà là 145 cây</i>

<b>Hệ thống cấp điện ngồi </b>

<i><b>nhà: chi phí dự kiến lấy </b></i>

<i>cho hệ thống cấp điện ngồi nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT).</i>

<i><b>Hệ thống cấp, thốt nướcngồi nhà: chi phí dự kiến</b></i>

<i>lấy cho hệ thống cấp, thốtnước ngồi nhà là 2% chiphí xây dựng các hạng mụcchính (chưa bao gồm thuếVAT).</i>

<i><b>San lấp mặt bằng: San </b></i>

<i>nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nềnlấy theo các cơng trình tương tự</i>

Si - diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục).

Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị cơngsuất của hạng mục thứ i.

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

<b>Thuế VAT (10%)</b>

<b>Chi phí sau thuế</b>

1 Xây dựng nhà A m<small>2</small> 2,448.53 6.672 16,336.59 1,633.659 17,970.252 Xây dựng nhà B m<small>2</small> 2,745.90 6.672 18,320.64 1,832.064 20,152.713 Xây dựng nhà C m<small>2</small> 3,089.00 6.672 20,609.81 2,060.981 22,670.794 Xây dựng nhà D m<small>2</small> 3,720.50 6.672 24,823.18 2,482.318 27,305.49

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

22 San lấp mặt bằng m<small>2</small> 17.000 0,1 1,700.00 170.000 1,870.0023 Các hạng mục khác hm 0,5% Gxdc 400.451 40.045 440.49624

<b>TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 101,030.284 10,103.027</b>

<b> 111,133.313 Vậy tổng chi phí xây dựng sau thuế là G<small>XD</small> = 111,133,313,000 đồng.</b>

<i><b>1.3. Xác định chi phí thiết bị cho dự án (khơng bao gồm các dụngcụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định)</b></i>

<i><b>1.3.1. Chi phí mua sắm thiết bị</b></i>

<i><small>Q</small>_i<small>× M</small>_i<small>(1+T</small>_VAT<small>TBi</small></i><small>)</small>Trong đó:

- Qi - Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;- Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ I;

- <i><small>TVAT</small>^TBi</i> - Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với thiết bị (hoặc nhóm thiết bị) thứ iXác định Mi theo công thức:

c) Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòngtrong các hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà:



7 nhà A + 5 nhà B + 10 nhà C + 7 nhà D.

<b>BẢNG 3.1. THỐNG KÊ SỐ PHÒNG CỦA CÁC NHÀ A, B, C, D</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

 Phòng khách: 01 điều hòa, 01 salon to, 01 tivi LCD 43 inch, 01 điện thoại.

 Phòng ngủ: 01 điều hòa, 01 điện thoại nội bộ, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm(1m8), 01 bàn trang điểm, 01 tủ đứng, 01 radio

 WC: 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp, 01 vịi hoa sen, 01 nóng lạnh, 1 bộ thiết bị. Phòng bếp: 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 350L, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi.

 Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi LCD 32 inch.

 Phòng giúp việc: 01 giường đệm (1m2), 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treotường.

 Phòng giặt: 01 máy giặt.

 Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ.

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

 Phòng làm việc: 04 bộ bàn ghế văn phòng, 01 fax, 01 máy in, 04 điện thoại nội bộ,01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 04 computer, dụng cụ khác.

 Phòng quần áo và thay đồ: 01 tủ đứng, 01 gương soi toàn thân, 01 giá treo quần áo. Phòng thờ: 01 tủ thờ.

 Phòng đọc: 01 tủ tài liệu đứng kê sách, 01 bộ bàn ghế đọc, 01 computer.

<b>BẢNG 3.2. CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ</b>

<i>Đơn vị: nghìn đồng</i>

<b>Đơn giá(Chưa có</b>

<b>Chi phítrước</b>

<b>Chi phísau thuế</b>

<i><b>I^{Thiết bị thuộc các}_{nhà A, B, C, D}</b></i>

1 ^{Điều hoà DAIKIN}

12000BTU ^Chiếc ¹⁶⁰ ^10,400

1,664,000 166,400

1,830,4002 ^{Máy giặt Electrolux}

9kg ^Chiếc ⁷ ^9,250

64,750

6,475

71,2253 Tivi Sony 43 inch Chiếc 34 8,700

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

295,800 29,580 325,3804 Tivi Sony 32 inch Chiếc 160 6,250 _1,000,000 _100,000 _1,100,0005 ^{Radio Sony ICF-}

P36 ^Chiếc ¹²⁶ ⁷⁰⁰

88,200

8,820

97,0206 Giường 1m8 Chiếc 126 7,800 _982,800 _98,280 _1,081,0807 ^{Bàn ghế salon nội}_thất Bộ 34 16,000 _544,000 _54,400 _598,4008 ^{Điện thoại bàn} Chiếc 34 350 _11,900 _1,190 _13,0909 ^{Giá treo quần áo} Chiếc 21 250 _5,250 ₅₂₅ _5,77510 ^{Tủ đứng gỗ MDF 3}_cánh Chiếc 154 3,300 _508,200 _50,820 _559,02011 ^Lavabo Chiếc 167 980 _163,660 _16,366 _180,02612 ^{Bồn cầu có nắp}_{Viglacera V37} Chiếc 167 3,250 _542,750 _54,275 _597,02513 ^{Vòi hoa sen}_{Viglacera VG519} Chiếc 167 2,900 _484,300 _48,430 _532,730

Bình nóng lạnh Ariston chống giật

Blue 20SL 20L ^Chiếc ¹⁶⁷ ^2,300

384,100

38,410

422,51015 ^{Bếp ga dương}_{Rinnai RV260G} Chiếc 34 650 _22,100 _2,210 _24,31016 ^{Tủ lạnh Hitachi}_335L Chiếc 34 8,850 _300,900 _30,090 _330,99017 ^{Tủ bếp Acrylic} Chiếc 34 5,500 _187,000 _18,700 _205,700

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

18 ^{Máy hút mùi}_Sunhouse Chiếc 34 2,720 _92,480 _9,248 _101,72819 ^{Bộ bàn ghế ăn} Bộ 34 3,900 _132,600 _13,260 _145,86020 ^{Giường ngủ gỗ 1m2} Chiếc 7 2,200 _15,400 _1,540 _16,94021 ^{Quạt treo tường}_{Mitsubishi W16-GV} Chiếc 7 1,250 _8,750 ₈₇₅ _9,62522 ^{Bàn làm việc Deco}_DLV10 Bộ 40 1,650 _66,000 _6,600 _72,60023 ^{Máy Fax Brother}₂₈₄₀ Chiếc 10 4,450 _44,500 _4,450 _48,95024 ^{Máy in Canon}_Ts207 Chiếc 10 1,100 _11,000 _1,100 _12,10025 ^{Tủ tài liệu} Chiếc 10 2,550 _25,500 _2,550 _28,05026 ^{Máy tính để bàn trọn}_bộ Chiếc 57 5,290 _301,530 _30,153 _331,68327 ^{Gương soi toàn thân} Chiếc 21 450 _9,450 ₉₄₅ _10,39528 ^{Tủ thờ} Chiếc 7 8,800 _61,600 _6,160 _67,76029 ^{Tủ tài liệu đứng kê}_sách Chiếc 17 1,650 _28,050 _2,805 _30,85530 ^{Bộ bàn ghế đọc} Chiếc 17 1,000 _17,000 _1,700 _18,70031 ^{Bàn trang điểm}_{Deco D09} Chiếc 126 1,200 _151,200 _15,120 _166,320

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

-1 ^{Điều hòa DAIKIN}

18000BTU ^Chiếc ⁴ ^14,750

59,000

5,900

64,9002 Tủ tài liệu Chiếc 10 4,500 _45,000 _4,500 _49,5003 Bàn ghế làm việc Chiếc 1 3,500 _3,500 ₃₅₀ _3,8504 Máy tính để bàn Chiếc 1 15,000 _15,000 _1,500 _16,5005 Tổng đài điện thoại ^Hệ

thống ¹ ^50,000

50,000

5,000

55,0006 Fax Chiếc 1 13,490 _13,490 _1,349 _14,839

-1 ^{Máy phát điện dự}phòng

thống ⁴ ^100,000

400,000

40,000

440,0002 Máy hút bụi Chiếc 20 4,500 _90,000 _9,000 _99,0003 Hệ thống PCCC ^Hệ

thống ¹ ^600,000

600,000

60,000

660,0004 ^{Hệ thống lọc và}

bơm nước

thống ¹ ^150,000

150,000

15,000

165,000

<b>Tổng chi phí mua sắm thiết bị</b>

<b>9,640,760 964,076</b>

<b> </b>

<b>Chi phí mua sắm thiết bị trước thuế là: 9,640,760,000 đồng</b>

<b>Tổng chi phí mua sắm thiết bị sau thuế là G<small>MSTB</small> = 10,604,836,000 đồng1.3.2. Chi phí lắp đặt thiết bị.</b>

 Bảng: Chi phí lắp đặt các thiết bị.

</div>