Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT trình bày ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH pot

Báo cáo khoa học:
ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở
TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở
TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH
The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town,
Bacninh province

Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên

SUMMARY
Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the
provincial Peoples Committees or as formed in a land use right transaction was affected by
several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price
of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found
that:
location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price
stipulated by the provincial Peoples Committees. The price of land use right as agreed upon
between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was
increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land

use right, but not the price fluctuation.
Key words: location, price, land use right; price fluctuation.


1. ĐặT VấN Đề
"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trờng - sự quản lí của nhà nớc. Nhà
nớc điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngời
quản lí và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai, để ngời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng nh các loại hàng hoá
khác trong cơ chế thị trờng "Giá đất" đợc hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố. Để làm rõ ảnh hởng yếu tố vị trí đến
giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập và phân
tích giá quy định của UBND tỉnh và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế, tại một số
đờng phố đặc trng của thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005.
2. PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU
1
Phơng pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 12 tuyến đờng phố, đại diện cho bốn loại đờng phố của thị xã Bắc Ninh gồm: Ngô
Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hng Đạo; Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du;
Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Nh Nguyệt. Những tuyến
đờng phố này đợc phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của đờng
phố. Chúng phản ánh đợc sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh trong
khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005.

1
Khoa Đất và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp I
2
Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh Bác Ninh

1
Phơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Nhà nớc, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định.
Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ đầu năm 2002 đến tháng 6
năm 2005 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trờng thị xã Bắc Ninh.
Phơng pháp phân tích thống kê
Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phơng pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức
chênh lệnh giữa giá đất qui định của nhà nớc với giá đất thực tế trên thị trờng, từ đó phân tích
đánh giá ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh.
3. KếT QUả NGHIÊN CứU
3.1. Giá đất quy định
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994
quy định khung giá các loại đất và Liên Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban
Vật giá của Chính phủ ban hành Thông t Liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 hớng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP. Ngày 24/3/1997, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 84/UB quy
định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, đây là văn bản đầu tiên quy định về giá đất
của tỉnh Bắc Ninh. Bao gồm giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất dân
c ở nông thôn, đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, thị trấn, trung tâm huyện lỵ, trục đờng
giao thông (Quốc lộ, Tỉnh lộ), khu thơng mại, du lịch, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đất
đô thị.
Quyết định này đợc áp dụng từ năm 1997 đến năm 2003, đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Bắc
Ninh đợc quy định theo 4 loại đờng phố và 4 vị trí với mức giá tối thiểu và tối đa cụ thể cho từng
vị trí. Theo Quyết định số 84/QĐ-UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá các loại đất áp dụng tại
tỉnh Bắc Ninh, giá đất quy định đợc thể hiện ở bảng 1 và giá đất này đợc áp dụng đến hết năm
2003.

Bảng 1. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003
Đơn vị tính: 1.000 đ/m
2

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

Loại
đờng
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Loại I 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175
Loại II 600 1.500 360 900 150 375 50 125
Loại III 400 1.000 240 600 100 250 30 75
Loại IV 200 500 120 300 50 125 16 40
(Quyết định số 84/UB ngày 24/3/1997 của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Do sự biến động giá đất trên phạm vi toàn tỉnh từ sau năm 2000, ngày 20/5/2004, UBND
tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 69/2004/QĐ-UB quy định khung giá các loại đất áp
dụng tại tỉnh Bắc Ninh. Trong đó giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh đợc quy định cụ thể ở bảng 2.
Giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh cũng tơng tự giá

quy định Quyết định số 84/UB về số loại đờng phố và vị trí. Tuy nhiên giá đất tối thiểu và giá
đất tối đa ở vị trí 1 của tất cả các loại đờng phố theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao gấp
2 lần của giá đất theo Quyết định số 84/UB ở các đờng phố tơng ứng. ở các vị trí 2, 3 và 4 của
tất cả các đờng phố giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao hơn giá đất
theo quy định ở các vị trí và đờng phố tơng ứng Quyết định số 84/UB từ 1,5 đến 1,8 lần. Giá
đất này đợc áp dụng cho tỉnh Bắc Ninh trong năm 2004.



2
Bảng 2. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004
Đơn vị tính: 1.000 đ/m
2
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại
đờng
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu

Giá
tối đa
Loại I 1.600 4.000 864 2.160 300 750 105 263
Loại II 1.200 3.000 648 1.620 225 563 75 188
Loại III 800 2.000 432 1.080 150 375 45 113
Loại IV 400 1000 216 540 75 188 24 60
(Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004, để hớng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả nớc tiến hành xác định giá đất, Bộ Tài
Chính ban hành thông t 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004. Ngày 28/12/2004, UBND tỉnh Bắc
Ninh ban hành Quyết định số 225/2004/QĐ-UB quy định về giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc
Ninh, giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 (bảng 3).
Bảng 3. Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005
Đơn vị tính: 1.000 đ/m
2
Mức giá chuẩn theo vị trí
Loại đờng phố Mức
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
1 8.000 5.600 3.920 2.740
2 7.000 4.900 3.430 2.400
3 6.000 4.200 2.940 2.060
Loại I
4 5.000 3.500 2.450 1.720
1
6.000 4.200 2.940 2.060
2 5.000 3.500 2.450 1.720
3 4.500 3.150 2.210 1.540
Loại II
4 4.000 2.800 1.960 1.370

1
3.500 2.450 1.720 1.200
2 3.000 2.100 1.470 1.030
Loại III
3 2.000 1.400 980 686
1
2.000 1.400 980 686
Loại IV
2 1.500 1.050 740 510
(Quyết định 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Giá quy định tại Quyết định số 225/2004/QĐ-UB đợc phân chi tiết hơn giá quy định của hai
quyết định trớc. Ví dụ ở đờng phố loại I và loại II, mỗi vị trí đợc chia làm 4 mức giá cho các
đờng phố khác nhau, trong khi ở hai quyết định trớc chỉ có hai mức giá tối đa và tối thiểu ứng với
mỗi vị trí. Nhìn chung giá quy định ở Quyết định 225/2004/QĐ-UB cao hơn giá quy định theo
Quyết định số 69/2004/QĐ-UB, ví dụ giá đất ở vị trí 1, mức 1, đờng phố loại I là 2 lần. Các vị trí
còn lại, giá đất theo Quyết định số 225/2004/QĐ-UB cũng cao hơn giá tơng ứng tại Quyết định số
69/2004/QĐ-UB là 1,75 lần, cá biệt có vị trí lên đến 21 lần.
Nh vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng
giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đờng phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị,
yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đờng phố. Theo các Quyết định số 84/UB; Quyết định số
69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh đã qui định các
đờng: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hng Đạo là đờng phố loại I; Đờng phố loại II
gồm các đờng: Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Đờng phố loại III gồm các
đờng: Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Đờng phố loại IV gồm các đờng: Hồ Ngọc Lân, Lê
Phụng Hiểu, Nh Nguyệt (bảng 4).


3
Bảng 4. Phân loại đờng phố thị xã Bắc Ninh qua các năm

Phân loại đờng phố qua các năm
STT Tên đờng
2002 -2003 2004 - 2005
Ghi chú
1 Ngô Gia Tự I I
2 Nguyễn Văn Cừ 1 I I
3 Trần Hng Đạo I I
4 Nguyễn Đăng Đạo II II
5 Nguyễn Văn Cừ 2 II II
6 Nguyễn Du II II
7 Nguyễn Trãi III I Lên loại năm 2004
8 Thành Bắc III III
9 Thiên Đức III III
10 Hồ Ngọc Lân IV III Lên loại năm 2004
11 Lê Phụng Hiểu IV III Lên loại năm 2004
12 Nh Nguyệt IV IV

Cơ sở hạ tầng từng bớc đợc nâng lên trong quá trình phát triển của thị xã, các đờng phố
của thị xã đợc đầu t sửa chữa, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang hơn. Để công tác định giá
đất đa ra mức giá quy định phù hợp với cơ sở hạ tầng và giá đất chuyển nhợng thực tế, UBND
tỉnh Bắc Ninh đã nâng loại một số đờng phố thuộc thị xã Bắc Ninh. Trong 12 đờng phố đợc
lựa chọn, có đờng Nguyễn Trãi đợc nâng từ loại III lên loại I; đờng Hồ Ngọc Lân và đờng Lê
Phụng Hiểu đợc nâng từ loại IV lên loại III theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định
số 225//2004QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh (bảng 4).
3.2. Giá đất thị trờng
Khi ngời dân đến làm các thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý đô
thị thị xã, họ thờng khai giá chuyển nhợng thấp hơn giá thực tế trao đổi để tránh thuế. Để đảm
bảo tính sát thực của giá chuyển nhợng khi tính thuế quyền sử dụng đất và tránh thất thu cho
ngân sách nhà nớc, cán bộ của phòng Quản lý đô thị, Tài nguyên và Môi trờng của thị xã đã
phải thẩm tra thực tế để có đợc giá phù hợp nhất, đợc ghi trong sổ theo dõi chuyển quyền sử

dụng đất hàng năm. Giá này đợc coi nh là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng
(sau đây chúng tôi sẽ gọi là giá đất thị trờng).
Biểu đồ 1, 2, 3, 4 là biểu đồ giá đất tiêu biểu của các đờng phố loại I; II; III và IV: đờng
Ngô Gia Tự; đờng Nguyễn Văn Cừ; đờng Thành Bắc và đờng Hồ Ngọc Lân cho thấy giá đất
trên địa bàn thị xã Bắc Ninh biến động rất lớn trong những năm qua. Giá thị trờng trung bình có
xu hớng tăng từ năm 2002 và đạt cao nhất năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005 giá đất
thị trờng trung bình có xu hớng giảm trên tất cả các vị trí của đ
ờng phố loại I, II, III và IV.
Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất
trên tất cả các đờng phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đờng phố
đó. Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm,
các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nhng do khả năng sinh lợi, cơ
sở hạ tầng đã quyết định loại đờng phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhng khác nhau
về loại đờng phố (hình 1, 2, 3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau (biểu đồ 1, 2, 3 và 4). Tuy nhiên
yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá
đất trên thị trờng. Sự tăng giảm giá đất trên thị trờng bất động sản có thể do số lợng ngời tham
gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà nớc, đặc biệt sự ra đời của
các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trờng nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng.


4



Hỡnh 1:
V trớ 1-ng loi I
Hỡnh 2:
V trớ 1-ng loi II
Hỡnh 3:
V trớ 1-ng loi III

Hỡnh 4:
V trớ 1-ng loi IV

Biu 1: Giỏ t ng loi I

Biu 2: Giỏ t ng loi II

Biu 3: Giỏ t ng loi III

Biu 4: Giỏ t ng loi IV
3.3. Sự chênh lệch giữa giá đất của các vị trí
Mặc dù đã chi tiết hơn trong việc xây dựng giá quy định theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB,
nhng mức độ chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 2 (VT1/VT2) và vị trí 3 so với vị trí 4 (VT3/VT4)
của tất cả các loại đờng phố là hoàn toàn giống nhau và đều bằng 1,43 lần. Các mức chênh lệch
của vị trí 1 so với vị trí 3 (VT1/VT3), vị trí 2 so với vị trí 4 (VT2/VT4) của tất cả các loại đờng phố
đều bằng 2,04 lần (bảng 5).
Bảng 5. Mức chênh lệch giá đất của các vị trí trong 6 tháng đầu năm 2005

5
Giá quy định (lần)
Loại đờng
VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4
phố
VT1/VT4
I 1,43 2,04 2,92 1,43 2,04 1,43
II 1,43 2,04 2,91 1,43 2,03 1,42
III 1,43 2,04 2,91
G quân tr trờng (l
1,43 2,04 1,43
IV 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43

iá bình ên thị ần)
Loại đờng
Đờng phố
VT2/ VT2/ VT3/V
phố
VT1/ VT1/ VT1/
VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 T4
Ngô Gia Tự 1, 1,1,83 2,44 4,07 33 2,22 67
Nguyễn Văn Cừ 1
I
o
II
2 4 1, 2, 2,
III
n

IV
2,35 3,40 8,11 1,44 3,44 2,39
Trần Hng Đạo 1,76 2,17 4,64 1,23 2,64 2,14
Nguyễn Đăng Đạ 1,18 1,85 6,55 1,56 5,55 3,55
Nguyễn Văn Cừ 2 1,28 2,11 6,73 1,66 5,27 3,18
Nguyễn Du 1,22
Nguyễn Trãi 1,72 ,02 ,20 17 44 08
Thành Bắc 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80
Thiên Đức 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00
Hồ Ngọc Lâ 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78
Lê Phụng Hiểu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63
Nh Nguyệt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00

uy nhiên trên thực tế ở các đờng phố khác nhau, mức chênh lệch giữa các vị trí của giá

thị trờn
nhiên, tại
VT1/V
Sự chênh lệch giá giữa các vị trí ở đờng phố loại III về căn bản là phù hợp với giá quy định
của n
cũng
trí là cơ sở để phân loại đờng phố và phân loại vị trí khi UBND tỉnh xây dựng giá
quy đị
địa bàn thị xã Bắc Ninh có xu hớng tăng từ tháng 1 năm 2002 và đạt
cao n
hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định
T
g là khác nhau. ở đờng phố loại I: VT1/VT2 của đờng Ngô Gia Tự là 1,83 lần, của đờng
Nguyễn Văn Cừ 1 là 2,35 lần, của đờng Trần Hng Đạo là 1,76 lần. Đặc biệt là đối với vị trí 4,
mức chênh lệch rất lớn, cụ thể VT1/VT4 của đờng Ngô Gia Tự là 4,07 lần, đờng Nguyễn Văn Cừ
1 là 8,11 lần, đờng Trần Hng Đạo là 4,64 lần. Nh vậy giá đất quy định ở vị trí 4 là cha hợp lý,
cần phải điều chỉnh giá quy định ở vị trí 4 khi xây dựng giá quy định ở các năm tiếp theo.
Mức chênh lệch giá đất giữa các vị trí ở đờng phố loại II tơng đối đồng đều. Tuy
T4 và VT2/VT4 giữa giá quy định của nhà nớc và giá thị trờng, mức độ chênh lệch vẫn rất
lớn.
hà nớc theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, tuy nhiên ở vị trí 4 đờng Thiên Đức thì mức
chênh lệnh giữa các vị trí của giá quy định cao hơn mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá thị trờng.
Tơng tự nh đờng loại I, mức chênh giữa các vị trí của đờng loại IV của giá thị trờng
lớn hơn mức chênh giữa các vị trí của giá quy định. Cá biệt mức chênh giữa vị trí 1 và vị trí 4
của giá quy định là 2,92 lần, nhng giá thị trờng ở mức chênh này là 9,67 lần.
4. KếT LUậN
Yếu tố vị
nh tại địa phơng.
Giá thị trờng trên
hất vào năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005, giá thị trờng trung bình nhìn

chung có xu thế giảm.
Giá của thửa đất cao
đối với giá của thửa đất. Thửa đất ở đờng phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị trờng cao
nhất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố

6
làm biến động giá đất trên thị trờng.

Tài li tham khảo

ị Thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh (2002, 2003, 2004, 2005). Sổ theo dõi
UBND 24/3/1997 quy định khung giá các
UBND h số 69/2004/QĐ-UB ngy 20/5/2004 quy định giá các
UBND số 225/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 quy định giá các

ệu
Phòng Quản lý Đô th
chuyển quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004, 2005.
tỉnh Bắc Ninh (1997). Quyết định số 84/QĐ-UB ngày
loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh.
tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết địn
loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết định
loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.


7