Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (275.63 KB, 70 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
I. <small> Cơ sở Pháp lý</small>
II. <small> Cơ sở thực tiễn</small>
III. <small> Nguyên tắc xây dựng</small>
IV. <small> Thông tư 158/2014/TT-BTC: </small>
1. <small> Tiêu chuẩn số 01: Đạo đức nghề nghiệp </small>
2. <small> Tiêu chuẩn số 02: Cơ sở giá trị thị trường </small>
3. <small> Tiêu chuẩn số 03: Cơ sở giá trị Phi thị trường</small>
4. <small> Tiêu chuẩn số 04: các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG </small>
V. <small>Thông tư 28/2015/TT-BT ngày 6/3/2015:</small>
1. <small>Tiêu chuẩn số 05: Báo cáo thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá, chứng thư TĐG</small>
2. <small>Tiêu chuẩn số 06: Quy trình thẩm định giá</small>
3. <small>Tiêu chuẩn số 07: Phân loại tài sản phục vụ TĐG</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3"><b>Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4"><small>- 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá (cũ) được ban hành căn cứ vào Pháp lệnh giá (1 mục, 5 Điều về thẩm định giá)</small>
-<small> Từ 1/1/2013 Luật Giá được Quốc hội thông qua (4 mục, 18 Điều về Thẩm định giá)</small>
-<small> Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về thẩm định giá (3 chương 34 điều) </small>
<small> Thuận lợi: - xây dựng trên nền của hệ thống TCTĐG cũ, bổ sung, cập nhật mới </small>
<small>- Đã có 7-10 năm kinh nghiệm áp dụng (QĐ 24/QĐ-BTC, QĐ BTC (2005); QĐ 129/QĐ_BTC (2008) để tổng kế thực tiễn</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">77/QĐ-Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ
<b>Điều 6. </b>
<b>1. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam gồm các </b>
tiêu chuẩn hướng dẫn về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; phân loại tài sản; quy trình thẩm định giá tài sản; báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản; các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. 2. Bộ Tài chính ban hành và hướng dẫn thực hiện Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để áp dụng trong hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">Trật tự ttiêu chuẩn chưa phù hợp như Tiêu chuẩn số 03: đạo đức nghề nghiệp cần được đưa lên thành tiêu chuẩn đầu tiên (số 01)
Tiêu chuẩn số 07 (so sánh), 08 (chi phí), 09 (thu nhập): cần chuẩn hóa lại các ví dụ
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8"><b>Dự kiến hệ thống TCTĐG tài sản </b>
• <small>TC số 01: Đạo đức nghề nghiệp (√) </small>
• <small>TC số 02: Giá trị thị trường (√)</small>
• <small>TC số 03: Giá trị phi thị trường (√) </small>
• <small>TC số 04: Những nguyên lý kinh tế cơ bản chi phối hoạt động thẩm định giá (TT 158/2015/TT-BTC) (√) </small>
• <small>TC số 05: Báo cáo kết quả TĐG, chứng thư TĐG, hồ sơ TĐG (√) </small>
• <small>TC số 06: Quy trình thẩm định giá tài sản (√)</small>
• <small>TC số 07: Phân loại tài sản phục vụ hoạt động TĐG (TT BTC ngày 6/3/2015) (√)</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10"><small>Các điểm mới bổ sung:</small>
<small>TC số 02: giá trị thị trường (tiếp)</small>
• <small>Bổ sung khái niệm: </small>
a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viên xác định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15"><small>d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin là giao dịch giữa các bên khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.</small>
<small>Cụ thể hóa các mối quan hệ đặc biệt: quan hệ gia đình ruột thịt; quan hệ gia đình trực tiếp, quan hệ công ty...</small>
<small>đ) Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và khơng bị ép buộc là khi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hồn tồn tự nguyện, khơng nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán q mức, khơng bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17"><small>Rút gọn hơn so với hướng dẫn trước (3 điểm so với 7 điểm nội dung TC cũ)</small>
<small>Khái niệm: </small>
<small>Giá trị phi thị trườnglà mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị phổ biến (của tài sản tương tự) thị trường; mà căn cứ (chủ yếu) vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác, </small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">TC số 03: Giá trị phi thị trường (tiếp)Bỏ các nội dung:
TC số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá
<small>Nhận xét: </small>
• <small>Về cơ bản giữ nguyên như hướng dẫn trước đây (11)</small>
<small>Nguyên tắc sử dụng, khai thác tài sản tốt nhất, tối ưu</small>
<small>Nguyên tắc cung – cầu</small>
<small>Nguyên tắc thay đổi</small>
<small>Nguyên tắc thay thế</small>
<small>Nguyên tắc cân bằng</small>
<small>Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm</small>
<small>Nguyên tắc phân phối thu nhập</small>
<small>Nguyên tắc đóng góp</small>
<small>Nguyên tắc phù hợp</small>
<small>Nguyên tắc cạnh tranh</small>
<small>Ngun tắc dự báo lợi ích trong tương lai</small>
• <small>Nhược: thiếu ví dụ minh họa</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">Nhận xét chung:
Bước 1: Xác định tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: thu thập thông tin, khảo sát thực tế
Xác định các yếu tố chủ yếu tác động lớn nhất đến giá trị của tài sản thẩm định giá, phù hợp với phương pháp thẩm định giá lựa chọn, từ đó thu thập thơng tin, khảo sát thực tế
Nguồn thu nhập thông tin:
<small>Đối với máy, thiết bị</small>
<small>Đối với bất động sản</small>
<small>Đối với doanh nghiệp</small>
<small>Đối với tài sản tài chính</small>
Khảo sát thực tế:
Bước 4: Phân tích thơng tin
Bước 5: Xác định cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giáCăn cứ vào:
Mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản, thị trường tài sản, mức độ sẵn có các thơng tin, dữ liệu, hướng dẫn của BTC về cách tiếp cận
Điểm mới: Thẩm định viên phải:
<b>TC số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá </b>
<b>cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá </b>
Điểm mới: Bổ sung các phụ lục 1: thông tin về đặc điểm tài sản TĐG
-
Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trườngThuật ngữ:
• <small>Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thơng tin về giá trên thị trường.</small>
• <small>Tài sản tương tự: cùng loại, tương đồng (gần giống) với tài sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…. </small>
<small>TT 205/2010/TT-BTC trị giá tính thuế HQ:</small>
<b><small>Hàng hoá giống hệt:</small></b><small> Là những hàng hoá giống nhau về mọi phương diện:</small>
<small>•Đặc điểm vật chất: (bề mặt sản phẩm, vật liệu cấu thành, phương pháp chế tạo, chức năng, mục đích sử dụng, tính chất cơ, lý, hố…)</small>
<small>•Chất lượng sản phẩm;</small>
<small>•Danh tiếng của nhãn hiệu sản phẩm;</small>
<small>•Sản xuất bởi cùng một nhà sản xuất, ở cùng một nước.</small>
<small>•Những hàng hố có những khác biệt bề ngồi khơng đáng kể như màu sắc, kích cỡ, kiểu dáng mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của hàng hố thì được coi là hàng hố giống hệt.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)
<b><small>Hàng hoá tương tự:</small></b><small> Là những hàng hố mặc dù khơng giống nhau về mọi phương diện nhưng có các đặc trưng cơ bản giống nhau, bao gồm:</small>
• <small>Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương pháp chế tạo;</small>
• <small>Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;</small>
• <small>Chất lượng sản phẩm tương đương nhau;</small>
• <small>Có thể hốn đổi cho nhau trong giao dịch thương mại, tức là người mua chấp nhận thay thế hàng hoá này cho hàng hoá kia;</small>
• <small>Được sản xuất ở cùng một nước, bởi cùng một nhà sản xuất hoặc nhà sản xuất khác được uỷ quyền.</small>
<b><small>Tài sản so sánh</small></b><small> là tài sản tương tự; đã hoặc đang giao dịch; địa điểm gần nhất; thời điểm gần nhất; tối đa không quá 01 năm về trước</small>
<b><small>Phương pháp so sánh</small></b> <small>dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh; cơ sở tiếp cận thị trường.</small>
</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">Tiêu
<b>Giao dịch phổ biến: </b>công khai, từ 3 tài sản trở lên.
Các tiêu chí lựa chọn tài sản so sánh
<b><small>Ví dụ: Tài sản so sánh (là BĐS) phải đáp ứng các tiêu chí :(Nguồn: Nguyễn Thế Phượng-”TĐG BĐS”)</small></b>
<small>Tiêu chuẩn số 08: cách tiếp cận từ thị trường (tiếp)</small>
<small>5. Xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh</small>
• Mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh
Trật tự điều chỉnh (rule of thumb)