de cuong phap luat kinh doanh bat dong san

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (270.48 KB, 32 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

ĐỀ CƯƠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

luật kinh doanh bất động sản (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)

ĐỀ CƯƠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

luật kinh doanh bất động sản (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

Bài 1: Chương I

NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN1.1. Khái niệm luật bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản

- Kế thừa BLDS trước đây, khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động

sản bao gồm “a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Với quy định này, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

đất trong đó có nhà ở là bất động sản trên cơ sở điểm c và điểm d. Khi các bất độngsản này là đối tượng của giao dịch, các giao dịch này thuộc diện được nghiên cứu ởđây.

Bên cạnh đó, chúng ta cịn có những tài sản được ghi nhận trong văn bản chuyên ngành khác như “giá trị quyền sử dụng khu vực biển được giao”, “tài sản gắn liền với khu vực biển được giao” trong Luật Thủy sản năm 2017 (kế thừa Luật Thủy sản năm 2003) hay “giá trị rừng sản xuất là rừng trồng” trong Luật Lâm nghiệp năm 2017 (kế thừa Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004). Các đối tượng này cũng có thể được giao dịch và đây cũng là các giao dịch về “bất động sản”. Tuy nhiên, các giao dịch về bất động sản như vừa nêu sẽ khơng được nghiên cứu do có những đặc thù riêng so với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Bất động sản là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường.- Loại bất động sản nào được coi là hàng hóa phụ thuộc vào chính sách pháp luật của từng quốc gia.

1.1.2. Khái niệm luật bất động sản

- Là tập hợp các văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành;

- Là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các nhóm quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

- Luật kinh doanh bất động sản;

1.2. Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của pháp luật về:- Chế độ quản lý và sử dụng đất đai;

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng và quản lý Nhà nước về nhà ở;- Chính sách của Nhà nước về đầu tư, kinh doanh bất động sản;

- Hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.

1.3. Phân loại bất động sản kinh doanh

Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

1. Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2. Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;3. Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

1.4 Công khai thông tin về bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin về bất động sản. Việc công khai thông tin nhằm mục đích giúp đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất đông sản xác định được Đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Việc cơng khai thơng tin được thực hiện dưới các hình thức sau:

i) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

ii) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

iii) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịchbất động sản.

Tại khoản 2 Điều 6 Luật này quy định nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;b) Vị trí bất động sản;

c) Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;d) Quy mơ của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản. Trong đó có hành vi:

iii) Khơng công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

Việc quy định như trên cho thấy tầm quan trọng của hành vi công khai thông tin bất động sản, cũng như vấn đề chịu trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

1.5 Chính sách Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.

3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.

4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích đơ thị, cơng trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

5. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

1.6 Áp dụng pháp luật trong kinh doanh bất động sản

- Áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Tại Điều 1 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định phạm vi áp dụng của Luật này về các vấn đề “kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản” với các đối tượng áp dụng được quy định tại Điều 2 là “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”.

- Áp dụng quy định của một số luật chuyên ngành khác:

Một số vấn đề cần dẫn chiếu đến quy định pháp luật chuyên ngành khác như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014… Ví dụ: Tại khoản 2 Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh

doanh có đề cập: “Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quyđịnh khác của pháp luật có liên quan.”

- Áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

Các vấn đề pháp lý liên quan đến kinh doanh bất động sản nếu không được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản hoặc các luật khác có liên quan thì áp dụng quy định tại Bộ luật Dân sự. Ví dụ các vấn đề về giao kết và hiệu lực hợp đồng, hay các khái niệm pháp lý mà các luật chuyên ngành không đề cập.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

- Ngồi ra cịn có thể áp dụng các quy định của luật nước ngoài, luật quốc tế hay tập quán quốc tế trong một số trường hợp có liên quan.

Pháp luật về thuế, tài chính, ngân hàng

Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản

Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân ...

Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng ban hành

Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên ...

Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào ...

Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin vềnhà ở và thị trường bất động...

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do Bộ Xây ...

Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngânhàng Nhà nước ban hành

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

BÀI 2. CHƯƠNG 2. PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAII. Khái quát pháp luật đất đai.

1.1. Khái niệm Luật Đất đai

Luật đất đai là lĩnh vực pháp luật gồm: “toàn bộ những quy phạm pháp luật điều

chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong sở hữu, quản lý và sử dụng

- Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với nhau: phát sinh trong quá trình

phối hợp quản lý đất đai (quan hệ giữa cơ quan nhà nước cấp trên với cơ quan

nhà nước cấp dưới; quan hệ giữa cơ quan thẩm quyền chung với cơ quanchun mơn).

- Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với người SDĐ và các chủ thể

khác của QHPL đất đai: phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu &

quản lý đất đai (chẳng hạn quan hệ giao đất, cho thuê đất).

- Nhóm quan hệ giữa người SDĐ với nhau và với các chủ thể khác: phát sinh

trong quá trình thực hiện QSDĐ (như quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất).

1.2.2. Phương pháp điều chỉnh

- Phương pháp quyền uy (mệnh lệnh): điều chỉnh mối quan hệ giữa:

+ các cơ quan nhà nước với nhau

+ các cơ quan nhà nước với tổ chức, cá nhân khác

- Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: điều chỉnh mối quan hệ giữa các tổ

chức, cá nhân với nhau trong quá trình thực hiện QSDĐ.

1.3. Các nguyên tắc của Luật Đất đai

- Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủsở hữu

- Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch vàpháp luật

- Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp

- Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, khuyến khích người sử dụngđầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất

1.4. Nguồn của Luật Đất đai

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

1.4.1. Phân loại nguồn

Dựa trên cơ sở thẩm quyền ban hành và giá trị áp dụng:* Văn bản pháp luật của TW

* Văn bản pháp luật của địa phương

* Các án lệ của Tòa án Tối cao về giải quyết tranh chấp đất đai

1.4.2. Các văn bản pháp luật đất đai quan trọng

- Luật đất đai 2013

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thi hành một số điều của LĐĐ 2013;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất;

- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung giá đất;- NĐ 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;

- NĐ 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của cácNĐ quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- NĐ 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03/1/2020 sửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP

- NĐ 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước bạ.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

- NĐ 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về lệ phí trước bạ

- Nghị định 91/2019/NĐ- CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định 168/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016 quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong các Ban Quản lý rừng đặc dụng, rừng phịng hộ và cơng ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên nông, lâm nghiệp nhà nước;

- Thông tư 23/2004/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;- Thơng tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015

- Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT- Thông tư 27/2018/TT-BTNMT

- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 về sử đổi, bổ sung một số điều các Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

1.2. Quan hệ pháp luật đất đai

- Liên quan đến nhiều lĩnh vực đời sống xã hội;

- Là quan hệ pháp luật tài sản vừa có tính hành chính;- Được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau.

1.2.3. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai

 Chủ thể sở hữu

❑ Chủ thể sở hữu: Nhà nước

⎯ Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai: Điều 13 -21 Luật Đất đai 2013⎯ Chức năng quản lý nhà nước về đất đai: Điều 22 Luật Đất đai 2013.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

❑ Chủ thể quản lý: (Điều 23, 24 Luật Đất đai 2013)

⎯ Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung (Điều 23 Luật Đất đai 2013):

+ Chính phủ: thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.+ Ủy ban nhân dân các cấp: quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền.

⎯ Các cơ quan quản lý nước có thẩm quyền riêng (Điều 24 Luật Đất đai 2013).⎯ Văn phòng đăng ký đất đai (Khoản 1 Điều 5 NĐ 43/2014/NĐ-CP, Khoản 4 Điều 2

NĐ 01/2017, TT 15/2015/TTLTBTNMT-BNV-BTC).

⎯ Tổ chức phát triển quỹ đất (Khoản 2 Điều 5 NĐ 43/2014/NĐ-CP).

❑ Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai⎯ Quốc hội (khoản 1 Điều 21 Luật Đất đai 2013)

⎯ HĐND các cấp (khoản 2 Điều 21 Luật Đất đai 2013)

⎯ Bộ Tài chính và các cơ quan quản lý chuyên ngành về tài chính ở địa phương.⎯ Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng ở địa phương.

 Chủ thể sử dụng đất (Điều 5 LĐĐ 2013)

Tìm hiểu ở phần sau Chủ thể khác

Là các chủ thể tham gia vào QHPL đất đai không phải với tư cách của các loại chủ thể nói trên. Ví dụ:

- Chủ thể được phép SDĐ nhưng không được cấp GCNQSDĐ (chủ thể thuê đất cơng ích của UBND xã, th QSDĐ của người SDĐ mà không phải là đất đất thuê của DN kinh doanh hạ tầng trong khu công nghiệp…);

- Chủ thể nhận thế chấp QSDĐ…

1.2.4. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai

 Khái niệm

- Là lợi ích mà chủ thể quan hệ pháp luật đất đai hướng tới.

- Quan niệm phổ biến: khách thể của quan hệ pháp luật đất đai chính là đất đai.

 Phân loại đất (Điều 10 LĐĐ 2013, xem thêm TT 27/2018/TT-BTNMT)

❑ Nhóm đất nơng nghiệp

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

- Đất trồng cây hàng năm;- Đất trồng cây lâu năm;- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất rừng (phòng hộ; đặc dụng; sản xuất)- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khácđược pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, cổn giống và đất trồnghoa, cây cảnh).

❑ Nhóm đất phi nơng nghiệp- Đất ở:

+ Đất ở nông thôn;+ Đất ở đô thị.

- Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:+ Đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

+ Đất kinh doanh thương mại, dịch vụ...- Đất công cộng:

+ Đất công cộng khơng có mục đích kinh doanh;+ Đất cơng cộng có mục đích kinh doanh;

- Đất quốc phịng, an ninh;- Đất tơn giáo, tín ngvỡng;- Đất nghĩa trang, nghĩa địa;..

- Đất phi nông nghiệp khác (đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thựcvật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở).

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

❑ Nhóm đất chưa Sử dụng

Là đất chưa xác định mục đích sử dụng.* Căn cứ xác định loại đất:

- Điều 11 Luật Đất đai

- Khoản 1 Điều 1 NĐ 01/2017/NĐ-CP

II.Chủ thể sử dụng đất (Điều 5 LĐĐ 2013)2.1. Khái niệm

- Là những chủ thể được phép trực tiếp SDĐ, có quyền và nghĩa vụ của người SDĐ theo pháp luật đất đai.

- Quyền đặc trưng cơ bản làm dấu hiệu nhận biết: quyền được cấp GCN đối với QSDĐ.

 Các Trường hợp xác lập QSDĐ (đƯợc cấp GCN):- Được Nhà nước giao, cho thuê đất;

- Nhận chuyển QSDĐ;

- Đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận QSDĐ;

- Theo căn cứ khác (như thông qua quyết định, bản án giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền,..)

Xem thêm Điều 99 Luật Đất đai 2013.

- “Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sửdụng đất chung tại thời điểm xác lập QSDĐ”.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

- Hộ gia đình sử dụng đất khơng đồng nghĩa với hộ gia đình theo so hộ khầu thường trú.

Lưu ý: Hộ gia đình sử dụng đất là những người…

(1) có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về

hơn nhân và gia đình;

(2) đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm xác lập quyền sử dụng đất).

+ Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất của HGĐ phải được người có tên trên GCN hoặc người được ủy quyền theoquy định của pháp luật về dân sự ký tên (Khoản 1 Điều 64 NĐ số 43/2014/NĐ-CP)+ Điều kiện: khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằngvăn bản và văn bản đó đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật

(Khoản 5 Điều 14 TT số 02/2015/TT-BTNMT).

- Tổ chức SDĐ không nhằm SXKD (như: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, đơn vị sự nghiệp công lập…);

- Tổ chức kinh tế (khoản 27 Điều 3 LĐĐ 2013):

+ Là tổ chức SDĐ để sản xuất, kinh doanh (gồm DN, HTX và tổ chức kinh tế khác);

+ Khơng bao gồm DN có vốn đầu tư nước ngoài.

Gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

Gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phổng tục, tập qn hoặc có chung dịng họ.

 Tổ chức nước ngoài SDĐ phục vụ cho các hoạt động ngoại giao, lãnh sự hoăc mục đích chính trị xã hội khác (tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ);

 DN có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ để thực hiện dự án đầu tư (khoản 7 Điều 5 LĐĐ 2013): Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Là người Việt Nam định cư nước ngoài theo Luật Quốc tịch

Lưu ý: Người Việt Nam định cư ở nước ngồi: là cơng dân Việt Nam và người gốc

Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch)- Sử dụng đất trong các trường hợp:

+ SDĐ để thực hiện dự án đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh;+ SDĐ khi sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam.

III. Quản lý của Nhà nước về đất đai

3.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đaiCSPL: Điều 22 Luật Đất đai 2013

1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.

3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

8. Thống kê, kiểm kê đất đai.

9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.

15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

3.2. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đaiCSPL: Điều 23 Luật Đất đai 2013

1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.

3. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.

IV. Chế độ sử dụng đất

4.1. Chế độ sử dụng đất là gì?

Chế độ sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành quy định các quyền và lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.

4.2. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

4.2.1. QUYỀN GIAO DỊCH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

 Các vấn đề chung về giao dịch QSDĐ

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

⎯ Khái niệm: Giao dịch QSDĐ là hành vi pháp lý của người sử dụng đất và của các

chủ thể có liên quan trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền, nghĩa vụ pháp

lý đối với QSDĐ.

⎯ Hệ quả pháp lý: Giao dịch QSDĐ có thể dẫn đến 2 khả năng:

+ làm chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn.

+ không làm chuyển quyền sử dụng đất: cho thuê, thế chấp.

⎯ Điều kiện chung để thực hiện giao dịch: khoản 1 Điều 188 LĐĐ⎯ Về hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ:

+ Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn bản theo thỏa thuận của các bên.+ Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch QSDĐ: tại tổ chức cơng chứng hoặc UBND

cấp xã nơi có đất (khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013).

⎯ Lưu ý: Các giao dịch QSDĐ sẽ được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các

bên (Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013):

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại…

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp.

+ Hợp đồng chuyển nhượng… mà 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ

a.CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

❑ Khái niệm: là việc người SDĐ thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đấtcho nhau

theo quy định của pháp luật.❑ Đặc điểm:

⎯ Là hình thức “đất đổi đất”

⎯ khơng mang tính chất “hàng hóa – tiền tệ” + Cả 02 bên đều có chuyển quyền và nhận

chuyển quyền sử dụng đất