on tap mon phap luat kinh doanh bat dong san 1

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (656.94 KB, 35 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

ÔN TẬP MÔN PHÁP LUẬT KINH Doanh BẤT ĐỘNG SẢN 1 Luật, Hành chính nha nước (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)

ƠN TẬP MÔN PHÁP LUẬT KINH Doanh BẤT ĐỘNG SẢN 1

Luật, Hành chính nha nước (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

ƠN T¾P MƠN LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN

BÀI 1 + 2: TàNG QUAN VÀ BÂT ĐÞNG SÀN VÀ

QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN 1. Táng quan vÁ bÃt đßng sÁn

 Khái niệm: ĐiÁu 107 BLDS 2015

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

 Phân lo¿i:

 Căn cứ vào lo¿i bÃt đßng sÁn tham gia thá tr°ßng:

+ Thị trường quyền sử dụng đất: gßm thị trường s¢ cấp cà thị trường thứ cấp. + Thị trường nhà, Cơng trình xây dựng.

 Căn cứ vào cơng dāng hay māc đích sÿ dāng của bÃt đßng sÁn:

+ Thị trường bất động sản phục vụ cho sinh hoạt;

+ Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh;

+ Thị trường bất động sản phục vụ cho giải trí  Căn cứ vào các giao dách trên thá tr°ßng:

+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; + Thị trường cho thuê, cho thuê mua bất động sản; + Thị trường thế chấp, bảo hiểm đối với bất động sản …

 Căn cứ vào tính hÿp pháp hoặc mức đß kiểm soát của Nhà n°ác đối vái các giao

dách trên thá tr°ßng bÃt đßng sÁn:

+ Thị trường chính quy;

+ Thị trường khơng chính quy.

 Các y¿u tố của thá tr°ßng bÃt đßng sÁn:  Chủ thể:

+ Chủ thể quản lý: Điều 77, 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

+ Chủ thể kinh doanh bất động sản: Các doanh nghiệp, Hợp tác xã kinh doanh hàng hóa bất động sản; Chủ thể cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

+ Người tiêu dùng sử dụng hàng hóa bất động sản/dịch vụ bất động sản : Là những người có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê bất động sản)…

 Cung, cầu và giá cÁ của thá tr°ßng bÃt đßng sÁn:

+ Cung bÃt đßng sÁn: là các bất động sản có sẵn, hoặc sẽ được hình thành trong tư¢ng

lai đáp ứng điều kiện được đưa vào giao dịch theo quy định pháp luật và chủ sở hữu, sử dụng sẵn sàng và mong muốn đưa các bất động sản này vào giao dịch.

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung bất động sản: Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; Cung quỹ đất cho phát triển bất động sản; Ngußn nguyên vật liệu phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng bất động sản.

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

+ Cầu bÃt đßng sÁn: là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng thực sự có nhu cầu

muốn sở hữu, sử dụng và người có nhu cầu phải có đủ điều kiện để được sở hữu, sử dụng bất động sản theo pháp luật, đßng thời phải có khả năng thanh tốn và chấp nhận giao dịch đối với bất động sản.

+ Điều kiện xuất hiện cầu:

(1) Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại bất động sản nào đó mà nhu cầu đó khơng thể tự thỏa mãn bằng các ngn sẵn có của mỗi người dân.

(2) Phải có các ngn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu (3) Phải có thị trường bất động sản để cung cầu gặp nhau và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: sự gia tăng dân số; sự thay đái thu nhập của dân cư; sự thay đái chính sách (tài chính, tín dụng), pháp luật của Nhà nước (thủ tục, điều kiện sở hữu, sử dụng bất động sản); giá bất động sản; và tâm lý, thị hiếu tiêu dùng…v.v.

3. Khái niệm kinh doanh bÃt đßng sÁn

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản S; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

4. Kinh doanh bÃt đßng sÁn gßm:

 Kinh doanh hàng hóa bất động sản.  Kinh doanh dịch vụ bất động sản.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

BÀI 3: PHÁP LU¾T VÀ KINH DOANH HÀNG HĨA BÂT ĐÞNG SÀN

1. NHĀNG QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH HÀNG HĨA BÂT ĐÞNG SÀN a. ĐiÁu kiện kinh doanh hàng hóa bÃt đßng sÁn (KhoÁn 1 ĐiÁu 10 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014, ĐiÁu 3 Nghá đánh số 76/2015/NĐ-CP)

 VÁ hình thức kinh doanh: phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

 VÁ năng lực tài chính:

 Vốn pháp định (Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) tối thiểu 20 tỷ đßng.

 Về vốn chủ sở hữu trên táng vốn đầu tư (Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

+ Quy mô sử dụng đất dưới 20 ha: tối thiểu 20% táng mức đầu tư. + Quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên: tối thiểu 15% táng mức đầu tư.

L°u ý: các trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp, vốn pháp định (Khoản 2 Điều 10

Luật Kinh doanh bất động sản 2014): Đối với các tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun thì khơng cần thành l¿p DN, vốn pháp đánh nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Các tá chức, hộ gia đình, cá nhân này bao gßm: Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.  Tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tƣ dự án bất động sản để kinh doanh.

 Hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có táng mức đầu tư dưới 20 tỷ đßng.

 Tá chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

 Tá chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng Nhà nước, cơng ty quản lý tài sản của các Tá chức tín dụng , tá chức, cá nhân chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, đang bảo lãnh, thế chấp để thu hßi nÿ.

 Tá chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tịa án, của c¢ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

 Tá chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

 Các c¢ quan, tá chức khi được c¢ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

 Tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

b. Hình thức và ph¿m vi kinh doanh hàng hóa bÃt đßng sÁn của từng chủ thể

 Hình thức kinh doanh: Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

 Tự tạo lập nhà, cơng trình xây dựng thơng qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng.

 Thực hiện mua, thuê nhà ở cơng trình xây dựng có sẵn để kinh doanh.  Chủ thể và ph¿m vi kinh doanh

 Chủ thể:

+ Tá chức, cá nhân trong nước

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi  Ph¿m vi

Ngn gốc bất

động sản Hình thức kinh doanh

Tá chức, cá nhân trong

nước

Người VN

ĐC¡NN CVĐTNN DN a. Mua nhà, cơng

trình xây dựng bán, cho thuê, cho thuê mua  b. Th nhà, cơng

trình xây dựng Cho thuê lại   

c. Đất được Nhà nước giao

Đầu tư xây dựng nhà ở bán,

cho thuê, cho thuê mua   Chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ

thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật



d. Đất được Nhà nước cho thuê

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê

+ Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

  

đ) đất được Nhà

nước công nhận Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho 

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

thuê, cho thuê mua; e) đất nhận chuyển

nhượng của tá chức, hộ gia đình, cá nhân.

Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua



g) đất thuê của tá chức, hộ gia đình, cá nhân.

Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất

  h) Nhận chuyển

nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

   i) Nhận chuyển

nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tá chức, hộ gia đình, cá nhân

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật



Đất nhận chuyển nhượng (Trong Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, Khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế)

Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

 

Đất thuê (Trong Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, Khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế)

Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

  

2. Hÿp đßng trong kinh doanh hàng hóa BĐS

a. Các lo¿i hÿp đßng BĐS: Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 b. Hình thức hÿp đßng:

Cơng chứng chứng thực:

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

 Do các bên thỏa thuận, trừ: Hợp đßng mua bán, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng, Hợp đßng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà các bên là hộ gia đình, cá nhân (khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

 Bắt buộc, trừ: (1) Hợp đßng cho thuê, cho thuê lại; (2) Hợp đßng chuyển nhượng mà một/các bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. (Điều 167 Luật Đất đai 2013).

 Bắt buộc: (1) mua bán nhà ở và (2) chuyển nhượng Hợp đßng mua bán nhà ở thư¢ng mại.

 Theo yêu cầu: (1) mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà ở xã hội, Nhà ở tái định cư; (2) cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở. (Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Tóm tắt

Lo¿i BĐS Giao dách

Chủ thể Bắt bußc

Theo yêu cầu

Quyền sử dụng đất Chuyển nhượng

Có sự tham gia của doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản  Khơng có sự tham gia của doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp)

 Nhà thuộc sở hữu Nhà

nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư

Mua bán, cho thuê mua

Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập, nhà ở trongcác dự án nhà ở thư¢ng mại; chuyển nhượng hợp đßng mua bán nhà ở thư¢ng mại.

Mua bán, cho thuê mua

Có sự tham gia của doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản  Hộ gia đình, cá nhân, Người

Việt Nam định cư ở nước ngồi, cá nhân nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản



Công trình xây dựng

Mua bán, cho thuê mua

Hộ gia đình, cá nhân 

Doanh nghiệp  Bất động sản

Cho thuê, cho thuê

lại Mọi chủ thể



</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

c. Thßi điểm có hiệu lực của hÿp đßng (Khn 3 ĐiÁu 17 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014)

 Thời điểm cơng chứng, chứng thực (nếu hợp đßng có công chứng, chứng thực).

 Thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đßng (nếu hợp đßng khơng có cơng chứng, chứng thực).

 Thời điểm các bên ký kết hợp đßng (nếu khơng có cơng chứng, chứng thực và khơng có thỏa thuận.

d. Chủ thể và đối t°ÿng của hÿp đßng

 Bên tham gia giao dịch (Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) gßm:

 Cá nhân trong n°ác

+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại bđs, loại giao dịch.

+ Mục đích: để ở hoặc để kinh doanh.  Tá chức trong n°ác:

+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại BĐS, loại giao dịch

+ Mục đích: (1) cho người lao động ở; (2) làm c¢ sở kinh doanh; (3) kinh doanh bất

động sản.

 Ng°ßi Việt Nam đánh c° á n°ác ngồi:

+ Để đầu t° kinh doanh (Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) => Danh

+ Để á: được phép nhập cảnh vào Việt Nam

 Mua, thuê mua nhà ở thư¢ng mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.  Mua, nhận tặng cho, nhận đái, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thư¢ng mại được phép bán nền để tự tá chức xây dựng nhà ở.

 Tá chức, cá nhân n°ác ngoài (ĐiÁu 159-161 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 75 Nghá đánh số

99/2015/NĐ-CP): h¿n ch¿

+ Lo¿i bÃt đßng sÁn: chỉ được sở hữu nhà ở ((bao gßm căn hộ chung cư và nhà ở riêng

lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thư¢ng mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. (Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)

+ Đối t°ÿng đ°ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)

 Tá chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

 Tá chức nước ngoài: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, Văn phịng đại diện của Doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nhà nước, Chi nhánh ngân hàng nước

ngoài.

 Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

+ Hình thức sá hāu (KhoÁn 2 ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)

 Chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

 mua nhà ở của tá chức, cá nhân nước ngoài (khi họ bán nhà ở)

 nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tá chức tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu

+ Số l°ÿng đ°ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 161 Lu¿t Nhà á 2014)

 Căn hộ chung cư: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.

 Nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề): sở hữu f 250 căn nhà, trên một khu vực có số dân tư¢ng đư¢ng một đ¢n vị hành chính cấp phường.

 Trường hợp trong một khu vực có số dân tư¢ng đư¢ng một đ¢n vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cƣ hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì theo quy

định của Chính phủ.

+ QuyÁn sá hāu nhà á của cá nhân n°ác ngoài

 Được phép nhập cảnh vào Việt Nam

 Thời hạn sở hữu: f 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, có thể được gia hạn.

 Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì được sở hữu nhà ở án định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

+ QuyÁn sá hāu nhà á của tá chức n°ác ngoài

 Thời hạn được sở hữu nhà ở: theo thỏa thuận trong giao dịch, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao gßm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn này tính từ ngày tá chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

 Chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tá chức đó,

khơng được dùng nhà ở để cho th, làm văn phịng hoặc sử dụng vào mục đích khác.

3. CC HOắT ịNG KINH DOANH HNG HểA BT ịNG SÀN 3.1.Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng

2.1.1. ĐiÁu kiện đối vái nhà, cơng trình xây dựng đ°ÿc phép kinh doanh

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

a. Đối vái nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (ĐiÁu 9 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014): Là nhà, cơng trình xây dựng đã hồn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (Khoản 3

Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

 Có đăng ký quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, hoặc chỉ cần có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nếu trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

 Khơng có tranh chấp…

 Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

b. Đối vái nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¢ng lai (Điều 55 Luật Kinh

doanh bất động sản 2014): Là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng và chưa

được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)

 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hß s¢ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng,… Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hồn thành xong phần móng…

 Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở: phải có văn bản của c¢ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

 Quyết định chủ trư¢ng đầu tư: Dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 32 ca Lut u t 2014 hò sÂ, trỡnh tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trư¢ng đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư (Khoản 2 Điều 170, 171 Luật Nhà ở 2014, Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

+ Dự án quy đánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 31 Lu¿t Đầu t° 2014.

 Dự án khơng phân biệt ngn vốn thuộc trường hợp di dân TĐC g 10.000 người

ở miền núi, g 20.000 người ở vùng khác.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

 Dự án có quy mơ vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đßng trở lên Thủ tướng Chính phủ quyết

định chủ trư¢ng đầu tư.

 C¢ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở.

 Thủ tướng CP quyết định chủ trư¢ng đầu tư

+ Dự án quy đánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 32 Lu¿t Đầu t°

 (1) Dự án được NN giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận CN; dự án có u cầu chuyển mục đích SDĐ. UBND cấp tỉnh quyết định chủ trư¢ng ĐT. C¢ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở.

 (2) Dự án (1) thực hiện tại KCN, KCX, KCNC, KKT phù hợp với QH đã được phê duyệt  khơng phải trình UBND cấp tỉnh quyết định chủ trư¢ng đầu tư.

 Chấp thuận chủ trư¢ng đầu tư: dự án khơng thuộc diện quyết định chủ trư¢ng đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trư¢ng đầu tư theo quy định của CP (Khoản 2 Điều 170 , Khoản 4, 5, 6 Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 NĐ 99/2015/NĐ-CP).

 Lựa chọn chủ đầu t° (ĐiÁu 22, KhoÁn 3 ĐiÁu 170 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 18 NĐ

99/2015/NĐ-CP)

 QuyÁn của chủ ĐT (ĐiÁu 25 Lu¿t Nhà á 2014)

 Trách nhiệm của chủ ĐT (ĐiÁu 26 Lu¿t Nhà á 2014)

 Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở...

 Xây dựng nhà ở và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án..., tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

 Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng HTKT trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.  Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thơng tin: tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, táng diện tích sàn, hình thức kinh doanh nhà ở,...

 Làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận (trong thời hạn 50 ngày từ ngày bàn giao nhà/thanh toán đủ), trừ khi người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

 Vốn cho phát triển nhà á (Đ69 LNO 2014, Đ19 NĐ 99/2015)

 Vốn thuộc sở hữu

 Vốn huy động: Ký hợp đßng hợp tác đầu tư, hợp đßng góp vốn, hợp đßng hợp tác kinh doanh.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

 Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước: HĐ mua bán, cho thuê mua, cho th nhà hình thành trong tư¢ng lai.

 Vốn vay: Ký hợp đßng vay vốn tại các tá chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu.

L°u ý: Ký hợp đßng hợp tác đầu tư, hợp đßng góp vốn, hợp đßng hợp tác kinh doanh: Chß đ°ÿc phân chia lÿi nhu¿n (bằng tiÁn hoặc cá phi¿u) ĐiÁu 19 NĐ 99/2015

 Các yêu cầu khi huy đßng vốn (KhoÁn 4 ĐiÁu 19 Nghá đánh số 99/2015/NĐ-CP):

+ Phải sử dụng ngn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;

+ Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng;

Sử dụng sai mục đích, Chiếm dụng vốn, Huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng: Phải bßi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

2.1.3. Giao dách trong kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng

2.1.3.1. Mua bán nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn

 Nguyên tắc: ĐiÁu 19 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

 Việc mua bán nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng...

 Bên mua nhà, cơng trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận...

 Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hò sÂ v nh, cụng trình xây dựng: bản vẽ thiết kế MB căn hộ, MB tầng, MB tòa nhà, danh mục vật liệu...

 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh tốn đủ tiền cho bên bán, trừ tr°ßng hÿp các bên có thỏa thu¿n khác.

 BÁo hành nhà, cơng trình xây dựng đã bán

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014  Điều 85 Luật Nhà ở 2014

+ Thßi h¿n bÁo hành:

 Chung cư: tối thiểu 60 tháng  Nhà riêng lẻ: tối thiểu 24tháng

+ Nßi dung bÁo hành:

 Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến kỹ thuật khi XD, hệ thống điện

nước và các nội dung khác theo thỏa thuận trong HĐ mua bán

 bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất

Cơng trình xây dựng không phÁi là nhà á: Điều 35 Nghị định 46/2015/NĐ-CP về

quản lý và bảo trì cơng trình xây dựng.

Đối với cơng trình, hạng mục cơng trình cấp đặc biệt và cấp I: Khơng ít h¢n 24 tháng; Đối với các cơng trình, hạng mục cơng trình cấp cịn lại: Khơng ít h¢n 12 tháng; Việc phân cấp cơng trình xây dựng được quy định chi tiết trong Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng

 QuyÁn của bên bán: ĐiÁu 21 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đßng.

 Trường hợp khơng có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua khơng vượt q 95% giá trị hợp đßng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận

 Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận...  Nghĩa vā của bên bán: ĐiÁu 20 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 QuyÁn của bên mua: ĐiÁu 23 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 Nghĩa vā của bên mua: ĐiÁu 24 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

2.1.3.2 Cho thuê nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn

 Nguyên tắc: Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

 Quyền và Nghĩa vụ: Điều 26 – 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014  Chấm dứt: Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

2.1.3.3 Cho th mua nhà, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn

Khái niệm: là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên

cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; số tiền cịn lại được

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

tính thành tiền th; sau khi đã thanh tốn đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, cơng trình xây dựng đó (Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Nguyên tắc: Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

 Nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng, an tồn, vệ sinh mơi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo cơng năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đßng.

 Phải gắn với quyền sử dụng đất

 Các bên có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đßng đã ký.

 QuyÁn và nghĩa vā của các bên: ĐiÁu 32 – ĐiÁu 35 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn

2014

 Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu: từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua. (Khoản 6 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)  khác giao dịch mua bán.

 Quyền được chuyển nhượng hợp đßng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng

 Chuyển nh°ÿng hÿp đßng thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hp òng khi hò sÂ ngh cp giy chng nhận chưa được nộp…

 Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua  Bên cho thuê mua không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đßng.

 Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận.

 Chuyển nh°ÿng HĐ thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014

 Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đßng khơng áp dụng đối với hợp đßng th mua nhà ở xã hội.

 Trình tự chuyển nhượng HĐ thuê mua (Đ9,11 NĐ 76/2015) (1) Soạn VB CN theo Mẫu (4 bản)

(2) Cơng chứng, chứng thực (3) Nộp thuế, phí và lệ phí

 L°u ý trong mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong t°¢ng

lai:

 VÃn đÁ bÁo lãnh: chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tư¢ng

lai phải được Ngân hàng thư¢ng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12

Thông tu 07/2015/TT-NHNN).

Bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn l¿i số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho

khách hàng theo hợp đßng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đßng bảo lãnh đã ký kết khi xảy ra

2 điÁu kiện sau:

+ Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết. + Bên mua, bên thuê mua có yêu cầu,

 VÁ thanh tốn (ĐiÁu 57 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014):

+ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tư¢ng lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trá hÿp đßng, những lần ti¿p theo phải

phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng táng số khơng q 70% giá trá hÿp đßng

khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu t° n°ác ngồi thì táng số khơng quá 50% giá trá hÿp đßng.

+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đßng; giá trị cịn lại của hợp đßng được thanh tốn khi c¢ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

 Chuyển nh°ÿng hÿp đßng mua bán, cho thuê mua nhà á HTTTL (ĐiÁu 59 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014)

3.2. KINH DOANH NHÀ à XÃ HÞI

 Khái niệm: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)

 Chủ đầu t° thực hiện dự án nhà á xã hßi: Điều 53 Luật Nhà ở 2014

 Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua.

 Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán.

 Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho th, cho thuê mua, bán.

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

 Yêu cầu đối vái dự án xây dựng nhà á XH (ĐiÁu 54 Lu¿t Nhà 2014)

Lưu ý: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở XH phải được CQNN có thẩm quyền quản lý, kiểm sốt về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.

 Lo¿i, tiêu chuẩn, diện tích nhà á xã hßi: ĐiÁu 7 Nghá đánh 100/2015/NĐ-CP

 Đối với căn hộ chung cư: tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.

 Đối với nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2

 Các quy đánh đặc thù: ĐiÁu 62 Lu¿t Nhà á

 Thời hạn của hợp đßng thuê nhà ở xã hội: g 05 năm;

 Thời hạn thanh toán tiền thuê mua g 05 năm, kể từ ngày ký hợp đßng.

 Bên th, th mua khơng được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua.

 Đ¢n vị quản lý nhà ở xã hội, hoặc

 Đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội

Qui định này không áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua nhà ở xã hội.

+ Sau thời hạn trên, Bên mua được bán lại theo c¢ chế thị trường khơng hạn chế đối tượng mua, điều kiện: được cấp GCN, nộp tiền sử dụng đất, nộp thuế thu nhập.

+ Mọi trường hợp bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở thì hợp đßng mua bán nhà ở khơng có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đ¢n vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND Đấp tỉnh n¢i có nhà ở tá chức cưỡng chế để thu hßi lại nhà ở đó.

 Xác đánh giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà á xã hßi khơng phÁi do Nhà n°ác đầu

t° xây dựng: ĐiÁu 61 Lu¿t Nhà á

 Do chủ đầu tư tự xác định  UBND cấp tỉnh n¢i có nhà ở xã hội tá chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

</div>