TÀI LIỆU HỌC MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ pot

1

TÀI LIỆU HỌC MÔN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ


Yêu cầu:
1/ Học viên đi học mang theo máy tính xách tay để thực hành thẩm định dự án (2 đến 3 người/
máy tính)
2/ Học viên đi học phải in toàn bộ tài liệu gồm slide và tài liệu dự án
2

TÌNH HUỐNG 1
DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

I. THÔNG TIN DỰ ÁN
1. Giới thiệu dự án
Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm đầu tư, nội dung và mục đích đầu tư
- Tên dự án: Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One.
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Thắng Lợi.
- Địa điểm đầu tư: phố Phan Kế Bính, Hà Nội.
- Nội dung đầu tư: Xây dựng tòa nhà cao tầng hỗn hợp gồm 2 tầng hầm, 29 tầng + 1 tầng mái.
- Mục đích đầu tư: Xây dựng nhà điều hành của công ty, trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp
phục vụ nhu cầu về nhà ở; giải quyết công ăn việc làm cho công nhân viên và tăng thu nhập cho người
lao động.
Tổng mức đầu tư (triệu đồng)

Tổng đầu tư
491.381,50
1 Chi phí xây lắp 365.414
2 Chi phí thiết bị 42.356
3 Chi phí khác 11.667,73

4 Chi phí dự phòng 41.943,77
5 Tiền chuyển quyền sử dụng đất 30.000,00
Nguồn vốn đầu tư (triệu đồng)

Nguồn vốn đầu tư của dự án
491.381,50
1 Vốn tự có 57.278,12
2 Vốn huy động khác 374.103,38
3 Vốn vay ngân hàng 60.000,00
Lịch sử dự án
Dự án Trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One do
Công ty Thắng Lợi thực hiện triển khai từ năm 2005 với hai đối tác góp vốn là Công ty cổ phần
Thành Long (70% tổng vốn đầu tư) và công ty NBC Asset của Hồng Kông (30% tổng vốn đầu
tư). Theo Quyết định số 2930/UB-NNĐC ngày 25-9-2003 của ủy ban nhân dân thành phố Hà
Nội, dự án được chuyển đổi hình thức đầu tư thành đầu tư trung tâm thương mại, văn phòng cho
thuê, căn hộ chung cư cao cấp.
Tiến độ thực hiện dự án
Dự án cơ bản đã xây dựng xong phần thô kết cấu bê tông cốt thép từ tầng hầm 2 đến tầng mái. Dự
kiến trong năm 2008 sẽ thực hiện hoàn thiện phần xây lắp, phần thiết bị.
Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án
3

Mục đích đầu tư dự án
Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp.
The Number One với diện tích xây dựng là 1.834 m
2
sẽ góp phần nâng cao điều kiện sống, sinh
hoạt và làm việc của dân cư tại khu vực này, giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên
của công ty.
Sự cần thiết đầu tư dự án

Theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản, thị trường cho thuê văn phòng tại những
thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đang diễn ra rất sôi động, lượng cung chưa
đáp ứng kịp nhu cầu đang gia tăng nhanh chóng. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang
tìm cơ hội kinh doanh tại Việt Nam nên nhu cầu tìm kiếm văn phòng giao dịch là cần thiết.
Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại với đầy đủ tiện nghi
nhằm nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt của người dân đang trở thành nhu cầu ngày càng cấp
bách trong tình hình hiện nay. Trước những diễn biến trên thị trường bất động sản, Công ty
Thắng Lợi nắm bắt được nhu cầu của thị trường, đã quyết định đầu tư dự án Trung tâm thương
mại - văn phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One nhằm đáp ứng nhu cầu chung về
nhà ở, khu mua sắm giải trí và văn phòng cho thuê.
Giới thiệu sản phẩm của dự án:
 Các căn hộ chung cư cao cấp.
 Văn phòng cho thuê.
 Khu thương mại dịch vụ.
 Dịch vụ trông giữ xe.
2. Phân tích thị trường
Qua các báo cáo đánh giá về đầu tư trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp đã
được Công ty Richard Elis Việt Nam thực hiện, phần phân tích thị trường được tham khảo qua
các báo cáo đánh giá dự án Trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng giao dịch và văn phòng
cho thuê tại 198B Tây Sơn Hà Nội, dự án Trung tâm thương mại The Garden, dự án Tòa nhà Tri
thức CMC, dự án tòa tháp BIDV
2.1. Thị trường mục tiêu
Dự án bao gồm khu chung cư, khu văn phòng cho thuê, khu thương mại.
Đối với khu thương mại tại tầng 1 và tầng 2, công ty dự tính cho các doanh nghiệp có tên tuổi
cung cấp các sản phẩm dịch vụ có thương hiệu trên thị trường thuê. Công ty đang bàn thảo với
Công ty cổ phần Intimex Việt Nam cho thuê một phần tầng 1 và toàn bộ tầng 2 làm siêu thị phục
vụ sinh hoạt tiêu dùng cho các hộ chung cư, khối văn phòng và người dân quanh khu vực này. Đời
sống người dân đang được nâng cao, nhu cầu tiêu dùng đang ngày càng gia tăng, vì vậy việc xuất
hiện một siêu thị tại khu phố này là một nhu cầu cần thiết cho người dân tại đây vì hiện tại phố
Phan Kế Bính chưa có siêu thị nào lớn. Ngoài ra, một số ngân hàng cổ phần cũng đang thương

thảo với công ty để thuê một phòng giao dịch tại tầng 1 với mức giá đề xuất là 25 USD/m
2
(đã bao
gồm VAT) (theo Công văn số 3866/2006/VPB ngày 04-12-2006 của Ngân hàng VP gửi Công ty
Thắng Lợi).
Đối với khu chung cư, Công ty nhằm tới khách hàng có tiền, có nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung
4

cư ở khu vực nội thành Hà Nội.
Đối với khu văn phòng cho thuê, Công ty sẽ phối hợp với Công ty Richard Ellis Việt Nam
tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng như các công ty nước ngoài, công ty liên
doanh, công ty có tiềm lực kinh tế có nhu cầu thuê văn phòng đạt mức tiêu chuẩn quốc tế với giá
thuê hợp lý.
2.2. Phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án
Công ty đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ tiếp thị tòa nhà Trung tâm thương mại - văn
phòng - căn hộ chung cư cao cấp The Number One với Công ty Richard Ellis Việt Nam. Theo
hợp đồng, công ty tiếp thị được thay mặt chủ đầu tư thực hiện các dịch vụ về tiếp thị, các dịch
vụ cho thuê. Bên tiếp thị sẽ phối hợp với chủ đầu tư để thiết lập cơ sở dữ liệu của thị trường mục
tiêu và chỉ đạo thực hiện các chiến dịch tiếp thị; phối hợp với chủ đầu tư chuẩn bị các tài liệu
tiếp thị; các chi phí tiếp thị sẽ do chủ đầu tư chịu. Bên tiếp thị phối hợp với chủ đầu tư đưa ra
chiến dịch tiếp thị, lên danh sách đội ngũ tiếp thị. Bên tiếp thị sẽ thay mặt chủ đầu tư chuẩn bị
các thư báo giá cho các khách hàng thuê tiềm năng và theo dõi tiến trình các thư báo giá. Việc
thu tiền đặt cọc ký quỹ và tiền thuê đợt đầu sẽ do bên tiếp thị và bên kế toán của chủ đầu tư thực
hiện, mọi khoản tiền thuê sẽ do Ban quản lý tòa nhà thu. Công ty Thắng Lợi trực tiếp đứng ra
quản lý tòa nhà. Công ty Richard Ellis Việt Nam là công ty có uy tín, tên tuổi trong lĩnh vực tiếp
thị tư vấn cho thuê văn phòng, khu thương mại, căn hộ.
Khách hàng có nhu cầu mua căn hộ sẽ trả làm 3 đợt thanh toán theo tỷ lệ 50% - 30% -20% giá
trị hợp đồng mua nhà với thời hạn thanh toán đã được Công ty Thắng Lợi xác định trong hợp
đồng. Khách hàng sẽ thanh toán nốt tiền thuế VAT Công ty khi bàn giao chìa khóa căn hộ cho
khách hàng.

3. Phương diện kỹ thuật
3.1. Địa điểm xây dựng
Thuận lợi:
Vị trí thửa đất của dự án như sau:
+ Phía Tây Bắc giáp phố Liễu Giai.
+ Phía Đông Bắc giáp phố Phan Kế Bính.
Dự án nằm trong khu phố có nhiều căn hộ tập thể và biệt thự, có nhiều cửa hàng dịch vụ
phục vụ tiêu dùng, gần các trường mẫu giáo, tiểu học quốc tế. Dân cư ở khu vực này phần lớn là
có thu nhập khá trở lên, trình độ dân trí tương đối đồng đều. Tòa nhà nằm lùi vào trong mặt
đường khoảng 20m, có lối đi vào, tránh được phần nào tiếng ồn ngoài phố và có đường dẫn vào
bãi để xe.
Không thuận lợi:
Mặt bằng thi công tương đối chật hẹp, gây khó khăn trong quá trình thi công. Công trình
được xây dựng trong khu vực có đông dân cư, gần các nhà dân lân cận nên việc xây dựng tòa
nhà cần có các biện pháp thi công, thiết bị máy móc đồng bộ, hiện đại và đội ngũ kỹ thuật giám
sát có kinh nghiệm.
3.2. Quy mô
Căn cứ theo giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế có điều chỉnh chiều cao công trình, công trình
5

xây dựng có quy mô như sau:
 Diện tích chiếm đất: 3.092 m
2
.
 Diện tích xây dựng: 1.834 m
2
.
 Diện tích sàn xây dựng: 56.876,63 m
2
.

 Hai tầng hầm ở cốt -7,2m (tầng hầm thứ 2) và -3,6m (tầng hầm thứ 1) được thiết kế làm
nơi đỗ xe và bố trí các phòng quản lý, hệ thống kỹ thuật, kho hàng, chiều cao mỗi tầng
hầm là 3,6m.
 Tầng 1 đến tầng 3 cao 4,5m mỗi tầng.
 Tầng 4 đến tầng 6 cao 3,7m mỗi tầng.
 Tầng 7 cao 4,2m.
 Khu thương mại từ tầng 1 đến tầng 2.
 Khu văn phòng cho thuê từ tầng 3 đến tầng 7.
 Tầng 8 đến tầng 28 cao 3,15m là khối chung cư cao cấp với các căn hộ độc lập, khép kín.
 Tầng 29 cao 3,15m cũng là tầng dành cho chung cư và là tầng nâng thêm ngoài giới hạn
đã được Sở Xây dựng cấp trong Giấy phép xây dựng số 161/GPXD ngày 18-5-2006.
 Tầng mái cao 3,15m được dùng để làm khu giải trí, cửa hàng giải khát.
 Như vậy, Công ty đã xây dựng công trình vượt 1 tầng cho phép. Việc xây dựng vượt
phép 1 tầng dẫn tới có khả năng Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội không chấp thuận và
bắt dỡ bỏ 1 tầng không cấp phép làm ảnh hưởng tới kết cấu chung của tòa nhà và phát
sinh thêm chi phí dỡ bỏ
Tòa nhà có diện tích sử dụng kinh doanh khá cao, chiếm khoảng 60%-80% diện tích xây
dựng. Dưới đây là bảng diện tích khai thác các tầng dự kiến:
Tầng
Diện tích sàn
các tầng (m
2
)
Diện tích dự kiến
khai thác (m
2
)
Hiệu suất sử dụng (%)

Tầng hầm 2 2.300 1.617 70,00

Tầng hầm 1 2.300 1.617 70,00
T1 1.834 1.376 75,00
T2 1.834 1.376 75,00
T3 - T7 1.834 1.376 75,00
T8 - T29 1.834 1.610 87,79
3.3. Công nghệ thiết bị
Tại thời điểm thẩm định, Công ty đã ký kết được một số hợp đồng cung cấp thiết bị và hoàn
thiện tòa nhà như hợp đồng về hệ thống máy điều hòa không khí nhập khẩu từ Nhật Bản với
Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại Thăng Long; hợp đồng về việc lắp đặt hệ thống điều
hòa thông gió cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn An Khánh; hợp đồng về lắp đặt
thang máy Mitsubishi mới 100% cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn kỹ nghệ Toàn
Tâm; hợp đồng về hệ thống camera giám sát và hệ thống chuông cửa đa kênh cho công trình với
Công ty cổ phần Biển Bạc; hợp đồng cung cấp vật tư và thi công lắp đặt hoàn chỉnh gói hạng
6

mục trần trang trí tại công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn xây dựng và thương mại Đại
Tín Thành; hợp đồng về lắp đặt, vận hành hệ thống công nghệ trong nhà để bình gas và hệ thống
đường ống cung cấp gas cho công trình với Công ty trách nhiệm hữu hạn Tân An Bình; hợp
đồng về lắp đặt hệ thống điện, cấp thoát nước tòa nhà với Công ty cổ phần Lắp máy điện nước
và xây dựng.
Hệ thống điều hòa không khí của Nhật Bản theo hợp đồng là hàng mới 100% đồng bộ, riêng
có bộ điều khiển trung tâm CS-NET sản xuất tại Tây Ban Nha. Hệ thống điều hòa thông gió có
33 tổ máy 20 HP loại Set - Free đồng bộ do hãng Hitachi của Nhật Bản sản xuất.
Hệ thống thang máy cho công trình là 07 thang máy Mitsubishi mới 100% được lắp ráp tại
Thái Lan theo tiêu chuẩn và công nghệ Nhật Bản. Hệ thống camera giám sát chủ yếu là các thiết
bị có xuất xứ từ Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan. Hạng mục trần trang trí công trình sử dụng các
tấm trần của Nhật Bản và Thái Lan kết hợp với khung xương Vĩnh Tường.
3.4. Giải pháp kỹ thuật xây dựng
Đơn vị tư vấn thiết kế thi công là Công ty Tư vấn xây dựng dân dụng Việt Nam, một đơn vị
có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Các giải pháp kỹ thuật xây dựng công trình đã được nêu và tính toán trong Báo cáo nghiên
cứu khả thi dự án và các bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công đã được Công ty liên doanh Tư vấn
thiết kế, kiểm định và đầu tư xây dựng Việt Nam có chuyên môn trong lĩnh vực này thẩm định
và có sự phê duyệt của chủ đầu tư.
Tòa nhà Trung tâm thương mại - văn phòng cho thuê - căn hộ cao cấp The Number One có
sự điều chỉnh nâng tầng, chiều cao công trình nên sẽ phải kiểm định lại móng cọc công trình để
đảm bảo độ an toàn cho toàn bộ thiết kế tòa nhà tránh bị sụt lún công trình và ảnh hưởng tới kết
cấu tòa nhà. Công ty liên doanh Tư vấn thiết kế, kiểm định và đầu tư xây dựng Việt Nam đã có
Văn bản số 134/TĐTK ngày 02-02-2006 về việc nâng tầng tòa nhà và đưa ra kết luận về phần
kết cấu công trình là cột thép dọc chịu lực của cột và dầm an toàn, móng cọc đủ khả năng chịu
lực.
Báo cáo kết quả đo độ lún công trình đến thời điểm tháng 10-2006 của Viện Khoa học công
nghệ xây dựng - Bộ Xây dựng cho thấy công trình có giá trị độ lún trung bình độ lệch nhỏ.
3.5. Môi trường, phòng cháy chữa cháy
Phòng cháy chữa cháy:
Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công công trình đã được Phòng cảnh sát Phòng cháy chữa cháy
của Công an thành phố Hà Nội thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, Công ty cần bổ
sung bản thỏa thuận thiết kế và thiết bị phòng cháy chữa cháy do Phòng cảnh sát Phòng cháy
chữa cháy Công an thành phố Hà Nội cấp.
Hệ thống phòng cháy chữa cháy cơ bản đã đảm bảo theo tiêu chuẩn TCVN 2622-1995, TCVN
6160:1996 và TCVN 6161:1996.
Vấn đề môi trường:
Sở Khoa học công nghệ và môi trường thành phố Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi
trường, Sở Khoa học và Công nghệ) có văn bản số 1437/KHCNMT-QLMT chấp thuận nguyên
tắc về mặt môi trường cho Công ty Thắng Lợi được tiến hành xây dựng tòa nhà The Number
7

One.
Hệ thống thoát nước được thiết kế như sau: nước thải sinh hoạt được thoát theo hệ thống kỹ
thuật tại từng tầng, sau đó tập trung xử lý tại khu kỹ thuật trung gian rồi thoát theo hệ thống

nước thải của thành phố. Thoát nước thải tầng hầm được bơm cưỡng bức ra ngoài bằng hệ thống
máy bơm.
Hệ thống thu gom rác bố trí các hố thu rác tại từng tầng theo hệ thống ống rác, thường được
bố trí tại cầu thang bộ hoặc thang cứu hỏa, sau đó được chuyển xuống tầng 1 rồi chuyển đến nơi
tập trung rác của khu vực bằng xe thu gom rác do Công ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước Một
thành viên Môi trường đô thị Hà Nội thực hiện.
Do tòa nhà nằm giữa khu dân cư đông đúc nên việc xử lý nước thải và rác thải phải được
xem xét kỹ lưỡng để tránh gây ô nhiễm cho môi trường ở của khu dân cư xung quanh.
4. Phương án nguồn vốn của dự án
4.1. Tổng vốn đầu tư của dự án

Tổng đầu tư
491.381.50

1 Chi phí xây lắp 365.414

2 Chi phí thiết bị 42.356

3 Chi phí khác 11.667,73

4 Chi phí dự phòng 41.943,77

5 Tiền chuyển quyền sử dụng đất 30.000.00

4.2. Nguồn vốn đầu tư của dự án

Nguồn vốn đầu tư của dự án
491.381,50

1 Vốn tự có 57.278,12

2 Vốn huy động khác 374.103,38

3 Vốn vay ngân hàng 60.000,00

5. Hiệu quả về mặt tài chính của dự án
5.1. Thông số doanh thu
Dịch vụ trông giữ xe ôtô
Chủ dự án giả định một xe ôtô chiếm chỗ 15m
2
và tạm tính là 700 ngàn đồng/ôtô /tháng.
Dịch vụ trông giữ xe môtô
Chủ dự án giả định một xe môtô chiếm chỗ 1,2m
2
và tạm tính là 50 ngàn đồng/môtô/tháng.
Khu thương mại
Khả năng lấp đầy của các trung tâm thương mại rất lớn, có khả năng lấp đầy trong vòng hai
năm đầu hoạt động (tính cho khu thương mại ở tầng 1 với giá cho thuê 18 USD/m
2
/tháng, ở tầng
2 là 17 USD/m
2
/tháng.
Văn phòng cho thuê
Sản phẩm của dự án là toà nhà hạng B, tại khu vực dự án loại hình này không nhiều, dự kiến
khả năng cho thuê tương đối cao nếu đưa ra mức giá cho thuê hợp lý, giả thiết mức cho thuê là 17
8

USD/tháng. Chu kỳ tăng giá thuê là 3 năm một lần, mỗi lần 5%.
Khu chung cư

Qua nghiên cứu thị trường của Công ty Richard Ellis, khu chung cư sẽ có giá bán như sau:
Loại căn hộ
Diện tích
(m
2
)
Số căn hộ
Đơn giá cơ bản
triệu VND/m
2

Giá trị
1 căn hộ (triệu đồng)
Căn hộ số 1 125 21 14,00 1.500,00
Căn hộ số 2 149,5 21 14,00 1.794,00
Căn hộ số 3 185 21 14,00 2.220,00
Căn hộ số 4 113,5 21 14,00 1.362,00
Căn hộ số 5 92,6 21 14,00 1.111,20
Căn hộ số 6 94,6 21 14,00 1.135,20
Căn hộ số 7 98 21 14,00 1.176,00
Căn hộ số 8 114,5 21 14,00 1.374,00
Căn hộ số 9 89,6 21 14,00 1.075,20
Căn hộ số 10 97,6 21 14,00 1.171,20
Căn hộ số 11 119 21 14,00 1.428,00
Căn hộ số 12 96,5 21 14,00 1.158,00
Căn hộ số 13 116 21 14,00 1.392,00
Căn hộ số 14 119,5 21 14,00 1.434,00
5.2. Kết quả tính toán
Kết quả tính toán một số chỉ tiêu tài chính như sau:
NPV 29,308 tỷ đồng

IRR 29,90%
Thời gian hoàn trả Tổng đầu tư 3 năm 7 tháng
DSCR 1.42
II. YÊU CẦU
1. Anh chị hãy xây dựng bảng tính dòng tiền và tính NPV, IRR của dự án theo quan điểm:
- Tổng đầu tư (quan điểm của ngân hàng).
- Chủ đầu tư (quan điểm của doanh nghiệp).
2. Hãy trình bày các rủi ro của dự án có thể gặp phải và sử dụng hàm Table để đánh giá rủi
ro dự án đầu tư khi giá cho thuê văn phòng và tần suất cho thuê văn phòng cùng thay đổi.



9

TÌNH HUỐNG 2
DỰ ÁN CÔNG NGHIỆP
CÔNG TRÌNH HỆ THỐNG CẤP NƯỚC
Xây dựng mở rộng HTCN Thành phố Vĩnh Long nâng công suất
từ 25.500 m
3
/ngđ lên 35.500 m
3
/ngđ

A. DỰ ÁN
Mở đầu
Thành phố Vĩnh Long là tỉnh lỵ của Tỉnh Vĩnh Long, là trung tâm kinh tế chính trị xã hội
của Tỉnh Vĩnh Long. Ngày 17/07/2007 Thị xã Vĩnh Long được công nhận đô thị loại III và đạt
được những tiêu chí cơ bản của cấp quản lý thành phố thuộc tỉnh. Đến ngày 30/04/2009 Thị xã
Vĩnh Long được công nhận là Thành phố Vĩnh Long. Năm 2005 qui hoạch chung về xây dựng

đô thị giai đoạn 2010-2020 đã được điều chỉnh, TP Vĩnh Long đã và đang tập trung phủ kín toàn
bộ quy hoạch chi tiết nội ô thành phố làm tiền đề cho việc lập các dự án xây dựng đô thị và quản
lý đô thị ngày càng có nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp đô thị. Việc đầu tư xây
dựng mở rộng hệ thống cấp nước để cung cấp nước sạch đảm bảo đạt tiêu chuẩn về chất lượng
và đầy đủ về số lượng để phục vụ cho nhu cầu dùng nước trong sản xuất, thương mại – dịch vụ
và sinh hoạt của người dân ở Thành phố Vĩnh Long là hết sức cần thiết và cấp bách.
I. Bối cảnh dự án và mục tiêu dự án
Tên dự án: Dự án xây dựng mở rộng HTCN Thành phố Vĩnh Long nâng công suất từ
25.500 m
3
/ngđ lên 35.500 m
3
/ngđ.
Mục Tiêu Dự án
- Cung cấp nước sạch đạt tiêu chuẩn quốc gia cho 95% dân số nội thị với mức nước bình
quân là 145 lít/người.ngày và 81% dân số ngoại thị với mức nước bình quân là 120
lít/người.ngày, cung cấp nước sạch cho Thị trấn Long Hồ và Khu đô thị Phú Quới.
- Cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường và nâng cao sức khỏe cho người dân. Góp phần
thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương và tạo vẽ mỹ quan cho đô
thị.
- Hạn chế được các bệnh truyền nhiễm, các bệnh liên quan đến ô nhiễm nguồn nước như:
tiêu chảy, tả, bệnh ngoài da, đau mắt hột, sốt xuất huyết, bệnh phụ khoa.
II. Tổng quan về ngành cấp nước đô thị tỉnh Vĩnh Long
Tỉnh Vĩnh Long là một trong 12 tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, nằm giữa sông Tiền và
sông Hậu, phía Bắc giáp Tỉnh Tiền Giang và Bến Tre, phía Đông giáp tỉnh Trà Vinh, phía Tây
giáp Đồng Tháp và phía Nam giáp tỉnh Cần Thơ và Hậu Giang. Dân số toàn tỉnh là 1.055.040
người, trong đó dân số đô thị là 157.066 người chiếm khoảng 15% dân số toàn tỉnh. Tỉnh có 07
thị trấn huyện lỵ, một thành phố tỉnh lỵ, một tuyến công nghiệp và một khu công nghiệp nằm
trong địa bàn huyện Long Hồ thuộc vùng cấp nước đô thị do Công ty TNHH 1TV Cấp Nước
Vĩnh Long đảm nhận. Tổng dân số trong vùng cấp nước đô thị là 183.244 người trong đó khu

vực nội thị là 157.066 chiếm 86% và khu vực nông thôn là 26.178 người của tổng dân số trong
vùng cấp nước đô thị.
10

Công ty TNHH 1TV Cấp Nước Vĩnh Long hiện đang quản lý 07 hệ thống cấp nước đô thị
với với tổng công suất thiết kế 38.000 m
3
/ngđ, hiện đang khai thác với tổng công suất 32.000
m
3
/ngđ, tỷ lệ huy động bình quân công suất đạt 84%. Cung cấp nước sạch cho 35.675 hộ dân cư
đô thị, độ bao phủ bình quân 75%, mức nước sạch cung cấp bình quân tại đô thị là 130
lít/người.ngđ.
- Khu vực Thành phố Vĩnh Long: khu vực nội thị độ bao phủ đạt 80% với mức cung cấp đạt
130 lít/người.ngđ; khu vực ngoại thị độ bao phủ đạt 70% với mức cung cấp đạt 110
lít/người.ngđ.
- Khu vực Thị Trấn Long Hồ: độ bao phủ đạt 54% với mức cung cấp đạt 66 lít/người.ngđ.
- Khu vực Khu đô thị Phú Quới: độ bao phủ đạt 26% với mức cung cấp đạt 66
lít/người.ngđ.
III. Mô tả dự án
III.1. Phân tích vấn đề, mô tả dự án và phù hợp với chiến lược ngành của địa phương
a. Hiện trạng cấp nước
Hệ thống cấp nước Thành phố Vĩnh Long gồm 03 nhà máy nước: Hưng Đạo Vương, Cầu
Vồng và Trường An với tổng công suất thiết kế là 25.500 m
3
/ngđ. Đến ngày 31/12/2009, hệ
thống cấp nước này đang khai thác với công suất bình quân 23.250 m
3
/ngđ, đạt 91,17% công
suất thiết kế, cung cấp cho 24.673 hộ khách hàng, với mức nước cung cấp bình quân là 140

l/người/ngđ. Hệ thống cấp nước thành phố Vĩnh Long hiện đang khai thác nguồn nước mặt tại
sông Tiền và sông Cổ Chiên và nguồn nước rạch Cái Cá.
 Các Nhà máy nước
- Nhà máy nước Hưng Đạo Vương công suất 14.700 m
3
/ngđ, xây dựng tại số 02 đường
Hưng Đạo Vương, phường 1, thành phố Vĩnh Long, sử dụng nguồn nước mặt sông Cổ Chiên.
- Nhà máy nước Trường An với công suất 10.000 m
3
/ngđ, xây dựng tại số 519 ấp Tân Vĩnh
Thuận, xã Tân Ngãi, thành phố Vĩnh Long sử dụng nguồn nước mặt của sông Tiền.
- Nhà máy nước Cầu Vồng thuộc MEWACO quản lý và khai thác với công suất ban đầu là
800 m
3
/ngđ, xây dựng tại đường Đinh Tiên Hoàng, phường 8, thành phố Vĩnh Long sử dụng
nguồn nước mặt sông Cái Cá và chủ yếu phục vụ cho khu công nghiệp Hoà Phú. Hiện tại nhà
máy này đã được cải tạo nâng công suất từ 800 m
3
/ngđ lên 3.400 m
3
/ngđ.
 Mạng đường ống tải và phân phối
Mạng lưới đường ống cấp nước của thành phố Vĩnh Long hiện có với tổng chiều dài là:
232.083 m. Trong đó: ống chuyển tải (D300  D600): 16.821 m; ống phân phối (D150 
D200): 36.124 m; ống dịch vụ (D32  D114): 179.138 m.
 Khách hàng sử dụng nước
Tổng khách hàng trong vùng phục vụ của hệ thống cấp nước Thành phố Vĩnh Long tình đến
thời điểm tháng 31/12/2009 là: 24.673hộ. Độ bao phủ bình quân trong toàn thành phố: 84%.
Lượng nước sử dụng bình quân: 140 lít/người/ng.đ
b. Đánh giá hiện trạng hệ thống cấp nước

Qui mô các hệ thống cấp nước.
11

TT Nhà máy nước Công suất thiết kế (m
3
/ngđ) Nguồn nước
1 NMN Hưng Đạo Vương 14.700 Sông Tiền
2 NMN Trường An 10.000 Sông Cổ Chiên
3 NMN Cầu Vòng 800 Sông Cái Cá

Tổng cộng 25.500

III.2. Nhu cầu sử dụng nước, nguồn nước, đề xuất công nghệ và các phương án cấp
nước
III.2.1. Nhu cầu sử dụng nước
a. Dân số và sự phát triển
STT

NỘI DUNG ĐVT
Năm
2007
Năm
2017
Năm
2025
1 Thành phố Vĩnh Long (Đô thị loại III) người 126.800 137.592 170.942


Nội thị người 95.000 103.096 128.084

Ngoại thị người 31.800 34.496 42.858
2 Thị trấn Long Hồ (Đô thị loại V) người 7.786 10.213 12.688
3 Khu đô thị Phú Quới (Đô thị loại V) & xã ven biên người 15.050 31.741 39.433

Khu Đô thị Phú Quới (Đô thị loại V) người 29.300 36.401

Các xã ven biên người 2.441 3.032
b. Nhu cầu nước
Nhu cầu nước sạch cho Thành phố Vĩnh Long và các khu vực ven biên được xác định theo
2 giai đọan tính toán như sau:
- Giai đọan 1: Cung cấp nước nước đến năm 2017
- Giai đoạn 2: Cung cấp nước nước đến năm 2025
Nhu cầu nước bao gồm nước cho sinh họat của dân cư, nước cho sản xuất, thương mại và
dịch vụ, nước cho nhu cầu công cộng như chữa cháy, tưới cây tưới đường.
 Nhu cầu nước cho sinh hoạt:
- Tiêu chuẩn cấp nước:
Thành phố Vĩnh Long:Khu vực nội thị: 145 lit/người /ngày; khu vực ngoại thị: 120
lit/người /ngày
Thị trấn Long Hồ: 110 lit/người /ngày
Khu Đô thị Phú Quới: 110 lit/người /ngày
- Hệ số dùng nước không điều hoà ngày (k
ngay
): Theo TCXDVN:33-2006, hệ số số dùng
nước không điều hoà ngày K
ngày max
= 1,1  1,2. Mặc khác, theo số liệu thống kê của hệ thống
cấp nước TP Vĩnh Long năm 2009, K
ngày max
= 1,1. Như vậy, chọn hệ số dùng nước không điều

hoà ngày K
ngày max
= 1,1.
 Nhu cầu nước cho công nghiệp: Theo TCXDVN: 33-2006, nhu cầu nước cho công
12

nghiệp được tính trên đơn vị diện tích từ: 2245 m
3
/ha/ngày. Tuy nhiên, do đặc thù của các nhà
máy sản xuất trong phạm vi dự án thì tỉ lệ nước cho sản xuất công nghiệp chiếm một tỉ lệ rất
thấp. Theo số liệu thống kê của Công ty TNHH 1TV Cấp nước Vĩnh Long vào năm 2008 và
năm 2009 cho thấy nhu cầu nước cho công nghiệp chỉ chiếm 6,38% sản lượng nước tiêu thụ và
riêng khu công nghiệp Hoà Phú lượng nước sử dụng chỉ đạt bình quân 10,39 m
3
/ha/ngày. Như
vậy, nhu cầu nước cho công nghiệp sẽ được tính cho giai đoạn I (2017): 12 m
3
/ha/ngày và giai
đoạn II (2025): 20 m
3
/ha/ngày.
Bảng tính nhu cầu dùng nước
STT NHU CẦU DÙNG NƯỚC ĐVT NĂM 2007 NĂM 2017 NĂM 2025

A Khu vực TP Vĩnh Long (Đô thị loại III) 19.235

27.202

40.194

B Khu vực TT Long Hồ (Đô thị loại V) 422

1.500

3.000

C Khu vực KĐT Phú Quới (Đô thị loại V) 1.039

4.800

9.600

D Tổng nhu cầu nước hệ thống: m
3
/ngđ 20.696

33.686

52.905

E Nước cho bản thân nhà máy (BPS) % 5%

5%

5%

F Tổng công suất nhà máy nước m
3
/ngđ 21.731

35.370

55.550

Tính tròn m
3
/ngđ 22.000

35.500

55.500

c. Sự cần thiết phải đầu tư
Theo định hướng phát triển chung của thành phố Vĩnh Long đến năm 2017, tiếp tục xây
dựng và nâng cấp hệ thống hạ tầng cơ sở, trong đó có hệ thống cấp nước. Qua tính nhu cầu
dùng nước từ nay đến năm 2017, nhằm đáp ứng nhu cầu nước sạch cho dân cư và các khu công
nghiệp hiện nay và sự phát triển theo định hướng chung của Thành phố, Thị trấn Long Hồ và
Khu đô thị mới Phú Quới, việc đầu tư xây dựng mở rộng hệ thống cấp nước thành phố Vĩnh
Long từ 25.500 m
3
/ngđ lên 35.500 m
3
/ngđ là rất cần thiết. Qua kết quả điều tra xã hội tại thành
phố Vĩnh Long và Khu đô thị Phú Qưới (khảo sát 273 hộ ở TP Vĩnh Long và 340 hộ ở Khu đô
thị Phú Qưới với phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên và tất cả các hộ này đều chưa được đấu
nối) cho thấy người dân bị mắc bệnh do sử dụng nước không sạch và 100% người dân tại các
khu vực này đều mong muốn được cung cấp nước sạch từ dự án, sẳn sàng đấu nối và chi trả tiền
sử dụng nước.
III.2.2. Đề xuất công nghệ và phương án cấp nước
a. Đề xuất công nghệ

Trên cơ sở lựa chọn nguồn nước thô sử dụng làm nguồn nguyên liệu cho nhà máy xử lý là
nguồn nước mặt và kết quả phân tích chất lượng nước thô của sông Tiền, công nghệ xử lý được
đề xuất: các quá trình làm trong và khử trùng. Sơ đồ xử lý:


b. Phương án cấp nước
Qua phân tích về nhu cầu nước của thành phố Vĩnh Long và khu đô thị Phú Quới, có hai
khu vực cần cung cấp nước sạch với tổng nhu cầu là: 35.500 m
3
/ng. Trong đó:
- Thành phố Vĩnh Long: 29.200 m
3
/ngày.
- Thi trấn Long Hồ: 1.500 m
3
/ngày
- Khu đô thị Phú Qưới (kể cả khu công nghiệp Hoà Phú): 4.800 m
3
/ngày.
Phương án: Mở rộng nâng cấp hệ thống cấp nước thành phố Vĩnh Long để cung cấp
nước sạch cho thành phố Vĩnh Long, thị trấn Long Hồ và Khu đô thị Phú Quới: xây dựng
mở rộng nhà máy nước Trường An nâng công suất từ 10.000 m
3
/ngđ lên 20.000 m
3
/ngđ, nâng
công suất của hệ thống cấp nước thành phố Vĩnh Long từ 25.500 m
3
/ngđ lên 35.500 m
3

/ngđ.
III.2.3. Qui mô xây dựng công trình
Qua tính toán nhu cầu nước sạch và cân đối khả năng cung cấp nước sạch hiện nay của hệ
thống cấp nước thành phố Vĩnh Long. Từ nay đến năm 2025, dự án được đầu tư thành hai giai đọan:
Giai đọan I từ nay đến năm 2017, dự án được xây dựng với qui mô công suấtlà 35.500 m
3
/ngđ và
giai đoạn II đầu tư xây dựng mở rộng nâng công suất từ 35.500 m
3
/ngđ lên 55.500 m
3
/ngđ.
III.2.4. Phương án về xây dựng công trình
Nâng công suất nhà máy nước Trường An từ 10.000 m
3
/ngđ lên 20.000 m
3
/ngđ bằng cách xây
dựng thêm 01 đơn nguyên xử lý tương tự như đơn nguyên hiện tại, lắp đặt bổ sung các máy bơm và
các thiết bị kèm theo đáp ứng được khả năng hoạt động của nhà máy với công suất 20.000 m
3
/ngđ.
III.2.5. Địa điểm và diện tích đất xây dựng công trình
Địa điểm xây dựng công trình: Nhà máy nước Trường An số 519 ấp Tân Vĩnh Thuận xã
Tân Ngãi thành phố Vĩnh Long, trên phần đất dự phòng trong khuôn viên nhà máy hiện Công ty
TNHH 1TV Cấp nước Vĩnh Long đang quản lý khai thác.
III.2.6. Giải pháp kỹ thuật
a. Giải pháp về công nghệ
Có hai giải pháp công nghệ để nâng nâng công suất NMN Trường An từ 10.000 m
3

/ngđ lên
20.000 m
3
/ngđ là xây dựng hệ thống cấp nước sử dụng bơm biến tần cho trạm bơm cấp II, không
dùng đài nước. Theo đó, chế độ làm việc của trạm bơm sẽ luôn luôn thay đổi theo chế độ tiêu thụ
của hệ thống do sử dụng máy biến tần để tự động điều chỉnh chế độ làm việc của trạm bơm II.
b. Quy trình xử lý nước

14

c. Các hạng mục công trình
Các hạng mục công trình xây dựng bao gồm 02 nội dung chính như sau:
- Xây dựng mở rộng nhà máy nước Trường An nâng công suấttừ 10.000 m
3
/ngđ lên 20.000
m
3
/ngđ.
- Lắp đặt đường ống tải, phân phối D200#400 mm dài 12.110 mét, lắp đặt ống dịch vụ: D90
mm dài 10.000 mét và D63 mm dài 20.000 mét.
* Xây dựng mở rộng nhà máy nước Truờng An nâng công suất từ 10.000 m
3
/ngđ lên
20.000 m
3
/ngđ
Các hạng mục công trình hiện tại được dùng cho giai đoạn sau bao gồm:
 Tuyến ống nước thô, trạm bơm cấp I ( phần xây dựng ) + thiết bị.
 Bể trộn và phân chia lưu lượng (phần xây dựng)
 Trạm bơm cấp II và rửa lọc (phần xây dựng) + thiết bị.

 Nhà hoá chất (phần xây dựng) + thiết bị.
 Đường dây trung thế và trạm biến áp 560 kVA và trạm dự phòng 320 KVA
 Bể chứa và lắng bùn.
 Các hạng mục công trình phụ trợ: san nền, thoát nước, cổng tường rào, nhà quản lý, kho
xưởng, đường nội bộ.
* Các hạng mục xây dựng mới và các thiết bị lắp đặt bổ sung
Khi tiến hành mở rộng nâng công suất nhà máy nước Trường An từ 10.000 m
3
/ngđ lên
20.000 m
3
/ngđ, các hạng mục được xây dựng mới và các thiết bị được lắp đặt bổ sung như sau:
Bể phản ứng và lắng
Xây dựng mới 01 bể phản ứng và lắng tương tự như giai đoạn trước. Bể được xây dựng hợp
khối có kích thước tổng thể B x L x H = 14,4 m x 29 m x 5, 3 m, công suất thiết kế 460 m
3
/h.
Bể lọc
Xây dựng mới 01 cụm bể lọc tương tự như giai đoạn 1 với công suất 460 m
3
/h.
Bể chứa nước sạch
Xây dựng mới 01 bể chứa nước sạch tương tư như giai đoạn trước. Bể được thiết kế với
dung tích W = 2.000 m
3
, có các thông số kỹ thuật như sau :
- Dung tích chứa: W = 2.000 m
3

- Kích thước xây dựng: B x L x H = 20 m x 28 m x 3,8 m

- Bể được xây dựng nửa chìm nửa nổi, phần chìm so với mặt đất san nền 2,25m
- Cốt cao độ mực nước cao nhất trong bể: + 3,8 m (chiều cao lớp nước 3,5 m)
Trạm bơm cấp I
Lắp đặt bổ sung thêm 02 bơm ly tâm trục đứng có các thông số kỹ thuật như sau Q = 460
m
3
/h; H = 20 m vào vị trí bệ bơm được bố trí sẵn trong giai đoạn trước.
Trạm bơm cấp II và rửa lọc
- Thay thế 4 máy bơm hiện trạng (03 máy bơm Q= 210 m3/h; H= 55m và 01 máy bơm
Q=420 m3/h; H=55m) bằng 04 máy bơm mới với công suất Q=300 m3/h H=50m. Lắp đặt mới
15

01 máy bơm có công suất Q=300 m3/h; H=50m vào vị trí bệ bơm được bố trí sẵn
- Để điều hoà áp lực và lưu lượng theo nhu cầu dùng nước, trang bị 01 bộ biến tần để điều
khiển chế độ vận hành của trạm bơm.
Nhà hoá chất
- Lắp đặt thêm 01 bơm định lượng Q = 638 l/h, H = 10 BAR.
- Lắp đặt mới hệ thống tự động hoá kiểm soát chất lượng và định lượng hoá chất.
- Cải tạo hệ thống châm Clo.
* Tuyến ống tải, phân phối và dịch vụ
Tuyến ống chuyển tải:
Với tổng chiều dài 12.795 mét, bao gồm các loại ống:
- ống HDPE có đường kính D400 dài 7.740 mét
- ống PVC có đường kính D200 dài 5.055 mét
Tuyến ống phân phối và dịch vụ:
- Tuyến ống dịch vụ PVC D90 dài 10.000 mét
- Tuyến ống dịch vụ HDPE D63 dài 20.000 mét
Đấu nối khách hàng:
Kinh phí đấu nối hộ khách hàng thực hiện theo Nghị định 117 của Chính phủ và được
UBND tỉnh Vĩnh Long cho phép tính vào giá thành sản xuất, không thuộc nguồn vốn của dự án.

III.3. Đánh giá tác động môi trường
III.3.1. Đánh giá tác động môi trường
Việc đầu tư xây dựng mở rộng hệ thống cấp nước Thành phố Vĩnh Long cũng không tránh
khỏi những nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn gây ảnh hưởng nhất định cho môi trường. Các tác động ảnh
hưởng đến môi trường có thể được tóm tắt như sau:
- ảnh hưởng đến chất lượng nước sông: Bùn lắng của nhà máy nước chứa các cặn lơ lững,
cặn hóa chất và các chất khác,điều này có thể gây ô nhiểm nước sông. Tuy nhiên, nhà máy đã có
công trình thu gom và xử lý sơ bộ là các bể chứa và lắng bùn, bùn cặn từ cụm xử lý được thu
gom về các bể này. Tại đây bùn cặn sau một thời gian được lưu lại, phần nước đã lắng phía trên
được xả ra sông, bùn cặn được giữ lại cho đến khi đầy bể sẽ được lấy lên đưa đi san lấp mặt
bằng hoặc sử dụng cho các mục đích khác.
- ảnh hưởng đến chất lượng không khí và tiếng ồn: Hoạt động máy phát điện dự phòng khi
nguồn điện bị mất có thể gây ra ô nhiểm không khí và tiếng ồn cho môi trường xung quanh. Tuy
nhiên do máy phát điện dự phòng không hoạt động thường xuyên nên các tác động tiêu cực sẽ
không đáng kể. Đối với tiếng ồn phát ra từ các thiết bị vận hành trong nhà máy (bao gồm cả máy
phát điện) đã được xây dựng nhà bao che hoặc sử dụng vỏ bao che có độ cách âm rất tốt, đảm
bảo theo tiêu chuẩn, nên nhìn chung là không ảnh hưởng.
- Nguy cơ cháy nổ và rò rỉ khí Clo: Rủi ro cháy nổ và rò bình khí Clo có thể xảy ra trong
quá trình vận chuyển hoặc vận hành. Tuy nhiên nguy cơ, rủi ro này có thể được giảm thiểu bằng
cách lắp đặt đầy đủ các thiết bị phát hiện sự cố rò rỉ, chuông báo, thiết bị xử lý vàtrung hòa Clo,
các thiết bị bảo hộ lao động, chế độ kiểm định thường xuyên theo định kỳ.
16

III.3.2. Phòng chống sự cố cháy nổ
- Khu vực bên trong nhà máy: Để kịp thời dập tắt các đám cháy khi mới phát hỏa, trang bị
đầy đủ bình chữa chày, bảng nội quy tiêu lệnh PCCC và nguồn nước chống cháy.
- Phục vụ công tác chữa cháy trên mạng lưới cấp nước: Trụ cứu hỏa sẽ được bố trí dọc theo
các tuyến đường giao thông, khu vực dân cư đông đúc, nằm trên tuyến ống chuyển tải có đường
kính D100 và phù hợp với tiêu chuẩn chữa cháy Việt Nam.
III.4. Giải phóng mặt bằng và tái định cư

- Khu xử lý được xây dựng trong khuôn viên nhà máy nước Trường An tọa lạc tại số 519 ấp
Tân Vĩnh Thuận – Xã Tân Ngãi – TPVĩnh Long, trên phần đất dự phòng trong khuôn viên nhà
máy hiện Công ty TNHH 1TV Cấp nước Vĩnh Long đang quản lý khai thác, nên không phải tiến
hành công tác giải phóng mặt bằng để xây dựng khu xử lý.
- Vị trí lắp đặt các tuyến ống chuyển tải và phân phối: sẽ nằm trên vĩa hè (đất công cộng)
dọc theo quốc lộ hoặc các tuyến đường của Thành phố, theo quy hoạch được duyệt hoặc theo
thỏa thuận với chính quyền địa phương và hoàn toàn không ảnh hưởng đến các công trình kiến
trúc dọc trên tuyến. Trong quá trình thi công xây lắp tuyến ống có thể ảnh hưởng đến kết cấu
mặt phủ của vĩa hè hoặc lòng đường, sẽ tiến hành hoàn trả lại theo nguyên trạng.
III.5. Dự trù tổng mức đầu tư
- Cơ sở lập tổng mức đầu tư:
 Phần xây dựng, công nghệ, điện được lập trên cơ sở bản sẽ thiết kế cơ sở.
 Phần đường ống căn cứ vào bảng khái toán chi phí lắp đặt 1 m đường ống do Công ty
TNHH 1TV Cấp Nước Vĩnh Long lập.
 Căn cứ vào quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2008 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Căn cứ vào thông tư 04/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng ban hành ngày 26/05/2010 về
việc hướng dẩn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Tổng hợp vốn đầu tư
Đơn vị tính : Triệu đồng
STT Khoản mục Thành tiền
A Tổng mức đầu tư 91.035

Trong đó

1 Chi phí xây dựng 61.234

2 Chi phí thiết bị 5.780

3 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 5.856

- Chi phí quản lý dự án 1.033

- Chi phí tư vấn xây dựng 3.703

- Chi phí khác (có lãi vay trong thời gian xây dựng công trình) 1.117

4 Dự phòng phí 18.067

17

5 Vốn lưu động 100

IV. Dự trù ngân sách và nguồn tài chính
Dự án được đầu tư bằng nguồn vốn tự có và vốn vay AFD theo cơ cấu vốn như sau:
TT Khoản mục Triệu VND EURO Tỉ lệ Ghi chú
TMĐT 91.035

3.286.568

100%


1 Vốn tự có 31.035

1.142.500

35%

Đã gồm VAT

2 Vốn vay AFD 60000

2.144.068

65%


Phần vốn vay AFD đề nghị Ngân Hàng Phát Triển Việc Nam – Chi Nhánh Vĩnh Long cho
vay với với lãi suất là 0,3% năm, thời gian vay là 15 năm trong đó 3 năm ân hạn tính từ ngày
giải ngân đầu tiên của dự án .Phương thức giải ngân tuân thủ theo hợp đồng tín dụng sẽ ký kết
với VDB.
Hiện nay Công ty TNHH 1 TV Cấp Nước Vĩnh Long thực hiện đồng thời hai dự án cấp
nước TP Vĩnh Long và Thị Trấn Long Hồ, vay vốn từ Chương Trình Đầu Tư Cấp Nước Đô Thị
Đồng Bằng Sông Cửu Long bằng nguồn vốn ODA do Cơ Quan Phát Triển Pháp (AFD) tài trợ,
nên công ty đã chuẩn bị nguồn vốn đối ứng để thực hiện dự án trên, từ nguồn vốn khấu hao cơ
bản tích tũy của doanh nghiệp, hiện nguồn vốn này được gởi tại Ngân hàng Công Thương Việt
Nam – Chi Nhánh Vĩnh Long. Số dư tài khoản tiền gửi Ngân Hàng Công Thương Chi Nhánh
Vĩnh Long tại thời điểm 01/01/2011 là 32 tỷ đồng và thời điểm 30/09/2011 là 38 tỷ đồng.
V. Phân tích khả năng trả nợ của dự án
V.2. Cơ cấu giá nước và khả năng trả nợ
Sản lượng nước thành phẩm
Công suất toàn hệ thống: 35.500 m
3
.ngđ. Sản lượng nước sản xuất và bán ra hàng năm:
1. Năm thứ 1 khai thác đạt 80% công suất thiết kế
2. Năm thứ 2, 3, 4, 5 tỷ lệ khai thác lần lượt là 84%, 88%, 92%, 96% công suất thiết kế
3. Từ năm thứ 6 trở đi khai thác đạt 100% công suất thiết kế.
Sản lượng nước sản xuất trên chưa tính hệ số K
ngaymax
= 1,1

Tỷ lệ hao hụt nước hiện nay của Công ty là 24,5% và đang phấn đấu có chiều hướng giảm
dần, dự án tính toán là 22% .
Chi phí khấu hao TSCĐ hiện có tham gia vào dự án
Tài sản cố định của HTCN Thành Phố Vĩnh Long có đến 31/12/2010 như sau:
- Nguyên giá : 151.713.081.150 đ
- Khấu hao lũy kế đến 31/12/2010 là: 65.887.221.486 đ
- Giá trị còn lại đến 31/12/2010 là : 85.825.859.664 đ
- Mức khấu hao năm : 8.669.840.540 đ
Các khoản chi phí khác
Tỷ lệ các khoản chi phí sửa chữa lớn, sữa chữa thường xuyên, chi phí quản lý và chi phí bán
hàng căn cứ vào tỷ lệ trong giá thành nước năm 2011 được duyệt.
18

Lộ trình giá bán nước sạch
Qua số liệu tính toán tài chính của dự án chọn tốc độ tăng giá nước bình quân là 6%/năm.
Tính chi phí sản xuất nước và giá bán nước sạch
Bảng tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận và khả năng trả nợ
Trả vốn vay và lãi vay
- Vốn vay AFD: 60.000 Trđ
- Thời gian vay: 15 năm, ân hạn 3 năm. Vốn vay gốc được trả đều trong 12 năm .
- Chi phí trả vốn vay gốc là: 5000 trđ/năm . Công ty sẽ sử dụng nguồn vốn khấu hao tài sản
cố định và lợi nhuận để trả vốn vay, phần còn lại sẽ hoàn trả vốn vay của dự án cấp nước long
hồ và tái đầu tư để mở rộng sản xuất. Phương thức trả lãi theo hợp đồng tín dụng sẽ ký kết với
VDB .
Doanh thu chi phí, lợi nhuận
Xác định doanh thu nội bộ
Do Công Ty Cấp Nước Vĩnh Long hạch toán kết quả kinh doanh cho toàn công ty, nên việc
cung cấp nước sạch cho Thị Trấn Long Hồ được xem như hoạt động cung cấp bán thành phẩm.
Doanh thu nội bộ được tính trên cơ sở các khoản chi phí trực tiếp sử dụng như: chi phí nước thô,
phèn, vôi, clo và điện. Qua kết quả tính toán doanh thu, chi phí và lợi nhuận hàng năm,hoạt

động sản xuất kinh doanh đảm bảo có lãi và dự án đảm bảo khả năng trả nợ vay.
V.3. Phân tích tài chính và hiệu quả của dự án
V.3.1 Tính NPV, IRR
 Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư (TIP)
- NPV_TIP = 456.023.262 Trđ
- IRR_TIP = 20,40% > WACC = 2,88%
VII. Kế hoạch thực hiện dự án
VII.1. Tiến độ thực hiện dự án
Thời gian thực hiện dự án 4 năm: Từ năm 2010 đến năm 2013
Kế hoạch sử dụng vốn được dự kiến như sau:
Đơn vị tính : Triệu đồng
Khoản mục Tổng số Năm 2 Năm 3 Năm 4
Tổng số 91.035

1.130

53.491

36.414

Trong đó







- Vốn tự có 31.646

1.130

17.858

12.658

- Vốn vay AFD 59.389



35.633

23.756

VII.2. Tổ chức thực hiện
Công trình đề nghị được đầu tư bằng hai nguồn vốn như sau: vốn tự có và nguồn vốn vay
AFD và kiến nghị giao Công Ty TNHH 1 TV Cấp Nước Vĩnh Long làm chủ đầu tư dự án.
VII.2.1 Ban quản lý dự án
Dự án sẽ được Ban Quản Lý Dự án Cấp Nước (thuộc Công Ty TNHH 1 TV Cấp Nước
Vĩnh Long) trực tiếp quản lý điều hành dự án. Các phần công việc tư vấn xây dựng như: lập dự
án khả thi, khảo sát thiết kế, thẩm tra hồ sơ thiết kế tổng dự toán, lập hồ sơ mời thầu, phân tích
đánh giá hồ sơ dự thầu sẽ thuê các đơn vị tư vấn thực hiện.
VII.2.3 Tiến độ thực hiện
a. Thành phố Vĩnh Long và Thị trấn Long Hồ

VII.2.4 Kế hoạch đấu nối
Theo số liệu của Công ty TNHH 1TV Cấp nước Vĩnh Long, tính đến ngày 31/12/2009 số
lượng khách hàng đấu nối là: 24.673 hộ. Theo số liệu tính toán (từ bảng nhu cầu dùng nước) số
lượng khách hàng đến năm 2017 là: 27.974 hộ. Vậy số hộ gia tăng là: 3.301 hộ. Việc cung cấp
nước cho khu đô thị Phú Quới sẽ có dự án riêng trong thời gian tới. Tuy nhiên do lấy nguồn

cung cấp từ HTCN của Thành phố Vĩnh Long nên trong giai đoạn này cần thiết đưa kế hoạch
đấu nối khách hàng của khu đô thị Phú Quới vào trong dự án.
VIII. Tổ chức vận hành và bảo dưỡng
VIII.1. Tổng quan
Hệ thống cấp nước có phát huy hiệu quả khai thác và phát triển bền vững hay không phụ
thuộc rất nhiều vào công tác vận hành bảo dưỡng. Bao gồm các nhiệm vụ cụ thể sau: lập sổ tay
vận hành và bảo dưỡng; lập kế hoạch bảo dưỡng, lập các mẫu biểu báo cáo và hệ thống ghi
chép, chương trình lấy mẫu nước và phân tích theo dõi, công tác nhân sự và đào tạo. Dự kiến
nhân sự quản lý vận hành như sau:
Bảng tổng hợp nhu cầu dân sự
STT Nội dung
Nhân sự
hiện có
(người)
Nhân sự
cần thiết
(người)
Nhân sự cần tuyển dụng
(người)
TP Vĩnh
Long
Khu ĐT
Phú Quới

TT Long
Hồ
1
Cán bộ quản lý 60 63 3 0 0
20

2
Công nhân vận hành và bảo dưỡng
sản xuất tại nhà máy nước
51 68 14 2 0
3
Công nhân vận hành và bảo dưỡng
mạng lưới phân phối
45 50 5 0 0
4
Nhân viên ghi, thu 22 26 4 0 0

Cộng : 178 207 26 2 0
B. YÊU CẦU
1. Các anh chị hãy tính nhu cầu vay vốn lưu động của dự án trong từng năm.
2. Các anh chị hãy tính dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư.
3. Các anh chị hay tính NPV, IRR và đưa ra kết luận về tính hiệu quả của dự án.

21

TÌNH HUỐNG ĐỨC ANH – LẬP VÀ PHÂN TÍCH BÁO CÁO
LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ


Báo cáo k
ết quả kinh doanh

Năm 2002

2003

2004

2005

2006

Doanh thu bán hàng 2,188

2,128

2,855

5,373

6,655

Giá vốn hàng bán 1,658

1,663

2,538

4,343

5,450

Lợi nhuận gộp 530

465

317

1,030

1,205

SG&A 383

368

263

453

633

Khấu hao tài sản hữu hình 43

25

30

33

47

Khấu hao tài sản vô hình 2

3

Lợi nhuận hoạt động kinh doanh 104

72

24

544

525

Chi phí lãi 38

55

60

58

73

Thu nhập khác 3

20

8

5

8

Lợi nhuận trước thuế 69

37

-28

489

457

Thuế TNDN 23

8

-40

228

213

Lợi nhuận sau thuế 46

29

12

261

244

Báo cáo v
ốn chủ sở hữu

Năm

2002

2003

2004

2005

2006

Lợi nhuận giữ lại đầu kỳ 123

169

198

210

471

Cổ tức cổ phiếu thường 43

Thu nhập ròng 46

29

12

261

244

Lợi nhuận giữ lại cuối kỳ 169

198

210

471

672






Báo cáo lưu chuy
ển tiền tệ

Năm

2002

2003

2004

2005

2006

Thu nhập ròng 46

29

12

261

244

Khấu hao 43

25

30

35

50

Luồng tiền mặt 89

54

42

296

294






Ghi chú


Khấu hao thiết bị nhà xưởng 43

25

30

33

47

Khấu hao tài sản vô hình 2

3

22


B
ảng cân đối kế toán

Năm

2002

2003

2004

2005

2006

Tài sản có

Tiền mặt và các khoản tương đương tiền 5

21

17

31

8

Các khoản phải thu 158

248

375

460

1,158

Hàng tồn kho 235

273

388

475

795

Các khoản trả trước 10

12

6

21

45

Tài sản lưu động khác 13

13

19

12

15

Tài sản lưu động 421

567

805

999

2,021

Tài sản cố định hữu hình 428

535

655

745

1,028

L
ũy kế khấu hao

150

168

213

267

305

Giá trị ròng tài sản cố định hữu hình 278

367

442

478

723

Giá trị ròng tài sản cố định vô hình 10

13

20

18

15

Tài sản khác 3

3


Tài sản cố định 288

383

465

496

738

T
ổng t
ài s
ản

709

950

1,270

1,495

2,759

Tài s
ản nợ v
à v
ốn chủ sở hữu


Nợ dài hạn đến hạn trả 25

43

58

50

33

Vay ngắn hạn ngân hàng 30

188

318

640

Khoản phải trả 110

98

258

258

298

Thuế thu nhập phải trả 228

288

Các chi phí cộng dồn 35

23

43

155

315

Tài sản nợ khác 3


Nợ dài hạn 320

380

363

310

493

Tổng tài sản nợ 520

732

1,040

1,004

2,067

Cổ phiếu thường 20

20

20

20

20

Lợi nhuận giữ lại 169

198

210

471

672

Vốn chủ sở hữu 189

218

230

491

692

T
ổng t
ài s
ản nợ v
à v
ốn chủ sở hữu

709

950

1,270

1,495

2,759