Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp dự án bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (10.41 MB, 109 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁPTRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HÀ NOI

THE CHAP DỰ ÁN BÁT ĐỘNG SAN THEO QUY ĐỊNH.CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC Si LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên etx)

HÀ NỘI, NĂM 2023

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO. BỘ TƯ PHÁPTRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

THE CHAP DỰ ANBAT ĐỘNG SAN THEO QUY ĐỊNH.CUA PHAP LUAT VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC Si LUAT HỌC

Chuyển ngành: Luật Dân sự và tổ tung dan sựMã sé: 8380103

"Người hướng dẫn khoa học. PGS.TS BÙI ĐĂNG HIỂU

HÀ NỘI, NĂM 2023

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM ĐOAN

“ơi xin cam đốn ring tồn bộ nội đụng Luận vin này là kết quả cũa một quatrình tổng hop và nghiên cứu nghiêm túc ca riêng bản thân tô, đưới sự hướng din

Xhoa học cia PGS. TS Bùi Đăng Hiéu Tất of các ý kién oda tác gã khác nêu trongIuin vin đều được trích dẫn theo ding quy định Két quả nghiên cứu cia Luận vẫnchưa đoợc cơng bổ dưới bất kỹ bình thúc nào. Tơi xin chịu trích nhiệm hồn tồnvé li cam đoạn này:

Tác giá

ĐINH ĐỨC THUAN

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

DANH MỤC TỪ VIET TATBLDS Bồ uất đân a

DABDS Divan ba đồng sân,

GBT Chi aia

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

61.1. Mật sé vẫn đề lý hiện về dự án bat động sin 6LLL. Khái niệm. 6

9động sâm.

114. Đặc điểm

1⁄4. Mặt số vin a lý hận về thé chấp dự án bit động sin 1713.1. Ki việm 1713.2, Đặc diém lộ1.3.3, Đối tượng cia thể chấp de dn bắt động sâm 181.34, Vai tro cia thé chấp y án bắt lộng sin 23KET LUẬN CHƯƠNG 1,

Chương 2: TRỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THE CHAP DỰ ÁN BAT BONG

21. Thục trang các quy định pháp hật về thé chấp dự án bit động sẵn 262.11. Qny định pháp hật về thể chap dhe dán bắt động sin 262.1.2. Những han chế trong các quy định cis pháp hật 32Thục tến áp dung pháp Iuatvé thé chip dy án 62.2.1. VỀ tổng quan thị teoug. 602.2.2, Thực trạng trâu thi pháp Ini

KET LUẬN CHƯƠNG 2.

vd th chấp die du bắt động s...63

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CUA PHAPLUAT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỰC THI PHÁP LUAT VE THE CHAPDỰ ÁN BÁT ĐỌNG SAN -78yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện quy định của pháp hạật vềthế chấp dự án bắt

3.11. Yên cầu phù hợp với uên kink tế thị trường và xu thé hội nhập hiệnng sản 73

nay 7

3.1.2, Yên cần đồng bộ và hệ thỗng các quy định của pháp hit 73.1.3, Yên cầu niing cao năng lực, trách whig n cũa các cơ quan, cá nhâncó thẫm quyều 763.2. Mặt số gidiphap hồn thiện quy định của pháp hệt về thé chấp dy ánSắt động sân 78

3.2.1, Hoàn thiệu các quy định về chit th của quan hệ thể chấp dye án bắt

KET LUẬN.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

_—_____ MỠBẦU1.Tính cấp thất của đề tài

Bit ding sin có tinh chất đặc thủ, đồng thời là nh vue đặc biệt luôn nhậnđược ar quan tâm cia Nhà nước. Hiện nay, Việt Nam dang chứng tiễn một giả đoạnnhất hiển nhanh ching và sơ mỡ của của thi trường bắt đồng sin, thụ hút sợ them gpacỗa các nhà đều hrtrong và ngoài nước. Với ý do dé, Nhà nước và Chính phủ khơng"ngừng nỗ lực phát tiễn các quy ảnh pháp luật liên quan nhẫn tao ra một hành lang“pháp lý toàn diện nhất, tên dung hết những lợi ich của bất đơng sản mang lại, đóngốp cho nựphát tiễn côn quốc gia

Bén cạnh việc mang ei nhiing lợi ich to lớn, bất động sin cing phải đố in.ải nhiễu thách thức và khó khẩn Vi du như su dot dai địch Covid — 19, tình bìnhtảnh tổ bị ảnh buông nghiêm trọng, các cá nhân, nhà đều tạ doanh nghiệp khơng có

thanh khoản a đầu tr, mua bất đồng sân Các doanh nghiệp không đã nguôn vén đểđầu tr xây đựng, biển khi và phat triển các đự dn bắt đồng sin. Nhiễu doanh nghiệpbit động sin có nh cầu tiễn kha các dự án để đưa ra tế trường tuy nhiên trước bốicảnh kink té bị ảnh hung khiên việc này gập nhiễu khó khấn Bồi ng; các vin đỀvề quy inh pháp luật và chính sich địa phương tình hình từ chính doanh nghiệpcũng là vẫn để quan trong đối với phin lớn các đoanh nghiệp. Vén chủ sở hữu chỉchiêm từ 15% dén 20%, phần lớn con lại tr80% đến 85% phải được huy đồng từ cácnguồn khác như khách hing, phát hành trú phidu và phd biến nhất là thể chấpDABDS i vay vốn tiển khai dự án

“Thổ chấp được pháp luật quy Ảnh là mốt rong những công cụ pháp lý đ giảqa các rik ro, tranh chấp có thể phát ảnh trong các quan hệ pháp luật Tờ đó có thể‘bio dim các quyễn và lọ ich của các bên trong trường hợp phat sinh tranh chấp Thểchip tai sin 4 vay vốn, dic tiệt la thé chip DABDS, là phương án phd tiền nhất vàđược nhiễu nha đầu từ lựa chon. Một phân bi những lợi ích khơng thể phủ nhân cũatiện pháp này có thể kế đổn nur CDT cổ thể tp cân ngudn vén nhanh, huy đông

được nguin vén lén, giúp dim bio việc biển kha dự án đúng tién độ và chất lương:giúp CDT phút tiễn nhanh chống, én ảnh và bén ving,

“Tuy nhiên do nh phúc tp và đặc thù của bắt động sin nói chung và DABDSnổi riêng việc ép đăng các quy dinh pháp luật kiên quan din thé chip DABDS vingấp một 56 khỏ khăn trong tục tin. Do đá, nghiễn cứu và tim hiễu các quy Ảnh về

thể chấp DABDS là nhủ cầu cấp thiết đỗ tip tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, dim

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

bio tinh công bằng và minh bạch trong quan hé thé chấp, tạo ra mốt mồi trường phápJy dn định và ding tin cậy Điễu này sẽ dong vai tro quan trong trong việc thu hút đầufurtrong tính vục bất động sả, thúc diy ny phát tiển cũa thị trường và đặc iệt làgiáp Việc áp dụng pháp luật trở nền hiệu quả hơn,

Chính và vậy tá giả đã lụa chọn đổ tà: “Thể chấp die án bắt động sản theo“my định pháp ật Việt Nam” ta đồ tả luân vẫn thee & Luật học côa mình.

2. Tỉnh hình nghiên cáu đề tài

Nghiên cửu các quy định và bất động sản nói chung đã và dang nhân được mrquan tân của thiêu nhà niên cu phép luật Các công inh này cong cập nhữngcái nhin lý luân tổng quát về nh vục bất động sẵn cũng như làm rõ các quy đínhcủa pháp luật liên quan din bất động sẵn, Co thé kd đến mốt sổ nghién cửu như sau

Thứ nhất, các cơng tình nghiên củu đưới dang tả liệu chuyên khảo, sichthem khảo, giáo tình, bình luận khoe hoc. Đây lä những tử Tiêu có tính chất phdtiến cag cập tí thie lý luân cơ bản nhất liên quan đến để tả tác giã nghiên cửu:C6 thể kỄ đến mốt số cơng tình tiêu iễu nine sich chuyên khảo:

Nguyễn Ngoc Điện (2002), Binh luận khen học về các biện pháp bảo donthực hiện ng]ĩa vụ đâm sục Nhà xuất bản Trả, Thánh phd Hồ Chi Minh,

Nguyễn Văn Cừ Trin Thị Huệ 017), Bình ln khoa học BLDS năm 2015sữa nước Cộng hòa xã hội chủ ngiấa Tiết Nam, Nhà xuất bên Công an nhân din HaNội

Trường dei học Luật Hà Nội (2022), Giáo trình luật dân sự - Tập 1, Nhàxuất bên Công an nhân din, Hà Nột

Thi lụa, các cơng tình nghiên cứu thể hiện qua các Luận văn, Luận án, đây

hấp nghiên cứu tiếp cân đổ tà, Có thể kể đơn một số cơng tình nh.

Va Thị Héng n 2017), Bao đảm tiến vay cũa các TCTD bằng thể chấpbắt đồng sản theo qnp Ảnh của pháp luật hân hành, ĐỀ tài nghiền cứa khoa họccấp tuuờng, Trường Dai học Luật Hà NG, Hà Néi. Bai nghiên cứu này đã tim hiểunhững vin dé lý luận về bảo dim tién vay bằng thể chấp bất động sin và dua rahững giã pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp hit,

Lê Mỹ Duyên C019), Xí Ip TSTC a bắt động sản, Luân văn thạc Luậthọc, Trường Dai học Luật Hà Nội, Hà Nội, Luận văn tình bay lý luận về xở lý

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

TTSTC lá bất động sản, phân tích thục trang và học tiến áp dạng php luật để từ đó

Nguyễn Đức Lợi (2020), Thể chấp và wit Ip TSTC theo pháp luật đân sự vàthực tễn thực hiện, Luận vin thạc si Luật học, Trường Dat học Luật Hà Nội, HàNéi. Luân vin đã nghiên cửa khái niệm, bản chất, đặc trưng phép Lý của thổ chấp vàxử lý tài sin bio dim, đưa ra gi pháp áp đụng vào trong thực ấn,

Nguyễn Quang Hương Trả 2021), Thể chấp bắt động scn theo aug Ảnh cũapháp luật Tit Nam hiện hành, Luân án tên sẽ Luật hoc, Trường Đại học Luật HaNội, Hà Nội Luân én đã nghiên cứu một số vẫn đ lý luận vé thi chip bất đơng sin,nhân ích thục trăng pháp luật Việt Nam hiện hành về thé chấp bất đồng sin và thụciin áp dụng

Thứ ba: các cơng tình nghiên cứu trên các tap chi chuyên ngành cũng cấpcho tác giã những liền thức, nhõng cập nhất mới về bit động sin cũng như thể chipDABDS có thể kể dn như.

Nhóm PV Ban Ben đọc (2018), Hiểu cho ding vé việc thé chấp dự án củacác CDT, Báo điện tử Đảng Công sin Việt Nam;

Kim Nhung 2021), Điều kiên thé chấp dự án đầu từ xây dụng nhà 6, BáoLao động,

C6 thể nhận thy tất of các đề t, cơng tình nghiên cứu rên đã nghiên cửunhững vin dé chung nhất vé bất động sin và thể chấp bit động sin, đồng thời đơn ra

nhiều quan điểm đồng gớp ý kiễn, kiến nghị, để xuất các giải pháp hồn thiên cácquy đính của pháp luật về thé chấp bất đông sin Tuy nhiễn trong thời gian quachưa có cổng tình nào ngiên cửu và thé chấp DABDS theo quy định của pháp luậtViệtNam

“Xuất phat từ tổng quan tinh hình ngiên cửa nh bên tác giã cho rằng việc"nghiên cứu các vin đi về thể chấp DABDS theo quy định của pháp luật Việt Nam làBắt ste cin thidt rong tuơng la, it là trong tên tỉnh cải cách tơ pháp, hội nhập qhốc

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

tổ tự hiện ny Chính vi vậytác gã lự chon vin để nghiên cu như rên vin cổ ý"ng Lý luận vừa cóÿ nga thực in cao

3. Mye đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục Achnghên cửu

Tiên cơ sở nghiên cửu hệ thing những vin để chung những vin để lý luậnvề thể chip DABDS đồng thời đánh giá thục trang pháp luật quy dinh về thé chấpDABDS từ đó phân tích nhõng vướng mắc, han chế trong thục tiễn để tim ra cácii pháp, để xuất các kiên ng, hoàn thiện các quy Ảnh về thé chấp DABDS

= Nhiêm vụ nghiên cine đÃ đạt được những mục dich tiên, đi tải cần giãquyết những nhiệm vụ cơ bản sư

+ Phin tich những vin dé Lý luận về thể chấp DABDS,

+ Đánh giá Lem rõ thục trang pháp lu quy Ảnh về thé chấp DABDS,

+ Phân tích lim rõ những hạn ch, vướng mắc tổn tiên quan din vẫn đ thểchấp DABDS,

+ Kiin nghị, để xuất các giã pháp hoàn thiện các quy ảnh vi thé chấpDABDS

4. Dai tuợng, phạm vĩ nghiên cầu hận vẫn.tượng nghiên cine

Luân vin có đổi tượng nghiên cửu là các quy Ảnh cơn pháp it cia Việt Namliên quan din thể chip DABDS

5.Phương pháp hộn và phương pháp nghiền cứu

- Phương pháp luận: ĐỂ ti sử dụng phương pháp luận cia pháp biện chúng,

day vit, chủ ngiấa Mác - Lénin, từ trồng Hỗ Chi Minh, quan đến cia Đăng vàNi nước về các quy định liên quan din thể chip DABDS tử Vist Nam,

- Phương hấp nghiên cóu cụ thể

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Phương pháp phân tích, tổng hop được sử ding để hệ thống hóa các vin đề lýtin, đánh giá thục trang pháp luật các quy định vé thể chấp DABDS theo quy dishcủa Việt Nam

Phương pháp so sinh được sở dụng để làm 18 được những điểm mới, pháttiễn của pháp luật Việt Nam hién hinh về thé chấp DABDS. Đồng thời zo sinh.git việc thé chip DABDS với th chip các tả sin khác theo quy dinh pháp luậtViệt Nam

Phương pháp thing ké được sử dụng để có được sổ liệu, vụ việc về thục ththục hiện pháp luật về thé chấp DABDS tai Việt Nam

6.¥ nghĩa lý hận và thục tin của luận văn

~ Ý nghĩa lý luận Két quả nghieDn cứu của loạn vin sẽ gip phần bỗ sung

và làm phong phú them các vẫn dé lý luạ[Tn về thé chip DABDS. Đưa ra nhữngXiến ng, giải pháp hoàn thién các quy định của pháp luật v thé chấp DABDS taiViệt Nam

~ Ý nghĩa thục tấn. Những kết quả nghiên cứu cite Luận văn l tà liêu tham

lio hits ích cho cơng tác nghiên cửu lập pháp, cổng tic học tip, nghién cửu cônNha trường Từ việc nghiên cứu luận văn rẽ là tạ liê them khảo cho các cơ sở daotạo luật, các chuyên gia nghiên cứu, các TCTD, các nhà đầu hr trong việc tim hiểucác quy đính và thé chấp DABDS

7. Bồ cục của hận văn

Ngoài phân mỡ đầu, kết loận, phụ lục và danh mục tử liệu them khảo, luậnvăn câu trúc gém 3 chương:

Chương 1. Mét sổ vẫn đổ lý luân và thể chấp dự án bất động sin

CCinong 2: Thục tifa pháp luật vi thé chip dự án bit đông sẵn và gai quyếttranh chấp liên quan đến thé chip dự án bất động sẵn

Chương 3: Mét số kiến nghị, giải pháp hoàn thiên quy dinh cite phép luậtnâng cao hiệu quả thé chấp dự án bất động sin

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

cơng tình xây dụng khác nữurnhà cửa, tịa nhà, kim đơ thị và các cơ sở hạ tổng.Tuổi góc đồ ngôn ngố, bắt đồng sản là tài sốn không chuyển dồi 4 được

xin rung đắc vv; phân bật vớt đồng sé Hay tài sân không li dồi được: rungcất nhà của, cập cễt đẫu là bắt động săn). Có thể thay, đưới góc độ ngơn ngữ,

những ti sin khơng thể oi di, di chuyển được thi được coi là bất động săn

Tuổi góc đơ pháp lý theo Điều 107 BLDS 2015: “Bắt đồng sốn bao gẩnids đa; nhà, công trình xây chong gẵn liền với đắt ăn; tà sản khác gin én với đất

dai, nhà. cơng trình xdy dung: tài sẵn khác theo qu dinh của pháp luật”Š. Ta thây

qgyy định côa pháp luật về bit đông sin tại Việt Nam la khó niệm mỡ. Theo đó, batđơng sin khơng chỉ bao gồm dit dei, của cả trong lịng dit, ma còn la tắt cả nhữngtả được to ra do súc lao động của con người gin liên với đất đi như cơng tìnhxây dmg cây cố... Bắt đồng sin có đặc trưng khác biết ro với những loại tà sẵnkhác đó là tinh cổ dinh Nhờ đặc trưng cơ bản này ta cỏ thể phân biết được bitđồng sin với cá loại tải sẵn khác

‘Du án là một khái niêm quan trong trong lĩnh vực quản lý dự án và kinh tếNo thường được iễo la một công việc có quy mơ lớn và phúc tạp, được thục hiệnđể dat được mốt mục tiêu cụ thi hoặc giải quyết mốt vin đi cụ thể, Dự án được iuột cách đơn giãn là mốt host động có t8 chúc và hướng tin một mục tiêu cơ thểNei cách khác, khi đặt ra bất kỹ mục tiêu nào, cầnphi lập kế hoạch và thực hiện kế"hoạch hiệu quả nhất để hoàn thành mục tiêu đặtra Đồ là bản chất cũa ch án

`”... .

5t ung Ty Tay lanh G289), a Tg 7, X3 Tea Bich hoe 71

‘Khoin 1, Điều 107 BLDS năm 2015.

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

Dynes‘bao gầm nhiêu cơng việc phụ thuộc vào nhau và thường cĩ mốtthời gian thục hiện sắc din Mục iêu của một dự án cổ thể là việc phát tiễn sẵnphim mới, xây đọng cơng tinh hạ ting triển khe mốt hộ thing thơng tin, nghiêncứu và phát triển cơng nghệ mới, hay thâm chí là tổ chức một sự kiên quy mơ lớn.Bit ké mục tiêu của dự án la g, thí nĩ đều đồi hơi sơ quản lý chất chế và cần thinđể dim bảo hồn thành mục tiéu để ra kip thời, đạt chất lượng cao, đảm bio tinhtbẫn võng và hiệu quả cơn dự án

Mai dự én đều cĩ mục tiêu, nhiệm vụ cụ thé được hồn thánh trong nhữngeu liên xác ảnh; xác đính rơ thời gian bất đầu và kết thúc; cĩ nguồn ti chính éncảnh và múc ngân sách cổ dinky thường liên quan đẫn nhiễu bộ phân trong doanh

"nghiệp và lĩnh vue chuyên mén khác nhau; đp ting các yêu cầu vé iêu chun chấtlượng đầu ra chi phí và thơi gian cụ thể. Từ đĩ cĩ thé tạo ra sin phim, thành quảCin cứ vào khoản 1, Điều 3 Luật Kin doanh Bit đồng sin năm 2014: Xinhloan bắt động sân là vide đầu tevin để thực hiện hoạt đơng xậy dưng mua. nhậnchuyẫn nhương dé bản, chuyén nhương: cho thuê, cho thuế la, cho thuế mua bắtđồng sân, thực hiện dich vụ mối giới bắt động sản: dich vụ sàn giao dịch bắt độngsản: dich vụ hơ vẫn bắt đồng sân hoặc quân lý bắt đồng sân nhằm mục đích sinh

“Từ d6 ta cĩ thể hidu đơn giản dự án inh doanh bất động sin hay cịn gọi làDABDS là một dang dự án đầu h đặc bidt rong Tính vue bit đồng sân, tập rungvio vie xây dung và phát iển các cơng tình, ha ting nhà ð và các ti sẵn vơ hình.Tiên quan din dit đủ. Nhẫn teo ra nhing giá tị sử đụng và linh tổ, DABDS đổi hồisay đầu từ tải chính lớn và yêu cầu sợ phốt hợp chất chế giữa các chuyên gia và đơnvi liên quan Quy tình thục hiện DABDS beo gồm nhiễu gia dom quan trong, Đâuên, dự án sẽ được lập dựa trên nghiên cứu, phân tíh thi trường và ảnh hướngchiên lược. Sau 40, việc thẫn din va ghê duyệt dens? đến ra đười sự điều chinhcủa pháp luật vé sấy đụng Điu nty bao gém việc dim bảo tính khã thí của dự án,trần thi quy định mơi trường và quy đãnh về guy hoạch đổ thí

"rong quả tình triển khai dự án, việc quản lý rồi ro, tối vu hĩa ải nguyên vàtối đa hĩa lợi nhuận là những yêu tơ quan trong, Đồng thỏi, việc tuân tha các quy,inh pháp luật về xây dựng, quy hoạch đ thị và bảo vệ méi trường là âu kiện tiên

ˆ hộn1,Đều Lait Ka dom Bit động sin năm 2014,

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

aquyit đỖ đảm bio tinh bin ving của dy án DABDS đồng vai rò quan trong trongphat biển đồ thi va gop phân thúc dfy ting tring kinh te. Tuy nhiên, cũng cân lưu9 din những tác động xã hi và môi trường tiền an, nhằm dim bão ring sự pháttriễn này là bên võng và mang lạ lợi ich lâu dit cho cơng đẳng và xã hối

Từ do ta có thể dun ra khá niêm về DABDS là tập hop các hoạt đồng đâutne pháp I 06 liên quem, gẵn ft với nhe được kế hoạch hóa nhằm ting bước tạo1a sấn phẩm cia công trnh bắt động săn DABDS phi co đây đã căn cử pháp tý đểxây đụng tiễn kh thực hiện Các sin phim của dự án phải phù họp với quy dincủa nhà nước yêu cầu của thi trường, Mét DABDS đợc đưa vào lánh doanh pháicó đã đều kiện theo quy dinh cia Luật kinh doanh bit động sin Vie kinh doanhbit đông sin phi thực hiện công khai, minh bach và trung thục

11.2. Các loi đy án bắt động sản

Có nhiều loại hình DABDS, tủy thuộc vio các tiêu chí để phân losi mã tụ cócác loại hình dự én khác nhau phù hợp với nh cầu mục đích sở đăng, mục tiêuhướng din của người đầu tơ

~_ Căn cử váo mục đích rr đụng

+ Dự án nhà &: Bao gồm việc xây dung các nhà ở riêng lễ iệt thựkho din cứ khu đổ thị, chung cự nhà phổ và các đự án nhà ởkhác

+ Dự án thương mei, nghĩ đưỡng: Bao gồm việc xây đơng tòa nhàVăn phòng, trung tân throng mei, cửa hàng sie thị nhủ hàng,khách sạn resort, khu du lich và các ấm thương mei khác

+ Dwrén công nghiệp. Bao gồm việc xây đụng kin công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghiệp năng, nhà may sin xuất và các cơ sỡsin xuất khác

+ Dự án hạ ting Bao gém việc xây đọng các dự án ha ting quantrong như đường, cầu cổng căng sân bay và các công tỉnh cơngcơng khác

~_ Căn cửtheo hình thie đều bơ và nguda vén của dé

+ Diyên rỡ dụng hoàn toàn vấn đầu hr cơng

+ Dirén rỡ dụng hồn tồn vn nước ngồi đầu tr cơng+ Din đều hư heo hình thức đố tác công he (PPP).

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

+ Durén rỡ dụng các Hành thức vẫn khác

~_ Căn cửtheo mục đích kình dosnt

+ Dán đâu trxây đụng nhà va cơng trình xây dụng:

+ Du án đầu he xây dụng kết cu la ting để chuyển nhương hoặccho thuê QSDĐ.

1.13. Đặc điều cia de dn bắt động sân

= Tình lâm đài và tằm ảnh rong lớn

Tính lâu dit và tim ảnh hng lớn là một trong những đặc đm quan trongcủa DABDS. DABDS thường có tính chất lâu dai và tác đơng sâu rông din mồitrường và công đồng DABDS thường được thất kể và biển khái với mục tiêu phụctrong thời gian di, thâm chi hàng thập kỷ: Những cơng tình niu kia đ thị, cầnhồ chung cự trung tim thương mei, khu du lic, và các cơ sở hạ ting khác đời hồiđầu tự và thời gjen xây đụng lớn Sau khi hoàn thành, chúng tip tục hoạt động và

gục vụ cơng đồng trong nhiễu nim tớ. Bén canh đó, DABDS cũng én ảnh hungđến mỗi trường xung quanh và cơng đồng din cơ Việc xây dựng các cơng hìnhuới thay đỗi cảnh quan ty nhiên, gây ảnh ining din hệ sinh thứ, đa hình và nguồnnước, Nó cơng tạo ra s d dời và tác động đến đời sống của nga dân trong kinsve, có thể thay đỗi cơ câu din số và sự phát tiển ánh tÈ-xã hội. Đảng thờ, do tính,lâu đủ và tim ảnh bng lớn, DABDS yêu cầu có chiến lược phất iển bên vingitu này bao gầm việc dim bio ring các công tỉnh xây dụng dip ving tiêu chuẩnôi trường, dim bảo sử dụng ti nguyên đúng mic, và tạo ra lợi ích dit hạn cho cảcông ding và mỗi troờng xung quanh.

‘Toy nhiên, tính lâu đài và tầm ảnh hương lớn của DABDS cũng có

st số vin để hậu quả khơng mong muốn Nếu dv dn khơng đoợc qn ý chất chổ,có thé gây ra những tác đông tiêu cực đến mối trường và xã hộ, như ô nhiễm, ketxe, và nư mâu thuẫn, bie xúc trong công đẳng

‘Vay nên, rong quả tình triển khai de án lành doanh bất động sin, cần quảný chất chế, đảnh giá tác động méi trường và xã hộ: chính xác, và tao ra giá tử binvõng để dim bio ring dự án đơng góp tích cục cho cé cổng đồng và mỗi trườngtrúng nhiễu nấm tới

~_ Tính phíc tạp và chỉ tiết

Tính phức tạp và chỉ tất là một trong những độc để quan trong cơnDABDS. DABDS thường có quy mơ lớn và u cầu một kế hoạch chỉ it với nhiều

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

Xhâu phúc tap, DABDS thông thường & qua nhiều giải đoạn phát tiễn, từ khâu"nghiên cứu lập kể hoạch, quy hoach, thất kế, xin phép xây đụng, tiển khai xâydong din tip thi và quảng bá. M& giai đoạn đôi hồi sự chim sóc và phân cơngcơng việc chỉ tết để dim bio my muôn sẽ và thành công của dự án Đân canh đó,DABDS có nự tham ga của nhiều bên liên quan, bao gồm nhà đầu hy CBT, các nhàthầu liên tnie my kỹ mg các cơ quan quân lý nhà nước và công đồng din cư Sựghất hợp giữa các bên này là cục kỹ quan trong để dim bảo dự án được thực hiệnmột cách hiệu quả và đạt được mục tiêu dé ra. Chính vi vây nên DABDS meng tinhThúc tạp cao

Mit khác, DABDS đổi hồi nự chỉ tt và mất phép lý cũng như quy hoachCác dự án phấ tuân thủ các quy ảnh pháp lý vé xây dựng, quý hoạch đổ thị, môitrường và an toàn lao động Việc nắm 18 các quy dinh và pháp lit liên quan dénTĩnh vue bit động sin, và trục hiện đầy đã các thủ tục và gây từ cin tht là đềuliện Hiên quyết để dim bảo tính hop pháp va bin võng của dự én. Déng thời,DABDS cũng yêu câu việc chi tiét trong quân lý tài chính và nguồn lục. DABDSđời hồi sổ vin đầu nein và yêu cầu guân Lý tù chính chit chế, Phố xác dink và trùTiên các ngudn tai nguyên nhn vẫn đều tụ nguén lực nhân sự vất liệu xây dựng vàcác ch tt chi phí khác để dim bảo de dn khơng wot q ngân sich và hồn thànhđăng tiễn độ, mục tiêu đồ ra

~_ Tài chink ton và rit ro cao

“Tải chính lớn và rồi ro cao là hai đặcfm quan trong luôn dé kêm với nhaucủa DABDS. DABDS thường đơi hỏi số vẫn đều hưón, Rừ mua đất xây dụng cơngtrình din tấp thị và quảng bá dự án Điễu này khiển cho DABDS có rồi ro cao, đặctiệt rong việc tip cận nguồn vin và khả năng tập cân thị trường,

DABDS thường đời hồi số vấn đều br lớn để mua dit, xây dựng công trìnhvà triển khu các hoạt đơng tp thi, Các dự án lớn như khu đổ thị mới, trung tâmthương mi hay khu cân hộ chung cư có thé đơi hỏi hàng tiêu dn hàng tỷ đồ la đầutrben đầu Ngodi chi phi đầu tơ ban đều, dự án công đôi hồi chi ph liên tục để xâydmg vận hành và bio ti các cơng trình đã hồn thành: Điều này bao gm tiền thuênhân công, én mua sim và bảo dưỡng các thất i, tiện ch và cơ sở hạ tầng Từ đó,gây ra gảnh ning và áp lưc vé nguồn vốn cho các nhà đầu he

DABDS thường yêu cầu nguồn vẫn đầu tư rt lớn Vite tip cận các nguồnvẫn này có thi khỏ khẫn do rồi ro cao v thị truờng khống én định. Nâu không thé

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

thụ hit đã vốn, dự án có thể đúng trước nguy cơ chậm tiễn độ hoặc thậm chí khôngthục hiên được. Bén cạnh dé, thi trường bất động sẵn thường biển động mạnh vàiho lường tr”ớc. Sự they đổi vé gá of, nu cầu và xu hướng tiêu đồng có th tácdng manh dé hiệu quả ảnh dom cia de án Điều này có

vi việc bán hing cho thuê hoặc tp thị đự án

Vi tính tải chính lớn và rồi ro cao, việc thục hiển DABDS đổi hồi sơ homchon đều bơ cẫn thân, kế hoạch ch tất và quan lý ri ro tốt. Nắm bit th trường timXiểm và day bì các nguẫn vốn dn inh, đánh gi tác đồng mai ting và xã hộ, vàghi hợp chit chế git các bên liên quan là cần thiết đ đạt được thành công trongÊ gây ra những rồi ro

Tĩnh vục này,

= Liêu quan đến quy hoạch và pháp lý

DABDS liên quan mit thiết và phai tuân thổ các quy định về quy hoạch 46thi và pháp luật vi xây dimg Điễu này dim bảo ring dự án được thực hiện mộtcách hợp pháp, tuân hỗ các quy định va dép ứng tiêu chuỗn về mối trường an toàn,và quy hoạch đổ thi. Việc xin ghép, thẩm dinh và phê doyật du án đối hi sư tươngtác với các cơ quan quân lý nhà nước va ép đụng các quy đính pháp luật Tiền quan

Quy hoạch đơ thị giúp định hướng và xác dinh và ti, quy mô, chúc năng vàmục tiêu của cr án Điều này bao gém việc xác định các loại hành công tinh cầnxây dụng vùng quy hoạch và khu vục cần xây ding Đảng the, việc quy hoạchcũng quy định mật đồ xây dụng tao ra sự cân đối giữa việc sở dng dit và khôngan xanh, gop duy ti cân bằng giữa các yêu tổ của đổ thị

DABDS phải có các giấy tờ và xin pháp xây dung cần thất tử các cơ quanchức ning cóthẫm quyễn Điễu này bao gim các gây tờ như chúng chỉ quy hoach,Ấy ching nhận pháp ý ait, gầy phép xây dụng và gây pháp sử dung đất... Bincạnh đó, đự én phải tuân thủ các quy định về an toàn lao động, vật liêu xây dựng, hệthơng cấp thốt nước, hệ thống xử lý rác thải và bảo vệ mới trường, Đẳng this cầnđánh giá tác động môi trường và phối hợp với các cơ quan liên quan dé dim bảoring các tiện pháp bão vé mei trường được thục hiện mốt cách diy đã

~_ Ảnh lưỡng bởi thị trrờng và kinh tẾ

“Thị trường bất động sin thuờng tiễn động và ảnh hưởng bồi inh hình kinhtẾ, chính ti và xã hội Sự biển đổ giá cả, nh cầu nhà ở và xu bướng tiêu ding cóthể tác đơng mạnh din tiện quả lánh doanh vã thành cổng của dt ân

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Dai tiên là tiến động về giá cẽ Giá bắt động sin có t

sự thay đổi trong cũng và cầu tin thi trường, Nhu cầu nhà ở, dit dai và các loạiHình bit đơng sin khác có hỗ ting hoặc giảm tùy thuốc vio tinh hình kinh tổ và tâm

ý đầu tr của khách hing Bên cạnh đổ, giá vật liệu xây đong nhưưxi ming thép, gsắt và thiét bị xây đụng cũng có thể bién động theo thi trường Việc đầu chỉnh giácã này có thi tác đơng đăng i dn chi phí xây dụng cơn dự án

Thứ hơi là ảnh turing bối thị trường tà chính: Tính hình thị tưởng tải chínhcó thể én hương dén khả năng iép cân nguân vén đầu tơ cho dự án Thị trường tichính khơng én đnh có thể lâm tăng lãi suất vay và gầm khả năng huy động vốn,ảnh hưởng din ngân sich, khả năng triển khai dự án Ngoài ra, thi trường tai chính.

6 thé ảnh hướng đến kính tổ cá nhân của hich hing tir đỏ tác động đến nix cầusua nhá, cần hé hay các sản phẩm bit động sản khác. Khi kinh té chung không éncảnh, nhu cầu mua bit động sản thường giảm và dự én kính doanh bất động sin cóthể gập kh khẩn tong việc tip thị và bán hàng

Thứ ba là ảnh buông bôi đều kiện hình tổ xã hội. Tính hình kinh tổ của quốcga và kins vục có ảnh hing lớn đến hot động kinh doanh bit động sin. Néw inhtẾ dang rong giai doen suy thoái, việc Hiên thu bắt động sẵn có thé giảm và lâm ảnh.hướng đến lợi nhuận của dự án Ngoài ra việc ting trường din số, đồ thị hóa vathay di co câu din số có thé tao ra cơ hồi và thách thúc cho dự án Sự phất tiễncủa các đô thị mới, nhu cầu về cân hộ và nhà ở da dang có thể ảnh hưởng đến kếhoạch phát tiễn của đự án

1.2.Mật số vẫn đề lý luận về thế chấp121. Kháiviệm về thé chap

Dui góc đồ ngơn ngữ, “thể chấp" lá từ có nguễn gốc Hán Việt "Thể" có

nghĩa 1a "bỏ di, thay cho”, còn “chập” là “cém, giữ, bắt”. “Thể chấp (tải sản) đúnglâm vật bảo dim, thay thé cho số tiễn vay nêu khơng có khả năng trả đúng kỹ han"

Thơ vậy, dati góc đơ ngơn ngố, thé chấp là hành động bên vay sử dụng t sin, vật6 giá bị đỗ đơa cho bên cho vay làm tin, bão dim, they thé cho khoản vay nêu dinIgy hạn ma bên vay khơng có khả ning tra

“Theo Từ din Luật học, thé chấp là tiện pháp báo dim thục hiện ngiĩa vụbing tà sẵn theo đó bên có nghĩa vụ ding tài sân thc quyền sở hữu của mình để‘Big Duy Anh (2000), Từ đến Hồn tự NO Khong xã hội Bì NS

“Tiện Ngơnngĩ (2000), 7 adn Tổng Pid, NXB Đã Nẵng, Ha NGi, 934.

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

đầm bảo thọc hiên ngiĩa vụ với bên có quyền”. Hay thé chấp lá việc mốt bên (eeuđây gợi là bên thé chấp) ding tải sin thuộc sở hữu của minh để bio dim thục hiện"nghĩa vụ din sự đối với bên kia (sau đầy goi là bên nhận thé chip) và không chuyển

giao tai sản đó cho bên nhận thé chip®

“Từ didn giả thích thuật ngữ luật học cũa Trường Đai học Luật Ha Nội lạ cóish nghĩa: Thổ chấp tả sin biện pháp bảo dim thục hiện nghĩa vụ dân s theo đótiên co nghĩa vụ ding tai sẵn là bất động sin thuộc quyên sở hữu của minh để bảođâm thre hiện ngĩa vụ đổi với bên có quyền Vite thé chấp tai sẵn phải được lấpthánh vin bản. Vén bin thể chip phải được cổng ching nhà nước chứng nhận hoặcỦy ben nhân dân có thấm quyền chứng thực néu các bên có thưs thuận hoặc phápuất có quy dinh Việc thé chấp phải đăng ký, néu bất động sin có ding lý quyên sỡ

Dui gốc dé phép ý, theo Điễu 317 BLDS 2015 quy dink thé chấp tải sản àvide một bên (su diy goi là bên thé chấp) đồng tài sin thuốc sở hữu cũa mình a8‘bio đâm thục hiện nghĩa vụ và không giao tài sin cho bên kia (sau diy gọi là bên

nhận thê chip)”

“Từ những lập luận trên có thể hiểu thể chấp là met tiện pháp bảo dm trong đótên thể chip hr nguyên ding ti sn của minh để dim bão cho việc mình sẽ thục hiệnđăng và đã ngiấn vụ cũa minh đãi với bên nhân thé chấp, Bên thé chip sẽ khơng giao

gay tải sản của mình cho bên nhân th chấp ma chỉ giao thống giấy tờ chúng minh sởInu cit mình đi với t sản mình sở dạng để thể chấp với bin nhân thể chấp

142. Đặc điều cia thé chp

Mt i, cơ sở phát sinh thé chip dựa trên một quan hệ nghĩa vụ ring buộcđược xác lập tử trade. Việc răng buộc, bão dim thục hién nghĩa vụ đó thơng quamột tả sin có giá t cụ thé, Thể chip dựa trên việc cong cấp tai sin cổ giá bị nhbão đầm cho ng]ĩa vụ dân sự cia minh (thường là khoăn vay) đốt vớ bin nhân théchấp

Tài li tải sin bảo dim trong các quan hệ thé chấp có thể là động sin hoặcbit đơng sản Tuy nhiên, hiên nay người ta thường sử ding bit đông sin để làn

Viên Kho học pip 7 2006), Từ đến Lithọc,NX Trybáp,

Viên Kho hae pip 2010 Từ in dt fee, Nk mắt bin Tephip

“ring học Luật Bì Nội (1099), Te itn gi thieh thoộtngố Luật học, Nb Công e nhân din, i Nội,

‘hoi 1 Đền 37 BLD Sai 2015

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

Bén bi, TSTC sẽ không chuyển giao trực tiép, ngny lip túc cho bên nhận théchấp ma vấn thuộc quyền sở hữu côn bin thé thuộc quyền rỡ hữucủa bên thể chấp trong sud thất gian thục hién hop đồng thé chấp, trừ li bên vayvã phạm các điều lận thể chấp quy định trong hop đồng Việc gữ quyền ở hữu,TSTC là một yê tổ quan trọng trong hợp đẳng thé chip, nó giúp dim bảo tính minh‘bach và rõ răng trong qué tỉnh giao dich Khi bên vay hồn thánh việc thanh tốnng theo điễu khoản hop đẳng, quyền sở hiểu cia TSTC sẽ được tra lạ hoàn toàn chobên vay. Tuy nhiên, trong trường hợp bên vay không thục hiện đúng điều kiện trtơ hoặc vi pham các điều kiện thé chip khảo, bin nhận thé chấp cỏ quyén thực hiệncgay tình thục th và tich thu TSTC để bù dip cho khoăn nơ chưa thanh tốn. Quytình này thường được quy đính rõ trong hợp đồng thé chấp va tuân thi theo quycảnh của pháp luật Vi vay, việc gữ quyền sở hữu TSTC giúp tao ra một cơ chế hopphip và rõ răng để dim bảo tinh ma toàn cho cả bén cho vay và bn vay rong giaocách thê chip

1.2.3, Đắt tượng cđa thé chấp tài sin

Host đơng thé chip tii sin là việc mốt bên ding tải sẵn thuộc ở hữu củaminh đã bảo dim thục hiện nghĩa vụ nào đó và khơng giao tii sẵn cho bén cơn li,do vây đốt tượng cia host ding thé chấp là tải sin được quy địh tei điều 318BLDS 2015. Theo đó, BLDS 2015 ghi nhân các TSTC bao gồm: một phần hoặctồn bộ bit đơng sản, động sản, QSDD và tai sẵn gắn liên với dat.

đi đắt= Tad chấp yd sử đụng đắt vt in gin Hu s

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

“Thế chip QSDĐ và tai sin gắn liền với đất la một biện pháp thé chip phổtiến trong các giao dịch tải chính Trong trường hợp này, người vay thé chip dit cọcQSDD và/hoặc các tit sin gin lién với đất như nhà civ, công tỉnh xây dụng hoặccác tải sản khác ma không thể d chuyển dễ ding Các tải sản gin liên với ditthường là những tại sin cổ đnh không thé chuyển giao dễ dàng và ching đồng vaitrò quan trong trong vide cùng cấp dim bão cho ngân hàng TCTD khác

Đây la hình thúc thể chấp tử sẵn an toàn nhất din cho bên nhận thể chấpTrong trường hop nguồi vay không thé thực hiện đúng các điều kiện vay nơ, ngânhàng TCTD có quyền thụ ining TSTC để bù dip cho khoản nơ chưa thanh toánTrong trường hợp này: ngin hàng và TCTD khác hồn tồn nim trong tay giấy tờphp lý xác mình chỗ sở hu ải sin, và có quyền sở hồu đối vớ tả sin đỏ nêu bnthể chấp (hay người ve) khơng thể hốn thành ding nghĩa vụ rã nợ theo thời hạnquy định Tồn bộ thơng tin về giao dịch thé chip QSDĐ và ti sin gin liin với dattộc phi ding ký geo dich bảo dim tei Sở Tại nguyên và Mỗi trường,

„ để QSDĐ làm TSTC, người sở đụng dit phi có giấy chứng nhânSDD. Đây là một tả liệu quan trong chứng nhân các quyển lợi của chủ sở hữu đốiVới tai sin. Việc có diy đã giấy tờ phép ý chứng minh quyén sở hữu cũa cba người

vay đối với bit động sân nh giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyển sở"hữu nhà 6, QSDĐ 6, hoặc các giây chúng nhận khác xác nhận quyền sở hữu tai singin lién với dit giúp dim bảo tinh hợp pháp và minh bach trong việc thé chấpOSDD và tai sin gắn liên với đất đồng thời cũng giúp bảo về Loi ich của cả bên vayva bên cho vay trong giao dich thé chấp, Điều này cũng giúp tránh những rũ ro vàtranh chấp pháp lý trong tương ei

'Thứ hai, dé bất đồng sản trở thành TSTC, điều kiên cần là khơng có tranh chấp,về quyền sở hữu tà sản Thể chấp 1a mốt bin pháp bio di thục hiện ngấa vụ din mxtrong do bên th chip phit sử đụng tải sẵn oda minh để dim bio việc thục hiện ngiấn‘vu đó Vì vậy, để bảo vé quyền và lợi ích hợp pháp của bén nhận thé chấp, pháp luậtuy dinh ring ti sin này phi khơng bị ranh chấp Khéng co tranh chấp có ng ĩa là trthất idm thé chấp, bit đồng sản của bên thể chấp khơng có bit kỳ khzêu lan hoặc bắtđồng ý tiễn, mâu thn nào với chủ thi khá tiên quan din quyển sé hồu ti sin đồViệc xác dink va dim bio rằng tử sin không bị ranh chip là cục kỷ quan trong để dim‘io tinh họp pháp và minh bech tong việc thé chip, đồng thờ gp giản iu r rova anh chấp pháp lý rong guá tinh ie hiện giao dich tổ chip.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

“Thứ ba, ngoài ra một đu liên cần thất và quan trong khác là việc QSDDXhông bi kê biên để dim báo thi hành án Dù QSDĐ đã được xác lip hợp pháp chomột chủ thể và tai sin đó khơng bị tranh chip với bất kỷ si, đều này vẫn chưa dim‘bio tai sẵn có đủ điều kiện tham gia vào quan hệ thé chấp tài sản Ly do là tai sảnđó có thi đang bị kê biên để dim bảo thi hành án trong mốt quan hệ khác. Trongtrường hop này, bất động sinkhông th trở thành đối tượng cũa quan hệ thể chấp tảisin dace, vi vite tải sin đó dang bị kế iễn làm ting nguy cơ mắt quyển sở dang vàqguyễn thể chấp cho bản nhận th chấp

= Thế chấp bằng quyên tài sản trên đắt

“Thế chip QTS trên dit la một loại hình thé chấp trong nh vục tà sẵn liênquan đến QSDĐ. Điều nay liên quan din việc sử dụng quyên sở hữu, QSDĐ và cácquyện itn quan din đất nh mốt tải sin để dim bảo cho việc thục hiện cam Kit taichính hoặc các khoăn vey. Thé chấp quyền tải tin đất à một cơ chế hữu ích giúpcác tổ chức và cá nhân tp cận vẫn và tài chính một cách link hoạt hơn, đồng thờicũng giảm thiẫu rũ ro cho người cho vay hoặc bên cong cấp ti chin

Pháp luật chưa có quy định cụ thể về thuật ngữ OTS rên đất Theo quy dintei Điều 115 BLDS 2015, QTS là quyển tị giá được bằng hẳn bao gầm OTS đổi

ii tương quyền sở hits trí tu, QSDD và các OTS khác”, Theo đó, QTS trên

dit 1à một phân thuộc QTS ví do nhơ quyền khai thác, quyén sở hữu, quyền khácliên quan din đất... Việc thé chấp quyén ti trân đất được trục hiện nhắm dim biocho việc tra nợ hoặc thục hiên các cam kết tai chính khác. Ngân hing hoặc các tổchức ti chính yêu cầu người sở hifu dit hoặc người được giao QSDĐ đẳng ý sửdang quyền tả rên dit nay làm tải sin bio dim trong trường hop khoản nợ khôngđược trả đúng hen. Thường thi việc thể chip quyén tả rên dit đi hỗi việc lập hopđồng thể hấp giữn bin thé chip và người sở hữu dit hoặc nguời được giao QSDĐHop đồng này sẽ quy định tõ việc thé chip, đều kiện và phạm vi ử dụng quyền tảtrên dit, các quyển và ngiĩa vụ cia các bên liên quan công nh cơ chỗ gai quyếttranh chip khu có vin để phát sinh, Nếu có tranh chấp tiên quan đơn thé chip quyềntii tên đất, thì quy định pháp luật cũng có cơ chế gii quyết tranh chấp thơng quatrong tả hoặc tịa én din sợ. Các bên liên quan cần phi tuân thủ quy định và chấpảnh các phn quyết của cơ quan giải quyễt ranh chấp.

"Đu 115 BLD Sak 2015

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

14. vấn đề lý luận về thế c4.3.1. Nháiviệu về thé chấp ấy án

“Thông thường việc thé chấp DABDS xây ra khi chỗ sở hồu muốn tin dungtá tr của ti sẵn đỂ đập ứng như cu tài chính cá nhân hoặc doanh nghiép. Khi thểchip DABDS, người vay sẽ giao quyển cho ngân hàng hoặc TCTD khác quyền sởyếu ti sản đó như một phương lên dim bảo cho khoin vay. Trong tưởng hopghi vay không thọ iện đứng các dl Khoản hợp đồng vay, ngân hàng có quyềnthn hung tai sin DABDS nay bing cách bản hoặc đầu gi công khái hoặc tấp tụcdây án đ thụ hồi số tiến vay:

ng sản

Vay nên, thể chấp DABDS la một biện pháp để CDT huy động vin, vay vẫntir các ngân hing hoặc TCTD khác, có thể bp cận vẫn nhanh chồng va nhân đượcuức li suất phù hop so với các nh thie vay vẫn khác. Tuy nhiễn, nó cơng đơi hỗiCDT phải tuin thi các điều khoản hop đẳng và dim bảo khả ning rã nợ đúng henđể tránh mất quyền sở hiv tá sin.

‘Tir những lấp luận phân tích ở tri, ta có thể hidu thé chấp DABDS là việcCDT s dung một phin hoặc tồn bơ DABDS của minh để thé chip cho ngân hinghoặc TCTD khác để dim bảo cho khoản vay oie mình nhằm tiếp cận ngudn vốnấp tục duy ti các hoạt động khác của CBT

41.3.2. Đặc điễu cia thé chấp dye in bắt động sin

Là mét trong những biện pháp phổ biện nhất để bảo dim, thé chip DABDSvừa có những đặc điểm chung với biện pháp thé chấp tài sản vừa có những đặctrưng riêng giúp phân biệt bién pháp dim bão này với các biển pháp khác nh sax

“Thứ nhất, trong quan hệ thé chấp dự án bit động sẵn tài sin được sử dụngđể thé chip chủ yêu là dự án xây dụng nữny xây đụng nhà ở, khu đổ thị, khu cơng"nghiệp, nhà ở hình thánh trong tương la hoặc các cơng bình xây dung khác thuộcdir án bắt động sẵn đó, Điều này to nên một đặc dim riêng tiệt và độc đáo của théchấp dự án bat động sin Việc thé chấp dự án bit động sin cũng có tu đẳm sơ vớithể chip ti sản thông thường như là giá ti cũa dự án thể chip thường có giá trí caoso với tai sin thơng thường Từ đó

vio do di có cơ sở din giá và thơng nhất và khoản tần sf cấp tin dụng cho bên théchấp Tuy nhiễn cũng có rõ ro nhất dinh có thé nhìn thấy, đó là nu thị trường biểnđơng theo hướng tiêu cục thị sẽ dẫn tot giá tủ ban đầu của tải săn thé chấp là dự ántới việc ngân hang và các TCTD khác căn ct

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

13.3, Đắt rợng cña thé chap de án bit động sản

Đi tượng của thể chip DABDS là ải sân được rỡ dong để dim bio nghĩa vụtri nơ hoặc vay vốn trong việc thực hiện mét DABDS cụ thể

“Thế chip bing dự án la một hình thúc thé chấp đặc iệt trong nh vực tảchính và diu tư Trong trường hop này, người vay thé chấp dim toàn bộ hoặc mothân dự án mà họ dang iễn khai hoặc sở hữu lâm TSTC để dim bio việc trả nợ vàthục hiện các cam kết ti chính Thể chấp bing dự án thường thường được sử đụngđể phát tiễn các dự án dia ốc, nh khu đổ thị, khu công nghiệp, khu dân cứ trùngtâm thương me, v.v. các dự án đều hạ xây dụng phát tiễn bất động sin, hoặc cácde án lạnh doen có tính khả thi cao. Thể chấp bing den giúp người vay thể chấpcó nguén ti chính để tiễn khai và hồn hành dự án này:

Đi với ngân hing và các tổ chức tín dang khác, ho sẽ được quyển xử lý tisin thé chip trong trường hop người vay khơng thể hồn thành der án hoặc khơngtrăng ding hạn

“Thước hit, có thể kể din đổ tương của thể chấp dự đa bất đồng sân la théchấp dự én đầu tr sấy dung nhà ở và nhà ở hình thánh trong tương lá, Tại khoăn 8Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 có định nghĩa: “Dự án đấu ne vận chong nhà ở là tổnghop các để xuất cô liền quan đẫn vie sử ng vẫn để xậy ching mới nhà , các cổng

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

dp chong và chum được nghậm th đâm vào sử chong”. Ngo ra, theo quy định teiXhoăn | Điều 147 Luật nhà ð năm 2014: CDT dic án vậy chong nhà 6 được thé chấpche án hoặc nhà ở xập ching trong die ân tại TCTD dang hoạt đồng tạ Tiết Nam đểvay vẫn cho việc div ne die dn hoặc xéy đựng nhà ở đó: trường hop CDT đã théchấp nhà ở mà có niu ods lnp đồng vin góp đỗ phân chia nhà ở theo any đình củapháp luật vé nhà ở hoặc có như câu bản cho tìm mua nhà ở đồ tả phi giã chấphà ở này trước lên kệ hop đồng lay đồng vẫn góp, hợp đồng ma bản thé muaxà ở với khách hàng trừ trường hợp được bên góp vén bên mua. thuê muatnh ở

và bên nhận ding 5"

‘Theo quy đính trên, CDT dy án xây đựng nha ở có thé thé chip du án hoặc.các nhà 6 xây đụng tong dự án tai TCTD đang hoạt đồng tại Việt Nam để vay véncho việc đều hr dự én hoặc xây đụng hà ð đó, Điễu này cho phép CDT dự ứnnhà ởc6 cơ hội ấp căn nguồn vin từ TCTD để ph triển và thục hiện các dự án xâydựng nhà ở

Trude khá ký hop đồng huy động vốn góp, hop đồng mua bán hạ hop dngthuê mua nhà ở với khách hing CDT phi gai chấp nhà ở đã thé chấp Điễu nàydim bảo tinh minh bach và an toàn trong việc giao dich, đẳng thôi trinh các ranhchấp và rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sở hữu nhà ở giữa các bên.

Tuy nhiên, trường hợp CDT có nhủ cầu huy động vẫn góp để phân chia nhà3 heo quy dinh của pháp luật vé nhà ở hoặc có nhủ câu bán, cho thuê mua nhà ở đãthé chip, CDT cần được nự đồng ý của bên gop vốn, bén mua, thuê mun nhà ở vàbên nhận thể chấp, Điêu này nhằm dim bảo sự thống nhất ý liẫn của các bên liênquan trong quá trình th chấp và giao dich liên quan dén nhà ở

Việc trân thi các quy định của pháp luật một cách chit chế giúp dim bảotinh họp pháp trong giao kit din nx, đầm bảo quyển và lợi ích hop pháp cia các bêntrong quá tỉnh thục hiện các giao dich din sự han chế các tranh chấp din sơ có théxây

Đi với nhà ð HTTTL th phép luật chưa quy định rổ khả niệm vé thể chấpnhà ở HTTTL nung cing ging như thé chấp tai sin nói chúng thể chấp tii sinHình thành trong tương lạ là viée bên thé chip dòng tải sản thuộc sỡ hữu của minhhưng chưa được hình thành hoặc đã hình thánh những chưa được cấp giấy chứng

"schon 1,Đều HH Latah ð nm 2014

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

nhận quyền sở hữu để bảo dim thục hiên nghĩa vụ dân mr đốt với bin nhận thé chấpvà không chuyển giao tai săn đồ cho bên nhận thổ chấp mà chỉ giao các Hy tờ liênquan đến ti sân cho bên nhân thé chấp giữ.

‘Thi chấp nhà 6 HTTTL mang dic đễm chung của thể chip ti sin nhằm bảodim ngữa vụ đối với ngân hàng và các TCTD như TSTC sẽ không chuyển gaotrục tip, ngay lập tức cho bên nhân thé chấp ma vấn thuộc quyển sở hữu của bênthé chip. TSTC

iện hợp ding thé chip, trừ khi bên vay vi pham các điều kiện thé chip quy nhtrong hợp đồng Ngồi ra con có điểm rếng biệt nhưy V mặt chủ thể thi quan hệphp luật điều chỉnh vé thể chấp nhà ở HTTTL có phạm vi điều chỉnh hep Hơn sơVới quan hệ thé chip nói chang, bên thé chip chỉ được thé chip nhà ở HTTTL trongtrường hợp để vay vốn shim mục đích mua hoặc xiy dụng chính nha ở sf hinhthánh rong tương lei 46, thường sé liên quan tới sự hs thuận ba bên giữa CBT,TCTD và khách hing

“Theo quy nh ti khoản 2 Điễu 147 Luật nhà ở năm 2014 có quy định “2TỔ chức, cá nhân xây dưng nhà ở hình thành tong toơng lạ rên thie đất ở hợppháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thánh trong tương lai trong dự énđầu tr.xây dựng nhà ở của chỗ đầu tr được thé chip nhà ở nay te tổ chúc tia đụngdang hoạt đông tei Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây đọng nhà ở hoặc đỂ muachính nhà ở đỏ” Ngồi ra, điễu kiện để thé chip nhà ở HTTTL được quy định teiđiểm b, điểm c khoản 1 Điễu 148 Luật nhà ở năm 2014 như sau: “t) Trường hopchỗ đầu th chấp nhà ở hành thành trong tương li xây dụng rong dự ánthì ngồiiu kiên quy định trì đm « khoăn này, nhà ở thé chấp phấ thuốc điện đã xâyđang xøng phân móng theo quy dk cđa nhập uất vé xây đụng và không nn trongphin dur án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thổ chấp theo quy dinh tạ đẫm a; 6) Trường hợp tổ chức, cá nhân thể chấp nhà & quy dinh tei khoăn 2Điễu 147 của Luật niy thi phi cố gây to ching nhân quyên sở dụng đất ở hợpáp theo quy đính của pháp luật về đất đại, Giấy phép xây đụng nếu thuộc diệnhii có Giấy phép xây dung Trường hop người thé chip nhà ở hình thành trongtương lạ mua nhà ở của chủ đầu tr trong dợ án đầu hơ xây dụng nhà ở thi phải cóhop ding mua bán nhà ở ký kết với chủ đâu hạ có văn bản chuyển nhương hợpđồng mua bán nhà ở nêu là bên nhân chuyển nhưng hop đẳng mua bản nha ở theouy Ảnh, có gầy to chúng minh đã đồng tiền mua nha & cho chỗ đầu htheo tiền độ

thuộc quyền s hữu của bên thể chấp trong suốt thai gian thục

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

thôa thuận trong hợp đẳng mus bin và không thuộc điện dang cỏ khiêu ng, khiêuifn, tranh chip về hop đẳng mua bán nha ở hoặc việc chuyển nhượng hep đồngnua bán nhà ny.”

Quyển tủ sin là mốt đối tượng được phát ảnh từ dr án bất động sin, do vậyđây cing la mốt trong những tai sản được thể chấp tai các TCTD. Thể chip QTSphat ảnh từ chr án bất động sin là một trong những quyên cơ bản oie chủ sỡ hữu tảisản dave ghi nhận trong Hiển pháp năm 2013. Kê thừa những nguyên tắc nền tingcủa Hiển pháp năm 2013, BLDS năm 2015 ghi nhận những nguyên tắc cơ bản,trong 6 có nguyên tắc bảo hô niur nhau về các quyền nhân thân và tii sẵn Dayđược xem là cơ sở pháp lý võng chắc để chủ sở hữu tài sân học hiện các quyén củach sở hữu đối với tả sin và là cơ sở quan trong để các TCTD thực hiện biện pháp‘bio dim thục hiện ngiĩa vụ din sự ding nhắc dén là biện pháp béo dim thục hiện"nghĩa vụ din sự bing OTS phát sinh từDABDS

“Thổ chấp QTS phát ánh từ dự án Tà một trong nhõng biện pháp bảo đâm thụciện ngiĩa vu din ar cần thit phủ hợp với thục tin Việc thé chip QTS phát sinh$zDABDS có những đặc đẳm nhất dink, cụ thể

Thịt nhất, QTS phát sinh từ DABDS là một loại tai sẵn vơ hình Điều 115BLDS nim 2015 quy dns “ØTSIả quyển gid được bằng hiển bao gdm OTS dé

tương quyân s hin mi hệ, QSDD và các OTS khác”. BLDS năm 2015

không dinh nghĩa OTS ma đặt ra tiêu chi xem xát QTS dua trên đặc tinh “ti giáđược bing tên" và litt kê các dạng cia QTS. Các dang QTS nói chung QTS phátsinh tử DABDS nói riêng là những loại tài sin võ hình, cơn người khơng thể nhậntiết được thơng qua các giác quan ma xác định due trên những thông tin về OTS

Thứ ha, OTS này thuộc si hữu cin bên thé chấp Khoản 1 Điều 295 BLDSnăm 2015 quy dink: “Tủi sôi báo đồn phat thuốc quyển sở him của bôn bảo don,

trừ trường hop edm giữ tải sản bảo lim guy sở hữu“. QTS phát ánh tisDABDS

la mét loại tả sin, do đó hi thé chấp QTS phát sinh từ hoạt đồng nay là ti sẵn bãodim phải thuộc sở hữu bên thé chập. Việc thể chấp QTS có thể bảo dim thuc hiện"nghĩa vụ cho chính bên thé chấp hoặc bên nhân thé chip

Thứ ba, thé chấp QTS phát sinh từ DABDS là một biên pháp báo dim thựciện nga vụ dân sự Xuất phat tử bản chất cũa quan hộ thế thấp, mục đích của việc"Đầu 11s BLDSnim 2015,

“Eoin 1 Đền 195 BLDSnim 2015

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

thé chip QTS nhằm bảo dim thục hiện ng]ĩa vụ dân sự Việc thừa nhân chỗ dinthé chip QTS phát sinh từ DABDS a một biện pháp bảo dim thục hiện ngiễa vụdân sơ giúp các bên bio vé qun và lợi ích hợp pháp của mình, tao ra môi trườnggeo dich din sự lãnh mạnh, tiến bộ và hiu quả

Thứ tr, thé chấp QTS phát sinh từ DABDS là biện pháp mang tinh phònggi, bổ ming cho nghĩa vụ chính Vite thể chip OTS này thường khơng tổn tri đốclập ma luôn phụ thuộc vào quan hệ din sơ chính hoặc ngiĩa vụ chính nào 46. Vaitrị của biện pháp là để bão dim bên có ngiĩa vụ thục hiện ding và diy đã ngiễn vụcủa mình

Bén canh đủ, theo quy dinh tei Điều 8 Thông từ 26/2015/TT-NHNN hướngdấn tình tự thủ tue thể chấp và giã chấp tải sin là dự én đâu bơ xây đụng nha ở,

hà ở hình thánh trong tương lai, loại dự án đầu từ xây đụng nhà ở được thé chấpvay vin tụ tổ chúc tin đụng bao gm: Dự dn đu ne xd chong tới hoặc edt tạo matsống tinh nhà ở đốc lập hoặc một cio cơng trình nhà ð; Dự án đẫu te xập chongâu nhà ở có hệ thông ha tằng kỹ that và la tng xã hội đồng bổ tạ im vực nôngthin: Dic ân đu ne xy chong km đổ tí hoặc dự ân s chong đẫt hỗn hợp mã cóinh điện tích đắt trong dụ án đễ xd chong nhà ở; Dự ân đu ne ay mg cơng

trình có mục dich sử dụng hỗn hợp để ở và nh doar!

‘Theo đó, một trong các hình thức nêu trén được

chức tín ding ĐỂ dv án trở thành tải sản bảo dim trong quan hệ thé chấp, dự ánghi thôa mãn diy đã các quy định tei Luật nhà ð nêm 2014. Thao đ, truờng hợpCDT thể chấp một phn hoặc tồn bơ dự án đầu tr ấy dụng nhà thi phi có hồ sơdây an, có thất L kỹ thuật của dr án được phê duyệt và đã có Giy chúng nhận hoặcqgylt Ảnh gao dit, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thim quyển. Như viiệc thể chấp bing dự án không bit buộc phất có giấy ching nhận QSDĐ. Với hình:thúc thể chấp này, tồn bộ thơng in vé giao dịch thổ chấp phối đăng ký giao dichbio dim tei Cục đăng ký giao dich dim bio

Điễm đặc biệt của thé chấp bing chr ala việc đánh giá giá bị thi chấp co thépte tạp và yêu cầu các kiểm tra đây oi về tính kh thi và âm năng sin lơi của chrán Ngân hàng và các TCTD cin xem xét kỹ luống các thông tin iên quan đến drán, dua trên các tiêu chi như tâm nhìn kính đoanh, tiêm năng thu lợi nhuận, khảnăng quản lý, và rồi ro đối với dự án 8 gác định mức độ an toàn và khả năng ta

"Điền Thing 2

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

chip bing dự án là cách a dim bio rũ ro đầu h và dim nhận vai trò bảo vệ lợi ichtii chính nợ ce người vay

Việc đánh giá cũng nur sắc dinh giá toi côn dự án thể chấp là một rongnhững host ding có ý nghĩa quan trong trong host động thé chấp, là cơ sở giúp chotiên nhận thể chập có thể due ra tước tinh vé giá ti cổa tài sân thể chấp tử đ có thédun ra bạn mite cho vay đối với CDT, do vậy thông thường các TCTD sẽ áp dụngtiện pháp thim định giá để xác dinh giá trì cơn der án bất đông sản trước khi giảingân cho CDT vay vốn Việc TCTD thim inh gié DABS gúp dim bảo ringDABĐS sẽ tạo ra đồ lợi nhuận để trả nợ và lấi suit cho khoản vay. Thim định giágiúp xác định xem du án có tiém năng sinh lời khơng, và nếu có, thi múc lợi nhuận.der liên là bao nhiêu Déng thời giúp xác định giá tị thục của DABS. Điều nàyquan trong để dim bảo ring tải sin đó có giá tr đã để dim bảo khoản vay và đểcung cấp ar bio dim cho TCTD. Va da trần kết quả côn việc thâm dinh gá TCTD.sẽ quyết Ảnh xem liệu ho nên cấp vấn cho dw án hay không Nếu giá t của ti sảnhoặc khả năng ảnh lời cia dr án khơng đã lớn, TCTD có thể tr chốt cấp vẫn hoặcđể xuất điều liên vay khắc nghệt hơn, từ đó giúp TCTD có thể đảnh giá rấ ro liênquan đến DABĐS

“heo khoản 15 Điễu 4 Luật Giá năm 2012 quy định Thẩm dinh giá là việcco quan tễ chức cô chức năng thm dinh giá xác đnh giá tì bằng hẳn của các loạiti sản theo quy nh của Bộ luật dn sự phù hợp vét giá tha trường tri một dhaiim, thời đẫn nhất đnh: phục vu cho mục dich nhất Ảnh theo nâu chuẩn thin

cảnh giả. Có thể thấy, việc thim ảnh giá ti dự án bất động sẵn có vai trở quan

trọng trong nên nh tế thị trường góp phân dim bảo tính minh bach và én din côncác tai sẵn thể chấp cũng nr dim bão quyển loi ci bin nhân thé chấp khi thamga vào quan hệ thể chấp dự án bất đơng sin. Việc đánh giá giá tì của DABĐSthơng qua các yêu tổ như quy mô. vỉ tri dy án, thơi gian tiên đồ thục hiện, hân ichtai chính, hiệu quả lánh té,... các vin đề pháp lý liên quan đền dự án và hoạt độngthấm dinh giá ti của der án phi được tiên hành theo tình tạ thủ học luật ảnh,

1.34, Vi trồ cũa thé chấp de én bắt động sin

“Thế chấp tải sẵn là mét chế định có vai trị vơ cùng quan trong trong việcđâm bảo tinh an toàn của các giao dich và thúc diy sơ phát triển của cả gao dichdin sơ nổi chung và hoạt đồng tin đụng nổi riêng Biện pháp thé chấp tải sân đã

"anon 15 Biba Lait G năm 2012

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

được sử dạng rông rã trong các méi quan hệ din sự và thương mai, thường áp đụngtiến cá nhân và cá nhân, hoặc giữa cá nhân và doanh nghiệp với các TCTD

‘Thi chấp DABDS côn các doenh nghiệp đã và dang đóng góp quan trong vosay phát tiễn của cả đoanh nghiệp, TCTD và toàn xã hồi, Điều này đã tạo điều liênthuận lợi cho các doanh nghiệp va TCTD tấp cận nguẫn vén nhằm thúc diy hoạtđồng kinh đoanh, đầu tr và phát hiển ha tổng Thổ chip DABDS cũng góp phầncũng cổ và nâng ceo uy in, ding tin cây của các TCTD trên thi trường:

Voi bin thé chip, thé chấp DABDS có vai trò đặc biết quan trong, Thể chipDABDS cho phép bên thé chip tấp cận nguồn vốn với lãi mắt thấp hơn hoặc điềuJn tốt hơn so với việc vay vốn khơng có thể chip. Nhờ có thể chấp, bên thể chấpcó khả năng vay múc vén lớn hơn và có thé sử dụng tải săn dang thể chip để đápvăng nhủ cầu tải chính của minh, Việc đặt DABDS lâm tải sẵn bio dim giúp cũng cổ

x tintin dụng của bên thể chip. Bằng cách cung cấp ti sẵn cổ giá tri lam thé chip,tên thi chip trở nên đáng tin cậy hơn trong mắt các TCTD và đãi tác kinh doanh, tir46 df ding tấp căn các nguén vén quan trọng cho host đông kinh doanh.

Vi bin nhận thé chip, thé chip DABDS cung cấp một cơ hồi đầu tran tồnvà có li, đồng thời giúp ting cường ning lục tai chính và phát triển hoạt động kindoanh của các TCTD. Thể chip DABDS dim bio đầu tr an toàn cho các TCTD bối‘vind hen chế rũi ro trong qué trình cấp vén Khi một TCTD thục hiện việc cho vayvốn được thé chip bằng DABDS, nó có một tài sin đáng tin cây 48 dim bio tr lạvốn và it mit, Đông thờ, thé chip DABDS giúp tăng cường khả năng cho vay vẫncủa các TCTD. Các TCTD có thể sở dạng DABDS thể chấp lim bio dim, giúp tầngcường khả năng vay vén và mỡ tông phạm vi cho vay của mình Thể chip DABDSgiúp các TCTD da dang hỏa danh mục ti sản Thuy vì chi dua vào các khoăn chovay khơng có bio dim, TCTD có thể thé chấp DABDS đã ting cường tính đáng tincây và dn định của khoăn cho vay. Thu hút thêm nhiều nhà đâu từ im đến với các'TCTD. Ngoài ra, thé chip DABDS giúp tăng cường lợi nhuận cho các TCTD. Điềunay được thục hiện thông qua việc bạch toán li uất từ khoăn cho vay thé chip vàteoralợi nhuận bỗ sang tử hoạt động tin dang

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

KET LUẬN CHƯƠNG 1

‘Tei Chương I, tác giã đã nghiên cứu, phân tích lâm rõ được một số vẫn đ lýluận liên quan đến thé chấp DABDS như sau

Nghiễn cửa làm rõ một số vẫn để lý luân vì DABDS nh khái niêm bắtđồng sin là gì? Khái niém vé DABDS, phân loại DABDS; đặc điểm đặc tring củaDABDS

Nghiễn cửa lim rõ một số vin đề lý luận về thé chấp như khái niêm, đặcdim, đối tượng cũa thể chấp

Lim rõ một số vẫn để Lý luận vi thé chấp DABDS nh khái niệm, đặc điểmcủa thể chấp DABDS, đổi ương và vai tro ofa thể chấp DABDS

Vite âm rõ một số vẫn đồ Lý luận và thể chấp DABDS có ý ngiĩa quan trongtrong việc nghiên cứu lâm iễn để cũng như cơ sỡ để nghiễn cứu thực trạng phápuật và thục HẾn áp dụng các quy định của pháp uật về thé chấp dự án bắt động sin

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

3) Chủ thể thế chấp de án bắt động săn

Chủ thể thực hiên quyền thé chip la cá nhân, pháp nhân có các quyền đổi vớitii sin của mình, cụ thể ð diy la dơ án DGi với chỗ thể thể chấp DABDS được quy,đánh tei đều 18 Ng dink 21/2031/NĐ-CP quy định thi hinh BLDS về bảo dim thụcTiện ngiĩa vụ ngày 191320221. Theo da, CBT được ding de an đầu tema Luật Daxthy luật khác lin quan không cân chuyển nhượng để bảo dim thực Hiện ngiĩa vaCBT có thể dng tồn bộ đợ án đầu ty OTS cơn mình để kh thác, quân lý dự án đầu"tư và QTS khác hoặc tai sin khác thuộc dự én đầu tư để bão đâm thục hiện nghie vụ.

Voi quy đính trên, chủ thể được quyên thể chấp DABDS 1a CDT. Quy ảnhtrên cũng nêu rõ các đổi tương ma CBT có thể dem thé chấp trong DABDS thuộcquyền sở bu của mình Trường hop dự án đều tr ding dé dim bio thục hiện ngiễeve là dey án xây dụng nhà 6, der án xây dụng cơng tình khơng phi nhà 6, dự ánXhác ma theo quy định của pháp luật lién quan phải có Giây chúng nhân Quyếti của cơ quan nhà nước có thim quyền Xuất há tử đặc điểm của host động thểchấp là việc khơng có a chuyển giao tna tiép của TSTC. Do vây tính dim bảo củatii sản được đem thé chip sẽ dựa tiên các giấy tờ có tính chất xác minh sự tíncủa ti sin dim bio đó, Đó cũng là ngun nhân khơng phãi bất kỷ CDT nào có titsin cũng có thé đươc các TCTD nhận thé chip. Ngoài việc xem xét các gây tờ

fia quan hệ t

mang giá trị phép lý xác minh của tài sin đó, các TCTD cịn xem xét đụa trên cácđăêu kiện các liên quan đến nhân thân của CDT.

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

Ninr vậy theo quy định trên, chủ thể của bên thể chip có thé là cả nhân hoặcphp nhấn thành lập hợp phép theo quy dinh của pháp luật Theo đó, bên thé chipsẽ đăng tải sin thuộc quyền sở hữu của minh để ding làm tạ sin bảo dim, khikhông thục hiện đúng ngấa vụ ti sẵn bão dim sé thuộc v bénnhân thé chấp

2) Chủ thd nhận thé chấp doe dn bắt động sảu

Chủ thể trong quan hệ thé chấp DABDS gầm có hai bên: bên thể chấp và bênnhận thé chấp, Chủ thể cũa bên nhân thé chấp có thé là cá nhân có diy đã năng lụcảnh v, năng lực pháp Iuit dân my hoặc là pháp nhân được thành lập họp pháp theocgay inh của pháp luật Tuy nhiên, chỗ thể nhận thé chip được quy đnh cụ thể hơnso với chỗ thể thể chip.

Theo quy định tei Luật nhà ở năm 2014: "Chữ sở hữu nhà là cá nhân đượcthé chấp nhà ở tại TCTD, tổ chức lanh té dang hoạt đông tai Tiệt Nam hod cá

niên theo guy din của pháp ude” Như vậy, theo quy định của Luật này, chỗ thể

hận thé chip có thể là TCTD, tổ chúc kinh tổ dang host đồng tei Việt Nam hoặcnhững cá nhân khác theo quy din của pháp luật

Tuy nhiên, khác với chủ thể nhận thé chấp 1a TCTD, các cá nhân, các tổchức kinh tỉ không phải TCTD dang hoạt động tai Việt Nam muốn nhận théchấp trong quan hộ thể chấp DABDS phải đáp ứng các điều kiện được nêu trongNghĩ dinh 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS về bảo dim thực hiện nghĩaY cu th nhờ set:

“1. Bên nhận thể chấp là tễ chúc hah theo guy nh cũa Luật Đắt de, cảnbn là công dân Viét Nam có năng lực hành vĩ dân st để: đi

31 Tiệc nhận thé chấp đễ báo đâm thực nin ngĩa vụ không vi pham đẫusắm của BLDS. luật khác hiên quan không trái dao đức vã hội trong quan hệ hợp“đồng về didn đầu ne. xây ng thuê, thuê khoản, địch vụ giao dich khác,

3 Trường hop nia vụ được bảo đâm bao gỗn trả hân lãi th dt end phátsinh do châm trả tên, lãi rên no gốc trong han lãi trên nơ gốc quả hạn lãi trên nơiTãi chưa tri hoặc lê, lã suất khác dp đụng không được vươt quá gibt hơn théathuận về lãi Tã it quy đmh tại Kron 2 Điễu 357, khoán Š Did 466 và Điều 468của BLDS Trường hop cô théa tin vé việc xữ Is đãi với hành vĩ không tnd nơ

“Tnoin 3, Điền 114, Liệtnhà ð năm 2014

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

ing han cũa bên có ngÌữa vụ và khơng có app Ảnh khác của pháp luật tì chỉ xữlýmốt lẫn đối với mỗi hành vi không trắng ing hơn,

4 Điễu kiện có hiệu lực khắc của giao dich dân sự the cup dinh của BLDS.

uất khác hiến quan"

Nhữ vậy, of nhân, tổ chức kinh tế không phải l TCTD đang host đồng teiViệt Nam muôn trở thành chủ thể nhận thể chip trong quan hệ thé chip DABDSphi dip ứng các

2112. Ông ânhvề đỗ tương của quan hệ thd chap dự ân bắt động sân“Theo quy dinh tei khoản § Điệu 3 Luật nhà ở 2014 dự án đầu tự xây dụnghà ở được hiễu là tổng hop các đề xuất cỏ liên quan din việc sỡ dang vốn để xây,dmg mới nhà & các cơng tình hạ ting kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ nim cầu ở

hoặc dé cũ tao, sta chữa nhà ở trên một địa đểm nhất nh”, Theo quy dinh trên,

vide thé chấp dự án đâu tơ xây đụng nhà ở là việc thé chấp một đồ xuất liên quandin việc sỡ dụng vên phục vụ cho nh câu 6, diy là tis sin chưa sấn có trên thục tésé chi tên tei dưới dạng những để xuất, những bản thiết kệ bay những phương ánấn hành dự án Việc thim định đối với ti sản này cũng vô cing khỏ khân bởi tính,đấc thù cũa dự án

Vé dein đìu huzậy đụng nhà ð được quy định chỉ tắt tú Luật nhà ð năm 2014Theo khoản 1, đều 147 Luật Nhà & 2014, theo đó CDT der án xây đụng nhà ở đượcphp thé chấp dự án tử các TCTD đang host động tei Việt Nam a vay vén cho việcđâu hrxây đụng dự án hoặc xây dưng nhà ở đồ trường hop CBT để th chip nhà ở macó nh câu huy động vẫn gop để thực hiện các hot động liên quan din căn nhà ninshin chie nhà ở theo quy định cũa pháp Toit hoặc có nh cầu bản, cho thu ma nhà &

đó thi phải giã chấp nhà ở này trước ki l hop đẳng huy động vẫn gớp, hop đồngsnus bản, thuê mua nhà ở với khách hing trừ trường họp được bên gip vốn, bén mua,thuê mua nhà ð và bên nhân thể chip đẳng ý Như vấy theo quy định trên, CDT đượchip thể chấp các dự án đều xây dựng nhà ở theo quy ảnh của pháp luật

Đảng thời, theo thông hr 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dintrình fy, thủ tục thé chấp và giải chấp tai sản là dự án đầu tư xây dụng, nhà ởHTTTL cũng quy dinh cụ thể những điệu kiên để CDT có thể thể chấp dự án đầu tơxây dụng nhà ở nia say

gu kiện nêu trên.

'9 Đầu 35, Nghị đnh 212031/NĐ-CP Quy đạhtụihh BLDS vi bảo đm đực hn nghi và

‘whoin 9 Điện 3 Laitab 62014

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

‘Theo khoản 1 điều 7 Thông tơ 26/0015/TT-NHNN ngày 09/12/2015: CDTđược thé chấp một phần hoặc toàn bổ dự dn đâu t xây dựng nhà ở khi đáp ứng diyđã các đu kiện sau diy.

“a) Có hổ so dân có thất lễ If thuật cũa đc ân được phê đhyệt,

y chứng nhận hoặc quyết Ảnh giao dit, cho thuê đắt cũa cơ quanhà nước có thm quyển

6) Ld dự ân ds hề xập mg nhà qip inh trí đều 8 thơng hưnày

“heo đó, các oxi dự án đầu tr xây dụng nhà ð được đoợc thé chấp vay vẫntei TCTD, bao gồm: Dự án đều bơ xây đụng mới hoặc cũ tạo một công tỉnh nhà ởđốc lập hoặc một com cổng bình nhà ở; Dự án đâu tr xây đụng khu nhà ở có hệthơng hạ ting kỹ thuật và ha ting xã hội đồng bổ tại khu vục nông thôn, Dự án đâutrxây dụng khu đô thị hoặc dự án sử dụng dit hỗn hop mê có dank điện ích dittrong dự án để xây dụng nhà ð, Dự án đầu từ xây đọng cơng trình có mục đích sửdang hỗn hợp đổ ở và kinh doen

VỀ quyển tử sản phát ánh từ đự án, theo quy định tei đều 115 BLDS 2015quy dink: “QTS 1a quyển tị giá được bằng nén bao gém OTS đổi với đối trơngquyên sở hữu trí hiệ. QSDĐ và các OTS khác”. Như vậy QSDĐ được coi là QTStheo quy dinh được nêu tại BLDS 2015

Gt cách khá quất nhất, có thé đnh nghĩa OTS nhờ sau QTS là một lo tàisin cô ti ga được bing tién bao gầm tắt cả các quyén và lợi ich mà chủ sở hữuhoặc chủ nữ đụng quyén được công nhận

Đổi với QTS phát sinh từ DABDS, điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ đốiVới dự án rên được quy định tử điều 194 Luật Dat dai 2013 được sim đãi bổ songtối Nghị ảnh số 148/2020/NĐ.CP- "Dida hiện de con đấu he xậy cheng kh doanhnhà ở đễ bản hoặc dé bản kết hợp cho thé được chuyễn nhượng quyền sit dng đắths hình thức phân 13, bản nẫn bao gm

‘shin 1 đầu 7 Thông tr 262015/TT.NHAN

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

<a) Chỗ đẫ he de án phát hoàn thành vide đẳu te xập ching kết cẫu ha tổngim các cơng trinh dich vụ, cơng trình ha tang kỹ thuật. ha ting xã hội theo quyFoch os wd sật đong /50048 được phế được đăn bo ết nổ vớt hệ dng bạtang chương cũa Kis vực trước li thực hiện vide cluyẫn nhượng qin sử mgcho người dân hr xdy chong nhà d: đâm bảo cưng cấp các dich vụ thắt yẫu gdm cấpiin cáp nước, thốtnước, th gom rắc thải

Ð) Chủ đẫu te phát hồn thành mgt vụ tài chin liên quan đồn đắt đủ củadhe ân gin tân sit ng đắt nan thuê đấ: tud, phí, lẽ phí liên quan đồn đất đutiểu có)

2) Dự ân thiệc Has vie, loại đổ thị được chuyẫn nhượng quyển sử cùng đấtdst hin thức phân lô bản nn uy ảnh tu khoản 2 Điễu này

<i) Các cds liên khác theo guy inh cũa pháp luật về cy hoạch đồ tụ, xâychong phát rin đồ thy, lunh doa bẫt đồng sân và nhà ở:

sử ng đất gắn với chagrin nhượng toàn bộ đcdán đầu Rr vấp ng kết cầu hạ tng đễ chuyẫn nhương hoặc cho thé phải dp img

các đu hiên si đậy

4) Có đi các đâu hiện ey Ảnh tr khoản 1 Điều 188 của Luật này:

Ð) Di án phẩt nay dng xong các công trin hạ tng kỹ thuật tương ing theottến đổ gì trong die én đã được phê đưyệt

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

= Hình thức của quan hệ thé chap dhe án bất động sin

Theo quy Ảnh ti đều 116 BLDS năm 2015: “Giao dich dn sự là hophoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh thay đãt hoặc chấm ait quyển

ng]ĩa vụ dân sự 2Ì Hình thức của một giao dich dan sự được quy định tei điều 119

năm BLDS: “Giao dich đơn sự được hiện bằng lời nĩi, bằng vẫn bản hoặc bằng"hành vi cụ thé. Giao dich dân sir thơng qua phương tién đện tí đướt nh thứcthơng đập đt liêu theo ary đành cia pháp luật về giao dich điện ti die cot là giaocách bằng văn bản Trường hop luật anh giao dich dân sự phải được thể hiệnbằng vin bản cĩ cơng chứng ching thực, đồng lệ thi phả hiên theo qng anh

43° Theo quy định trên, cĩ thể iểu khơng phải giao dich dân mr nào đợc thé

iện bing vin bản cũng cin phi cơng chứng, chứng the ma tay tùng trường hợp,uy định cụ thi mà ta áp dạng điều kiện hop đồng phii cơng chứng chứng thựcVoi vai trở là Luật chung BLDS năm 2015 cũng cĩ những quy đính chung nhất đểdu chỉnh được hầu hết các sân phát ảnh trong đời sống xã hội ma & đây là hợpđẳng thể chấp DABDS

Thể chip DABDS liên quan din QSDD và tải sin gin liên trên đất là giaodich din sự ngồi phai tuân thổ theo qh định chung thi nĩ cịn phai tuân thi theoqa Ảnh cơn pháp luật chuyên ngành, cụ thể à Luật Dat đa năm 2013, Theo đổ, trìkhoăn 3 điều 167 Luật này quy dink ring đối với những “hop đồng chuyén nhươngtăng cho, thể chấp, gĩp vẫn bằng QSDB, QSDD và tài sân gin hẳn với đất pháioe cơng ching hộc chứng thc, từ tơng hop lanh doanh bắt động sản any

“Anh tại điểm b khoản này" Như vậy nêu hợp đồng này chua được cơng chúng,

hop đồng sé chưa cĩ hiệu lọc theo quy định của pháp uật

° Đma Abin 3, Đầu 167, Luật dit dani 2013

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

hà ở được thực hiện tử tỔ chức hành nghề công ching việc chúng thục hop đồnghà ð được thục hiện tei Ủy bạn nhân dân cập xã nơi có nhà &

Cơng chứng và chứng thực đều là những quy trình quan trong trong xác nhântinh hợp pháp của các hợp đồng, giao dich và gay tờ. Tuy nhiên, hai khú niệm nàyco mơ khác tiệt vé pham vi áp dụng và trách nhiệm của người thực hiển Côngchứng áp đụng cho các hợp đồng, gjao dich và người chúng nhân, và yêu cầu ngườithục hiện phải đầm bio tính hợp pháp ca nổi dung trong các vin bản này, Điễu nàyđầm bảo ring các giao dich và hợp đẳng được thực hiện đứng quy định pháp luật vàtrách nhiệm pháp lý đổi với nội dụng thuộc vé người chúng nhận Trơng khi đó,chúng thie chỉ áp ding cho bản sto và chữ ký trong các gay tờ theo yêu cầu của"người ching nhận và không liên quan đến nội dang Mục tiêu của vide chững thụcli dim bảo ring bản sao và chữ lý được xác nhận là giống nheu, nhằm tránh si sốttrong sao chép và sử dụng giấy tờ Tuy nhiên, rong trường hợp của văn bản théchip, việc công ching là cân thiét để dim bảo tinh chính xác của nối dung và hợphấp của glo dich Điều này đặc biét quan trong rong việc thé chấp DABDS, nơirma các quy định pháp luật và diéu kiện thé chấp phải được tuân thủ một cach"nghiêm ngất

= Hiện lực căm quan hệ đây án bắt động sin

“Theo quy định te Điễu 319 BLDS 2015 về hiệu lục của thể chấp tử sin: “1Hop đồng thé chấp tà sản có hận lực tr thé dtém giao kết trừ trường hop có thathuận khác hoặc luật có guy nh khác

12 Thể chắp tài sản phát sh hận lực đốt khẩng với người thứ baie từ thời

iim đăng ky" Như vậy, xt trong quan hệ thé chấp DABDS thi hợp đẳng thé

chấp sẽ có hiệu lọc ti thời dim công chứng chúng thục đối với trường hợp phápluật quy dinh ph công chứng chứng thục, diy là trường hop hop đồng thé chấp‘bing QSDD. QSDĐ và tải sản gắn liên với đất Nếu khơng có cơng ching, chứng

thục từ cơ quan nhà nước có thẫm quyền thì hợp đồng thể chấp này vơ hiệu.

"Điền 31ổ,BLD Smữm 2015,

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Đôi với trường hợp không cần công chúng chứng thực, chỉ cần hei bin théathuận và lợ? vào hop đẳng thé chấp thi đương nhiên hop đồng có hiệu ive, các benđược treo quyễn và phải thục hiện ngiễa vụ của mình đối với bân con let

Ngoài ra, do đấy là giao dich din ng nên các bên phãi đáp ứng các điều kiệnvi chủ thể, tinh tự nguyện của chỗ thể, mục đích nộ: đang và hình thức ofa hopđẳng Giao dich dân sự có thé vơ hiệu trong các trường hợp: do vi pham điều cémcủa luật, trấi đạo đức xã hôi, do giã tao, do người chu thành niên, người mắt nănglọc bảnh wi dn sự, người có khó khăn trong nhận thức, lâm chủ hành vỉ, người bịThan chế năng lục hin vi dân sự ác lập, thực tiện, do bị nhằm lẫn, do bị lửa đố, de

doa, cuống ép; do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của"mình; do khơng tn thủ quy đặnh về hình thức

Việc xác nh các u tổ nêu trên có ý nghĩa rit lớn trong việc xác Ảnh hiệulọc của hop đồng thé chip. Nếu hop ding thể chấp bi tuyên vô tiêu thi đồng ngiữavi việc sẽ không phát sinh hiệu ive của gao dich đó, cũng nh khơng phát sinhquyền và ngiĩa vụ đối với các bên tham gia trong hợp đồng

3114 Quyén và ngĩa vụ cia các bên trong quan hệ thể chấp dự án bắtđồng sân

3) Omyễu và nghia vụ của bên thé chấp

= Đuyễn cña bên thể chấp

BLDS năm 2015 đã có những quy dinh hốt sức cụ thé vé quyền của bên théchấp, theo đó bên thé chấp có các quyền sau:

Thứ nhất, kh thác công ding, bưồng hoa lợi, lợi tốc từ TSTC, trừ trườnghop hoa lợi, li tức cũng là TSTC theo thôa thuận,

“Hoa lợi là sân vất he nhiên mà tài sẵn mang lại. Lot bức là khoán lợi thụ

được từ việc khai thác tải sản”. Dựa vào khái niềm trên, có thé thây hoa lợi, lợi

túc là các ti sẵn tự nhiên hoặc khoăn lợi thu được từ việc kh thác ti sin Ví đụXơi cây ra hoa, qua thi hoa, quả la hoa lợi. Hay khi cho thuê cân nhà với giá 1 triệuđẳng hi I tiêu déng a loi húc Đặc điểm cia hoa lợi và lợi ức là các gá bị ny thúđược nhưng không làm ảnh hưởng din tả sản gic, vi vây bên th chấp có thể haithác, hing hoa oi, lợi tức từ TSTC

“Đầu 109,BLDS nấm 2015

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Vi đặc trừng của host động thé chấp dự án3t động sân là thể chip các tai

thu đoợc lợi tức sau một thời gian thôa thuận cụ thé, tuy nhiên đổi với việc cho thuêcăn nhà chưa hình thành đưới dang vật chất cụ thể sẽ khổ thực hiện hơn trên thực tếViệc cho th bất iy hình thúc nao cia DABDS có ching chỉ được thé hiện ở việchai bên Lý kết hop đồng với nhau vé việc sau khi der án do được hoàn thiện, hợpđồng sẽ co hiệu lục và như vay, hoa lợi hay li túc lúc đô mới được phát sin từvide hop đồng đó có hiệu lục

Thứ hai bên thé chip có thé đầu ty G3 làm tăng giá ti cia TSTC

itu này được pháp luật cho phép bai nó tao nên giá ti cho bin thể chấpđồng thời cing tao điều kiện giúp bên thé chip nhanh chóng hồn thành ngiĩa vụtrả nợ đối với bên nhận thé chip và nhân lại TSTC. Tuy nhién cần tinh đến trườnghợp quá tình khai thác, cũ tạo tải sin lam giêm giá bỉ ti sản thi cần phải ngingkha thác, oi tạo tài sân đó

Quyên này có lẽ la quyền đặc trong của hoạt động thể chip DABDS. Hau hấtcác CDT kei thực hiện thé chấp dự án đều có những mục tiêu riêng trong đồ mụctiêu chính là huy động vén nhằm dim bio rên độ ci dự án, do vậy quyén đượcấp tục đầu bơ vao dự án là vô cùng cin thiết Điễu này vim giúp cho đứa con tinhthin của các CDT được thục hiện theo ding tấn đổ, ma còn giúp cho các CBT cóthể nhanh chóng hồn thành nghĩa vụ trả no đối với bận nhận thể chấp.

Thất ba, quyền nhận lại TSTC do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến.TSTC do bên nhân thi chip gi khi nghĩa vụ được bảo dim bằng thể chip chim dthoặc được thay thé bằng biện pháp bio dim khác. Quyển này được phát ảnh khiTSTC do bên thử ba nắm giữ

Bên thứ ba là chủ thể được hai bén (bên thé chấp và bên nhân thể chấp)thống nhất thôa thuân giao tải sân cho người thứ ba. Người thứ ba cũng đợc BLDSnăm 2015 đều chỉnh với những quyén và ngiấa vụ nhất din

Trong quan hệ thé chip DABDS, bén thử ba có thé có hoặc khơng, do vâyqguyễn này cũng theo dé mã tổn tại theo. Dựa tiên nguyên tắc oie host động théchip, khi nghĩa vụ đoợc hồn thành tóc là bên thể chấp đã hồn thành ngiấa vụ của"mình theo đó bên nhân thé chấp va bin thử ba nim giữ TSTC phải thực hiện nghĩa‘ya của mình 1 trao trả ải sản và các giŠy tờ kiên quan đến dự án, hop đẳng thổ chập

</div>