Hợp Đồng Ủy Quyền Quản Lý, Định Đoạt Quyền Sử Đất Theo Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam.pdf

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>MỤC LỤC </b>

Chương 1: Khái quát về hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 1

1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 1

1.1.1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền ... 1

1.1.2. Khái niệm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất... 2

1.1.3. Đặc điểm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 5

1.2. Hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 9

1.2.1. Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 9

1.2.2. Hình thức của các hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất trên thực tế ... 12

1.3. Chủ thể trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 16

1.3.1. Bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 17

1.3.2. Bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền ... 23

1.4. Quyền và nghĩa vụ của bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền ... 25

1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên uỷ quyền ... 25

1.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận uỷ quyền ... 26

Chương 2: Thực tiễn pháp luật Việt Nam về hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất hiện nay ... 30

2.1. Vấn đề giả tạo trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất30 2.1.1. Giả tạo giao dịch chuyển nhượng ... 30

2.1.2. Giả tạo cho giao dịch đảm bảo ... 36

2.2. Vấn đề vượt quá phạm vi uỷ quyền trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất ... 43

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>Chương 1: Khái quát về hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất 1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

<b>1.1.1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền </b>

Trong cuộc sống hiện đại ngày nay, để đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của con người trên cả hai phương diện vật chất và tinh thần, hợp đồng như trở thành phương tiện hàng đầu để con người thơng qua nó mà thực hiện các giao dịch trao đổi, mua bán các hàng hoá, sản phẩm, dịch vụ và nhiều lợi ích khác. Tại sao nó lại trở nên quan trọng? Bởi vì bình quân một ngày mỗi người đều thực hiện cho mình ít nhất một giao dịch thơng qua “hợp đồng”. Cũng nhờ đó nó đã thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội. Vậy như thế nào là hợp đồng? Theo ghi nhận của các tài liệu cổ, các thuật ngữ như là “khế ước, giao kèo, văn tự, hiệp ước” được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ “hợp đồng” và được sử dụng phổ biến. Thuật ngữ “hợp đồng” không quá xa lạ, thực tế hiện nay pháp luật của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam đã quy định rất nhiều và chi tiết về hợp đồng. Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 về khái niệm hợp đồng:

<i>“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, </i>

<i>nghĩa vụ dân sự”. Dựa theo quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng là một loại giao </i>

dịch dân sự có ít nhất hai chủ thể tham gia và giữa các chủ thể cịn phải có sự thoả thuận, thống nhất với nhau về nội dung của giao dịch dân sự. Có nghĩa là nội dung bên trong hợp đồng sẽ bày tỏ ý chí của các bên để xác lập giao dịch dân sự nhằm đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần nhất định.<small>1</small>

Hợp đồng thường được xác lập bởi hai chủ thể tham gia trở lên dựa trên mục đích giữa các bên đã đặt ra. Tuy nhiên, khơng phải có mỗi trường hợp chỉ người đạt được mục đích trong hợp đồng mới được đứng ra xác lập hợp đồng. Thực tế vẫn tồn tại các trường hợp như thông qua người thứ ba (người được uỷ quyền) để đứng ra đại diện thay cho người đạt được mục đích (người uỷ quyền) để thực hiện giao dịch với bên kia. Để hiểu rõ hơn thì là bên uỷ quyền sẽ giao cho bên được uỷ quyền “một nhiệm vụ” và trách nhiệm của người được uỷ quyền là thực hiện công việc được giao theo đúng nghĩa vụ của mình đã thoả thuận với bên uỷ quyền. Dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật mà bên uỷ quyền sẽ trả cho bên được uỷ quyền một khoản thù lao tương ứng. Về khái niệm của hợp đồng uỷ quyền thì căn cứ theo Điều 562 Bộ Luật

<i>Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các </i>

<i>bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. </i>

<small> </small>

<small>1</small><i><small> Trường Đại học Luật TP.HCM (2021), Giáo trình Những quy định chung về luật dân sự (Tái bản lần thứ 1, có sửa đổi, bổ sung), ThS. GVC. Chế Mỹ Phương Tài và TS. Nguyễn Xuân Quang, NXB Hồng Đức, tr278. </small></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<i><b>1.1.2. Khái niệm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b></i>

Đối tượng của đề tài nghiên cứu khoa học là quyền sử dụng đất. Tập trung vào mảng “quản lý quyền sử dụng đất” để phân tích và tìm hiểu. Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể thế nào là quản lý quyền sử dụng đất. Như vậy, đi từ hai khái niệm quản lý và quyền sử dụng đất để có được một khái niệm dễ hiểu nhất. Đầu tiên, “quản lý”, Các Mác đã coi “quản lý là một chức năng đặc biệt nảy sinh từ bản chất xã hội của quả trình lao động” và “theo điều khiển học thì quản lý là điều khiển, chỉ đạo một hệ thống hay một quá trình, căn cứ vào những quy luật, định luật hay nguyên tắc tương ứng để cho hệ thống hay quá trình ấy vận động theo ý muốn của người quản lý nhằm đạt được những mục đích đã định trước”. Ngồi ra, theo góc nhìn của tác giả Nguyễn Minh

<i>Đạo: "Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển, hướng dẫn các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người nhằm đạt tới mục tiêu đã đề ra. Cịn theo giáo trình học tập Khoa học quản lý Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Hà Nội thì định nghĩa chi tiết hơn. Quản lý là việc đạt tới mục đích của tổ chức một cách có kết quả và hiệu quả thơng qua q trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra các nguồn lực của tổ chức”.</i><small>2</small> Như vậy, quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý bao gồm các hoạt động điều khiển, chỉ huy, hướng dẫn đối với các đối tượng quản lý khiến cho đối tượng quản lý vận động theo ý muốn của chủ thể quản lý nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra.

Về quyền sử dụng đất, từ khái niệm của quyền sử dụng được quy định tại Điều 189

<i>Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa </i>

<i>lợi, lợi tức từ tài sản”. Vậy quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa </i>

lợi, lợi tức từ đất đai. Quyền sử dụng là nội dung của quyền sở hữu, đây là một loại quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản, đối tượng cụ thể ở đây là đất đai. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 53 và khoản 1, khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Trong đó, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy

<i><b>định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Như vậy, đất đai là một tài </b></i>

nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và do Nhà nước đại diện sở hữu và quản lý. Từ đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho dân thông qua các biện pháp giao đất cho dân, cho dân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của dân. Người sử dụng

<small> </small>

<small>2 TS. Nguyễn Duy Mộng Hà và HVCH. Trần Thị Hiếu Trung, </small>

<small> 20/02/2023. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

đất<small>3</small> sẽ được các quyền và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

<i>Người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất.</i><small>4</small> Việc Nhà nước trao cho người sử dụng quyền sử dụng đất không phải là Nhà nước sẽ mất đi quyền này mà chỉ là chuyển giao, hoặc thừa nhận có quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi được trao quyền hoặc có thể khơng có giới hạn về thời gian. Nhưng khi cần thiết thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi lại bất cứ lúc nào. Trong Luật Đất đai năm 2013 có quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Chương XI, từ Điều 166 đến Điều 194, bao gồm các quyền chung; quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề; quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong các quy định khác, pháp luật còn trao cho người sử dụng đất quyền được giao khoán đất trong những trường hợp hạn chế (Điều 136 và Điều 137 Luật Đất đai năm 2013).<small>5</small> Do vậy, người sử dụng đất có các quyền như thực hiện các hành vi khai thác, sử dụng đất đai và quyền được hưởng dụng những lợi ích thu được từ việc khai thác, sử dụng như hoa lợi, lợi tức… Quyền này có thể được xem là quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất, vì các quyền năng khác được phát sinh từ quyền này. Quyền chiếm hữu chỉ là hình thức bên ngồi của quyền sử dụng, cịn quyền định đoạt cũng chính là định đoạt quyền sử dụng được trao hoặc thừa nhận.<small>6</small>

Do đó, quản lý quyền sử dụng đất được định nghĩa: là sự tác động của chủ thể quản lý bao gồm các hoạt động điều khiển, chỉ huy, hướng dẫn đối với quyền sử dụng đất, nhằm sử dụng và khai thác quyền sử dụng đất theo ý muốn của chủ thể quản lý nhằm đạt được mục đích nhất định đã được đặt ra. Mục đích phổ biến đối với quyền này thường là thu được các lợi ích, hưởng hoa lợi, lợi tức mà khai thác được từ đất đai. Pháp luật đất đai và dân sự chưa ghi nhận các quy định liên quan để điều chỉnh hoạt động “quản lý quyền sử dụng đất”. Do khơng có bất cứ quy định pháp lý riêng biệt nào ràng buộc nên quản lý quyền sử dụng đất được thừa kế các đặc điểm của quản lý và quyền sử dụng đất.

Phát sinh từ nhu cầu trong cuộc sống của con người, xuất hiện các trường hợp uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất. Hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất được định nghĩa là: “Sự thoả thuận giữa các bên, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện cơng việc quản lý quyền sử dụng đất nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong đó, công việc uỷ quyền là

<small> 3 Điều 5 Luật Đất đai 2013 </small>

<small>4</small><i><small> Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), Giáo trình Luật Đất đai (Tái bản lần thứ 1), TS. Lưu Quốc Thái, NXB </small></i>

<small>Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, tr53. </small>

<small>5Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), 4, tr.219.6 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), 4, tr.66.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

công việc quản lý quyền sử dụng đất, bên được uỷ quyền sẽ thực hiện các hoạt động điều khiển, chỉ đạo, hướng dẫn với mục đích cụ thể đối với quyền sử dụng đất mà bên uỷ quyền đã uỷ quyền cho bên được uỷ quyền quản lý; và tiến hành sử dụng và khai thác hiệu quả các nguồn lực để đạt được những lợi ích xác định, và thu được hoa lợi, lợi tức khai thác được từ đất đai”. Ngoài ra, tại Điều 155 Luật Nhà ở số 03/2020/VBHN-VPQH có định nghĩa: “Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn”. Nhà ở cũng là bất động sản, thường là tài sản gắn liền với đất. Như vậy, từ nội dung trên, có thể hiểu rằng việc uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất chỉ trong phạm vi đất đai mà người sử dụng đất có quyền sử dụng.

Đối với định đoạt, là một đặc tính pháp lý của quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với tài sản là một nội dung quan trọng biểu trưng cho đặc quyền của tính sở hữu. Theo

<i>quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền định đoạt là quyền chuyển </i>

<i>giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản”. Có thể </i>

hiểu rằng, quyền định đoạt là loại quyền mà chủ thể có quyền quyết định đối với tài sản trên thực tế và trên pháp lý. “Định đoạt thực tế là việc chủ thể bằng hành vi của mình quyết định về sự tồn tại thực tế của tài sản. Việc định đoạt thực tế thường được hiện bằng hành vi vật chất tác động đến bản thể của của tài sản, làm cho tài sản không cịn tồn tại trên thực tế hoặc khơng cịn trong tay chủ thể. Ví dụ: từ bỏ, huỷ bỏ, tiêu huỷ, tiêu dùng hết tài sản… Định đoạt pháp lý là việc chủ thể có quyền chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu tài sản, như thông qua các hợp đồng mua bán (chuyển nhượng), trao đổi (chuyển đổi), tặng cho, hiến tặng, quyên góp thiện nguyện, cho vay, góp vốn bằng tài sản, hoặc để lại thừa kế (thông qua lập di chúc)...” <small>7 </small>Cụ thể ở đây tài sản là đất đai, quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Đối với khái niệm định đoạt quyền sử dụng đất thì pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể. Như vậy, từ khái niệm định đoạt kết hợp với việc quyền sử dụng đất được xem là một dạng của tài sản (quyền tài sản). Định đoạt quyền sử dụng đất được hiểu là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu huỷ quyền sử dụng đất. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền định đoạt chính là định đoạt quyền sở hữu. Song do người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối với đất đai nên họ chỉ được phép định đoạt sử dụng đất với ý nghĩa là quyền tài sản đối với đất đai, là tài sản của mình.<small>8</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Đất đai là một tài sản đặc biệt quan trọng, do vậy pháp luật có sự điều chỉnh chặt chẽ, nhưng chưa có sự hồn chỉnh. Bởi vì thực tiễn có nhiều vụ tranh chấp phức tạp mà trong luật chưa có hướng giải quyết phù hợp. Cụ thể trong đề tài nghiên cứu có sự xuất hiện của hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Trong luật định chưa có ghi nhận như thế nào hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Dựa trên các khái niệm hợp đồng uỷ quyền, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất, có thể định nghĩa như sau: “Hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền sẽ nhân danh bên uỷ quyền thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên uỷ quyền trao cho bên được uỷ quyền các quyền được định đoạt quyền sử dụng đất trong phạm vi xác định. Bên được uỷ quyền được thực hiện các quyền đó trong một thời hạn nhất định. Và bên uỷ quyền sẽ trả thù lao cho bên được uỷ quyền theo thỏa thuận hoặc nếu pháp luật có quy định riêng”. Cơng việc uỷ quyền có thể bao gồm các hoạt động khai thác công dụng từ đất đai, chuyển giao quyền sử dụng đất thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, tùy theo thoả thuận và ý chí của bên uỷ quyền quyền sử dụng đất mà bên được uỷ quyền sẽ thực hiện quyền trong phạm vi uỷ quyền. Tuy nhiên, trừ trường hợp liên quan đến “thừa kế”, chủ sở hữu có quyền sử dụng đất phải tự mình lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng cho người thừa kế, chứ không được thông qua bất cứ ai để thay mình lập di chúc. Trong trường hợp chủ sở hữu khơng thể tự mình lập di chúc mà nhờ người khác viết hộ di chúc trước sự chứng kiến trực tiếp và ký tên điểm chỉ vào tờ di chúc của người lập di chúc thì được coi là tự mình lập di chúc.<small>9 </small>

Kết hợp các khái niệm hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất trên có thể hiểu rằng: hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất là “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền (bên có quyền sử dụng đất) và bên được ủy quyền, để bên được uỷ quyền nhân danh bên uỷ quyền thực hiện các quyền quản lý và quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất trong phạm vi uỷ quyền, việc uỷ quyền được thực hiện trong một thời hạn xác định. Bên uỷ quyền sẽ trả thù lao cho bên được uỷ quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trên nguyên tắc, các hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất thường nhằm mục đích đem lại lợi ích cho bên uỷ quyền.

<b>1.1.3. Đặc điểm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

Hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất về bản chất là một loại hợp đồng uỷ quyền. Do đó, được thừa hưởng một số đặc tính như:

<small> </small>

<small>9Trường Đại học Luật TP.HCM (2021), 7, tr175.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Thứ nhất, sự ràng buộc nghĩa vụ và quyền lợi của các bên tham gia dựa trên nội dung của hợp đồng uỷ quyền, hay có thể hiểu cụ thể hơn thì đó chính là mục đích cuối cùng của hợp đồng uỷ quyền. Hợp đồng uỷ quyền bản chất là sự thoả thuận thể hiện ý chí giữa các bên tham gia (có ít nhất là hai bên chủ thể tham gia vào hợp đồng) và là căn cứ tạo ra sự ràng buộc pháp lý. Yếu tố cơ bản của hợp đồng uỷ quyền là sự đồng thuận của các bên. Sự đồng thuận được hiểu là sự gặp gỡ ý chí và trùng hợp về nội dung ý chí. Trong đó, nội dung của hợp đồng chủ yếu là về việc bên có quyền (trong trường hợp của đề tài là quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất) sẽ uỷ quyền cho một bên khác không có quyền trước đó thay mình thực hiện các quyền của chính bên có quyền trong trường hợp bên có quyền khơng muốn tự mình đứng ra thực hiện các quyền đó; hoặc vì các lý do khách quan, chủ quan khác nên khơng thể tự mình thực hiện các quyền được, do đó phát sinh nhu cầu uỷ quyền cho người khác vì gấp rút thời gian, hoặc dựa trên ý chí thực hiện của bên có quyền. Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là sự nhân danh chính chủ thực hiện các cơng việc do chính chủ giao cho. Việc bên nhận uỷ quyền được hưởng thù lao ra sao sẽ phụ thuộc vào sự thoả thuận giữa các bên được ghi trong hợp đồng. Vì hợp đồng được xác lập dựa trên ý chí của hai bên, do đó, trước khi ký hợp đồng uỷ quyền, giữa các bên tham gia phải có sự bàn bạc, thảo luận, cân nhắc kỹ nội dung thỏa thuận sao cho phù hợp nhất với ý muốn của mình. Bởi vì hợp đồng uỷ quyền đã ký kết chính là căn cứ pháp lý hợp pháp nhất đưa ra trước tòa khi có phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng như vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vượt quá quyền, trách nhiệm của các bên; cho nên sự cẩn thận, kỹ lưỡng của các bên tham gia chính là yếu tố quan trọng nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp nhất của mình; và cũng là yếu tố quan trọng nhất để quy kết trách nhiệm bên có sai phạm. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất của hợp đồng uỷ quyền để được xác lập chính là mục đích của hợp đồng uỷ quyền phải không trái với các chuẩn mực đạo đức và xã hội. Chỉ khi đáp ứng được điều này thì hợp đồng uỷ quyền mới được cơng nhận là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Căn cứ vào mục đích để xác định tính hợp pháp, khơng trái pháp luật hợp đồng. Điều kiện này được rút ra từ đặc điểm của hợp đồng. Ngồi ra thì về hiệu lực của hợp đồng uỷ quyền cũng mang tính tương đối khi phụ thuộc vào hiệu lực của pháp luật do cơ quan nhà nước ban hành, vì chung quy các quan hệ xã hội này cũng được nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh và bảo vệ.

Thứ hai, về thời hạn uỷ quyền, kế thừa các đặc trưng của hợp đồng, hợp đồng uỷ quyền thì về bản chất hợp đồng vẫn là sự thoả thuận và thống nhất ý chí giữa các bên. Thời hạn uỷ quyền sẽ do các bên tự nguyện thoả thuận và ký cam kết; hoặc sẽ do pháp luật quy định. Trong trường hợp khơng có trong thỏa thuận giữa các bên tham gia và cả pháp luật cũng khơng quy định thì hợp đồng uỷ quyền sẽ có hiệu lực trong vịng 01 năm,

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

tính từ ngày xác lập việc uỷ quyền.<small>10</small> Khi thực hiện nghĩa vụ được giao, bên được uỷ

<i>quyền chỉ được quyền uỷ quyền lại cho một người khác (một bên khác) khi: thứ nhất là có sự đồng ý của bên uỷ quyền; thứ hai là do sự kiện bất khả kháng xảy ra mà nếu khơng </i>

uỷ quyền lại cho người khác thì các mục đích trong hợp đồng đã xác lập và việc thực hiện giao dịch dân sự của người uỷ quyền sẽ không thể thực hiện được. Tuy nhiên phạm vi uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vi uỷ quyền ban đầu. Và hình thức của hợp đồng uỷ quyền lại cũng phải phù hợp với hình thức uỷ quyền ban đầu.<small>11</small> So với hợp đồng uỷ quyền thông thường, hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất không quy định về trường hợp uỷ quyền lại. Như vậy, bên được uỷ quyền không được tự ý uỷ quyền lại cho một đối tượng nào khác.

Thứ ba, hợp đồng uỷ quyền làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của cả hai bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền. Thông thường, đối với các hợp đồng thì lợi ích thu về được đặt lên hàng đầu, làm “động lực” để hồn thành cơng việc. Do đó, đối với hợp đồng uỷ quyền cũng tương tự, bên được uỷ quyền được quyền hưởng khoản thù lao hợp lý đối với cơng sức mình bỏ ra.<small>12</small> Tuy nhiên, điều này phải được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thì mới đảm bảo được quyền này của bên được uỷ quyền. Trên thực tế vẫn có các trường hợp bên được uỷ quyền thực hiện công việc uỷ quyền nhưng khơng cần hoặc về mặt tình cảm và mối quan hệ xã hội giữa các bên nên không tính tốn phần chi phí thù lao. Do vậy, dựa trên nhu cầu mà bên được uỷ quyền cần thỏa thuận kỹ càng trước khi xác lập hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mình. Hợp đồng sẽ là căn cứ để pháp luật bảo vệ quyền giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra.

Thứ tư, về trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý<small>13</small>, hợp đồng uỷ quản lý quyền sử dụng đất có quy định gần giống với hợp đồng uỷ quyền<small>14</small>. Bên hợp đồng uỷ quyền có quy định chi tiết hơn, khi bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý (ủy quyền khơng có chi phí quản lý) thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngồi ra, đối với hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất khi thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý cả hai bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền phải thơng báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc này. Loại hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất có quy định cụ thể các trường hợp chấm dứt hợp đồng: khi hợp đồng ủy quyền hết hạn; khi nội dung ủy quyền đã được thực hiện;

<small> 10 Điều 563 BLDS năm 2015 11 Điều 564 BLDS năm 2015 12 Điều 566 BLDS năm 2015 13 Điều 158 Luật Nhà ở 2014 14 Điều 569 BLDS năm 2015 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

khi quyền sử dụng đất được ủy quyền quản lý khơng cịn; khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý quyền sử dụng đất; khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết; khi bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án và theo thỏa thuận của các bên. Đây là điểm riêng biệt của hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất so với hợp đồng uỷ quyền thường gặp do quyền sử dụng đất là một đối tượng đặc biệt.

Thứ năm, về quyền định đoạt trong hợp đồng uỷ quyền, đây là một loại quyền năng đặc biệt. Định đoạt đối với đối tượng là tài sản, vừa làm chấm dứt quyền sở hữu của bên chuyển giao; vừa có thể làm phát sinh quyền sở hữu của bên được nhận chuyển giao đối với tài sản. Do vậy, pháp luật có sự ràng buộc riêng biệt đối với loại quyền năng này. Việc định đoạt phải tuân theo hai điều kiện cụ thể: điều kiện về năng lực chủ thể và điều kiện về trình tự, thủ tục định đoạt tài sản.<small>15</small><i> Về năng lực chủ thể, đối với cá nhân, người </i>

định đoạt phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Mức độ năng lực hành vi dân sự để cá nhân tài sản sẽ tùy thuộc vào chế độ pháp lý của loại tài sản và giá trị của tài sản được định đoạt. Ví dụ đối với các đối tượng được quy định tại Điều 20, Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 cịn có các hạn chế đối với việc định đoạt các tài sản như động sản có đăng

<i>ký và bất động sản. Cịn với tổ chức, pháp luật không yêu cầu điều kiện này. Về trình </i>

<i>tự, thủ tục. Đây là điều kiện về hình thức, trong trường hợp pháp luật có quy định trình </i>

tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tn theo trình tự, thủ tục đó. Điều kiện về thủ tục này đa phần được áp dụng đối với các đối tượng tài sản là động sản có đăng ký và bất động sản. Pháp luật đã có những quy định riêng để điều chỉnh đối với hai loại tài sản đặc biệt này. Người thực hiện định đoạt cần chú ý tuân thủ theo luật định để tránh đem lại các hậu quả tiêu cực.

Bao quát các đặc trưng chung và riêng của hợp đồng và các loại hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất và hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất do khơng có sự điều chỉnh riêng biệt nên thừa hưởng một số đặc thù:

<i>Một, có sự thống nhất ý chí của hai bên: bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền về </i>

các vấn đề liên quan đến việc quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất.

<i>Hai, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất có “mục đích” riêng. </i>

Các giao dịch dân sự này về bản chất xuất phát từ các nhu cầu của con người trong cuộc sống. Do vậy, các hợp đồng giao dịch này thường dựa trên lợi ích của hai bên. Phần lớn các hợp đồng này thuộc trường hợp hợp đồng có đền bù.

<small> 15 Điều 193 BLDS năm 2015 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

<i>Ba, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất là căn cứ phát sinh </i>

trách nhiệm của các bên, là ràng buộc pháp lý để hai bên thực hiện đúng và đủ quyền và nghĩa vụ của mình. Đồng thời, cũng là cơ sở để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Căn cứ vào nội dung hợp đồng để xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có). Do đó, nội dung được ghi trong hợp đồng là một yếu tố cực kỳ quan trọng, các chủ thể cần có sự thỏa thuận rõ ràng và thống nhất bàn bạc trước khi ký kết để đảm bảo quyền lợi cho mình và khơng bị thiệt thịi.

<i>Bốn, hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất có sự </i>

ràng buộc chặt chẽ từ pháp luật đất đai và dân sự. Để thực hiện hợp đồng này các bên phải tuân theo các quy định cụ thể và trình tự, thủ tục của luật đất đai.

<i>Năm, chủ thể tham gia vào hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng </i>

đất là những chủ thể xác định. Các bên tham gia xác lập giao dịch phải đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể. Các chủ thể phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật. Ngồi ra, chủ thể (bên có quyền) phải có đủ điều kiện đối với quyền sử dụng đất để có quyền uỷ quyền cho bên được uỷ quyền nhân danh mình thực hiện cơng việc đã thoả thuận.

<i>Sáu, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất có phạm vi nhất </i>

định. Quyền sử dụng đất đai sẽ phát sinh từ phạm vi đất đai mà người sử dụng đất có quyền “sở hữu”. Chỉ trong phạm vi đất đai đó, bên uỷ quyền mới có quyền uỷ quyền cho bên được uỷ quyền thực hiện công việc uỷ quyền. Và bên được uỷ quyền cũng chỉ có quyền thực hiện các quyền quản lý và quyền định đoạt quyền sử dụng đất trong phạm vi đó.

<b>1.2. Hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

<b>1.2.1. Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

Dựa vào khái niệm hình thức của hợp đồng và khái niệm hợp đồng uỷ quyền ta có thể rút ra một kết luận rằng hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất là cách thức thể hiện ra bên ngoài khi người uỷ quyền thoả thuận uỷ quyền cho người được uỷ quyền để quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất đó của họ. Hay nói cách khác là người uỷ quyền sẽ uỷ quyền cho người được uỷ quyền bằng phương thức nào. Hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 có đề cập: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” mà căn cứ theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015, giao dịch dân sự được định nghĩa như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Vậy chúng ta có thể suy ra rằng loại hợp đồng này có thể được giao kết bằng lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Về việc giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất bằng hợp đồng bằng văn bản. Giao kết hợp đồng bằng văn bản là việc mà các bên có những điều khoản rõ ràng trong đó và cam kết sẽ thực hiện, nếu như vi phạm thì văn bản này cịn là cơng cụ để giúp các bên hoặc Tồ án căn cứ vào đó để phân tích và giải quyết khi có tranh chấp thực tế xảy ra. Hiện nay, chưa có điều luật nào bắt buộc hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản thì mới có hiệu lực pháp lý vì hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận của các bên<small>16</small>. Tuy nhiên có những trường hợp như ở khoản 1 Điều 101 Bộ Luật Dân sự 2015, pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Vậy nên, khi các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân thực hiện việc uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất thì cũng phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, trong các văn bản luật không nhắc gì đến việc có phải cơng chứng hoặc chứng thực hay không.

Theo Điều 55 Luật Công chứng 2014, hợp đồng uỷ quyền chỉ được quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền chứ không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật cũng chỉ cho phép một số công việc chỉ được lập thành văn bản và có cơng chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới được coi là có hiệu lực (theo khoản 2 Điều 119 BLDS 2015).

Việc này được thể hiện rõ nhất theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng khi người sử dụng đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng<small>17</small>, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất<small>18</small> . Sở dĩ, luật yêu cầu khi thực hiện các quyền này cần phải có văn bản có cơng chứng, chứng thực rõ ràng vì những quyền này thuộc về quyền định đoạt quyền sử dụng đất, là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản theo BLDS 2015. Quyền định đoạt quyền sử dụng đất đòi hỏi sự thỏa thuận và sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản, và việc lập hợp đồng thành văn bản và có cơng chứng giúp đảm bảo tính rõ ràng, pháp lý và chính xác của quyền này. Do đó, khi thực hiện hợp đồng uỷ quyền các quyền trên, hợp đồng cũng cần có cơng chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

<small> 16</small>

<small> Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 17 Điều 42 Luật Công chứng 2014. </small>

<small>18 Khoản 6 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Tuy nhiên, có một trường hợp loại trừ ở điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi một bên hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất thì việc cơng chứng, chứng thực hay không là do sự thỏa thuận của các bên. Như vậy trong trường hợp này, luật không bắt buộc phải công chứng nhưng cũng không đề cập đến việc trong trường hợp này có nhất thiết phải lập thành văn bản hay khơng.

Đó là đối với hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng đối với hợp đồng quản lý quyền sử dụng đất hiện nay, như đã đề cập ở phần 1, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về quyền quản lý quyền sử dụng đất này. Tuy vậy, việc lập thành văn bản và có cơng chứng vẫn có thể được khuyến nghị để tạo sự rõ ràng và đủ cơ sở pháp lý cho các bên tham gia.

Hơn nữa, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc phải được lập thành văn bản mà nó cịn được lập bằng lời nói (bằng miệng). Hợp đồng miệng là loại hợp đồng được các bên sử dụng ngơn ngữ nói hằng ngày của mình để giao kết hợp đồng, tức là việc diễn đạt trực tiếp ý nghĩ, tư tưởng, mong muốn của mình bằng lời nói để thoả thuận hợp đồng<small>19</small>. Hơn nữa, trong thời đại công nghệ thông tin hiện đại phát triển cho phép chúng ta có thể trao đổi các nội dung thỏa thuận với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thơng qua âm thanh trên điện thoại, điện đàm, thông điệp điện tử. Ví dụ, A nói trực tiếp với B là sẽ uỷ quyền cho B trông coi khoảng đất trống của mình khi A đi vắng và B đồng ý. Vậy A với B đã thực hiện việc giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất bằng lời nói.

Các hợp đồng liên quan đến bất động sản (như các trường hợp trong khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) mà cần phải được lập thành văn bản và công chứng, nếu được giao kết bằng lời nói (bằng miệng) thì sẽ bị coi là vi phạm điều kiện về hình thức và hợp đồng sẽ vô hiệu theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn sẽ cơng nhận nếu nó rơi vào các trường hợp sau theo pháp luật dân sự.

Dựa vào Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015, có 2 trường hợp khơng tuân thủ về hình thức nhưng vẫn được chấp nhận: giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật (khoản 1) và giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực (khoản 2). Cả hai trường hợp đều phải được một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì mới được Tịa án cơng nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Ngồi ra, ở khoản 2, các bên không cần phải đi công chứng hoặc chứng thực nữa mà Tồ án đã cơng nhận hiệu lực của hợp đồng rồi nên cũng coi như hợp đồng đó đã được cơng chứng, chứng thực.

<small> </small>

<small>19 Nguyễn Thị Thanh Hằng (2006), “Hình thức hợp đồng – một số vấn đề và những kiến nghị, phương hướng hoàn thiện”, tr.24. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Ngoài quy định của pháp luật cịn có quy định của án lệ về việc thỏa thuận miệng, đó là án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp<small>20</small>. Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.

Hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất không chỉ được lập theo hai hình thức trên mà theo BLDS 2015, còn được lập bằng hành vi cụ thể. Việc giao kết hợp đồng trong loại này sẽ được cụ thể hoá bằng hành động thuần túy của con người, chứ khơng phải qua lời nói hay bằng văn bản nữa. Hợp đồng có thể được xác định thơng qua các quy ước từ trước đến nay, hay cụ thể hơn đó là các tập qn, thơng lệ hay sự thỏa thuận trước của các bên. Tức là nếu muốn hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được xác lập theo hình thức này thì một bên (bên A) đã có sự thoả thuận trước với bên còn lại (bên B) là khi nào bên A cần phải quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất thì sẽ uỷ quyền cho bên B làm điều đó hoặc khi đó là tập qn, thơng lệ của cả hai bên từ rất lâu về trước. Như vậy, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất mới có thể được xác lập theo hình thức đó. Và theo pháp luật hiện hành hiện nay, chưa có quy định nào về việc cấm giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất bằng hợp đồng bằng hành vi cụ thể như thế này.

Tóm lại, quyết định chọn hình thức cụ thể cho việc thành lập hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phụ thuộc vào sự thoả thuận và ý chí của các bên liên quan, các bên có thể lập hợp đồng bằng văn bản, lời nói hoặc thậm chí là bằng hành vi cụ thể. Trừ các trường hợp được phân tích như trên mà quy định pháp luật cụ thể yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản và cơng chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính rõ ràng, chính xác và pháp lý của các thoả thuận. Điều này giúp cho các chủ thể có thể linh hoạt trong việc thành lập hợp đồng, đồng thời cũng giúp đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch của các giao kết và bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

<b>1.2.2. Hình thức của các hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất trên thực tế </b>

Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về hình thức đối với hợp đồng uỷ quyền quản lý và định đoạt quyền sử dụng đất nên việc chọn hình thức nào cho hợp đồng này được quyết định bởi sự thỏa thuận và ý chí của các bên. Ngồi các trường hợp do pháp luật quy định như đã phân tích, trên thực tế, các bên có thể lựa chọn lập hợp

<small> </small>

<small>20 Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

đồng bằng văn bản, lời nói hoặc thậm chí bằng hành vi cụ thể tùy thuộc vào tình hình cụ thể và mức độ tin tưởng giữa các bên. Chúng ta có thể thấy rằng, đối với việc lập hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thì các bên thường chuộng lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng, chứng thực. Trong khi đó, đối với các hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, các bên thường lựa chọn hợp đồng bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể hơn.

Đầu tiên, đối với hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất, thường được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. Để lý giải cho điều này, chúng ta cần phải xem xét rằng, giao dịch liên quan đến đất đai là một giao dịch mang giá trị lớn và thường có tính chất phức tạp, bởi lẽ, một quy trình, thủ tục để thực hiện một việc gì đó liên quan đến đất đai cũng phải tốn nhiều thời gian và công sức (ví dụ như thời gian tiếp nhận, xử lý hồ sơ,...). Chẳng những vậy, giá trị sử dụng của đất đai bền vững theo thời gian, vậy nên, giá trị bằng tiền của nó cũng tăng dần theo thời gian. Ngoài ra, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai thường là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Một người phải có đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự đầy đủ cũng như là có quyền sử dụng đất thì mới có thể trở thành người sử dụng đất. Vì những yếu tố trên, việc giao dịch liên quan đến đất đai cũng trở nên phức tạp và địi hỏi sự cẩn trọng. Thêm vào đó, nếu để rủi ro, sai lầm hoặc các tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết chúng cũng phức tạp và rắc rối.

Đối với ưu điểm của loại hợp đồng này có thể giúp chúng ta lưu giữ thơng tin, các nội dung hai bên đã thoả thuận một cách rõ ràng nhất<small>21</small>. Nó rõ ràng hơn lập hợp đồng miệng ở chỗ thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản<small>22</small>. Nhờ vậy, nếu xảy ra tranh chấp, đây sẽ là bằng chứng quan trọng nhất đối với vụ tranh chấp đó để bảo vệ quyền lợi cho các đương sự. Vậy nên, hình thức văn bản có giá trị chứng cứ cao nhất vì ý chí của hai bên lúc này sẽ được thể hiện một cách đầy đủ và được lưu trữ trong một thời gian dài<small>23</small>. Sau đó, thường thì các bên cũng sẽ thỏa thuận về luôn việc công chứng, chứng thực hợp đồng uỷ quyền này. Tuy nhiên chúng ta cũng cần phân biệt giữa công chứng và chứng thực.

<i>Theo khoản 1 Điều 2 Luật Cơng chứng 2014 có nêu: “Công chứng là việc công </i>

<i>chứng viên của một tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Đối với chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo khoản 4 </i>

<i>Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ - CP quy định: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc </i>

<small> </small>

<small>21 Trường Đại học Luật TP.HCM (2021), 1, tr.286. 22 Khoản 4 Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015. 23 Nguyễn Thị Thanh Hằng, 19, tr.32. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

<i>cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”. Như vậy, cơng chứng sẽ </i>

có giá trị pháp lý cao hơn chứng thực, chẳng hạn như xét về mặt trách nhiệm của người thực hiện cơng chứng, ta có thể thấy rằng người thực hiện công chứng phải chịu trách nhiệm về tính xác thực của nội dung của hợp đồng và nếu gây ra thiệt hại cho hợp đồng thì phải bồi thường<small>24</small>. Còn nếu người thực hiện chứng thực thì chỉ phải chịu trách nhiệm về mặt hình thức của hợp đồng, như việc thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng uỷ quyền như thế nào, các bên có đủ năng lực hành vi dân sự hay có bị cưỡng ép trong hợp đồng hay không,... chứ không phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng. Đối với hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất - hợp đồng có giá trị lớn, các bên có quyền thỏa thuận cơng chứng hoặc chứng thực. Tuy việc cơng chứng khắt khe và cần nhiều phí hơn so với chứng thực, nhưng lại có giá trị pháp lý cao hơn. Điều này phù hợp với các hợp đồng, giao dịch lớn liên quan đến đất đai, không chỉ để bản thân người làm hợp đồng yên tâm hơn, tránh được các rủi ro phát sinh sau này mà nếu phát sinh ra tranh chấp cũng có đủ cơ sở có giá trị để chứng minh.

Một điều nữa làm cho các bên trong hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thường lựa chọn việc lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực là khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng đã được cơng chứng, chứng thực có thể bảo vệ các bên trước Tồ án. Theo khoản 2 Điều 5 Luật Cơng chứng 2014 có nêu rằng: “Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền u cầu Tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”. Điều này có nghĩa văn bản đã cơng chứng rồi có giá trị bảo đảm thi hành giữa các bên tham gia hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất. Hơn thế, trong khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 cũng nêu: “Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tuyên bố là vô hiệu”. Như vậy, văn bản cơng chứng khơng những có giá trị bảo đảm thi hành giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch dân sự mà cịn có giá trị chứng cứ, khơng phải chứng minh trước Tòa án. Khoản 9 Điều 94 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và khoản 9 Điều 81 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định văn bản công chứng, chứng thực là nguồn chứng cứ. Văn bản cơng chứng vừa có ý nghĩa bảo đảm hợp đồng, giao dịch có tính an tồn, hợp pháp tạo tâm lý yên tâm đối với người dân; đặc biệt đối với Tịa án văn bản cơng chứng cịn có giá trị chứng cứ, nguồn chứng cứ tin cậy, các tình tiết, sự kiện trong văn bản cơng chứng không phải chứng minh<small>25</small> .

<small> 24 Điều 38 Luật Công chứng 2014 25</small>

<small> Nguyễn Thị Bích (2021), “Giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được công chứng, chứng thực trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án”, [ (truy cập ngày 18/2/2023). </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Tiếp đến, đối với hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, các bên thường không chọn việc lập thành văn bản mà thường lựa chọn hai hình thức: bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể, nhưng đa số vẫn là hợp đồng bằng lời nói.

Về bản chất, trong hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, người được uỷ quyền chỉ có trách nhiệm và quyền hạn quản lý và thực hiện các hoạt động hàng ngày liên quan đến việc sử dụng đất theo sự uỷ quyền của người uỷ quyền. Vì vậy, người được uỷ quyền thường khơng dễ thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba mà khơng có sự đồng ý của người uỷ quyền. Điều này làm cho hợp đồng trở nên đơn giản, ít phức tạp, tập trung vào việc quản lý và thực hiện các nhiệm vụ cụ thể theo phạm vi đã thoả thuận trong hợp đồng. Trong khi đó, việc định đoạt quyền sử dụng đất đòi hỏi trách nhiệm và quyền hạn lớn hơn, bao gồm quyết định về sở hữu, chuyển nhượng và định rõ quyền sử dụng đất của các bên liên quan.

Theo đó ta thấy, việc quản lý quyền sử dụng đất không mang tính phức tạp và quy mơ lớn như quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Nên các yêu cầu pháp lý theo đó cũng ít hơn hoặc khơng có như khi các bên lập hợp đồng uỷ quyền định đoạt. Thật vậy, một trong những điều làm các bên thường chọn hình thức hợp đồng bằng lời nói đối với hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất là do khơng có quy định pháp luật nào u cầu hay bắt buộc phải lập thành văn bản, lựa chọn hình thức nào là do các bên tự do thỏa thuận theo ý chí của mình.

Tuy nhiên, lý do chính yếu và quan trọng nhất vẫn xuất phát từ niềm tin của các bên. Trong những trường hợp giữa các bên có uy tín, trách nhiệm, độ tin cậy lẫn nhau thì bên được ủy quyền và bên ủy quyền có thể lựa chọn hình thức này, có thể là trong quan hệ cha mẹ - con, giữa các thành viên trong gia đình hoặc trong mối quan hệ bạn bè thân thiết hoặc thậm chí là giữa các pháp nhân mà có độ tin cậy cao<small>26</small> . Trong những mối quan hệ này, các bên thường có xu hướng đặt niềm tin vào lời hứa và cam kết của nhau mà không cần phải đưa vào quá nhiều yếu tố pháp lý phức tạp. Việc không ra công chứng hoặc chứng thực sẽ không bị ràng buộc bởi thủ tục pháp lý phức tạp, tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả hai bên. Chẳng hạn như ông A phải đi công tác nước ngồi gấp nên phải nhờ (bằng lời nói) cậu B (con trai ông A) quản lý mảnh đất đó. Như vậy, ơng A và cậu B đã thực hiện hoàn thành một quan hệ pháp luật về ủy quyền quản lý quyền sử dụng đất, hình thức ủy quyền ở đây là bằng lời nói.

Chúng ta có thể thấy rằng, hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất bằng lời nói hay bằng hành vi cụ thể thường phổ biến trong một số tình huống như quan hệ gia đình, bạn bè thân thiết hoặc những quan hệ kinh doanh gắn bó và tin cậy. Thế nhưng, dù trong quan hệ thân thiết và đáng tin cậy đến đâu, việc không lập thành văn bản và ra cơng chứng hoặc chứng thực có thể gây ra những khó khăn khi cần phải giải quyết các tranh chấp hoặc mâu thuẫn sau này. Một hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất đáng tin cậy nhưng không được lưu giữ bằng văn bản rõ ràng có thể gây hiểu lầm hoặc

<small> </small>

<small>26 Nguyễn Thị Hạ (2012), “Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài (Doctoral dissertation, Khoa Luật)”, tr.35. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

phản đối về nội dung và điều kiện hợp đồng, khiến việc bảo vệ quyền lợi của các bên trở nên phức tạp hơn rất nhiều. Cho nên, việc lập thành văn bản giúp đảm bảo tính rõ ràng và chính xác của các điều khoản và điều kiện trong hợp đồng, tạo nền tảng pháp lý cho quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Mặc dù không bắt buộc công chứng, nhưng chúng ta cũng nên khuyến khích thực hiện việc lập hợp đồng thành văn bản, dù khơng có giá trị pháp lý mạnh mẽ nhất nhưng cũng đủ để bảo vệ các lợi ích và quyền lợi cho các bên.

Hợp đồng được lập bằng hành vi cụ thể cũng tương tự như bằng lời nói, cũng dựa vào niềm tin của các bên nhưng niềm tin và sự tín nhiệm này lớn đến mức trở thành thói quen của các bên. Trong loại hợp đồng này, mức độ tin tưởng và sự tín nhiệm giữa các bên đã đạt đến một mức độ ổn định và bền vững, chính vì thế mà họ không cần phải thỏa thuận rõ ràng hay lập thành văn bản cho mọi thứ. Hình thức này thường được thấy đa số ở trong mối quan hệ gia đình. Chẳng hạn như khi bố mẹ vắng nhà thì con sẽ trông nom nhà cửa.

Dựa trên những gì phân tích, chúng ta có thể rút ra kết luận sau đây. Tùy vào hoàn cảnh thực tế, quan hệ giữa các bên và mong muốn của họ, có thể lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp, nhưng không được trái với quy định pháp luật. Nếu các bên tin tưởng lẫn nhau, có mức độ trách nhiệm và độ tin cậy cao như trong hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, thì họ có thể lựa chọn hình thức hợp đồng đơn giản và linh hoạt hơn như hợp đồng bằng lời nói hoặc hợp đồng bằng hành vi cụ thể. Điều quan trọng là các bên cần hiểu rõ và đồng ý với nội dung và điều kiện của hợp đồng để tránh tranh chấp và rủi ro sau này. Ngược lại, trong những giao dịch quan trọng, phức tạp và đòi hỏi tính chính xác cao như hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất, việc lập thành văn bản cho hợp đồng là điều cần thiết để xem xét trách nhiệm của các bên xác lập hợp đồng ủy quyền, là cơ sở để xác định lỗi và phạm vi bồi thường thiệt hại nếu có tranh chấp xảy ra<small>27</small> và cũng là cơ sở pháp lý để bảo vệ cho các bên tham gia trước Toà án.

<b>1.3. Chủ thể trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

Hợp đồng ủy quyền được nhắc đến từ lâu, đến nay, nó lại đang dần đáp ứng yêu cầu của một bộ phận chủ thể do sự thuận tiện mà các bên đạt được. Vì các nguyên nhân chủ quan mà các bên thỏa thuận với nhau “trao” lại quyền để bên được ủy quyền thay mình thực hiện các nghĩa vụ mà khơng chậm trễ về tiến độ, khoảng cách địa lý trong việc sử dụng đất v.v… Ở đây, chúng tôi dùng “trao” mà không dùng “giao” quyền, bởi trong trường hợp này chúng khác nhau về mặt nghĩa. “Hợp đồng ủy quyền” theo pháp luật hiện hành được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc. “Giao” trong từ điển Tiếng Việt có nghĩa bàn giao nhiệm vụ cho người khác thực hiện và “trao” được dùng với thái độ trân trọng, tin cậy

<small> 27</small>

<small> Nguyễn Thị Hạ (2012), “Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài (Doctoral dissertation, Khoa Luật)”, tr.36. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

mà giao lại cho người khác. Do vậy, từ “trao” thể hiện đúng bản chất hơn trong “hợp đồng ủy quyền” vì hợp đồng bao giờ cũng là sự thỏa thuận, bàn bạc giữa các bên.

Qua đó có thể thấy, các nhà lập pháp đã đưa chế định “hợp đồng ủy quyền” vào và áp dụng nó đến giai đoạn hiện nay, được quy định thành một Mục riêng trong Bộ Luật Dân sự là hoàn toàn phù hợp.

Theo dòng thời gian lập pháp của nước ta, khái niệm “hợp đồng ủy quyền” qua các thời kỳ từ Bộ Luật Dân sự 1995, Bộ Luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 2015 đến nay nói chung khơng có sự thay đổi q lớn. Theo Bộ Luật Dân sự hiện hành, hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Tuy nhiên, bất cứ hợp đồng ủy quyền nào hơn hết là hợp đồng ủy quyền về đất đai cũng có những điểm hạn chế. Vì đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của đất nước, do nhà nước quản lý và thuộc sở hữu của toàn dân. Thế nên, hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất cần được nắm rõ một cách nhất quán về các chủ thể trong hợp đồng này để chúng ta có thể áp dụng pháp luật chuẩn xác nhất.

<b>1.3.1. Bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất </b>

Hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất vẫn là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên sự tự nguyện, việc ủy quyền thể hiện trong hợp đồng ln phải có sự tham gia giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Bên ủy quyền vì sự cần thiết cho việc thực hiện các giao dịch dân sự quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho mình là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự có thể tham gia vào các giao dịch dân sự một cách thuận lợi nhất, đảm bảo thỏa mãn nhanh chóng các lợi ích đặt ra mà trao quyền sử dụng đất cho bên được ủy quyền.

Dưới góc độ lý luận, quyền sử dụng đất là quyền tài sản<small>28</small> và xem nó là tài sản theo Bộ Luật Dân sự hiện hành. Quyền sử dụng đất có thể tham gia vào giao dịch dân sự và thực hiện những quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất. Tại chương XIII<small>29</small> quy định về quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt của chủ sở hữu. Quyền quản lý và định đoạt quyền sử dụng đất là một quyền không nhỏ chiếm 1/3 quyền của chủ sở hữu, bên ủy quyền đã chuyển quyền định đoạt cho bên còn lại thực hiện quyền của mình. Thực tế, chủ sở hữu hoặc người thứ ba<small>30</small> hiện đang có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất trong khi đó người đang sử dụng, chiếm

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

hữu lại khơng có quyền định đoạt tài sản này mà quyền định đoạt lại do chủ thể khác nắm giữ. Do đó, việc phân định các chủ thể có quyền được ủy quyền cần thiết phải được xác định, từ đó hợp đồng ủy quyền mới được đảm bảo tuyệt đối và không trở nên vô hiệu.

Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai gồm có Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật này với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước. Vì vậy, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu nhưng không thực tế chiếm hữu đất đai mà giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nên chúng tơi khơng phân tích thêm và chỉ tập trung vào mối quan hệ pháp luật giữa các chủ thể sử dụng đất trong trường hợp bên ủy quyền hợp đồng ủy quyền định đoạt, quản lý quyền sử dụng đất được chúng tơi phân thành 3 nhóm: cá nhân, pháp nhân và chủ thể khơng có tư cách pháp nhân.

<b>a. Đối với cá nhân </b>

Cá nhân, một chủ thể hàng đầu trong mọi quan hệ pháp luật, chủ thể quan trọng tham gia vào các quan hệ xã hội. Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia giao dịch dân sự được hiểu là năng lực chủ thể của cá nhân đó, tùy từng trường hợp mà Bộ luật dân sự 2015 sẽ có quy định về những cá nhân không được quyền tham gia giao dịch dân sự cụ thể. Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự. Trong đó năng lực pháp luật là quyền xử sự của chủ thể được ghi nhận và được phép thực hiện. Năng lực hành vi là khả năng tự có của chủ thể trong việc thực hiện, kiểm soát và làm chủ hành vi của mình. Năng lực pháp luật cá nhân có quyền tham gia vào các giao dịch dân sự, được hưởng những quyền lợi được hưởng của một công dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và thực hiện những nghĩa vụ trước đất nước.

Trước đó, Bộ Luật Dân sự 2005 cũng quy định rõ những điều kiện cần có thỏa mãn năng lực pháp luật và hành vi của cá nhân tại Điều 14 và Điều 17 và tiếp thu quy định trước Bộ Luật Dân sự 2015 giữ nguyên quy định thể hiện tại khoản 1 Điều 16: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” và Điều 19: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Do đó, chủ thể với tư cách cá nhân bên ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phải là cơng dân Việt Nam, có đủ năng lực pháp luật dân sự của và năng lực hành vi dân sự của cá nhân. Yêu cầu này nhằm tạo mục đích việc quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được diễn ra phù hợp với pháp luật thực định, bảo vệ quyền lợi cho cả bên được ủy quyền và bên ủy quyền được công nhận quyền sử dụng đất của các bên. Ngoài

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

ra, yêu cầu này cũng hoàn toàn hợp lý với quy định của Luật Đất đai hiện hành được ghi nhận trong khoản 2 Điều 5: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)”. Bởi người khơng mang quốc tịch Việt Nam không được thừa nhận là chủ thể trong Luật Đất đai và chỉ có người Việt Nam mới được quyền sử dụng, thể hiện tinh thần dân tộc, anh dũng của ông cha ta bao đời qua hy sinh xương máu giữ gìn từng tấc đất qua bao thế hệ.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là công dân Việt Nam sinh sống và làm việc tại các quốc gia khác. Nhưng khái niệm này khơng có sự thay đổi theo các mốc thời gian của nhà làm luật. Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài". Từ đây ta nhận thấy rằng, Nghị định số 138/2006 quy định có hai chủ thể được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngồi bao gồm: người có quốc tịch Việt Nam, người có gốc Việt Nam kể cả người này có hoặc khơng có quốc tịch Việt Nam ở tại thời điểm xem xét (đã từng là người Việt Nam) và đang làm ăn và sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Tại Luật Quốc tịch 2008, theo khoản 3 Điều 3 của Luật này được khẳng định lại: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định trên mỗi người mà không liên quan đến các cá nhân khác, tuy nhiên khác với cá nhân thông thường, họ có thể là cơng dân Việt Nam hay đã từng là công dân Việt Nam trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, nhưng khơng vì vậy mà có những hạn chế đối với chủ thể này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn hưởng những quyền theo pháp luật quy định cho cá nhân. Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất cho họ xuất phát từ việc những người này có quốc tịch Việt Nam, có nguồn gốc sinh ra bởi người Việt và người Việt Nam định cư được quyền sử dụng đất như tài sản của họ. Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong hợp đồng ủy quyền, nhất là hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được xác định với cả bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền. Nhưng trong thực tế, họ thường đặt ở vị trí bên ủy quyền bởi họ không thực tế chiếm hữu tài sản bởi “người định cư” sinh sống và cư trú ở nước ngồi nhằm mục đích phục vụ cho hoạt động làm việc, học tập được phát triển.

<b>b. Đối với pháp nhân </b>

Chủ thể pháp nhân là một tổ chức bởi con người, được pháp luật của một Nhà nước quy định có quyền năng chủ thể. Tuy nhiên, không phải bất kỳ một tổ chức nào cũng được Nhà nước cơng nhận có tư cách pháp nhân. Chỉ những tổ chức được thành lập theo trình tự, thủ tục và đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định và được Nhà

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

nước cơng nhận thì mới có tư cách pháp nhân được quy định tại Điều 74 Bộ Luật Dân sự 2015.

Pháp nhân bao gồm: pháp nhân thương mại và phi thương mại.

Pháp nhân thương mại<small>31</small> vì mục tiêu chính đạt được lợi nhuận, thường thấy chính là các doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác. Khác với cá nhân, được hình thành từ tổ chức, chủ thể này vẫn có quyền sử dụng đất, bởi đất đai cụ thể hơn là quyền sở hữu là của tồn dân. Doanh nghiệp tồn tại vì tìm kiếm lợi nhuận, chỉ có năng lực pháp luật dân sự mà khơng có năng lực hành vi dân sự như cá nhân. Tuy nhiên, pháp nhân thương mại trong hợp đồng ủy quyền có thể là một bên của hợp đồng, bên được ủy quyền hoặc bên ủy quyền. Pháp nhân có tài sản độc lập với cá nhân mà quyền sử dụng đất là tài sản, vì những lý do khách quan mà nó trở thành bên ủy quyền để ủy quyền cho bên còn lại để quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất. Thường điểm qua một số trường hợp như ủy quyền trao cho cá nhân để việc quản lý, định đoạt nhanh chóng và dễ dàng hơn một tổ chức, ủy quyền cho cá nhân hoặc pháp nhân có chun mơn, chun nghiệp họ hiểu về các trình tự, thủ tục và thực hiện theo pháp luật mặc dù pháp nhân có thể phải trả cho họ một khoản chi phí.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là pháp nhân theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 như sau: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”. Không giống như các doanh nghiệp khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có vốn đầu tư nước ngồi đến tối đa 100%. Việc doanh nghiệp đầu tư và phát triển tại Việt Nam được nhà nước khuyến khích bởi từ đây hình thành quan hệ giữa các quốc gia, tạo nên sợi dây liên kết phát triển bền vững; đồng thời tạo nên nhiều cơ hội việc làm tại quốc gia Việt Nam. Thế nên, các doanh nghiệp được nhà nước trao cho quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp được xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được hình thành như pháp nhân thương mại có tài sản độc, có cơ cấu tổ chức, nhân danh mình thực hiện quan hệ pháp luật dựa trên các quy định của nhà làm luật đề ra. Qua đó, các doanh nghiệp được thừa nhận quyền sử dụng đất và bản thân chủ thể này được tham gia vào bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đối với bên còn lại là cá nhân, pháp nhân trong hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất bởi nó tạo sự thuận tiện nhất định trong các quan hệ dân sự mà một doanh nghiệp thường xuyên giao dịch về tài sản trong hoạt động kinh doanh.

<small> 31 Điều 75 Bộ Luật Dân sự 2015 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Ngược lại, pháp nhân phi thương mại<small>32</small> khơng có mục tiêu chính đi tìm kiếm các khoản lợi nhuận và nếu có lợi nhuận cũng khơng được phân chia, bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội và các tổ chức phi thương mại khác. Dù là pháp nhân song các cơ quan nhà nước chẳng hạn như Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được quyết định các việc này mà không được phép ủy quyền cho bên nào khác. Nói cách khác, sẽ khơng xảy ra trường hợp lập hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất nào cả vì việc ủy quyền là trái với quy định của pháp luật tại khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 tuy trong điều luật này không cấm ủy quyền trong việc quản lý, định đoạt. Việc quy định nhưng thế, chúng tơi cho rằng phù hợp vì việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực chất chỉ có Nhà nước mới thực hiện được quyền này nhưng tổ chức là cơ quan nhà nước đại diện cho Nhà nước để giao lại cho người sử dụng đất nên nếu cơ quan nhà nước được phép ủy quyền hay tạo lập hợp đồng ủy quyền vậy ai mới là chủ thể đủ điều kiện để thay mặt Nhà nước ủy quyền. Vì vậy, đảm bảo cho việc quyết định được khách quan, đủ năng lực và điều kiện cần có cơ quan nhà nước nói riêng và pháp nhân phi thương mại nói chung mới có thẩm quyền quyết định, hợp đồng ủy quyền sẽ khơng có bất kì hiệu lực nào đối với pháp nhân phi thương mại.

Tổ chức trong nước là cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự là một trong các chủ thể của Luật Đất đai hiện hành theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Luật này.

Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ, các tổ chức này được phép thuê đất để phục vụ cho chức năng ngoại giao trong thời hạn tại Khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2013 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất và khi hết thời hạn nhà nước xem xét được phép cho thuê tiếp. Việc ủy quyền không được nhắc đến đối với chủ thể này, theo chúng tôi, bên ủy quyền không thể thực hiện bởi tổ chức nước ngoài bởi tổ chức được quyền sử dụng đất vì chức năng ngoại giao của họ, chỉ cho phép được sử dụng với mục đích ngoại giao giữa các quốc

<small> 32 Điều 76 Bộ Luật Dân sự 2015 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

gia, không nên phát sinh việc ủy quyền sử dụng đất bởi được hình thành từ việc cho thuê đất và được thu hồi lại khi không được gia hạn bởi tổ chức này. Vậy, tổ chức nước ngồi khơng thể thực hiện việc ủy quyền của bên ủy quyền với bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình khơng có tư cách pháp nhân trong quan hệ dân sự do họ khơng được hình thành theo cơ cấu tổ chức mà được tạo nên bởi mối quan hệ khăng khít tạo nên sự ràng buộc về mặt tinh thần và vật chất dựa trên mối quan hệ: hôn nhân, huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng. Đối với quan hệ pháp luật đất đai, hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất, bởi họ có nhu cầu được thực hiện quyền và nghĩa vụ được Nhà nước giao đất, thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Như vậy, hộ gia đình với tư cách là chủ thể được Nhà nước phân bổ đất đai và tạo điều kiện được sở hữu, phát triển kinh tế, nâng cao chất lượng trong xã hội. Tư cách tham gia là chủ thể của pháp luật đất đai, hộ gia đình có thể trở thành bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền, có đủ các điều kiện để trao quyền của mình để bên cịn lại thực hiện nghĩa vụ dưới sự thống nhất từ các phía. Vì hộ gia đình trong Luật Đất đai họ là chủ thể nhận được quyền sử dụng đất, họ có quyền tham gia vào hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt cho bên mà hộ gia đình có sự thỏa thuận.

Bên cạnh đó, cộng đồng dân cư<small>33</small> và các cơ sở tôn giáo <small>34</small> là những chủ thể được nhận quyền sử dụng đất quy định theo Điều 169 của Luật này. Cộng đồng dân cư được đại diện có thể bởi trưởng thơn, làng, xã cịn người đứng đầu các cơ sở tôn giáo sẽ đại diện cho các cơ sở này. Các chủ thể này được Nhà nước giao quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng. Đồng thời, việc ủy quyền qua hợp đồng cũng có hiệu lực bởi họ được quyền sử dụng đất cho phép định đoạt và quản lý quyền sử dụng đất này.

Hợp đồng ủy quyền thể hiện sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các bên nhằm mục đích bên được ủy quyền thực hiện nghĩa vụ và được nhận thù lao nếu có thỏa thuận. Nhưng khơng phải trong mọi trường hợp đều trở thành bên ủy quyền ví như pháp nhân phi thương mại, cụ thể chính là các cơ quan nhà nước. Việc hợp đồng ủy quyền có thể nhận được thù lao mà bên ủy quyền là cơ quan nhà nước mang tính khách quan không cao, bởi chủ thể này đại diện cho Nhà nước trong hệ thống bộ máy nhà nước. Được tham gia vào các cơ quan nhà nước các cá nhân này phải vượt qua những yêu cầu, điều kiện mà theo pháp luật Việt Nam quy định ra. Bên ủy quyền trao cho bên được ủy quyền các nghĩa vụ mà họ phải thực hiện vừa không đảm bảo tính khách quan bởi họ khơng thỏa mãn được những điều kiện, có đủ trình độ chun mơn và thẩm quyền giống như các cơ

<small> 33 Khoản 3 Điều 5 Luật đất đai 2013 34 Khoản 4 Điều 5 Luật đất đai 2013 </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

quan nhằm thực hiện những nghĩa vụ. Như vậy, trong hợp đồng ủy quyền, đặc biệt hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất mà bên ủy quyền là các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội không thể ủy quyền cho bên được ủy quyền là cá nhân. Một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép ủy quyền cho bên còn lại cũng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho phía Uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện việc thu hồi đất. Bên ủy quyền ủy quyền cho bên được ủy quyền cùng là cơ quan nhà nước, chịu sự quản lý, kiểm tra của cấp trên, đảm bảo việc thi hành các quyết định được tuân theo đúng với hướng xử lý của cơ quan cấp trên và cơ quan này được trao quyền và có thẩm quyền hơn so với cá nhân được ủy quyền.

Uỷ quyền giúp các chủ thể giải quyết nhiều vấn đề khó khăn mà mình gặp phải: thời gian, địa lý, chia sẻ công việc... Nhưng hợp đồng ủy quyền lại khác, bởi nó là sự thỏa thuận giữa các chủ thể. Trường hợp bên ủy quyền trong hợp đồng là cơ quan nhà nước với cá nhân, điều này có sự chênh lệch rất lớn về năng lực chủ thể, giữa pháp nhân phi thương mại và cá nhân để có sự thỏa thuận mang tính tự nguyện cần phải thể hiện sự minh bạch, việc chứng minh không dễ dàng và mất thời gian. Uỷ quyền một hành vi có căn cứ bởi các chủ thể cùng là cơ quan nhà nước, trước hết, họ có thẩm quyền nhất định, có trình độ chun mơn giải quyết các vấn đề thực tiễn. Dù là vậy, việc thực hiện hợp đồng ủy quyền từ cơ quan nhà nước cấp trên sang cho cơ quan nhà nước cấp dưới thể hiện mệnh lệnh quyền uy phục tùng hơn do cơ quan cấp trên chỉ đạo việc thực hiện, không qua sự thỏa thuận thống nhất trong việc thực hiện các nghĩa vụ và cả vấn đề thù lao giữa các chủ thể. Qua đó, hợp đồng ủy quyền, định đoạt quyền sử dụng đất, bên ủy quyền không thể là cơ quan nhà nước bởi chủ thể này mang tính quyền lực nhà nước, mang năng lực chủ thể khác biệt hơn hết.

<b>1.3.2. Bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền </b>

Bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ của bên ủy quyền theo sự thỏa thuận có thù lao hoặc không thù lao phù hợp theo quy định mà pháp luật quy định. Hợp đồng ủy quyền thường xuất hiện nhiều trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, hợp đồng này có tồn tại ngay trong cả pháp luật về đất đai.

Chủ thể cá nhân có sự linh động hơn so với các chủ thể khác vì vừa có thể tham gia với vai trị bên ủy quyền trong hợp đồng giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với pháp nhân, giữa cá nhân với một số chủ thể không phải là pháp nhân và ngược lại cá nhân đóng vai trị bên được ủy quyền. Bởi theo quy định của Luật Đất đai hiện hành quy định cá nhân được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Việc sử dụng đất của cá nhân nhằm phân bố đất đai cho việc sử dụng giúp phát triển kinh tế. Do đó, phát sinh hợp

</div>