luận án tiến sĩ kinh tế phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (598.46 KB, 15 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI </b>

<b>Nguyễn Ngọc Tiệp</b>

<b>PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN </b>

<b>NĂM 2030 </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI </b>

<b>Nguyễn Ngọc Tiệp</b>

<b>PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<i><small>Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác. </small></i>

<b><small>Nguyễn Ngọc Tiệp </small></b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

1. Tính cấp thiết của đề tài ... 1

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án ... 3

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án ... 4

3.1. Đối tượng nghiên cứu ... 4

3.2. Phạm vi nghiên cứu ... 4

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án ... 4

4.1. Xây dựng khung phân tích ... 4

4.2. Phương pháp nghiên cứu ... 5

5. Đóng góp mới về khoa học của luận án ... 11

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án ... 12

7. Cơ cấu của luận án ... 12

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ... 13

1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ... 13

1.1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trường nhà ở quốc tế và Việt Nam ... 13

1.1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trường bất động sản và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ... 26

1.2. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA ... 32

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật ... 56

2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch ... 61

2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất ... 63

2.3.4. Tổ chức thực hiện ... 65

2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở 68 2.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới ... 68

2.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh ... 80

2.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra ... 82

CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ... 86

3.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ... 86

3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật ... 104

3.3.2. Cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch ... 106

3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất ... 107

3.3.4. Cơng tác tổ chức thực hiện ... 108

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

4.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƯỚC ĐẾN 2030 ... 124

4.2.2. Dự báo nhu cầu thị trường nhà ở ... 128

4.2.3. Định hướng phát triển thị trường nhà ở giá trung bình và thấp ... 133

4.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 ... 134

4.3.1. Phân tích SWOT về thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội ... 134

4.3.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách ... 135

4.3.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trường ... 139

4.3.4. Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước ... 144

4.3.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trường ... 147

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ ... 150

DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ... i

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ... iii

PHỤ LỤC ... i

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

BQL: Ban quản lý BĐS: Bất động sản

CBCNV: Cán bộ công nhân viên CCVC: Công chức, viên chức

CLB: Câu lạc bộ

CPF: Quỹ dự phòng Trung ương (Central Provident Fund) DA: Dự án

DN: Doanh nghiệp

GNP: Tổng sản phẩm quốc gia (Gross National Product)

HDB: Cơ quan phát triển nhà ở (Housing and Development Board) HĐH: Hiện đại hóa

KCN: Khu cơng nghiệp KH: Kế hoạch

KNHC: Công ty Nhà ở Hàn Quốc (Korea National Housing Corporation) KTX: Ký túc xá

KTXH: Kinh tế xã hội KTS: Kiến trúc sư

NĐ: Nhà đất NO: Nhà ở

NOTM: Nhà ở thương mại NOXH: Nhà ở xã hội

QH: Quy hoạch TT: Thị trường TTg: Thủ tướng TW: Trung ương UBND: Ủy ban nhân dân

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Trang

Bảng 2.1. Phân tích khả năng thanh toán cho nhà ở tại Việt Nam 36

Bảng 2.2. Nhu cầu về diện tích căn hộ theo giai đoạn cuộc đời... 46

Bảng 2.3. Mức giá có khả năng thanh toán theo giai đoạn cuộc đời ... 52

Bảng 3.1. Cầu về NOXH của nhóm cán bộ cơng chức

hưởng lương ngân sách trên địa bàn Hà Nội ... 91

Bảng 3.2. Diện tích sàn xây dựng mới hồn thành tại Hà Nội năm 2018 ... 96

Bảng 3.3. Giá bán căn hộ tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội ... 98

Bảng 3.4. Diễn biến giá cát xây dựng ở Hà Nội ... 100

Bảng 4.1. Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội ... 129

Bảng 4.2. Tổng diện tích nhà ở cần tăng thêm theo giai đoạn ... 131

Bảng 4.3. Diện tích nhà ở tăng thêm ... 132

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>Trang </b>

Biểu đồ 2.1. Đường cầu bất động sản ... 45

Biểu đồ 3.1. Tăng trưởng GRDP giai đoạn 2012-2018 ... 86

Biểu đồ 3.2. Cơ cấu kinh tế của Hà Nội năm 2018 ... 87

Biểu đồ 3.3. Cầu về NOXH tại một số địa phương đến năm 2020 ... 92

Biểu đồ 3.4. Những lý do người dân quan tâm khi có nhu cầu mua NOXH .. 93

Biểu đồ 3.5. Mức giá phù hợp với khả năng thanh toán khi mua NOXH ... 99

Biểu đồ 3.6. Diễn biến giá thép xây dựng ở Hà Nội ... 100

Biểu đồ 3.7. Diện tích nhà ở xây mới Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018 ... 114

Biểu đồ 3.8. Diện tích bình qn về nhà ở trên đầu người tại Hà Nội ... 115

Biểu đồ 4.1. Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050 ... 130

Biểu đồ 4.2. Tổng diện tích nhà ở theo các giai đoạn tại Hà Nội ... 131

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<b>Trang </b>

Hình 1. Khung phân tích của Luận án ... 5

Hình 1.1. Mơ hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê ... 18

Hình 1.2. Mơ hình kênh dẫn giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính ... 27

Hình 2.1. Tháp nhu cầu của Maslow ... 44

Hình 2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở ... 66

Hình 2.3. Mơ hình nhà ở xã hội tại một số thành phố của Pháp ... 76

Hình 3.1. Bộ máy quản lý nhà nước về hoạt động thanh tra, kiểm tra của thành phố Hà Nội đối với lĩnh vực xây dựng của thị trường nhà ở ... 111

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

<b>MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài </b>

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con người ở bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại. Tháp nhu cầu của Maslow đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải được đảm bảo cho mỗi con người. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con người được đáp ứng bằng nhiều hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc mua bán trong nền sản xuất hàng hóa trên thị trường hiện nay.

Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, thị trường nhà ở đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước và Thành phố, ngày càng trở thành một trong những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế. Thị trường bất động sản mới hình thành nên phát triển cịn thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển "nóng", có thời điểm xảy ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch. Cơ cấu hàng hóa nhà ở trên thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lượng và cơ cấu nhà ở cịn hạn chế, chưa có nhiều mơ hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của dân cư trong q trình hiện đại hóa (HĐH), đơ thị hóa (ĐTH) và hội nhập. Thị trường (TT) dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị, dẫn đến lệch pha cung - cầu thị trường. Quá trình hình thành của thị trường nhà ở (NO) cịn gây bất cập trong cơng tác quản lý và phát triển đô thị, tạo lập không gian văn minh hiện đại (trường hợp thành phố Hà Nội). Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường có những bất cập về thơng tin, chất lượng, dịch vụ hỗ trợ, phương thức thanh toán... nên phát triển có nhiều yếu tố

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

tự phát, sai lệch, bất cập của cơ chế thị trường. Thị trường bất động sản (BĐS) phát triển chưa có sự kiểm sốt có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương…

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tốc độ đơ thị hố nhanh, tỷ lệ dân cư đô thị cao nhưng dân cư nông thôn vẫn chiếm tương đối; tốc độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà Nội ngày càng lớn, trong đó tỷ lệ dân nhập cư có thu nhập trung bình vẫn chiếm đa số (tỷ lệ người di cư ở độ tuổi dưới 30 ở Hà Nội là 68,7%<small>1</small>

) đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, gây sức ép lên thị trường nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung bình và thấp. Thủ đơ Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hố của cả nước, có tốc độ phát triển đơ thị nhanh chóng so với nhiều địa phương trên cả nước, hiện Thành phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đang được triển khai; Hà Nội cũng là địa phương rất phát triển các ngành thương mại – dịch vụ, tập trung nhiều khu công nghiệp và doanh nghiệp trên địa bàn tao ra nhiều cơ hội việc làm, cải thiện đời sống cho nhân dân (thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt khoảng 3.900 USD/năm [117]). Đặc điểm về dân cư, lao động của Hà Nội cũng có nhiều khác biệt, nhóm lao động có thu nhập trung bình và thấp cũng sinh sống ngay trong khu vực trung tâm; dịch chuyển lao động ngay chính từ các lao động khu vực ngoại thành vào trung tâm Hà Nội làm dịch vụ; lao động ngoại tỉnh về Hà Nội làm việc ở các khu công nghiệp, doanh nghiệp và các ngành dịch vụ. Đồng thời, những loại hình nhà ở cũ khu vực nội đơ Hà Nội cũng cịn chiếm tỷ lệ lớn với các khu nhà tập thể hình thành từ thời bao cấp, mỗi căn hộ có diện tích nhỏ đã được cơi nới, chất lượng xuống cấp, còn tồn tại trong thời gian dài. Do đó có thể khẳng định cầu về các loại hình nhà ở cho các nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội là rất lớn.

Hoạt động của TT NO tại Hà Nội ngoài những đặc điểm chung cịn có những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nước. Những loại hình

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

nhà ở có mức giá trung bình phù hợp với đại bộ phận dân cư như nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại (NOTM) giá rẻ cịn thiếu trong khi đó các loại dự án NO cao cấp, loại hình BĐS có tính sinh lời cao như biệt thự, nhà liên kế, shophouse, condotel lại rất phát triển được nhiều nhà đầu tư quan tâm do lợi nhuận lớn. Phát triển lành mạnh TT nhà ở sẽ ảnh hưởng tích cực đến các thị

<i><b>trường khác và góp phần ổn định xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát </b></i>

<i><b>triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030” là vấn </b></i>

đề cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.

<b>2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án </b>

<i>* Về mục đích nghiên cứu: </i>

Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường nhà ở, luận án phân tích đánh giá thực trạng TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất phương hướng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu phát triển TT nhà ở Hà Nội lành mạnh và hiệu quả trong giai đoạn tới năm 2030.

<i>* Về nhiệm vụ nghiên cứu: </i>

- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về TT nhà ở làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội.

- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TT nhà ở của một số thành phố trên thế giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho thành phố Hà Nội về phát triển TT nhà ở.

- Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, những cơ chế chính sách phát triển TT nhà ở, nhất là NOXH và NOTM giá rẻ trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân.

- Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển TT nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

<b>3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án </b>

3.1. Đối tượng nghiên cứu

<b>- Đối tượng nghiên cứu là: thị trường nhà ở, trong đó tập trung chủ yếu </b>

<i>vào phân khúc thị trường nhà ở giá trung bình và thấp như nhà ở xã hội và nhà thương mại giá trung bình và thấp. Đây là loại hình nhà ở có lượng cầu rất lớn </i>

tại Hà Nội, đối tượng chủ yếu là các hộ gia đình đơ thị có thu nhập bình; người lao động ở nông thôn Hà Nội; người lao động, dân cư ngoại tỉnh đến Hà Nội làm

<b>việc, sinh sống và các nhóm yếu thế trong xã hội, nhưng nguồn cung lại thấp. </b>

- Khách thể nghiên cứu: Nhà nước, tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, người mua nhà, tổ chức môi giới trung gian.

- Phạm vi về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu về phát triển TT nhà ở giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội.

<b>4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án </b>

4.1. Xây dựng khung phân tích

Nghiên cứu về thị trường nhà ở, tác giả xác định 05 tầng nghiên cứu chính. Từ việc xác định được đối tượng nghiên cứu sẽ phải làm rõ khái niệm liên quan đến đối tượng là gì? Phân tích, đánh giá sự phát triển của thị trường thông qua nghiên cứu các yếu tố cấu thành (trong mỗi yếu tố sẽ phân tích đặc điểm riêng liên quan đến loại thị trường này), kết hợp với các yếu tố tác động mà trọng tâm là phân tích vai trị của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng. Từ đó sẽ đề xuất,

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

kiến nghị các giải pháp pháp để phát triển lành mạnh thị trường nhà ở, trong đó tập trung đề xuất các giải pháp đối với thị trường nhà ở giá trung bình và thấp.

<b>Hình 1. Khung phân tích của Luận án </b>

Luận án cũng tiếp cận các kinh nghiệm của các quốc gia về phát triển thị trường nhà ở tại nhiều giai đoạn khác nhau trong lịch sử. Đối với các nước phát triển, nền kinh tế của các đất nước đó có thể đi trước chúng ta nhiều năm nên các điều kiện phát triển thị trường nhà ở cho các đối tượng trong xã hội vào

</div>