Bài giảng chuyên Đề khách sạn hm34 Đại học mở hà nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.23 MB, 39 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>BÀI 1 – KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ TỒ NHÀ </b>

• Trình bày khái niệm quản lý tồ nhà • Miêu tả các giai đoạn hình thành tồ nhà • Miêu tả các giai đoạn quản lý toà nhà

• Giải thích các phương thức quản lý toà nhà.

Trong điều kiện cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt, kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch cũng như các loại hình bất động sản khác ngày càng đa dạng, nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của khách hàng và đồng thời tối đa hoá doanh thu cho các doanh nghiệp cũng như chủ đầu tư.

Ngày nay, việc quản lý, vận hành những mơ hình từ nhỏ tới lớn như nhà trọ, phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ cho tới các khu đô thị, khu chung cư cao tầng, trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phịng cho th khơng cịn q xa lạ.

<i><b>Quản lý toà nhà được hiểu là hoạt động nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của tòa nhà diễn ra một cách chuyên nghiệp với chất lượng tốt nhất và an toàn nhất. </b></i>

Hoạt động quản lý toà nhà, đặc biệt là đối với tồ nhà văn phịng cho thuê, giúp khách hàng đang làm việc và sử dụng dịch vụ tại tòa nhà cảm thấy thoải mái và dễ dàng khai thác một cách hiệu quả nhất. Chất lượng hoạt động vận hành và quản lý tòa nhà văn phịng góp phần mang đến giá trị bất động sản cho tòa nhà. Chất lượng ảnh hưởng đến tới giá trị cho thuê văn phòng và số lượng khách hàng hợp tác đến th tồ nhà đó.

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>1.2. Các giai đoạn hình thành tồ nhà </b>

Trong xu thế hiện nay, việc kinh doanh các tòa nhà văn phòng cho thuê đang phát triển khá mạnh, các nhà đầu tư luôn kỳ vọng về lợi nhuận thu về từ hoạt động kinh doanh này. Để có một tồ nhà hồn thiện cho th, chủ đầu tư cần thực hiện một số công việc quan trọng, nội dung này được thể hiện khái quát trong sơ đồ 1.1. Quá trình này thường bao gồm 5 giai đoạn, đó là: Phân tích thị trường, đánh giá mức độ khả thi của dự án; Đầu tư xây dựng; Quản lý vận hành; Duy trì quản lý vận hành tồ nhà.

<i><b>Hình1.1. Các giai đoạn hình thành tồ nhà cho thuê 1.2.1 Phân tích thị trường, đánh giá mức độ khả thi của dự án </b></i>

Đây là bước đầu tiên và có vai trị quan trọng trong sự thành cơng của việc đầu tư xây dựng tồ nhà cho thuê. Hoạt động này liên quan đến việc nghiên cứu thị trường để hiểu rõ các cơ hội và thách thức tác động đến dự án đầu tư toà nhà cho thuê. Chúng cung cấp cho nhà đầu tư các thơng tin cần thiết, từ đó họ có thể tối đa

<small>Phân tích thị trường-đánh giá khả thi </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

hóa tất cả các hoạt động, và đảm bảo cơ hội kết nối với khách hàng cao nhất, cũng như đánh bại các đối thủ cạnh tranh trực tiếp. Phân tích thị trường có thể sử dụng nghiên cứu chuyên sâu, thuê các chuyên gia để nghiên cứu và phân tích nhiều khía cạnh nhất có thể. Ở bước 1, sau khi mọi phân tích thị trường và tính khả thi của dự án là khả quan, chủ đầu tư sẽ tiếp tục sang bước thứ hai, đó là quyết định đầu tư xây dựng toà nhà cho thuê.

Để có một tịa tịa nhà văn phòng đẹp, tiện lợi, khoa học, phù hợp với nhu cầu thuê của các công ty, ở bước này chủ đầu tư cần lưu ý đến:

• Quy mơ đầu tư xây dựng văn phịng cho th: quy mơ đầu tư sẽ quyết định giá trị tịa nhà, cơng suất cho th và tùy thuộc vào vị trí xây dựng mà sẽ có giá thuê phù hợp. Đây là điều quan trọng vì nó ảnh hưởng về khả năng hồn vốn của tồn bộ dự án.

• Thiết kế xây dựng văn phòng cho thuê: một thiết kế tốt sẽ giúp hạn chế được việc lãng phí đất, tiết kiệm được khơng gian trống, giúp cho tịa nhà có tổng thể hài hịa, văn phịng thống mát. Ngồi ra, việc thiết kế cịn giúp giải quyết được những khiếm khuyết về vị trí như hướng ánh nắng trực tiếp vào cơng trình, tối ưu khu vực để giàn nóng máy lạnh… Điều đó góp phần làm cho dự án đạt hiệu quả kinh tế cao hơn, đem về doanh thu tốt hơn cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy, thơng thường, chủ đầu tư sẽ th một đơn vị thiết kế chuyên nghiệp thực hiện nội dung này.

• Đơn vị thi cơng xây dựng văn phòng cho thuê: Đây là một vấn đề quan trọng trong bước đầu tư xây dựng, vì đơn vị thi cơng sẽ góp phần tạo ra thành phẩm từ những bản thiết kế, làm nên những giá trị thực. Chủ đầu tư nên lựa chọn những đơn vị thị cơng đã có kinh nghiệm xây dựng về tịa nhà văn phịng. Chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn một nhà thầu vừa xây dựng vừa thiết kế để tối ưu

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

trong việc hoàn thiện đúng tiến độ và thực hiện thời hạn bảo trì, bảo hành được tốt hơn.

Sau khi tòa nhà được xây dựng, ở bước tiếp theo chủ đầu tư sẽ người quyết định cách thức khai thác tồ nhà đó như thế nào. Chủ đầu tư cũng có thể thuê dịch vụ tư vấn khai thác của các đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Việc này sẽ giúp chủ đầu tư thấy được tiềm năng có thể khai thác dựa vào từng hạng mục được lên kế hoạch chi tiết, cụ thể. Một tòa nhà được đưa vào xây dựng và vận hành khơng chỉ có một mục đích duy nhất đó chính là phục vụ cho nhu cầu nhà ở mà cịn vơ số những dịch vụ bổ trợ khác, như: các hoạt động cho thuê thương mại, cho thuê văn phòng, nhà ở, quảng cáo các dịch vụ… Những dịch vụ bổ trợ này sẽ đem lại nguồn thu vô cùng lớn nếu biết cách khai thác một cách hợp lý, hiệu quả. Một số nội dung về khai thác có thể được cân nhắc ở bước này như:

- Cho thuê kinh doanh thương mại: cho thuê với mục đích thương mại như các cửa hàng tiện ích, siêu thị, bệnh viện,… tùy thuộc vào diện tích thực tế của tòa nhà.

- Cho thuê quảng cáo: cho th các diện tích sẵn có để phục vụ các hoạt động quảng cáo như lắp băng rôn, đèn led, banner… ở nhiều khu vực khác nhau trong và ngồi tịa nhà (thang máy, sảnh, hành lan, tường…)

- Cho th làm trạm kích sóng: cho th diện tích trên tầng thượng của tồ nhà để làm trạm kích sóng.

- Cho th phục vụ đầu tư hạ tầng mạng viễn thơng, truyền hình cáp

Bước thứ ba này giúp chủ đầu tư có kế hoạch sử dụng nguồn lợi khai thác được một cách hợp lý,tăng nguồn thu cho tịa nhà và góp phần xây dựng, quảng bá hình ảnh tịa nhà.

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

Sau khi quyết định các nội dung khai thác sản phẩm ở bước 3, bước tiếp theo chủ đầu tư sẽ quyết định hoạt động quản lý vận hành tồ nhà cho th. Có nhiều sự lựa chọn cho chủ đầu tư về phương pháp quản lý vận hành toà nhà như tự quản lý, thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp hoặc tự quản lý và thuê tư vấn.

Ở bước 4, chủ đầu tư đã quyết định phương pháp quản lý vận hành toà nhà. Ở bước 5, việc quản lý, vận hành này được duy trì, đảm bảo cho mọi hoạt động trong toà nhà diễn ra một cách chuyên nghiệp, chất lượng tốt nhất và an toàn nhất.

Các giai đoạn quản lý tồ nhà được khái qt qua hình 1.2, bao gồm 2 giai đoạn: Tiền khai trường và Hậu khai trương.

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Ở giai đoạn 1, hoạt động tăng cường được thể hiện rõ ở tầng kỹ thuật. Vai trò của quản lý tồ nhà ở đầu giai đoạn này chưa có và chỉ xuất hiện ở cuối giai đoạn 1, vào thời điểm cuối bàn giao và trước khai trương. Ở giai đoạn 1, đơn vị xây dựng phải hoàn thiện các nội dung liên quan và chuẩn bị tiến hành bàn giao cho chủ đầu tư.

Một số nội dung cần được thực hiện khi tiếp nhận bàn giao từ nhà thầu thường bao gồm:

- Nhận các điều khoản bảo hành từ nhà thầu

- Nhận bàn giao các lịch trình bảo trì và hướng dẫn vận hành từ nhà thầu - Nhận các kế hoạch bảo trì bảo dưỡng và chỉ dẫn công việc từ nhà thầu

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Thương thảo với các nhà thầu về vấn đề đào tạo đội ngũ vận hành

Thương thảo với các nhà thầu về chương trình bảo trì bảo dưỡng định kỳ Nhận giấy bảo hành và biên bản bàn giao hợp thức từ các nhà thầu

Tổ chức việc lưu trữ hồ sơ và theo dõi hành chính

Kiểm tra chương trình bảo dưỡng của nhà thầu trong suốt thời gian bảo hành.

Ở giai đoạn 2, giai đoạn liền trước và sau khai trương, vai trò của quản lý vận hành toà nhà được thể hiện rõ rệt. Mọi nỗ lực và các hoạt động tăng cường đều tập trung ở tầng quản lý cho giai đoạn sau khai trương này.

Một số nội dung thường được thực hiện ở giai đoạn chuẩn bị cho công việc quản lý vận hành bao gồm:

- Lập ngân sách (chi phí nhân sự, điện, nước…)

- Tính tốn quy mơ văn phịng và thiết lập hệ thống liên lạc cần thiết - Thiết lập sơ đồ tổ chức và bản mô tả công việc cho toàn bộ nhân sự - Tuyển dụng và đào tạo nhân sự

- Thiết lập văn phòng Ban Quản lý và sắp xếp vị trí các văn phịng

- Chuẩn bị hồ sơ và các thông tin liên lạc của nhà thầu để chuẩn bị cho công tác vận hành, quản lý hoạt động hàng ngày

- Sắp xếp các khu vực dịch vụ chung để có được sự thuận lợi cao nhất - Thiết lập sổ tay cư dân, nội quy cho khách thuê hoặc khách lưu trú

- Lựa chọn, hướng dẫn và điều hành nhà thầu dựa trên ngân sách đã được lập - Lựa chọn mua bảo hiểm cho tòa nhà

- Chuẩn bị mọi điều kiện trước khi khai trương - Điều hành các công việc hàng ngày.

Một số quy định, quy trình cần được thiết lập và xây dựng bao gồm: - Quy trình bảo vệ

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

- Quy trình vệ sinh

- Quy trình sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng - Quy định trang trí nội thất, sửa chữa nội thất - Quy trình tiếp nhận thơng tin

- Quy trình chăm sóc khách hàng, lễ tân

- Quy trình mua và tìm kiếm các nhà cung cấp vật tư - Quy trình liên quan đến kế tốn thu chi

- Quy trình thu phí quản lý/phí dịch vụ

- Quy trình ghi chỉ số cơng tơ điện và các quy trình khác phục vụ hoạt động của toà nhà

<b>1.4. Các phương thức quản lý tòa nhà 1.4.1. Thuê đơn vị quản lý </b>

Một trong những cách an toàn được lựa chọn bởi các nhà đầu tư đó là thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp để vận hành toà nhà cho thuê. Một số cơng ty quản lý tồ nhà cao cấp chun nghiệp thường được lựa chọn hiện nay như Pan Services Hà Nội, PMC, CBRE Việt Nam, Savills…

Việc tận dụng những kinh nghiệm vận hành của đơn vị quản lý cũng như một sự bảo chứng cho độ an toàn, chuyên nghiệp của toà nhà cho thuê. Ngoài ra, việc th một đơn vị quản lý có uy tín cũng sẽ giúp làm gia tăng giá trị của toà nhà cho thuê, tăng sức hấp dẫn đối với khách thuê.

Tuy nhiên, nhược điểm có thể dễ dàng nhận thấy ở phương thức này là chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền khơng nhỏ. Bên cạnh đó, rất có thể có sự mâu thuẫn xảy ra giữa bên chủ đầu tư và bên quản lý vận hành trong quá trình thống nhất các nội dung liên quan.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Một phương thức khác có thể được cân nhắc chọn lựa là chủ đầu tư tự quản lý vận hành toà nhà cho thuê. Theo phương thức này, chủ đầu tư phải là người có kinh nghiệm để đảm bảo giảm thiểu các rủi ro – một trong những điểm hạn chế rõ rệt của phương thức này. Phương thức này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí đi thuê và có thể chủ động trong mọi quyết định về các nội dung liên quan đến vận hành toà nhà cho th. Tuy nhiên, bất lợi là khơng có sự hậu thuẫn của bên quản lý vận hành chuyên nghiệp nên rủi ro là khơng nhỏ. Ngồi ra, việc khơng có một đơn vị quản chuyên nghiệp vận hành có thể làm giảm uy tín của tồ nhà cho th đối với khách thuê.

Phương thức này là sự kết hợp giữa việc chủ đầu tư tự quản lý toà nhà cho thuê của mình và thuê đơn vị chuyên nghiệp tư vấn khi cần thiết. Khi áp dụng phương thức này, chủ đầu tư có thể tận dụng kinh nghiệm của bên tư vấn, đồng thời vẫn duy trì sự chủ động, và tiết kiệm chi phí hơn sơ với phương thức thứ nhất. Tuy nhiên, vì có bên tư vấn can thiệp nên rất có thể dẫn đến sự bất đồng giữa hai bên và cũng tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư lựa chọn bên tư vấn khơng có đủ các nguồn lực.

1. Quản lý tồ nhà là gì?

2. Các giai đoạn hình thành tồ nhà diễn ra như thế nào? 3. Các giai đoạn quản lý tồ nhà diễn ra như thế nào? 4. Có những phương thức quản lý toà nhà nào?

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

1. Brandon Turner (2015), Book on Rental Property Investing,the-How to Create Wealth and Passive, NXB Biggerpockets Publishing LLC 2. Brandon Turner, Heather Turner (2015), The Book on Managing

Rental Properties : A Proven System for Finding, Screening, and Managing Tenants with Fewer Headaches and Maximum Profits, NXB Biggerpockets Publishing LLC

3. R. Craig Coppola (2015), The art of commercial real estate leasing, NXB Rich Dad Library

4. Nguyễn Duy Thành (2019), Quy trình quản lý tồ nhà chun nghiệp, NXB Lao Động

5. Điều 1.2 Chương I, QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam

6. Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 7. Tài liệu Diễn đàn đô thị tại Matxcova, Liên bang Nga năm 2018

(Moscow Urban Forum 2018) ~~*~~

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

<b>BÀI 2 - KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN QUẢN LÝ QUẢN LÝ TỊA NHÀ </b>

Để một tịa nhà có thể hoạt động và vận hành trôi chảy, luôn đảm bảo chất lượng tốt thì khơng thể thiếu Ban Quản lý tồ nhà.

Ban Quản lý tồ nhà có vai trị quan trọng trong việc duy trì, vận hành một tồ nhà chuyên nghiệp, đảm bảo mọi hoạt động trong toà nhà có chất lượng và an tồn. Ban Quản lý tồ nhà đảm bảo chi phí vận hành và bảo dưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại kết quả hoạt động ổn định, hiệu quả và tỉ lệ sử dụng cao.

Ban Quản lý toà nhà chịu trách nhiệm cung cấp các dịch vụ đã cam kết tới khách hàng như đảm bảo chất lượng dịch vụ của một tòa nhà từ kết cấu, kiến trúc, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, camera, điện, nước cho đến các tiện ích như vệ sinh, bảo vệ, cây xanh và các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Ban Quản lý toà nhà cũng tiếp nhận và đáp ứng các nhu cầu hợp lý của khách hàng trong suốt quá trình cho thuê, giải quyết các tranh chấp trong cách thức quản lý hoặc các sự cố với khách hàng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Ngoài ra, Ban Quản lý toà nhà cũng chịu trách nhiệm tiếp nhận và đáp ứng nhu cầu của chủ đầu tư trong q trình vận hành tồ nhà cho th, nâng cao lợi thế cạnh tranh cho chủ đầu tư và nâng giá trị của toà nhà cho thuê.

Rõ ràng, Ban Quản lý tồ nhà đóng vai trị như cầu nối và trung gian giữa chủ đầu tư và khách thuê, đảm bảo cân bằng quyền lợi của khách hàng cũng như lợi ích của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi các thành viên trong Ban Quản lý tồ nhà phải có sự hiểu biết thấu đáo về toà nhà, về khách thuê, về các yếu tố bên trong và bên ngoài tác động đến hoạt động quản lý và kinh doanh toà nhà.

<b>2.2. Nhiệm vụ của Ban Quản lý tồ nhà </b>

Với những vai trị của Ban Quản lý toà nhà đã được nêu, ban Quản lý toà nhà cần thực hiện rất nhiều nhiệm vụ khác nhau.

Mỗi tịa nhà cho th có số nhân sự khác nhau cho từng vị trí, phù hợp với quy mơ và chức năng, cũng như cách thức khai thác của toà nhà đó. Hoạt động tuyển dụng, đào tạo, quy định, nội quy, quy trình làm việc, các chế độ và chính sách xử phạt, khen thưởng cho các nhân viên… thuộc về nhiệm vụ quản lý nhân sự của Ban Quản lý tịa nhà. Bên cạnh đó, Ban Quản lý còn cần giám sát các hoạt động của nhân viên để đảm bảo nhân viên thực hiện đúng yêu cầu công việc và tiến hành đánh giá khách quan mức độ hồn thành cơng việc của nhân viên.

<i><b>2.2.2. Quản lý khách th </b></i>

Ban Quản lý tịa nhà có nhiệm vụ quản lý khách thuê. Từ các chính sách chăm sóc khách hàng cho tới việc giải quyết các yêu cầu của khách đều là nhiệm vụ của Ban Quản lý tòa nhà. Làm thế nào để giữ chân khách hàng, làm khách hàng hài lịng và khơng làm ảnh hưởng lợi ích của chủ đầu tư hay lợi ích chung của tịa nhà là vấn đề ln được Ban Quản lý toà nhà quan tâm.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

<i><b>2.2.3. Quản lý cơ sở vật chất và hệ thống bảo trì, kỹ thuật </b></i>

Ban Quản lý tồ nhà có nhiệm vụ duy trì chất lượng tốt và an toàn của toàn bộ cơ sở vật chất cũng như các yếu tố kỹ thuật trong tồ nhà. Một tịa nhà thường được lắp đặt nhiều hệ thống như hệ thống thơng gió, hệ thống điện, hệ thống nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Những hệ thống này đều cần được vận hành, kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ với mục đích đảm bảo sự hoạt động thơng suốt của các hệ thống trong toà nhà.

<i><b>2.2.4. Quản lý hành chính và tài chính </b></i>

Nhiệm vụ quản lý hành chính của Ban Quản lý tịa nhà liên quan đến xây dựng các nội quy, quy định, quy trình áp dụng trong toà nhà. Một số nội quy như: Nội quy quản lý và sử dụng chung cư, nội quy khu trông giữ phương tiện giao thông, nội quy hồ bơi, nội quy khu vực sử dụng chung… Một số quy định như: Quy định bỏ và phân loại rác, quy định đăng ký trông giữ xe, quy định thi cơng trang trí nội thất… Một số quy trình như: quy trình an ninh, quy trình vận hành kỹ thuật…

Đối với nhiệm vụ quản lý tài chính, Ban Quản lý tịa nhà chịu trách nhiệm đối với tồn bộ các khoản thu, chi liên quan đến vận hành tồ nhà và khách th như các khoản phí cố định, phí biến đổi, phí bất thường và phí trả một lần.

Thay mặt khách hàng, Ban Quản lý có nhiệm vụ quản lý tài chính sao cho minh bạch, rõ ràng và phù hợp với nhu cầu của khách th trong tịa nhà. Các khoản phí ngồi việc chi trả cho tiền điện, nước chung trong tòa nhà còn có chi phí cho việc làm vệ sinh các khu vực dùng chung như hành lang, sảnh,… hay chi phí sửa chữa, lương nhân viên vệ sinh, lương nhân viên bảo vệ,…

Nhiệm vụ của Ban Quản lý toà nhà là quản lý các dịch vụ và tiện ích cung cấp đến cho khách hàng. Các dịch vụ và tiện ích này thường rất đa dạng, tuỳ thuộc vào quy mô và hạng của từng toà nhà.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Một số dịch vụ và tiện ích trong tồ nhà có thể bao gồm: dịch vụ trông xe, dịch vụ vệ sinh, dịch vụ bảo vệ, dịch vụ lễ tân, hệ thống điều hồ, máy phát điện dự phịng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…

Một tồ nhà cho th khi vận hành có thể gặp phải một số các tủi ro đến từ yếu tố khách quan hoặc chủ quan. Ban Quản lý toà nhà có nhiệm vụ quản lý các rủi ro, đảm bảo những thiệt hại xảy ra trong quá trình quản lý, vận hành toà nhà là thấp nhất. Việc này có thể được thực hiện thơng qua các biện pháp ngăn ngừa, phịng chống, xây dựng các chính sách, quy định chặt chẽ, thông qua việc lựa chọn các nhà cung cấp, đối tác có uy tín, thơng qua việc mua bảo hiểm cho toà nhà…

<i><b>2.2.7. Quản lý tiếp thị, quảng cáo </b></i>

Trong suốt q trình vận hành tồ nhà cho thuê, việc thay đổi khách thuê diễn ra thường xuyên tuỳ thuộc vào thời hạn của từng hợp đồng. Ban Quản lý tồ nhà có nhiệm vụ duy trì hình ảnh chun nghiệp, chất lượng, an tồn của toà nhà đối với các khách thuê hiện tại và khách thuê tiềm năng, đảm bảo tính hấp dẫn của tồ nhà cho th trong các thơng điệp tiếp thị, quảng cáo đến đối tượng khách hàng mục tiêu và thị trường.

Để có thể đảm bảo được vai trị và các nhiệm vụ khi vận hành tồ nhà cho thuê, ban Quản lý toà nhà cần xây dựng được các vị trí cơng việc và xác định số lượng tối thiểu để có thể vận hành mọi cơng việc một cách an toàn, chất lượng và chuyên nghiệp.

Ở các toà nhà khác nhau, cơ cấu tổ chức và định biên nhân sự quản lý toà nhà là khác nhau, tuỳ thuộc theo đặc tính của tồ nhà đó, cũng như quyết định của chủ đầu tư hoặc bên quản lý vận hành chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thơng thường các vị trí cơng việc có thể được chia thành hai cấp: cấp điều hành và cấp vận hành.

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Cấp điều hành bao gồm vị trí cơng việc giám đốc điều hành. Đây là người chịu trách nhiệm chính cho mọi hoạt động quản lý, vận hành toà nhà cho thuê. Ở cấp điều hành, định biên ít nhất là 01 người ở vị trí giám đốc. Tuy nhiên, giúp việc giám đốc điều hành có thể là câc vị trí: phó giám đốc, trợ lý giám đốc, hoặc thư ký.

1. Vai trị của Ban quản lý tồ nhà là gì? 2. Nhiệm vụ của Ban quản lý toà nhà là gì?

3. Định biên của Ban quản lý toà nhà như thế nào?

~~*~~

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

1. Brandon Turner (2015), Book on Rental Property Investing,the-How to Create Wealth and Passive, NXB Biggerpockets Publishing LLC 2. Brandon Turner, Heather Turner (2015), The Book on Managing

Rental Properties : A Proven System for Finding, Screening, and Managing Tenants with Fewer Headaches and Maximum Profits, NXB Biggerpockets Publishing LLC

3. R. Craig Coppola (2015), The art of commercial real estate leasing, NXB Rich Dad Library

4. Nguyễn Duy Thành (2019), Quy trình quản lý tồ nhà chun nghiệp, NXB Lao Động

5. Điều 1.2 Chương I, QCXDVN 01:2008/BXD về quy hoạch xây dựng Việt Nam

6. Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 7. Tài liệu Diễn đàn đô thị tại Matxcova, Liên bang Nga năm 2018

(Moscow Urban Forum 2018) ~~*~~

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

<b>BÀI 3 - CÁC DỊCH VỤ TỊA NHÀ CHO TH </b>

• Giải thích các hạng tồ nhà cho th

• Trình bày các tiêu chí phân hạng tồ nhà cho thuê • Phân biệt một số loại văn phịng cho th

• Trình bày một số dịch vụ được cung cấp trong toà nhà.

Theo số liệu từ Cục thống kê, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2019, cả nước đã có 28.451 doanh nghiệp mới được thành lập. Trước sự ra đời liên tục và nhanh chóng của hàng loạt các doanh nghiệp tại Việt Nam trong năm 2018 – 2019 vừa qua đã giúp dịch vụ cho thuê văn phịng ở Việt Nam có bước phát triển nhanh chóng. Các hạng tồ nhà cho th hiện nay ở Việt Nam thường được chia thành 3 nhóm là hạng A, hạng B và hạng C.

Việc xếp loại các văn phòng cho thuê theo hạng A, B, C góp phần thúc đẩy sự phát triển chuyên nghiệp và ngày càng hồn thiện hơn các dịch vụ văn phịng cho thuê ở Việt Nam, tăng sức cạnh tranh của các toà nhà trên thị trường và thúc đẩy sự ra đời của các văn phòng cho thuê thật sự có chất lượng. Ngồi ra, việc phân hạng tồ nhà, sẽ giúp khách hàng tìm kiếm một tồ nhà văn phịng cho th phù hợp với nhu cầu của mình một cách thuận lợi hơn. Ví dụ, một doanh nghiệp nhỏ có ngân sách hạn chế có thể thuê những văn phòng hạng C, một doanh nghiệp muốn xây dựng hình ảnh cơng ty và dồi dào về ngân sách có thể chọn các văn phòng làm việc hạng A.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Mỗi quốc gia có thể có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê khác nhau. Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa và khơng có sự áp đặt đại trà, bắt buộc.

Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tịa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C sẽ giúp cho thị trường đầu tư, xây dựng và cho thuê văn phịng phát triển nhanh chóng và minh bạch hơn. Bộ tiêu chuẩn này là cần thiết cho tất cả các bên tham gia thị trường từ các đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn bất động sản, hay khách thuê văn phòng.

Bộ tiêu chí xếp hạng tịa nhà thường được tham khảo hiện nay là bộ tiêu chí được nghiên cứu và công bố bởi các công ty kinh doanh bất động sản CBRE, Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle trong Diễn đàn đô thị tại Matxcova, Liên bang Nga năm 2018 (Moscow Urban Forum 2018”. Bộ tiêu chí này bao gồm 06 nội dung: hệ thống kỹ thuật, cấu trúc tồ nhà, vị trí, khu vực đỗ xe, chủ sở hữu, và quản lý, dịch vụ toà nhà. Chi tiết của bộ tiêu chuẩn cụ thể được thể hiện ở bảng 3.1.

Hệ thống điều hịa thơng gió

Bắt buộc Bắt buộc <sup>Tùy </sup>chọn Hệ thống điều hịa thơng gió 2 chiều

nóng, lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

độ trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co . Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng.

1.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại Bắt buộc Bắt buộc Bắt buộc

1.5

Thang máy

Bắt buộc Bắt buộc Bắt buộc Thang máy tốc độ và chất lượng cao của

các thương hiệu nổi tiếng quốc tế

1.6 Thời gian chờ thang khoảng 30 giây <sup>Tùy </sup>chọn

Không áp dụng