Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc về ngân hàng doc

Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc về
ngân hàng
Sự thiếu hiểu biết về pháp luật sở hữu của cán bộ ngân hàng cùng với rắc rối
từ hệ thống quy phạm pháp luật là 2 nguyên nhân chính làm chậm quá trình
xử lý tài sản bảo đảm đề giải quyết nợ xấu.

Để xử lý tình trạng nợ xấu tại các TCTD Cơ quan Thanh tra giám sát NHNN kiến
nghị cần đẩy nhanh tiến độ bán, xử lý các tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu để
thu hồi vốn do xử lý tài sản đảm bảo thời gian đang diễn ra rất chậm. Phóng viên
đã có cuộc phỏng vấn với Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty
Luật Chứng khoán - Ngân hàng - Đầu tư (BASICO), về thực trạng cũng như kiến
nghị nhằm cải thiện quá trình xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng.

Ông có thể cho biết hiện trạng của xử lý tài sản bảo đảm của các ngân hàng
thời gian qua như thế nào?

Hệ thống tài sản đảm bảo, ngân hàng nhận được từ khách hàng có thể tạm thời
chia thành 7 nhóm. Bao gồm nhóm phương tiện vận tải, giấy tờ có giá, Bất động
sản, máy móc thiết bị, hàng hóa kho hàng, tài sản người bảo lãnh, quyền tài sản.

Bất động sản là tài sản đảm bảo chủ yếu trong các ngân hàng. Theo thông tin được
Thống đốc thông báo thì có đến 60% dư nợ tại các ngân hàng được đảm bảo bằng
bất động sản. Tài sản đảm bảo bằng bất động sản ở đây bao gồm nhà đất, bất động
sản dự án. Trên thực tế xử lý tài sản đảm bảo gặp rất nhiều khó khăn.

Khó khăn xử lý tài sản bảo đảm bất động sản do nguyên nhân nào, thưa ông?

Thời gian qua việc xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chịu nhiều vướng mắc
nhưng có 2 nguyên nhân chính. Đầu tiên là từ yếu tố chủ quan của ngân hàng, cụ
thể là từ trình độ, tư duy, kinh nghiệm của cán bộ ngân hàng khi nhận và xử lý tài
sản đảm bảo.Thứ hai là vướng mắc từ nguyên nhân pháp lý do thủ tục hành chính

phức tạp, cơ chế pháp lý không phù hợp và thứ ba do một số nguyên nhân khách
quan.

Về nguyên nhân chủ quan, nhiều ngân hàng hiện nay không có quản lý chặt chẽ về
quy định chính sách bảo đảm, cũng như công cụ quản lý thông qua hệ thống quy
định, quy trình bài bản, hợp đồng, biểu mẫu rõ ràng, không chú trọng đào tạo, tập
huấn cho cán bộ tín dụng, dẫn tới khi nhận tài sản đảm bảo không thẩm định được
nguồn gốc kỹ lượng về vấn đề sở hữu.

Có ngân hàng nhận 1 giấy tờ nhà thấy duy nhất có tên ông Nguyễn Văn A nên
thấy ông Nguyễn Văn A ký tên hợp đồng là chấp nhận nhưng không biết là pháp
luật liên quan đến sở hữu rất rắc rối. Giấy tờ nhà do đứng tên ông A nhưng là giấy
tờ mới cấp 1 năm trở lại sau khi vợ mất. Thực tế căn nhà đã tồn tại hàng chục năm
và là tài sản chung của 2 vợ chồng. Người vợ mất không để lại di chúc.

Theo pháp luật thừa kế thì ½ căn nhà sẽ được chia cho các con. Mặc dù không thể
hiện trên giấy tờ nhưng các con đều có quyền sở hữu với căn nhà. Khi thế chấp tài
sản và khi xử lý tài sản, nếu các con ông A không đồng ý thì không thể xử lý
được, hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp này, sự nhận thức về pháp lý không
tốt của cán bộ ngân hàng dẫn đến tài sản thế chấp có giấy tờ đầy đủ nhưng cũng
không xử lý được tài sản đảm bảo.

Một số nguyên nhân pháp lý đến từ hệ thống pháp luật và các cơ quan quản lý, tư
pháp cũng gây khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm cho hệ thống ngân hàng.
Tài sản bất động sản mặc dù được thế chấp tại ngân hàng đầy đủ giấy tờ, công
chứng tài sản đầy đủ nhưng khi cần ngân hàng không thể tự bán bất động sản.

Lý do là nghị định 163 về giao dịch bảo đảm cho phép, nhưng theo Bộ luật dân sự
quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ tài sản hay đại diện luật pháp được ủy
quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bên công chứng vẫn

không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu như chủ tài
sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phản đối việc xử lý tài
sản bảo đảm của ngân hàng.



Trong những trường hợp này, giải pháp cuối cùng để có quyền hợp pháp bán bất
động sản là ngân hàng phải khởi kiện ra tòa. Nhưng thực tế, thì phải trải qua vài ba
năm, qua rất nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm
để xử lại từ sơ thẩm… ngân hàng mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu
lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm. Mà không có gì bảo đảm
chắc chắn ngân hàng thắng kiện để có thể xử lý tài sản.

Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý tài sản
bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùng xử lý được một bất động
sản thì ngân hàng cũng đã tốn nhiều chi phí.

Việc xử lý còn phức tạp hơn khi các cơ quan tài phán còn có những nhận thức
không nhất quán trong xử lý tranh chấp. Ví dụ là việc Tòa án Quảng Ngãi tuyên
vô hiệu với hợp đồng thế chấp của bên thứ 3 cho khoản vay tại ngân hàng. Bởi
theo tòa án đó phải là hợp đồng bảo lãnh thế chấp chứ không được gọi là hợp đồng

thế chấp. Mặc dù sự nhận thức của Tòa án ở đây là có vấn đề khi nhầm lẫn giữa
nội dung quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện hành với nội dung cũ của Bộ
luật Dân sự năm 1995 đã hết hiệu lực. Điều này dẫn tới rủi ro với các ngân hàng
khi đem xử lý tài sản đảm bảo có thể bị tòa tuyên vô hiệu. Như thế các khoản vay
từ có bảo đảm sẽ thành không bảo đảm.

Có thể thấy xử lý tài sản đảm bảo cũng có nhiều rủi ro, nhất là khi Tòa án không
chú trọng vào bản chất – là việc dùng bất động sản để bảo đảm cho dư nợ là có

thật, tự nguyện, được công chứng ghi nhận, dẫn đến dựa vào một yếu tố hình thức
để tước đi cái phao cứu sinh cho ngân hàng.

Ngoài ra, trong việc xử lý bất động sản còn một số nguyên nhân khách quan khác
dẫn đến vướng mắc trong xử lý như bất động sản ở trong một địa bàn phức tạp về
trật tự, cộng đồng địa phương cục bộ, nhà đất có yếu tố về phong thủy không tốt…
rất khó thanh lý.

Theo ông để việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng thì cần có sửa đổi như
thế nào?

Thứ nhất, các vấn đề về sở hữu bất động sản, thì cơ quan quản lý cần có cơ chế
giải quyết minh bạch về thông tin trên giấy tờ sở hữu tài sản, tránh tình trạng mập
mờ về xác định sở hữu riêng, chung đối với tài sản trên giấy tờ sở hữu.

Thứ hai, các ngân hàng cần phải hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách,
công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng hàng. Không nên dựa
hoàn toàn vào các văn bản pháp luật quy định vì thực tế diễn giải và quy nạp các
vấn đề pháp luật phụ thuộc vào các chính sách, quy trình, mẫu biểu của ngân hàng.
Đồng thời, cần nhận thức các công cụ pháp luật đôi khi không theo kịp diễn biến
thực tế, ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản
bảo đảm theo khẩu vị rủi ro của ngân hàng.

Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tập trung phổ biến các kiến
thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản
lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý
tiềm ẩn trong nhận và xử lý tài sản bảo đảm.

Về mặt pháp lý, cần thừa nhận quyền xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, tránh
mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật. Nên coi đó là quyền mặc nhiên của ngân hàng

và có cơ chế bảo đảm cho quyền này được thực thi. Tại một số nước khi đã có hợp
đồng thế chấp được công chứng thì khi cần xử lý tài sản, bên cho vay có thể cầm
hợp đồng công chứng đó để bán tài sản thế chấp.

Còn với các cơ quan tài phán như Tòa án, khi phán quyết với các hợp đồng giao
dịch bảo đảm, nhất là bất động sản, nên nhìn vào bản chất giao dịch không nên
tuyên vô hiệu hợp đồng bởi lý do về hình thức. Bởi giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự, tức là trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận. Không nên phủ nhận cam
kết đó bởi lý do hình thức, tạo điều kiện cho một số đối tượng lợi dụng để trục lợi,
gây bất ổn trong quản trị rủi ro tín dụng của ngành ngân hàng