Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam potx

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Mục lục
Trang
A. Lời mở đầu 2
B. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 3
1. Một số thuật ngữ và khái niệm 3
2. Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 4
3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 8
C. Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 13
1. Thẩm định giá máy móc thiết bị 13
2. Thẩm định giá bất động sản 17
3. Thẩm định giá tài sản vô hình 19
D. Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27
E. Liên hệ thực tế 29
F. Giải pháp 29
Tài liệu tham khảo 31
A. LỜI MỞ ĐẦU
Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống
các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn
còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác
1
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì
sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương
pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phương
pháp so sánh. Việc nghiên cứu một cách có hệ thống về phương pháp thu nhập
sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó tìm ra giải pháp để ứng dụng
phương pháp này một cách có hiệu quả, mở ra hướng đi mới trong thẩm định
giá tài sản tại Việt Nam.
Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều có
những ưu và nhược điểm riêng. Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những

đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp
mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất. Nghiên
cứu phương pháp thu nhập, đặc biệt khi đó là phương pháp ít được áp dụng tại
Việt Nam, sẽ giúp nhóm có được kiến thức tổng hợp và sâu hơn về chuyên
ngành, tạo điều kiện để hoàn thành tốt công việc của một thẩm định viên trong
tương lai.
Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: tìm hiểu về cơ sở lý luận
của phương pháp thu nhập và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thu
nhập tại Việt Nam.
Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau:
• Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao phương pháp này lại ít được áp
dụng tại Việt Nam? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoàn thiện?
• Đối tượng cần nghiên cứu
• Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập
• Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm định
giá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình.
2
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
B. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Một số khái niệm và thuật ngữ
Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài
sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên
có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết
khấu phù hợp.
Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu

nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt
động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị
tài sản.
Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập
dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có
thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ
suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà
khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu
tư ban đầu(NPV=0).
Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài
sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó.
3
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ
đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài
sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm
chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư)
thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá.
2. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập
2.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
a. Nội dung
Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị
tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực
hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân
với hệ số thu nhập.
b. Công thức
R
I

V
=
hoặc
GIIV
×=
Trong đó
V : Giá trị tài sản
I : Thu nhập ròng trong một năm
R : Tỷ suất vốn hóa
GI : Hệ số thu nhập (GI=1/R)
c. Các bước tiến hành
4
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng
với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của
tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu
nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu
(EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình
(BI).
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại
thu nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan
hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các
tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất
và vị trí với tài sản thẩm định giá.
Có 3 phương pháp chủ yếu:
 Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau:
Tỷ suất vốn hóa =
Tỷ suất lợi nhuận của

nhà đầu tư không rủi ro
+ Phụ phí rủi ro
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái
phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro
thanh khoản.
 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn
cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà
5
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu
tư cho tài sản theo công thức:
oem
RRMRM
=×−+×
)1(
Trong đó:
R
o
: Tỷ suất vốn hóa
M
: Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư
vào tài sản
(1-M)
: Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn
đầu tư vào tài sản
R
m
: Tỷ suất thu hồi vốn

R
e
: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho
tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất
vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản
này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá
bán.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF
a. Nội dung
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của
tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát
sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không
ổn định của thu nhập.
6
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh
giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi
và các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong
định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài
sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộc
vào dòng tiền tương lai nhận được.
Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền
chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so
sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác
nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ
yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
b. Công thức
 Trường hợp dòng tiền không đều

( ) ( )
n
n
n
t
t
t
r
V
r
CF
V
+
+
+
=
∑
=
11
1
 Trường hợp dòng tiền đều
( ) ( )
n
n
n
t
t
r
V
r

CFV
+
+
+
=
∑
=
11
1
1
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp
7
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên
3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá
3.1 Mục đích ứng dụng toán tài chính
Toán tài chính được sử dụng nhiều trong thẩm định giá để tính giá trị
hiện tại cho các khoản thu nhập tương lai trong các phương pháp thẩm định giá
như phương pháp thu nhập.
3.2 Thu nhập (Yield)
Là khoản lợi tức phát sinh hàng năm cho chủ sở hữu bất động sản
hoặc người sử dụng bất động sản (người thuê). Khi thẩm định giá trị bất động
sản bằng phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập, thẩm định viên phải
xác định được lợi tức hay thu nhập hàng năm, trên cơ sở đó dùng các phép tính
trong toán tài chính để ước tính giá trị bất động sản. Giá trị hiện tại của bất

động sản được tính dựa trên hai chỉ số chính: Tỷ suất hoàn vốn (R) và Tỷ suất
sinh lợi (YP).
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: được áp dụng cho những tài sản
mang lại một khoản lợi nhuận đều đặn qua từng thời gian.
• Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: đối với những tài sản mang thu nhập
không ổn định
 Một số ứng dụng có thể nêu ra như sau:
• Tính giá trị nhà trả góp
- Tổng số tiền người mua phải trả
- Giá trị hiện tại của nhà trả góp
• Tính giá trị lợi tức của hợp đổng thuê mướn
- Lợi tức của người cho thuê
8
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
- Lợi tức của người thuê
• Tính khoản phải trả trong hợp đồng thế chấp
- Khoản phải trả hàng năm
- Khoản phải trả hàng tháng
• Tính giá trị hiện tại của dòng tiền đầu tư
- Hiện giá thuần của dòng lợi tức
- Tính tỷ số nội hoàn
3.3 Toán tài chính đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp
a. Giá trị tương lai của $1
Công thức:
n
iPVFV )1(
+×=
Ví dụ: Ông A gửi vào ngân hàng $5000 trong 5 năm. Tính tổng số tiền
có được vào cuối thời kỳ với lãi suất 6% năm.
6691$06,15000

5
=×=FV
b. Hiện giá của $1
Là giá trị hiện tại của $1 sẽ nhận được trong tương lai với một thời
gian và một lãi suất nhất định.
n
i
FV
PV
)1(
+
=
Ví dụ : Ông S vừa mới có dự án tạo ra một khoản lợi nhuận lớn vào
cuối năm thứ 5 là $3.000.000. Tuy nhiên ông ta được yêu cầu trả một khoản
9
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
tiền ngay từ bây giờ. Hãy khuyên ông ta làm như thế nào để không vượt quá
mức bảo đảm và không ít hơn nếu ký thác cố định vào tài khoản. Giả sử lãi suất
ký thác là 6%.
Giải:
Nếu hiện giá thuần của $3.000.000 có được vào cuối năm thứ 5 so
sánh khoản tiền ký thác vào ngân hàng để quyết định nên đầu tư vào dự án hay
không? Nếu khoản tiền bỏ ra ngay bây giờ lớn hơn hiện giá thuần của việc ký
thác thì không nên thực hiện dự án.
7472.0
06.1
1
)1(
11
==

+
==
n
i
A
PV
Khoản tiền ký thác vào ngân hàng bây giờ để có $3,000,000 vào cuối
năm thứ 5 là:
$3.000.000
×
0,7472 = $2.241.817
c. Khoản góp tích lũy hàng năm
Là giá trị tương lai của $1 được góp đều hàng năm trong một khoảng
thời gian với lãi suất nhất định
( )
i
1i1
n
−+
=
r
Ví dụ: Một đồn điền mới trồng cây lấy gỗ sẽ đạt đến kỳ trưởng thành
trong 80 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 20 triệu/ha, chi phí bảo
dưỡng bình quân hàng năm là 2 triệu/ha. Tính tổng chi phí cho mỗi hectare cho
đến khi thu hoạch với lãi suất yêu cầu là 5%
 Chi phí vốn ban đầu cho mỗi ha = 20 triệu
 Giá trị tương lai = 20x 1,05
80
= 991,2 triệu
10

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
 Chi phí hàng năm cho mỗi hectare = 2 triệu
 Giá trị góp đều từng năm với lãi suất 5% trong 80 năm
( )
228,971
05.0
156.49
05.0
11
80
=
−
=
−+
=
i
A
 Chi phí trong 80 năm là : 971,228
×
2 = 1.942,45 triệu
 Tổng chi phí cho mỗi hectare vào cuối kỳ 2.933,65 triệu
Ngoài ra còn một số phép toán khác như:
 Quỹ tích lũy hàng năm
 Hiện giá của một đồng vốn tích lũy nhiều năm
 Thu nhập vĩnh viễn
 Thu nhập vĩnh viễn sau một thời gian
3.4 Toán tài chính đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF
Ví dụ : Các dòng tiền thu nhập hàng năm như sau:
Năm thứ 1 2 3 4 5 6 7
Thu nhập

1000
0
20000
3000
0
4000
0
50000
6000
0
70000
Giả sử tỷ lệ chiết khấu thích hợp là 10%, giả thiết rằng thu nhập là
nhận được ở cuối mỗi năm, đơn vị là USD.
Bảng tính giá trị hiện tại qua phương pháp dòng tiền chiết khấu:
11
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Tổng giá trị hiện tại = 175.700
C. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá máy móc thiết bị
Thẩm định giá về máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho
một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.
1.1 Nguyên tắc áp dụng
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
 Nguyên tắc sự đóng góp
1.2 Các bước tiếp cận
• Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị
Năm Dòng tiền (USD)
Giá trị hiện tại của 1

USD
Giá trị hiện tại (USD)
(1) (2) (3) (4) =(2) x (3)
1 10.000 0,91 9.100
2 20.000 0,83 16.600
3 30.000 0,75 22.500
4 40.000 0,68 27.200
5 50.000 0,62 31.000
6 60.000 0,56 33.600
7 70.000 0,51 35.700
12
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
• Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập
• Ước tính lãi suất vốn hóa
• Dùng công thức chuyển hóa dòng tiền để ước tính giá trị thị trường
của máy móc thiết bị
1.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu
1.3.1 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (NPV)
a. Khái niệm
Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đi
vốn dự kiến ban đầu hay là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong tương lai
được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư.
b. Công thức tính
∑
=
+
+−=
+
++
+

+
+
+−=
n
t
t
t
n
n
k
CF
I
k
CF
k
CF
k
CF
INPV
1
2
21
)1()1(

)1(
)1(
Trong đó:
I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền
CF
t

: Ngân lưu dòng năm thứ nhất
n : Tuổi thọ kinh tế của dự án
k : Tỷ lệ chiết khấu của dự án
c. Ưu nhược điểm của NPV
 Ưu điểm
 Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản
của cổ đông
13
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
 Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu
 NPV giả định rằng nhiều khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư
với tỷ lệ sinh lời bằng với tỷ lê chi phí sử dụng ngân quỹ
 Quyết định chấp nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu
tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông.
 Sử dụng chi phí cơ hội về sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu
 Nhược điểm
 Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không
bằng nhau
 NPV không được trình bày bằng tỷ lệ % nên không đánh giá được tỷ
lệ phần trăm sinh lời của dự án
d. Ý nghĩa của phương án, lựa chọn phương án và đánh giá phương
án
• Ý nghĩa: Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù
đắp đầu tư ban đầu theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án
đầu tư.
• Lựa chọn phương án:
Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một
phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc
chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương
án đó.

Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong
nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương
án nào có NPV>0 lớn nhất.
14
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
• Đánh giá phương án đầu tư
NPV > 0: phương án đầu tư máy mới mang lại hiệu quả chấp nhận
phương án đầu tư
NPV = 0: đầu tư máy mới hay không còn tùy theo quan điểm của
doanh nghiệp.
NPV < 0: loại bỏ phương án đầu tư.
1.3.2 Phương pháp tính tỷ suất lợi tức nội tại (IRR)
a. Khái niệm: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một
phương án đầu tư và nó cũng được sử dụng để đánh giá phương án đầu tư.
b. Công thức
IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV
của phương án đầu tư = 0.
(
)
)(
21
121
1
NPVNPV
rrNPV
rIRR
+
−
+=
c. Ưu nhược điểm của IRR

 Ưu điểm
 Quyết định chập nhận hay từ chối các dự án phù hợp với mục tiêu
tối đa hóa lợi nhuận của các cổ đông.
 Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn
 Nhược điểm
 Không đo lường trực tiếp ảnh hưởng của một dự án đối với lợi
nhuận của cổ đông
15
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
 Dễ tạo ra sự ngộ nhận rằng thu nhập của dự án có thể được tái đầu
tư với tỷ lệ sinh lời bằng IRR
 Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa thu nhập
của cổ đông
d. Lựa chọn phương án, đánh giá phương án
Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau: Nếu một
phương án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc
chấp nhận hay loại bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào IRR của phương án
đó.
Lựa chọn giữa các phương án đầu tư mà việc chấp nhận một trong
nhiều phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại, ta sẽ chọn phương
án nào có IRR > r lớn nhất. Từ đó ta có sự tương quan:
r = IRR thì NPV = 0
r < IRR thì NPV > 0
r > IRR thì NPV < 0 (r là tỷ lệ chiết khấu)
1.4 Hạn chế và yêu cầu
a. Hạn chế:
Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề nghiệp chuyên môn và những
hiểu biết sâu về đầu tư và quản trị dự án vì những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong
tương lai cần được nghiên cứu và đánh giá nếu không có thể sẽ không thu hồi
được vốn như dự định.

b.Yêu cầu:
Khi sử dụng phương pháp này phải có đủ trình độ và khả năng thực
hiện dự báo về thi trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản
16
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
phẩm, biến động về giá cả… qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của
dự án trong tương lai, đồng thời phải am hiểu về quản trị dự án.
2. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá bất động sản
2.1 Trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dùng để đánh giá thị
trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong
lĩnh vục đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn
để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhập
thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được.
Phương pháp này rất phù hợp với áp dụng những tài sản mang lại một
khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Những BĐS phù hợp với phương
pháp gồm:
• Căn hộ, nhà cửa
• Trung tâm thương mại
• Khu công nghiệp
• Trung tâm mua bán
• Khách sạn nhà trọ
2.2 Các bước tiến hành
Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống:
Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS
Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thuế bảo hành,
sửa chữa…)
17
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

Bước 3: Tính thu nhập ròng
Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐS
a. Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài sản có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Việc dự báo dòng tiền thu nhập dựa trên những cơ sở ban đầu là trạng
thái của thị trường BĐS là 1 hàm số của cung và cầu về nhà cửa để kinh
doanh,nó phụ thuộc vào mức tăng trưởng của nền KT và việc làm.
b. Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hằng năm
như thuế TS, sửa chữa, bảo hành
Những khoản chi cho 1 BĐS ở thành phố có thể tính đến bao gồm:
những khoản thu của chính quyền địa phương: cấp nước, nước thải…; Các loại
thuế đất; Sửa chữa bảo dưỡng; Ánh sáng, điện, nhiên liệu; Bảo dưỡng thang
máy; Nhân viên bảo vệ và vận hành máy; An ninh; Ban quản lí…
c. Phân tích doanh số của tài sản tương tự để tìm ra các tỷ lệ lãi thích
hợp
Khi xét 1 thương vụ có thể so sánh được, cần xem xét những điểm
sau: Vị trí; Diện tích khai thác kinh doanh; Cơ cấu cho thuê; Luồng thu nhập
hiện hành; Các khoản chi phí; Quảng cáo; Khả năng về thu nhập tương lai; Sự
lỗi thời về chức năng; Vốn hóa quá mức…
Tỷ lệ vốn hóa suy ra từ thương vụ xem như là lợi nhuận ban đầu, lợi
nhuận có thể thu hồi vốn, lợi nhuận tương đương.
d. Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản
cần định giá
18
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
3. Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản vô hình
3.1 Phương pháp luận
a. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận trong quá khứ
Trong phương pháp này bước đầu tiên là đánh giá phần thu nhập trong

quá khứ mà tài sản vô hình đã tạo ra.
Sau đó lợi tức sau thuế được vốn hóa bằng một tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ
này phản ánh các yếu tố: tuổi thọ của tài sản trong tương lai, chất lượng của thu
nhập, có nghĩa là liệu những thu nhập này có ổn định, tăng lên hay giảm đi, chi
phí về vốn hay triển vọng tương lai của ngành mà tài sản được sử dụng.
Phương pháp này có nhược điểm là thu nhập được sử dụng là thu
nhập của kỳ trước, và số liệu đó chỉ có thể đưa ra một chỉ dẫn, nó có thể không
phản ánh được tương lai. Trong khi vẫn coi giá trị thị trường của một tài sản là
giá trị hiện tại của những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản đó.
Phương pháp này chỉ nên sử dụng khi mức thu nhập mà tài sản tạo ra
ngành kinh doanh đó tương đối ổn định.
b. Phương pháp vốn hóa lợi nhuận vượt trội (siêu lợi nhuận)
Phương pháp này giả định rằng có thể tách riêng tổng lợi nhuận vượt
trội sau thuế mà doanh nghiệp đang quản lý và thu lợi ích từ tài sản đang xem
xét, so với lợi nhuận của các chủ thể tương tự không quản lý tài sản này.
Sau đó, tổng lợi nhuận tăng thêm đó sẽ được vốn hóa bằng cách sử
dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để tìm ra giá trị của tài sản vô hình có thể
nhận dạng được.
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của
các nhãn hiệu thương mại nổi tiếng.
19
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn.
Khó khăn lớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc
có được các thông tin chính xác về tổng lợi nhuận từ nhãn hiệu đem lại, và cũng
khó tìm thấy các doanh nghiệp bán sản phẩm tương tự mà không có nhãn hiệu.
Thông thường việc tính toán phần lợi nhuận vượt trội và tỷ lệ vốn hóa
được sử dụng trong thẩm định giá là rất chủ quan và không đáng tin cậy.
c. Phương pháp tiền bản quyền tác giả
Khi áp dụng phương pháp này, cần phải lượng hóa dòng tiền hay thu

nhập đã trừ thuế trong tương lai từ các tài sản vô hình bằng cách ước tính dòng
tiền bản quyền tác giả có thể thu được, nếu giấy phép quyền sử dụng tài sản vô
hình đó được cấp cho một đối thủ cạnh tranh. Hoặc việc tính toán này có thể
được tiến hành bằng cách ước tính tiền bản quyền tác giả mà chủ sở hữu tài sản
cần phải trả để sử dụng tài sản đó nếu họ không quản lý tài sản này. Tức là dòng
tiền đó được tách ra từ tiền trả bản quyền tác giả.
Khi dòng tiền mặt hoặc dòng thu nhập (tiền bản quyền tác giả) thu
được từ tài sản đã xác định, chúng ta sẽ sử dụng một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để
thẩm định giá trị tài sản vô hình. Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu
cũng được sử dụng khi dòng tiền của các năm là khác nhau.
Trong thực tế, việc lựa chọn tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thích hợp có
thể mang tính chủ quan, đặc biệt là khó có được thông tin về các tỷ lệ áp dụng
cho một ngành cụ thể. Cũng nên lưu ý rằng tỷ lệ tiền bản quyền tác giả trong
một ngành khó mà chính xác tuyệt đối, chẳng hạn nó có thể sai số phụ thuộc
vào mức áp dụng, ví dụ như phần trăm tính trên tổng doanh số bán ra hay tổng
lợi nhuận (doanh số trừ đi chi phí về vốn). Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả cũng
phụ thuộc vào mức hỗ trợ của chủ thể cấp giấy phép.
20
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Tỷ lệ tiền bản quyền tác giả thông thường được thỏa thuận giữa các
công ty với nhau trên cơ sở phải tính đến các yếu tố sau :
⋅ Mức doanh thu dự tính.
⋅ Mức lợi nhuận có thể đạt được.
⋅ Mức độ độc quyền của một giấy phép (độc quyền tại một khu vực).
⋅ Vùng lãnh thổ (toàn quốc, một vùng hoặc toàn cầu).
⋅ Mức độ đóng góp của mỗi bên vào chuyển nhượng bản quyền, ví dụ
tiền bản quyền tác giả sẽ được trả cao hơn nếu bên cấp bản quyền đến tận nơi
để tư vấn chuyên môn cho người được cấp bản quyền hoặc trả cho việc quảng
cáo trên toàn quốc.
⋅ Tuổi thọ dự tính của sản phẩm (tuổi thọ của bằng sáng chế trong bao

lâu).
⋅ Cạnh tranh tương lai, nghĩa là các đối thủ cạnh tranh có thể sản xuất
sản phẩm thay thế với giá thấp hơn.
Cần lưu ý rằng tiền bản quyền có thể thay đổi theo tuổi thọ của giấy
phép, ví dụ như chúng có thể cao hơn trong những năm đầu khi sản phẩm còn
độc quyền, hoặc có thể thấp hơn nếu dự tính rằng sẽ phải mất một thời gian để
đạt được doanh số yêu cầu.
Để đánh giá xem liệu tiền bản quyền có khả năng so sánh hay không
thì cần tiếp cận các thông tin liên quan và điều này thường khó khăn và không
phải lúc nào cũng làm được.
Các thông tin về tiền mua bản quyền tác giả có thể thu thập từ các
công ty nghiên cứu của các chuyên gia (đặc biệt là ở nước Mỹ). Tuy nhiên,
chúng không phải lúc nào cũng phù hợp cho các mục đích so sánh.
21
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
d. Phương pháp giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu
được trong tương lai
Điểm mấu chốt của phương pháp này là tách dòng tiền thặng dư kỳ
vọng thu được từ tài sản vô hình được thẩm định. Sau đó sử dụng phương pháp
dòng tiền chiết khấu (DCF) để tìm ra giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận
biên thu được trong tương lai.
Về mặt lý thuyết phương pháp này có giá trị lớn nhất, tuy nhiên trong
thực tế rất khó có thông tin xác thực về dòng tiền thu từ tài sản vô hình trong
tương lai.
3.2 Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp thu nhập
a. Xác định giá trị thương hiệu
Phương pháp thu nhập cố gắng dự đoán dòng lợi nhuận tương lai từ
doanh số bán một sản phẩm có nhãn hiệu đã cho, và rồi xác định phần nhỏ của
dòng lợi nhuận đó có khả năng đóng góp của nhãn hiệu, rồi nhân với một tỷ lệ
chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại ròng của nhãn hiệu.

Trong các phương pháp áp dụng cách tiếp cận thu nhập, để định giá
nhãn hiệu thì phương pháp vốn hóa thu nhập ít được sử dụng vì thu nhập do
nhãn hiệu mang lại thường không ổn định, đặc biệt là trong điều kiện Việt Nam,
các doanh nghiệp đều trong quá trình mở rộng sản xuất, kinh doanh. Vì vậy,
phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) là phương pháp được sử dụng khá
rộng rãi.
Chiết khấu dòng tiền (DCF) là phương pháp xác định giá trị trên cơ sở
khả năng sinh lời của nhãn hiệu trong tương lai. Theo đó, giá trị hợp lý của
nhãn hiệu bằng tổng lợi ích kinh tế mà nó mang lại trong suốt thời gian tồn tại
hữu ích, có điều chỉnh lợi ích kinh tế trong tương lai về thời điểm định giá.
22
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
Giá trị tính theo phương pháp DCF cơ bản được xác định theo công
thức sau:
∑
=
+
=
n
i
i
i
K
D
V
1
)1(
Trong đó
V : Giá trị thị trường của nhãn hiệu thời điểm định giá
i

i
K
D
)1( +
: Giá trị hiện tại của lợi nhuận của nhãn hiệu năm thứ i
i : Thứ tự các năm kế tiếp từ thời điểm định giá
D
i
: Dòng tiền năm thứ i
n : Thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu được lựa chọn
 Tính toán tham số n
Việc ước tính thời gian tồn tại hữu dụng của nhãn hiệu dựa trên việc
phân tích những tiêu chí: Vòng đời sản phẩm; Hiệu quả kinh tế của sản phẩm so
với sản phẩm cùng loại và so với chính sản phẩm đó thời gian trước; Các yếu tố
về mặt pháp lý; Thời gian thu hồi vốn kỳ vọng của nhà đầu tư.
 Tham số K
Tỷ lệ chiết khấu phản ánh tỷ lệ rủi ro của thương vụ và được xác định
theo công thức:
K = R
f
+ R
p
R
f
: Tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi ro như
lãi suất của trái phiếu Chính phủ hoặc lãi suất tiết kiệm có kỳ hạn tương ứng ở
thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị
23
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
R

p
: Tỷ lệ phụ phí rủi ro khi đầu tư. Thông thường, người ta căn cứ
vào chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế tại niên giám định giá hoặc do
các công ty định giá xác định cho từng doanh nghiệp, từng loại hình kinh doanh
nhưng không vượt quá tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi
ro (Rf).
 Tham số D
i
Dòng tiền năm thứ i được tính dựa trên kỳ vọng về lợi nhuận ròng
hoặc tổng lượng hàng hóa tiêu thụ. Để tính được tham số này, những kỹ thuật
sau đây thường được áp dụng:
- Kỹ thuật xác định thu nhập trực tiếp:
Trong trường hợp trên thị trường có nhiều mặt hàng mang nhãn hiệu
mạnh, đồng thời tồn tại những loại hàng hóa cùng chủng loại, chất lượng tương
đương nhưng không mang nhãn hiệu hoặc nhãn hiệu yếu thì có thể sử dụng Kỹ
thuật tính toán giá trị vượt trội (Premium Pricing) để tính toán lợi ích kinh tế do
nhãn hiệu mang lại.
Ví dụ về việc trường hợp này có nhiều, có thể đơn cử một áo sơ mi do
hãng An Phước sản xuất có cùng chất liệu, cùng kiểu dáng, cùng nơi
sản xuất nhưng nếu mang nhãn hiệu An Phước thì chỉ bán được với
giá 500.000VND, nếu mang nhãn hiệu Pierre Cardin hoặc Polo thì có
thể bán được với giá 1.500.000 VND.
Như vậy, lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại tính theo kỹ thuật này
được tính bằng khoảng chênh lệch về giá bán giữa sản phẩm mang nhãn hiệu
đích và sản phẩm cùng chủng loại, chất lượng tương đương nhưng không gắn
nhãn hiệu hoặc gắn nhãn hiệu yếu, nhãn hiệu nhái.
24
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam
- Giảm trừ phí li-xăng nhãn hiệu (relief from royalty):
Đây là kỹ thuật được sử dụng phổ biến để xác định giá trị kinh tế do

nhãn hiệu mang lại, đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp về nhãn hiệu.
Kỹ thuật này dựa trên giả định là nếu không có nhãn hiệu đang sử dụng thì phải
nhận li-xăng từ một doanh nghiệp khác. Như vậy, nếu có nhãn hiệu thì ta tiết
kiệm được một khoản chi phí và đó chính là lợi ích kinh tế nhãn hiệu mang lại.
Để xác định mức phí li-xăng, người ta thường nghiên cứu mức phí
tương tự hoặc sử dụng nguyên tắc “rule of thumb”. Theo nguyên tắc này, mức
phí li-xăng bằng khoảng 25% lợi nhuận sau thuế của sản phẩm, dịch vụ nhận li-
xăng.
Nhược điểm lớn nhất của kỹ thuật này ở chỗ: Giá trị mà nó xác định
không phải là giá trị sở hữu mà là giá trị sử dụng. Nói cách khác, khi giả định
không phải trả phí li-xăng thì người ta đã mặc nhiên quy đồng hai khái niệm
quyền sử dụng và quyền sở hữu nhãn hiệu.
Chính vì vậy mà kỹ thuật này thường dùng nhiều nhất để định giá
trong xác định thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền đối với nhãn hiệu.
- Kỹ thuật phân tích dòng tiền thay thế (Alternative analytical
methods) hoặc kỹ thuật so sánh lợi nhuận biên:
Theo kỹ thuật này thì lợi ích kinh tế do nhãn hiệu mang lại chính là
khoảng chênh lệch giữa mức lợi nhuận của hàng hóa, dịch vụ mang nhãn hiệu
cần định giá và mức lợi nhuận trung bình của cả ngành công nghiệp.
b. Đánh giá giá trị uy tín doanh nghiệp
Trong cơ chế thị trường, sự cạnh tranh luôn diễn ra quyết liệt, mà yếu
tố quan trọng nhất là chỗ đứng vững của doanh nghiệp trong lòng khách hàng.
Do vậy, uy tín đóng vai trò quyết định tới sự thành bại trong cuộc chiến để
25