Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam.DOC

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MARKETING
Đề tài: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài
sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định
giá bất động sản ở Việt Nam

Hà Nội, 2010
Lời mở đầu.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị
của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ
chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị
trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh
nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế.
Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu
tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá
của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng
trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính,
quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh
tài sản.
Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các
phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và
khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi
những người sử dụng báo cáo thẩm định giá. Có 5 phương pháp
thẩm định giá trị tài sản bao gồm:
- Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh
trực tiếp).
- Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư).
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thặng dư.

- Phương pháp lợi nhuận.
Trong thực tế, trong một số trường hợp giá trị cần cho tài sản
không có sẵn trên thị trường, ví dụ với bệnh viện, trường học, thư viện
v.v. Trong những trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một
công trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện
tại của nó. Cách tiếp cận này chính là phương pháp chi phí.

2
Phần nội dung
Chương I: Cơ sở lý luận chung về phương pháp chi phí trong thẩm
định giá
1.1: Những khái niệm cơ bản
1.1.1: Khái niệm thẩm định giá tài sản
a. Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Trường xây dựng và bất động sản, ĐH
Quốc gia Singapore :
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm,
có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng xem xét
tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn.”
b, Theo giáo sư W.Seabrooke, Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc
Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu
tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định đã được xác định rõ.”
c, Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 08/05/2002:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm , thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”
1.1.2: Khái niệm về phương pháp chi phí trong thẩm định giá

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước
tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các
tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị
trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng
phương pháp so sánh.
1.2: Cơ sở lý luận của phương pháp chi phí
- Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho
những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học…
Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này.
Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất
khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng,
người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận
dụng nguyên tắc thay thế.
3
- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS
mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và
coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý
thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí
mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.

Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.
2.1. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương
pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách
coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu
quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và
các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và

hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà
thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị
hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành
của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng
cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
2.2: Các loại chi phí
2.2.1: Chi phí tái tạo:
- Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng một công
trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm
đã lỗi thời của nó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của
công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả
những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời
của nó.
- Ý nghĩa: xét về mặt lý luận, “chi phí tái tạo” cho giá trị
chính xác hơn, nhưng thiếu tính hiện thực, vì các công trình thường
rất đa dạng về sự lỗi thời. Trên thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ
và các định mức chi phí cho những công việc tái tạo sự lỗi thời và
4
không hiệu quả. Vì vậy mà thiếu những căn cứ hợp lý để ước tính một
cách đúng đắn chi phí tái tạo.
2.2.2: Chi phí thay thế:
- Khái niệm: là chi phí hiện hành để xây dựng mới một
công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương

pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất
cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
- Ý nghĩa: thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp
hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi
thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện
đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế
thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” .
2.3. Các phương pháp ước tính chi phí
Chi phí xây dựng được chia làm 2 loại là: chi phí trực tiếp và chi phí
gián tiếp.
- Chi phí trực tiếp, gồm: chi phí lao động và vật tư, như: tiền
lương của người lao động, nguyên vật liệu, chi phí về máy
móc, thiết bị và các dịch vụ tạm thời khác…
- Chi phí gián tiếp, gồm: chi phí quản lý xây dựng và quản lý
tài sản; chi phí thiết kế và giám sát, lãi vay, thuế BĐS…
2.3.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng
- Nội dung:
Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội
dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối
cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu
và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi
phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được
ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động
xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được
mịnh họa qua Bảng sau.
Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết
cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m
2
Hạng mục xây dựng Nguyên
vật liệu

Lao động Tổng cộng
(USD)
A- Chi phí trực tiếp
1. Vệ sinh địa điểm
2. Móng
30.000
20,000
10,000
5
3. Tường
4. Sàn
5. Trần
6. Mái
100,00
90,00
110,00
130,00
B- Chi phí gián tiếp (5%) 1.500
C- Lợi nhuận (10%) 3.000
Giá trị công trình ( A + B + C)
Chi phí xây dựng 1m
2
34.500
34,5
- Ưu, nhược điểm:
+ Phương pháp này nói chung được dùng để ước tính chi phí của
công trình xây dựng có quy mô lớn, công việc được hoàn thành phù
hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng.
+ Đây là phương pháp ước tính chi phí cho kết quả khá chính xác.
Tuy nhiên, áp dụng nó sẽ tốn nhiều thời gian và công sức. Hơn nữa,

để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh
nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào
tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân
tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp
khác thích hợp hơn và nhanh hơn.
2.3.2. Phương pháp so sánh thị trường
- Nội dung:
Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi
đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân
với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó,
tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi
hợp lý của ngành xây dựng.
- Ưu, nhược điểm:
Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc
và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính
có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết
cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ
sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây
là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với
các phương pháp khác.
6
Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn
kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi
phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu
xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong
lĩnh vực thẩm định giá.
2.4. Các loại giảm giá đối với BĐS
Thị trường qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh việc giảm tính
hữu ích của BĐS, do tất cả các nguyên nhân: hư hỏng tự nhiên hoặc
do con người gây nên.

- Khái niệm: sự giảm giá của một BĐS cụ thể, là hiện tượng mất mát
giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và
chi phí thay thế mới đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định.
- Ví dụ:
+ Xác định mức giảm giá tích lũy của một BĐS, biết chi phí thay thế
hiện hành của BĐS đó tính được: 100.000 USD và biết giá bán thị
trường hiện nay của các BĐS tương tự trong các điều kiện tương tự là
80.000 USD.
Mức giảm giá là:
100.000 USD – 80.000 USD = 20.000 USD. Tức là giảm giá 20%.
+ Một xe máy vừa mua 30.000.000đ,hôm sau bán lại được
27.000.000đ.
Mức giảm giá là:
30.000.000đ – 27.000.000đ = 3.000.000đ. Giảm giá 10%.
- Phân biệt giảm giá và khấu hao:
+ Khái niệm: khấu hao TSCĐ là biểu hiện bằng tiền về mức độ hao
mòn của TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Giảm giá
BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự
khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế mới của một BĐS tại
thời điểm thẩm định.
+ Thông tin cần thiết: để tính khấu hao đúng cần ghi chép nguyên giá
ban đầu – chi phí lịch sử của TSCĐ. Để tính mức giảm giá, thông tin
đó hầu như không cần đến.
7
+ Mục đích: mục đích tính khấu hao là để hoàn vốn bỏ ra ban đầu.
Mục đích tính giảm giá là để xác định giá trị hiện hành của các quyền
nhận được thu nhập tạo ra trong tương lai từ BĐS, giúp cho việc ước
tính GTTT của BĐS. Các nhà kế toán đôi khi cần đến thông tin về giá
trị thị thường hiện hành của BĐS.
- Chú ý: trên thực tế, có thể BĐS tăng giá, điều này xảy ra khi có lạm

phát hoặc BĐS trở nên khan hiếm bất thường, chẳng hạn như đồ cổ.
Các tình huống tăng giá không đề cập ở đây.
- Các loại giảm giá:
Dựa vào nguyên nhân gây ra giảm giá, ngưòi ta phân chia giảm giá
hay còn gọi là giảm giá tích luỹ đối với BĐS thành 3 loại: giảm giá tự
nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên
ngoài.
a, Giảm giá tự nhiên:
Là hiện tuợng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân cụ thể:
- BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. Thông thường cường độ sử
dụng càng cao thì BĐS mất giá càng nhanh.
- BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố, như: thời gian sử dụng,
sự phá huỷ của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hoá chất, sự tàn phá của
bão lũ... Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có
liên quan đến độ bền vật liệu. Nó xảy ra ngay cả khi BĐS không được
sử dụng.
- BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc so
dự phá hoại.
b, Giảm giá do lỗi thời chức năng.
Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân, như thiết kế sai,
thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của BĐS có thể
8
phát huy tác dụng đối với người sử dụng.
Cụ thể:
- Do sai sót trong thiết kế, như: trần quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp,
phòng tắm, phòng ngủ… không thích hợp hoặc lãng phí diện tích.
- Do thiếu sót trong kết cấu, như: tường và trần không có cách âm,
không có đủ dây điện, ống nước, quạt… và thiếu các chức năng khác,
gây hạn chế đến việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả.
- Do thừa quá mức các kết cấu, như: hệ thống sưởi, hoặc hệ thống

làm lạnh, ống nước và dây điện quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp
quá nhiều, tường dầy quá mức bình thường…
- Các thiết bị đã lỗi thời, như: kiểu bếp, thiết bị cấp nước nóng, điều
hoà không khí… không có điều khiển tự động hoặc thiếu các chức
năng cần thiết.
c, Giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
Đây là sự giảm giá BĐS do các nguyên nhân thay đổi về môi trường,
như:
- Các mối nguy hiểm và phiền toái xung quanh, như: khói, bụi, tiếng
ồn…
- Các quy định mới về xây dựng và quy hoạch làm giảm tính hữu ích
của BĐS.
- Sự thay đổi dân số, suy thoái kinh tế, hoặc yếu tố khác làm giảm giá
trị của BĐS.
2.5. Tuổi thọ kinh tế của công trình.
* Căn cứ ước tính mức giảm giá:
Mỗi BĐS có thể sử dụng trong một khoảng thời gian dài. Giới hạn về
thời gian sử dụng là tuỳ thuộc vào đặc tính vật lý hay tuổi thọ kỹ thuật
9
của BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng BĐS lại chịu sự quyết
định bởi tính kinh tế của nó. Tức là tuỳ thuộc vào thời gian sử dụng
BĐS có mang lại hiệu quả kinh tế hay không. Chính vì vậy, mức giảm
giá trị của BĐS có thể ước tính dựa vào tuổi thọ kinh tế của nó.
Để có cơ sở ước tính các mức giảm giá cần có sự phân biệt các khái
niệm về tuổi và tuổi thọ của BĐS.
* Các khái niệm: tuổi và tuổi thọ của BĐS thường tính theo năm.
- Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá.
- Tuổi hiệu quả: Là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.
- Tuổi thọ kĩ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kĩ thuật.
- Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại pháy huy được

hiệu quả.
* Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1990,đưa vào
sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm
2004).Theo tính toán của các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến
năm 2030, nhưng theo ước tính của nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về
mặt kinh tế về đến năm 2025. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt
bằng giá ở thời điểm hiện hành là 100.000USD.
Yêu cầu: tính theo các loại và mức giảm giá của công trình.
* Các loại tuổi thọ của công trình.
- Tuổi thọ vật lí: 2030 – 1990 = 40 năm.
- Tuổi thọ kinh tế: 2025 – 1991 = 34 năm
- Tuổi thọ hiệu quả: 2004 – 1991 = 13 năm
- Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2025 – 2004 = 21 năm
Tuổi thực: 2004 – 1990 = 14 năm
* Mức giảm giá ước tính:
10
100.000 x (14:34) =41.176 USD.
2.6. Phương pháp đo tăng giảm giá.
Có 2 phương pháp chính: Phương pháp đo mang tính kĩ thuật và
phương pháp đo dựa vào thị trường.
a. Phương pháp đo mang tính kĩ thuật
Đây là phương pháp được các nhà kĩ thuật sử dụng một cách thường
xuyên. Theo phương pháp này,truớc hết người ta thực hiện việc điều
tra, quan sát nhằm phân loại hiện tượng hư hỏng theo từng loại
nguyên nhân,sau đó xác định các mức giảm giá tương ứng với mỗi
nguyên nhân đó.
a.1. Giảm giá tự nhiên:
* Giảm giá yếu tố vật lí-có thể sửa chữa được,gồm: hỏng mái,ống
nước,đường đi nội bộ,vật liệu trang trí,bồn tắm ,thiết bị bếp,bơm
nước,thiết bị điện,thông gió…Đây là những hư hỏng nói chung có thể

sửa chữa về mặt kinh tế.
* Giảm giá yếu tố vật lí-không thể sửa chữa được,gồm rạn nứt hoặc
hư hỏng móng,,hỏng các bộ phận chịu sức nặng của mái,của tưỏng
chịu lực,các thiếu sót về kết cấu xây dựng.Đây là những hư hỏng của
các bộ phận không thể sửa chữa được xét về hiệu quả kinh tế.
a.1.2 Giảm giá do lỗi thời:
* Giảm giá do lỗi thời chức năng - có thể sửa chữa được như: các bộ
phận mái nhỏ và yếu, thiếu hệ thống thông gió, các thiết bị cố định ở
buồng tắm hoặc ở bếp, các thiết bị điện lạc hậu hoặc không đầy đủ...
Đây là những sự lỗi thời về chức năng có thế sửa chữa được xét về
hiệu quả kinh tế.
* Giảm giá do lỗi thời bên ngoài như: tình trạng ô nhiễm môi trường
như: khói, bụi, tiếng ồn; hệ thống giao thông bất tiện; không đủ cửa
11
hàng , trường học, công viên; các vấn đề pháp lí mới nảy sinh như:
thủ tục hành chính khi cấp phép xây dựng, tiền thu khi cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình, tiền cho thuê hoặc thuê chuyển
nhượng quá cao...
* Giảm giá do lỗi thời chức năng-không thể sửa chữa được, như:
móng, cột, dầm , quá lớn hoặc quá nhỏ; tưòng; sàn dầy quá mức; trần
thấp hoặc quá dầy,chất lượng vật liệu, xây dựng và kiến trúc kém;
công suát của máy móc thiết bị không đủ hoặc quá thừa...
a.2. Cách tính mức giảm giá
a.2.1 Tính mức giảm giá tự nhiên
* Mức giảm giá tự nhiên - có thể sửa chữa được.
Để tính mức giảm giá loại này trước hết người ta thực hiện điều tra chi
tiết về công trình xây dựng, lập danh mục hư hỏng có thể bảo dưỡng
và sửa chữa được nếu thấy cần thiết, xét về hiệu quả kinh tế của việc
sửa chữa. Sau đó tiến hành ước tính chi phí cho việc sửa chữa, tính
theo mặt bằng giá sửa chữa tại thời điểm hiện hành. Chi phí đó tương

ứng với mức giảm giá về loại này đối với công trình của BĐS.
* Mức giảm giá tự nhiên - không thể sửa chữa được.
Mức giảm giá loại này có thẻ được tiến hành bằng một trong hai
phương pháp: giá trị cơ cấu thành toàn bộ hoặc giá trị cơ cấu thành
riêng rẽ. Bản chất của các phương pháp này xuất phát từ chỗ người
ta cho rằng có những loại hư hỏng mà việc sửa chữa chúng là phi
kinh tế. Vì vậy, việc lập dự toán hay ước tính chi phí cho những sửa
chữa đối với loại hư hỏng này là thiếu cơ sở tin cậy. Hơn nữa, trên
thực tế không tìm được nguồn tài trọ cho những sửa chữa không có
hiệu quả đã biết từ trước. Do đó, để ước tính mức độ giảm giá đối với
những hư hỏng loại này, người ta phải dựa vào việc phân tích chi phí
12
thay thế toàn bộ công trình và tỷ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi thọ kinh
tế của công trình xây dựng và để ấn định một tỷ lệ thích hợp.
a.2.2. Tính mức giảm giá do lỗi thời chức năng
* Mức giảm giá do lỗi thời chức năng - có thể sửa chữa được.
Cách xác định mức giảm giá loại này được tiến hành giống như đối
với sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được. Trên thực tế,các
hạng mục thường bị lỗi thời về chức năng dẫn đến sự mất giá BĐS
là: các thiết bị và cách bố trí đối với phòng tắm,bếp , cách âm , cách
nhiệt... Để ước tính đúng các khoản cho phí thay thế, nâng cấp , hiện
đại hoá cho các hạng mục này thường cần đến nhiều nhà chuyên môn
khác nhau trong lĩnh vực xây dựng tiến hành.
Yêu cầu đối với thẩm định viên trong công việc này là phải có sự thận
trọng, để không có sự trùng lặp giữa: chi phí cho việc hiện đại hoá với
chi phí khắc phục những hư hỏng tự nhiên có thể sửa chữa đươc.
Chúng phản ánh 2 loại giảm giá khác nhau đối với BĐS.Ví dụ: chi phí
cho công việc sơn và trang trí lại bếp hay nhà tắm được tính vào mức
giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được, nó không thuộc vào mức
giảm giá do lỗi thời về chức năng, mặc dù trên thực tế, nếu như quá

trình sửa chữa nhà bếp hay phòng tắm xảy ra,nó được tiến hành đồng
thời với quá trình nâng cấp. Sự phân biệt này là cần thiết để giảm
thiểu các sai số khi ước tính các mức giảm giá,bởi các khoản chi phí
hành chính và lãi của nhà đầu tư nâng cấp được tính theo tỷ lệ phần
trăm của các chi phí trực tiếp.
* Mức giảm giá do lỗi thời chức năng - không thể sửa chữa được.
Những căn cứ để xác định mức độ giảm giá do lỗi thời chức năng
không thể sửa chữa được là thiếu rõ ràng.Nó phụ thuộc rất nhièu vào
kinh nghiệm của thẩm định viên khi đưa ra một tỷ lệ giảm giá dựa trên
sự tham khảo các giao dịch,đàm phán tương tự đã xảy ra trong quá
13
khứ.Trên thực tế,do sự hạn chế về khả năng định lượng đối với yếu tố
này, người mua luôn có xu hướng kê khai nhiều hư hỏng không thể
sửa chữa được nhằm giảm giá trị của BĐS,còn người bán thì có xu
hướng ngược lại.
a.2.3. Tính mức giảm giá do lỗi thời bên ngoài - không thể sửa chữa
được
Sự lỗi thời của BĐS do ảnh hưởng của các yếu tố ở bên ngoài BĐS,
là yếu tố mà chủ sở hữu BĐS không có khả năng kiểm soát,cho nên
mức giảm giá loại này được xếp vào loại không thể sửa chữa
được.Và vì vậy, nó cũng thường được ấn định băng một tỷ lệ phần
trăm dựa trên sự tham khảo các giao dịch đã từng xảy ra trong quá
khứ ở cùng khu vực.
b. Phương pháp đo giảm giá dựa vào thị trường.
Phương pháp này được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá đối
với BĐS, không phân biệt cho từng loại nguyên nhân khác nhau.Nó
phù hợp khi ước tính giá trị của BĐS mà xung quanh nó đã có nhiều
BĐS tương tự được đánh giá.
* Ví dụ:
Một Trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất 3.000 m

2
,diện tích
xây dựng là 10.000 m
2
.Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 1.500
USD/m
2
.Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm.Một
mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá
2.000 USD/m
2
.
Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính.
Lời giải:
- Giá trị thị trường của đât trống:
3.000 m
2
x 2.000 USD/m
2
= 6.000.000 USD
14
-Chi phí hiện hành của các công trình:
10.000 m
2
x 1.500 USD/m
2
= 15.000.000 USD
Mức giảm giá của công trình xây dựng:
(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD
- Chí phí thay thế giảm giá của công trình:

15.000.000 USD - 1.500.000 USD = 13.500.000 USD
- Giá trị thị truờng của BĐS:
6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD
2.7: Điều kiện áp dụng
- Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp
khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, như:
nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá
chất, cơ sở lọc dầu... đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng
bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm
tra đấu thầu.
- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta
tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần
thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung
hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
2.8 : Ưu, nhược điểm
2.8.1: Ưu điểm
15
- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi
không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng
để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở
dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối
cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ
thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do
vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm

việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi
cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
2.8.2: Nhược điểm
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ
liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh
trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản tiền giảm giá có thể trở nên rất chủ quan
và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính
giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp
quan trọng.
Chương III: Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời
16