Tình huống quá trình triển khai thực hiện dự án FDI: Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel

Tình huống quá trình triển khai thực hiện dự án FDI: Dự án du lịch Sài Gòn
Atlantis Hotel
Phần 1: TÌNH HUỐNG
Dự án du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel có 100% vốn đầu tư nước ngoài, được
UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 11-2007 với tổng vốn
đầu tư 300 triệu USD trên diện tích 300ha. Tháng 1-2009, dự án được sửa đổi tăng
vốn lên 4,1 tỷ USD trên diện tích 307ha phần đất liền và 610ha lấn biển. Dự án do
Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam (gọi tắt là Winvest) thuộc tập đoàn
Winvest LLC, Hoa Kỳ làm chủ đầu tư.
Đây là dự án lớn và là mô hình du lịch mới: Du lịch – nghỉ dưỡng – giải trí –
kết hợp hội họp. Là một người yêu vẻ đẹp thuần khiết của hoa sen Việt Nam, kiến
trúc sư nổi tiếng thế giới người Mỹ, ông Dario đã có ý tưởng thiết kế dự án khu du
lịch nghỉ mát giải trí đa năng này theo hình cây sen có phần rễ vươn ra cắm sâu
ngoài lòng đại dương, phần hoa nằm trong đất liền với điểm nổi bật là một tháp sen
cao khoảng 380m ngay chính giữa trung tâm. Khi dự án khởi công, dự kiến sau 5
năm, có thể đưa vào khai thác. Theo ông Trần Văn Sơn, Phó Tổng Giám đốc Tổng
Công ty Winvest Investment Việt Nam cho biết: Trong quá trình lập đề án thiết kế
cho cụm công trình này, chúng tôi nghiên cứu khá kỹ môi trường biển tại đây như
sự hoạt động của các dòng đối lưu, dòng chảy, cấu tạo địa chất của biển, và cố gắng
trong quá trình thi công sẽ không làm ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên. Mặt
khác, khi đầu tư xây dựng các khu căn hộ xa đất liền như vậy, chúng tôi cũng tính
tới yếu tố để có thể chịu được mưa bão, động đất.
Theo kế hoạch, trong quý I-2009, chủ đầu tư được giao 100ha đất để khởi
công dự án. Tuy nhiên, do dự án có diện tích rộng, kinh phí đền bù, giải toả lớn
trong khi ngân sách tỉnh hạn chế nên đến nay vẫn chưa giao đất được. Vì vậy,
1
UBND tỉnh và Sở Tài Nguyên-Môi trường (TN-MT) tiếp tục đề nghị chủ đầu tư
ứng trước tiền thuê đất cho cả 50 năm của dự án nhằm có thêm nguồn kinh phí bồi
thường, giải phóng mặt bằng để giao đất cho nhà đầu tư. Để chứng minh khả năng
tài chính cũng như quyết tâm thực hiện dự án, từ tháng 4-2007 đến tháng 6-2008,
Công ty Winvest Investment Việt Nam đã ứng trước tiền thuê đất cho UBND tỉnh

98 tỷ đồng, tương đương 6 triệu USD để hỗ trợ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt
bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Thế nhưng rất tiếc, trong khuôn viên đất mà
tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment, có một số dự án đã
có chủ trương đầu tư. Những dự án này sau khi được UBND tỉnh đổi đất đã được
chuyển đi nơi khác. Riêng có công ty TNHH Đại Dương không chấp nhận đi tay
không với lý do đã triển khai hàng loạt hoạt động chuẩn bị đầu tư, sau khi có quyết
định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005.
Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng lấn diện
tích đất của hai dự án này và tỉnh đã xử lý bằng cách hoán đổi một vị trí khác gần
đó cho Công ty TNHH Đại Dương. Khi xảy ra việc chồng lấn giữa hai công ty, thì
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lại không đứng ra giải quyết, mà đề nghị hai Công ty tự thỏa
thuận, và trong một số công văn còn nói rõ nhà nước sẽ không can thiệp vào nội
dung thỏa thuận giữa hai bên.
Điều ngạc nhiên là trong lúc UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra văn bản
điều chỉnh sắp xếp lại địa điểm một số dự án (ngày 27-10-2006), trong đó có hoán
đổi vị trí dự án của Công ty Đại Dương, sau đó ngày 10-7-2007 là văn bản giải
quyết địa điểm mới cho khu du lịch Đại Dương thì “đùng một cái” đến ngày 24-12-
2007, Công ty TNHH Đại Dương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh
đất trên trong vòng 50 năm!
2
Cách thỏa thuận của công ty Đại Dương là đưa ra mức đền bù 19 tỷ đồng cho
khoản vốn 36 tỷ đồng mà công ty Đại Dương đã thực bỏ vào dự án.
Đứng trước con số quá lớn như vậy, Winvest yêu cầu Sở Tài chính BR-VT
thẩm định lại những chi phí mà công ty Đại Dương đòi, đồng thời chỉ chấp thuận
thanh toán những khoản được ghi giấy trắng mực đen theo giá nhà nước quy định.
Vụ việc đã kéo dài cả hai năm nay, đã hai lần Sở Tài nguyên và Môi trường mời
hai đơn vị ngồi lại với nhau, nhưng đều thất bại.
Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh BR-VT có sáng kiến đề nghị hai công ty
thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán khoản chi phí bồi thường mà công ty Đại
Dương đưa ra. Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam sau khi

nghiên cứu hồ sơ đã từ chối vì không có cơ sở thẩm định giá chi phí thực hiện dự
án. Cty TNHH Kiểm toán và tư vấn Đệ Nhất được chọn lựa để giải quyết vụ việc
cuối cùng cũng rút lui.
Ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở Tài nguyên- Môi trường bày tỏ quan
điểm: “Winvest đến sau, muốn có một mảnh đất lớn 300 ha trọn vẹn thì phải thỏa
thuận với Đại Dương”.
Chưa có phương cách giải quyết, 20 ha “đất sạch” đã được Đại Dương dọn
sẵn vẫn để đó cho cỏ mọc dự án 4,1 tỷ USD thì phải đắp mền.
Ngày 7-5, khi làm việc với Công ty Winvest Investment và Công ty Đại
Dương, Sở TN-MT tiếp tục đề nghị Công ty Winvest Investment lập và trình cấp
có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hạn chót đến 30-6-2009; căn cứ
quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư dự án để được giao đất
từng giai đoạn theo tiến độ đầu tư. Đồng thời Sở TN-MT cũng đề nghị công ty tiếp
tục ứng trước tiền thuê đất làm kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
3
Ông Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam cho
biết, công ty sẽ tiếp tục ứng trước tiền thuê đất, hỗ trợ việc bồi thường, giải phóng
mặt bằng sau khi được bàn giao 100ha đầu tiên. Theo ông Luu, là một nhà đầu tư,
ông và tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ rất muốn dự án được triển khai càng sớm
càng tốt. Bởi lẽ nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án thì doanh nghiệp sẽ mất cơ
hội vì sẽ có những dự án khác lớn hơn.
Trong tháng 10/2009 sở TN-MT tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đã giao đất cho
Công ty TNHH Winvest Investment VN để triển khai dự án. Diện tích giao đất đợt
1 là 80ha. Dự án được cấp phép năm 2007, việc giao đất hiện đã chậm tám tháng so
với cam kết của chính quyền địa phương. Vào đầu năm 2010 Dự án Khu du lịch
nghỉ mát đa năng Sài Gòn Atlantis Hotel của Công ty Winvest Investment Việt
Nam, sau khoảng thời gian khá dài “treo” cùng tiến độ giao mặt bằng, đã tiến hành
khởi công xây dựng những nền móng đầu tiên theo như thiết kế ban đầu.

4

Phần 2: CÂU HỎI
Câu 1: Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel lại chậm tiến độ
triển khai so với kế hoạch ? Hãy chỉ ra sai sót của các bên trong quá trình triển khai
dự án đó ?
Câu 2: Những vấn đề vướng mắc của dự án trong tình huống trên ?
Câu 3: Bài học kinh nghiệm từ tình huống trên cho các bên liên quan?
Phần 3: TRẢ LỜI CÂU HỎI
Câu 1:
1.1 Nguyên nhân dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel chậm tiến độ triển
khai so với kế hoạch.
Diện tích đất chưa đủ theo đề nghị của chủ đầu tư; vướng mắc về mặt bằng
cộng với việc dự án vẫn chưa được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết
1/500… là những nguyên nhân chủ yếu khiến cho tiến độ triển khai dự án không
đạt được như kế hoạch.
Dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel không được triển khai theo như kế
hoạch đã định là do chưa có “đất sạch”. Dự án đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu cấp giấy chứng nhận đầu tư vào đầu tháng 11-2007. Theo kế hoạch, trong quý
I-2009, công ty Winvest Investment sẽ được giao 100ha đất để khởi công dự án,
nhưng đến năm 2010 tỉnh mới cấp đất cho dự án đi vào khởi công xây dựng.
5