TỔ HỢP VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở

B xõy dng
Trng i hc kin trỳc H Ni
Đồ áN TốT NGHIệP KIếN TRúC SƯ KHOá 2002 2007
Đề TàI : Tổ HợP VĂN PHòNG Và NHà ở

Lời cảm ơn
Kính tha các thầy cô giáo!
Trong quá trình học tập tại trờng Đại học kiến trúc Hà Nội, nhờ sự nhiệt tình giảng dạy và chỉ bảo của các thầy cô trong tr ờng đã
giúp em tích lũy đợc kiến thức trong ngành học của mình, cũng nh những kiến thức cần thiết để phục vụ cho việc làm đồ án tốt nghiệp.
Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới các thầy các cô đã nâng đỡ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại tr -
ờng, đặc biệt em xin đợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất và lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cô giáo khoa kiến trúc .
Đặc biệt là Pgs.Ts.Kts Trần Nh Thạch và Ths.Kts Nguyễn Anh Tuấn đã tận tình hớng dẫn, chỉ bảo em những ý kiến quý báu để
em có thể hoàn thành đợc đồ án tốt nghiệp này một cách tốt nhất trong khả năng của mình.
Em cũng xin đợc cảm ơn thầy giáo Ths.Kts Vũ Đức Hoàng, giáo viên hớng dẫn bộ môn Trang thiết bị công trình và Ths.Ks
Nguyễn Lệ Thuỷ, giáo viên hớng dẫn bộ môn Kết cấu đã giúp đỡ em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.
Kính tha các thầy cô giáo!
Do những kiến thức và hiểu biết của em còn nhiều mặt hạn chế nên trong đồ án tốt nghiệp này cũng không thể tránh khỏi
những chỗ còn thiếu sót. Em kính mong nhận đợc sự thông cảm và sự chỉ dẫn tận tình cũng nh những ý kiến nhận xét quý báu của
các thầy cô giáo để em hoàn thiện hơn, đồng thời củng cố thêm những kiến thức cần thiết cho bản thân trớc khi chuẩn bị ra trờng.
Một lần nữa em xin chân thành
cảm ơn. !
Hà Nội, ngày 05 tháng 06 năm 2007
Sinh viên
Nguyễn Quang Huy


MụC LụC

Phần A. Những cơ sở và định hớng nghiên cứu
I.Quyết định phê duyệt qui hoạch chi tiết quận Cầu Giấy của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà Nội

II. Tổng quan thị trờng bất động sản Hà Nội
III. Hình thái kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam
Phần B. Địa điểm xây dựng
I. Vị trí và đặc điểm
II. Qui hoạch chung và cơ sở hạ tầng kĩ thuật
Phần C. Nội dung yêu cầu và quy mô công trình
I. Nội dung thiết kế
II. Tổng diện tích sàn xây dựng
Phần D. Các phơng án và giải pháp thiết kế
I . Các yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc
II. Các giải pháp về qui hoạch, kiến trúc và kĩ thuật
Phần A Những cơ sở và định hớng nghiên cứu
I. Quyt nh phờ duyt qui hoch chi tit qun Cu Giy ca u ban nhõn dõn thnh ph H Ni
U BAN NHN DN THNH PH H NI
_ Cn c Lut T chc Hi ng nhõn v U ban nhõn dõn;
_ Cn c Phỏp lnh Th ụ H Ni;
_ Cn c Ngh nh s 91/CP ngy 17 thỏng 8 nm 1994 ca Chớnh ph ban hnh iu l qun lớ quy hoch ụ th;
_ Cn c Quyt nh s 108/1998/Q - TTg ngy 20 thỏng 6 nm 1998 ca Th Tng Chớnh ph phờ duyt iu chnh Quy
hoch chung Th ụ H Ni n nm 2020;
_ Cn c quyt nh s 322/BXD - T ngy 28 thỏng 12 nm 1993 ca B Xõy Dng v vic ban hnh Quy nh lp cỏc ỏn
Quy hoch xõy dng ụ th;
_ Quy hoch chi tit qun Cu Giy, t l 1:5000 (phn quy hoch s dng t v quy hoch giao thụng) ó c Ch tch U
ban nhõn dõn thnh ph H Ni phờ duyt ti Quyt nh s 43/1999/Q - UB ngy 29/5/1999;
_ Xột ngh ca Giỏm c S Quy hoch Kin trỳc H Ni ti t trỡnh s 242/TTr QHKT ngy 31 thỏng 12 nm 2002, cụng
vn s 15/QHKT DA ngy 22/4/2003 ca Ban qun lớ d ỏn, S Quy hoch Kin trỳc,
.V trớ v qui mụ:
_ V trớ:
Phớa Bc giỏp qun Tõy H v huyn T Liờm.
Phớa ụng giỏp qun ng a v qun Ba ỡnh.
Phớa Nam giỏp qun Thanh Xuõn.

Phớa Tõy giỏp huyn T Liờm.
Quy mụ:
Tng din tớch: 1210,57ha.
Dõn s ton qun theo qui hoch d kin n nm 2020: 147.450 ngi.
II. Tng quan th trng bt ng sn H Ni
1. Th trng vn phũng
c nh ngha l ni lm vic dnh cho cỏc cụng vic chuyờn mụn v vn phũng, mc ớch c bn ca mt
to nh vn phũng l cung cp ni lm vic v mụi trng lm vic ch yu cho cỏc nhõn viờn hnh chớnh v qun lý.
Ti Vit Nam núi chung v ti H Ni núi riờng, th trng vn phũng cho thuờ ó v ang phỏt trin nhanh chúng. L
Th ụ ca Vit Nam vi trờn 3 triu dõn c trỳ, hng ngn dõn khụng c trỳ v ngi nc ngoi, H Ni gi vai trũ l
trung tõm kinh t, chớnh tr v vn hoỏ xó hi ca c nc. H Ni ó, ang v s tip tc l a ch ca nhiu cụng ty
a quc gia, cỏc c quan ngoi giao, cỏc t chc phi chớnh ph, cỏc t chc nc ngoi v cỏc cụng ty ln.
Ti H Ni, hu ht cỏc to nh vn phũng u cú v trớ rt lý tng ti cỏc qun Hon Kim, Hai B Trng v
ng a, l nhng qun cú truyn thng lõu i l trung tõm kinh doanh ca H Ni, c bit nhiu to nh vn phũng
nm dc theo nhng ph chớnh nh Hai B Trng, Phan Chu Trinh v Lý Thỏi T. Phn ln cỏc to nh ny u l cỏc
to nh vn phũng t tiờu chun quc t do v trớ trung tõm kinh t, do hỡnh nh, thng hiu v uy tớn ca to nh,
…Các toà nhà văn phòng không nằm trong khu vực trung tâm thường có vị trí ở các khu vực mới phát triển và chúng
cũng chiếm ưu thế, chi phối những thị trường riêng của chúng. Sự mở rộng ra bên ngoài phạm vi trung tâm kinh tế góp
phần giải toả được phần nào tình trạng mật độ đông đúc, diện tích đất đai chật chội, giá đất đắt đỏ và sự hạn chế độ
cao nhà cao tầng trong khu vực trung tâm.
Tại Hà Nội, hầu hết các toà nhà văn phòng đều có những diện tích dành cho các cửa hàng bán lẻ tại tầng trệt,
ví dụ như tại toà nhà Metropole Centre, toà nhà 63 Lý Thái Tổ, Tháp Hà Nội, International Centre, Sun Red River, …
Các gian hàng này có thể là các quầy giao dịch ngân hàng, các thương hiệu thời trang quốc tế hoặc có thể là các quầy
bán vé hàng không. Cụ thể hơn, một vài toà nhà văn phòng được xây dựng trong một tổ hợp liên hoàn, ví dụ như: hai
toà tháp văn phòng phía trên một trung tâm thương mại 6 tầng tại Vincom City Towers; một toà tháp văn phòng song
song với một toà tháp căn hộ tại Tháp Hà Nội; một toà tháp văn phòng và một toà tháp khách sạn tại Khách sạn Melia
Hà Nội; vv …Hơn thế nữa, một số lượng lớn các diện tích văn phòng Hạng C tại Hà Nội không phải là toà nhà văn
phòng 100% mà là những diện tích phía trên của các gian hàng bán lẻ và dịch vụ, và thuờng là những toà nhà không
có thang máy.
Trong khi các văn phòng có thể xây dựng được ở bất kỳ vị trí nào và trong bất cứ tòa nhà nào, một số các tiêu

chí về một văn phòng hiện đại khiến cho việc xây dựng văn phòng trở nên khó khăn hơn. Có thể các tiêu chí này là các
yêu cầu về mặt pháp luật (ví dụ như mức độ ánh sáng phải đạt tiêu chuẩn, hệ thống phòng cháy chữa cháy phải kiểm
soát được, …) hoặc có thể là các yêu cầu về mặt kỹ thuật (ví dụ như các yêu cầu về mạng kỹ thuật). Song song với các
tiêu chí trên là các tiêu chí về an ninh an toàn, và sự linh hoạt trong bố trí diện tích văn phòng, tất cả những tiêu chí này
nhằm tạo nên những toà nhà đặc biệt, được sử dụng với mục đích làm văn phòng thuần tuý.
Trong thị trường văn phòng cho thuê, toà nhà văn phòng Hạng A được định nghĩa là một toà nhà với các tiện
nghi hiện đại, có vị trí đắc địa, có một vị thế nhất định trên thị trường, cùng với các chất liệu và thiết bị hoàn thiện tiêu
chuẩn cao; các hệ thống kỹ thuật tối tân, sơ đồ bố trí linh hoạt và diện tích sàn lớn; hệ thống máy lạnh trung tâm hoạt
động hiệu quả, hệ thống quản lý tốt và thông thường có bãi đậu xe cũng như các tiện ích công cộng khác. Phân hạng
các toà nhà văn phòng này dựa theo đánh giá sự kết hợp của các yếu tố về vị trí toà nhà, các đặc điểm vật lý và giá trị
thương hiệu của toà nhà trên thị trường. Các toà nhà văn phòng Hạng B và Hạng C luôn được định nghĩa dựa theo các
tiêu chí chất lượng của một toà nhà văn phòng Hạng A. Để phân hạng toà nhà văn phòng, không có một công thức cụ
thể nào mà phần lớn là sự đánh giá.
Tổng quan thị trường văn phòng Hà Nội
Hạng A Hạng B Hạng C
Tổng cung
Số lượng toà nhà văn phòng
Diện tích thực tính (m2)
9
84.172
16
115.012
23
75.111
Tổng cầu
Diện tích đã cho thuê (m2)
Hệ số sử dụng
83.709
99,45%
113.904

99,04%
74.771
99,55%
Giá thuê hàng tháng (US$/m2)
Giá chào 22-33 12-25 9-22
(Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam)

Tại Hà Nội, có 9 toà nhà được xếp hạng là toà nhà văn phòng Hạng A và 16 toà nhà được xếp hạng là toà nhà văn
phòng Hạng B. Trong khi toàn bộ 9 toà nhà văn phòng Hạng A tại Hà Nội được đầu tư bởi vốn nước ngoài, các nhà đầu
tư chủ yếu đến từ Hồng Kông, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Pháp; thì chỉ có 50% các toà nhà Hạng B được đầu
tư bởi các đối tác nước ngoài như Singapore, Thái Lan, Indonesia, Hàn Quốc và Hồng Kông, 50% còn lại được đầu tư
bởi 100% vốn trong nước. Các toà nhà văn phòng Hạng C chủ yếu được đầu tư bởi các doanh nghiệp trong nước, các
Tổng công ty lớn và được sử dụng với mục đích làm văn phòng nội bộ hơn là mục đích cho thuê.


(Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam)
Tại thời điểm tháng 9 năm 2005, tổng diện tích văn phòng cho thuê Hạng A và B thực tính tại Hà Nội là 199.184m2.
Lượng tăng chủ yếu là trong quý 3 và quý 4 năm 2004 bao gồm 5.000m2 tại toà nhà ArtexPort, 18.000m2 tại toà nhà
Ocean Park và 30.000m2 tại Tháp đôi Vincom City Towers. Không có lượng cung mới nào trong suốt quý 1, 2 và 3 năm
2005.
Khách hàng thuê văn phòng tại Hà Nội phần lớn là các công ty đa quốc gia, các văn phòng chi nhánh, đại diện, các
Cơ quan Ngoại giao và các công ty lớn trong nước. Một tín hiệu khả quan đối với thị trường văn phòng hiện nay là các
toà nhà văn phòng Hạng A không chỉ thu hút các khách thuê quốc tế danh tiếng mà còn thu hút cả những công ty lớn
mạnh của Việt Nam. Trong 9 toà nhà văn phòng Hạng A tại Hà Nội, có khoảng 80 công ty Việt Nam hiện đang đặt văn
phòng tại đó.
Về ngắn hạn, nhu cầu về diện tích văn phòng cho thuê hạng A chủ yếu là từ các công ty dịch chuyển đến hoặc thành
lập mới tại Hà Nội hoặc từ các công ty mới có sự phát triển đột phá.

(Nguồn: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam)
Thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến rất nhiều sự biến động về cung và cầu trong một vài quý vừa qua. Diện

tích văn phòng Hạng A và B tại Hà Nội đã được cho thuê gần kín chỉ trong vòng 2 quý đầu năm, nguyên nhân do hạn
chế về lượng cung trong khi nhu cầu lại quá lớn. Đáng lưu ý là có đến 80.395m2 diện tích văn phòng đi vào hoạt động
năm 2004, và gần như 100% diện tích này đã ngay lập tức cho thuê hết. Cụ thể hơn, hệ số sử dụng của văn phòng
Hạng A và B tại Hà Nội tại thời điểm tháng 9 năm 2005 đạt trên 99%.
2. Thị truờng Nhà ở
Nhu cầu về nhà ở căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện rất cao và không ngừng gia tăng. Hầu hết các dự án căn hộ
cao cấp đều được bán dễ dàng do nhu cầu thị trường lớn, nhà đầu tư cũng có thể thu hồi vốn và lợi tức nhanh hơn. Có
thể thấy rằng cung không đáp ứng đủ cầu.
Cầu
Dân số Hà Nội:
− Quy mô dân số: 3,18 triệu người (số liệu năm 2005)
− Tỷ lệ tăng trưởng dân số: 3,04% (số liệu năm 2005)
− Mật độ dân số: xấp xỉ 3.500 người/km²
Khu vực nội thành thủ đô Hà Nội hiện đã rất chật chội, đặc biệt mật độ dân số rất cao ở những quận nội thành cũ
như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Đống Đa. Ở những quận nội thành mới như Thanh Xuân, Cầu Giấy và Từ Liêm, tỷ lệ
tăng dân số rất cao. Tỷ lệ tăng dân số của toàn thành phố cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã tạo nên những áp
lực về nhà ở, về các khía cạnh số lượng và chất lượng nhà ở.
Quy mô hộ gia đình trung bình ở Hà Nội là 4,3 người/hộ. Theo khảo sát thị trường gần đây của HAIDEP (2006),
89% hộ gia đình tại Hà Nội có quyền sử dụng đất, 92% sở hữu nhà, trong đó phần lớn là nhà biệt lập (82%), và căn hộ
(14%) với số phòng trung bình là 3,7, và tuổi thọ nhà trung bình là 32 năm.
Trong khi quỹ nhà ở liên tục tăng không ngừng trong 5 năm qua, chất lượng nhà ở không cải thiện được nhiều.
Về cơ bản, nhà ở đã được nâng cấp, đã được sử dụng các vật liệu bền hơn, tốt hơn, nhưng diện tích sàn sử dụng vẫn
không thay đổi. Đặc biệt những khu tập thể được xây dựng từ những năm 60 và một số nhà riêng đã quá cũ nát, cần
phải được sửa chữa và nâng cấp.
Mặt khác, nhu cầu về nhà ở cao cấp hiện đang tăng mạnh, nguyên nhân phần lớn là do tăng trưởng kinh tế của
thành phố, cộng với sức hút đầu tư nước ngoài, sự gia tăng số lượng người nước ngoài, và sự gia tăng số lượng
những người có thu nhập cao tại thành phố.
Cung
Các loại hình nhà ở phổ biến nhất ở Hà Nội bao gồm kiểu nhà phố, nhà biệt lập, căn hộ tập thể, và cao cấp hơn
là căn hộ chung cư cao cấp.

Hàng năm, Hà Nội có khoảng 1,2 – 1,3 triệu m² diện tích sàn được xây dựng. Hiện tại, Hà Nội có khoảng 131 dự
án phát triển khu nhà ở hiện trong các giai đoạn xây dựng khác nhau, đáp ứng các nhu cầu về nhà ở khác nhau. Phần
lớn trong số đó là các khu đô thị mới ở phía Tây, Tây Bắc và phía Nam thành phố. Hầu hết các căn hộ tại đây đều đã
bán hết từ lúc chưa hoàn thành công việc xây dựng. Giá bán căn hộ tại các dự án khác nhau cũng rất khác nhau, phụ
thuộc vào vị trí dự án, điều kiện cơ sở hạ tầng và các tiện ích xung quanh. Về khả năng tài chính, theo như kết quả
cuộc khảo sát của HAIDEP, tỷ lệ giữa thu nhập trung bình của người dân với giá bán nhà là khá cao. Để mua được một
căn nhà biệt lập, một hộ gia đình phải trả trung bình gấp 22,5 lần so với tổng thu nhập của họ, và để mua được một căn
hộ chung cư cao tầng, tỷ lệ này là 13,6.
(Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam)
Trong gian đoạn từ năm 2007 đến 2010 và 2011, lượng cung về nhà căn hộ tại Hà Nội dự báo sẽ tăng do có
nhiều dự án khu đô thị mới sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động. Điều này sẽ giảm áp lực về nhu cầu nhà ở cho người
dân.
Trong giai đoạn 2012 – 2020, biểu đồ trên thể hiện sự đi xuống do con số này chỉ biểu hiện lượng cung đến từ
những dự án hiện đang trong quy hoạch. Trên thực tế, rất nhiều dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào thời gian 2010. Tuy
nhiên, số lượng dự án sẽ hoàn thành trong tương lai xa chiếm nhiều hơn, điều này sẽ làm cho lượng cung tăng nhằm
đáp ứng cầu về nhà ở.
Hoàn toàn có thể tin tưởng rằng nhu cầu về nhà ở rất lớn và thị trường nhà ở có vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh
trong một vài năm tới. Các nhà đầu tư vẫn tiếp tục đầu tư vào mảng nhà ở này, do khả năng thu hồi vốn nhanh, chu kỳ
quay vòng vốn ngắn hơn các loại dự án khác; nhu cầu về nhà ở dự đoán trong một vài năm tới sẽ vẫn tiếp tục gia tăng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cao cấp:
− Nhu cầu về loại hình căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn quốc tế gia tăng.
− Xu hướng các hộ gia đình có thu nhập trên 5.000 USD một tháng gia tăng mạnh.
Triển vọng thị trường nhà ở
o Thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phát triển
o Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến các dự án quy mô lớn
o Các nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản rất năng động và sẽ trở thành những nhà đầu tư lớn trong tương lai.
o Các nhà đầu tư trong nước chiếm lĩnh thị phần các dự án quy mô trung bình và nhỏ
o Những dự án chất lượng cao hứa hẹn sẽ có doanh số lớn nhất
o Nhu cu tip tc tng
o Nhu cu c bit cao i vi cỏc d ỏn cú v trớ p

o S phỏt trin ca nn kinh t cng giỳp gia tng nhu cu
o C s h tng phỏt trin
III Hình thái kiến trúc nhà cao tầng ở Việt Nam
1 Quá trình phát triển kiến trúc nhà cao tầng
Nhà cao tầng ở Việt Nam chỉ tập trung xây dựng ở một số thành phố lớn: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà
Nẵng và chủ yếu là từ những năm 1975 trở lại đây nh sau:
a. Hà Nội :
Nhà cao tầng từ trớc năm 1975 chủ yếu là hệ thống trụ sở cơ quan trung ơng sử dụng lại công trình cũ của Pháp
mang phong cách của Pháp nh: Toà thị chính, Phủ toàn quyền, Nhà hát lớn thành phố, Dinh thống sứ (Bắc bộ
phủ), phủ thống sứ (Bộ thơng binh xã hội), Khách sạn Metropol, ngân hàng, Bảo tàng Bác Cổ, Sở Tài Chính
(Bộ ngoại giao), Viện Pastơ. Mặt khác để đáp ứng nh cầu bức thiết sau hoà bình chính phủ đã cho xây dựng
hàng loạt công trình nh Trụ sở Bộ Xây Dựng, Tổng cục lâm nghiệp, Tổng cục thống kê, Trụ sở bộ công nghiệp,
Trờng Đại học Thuỷ Lợi càng về cuối những năm 1975 nhờ sự giúp đỡ của các nớc XHCN, Hà Nội có thêm
nhiều công trình quy mô lớn đợc xây dựng nhng chiều cao tối đa cũng chỉ đến 11 tầng (nhà ở chung c Giảng
Võ) sau năm 1975 một số trụ sở Bộ, Nghành đợc xây dựng nhìn chung các chỉ tiêu chất lợng công nghệ, thẩm
mỹ kiến trúc cha cao chủ yếu phục vụ yêu cầu về diện tích và công năng.
Từ năm 1980 luật đầu t nớc ngoài đợc ban hành các nhà cao tầng bắt đầu đợc xây dựng chỉ trong vòng 20 năm
số lợng nhà cao tầng lớn hơn 100 công trình và ngày càng nhiều trong đó có nhà cao tầng do ngời nớc ngoài
thiết kế và thi công.
Nhà cao tầng đầu t xây dựng ở Hà Nội thờng nằm ở các khu trung tâm thành phố đắc biệt là các khu phố cũ vỡi
chức năng là văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê nh phố: Hai Bà Trng, Lý Thờng Kiệt, Ngô Quyền, Quang
Trung
b. Thành phố Hồ Chí Minh :
Giai đoạn trớc những năm 1975 đã có những cao ốc cao 14 tầng đã đánh dấu một bớc mới về sự phát triển thể
loại kiến trúc này. Sau năm 1975 thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế th ơng mại và tài chính lớn của cả
nớc nên việc phát triển nhà cao tầng đợc các nhà đầu t quan tâm cho tới nay đã có hơn 1200 nhà cao tầng đợc
đầu t xây dựng ở thành phố Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trẻ có bề dầy lịch sử hơn 300 năm, do các công trình lịch sử, phố cũ không
nhiều lại đợc tiếp cận sớm phong cách xây dựng của khu vực nên đa số các kiến trúc nhà cao tầng ở TP Hồ Chí
Minh đều thể hiện rõ tính hiện đại, tuy vậy thời kỳ đầu một vài công trình kiến trúc cao tầng đợc xây dựng với đ-

ờng nét quá sơ sài. Sử dụng vật liệu không hợp lý, kiến trúc quá xấu bị d luận lên án phản đối mạnh mẽ nên các
cao ốc xây dựng dần về sau có đờng nét hài hoà hơn có tìm tòi nghiên cứu cho kiến trúc phong phú và đa dạng
hơn tạo đợc ấn tợng và vẻ đẹp riêng.
c. Các thành phố khác :
Kiến trúc nhà cao tầng chủ yếu mới đợc xây dựng trong giai đoạn 10 năm trở lại đây xong số lợng không nhiều
nên có thể đếm trên đầu ngón tay đợc ở mỗi thành phố nh: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Vinh
Nhìn chung kiến trúc cao tầng ở Viêt Nam đợc phat triển mang tính tự phát do yêu cầu phát triển bên có đất tìm
đối tác liên doanh xây dựng, bên chủ đầu t chỉ quan tâm đến lợi ích kinh tế nên số lợng thì nhiều còn về mặt quy
hoach, thẩm mỹ kiến trúc, kiến trúc cảnh quan đô thị cha đợc quan tâm đúng mức. Mặc dầu về mặt diện mạo,
kiến trúc cao tầng ở các đô thị đã đóng góp tích cực vào sự thay đổi nhanh chóng bộ mặt kiến trúc đô thị Việt
Nam. Song một đờng phố đẹp không chỉ có những công trình đẹp cộng lại mà đó là sự hài hoà giữa công trình
với cảnh quan xung quanh đó là yêu cầu cần đợc phân tích đánh giá.
Tổng hợp sự phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam phân theo thành phố :
Số TT Tên Thành Phố Số công trình Vốn (Tỷ USD)
1.
2.
3.
4.
Hà Nội
Hồ Chí Minh
Hải Phòng
Đà Nẵng
56
112
8
4
268
4,6
5,35
0,2

0,11
10,5
Tổng hợp sự phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam phân theo ngành nghề :
Số TT Tên Thành Phố Số công trình Vốn (Tỷ USD)
1.
2.
3.
Khách sạn, du lịch
Văn phòng + căn hộ cho thuê
Y tế, giáo dục, văn hoá
139
116
13
268
3,27
7,08
0,17
10,5
2. Đánh giá hiện trạng, hình thái kiến trúc nhà cao tầng
a. Về mặt quy hoạch :
Các công trình kiến trúc nhà cao tầng xây dựng ở Việt Nam trong những năm gần đây vẫn chỉ nằm trong những
khu phố cũ, những nơi tơng đối thuận lợi để khai thác và tận dụng cơ sở hạ tầng để phục vụ lợi cíh tr ớc mắt của các nhà
đầu t. Họ chọn địa điểm và phía ta thờng chấp nhận. Vì vậy, không gian quy hoạch, cảnh quan nói chung không hài hoà,
thậm chí lộn xộn, lấy một số công trình ở Hà Nội để mình hoạ :
- Mật độ xây dựng : nhìn chung các công trình này thờng cao hơn mật độ quy định, trừ một vài công trình nằm ở
ngoại ô mới có mật độ xây dựng thấp. Hệ số sử dụng đất cao so với quy định, có trờng hợp hệ số sử dụng đất
quá cao nh văn phòng đệ nhất trung tâm 13,3; các công trình còn lại, hệ số bình quân 8 10.
Bảng các chỉ tiêu xây dựng
Tên công trình Mật độ xây dựng (%) Hệ số XD
- Văn phòng đệ nhất trung tâm

- Văn phòng 19 Hàng Bài
- Trung tâm dịch vụ bao chí
- Forture
- Center Building
- Tower (Voi Phục)
- Tower (Hà Nội)
98
82
100
86
82
70
75
13,3
0
3,67
Yếu tố cây xanh, môi trờng : hầu hết các công trình có mật độ xây dựng chiếm 80% không còn đất để bố trí cây
xanh, tạo tiểu cảnh môi trờng, nhất là các công trình xây dựng trong khu phố cũ. Riêng công trình Deaha xem cây xanh
là một yếu tố đóng góp cho cảnh quan khu vực, xungq uanh công trình là một vờn cây đẹp, tổ chức mặt bằng lùi vào
bên trong, trớc sau là sân vờn, bể bơi gắn với mặt nớc là cây xanh hồ Thủ Lệ cho thấy hiện quả của việc nghiên cứu
công trình gắn với khí hậu nhiệt đới. Một số công trình khác có đa cây xanh lên mái nh Opera Hotel, tạo ra sự gần gũi
với thiên nhiên khí hậu, nhiệt đới. Một số công trình đã chú ý bố trí các rèm chống nắng bên trong kính nh Melia Hotel,
Daewoo, Horison Nói chung đa số các công trình không coi trọng các yếu tố, tiểu sảo tạo cảnh quan môi trờng đã nên
trên mà thiên về sử dụng điều hoà nhiệt độ cỡng bức là chính, nhiều công trình diện tích bọc kính quá lớn nh Daewoo,
Melia
b. Về hình thức kiến trúc:
Kiến trúc các công trình hà cao tầng xây dựng trong thời gian qua cao nhất là 35 tầng, chủ yếu là bê tông cốt
thép, vật liệu trang trí ốp lát chủ yếu của nớc ngoài, kiến trúc có đủ kiểu dáng, song chúng ta có thể tạm chia là 3 loại
chính :
- Loại nhắc lại kiến trúc Pháp và Châu Âu trang trí nhiều chi tiết nhỏ, loại này thờng xây dựng xen cấy trong

những khu phố cũ.
- Loại có dáng dấp hiện đại với đờng nét thoáng nhẹ, mảnh kiến trúc có tỷ lệ hài hoà, gây ấn tợng đạt yêu cầu
thẩm mỹ. Đa số xây dựng ở thành phố Hồ Chí Minh.
- Loại tự do kết hợp hai thể loại trên và một phần kết hợp giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc Phơng đông có khia
thác kiến trúc dân tộc Việt Nam nhiều công trình xây dựng nhng không mấy thành công nh: trung tâm thơng mại
Deaha, việc sử dụng mai dốc, gờ phao, con tiện ở khối kiến trúc khách sạn cha phù hợp với kiến trúc cao tầng
và hoàn toàn tơng phản với khối kính của nhà văn phòng trong cùng tổng thể. Không ít công trình đã đội lên đầu
những chiếc mái dốc còn khiên cỡng nh khách ạn Meritus.
Tuy nhiên cũng có những công trình có sự tìm tòi, có tiếng nói chung với kiến trúc khu vực nh : câu lac bộ nhà
báo OTJ, Khách sạn Metropol, Fortuna 83 Lý Thờng Kiệt, Center Building 31 Hai Bà Trng, đã chú ý đến cảnh
quan và điều kiện khí hậu Hà Nội. Nhìn chung các việc quy hoạch nhà cao tầng còn cha khoa học, chiều cao
công trình còn nửa vời cha tạo đợc điểm nhấn cho đô thị, cha thu hút tầm nhìn, hình thức kiến trúc còn vụn vặt,
cha phù hợp với khí hậu Việt Nam và thiếu sự hoà nhập với đờng phố.
c. Về mặt sử dụng vật liệu, màu sắc :
Hỗu hết công trình đều sử dụng vật liệu ốp lát, trang trí hoàn thiện hiện đại với công nghệ cao, mở ra hớng mới
cho giải quyết thẩm mỹ công trình. Bên cạnh những điểm không tích cực, điều đáng ghi nhận ở đây là sự đóng
góp to lớn cho cảnh quan đô thị, tạo dang vẻ mới cho thành phố.
Có công trình hiện đại nh Center Building 31 Hai bà Trng Hà Nội sử dụng những mảng kính lớn không thích
hợp với phố cũ và điều kiện khí hậu Việt Nam.
Về màu sắc: có nhiều công trình sử dụng màu rất mạnh mẽ, rực rỡ nh Tungshing Square, song cũng có công
trình nh văn phòng Đệ nhất trung tâm 53 Quang Trung, mặc dù công trình mang phong cách kiến trúc hiện đại,
nhng màu sắc nhẹ nhàng, thích hợp với cảnh quan mặt nớc cây xanh hồ Thiền Quang.
d. Về chiều cao công trình:
e. Việc khồng chế chiều cao công trình trong khu phố cũ là trở ngại lớn cho việc đầu t của nớc ngoài. Những cao
ốc hiện nay cha tạo đợc đờng bao đô thị. Những công trình cao ốc văn phòng nhấp nhô sau những hàng cây
xanh, cha có sự vợt trội, có công trình yêu cầu thấp lại xây cao nh Hà Nội Vàng, có công trình ở vị trí đẹp hớng
tầm nhìn từ nhiều trục đờng chính nhng có chiều cao nửa vời cha đạt đợc hiệu quả điểm nhấn cho đô thị nh
Tower Hà Nội. Khu thơng mại Thuận Kiều Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng 3 công trình, lại quá
cao so với cảnh quan xung quanh. Nhiều công trình nằm ở đờng phố nhỏ thì lại có chiều cao lênh khênh và th-
ờng bố cục mặt bằng dạng nhà ống, thu hut tầm nhìn vào mặt nên ít tạo dáng.

Tóm lại :
- Kiến trúc nhà cao tầng gắn chặt với quy hoạch đô thị hiện đại, cao ốc là thành phần, là động lực phát triển kinh
tế, thành phố có nhiều cao ốc là thành phố mang hiệu quả kinh tế nhanh.
- Xây dựng cao ốc đòi hỏi và thúc đẩy sự tiến bộ về nhiều mặt : vốn, kỹ thuật an toàn, trình độ văn hoá thẩm mỹ,
đáp ứng yêu cầu sử dụng.
- Kỹ thuật, vật liệu, biện pháp thi công là tiên tiến hiện đại, việc sáng tạo hình thái kiến trúc phải mang đậm tính
đặc thù, đó là điều kiện thiên nhiên khí hậu và con ngời Việt nam.
Tuy ra đời muộn so với khu vực và thế giới nhà cao tầng ở nớc ta đã nh một luồng sinh khí mới thúc đẩy nhiều
ngành phát triển là kýc thuật và vật liệu xây dựng. Thành quả lao động sẽ đem lại cho ngời dân đô thị cách nhìn mới cần
phải cải tạo những cái lụp xụp cũ nát, những ngõ hẹp tối tăm, it tiện nghi để vơn đén những đỗ thị xanh, sạch, đẹp. Rõ
ràng kiến trúc nhà cao tầng ngày nay đã trở nên thành phần hữu cơ không thể tách rời của đô thị là một trong những
biểu tợng của nền văn minh mới.

Phần B Địa điểm xây dựng
I.Vị trí và Đặc điểm
Vị trí xây dựng của đồ án nằm trong qui hoạch khu đô thị mới Cầu Giấy( khu E8) :
a im xõy dng l 1 khu t p, cú 3 mt tip giỏp vi ng giao thụng, trong ú cú 1 mt tip giỏp vi trc
ng chớnh, mt ct ng 50m (ng Phm Hựng) :
- Phía Đông Bắc giáp khu đô thị Nam Trung Yên
- Phía Tây Bắc giáp đờng quy hoạch 30m
- Phía Tây và Tây Nam giáp đờng vành đai 3 và khu đô thị Mễ Trì Hạ
- Phía Đông Nam giáp khu đất bên cạnh
c im khớ hu
Cụng trỡnh nm trung tõm H ni thuc vựng khớ hu loi IIB, chu nh hng khớ hu nhit i m giú mựa:
Mựa hố cú giú mựa ụng Nam thi t Bin ụng vo, mựa ụng cú giú mựa ụng Bc bt u t trong lc a t Trung
Quc thi sang.
Mựa núng bt u t thỏng 4 ữ thỏng 10, giú ụng Nam l ch yu, nhit trung bỡnh cao nht 28C ữ 30C.
Mựa núng ng thi l mựa ma, tp trung vo thỏng 7 ữ thỏng 9, trong mựa ma thng hay cú bóo xut hin vo
thỏng 7, thỏng 8.
Mựa lnh bt u t thỏng 11 ữ thỏng 3, giú ụng Bc l ch yu, nhit thp nht trung bỡnh 13C ữ 15C,

lng ma trung bỡnh 1.500 ữ 2.000mm.
m trung bỡnh trong nm 80 ữ 85%, cỏc thỏng 1, 2, 3 m lờn ti 100% (thỏng 1, 2, 3).
II. Qui hoạch chung và hệ thống kĩ thuật hạ tầng cơ sở
Tip tc thc hin iu chnh quy hoch chung Th ụ H Ni n nm 2020 ó c Th tng Chớnh Ph phờ duyt
(Quyt nh s 108/1998/Q-TTg ngy 20/6/1998); Thụng qua vic xỏc lp cỏc h thng h tng k thut ụ th (thoỏt
nc ma, cp nc, thoỏt nc bn v v sinh mụi trng, cp in v thụng tin bu in) ỏp ng yờu cu phỏt
trin ụ th trờn a bn qun Cu Giy (phn Quy hoch s dng t v giao thụng) ó c phờ duyt.
D kin cỏc d ỏn xõy dng t u u t phỏt trin h thng h tng k thut ụ th.
Lm c s phỏp lớ cho cụng tỏc qun lớ, t chc xõy dng h thng h tng k thut ụ th trong a bn qun Cu Giy.
1.Cỏc ch tiờu tớnh toỏn:
Chun b k thut (san nn v thoỏt nc ma).
Thit k h thng cng riờng gia nc ma v nc bn.
Hệ thống cống thoát nước mưa được thiết kế theo phương pháp cường độ giới hạn với P = 2năm đối với đường cống,
P = 5năm đối với hệ thống mương.
Nền được thiết kế đảm bảo việc tổ chức hệ thống thoát nước mưa được hợp lí và không bị úng ngập.
Cấp nước:
Tiêu chuẩn nước cấp cho sinh hoạt: 200l/người ngày.
Các nhu cầu khác tính theo quy hoạch chung.
Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:
Lượng nước bẩn cần xử lí được tính toán tương ứng theo tiêu chuẩn cấp nước.
Rác thải sinh hoạt dự tính đến năm 2020: khoảng 1,2kg/người ngày.
Cấp điện và thông tin bưu điện
Cấp điện:
Chiếu sáng sinh hoạt: 700W/người.
Công cộng, cơ quan: 50W/m
2
sàn.
Thông tin bưu điện: 44 – 50 máy/100 dân.
2. Nội dung quy hoạch chi tiết các hệ thống hạ tầng kĩ thuật:
a/Qui hoạch san nền và thoát nước mưa:

_San nền:
Tại các khu vực xây dựng mới, nền sẽ được san, tạo mái dốc với độ dốc i= 0,004 – 0,005 ra các tuyến đường có bố trí
hệ thống thoát nước mưa và phù hợp với cao độ khống chế tại tim đường.
Đối với các khu vực đã xây dựng, làng xóm cũ không có điều kiện san nền sẽ cơ bản giữ nguyên cao độ nền hiện tại
chỉ san đắp cục bộ cho các ô trũng trong khu vực.
Khắc phục tình trạng chênh lệch cao độ giữa khu mới và khu cũ bằng các biện pháp:
Các khu xây dựng mới không được tổ chức xuôi mái dốc về phía các khu vực cũ.
Tạo các khu vực chuyển tiếp cao độ và các trục thoát nước chính nằm tiếp giáp giữa khu mới và khu cũ tạo điều kiện
để khu vực cũ xây dựng cống thoát ra được thuận lợi.
Tại khu vực cũ có thể xây dựng rãnh đậy nắp đan thay thế cống tròn để giảm chiều cao lớp đất trên cống.
Trường hợp đặc biệt nền khu cũ quá thấp có thể xây dựng trạm bơm cục bộ.
Cao độ thiết kế:
Thấp nhất: + 6,38m (riêng tại mép hồ + 6,20m).
Cao nhất: + 8,08m.
Trung bình: + 8,70m.
_Thoát nước mưa:
Xây dựng hệ thống thoát nước mưa hoàn chỉnh phù hợp với qui hoạch chung và qui hoạch tổng thể hệ thống thoát
nước đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Hướng thoát chính ra sông Nhuệ (66% diện tích) và sông Tô Lịch (34%
diện tích).
Địa bàn quận được chia thành 4 vùng thoát nước theo các lưu vực đã được xác định như sau:
Vùng 1: Diện tích 417 ha thuộc lưu vưc sông Tô Lịch, thoát nước ra sông Tô Lịch và trạm bơm Yên Sở.
Vùng 2: Diện tích 297 ha thuộc lưu vực Mễ Trì - Trung Văn thoát ra sông Nhuệ và trạm bơm Trung Văn.
Vùng 3: Diện tích 423 ha thuộc lưu vực Dịch Vọng – Phú Đô thoát ra sông Nhuệ và trạm bơm Phú Đô.
Vùng 4: Diện tích 73,7 ha thuộc lưu vực Cổ Nhuế thoát ra sông Nhuệ và trạm bơm Cổ Nhuế.
Cải tạo nâng cấp các tuyến mương hiện có và đào mới gồm:
Sông Tô Lịch kích thước B = 40 ÷ 50m, H = 4 ÷ 5m (B: bề rộng mặt, H: chiều sâu).
Mương Nghĩa Đô (dự kiến xây bằng cống kín).
Mương Dịch Vọng – Phú Đô, kích thước B = 17 ÷ 20m, H = 3,5m.
Mương làng Trung Kính Hạ - Vành đai 3, kích thước B = 9 ÷12m, H = 3m.
Mương Bắc Nghĩa Đô - Cổ Nhuế (đào mới), kích thước B = 20 ÷ 25m, H = 3 ÷ 4m.

Mương Mai Dịch – Phú Đô (đào mới), kích thước B = 15 ÷17m, H = 3,÷ 3,5m.
Mương làng Cót – Vành đai 3 (đào mới), kích thước B = 10 ÷ 12m, H = 3,78m.
Nạo vét và đào mới hồ điều hoà diện tích 13,50ha.
Xây dựng hệ thống cống thoát nước D600 – 2500mm (hoặc tương đương) dọc theo đường và trong các khu xây dựng
vực mới. Đối với các khu vực đã xây dựng, làng xóm cũ tận dụng tối đa hệ thống hiện có và xây dựng bổ sung thêm
rãnh nắp đan (hoặc cống hộp) B: 0,3 – 1,4m, H: 0,7 – 2m để đáp ứng yêu cầu thoát nước. Mật độ cống bình quân đạt
80 – 90 m/ha.
b/ Quy hoạch cấp nước:
Dự báo nhu cầu dùng nước:
Tổng lượng nước tính toán Q
max
ngày
= 98154m
3
/ngày.
Nguồn nước:
Từ hệ thống cấp nước của các nhà máy nước Mai Dịch, Cáo Đỉnh, Ngọc Hà, Hạ Đình… và trong tương lai có thêm nhà
máy nước khai thác từ nguồn nướcmặt sông Hông hoặc sông Đà (theo dự án riêng).
Mạng lưới đường ống:
Mạng ống truyền dẫn: Ngoài các đường ống hiện có, sẽ xây dựng bổ sung một số tuyến ống truyền dẫn D400 ÷800mm
dọc theo đường Vành đai 3, đường Trần Duy Hưng, Đường Láng hạ - Thanh Xuân… Các đường ống truyền dẫn này
được xây dựng theo quy hoạch hệ thống cấp nước thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt.
Mạng ống phân phối chính đường kính D90 ÷225mm đặt theo đường quy hoạch, hình mạng phân phối cho từng khu
vực. Mạng ống phân phối được đấu nối với đường ống truyền dẫn tại một số điểm thích hợp. Trong các khu đô thị mới,
mạng lưới phân phối được xây dựng theo dự án của khu đô thị. Còn lại sẽ thực hiện theo dự án cải tạo hoàn chỉnh
mạng lưới cấp nước quận Cầu Giấy đã được UBND Thành phố phê duyệt.
Họng cấp nước chữa cháy: Trên đường ống truyền dẫn và phân phối chính có bố trí các họng cấp nước chữa cháy với
khoảng cách theo các quy định hiện hành.
C / Quy hoạch thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:
_ Thoát nước bẩn:

Xây dựng hệ thống thoát nước bẩn riêng phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước thủ
đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Phù hợp với việc phân vùng thoát nước và mạng lưới chung của
khu vực.
Phần lớn diện tích quận Cầu Giấy (từ đường Hoàng Quốc Việt về phía Nam) có diện tích khoảng 940 ha (lưu vực 2)
được thoát về trạm xử lý nước thải Phú Đô. Khu vực còn lại ở phía Bắc quận giáp huyện Từ Liêm và quận Tây Hồ (lưu
vực 1) được thoát về trạm xử lý Cổ Nhuế. Các trạm xử lý nước thải Phú đô, Cổ Nhuế được xây dựng ở địa bàn huyện
Từ Liêm.
Các đường cống nước bẩn có tiết diện D300-800mm được đặt dọc theo đường sẽ thu đón và dẫn nước bẩn tới trạm
bơm chuyển bậc để đưa về trạm xử lý. Vị trí, công suất trạm bơm chuyển bậc được xác định phù hợp với quy hoạch.
Lưu vực 1: Thoát về trạm bơm (TB
8
, TB
9
) đã được thiết kế theo QHCT huyện Từ Liêm.
Lưu vực 2: thoát qua 8 trạm bơm chuyển bậc trong đó 5 trạm bơm (TB
1
, TB
2
,

TB
5
, TB
6
,

TB
10
) xây dựng trên địa bàn
quận và 3 trạm bơm (TB

3
, TB
4
,

TB
7
) xây dựng trên địa bàn huyện Từ Liêm.
Hướng giải quyết thoát nước bẩn đối với từng khu vực:
Khu vực xây dựng mới: Xây dựng hệ thống cống riêng về trạm xử lý phù hợp với hệ thống thoát nước bẩn của khu vực.
Các khu vực có dự án riêng sẽ thực thi theo dự án được duyệt.
Khu vực đã xây dựng: Trước mắt sử dụng hệ thống cống nửa chung, nửa riêng. Nước thải được xử lý qua bể bán tự
hoại, tạm thoát chung vào hệ thống thoát nước mưa, sau này sẽ xây dựng cống bao tách nước bẩn đưa về trạm xử lý.
_ Vệ sinh môi trường:
Thu gom rác sẽ do đơn vị chuyên ngành đảm nhiệm thông qua hợp đồng. Để thuận tiện trong thu gom, vận chuyển và
tái sử dụng cần tiến hành phân loại rác ngay từ nơi thải ra.
Đối với các nhà ở cao tầng giải quyết rác theo 2 phương thức:
Đặt các thùng rác tại các khu vực đất trống, bán kính phục vụ không quá 100m.
Xe của đơn vị thu gom rác theo giờ cố định, các hộ dân trực tiếp đổ tác vào xe.
Đối khu vực làng xóm trước mắt vẫn sử dụng xe đẩy tay đi sâu vào các ngõ nhỏ để thu gom rác thải, sau này sẽ cơ
giới hóa từng bước việc thu gom theo điều kiện phát triển đường sá của khu vực.
Đối với các trung tâm thương mại, dịch vụ, công cộng phải đặt các thùng rác theo quy định.
d/ Quy hoạch cấp điện và thông tin bưu điện:
_ Cấp điện:
Tính toán phụ tải: dự báo phụ tải tính đến năm 2020 khoảng 216000KW đến 246000KW.
Nguồn cấp điện: Từ trạm 220/110Kv Chèm, Hà Đông thông qua trạm trung gian 110kv Nghĩa Đô và Thanh Xuân. Các
trạm biến áp trung gian được xây dựng theo quy hoạch cải tạo và phát triển lưới điện Hà Nội đã được Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt.
Mạng phân phối:
Khu vực xây mới: Các tuyến trung thế xây mới sử dụng cáp ngầm 22Kv mạch kép hoặc mạch vòng vận hành hở đảm

bảo các trạm 22/0,4Kv hoạt động được ổn định.
Trạm hạ thế 22/0,4 Kv là trạm kín đặt riêng hoặc trong công trình, lưới hạ thế đi ngầm. Khu vực đã có dự án sẽ thực thi
theo dự án được duyệt.
Đối với khu vực đã xây dựng: Cải tạo, thay thế dần các tuyến dây nổi 35,10(6)Kv hiện có đang sử dụng cáp ngầm 22
Kv. Các trạm biến áp treo hiện có tạm sử dụng sau này thay dần sang trạm xây hoặc trạm kios. Các trạm hạ thế xây
dựng mới sử dụng kiểu trạm xây, kios hoặc một cột. Lưới hạ thế dây trần được cải tạo thành cáp nổi vặn xoắn hoặc
cáp ngầm.
_ Thông tin - Bưu điện
Xây dựng các tổng đài:
Tổng đài điều khiển: Cải tạo tổng đài Từ Liêm đạt dung lượng 99000 số và xây mới tổng đài Nghĩa Tân với dung lượng
56000 số.
Xây mới và cải tạo 14 tổng đài vệ tinh với dung lượng 3000÷10000 số/trạm.
Các tổng đài điều khiển và tổng đài vệ tinh được liên hệ với nhau bằng mạng cáp quang, hình thành mạng vòng truyền
dẫn có tốc độ cao.
Từ tổng đài vệ tinh sẽ xây dựng mạng thông tin gồm mạng cáp gốc đi ngầm đến các tủ cáp của từng khu vực. Khu vực
đã có dự án sẽ thực hiện theo dự án được duyệt.
Đối với khu vực đã xây dựng, hệ thống thông tin sẽ được cải tạo phù hợp nhằm phục vụ tốt cho các thuê bao và đảm
bảo mỹ quan.
Trong khu vực xây mới sẽ xây dựng các bưu cục, dịch vụ bưu điện kết hợp tại tổng đài và trong công trình công cộng
của khu vực để đảm bảo bán kính phục vụ hợp lý.
e / Quy hoạch hệ thống hào và tuynel kỹ thuật:
Trên các tuyến đường xây dựng mới, từ cấp phân khu vực trở lên xây dựng các tuyến hào hoặc tuynen kĩ thuật dọc và
ngang đường để bố trí các đường dây, đường ống hạ tầng kĩ thuật. Tránh đào bới sau khi xây dựng đường. Các đường
dây, đường ống bố trí trong hào, tuynen kĩ thuật bao gồm: các đường cáp điện, các đường cáp bưu điện và thông tin
liên lạc, các đường ống cấp nước phân phố cấp nước. Đối với các đường phố có bề rộng từ 50 m trở lên có thể bố trí
hào, tuynen kĩ thuật 2 bên đường.
Tổng chiều dài các đường phố có bố trí hào, tuynen kĩ thuật khoảng 17Km
PhÇn C Néi dung yªu cÇu vµ quy m« c«ng tr×nh
I. Néi dung thiÕt kÕ :
1. NhiÖm vô thiÕt kÕ :

Diện tích xây dựng 43.820 m2
Diện tích khối văn phòng 6.820 m2
Diện tích khối ở 10.000 m2
Diện tích khối thơng mại 18.000 m2
Diện tích tầng hầm 4.500 m2
Nhiệm vụ thiết kế cụ thể
a.Nhóm chức năng thơng mại:
Khu trng bầy và giới thiệu sản phẩm
Diện tích trng bầy 300 m2
Bộ phận phục vụ quản lý
60-90 m2
Khu vực bán lẻ và hàng chuyên doanh 1.540 m2
Các gian hàng bán mỹ phẩm 150 m2
Các gian hàng bán đồng hồ, kính mắt 100 m2
Các gian hàng đồ trang sức 300 m2
Các gian hàng bán quần áo, giày dép 400 m2
Các gian hàng văn phòng phẩm, đồ chơi 100 m2
Các gian hàng tạp phẩm 300 m2
Khu bán hàng siêu thị
Diện tích bán hàng 950 m2
Các điểm trông giữ đồ 60-90 m2
Dịch vụ hậu mãi ( đóng gói, quà tặng ) 60-90 m2
b.Nhóm chức năng dịch vụ :
Dịch vụ nhà hàng và giải khát
Phòng ăn 200 300 chỗ 500 m2
Bar Cafe 100 m2
Quầy tiếp thực đơn 12 m2
Phòng soạn 30 m2
Khu gia công trình và thô 60 70 m2
Bếp nấu 45 60 m2

Rửa bát đĩa cốc chén 20 m2
Kho nguyên liệu 60 70 m2
Kho đông lạnh 24 m2
Các điểm bán giải khát 90 120 m2
Dịch vụ vui chơi giải trí
Các phòng chơi cho trẻ em 20 150 m2
Các điểm giải trí khác 1000 m2
Các dịch vụ thể dục thể thao 1500m2
Dịch vụ sinh hoạt
Các điểm đổi và rút tiền 60 m2
Trạm bu điện, điện thoại, điện tín 60 90 m2
Dịch vụ thông tin thơng mại và du lịch 60 90 m2
Các cửa hàng sửa chữa nhỏ 60 90 m2
c.Khối văn phòng cao tầng:
Diện tích văn phòng làm việc 620 m2/tầng
Kho thiết bị văn phòng 50 m2/tầng
Phòng phục vụ tầng 12m2 x 2 phòng
Phòng họp và hội thảo 250 300 m2
d.Diện tích phục vụ chung:
Các sảnh lớn và lối ra khu bán hàng 200 -300 m2
Sảnh và lối vào khu nhà ở 90 120 m2
Sảnh và lối vào khu văn phòng 90 120 m2
Không gian thồng tầng và giao thông đứng 90 120 m2
Vệ sinh cho khách (theo nhu cầu)
Gara ôtô cho 200 xe ( hoặc bãi đỗ xe) 20 25 m2/ xe
Sân vờn tiểu cảnh phù hợp với công trình và môi trờng xung
quanh.
e.Khối nhà ở:
Chia làm 3 loại
Loại 1 phòng ngủ diện tích 80 m2

Loại 2 phòng ngủ diện tích 160 m2
Loại 3 phòng ngủ diện tích 200 m2
f. Bộ phận điều hành nghiệp vụ và kỹ thuật công trình:
Phòng giám đốc 30 40 m2
Phòng tiếp khách 45 50 m2
Phòng hành chính 3 x 25 m2
Phòng kế toán 2 x 25 m2
Phòng y tế 40m2
Phòng văn th 2 x 25 m2
Phòng bảo vệ 20 m2
Hệ thống kho hàng các loại 400 x 450 m2
Chỗ xuất nhập hàng hoá 60 90 m2
Khu kĩ thuật ( điện, nớc, môi trờng ) 250 300 m2
II. Tổng diện tích sàn xây dựng:
* Khối TT Thơng mại
TT Diện tích sàn (m2) Chức năng
Tầng 1 4500 Các dịch vụ thơng mại nhỏ, show room, nhà hàng
Tầng 2 4500 Siêu thị gia dụng, kho, giải khát, khu bán hàng thời trang, bộ phận nghiệp vụ và quản lý
toà nhà
Tầng 3 4500 Clb thể dục thể thao, vui chơi giải trí, giải khát
Tầng 5 4500 Bể bơi ngoài trời, dịch vụ ăn nhẹ và giải khát
Tổng DT
sàn
18000
* Khối nhà ở :
TT Diện tích sàn (m2) Chức năng
Tầng 6 đến
16
500 x 11 tàng = 5500 m2 Loại căn hộ 3 phòng ngủ
Tầng 17 dến

25
500 x 9 tầng = 4500 m2 Loại căn hộ 1 và 2 phòng ngủ
Tổng DT sàn 10000 m2
* Khối văn phòng :
TT Diện tích sàn (m2) Chức năng
Tầng 6 đến
15
620 x 10 tầng=6200 m2 Văn phòng cho thuê
Tầng 16 620 m2 Hội trờng 240 chỗ, sân khấu và phụ trợ
Tổng DT
sàn
6820 m2
_ Phần kỹ thuật hạ tầng:
- Sân đờng nội bộ bằng bê tông có lát các viên Block Paviment, đảm bảo cho việc ra vào, thuận tiện cho công tác
cứu hoả.
- Sân vờn ngoại thất cây xanh tiểu cảnh.
- Đèn chiếu sáng công cộng dùng đèn cao áp và các cột đèn trang trí.
- Cấp thoát nớc đảm bảo sử dụng theo tiêu chuẩn Việt Nam.
- Cấp điện nên bố trí một trạm biến áp riêng và một máy phát điện dự phòng khi mất điện
Phần D Các phơng án và giải pháp thiết kế
I. Các yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc :
1. Yêu cầu quy hoạch chung :
Tại vị trí này quy hoạch yêu cầu công trình phải có kiến trúc đẹp, hài hoà đóng góp vào bộ mặt của Thành phố
- Mật độ xây dựng không nên lớn quá để dành diện tích còn lại cho giao thông, sân vờn, bãi đỗ xe.
- Công trình đợc xây dựng trên khu đất sao cho vừa thuận tiện cho các đối tợng sử dụng khác nhau vừa phải đáp
ứng các yêu cầu về thoát nạn, phòng hoả khi xảy ra sự cố. Khoảng cách ly giữa công trình đến các công trình xung
quanh hiện có cũng cần phải lu ý để đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm của nhà nớc về PCCC và thoát nạn.
2. Yêu cầu về kiến trúc :
Trên cơ sở phân tích các yếu tố quy hoạch cơ cấu chức năng hoạt động cùng những dự báo phát triển lâu dài, ý đồ
chính đợc chọn về bố cục không gian kiến trúc công trình Tổ hợp văn phòng và nhà ở nhằm đạt hiệu quả cao về

sử dụng và thẩm mỹ thông qua :
- Cấu tạo hệ thống không gian mở, kích thớc lớn vừa đủ để tạo ra sự linh hoạt cơ động trong sử dụng.
- Hình thức và nội dung công trình đợc thiết kế đơn giản, tránh các chi tiết kiến trúc vụn vặt, rờm rà để thể hiện hình
thức khỏe mạnh, tạo sự bề thế và hoành tráng của công trình nhng cũng không vì thế mà trở nên nghèo nàn, khô cứng
kém hấp dẫn, đồng thời đơn giản hoá việc xây dựng và sơ đồ công năng, tạo cho ngời sử dụng dễ dàng định hớng đợc
hớng chuyển động đến nơi mình muốn.
II.Các giải pháp quy hoạch kiến trúc và kĩ thuật :
1. Phơng án 1 (Phơng án chọn)
- Công trình có sự phân khu chức năng rõ ràng : thơng mại, nhà ở , văn phòng .Về mặt tổ chức hình khối không sử
dụng hình thức đăng đối giữa 2 khối cao tầng nhà ở và văn phòng mà là 1 cao ,1 thấp. Tuy nhiên trong tổng thể công
trình kết hợp với tuyến kiến trúc dài của khối TT thơng mại, cả khu nhà tạo đợc bố cục đối xứng về mặt thị giác, cố gắng
đa tổng thể công trình về 1 tỉ lệ kiến trúc hấp dẫn và hài hoà nhất.
-Song song với việc tạo sự biệt lạp trong công năng của tổ hợp , công trình cũng thể hiện sự gắn kết nhất định qua
việc bố trí chức năng và giao thông của từng tầng, cố gắng đa đến những liên kết tinh tế nhất
-Về mặt tổ chức qui hoạch và thiết kế khí hậu, khu nhà ở đợc đa về gần hớng gió đông nam của khu đất, trong khi
đó lại xa trục đờng chính phù hợp với chức năng nhà ở, khối văn phòng về mặt khí hậu không đợc nh nhà ở, tuy nhiên lại
gần trục đờng chính hơn, phù hợp với chức năng của văn phòng làm việc
Tóm lại công trình đã tận dụng khả năng đa dạng nhng vẫn có sự liên kết về công năng của cụm công trình tổ hợp
từ đó đa ra và tạo nên sự linh hoạt trong cơ cấu hoạt động của các chức năng riêng biệt, song vẫn đảm bảo sự gắn kết
về cả mặt công năng và hình thức của 3 khối : thơng mại , nhà ở và văn phòng
2. Phơng án so sánh:
Trên căn bản công trình vẫn đợc chia làm 3 khối: khối thơng mại, văn phòng và nhà ở. Tuy nhiên ở phơng án này
sự tách biệt quá rõ nét, chính vì thế trong sự liên kết của chức năng tổ hợp vào giao thông là rất kém. Tổ chức giao
thông nội bộ trong khu đất cũng cha rành mạch, khó để hình thành 1 công trình tổ hợp có sự liên kết mạnh mẽ
3. Giải pháp kiến trúc phơng án chọn:
a Các chỉ tiêu kỹ thuật của công trình:
+ Diện tích khu đất : 13340 m2 (145m x 92m)
+ Diện tích xây dựng : 5000m2
+ Diện tích sàn tầng hầm: 4500 m2
+ Mật độ xây dựng: 39%

+ Hệ số sử dụng đất: 2,9
Tận dụng của u điểm của khu đất để bố trí các chức năng khác nhau cho phù hợp với tính năng yêu cầu sử dụng
của từng khu. Bố trí các luồng giao thông khác nhau cho từng đối tợng một cách mạch lạc, tránh chồng chéo, ách tắc
lộn xộn.
a . Mặt bằng và sơ đồ sử dụng.
_ Khu thơng mại:
Khu thơng mại sẽ đợc tập trung ở các tầng thấp nhất chạy theo con đờng chính tiếp xúc trực tiếp với khách hàng.
Nh vậy sẽ tạo đợc một thị trờng thơng mại nhộn nhịp tại khu vực, song sự bố trí khu thơng mại nh vậy sẽ tạo ra
khoảng đệm giữa sự giao lu nhộn nhịp bên ngoài và các khu ở bên trong của tổ hợp
Mặt bằng khối đế gồm có một hầm sử dụng bố trí phòng kỹ thuật và để xe cho chủ yếu là khối cao tầng, tầng
1,2,3,5 ở khối siêu thị để kinh doanh siêu thị nhiều hình thức, kinh doanh ăn uống giải khát, dịch vụ vui chơi.(tầng 4
là tầng kĩ thuật toà nhà và bể bơi)
_Khối nhà ở :
- Chung c cao tầng có diện tích trung bình là từ 80 - 200m
2
/ cănhộ. (Tổng số là 49 căn hộ_cả 3 loại)
- Các phòng: phòng khách ,phòng bếp, phòng ăn, các phòng ngủ với tỷ lệ bố trí khu vệ sinh từ 2 - 3 khu cho một
căn hộ.
- Tiêu chuẩn thiết kế cho nhiều hình thức :từ hộ độc thân đến gia đình 4 ngời tuy nhiên cũng có thể ghép phục vụ vụ
nhu cầu sử dụng.
- Thang máy và cầu thang bộ phục vụ và thoát ngời theo tiêu chuẩn O.M.S với thời gian tối thiểu là 5 phút và tối đa
là 15 phút.
- Trong các khu vực chung c cao tầng, các tầng dới sẽ đợc bố trí khu dịch vụ bán lẻ, y tế
- Gara ô tô đợc bố trí ở dới với diện tích trung bình là 40m
2
/ căn hộ.
_Khối văn phòng:
- Mặt bằng tầng văn phòng có diện tích là 620 m2 ( phục vụ khoảng 600 đến 700 ngời)
- Tầng trên cùng của khối văn phòng là 1 hội trờng 240 chỗ
- Mặt bằng tầng đợc thiết kế phù hợp với nhu cầu sử dụng không gian có thể đợc mở rộng với các vách ngăn nhẹ

hoặc tờng kính.
- Tòa nhà văn phòng sẽ đợc thiết kế đồng bộ với các hệ thống sử dụng nh: điện thoại, fax và các phơng tiện viễn
thông, các thiết bị phòng chống cháy, chống đột nhập.
b. Giải pháp kiến trúc mặt đứng.
Các khối nhà đều đợc thiết kế theo cùng một phong cách để tạo nên một tổ hợp công trình thống nhất. Giải pháp
mặt đứng là tìm đợc những tỷ lệ và hình thức thích hợp với tổng thể kiến trúc đô thị trong toàn khu vực. Đồng thời do án
ngữ tại một vị trí đẹp, quan trọng nên công trình phải có hình thức hấp dẫn và gây đợc ấn tợng cho ngời quan sát ở mọi
góc độ, thực sự trở thành một điểm nhấn về kiến trúc tại Thành phố. Để đạt đợc điều này, phơng án đã sử dụng hình khối
đơn giản và gọn gàng, cách bố cục mạch lạc và trong sáng kết hợp các nguyên lý kiến trúc về đặc tính tơng phản giữa
các phân vị ngang với phân vị đứng. Sự tơng phản giữa các mặt phẳng và mặt cong; giữa các khối đặc (tờng xây) và
khối rỗng (các vệt và mảng kính). Kết hợp với việc sử dụng màu sắc và vật liệu khác nhau để làm cho công trình vừa bề
thế, hoành tráng nhng vẫn rất động thể hiện mmột cách hợp lý, hiệu quả thẩm mỹ về sự đi lên, sự pt liên tục trong thụ
cảm công trình, hiệu quả ấy phù hợp với tính hoạt động đa năng của công trình cũng nh biểu đạt sự phát triển và tăng tr-
ởng liên tục của Thành phố trong những năm qua và cả trong những năm tới.
c. Giải pháp kiến trúc cho an toàn và thoát nạn.
- Đảm bảo đi lại tốt trên các tuyến giao thông quanh công trình, giữ đúng các quy định sử dụng an toàn trên các
sân khoảng trống bao quanh công trình.
- Đảm bảo sự riêng rẽ về phòng cháy cho 2 khối, cùng với tờng ngăn cháy, không gian giữa các khối chứa các
quầy sạp hàng đợc chia nhỏ bằng màn phun nớc và lắp đặt các thiết bị phòng chống cháy khác.
- Các hệ thống cửa kính bên trên có thể mở hoặc đập vỡ để phun nớc, có thể trang bị thêm thang hoặc các tấm
trợt tại các cửa mở ra hành lang ngoài để biến các lối này thành lối thoát nạn bổ xung.
- Có giải pháp thoát khói tại đỉnh mái, các nút giao thông có thể hoạt động tự nhiên lúc mất điện .
- Các hệ thống ống nớc đều dùng vật liệu không cháy.
- Không cho phép đặt bát hơng trong các quầy sạp.
- Ngoài ra đồ án cũng tạo ra khả năng để sau này có điều kiện kinh tế cho phép có thể trang bị thêm hệ thống
ngăn cháy trong các không gian bố trí quầy sạp bằng kính chịu nhiệt.
d. Giải pháp kết cấu.
a. Đặc điểm công trình :
- Tính chất của công trình là Tổ hợp nhà cao tầng" nên yêu cầu không gian lớn và kết cấu cao tầng.
- Quy mô xây dựng là nhà cấp II. Bậc chịu lửa bậc II.

b. Giải pháp kết cấu :
+ Căn cứ vào quy mô của công trình.
+ Căn cứ vào tình hình địa chất tại khu vực xây dựng chọn kết cấu nhà nh sau :
Kết cấu của toà nhà đợc thiết kế phù hợp với quy trình kỹ thuật và tiêu chuẩn quốc tế hiện hành thực tế đã đợc địa
phơng chấp nhận. Toà nhà đợc thiết kế tính toán có kể đến tấc động của gió và động đất. Toàn bộ toà nhà đợc thiết kế
tính toán là kết cấu khung bê tông cốt thép kết hợp với các vách, lõi cứng cùng lõi tờng chịu lực cắt ở giữa cung cấp độ
cứng của hệ giằng ngang tới khung của toà nhà. Các tấm sàn đợc tờng chịu lực cắt đỡ và cấu trúc phụ bao gồm dầm cột
và các vách. Toà nhà có mái bằng bê tông cốt thép đợc hệ thống dầm cột và vách chống đỡ. Toà nhà đợc thiết kế nằm
trên các cọc móng và dầm bê tông cốt thép.
Tính toán sơ bộ tiết diện bản, dầm và cột điển hình
Vật liệu chính cho kết cấu toà nhà:
Sử dụng: Bê tông : #350 => Rn = 155 kg/cm2
Thép AIII: Ra = 3600 kg/cm2
- Bản sàn:
Ô sàn diển hình = 9,0 x9,0 => bản kê 4 cạnh.
Sơ bộ tính chiều dày bản sàn theo công thức: Hb = D.l/m
Với D = (0,8 -:- 1,4) chọn D = 0,8
m = (40 -:- 45) chọn m = 45
l = 9,0 m
=>Hb = 900.0,8/45 = 16 cm. chọn Hb = 15 cm.
- Sơ bộ chọn kích thớc tiết diện dầm: (áp dụng đối với dầm D8)
Kích th ớc các ô bản theo 2 ph ơng là nh nhau. Vậy chọn hệ dầm kiểu ô cờ.
Sơ bộ chọn tiết diện dầm theo công thức:
h = (1/8 -:- 1/12).l => chọn h = 80 cm
b = ( 0,3 -:- 0,5).h =>chọn b = 40 cm
- Sơ bộ chọn kích thớc tiết diện cột: (áp dụng đối với cột C2)
Số tầng khối đế nhà: 5 tầng
Sb = 9x9 = 81 m2
Chọn: qs = 1000 kg/m2.
Tổng tải trọng tác dụng lên đầu cột tầng 1

N = Sb. qs = 81.1000= 81000 kg
Sơ bộ chọn tiết diện cột theo công thức:
F = (1,2-:-1,5).N/Rn
F = 5.1,4.81000/155 = 3658 cm2
=> chọn cột (60x60)cm = 3600 cm2~F
- bảng tính tiết diện một số cột điển hình
e. Tính toán thang máy
- Giải pháp thang máy cho nhà cao tầng có số tầng là 11 tầng.( Khi văn phòng )
Tính số thang máy
- Tính số ngời yêu cầu trong 1 phòng
Diện tích sàn 1 tầng văn phòng cho thuê là 600m
2

Tổng diện tích sàn là : 600 x11 = 6600m
2

+ Diện tích văn phòng là 20m
2
/1 ngời
-> Số ngời là : 6600 : 20 = 350 ng
- Số ngời tập trung ở thang máy tại giờ cao điểm trong 5P là 11%.
Vậy số ngời là : (350 x11)/100 = 40 ngời
-> Số ngời trong 1 phút là 40 : 5 = 8 ngời
- Tính chiều dài 1 hành trình đi về (H)
H
(m)
= 2h . h là chiều cao công trình trừ tầng trên cùng.
h = (1 tầng hầm x 3,9) + 4 (tầng trệt x 5,1m)
(11) tầng văn phòng x 3,6m
= 3,9 + 5,1 x 4 + 11 x 3,6 = 65m

H
(m)
= 2h = 65 x 2 = 130 m
- Tính thời gian của 1 hành trình thang máy (T)
+ Chọn tốc độ V = 2m/S là tốc độ định mức của thang máy căn cứ cho khối văn phòng cao 11 tầng.
T
1
(S) = H
m
: V
m/s
= 130 : 2 = 65
+ Tính số điểm dừng (m)
m = 1(1 tầng hầm) + 1 tầng trệt + 11 tầng văn phòng = 13
T
2
(giây) = 13 x 5 = 65
T
(S)
= H
(S)
+ t
2
(S) = 65 + 65 = 130 = 2,2P
- Xác định sức trở của 1 tháng máy trong 1 phút (P)
P = 12 ngời
P = T = 12 : 2,2 = 5.4 ngời
- Tính số lợng thang máy phải có trong 1 bộ thang (N)
N = B : P : T = 10 : 5.4 = 1.9 = 2 chiếc
Vậy đặt công trình cần 2 thang loại PC12 900kg có các thông số và kỹ thuật thể hiện trên bản vẽ.