BÁO cáo kết QUẢ định giá bất ĐỘNG sản

DANH SÁCH NHÓM
1. LÊ THỊ DIỄM
2. NGUYỄN THỊ DANH
3. TRẦN THỊ LUẠ
4. ĐỖ NGỌC HOÀNG
5. LÊ THỊ KIM BÍNH
6. NGUYỄN HỒNG MẬN
7.
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
I. CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN
1. Đơn vị thẩm định giá
Nhóm cuồng vọng
2. Tài sản thẩm định giá.
Căn nhà ở tổ 14 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa
3. Mục đích thẩm định giá
Theo giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá để phục vụ môn học.
4. Thời điểm thẩm định giá.
Ngày 10 tháng 06 năm 2014.
II. CĂN CỨ THẨM ĐỊNH GIÁ
Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Luật đất đai của Quốc hội có hiệu lực ngày 01/07/2004
- Căn cứ nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ quyết định số 29/2010/QĐ-UBND ngày 9/9/2010 của UBND tỉnh Khánh
Hòa.
- Các văn bản của địa phương: bản giá đất, bảng tính giá xây dựng chuẩn, văn bản
về quy hoạch và quy định xây dựng.
- Quyết định số 44/2010/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Khánh Hòa : Về quy định giá
các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa.
- Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định

giá.
III. MÔ TẢ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật
1. Vị trí :
Ngôi nhà ông Nguyễn Thanh Minh nằm ở tổ 14 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp,
Nha Trang, Khánh Hòa
2. Diện tích :
Mảnh đất ông Nguyễn Thanh Minh đang sở hữu có diện tích đất là 105 m
2
,
diện tích xây dựng là 95 m2
Công trình trên đất là nhà cấp 4 , được xây dựng năm 2011, chất lượng xây
dựng tốt
Nhà có : 2 phòng ngủ, 1 phòng khách , 1 phòng bếp và 1 nhà vệ sinh
3. Hiện trạng:
Ngôi nhà ông Nguyễn Thanh Minh thuộc địa bàn phường Ngọc hiệp ,
thành phố Nha Trang có tổng diện tích xây dựng là 100 m2, công trình trên đất là
nhà cấp 4, đang sử dụng tốt.
Bất động sản nằm trên trục đường chính của khu dân cư, cách trục đường
chính 2/4 1km, cách trung tâm thành phố 3 km. Ngoài ra bất động sản mục tiêu
còn gần hệ thống trường học , chợ …đảm bảo đầy đủ và kịp thời nhu cầu đa dạng,
phong phú của người dân trong điều kiện phát triển kinh tế mạnh như hiện nay.
Bên cạnh đó, khu vực này còn rất yên tĩnh, an ninh ổn định, hệ thống nước sạch
đầy đủ đảm bảo vệ sinh, hệ thống điện ổn định. Tuy bất động sản mục tiêu thuộc
địa bàn có địa hình tương đối thấp nhưng vì đã có hệ thống bờ kè chắc chắn nên
không bị ngập trong mùa mưa bão.
IV. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Cơ sở thẩm định giá
Cơ sở giá thị trường
2. Nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế.
. Phương pháp thẩm định giá
* Phương pháp so sánh
Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS
tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công trên thị trường vào thời
điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của
BĐS cần định giá.
Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của 1 BĐS có mối
liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh để được mua bán
hoặc cho thuê trên thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng khá phổ biến và rộng rãi vì nhiều ưu
điểm sau:
- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác, thông thường nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp
khác để thẩm định giá BĐS
Tuy nhiên phương pháp này đòi hỏi cần thiết phải có nhiều thông tin rõ
ràng, chính xác. Nếu thông tin giao dịch không chính xác thì không thể sử dụng
phương pháp này, hơn nữa các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS
cần thẩm định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công
thường diễn ra trước thời điểm cần thẩm định giá BĐS mục tiêu)
Trong điều kiện thị trường biến động các thông tin nhanh chóng trở nên
lạc hậu và không còn chính xác, vì vậy người định giá phải có kinh nghiệm và
kiến thức thị trường vững chắc.
V. THẨM ĐỊNH GIÁ:
Trên cơ sở các tài liệu do bà Lê Thị Ngọc Bích cung cấp, qua khảo sát vị trí
căn nhà căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm
năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán nhóm em đã định

giá BĐS số 53 - tổ 41, Ngọc Thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa
chi tiết như sau:
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
1. Giá trị phần đất của BĐS TĐ:
Phân tích các BĐS SS để xác định giá đất của BĐS TĐ:
* Bất động sản so sánh 1:
Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Địa chỉ : Số 23 tổ 13 Ngọc Thảo, Ngọc Hiệp, Nha Trang
Nhà trệt cấp 4, kết cấu khung sàn bê tông, cốt thép, mái tôn tường gạch ,
nền lát gạch Ceramic
Mục đích sử dụng: đất ở
Diện tích đất: 88m
2
Diện tích sàn: 88m
2
Số tầng cao: 1 tầng
Hình dáng khu đất: vuông vức
Đơn giá xây dựng mới: 3 triệu/m
2
Giá bán: 725 triệu đồng.
Giá trị còn lại: 90%
Giá trị phần xây dựng: 3 * 88m
2
* 90% = 237,6 triệu
Giá trị đất: 725 -237,6 = 487,4 triệu
Đơn giá đất: 487,4 triệu/88m
2
=5,54 triệu/m
2
* Bất động sản so sánh 2:

Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Địa chỉ: Số 05 tổ 17 Ngọc Thảo , Ngọc Hiệp , Nha Trang
Nhà trệt 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái tôn tường gạch ,
nền lát gạch Ceramic
Mục đích sử dụng: đất ở
Diện tích đất: 210m
2
Diện tích sàn: 300m
2
Số tầng cao: 2 tầng
Hình dáng khu đất: vuông vức
Đơn giá xây dựng mới: 2,8 triệu/m
2
Giá bán: 1.656,9 triệu đồng.
Giá trị còn lại: 80%
Giá trị phần xây dựng: 2,8 * 300m
2
* 80% = 672triệu
Giá trị đất: 1.656,9 triệu - 672 triệu = 984,9triệu
Đơn giá đất: 984,9triệu /210m
2
=4,69 triệu/m
2
* Bất động sản so sánh 3:
Nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Địa chỉ: Số 17 tổ 14 ngọc thảo, phường Ngọc Hiệp, Nha Trang, Khánh Hòa
Nhà trệt cấp 4, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép , trần bê tông tường gạch
, nền lát gạch ceramic
Mục đích sử dụng: đất ở
Diện tích đất: 250m

2
Diện tích sàn: 184m
2
Số tầng cao: 1 tầng
Hình dáng khu đất: vuông vức
Giá bán: 1.634,36 triệu đồng.
Đơn giá xây dựng mới: 3,2 triệu/m
2
Giá trị còn lại: 95%
Giá trị phần xây dựng: 3,2*184* 95% = 559,36 triệu
Giá trị đất: 1.634,36 triệu - 559,36 triệu = 1,075 triệu
Đơn giá đất:1,075 triệu /250m
2
=4,3 triệu/m
2
Bảng tổng hợp các tiêu chí của tài sản thẩm định giá và các tài sản so
sánh
Tiêu
chí
BĐSTĐ BĐS SS1 BĐS SS 2
BĐS SS 3
Địa chỉ
số 53 - tổ
41, Ngọc
Thảo,
phường
Ngọc Hiệp,
Nha Trang,
Khánh Hòa
Số 23 tổ 13

Ngọc Thảo,
Ngọc Hiệp,
Nha Trang
Số 05 tổ 17
Ngọc Thảo ,
Ngọc Hiệp ,
Nha Trang
Số 17 tổ 14
Ngọc Thảo,
phường Ngọc
Hiệp, Nha
Trang, Khánh
Hòa
Pháp
lý
Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất
Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất
Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất
Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất
DTKV 105m
2
88m

2
210m
2
250m
2
Mục
đích
Đất ở Đất ở Đất ở Đất ở
sử
dụng
đất
Số
tầng
1 1 2 1
Hình
dáng
khu
đất
Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Cơ sở
hạ
tầng
Đường trải
nhựa
Đường trải
nhựa
Đường trải
nhựa
Đường trải
nhựa

Đơn
giá đất
5,54 triệu/m
2
4,69 triệu/m
2
4,3 triệu/m
2
Đơn giá đất bình quân của các bất động sản trên là:

(5.540.000 + 4.690.000 + 4.300.000)/3 = 4.840.000 đồng/m
2
.
Vậy có thể ước tính đơn giá của BĐS cần thẩm định là 4.840.000 đồng/m
2
.
• Giá trị phần đất của BĐS TĐ: 105m
2
* 4.840.000 đồng/m
2
= 508.200.000 đồng.
2. Chi phí xây dựng phần thô của ngôi nhà
a. Chi phí xây dựng ngôi nhà:
-Xi măng Hà Tiên: 20 tấn x 1.650.000/tấn = 33.000.000 đồng
- Chi phí đôn nền, tường bao: 50.000.000 đồng
- Thép: 4 tấn x 14.000.000 đồng = 56.000.000 đồng
- Trần thạch cao: 95m
2
x 140.000 đồng/m
2

= 13.300.000 đồng
- Gạch lát nền: 216.000 đồng/m
2
x 82m
2
= 17.712.000 đồng
- Gạch ốp tường trong nhà: 105.000 đồng/m
2
x 6m
2
= 630.000 đồng
- Gạch lát nền nhà vệ sinh: 90.000 đồng/m
2
x 8m
2
= 720.000 đồng
- Gạch ốp tường nhà vệ sinh: 71.000 đồng/m
2
x 18m
2
= 1.278.000 đồng
- Mái ngói nhẹ: 250 viên x 85.000 đồng/viên = 21.250.000 đồng
- Cửa gỗ: 4 cái x 995.000 đồng/cái = 3.980.000 đồng
- Cửa sổ: 3 cái x 970.000 đồng/cái = 2.910.000 đồng
- Hệ thống điện nước: 22.000.000 đồng
- Công lắp đặt: 13.000.000 đồng
- Sơn chống thấm: 20.000.000 đồng
- Tiền công sơn: 10.000.000 đồng
 Tổng chi phí xây dựng và thiết kế nội thất ngôi nhà: 265.780.000 đồng
b. Chi phí nhân công:

- Khoán việc xây nhà cho nhà thầu đến khi hoàn thành 550.000 đồng/m
2
 Tổng chi phí nhân công: 550.000 đồng/m
2
x 95m
2
= 52.250.000 đồng
Ước tính tổng chi phí xây dựng phần thô của ngôi nhà:
318.030.000 đồng x GTCL 97% = 308.489.100 đồng
. Giá trị phần nội thất của BĐS TĐ:
a. Phòng khách:
Diện tích: 30m
2
- Một bộ bàn ghế Á Âu mua năm 2012, giá trị 17.800.000 đồng, GTCL 97% 
17.266.000 đồng
- Tivi Led 32 inch mua năm 2010, giá trị 7.900.000 đồng, GTCL 90%  7.110.000
đồng
- Quạt trần mua mới năm 2012, giá trị 1.110.000 đồng, GTCL 80%  888.000 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 25.264.000 đồng
b. Phòng ngủ 1:
Diện tích: 16 m
2

- Tủ gỗ quần áo mua năm 2007, giá trị 3.690.000 đồng, GTCL 86%  3.173.400
đồng
- Kệ gỗ nhỏ năm năm 2007, giá trị 730.000 đồng, GTCL 86%  627.800 đồng
- Giường ngủ mua năm 2012, giá trị 3.100.000 đồng, GTCL 95%  2.945.000 đồng
- Quạt điện cơ mua năm 2009, giá 290.000 đồng, GTCL 50%  145.000 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 6.891.200 đồng
c. Phòng ngủ 2:

Diện tích: 16 m
2

- Giường ngủ mua năm 2003, giá trị 1.800.000 đồng, GTCL 73%  1.314.000 đồng
- Quạt điện cơ mua năm 2010, giá 280.000 đồng, GTCL 60%  168.000 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 1.482.000 đồng
d. Nhà bếp:
Diện tích: 12m
2

- Tủ lạnh mua năm 2013, giá trị 4.400.000 đồng, GTCL 90%  3.960.000 đồng
- Bếp ga mua năm 2012, giá trị 2.100.000 đồng, GTCL 80%  1.680.000 đồng
- Bộ bàn ăn 4 chỗ mua năm 2002, giá trị 3.400.000 đồng, GTCL 70%  2.380.000
đồng
- Bộ kệ gỗ nhà bếp kèm kệ chén ốp tường mua 2012, giá trị 3.200.000 đồng, GTCL
92%  2.944.000 đồng
- Bồn rửa chén mua năm 2012, giá trị 2.020.000 đồng, GTCL 92%  1.858.400
đồng
- Máy hút mùi mua năm 2012, giá trị 2.500.000 đồng, GTCL 80%  2.000.000
đồng
- Máy giặt Toshiba mua năm 2008, giá trị 4.990.000 đồng, GTCL 65% =>
3.243.500 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 18.065.900 đồng
e. Nhà vệ sinh:
Diện tích: 8 m
2

- Vòi hoa sen mua năm 2012, giá trị 470.000 đồng, GTCL 60%  282.000 đồng
- Bồn cầu toilet mua năm 2012, giá trị 2.860.000 đồng, GTCL 92%  2.631.200
đồng

- Bộ bồn rửa mặt và gương mua năm 2012, giá trị 1.320.000 đồng. GTCL 92% 
1.214.400 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 4.127.600 đồng
f. Một số đặc điểm khác:
- Máy giặt được đặt tại nhà bếp
- May một bộ rèm cửa năm 2012, giá trị 3.900.000 đồng, GTCL 80%  3.120.000
đồng
- Các vật dụng trang trí nội thất như: tranh ảnh, chậu cây, bình gốm sứ, kế sách ốp
tường, mua năm 2012, giá trị 3.900.000 đồng, GTCL 60%  2.340.000 đồng
 Ước tính giá trị tổng cộng: 5.460.000 đồng
Ước tính tổng thiết bị nội thất: 61.290.700 đồng
VẬY ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH:
61.290.700 đồng + 308.489.100 đồng + 508.200.000 đồng =
877.979.800 đồng
VI. KẾT LUẬN:
Sau quá trình khảo sát và tình toán thực tế nhóm em tổng hợp lại giá trị của
căn nhà này như sau:
Tổng giá trị của lô đất : 508.200.000 đồng
Tổng giá trị phần thô của căn nhà: 308.489.100 đồng
Tổng giá trị phần nội thất trong căn nhà: 61.290.700 đồng
TỔNG GIÁ TRỊ CỦA BĐS CẦN THẨM ĐỊNH LÀ: 877.979.800 đồng
NHẬN XÉT
1. Ưu điểm:
- Việc định giá không gặp nhiều trở ngại về mặt kỹ thuật.
- Khách hàng nhiệt tình trong việc cung cấp thông tin về tài sản cần định giá, đặc
biệt là giá trị phần nội thất.
- Giá trị của BĐS TĐ thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường nên dễ thuyết
phục khách hàng.
2. Những hạn chế:
- Cần phải có thông tin chi tiết về các BĐS SS trên thị trường đã được mua bán

trong thời gian gần đây. Việc tìm kiếm thông tin này mất nhá nhiều thời gian,
song thông tin lại mang tính lịch sử nên không phản ánh chính xác giá trị của các
BĐS SS.
- Yêu cầu thông tin thu thập phải so sánh được và thị trường nhà đất phải ổn định
trong khoảng thời gian nhất định.
- Tổ thẩm định giá chưa có kinh nghiệm và kiến thức thực tế sâu sắc nên việc định
giá còn nhiều hạn chế về mặt chuyên môn.
3. Quyền, lợi ích, và cam kết của thẩm định viên
Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của Thẩm định viên liên quan đến
tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá
trình thực thi nhiệm vụ.
Cam kết : Thẩm định viên không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế
như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, không là cổ đông chi
phối của khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng
hóa…