BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.DOC

BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu bản thân
Họ tên: Phạm Hồng Long
Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49
Khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân
II. Báo cáo định giá bất động sản
1. Giới thiệu về bất động sản mục tiêu
Địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội
Loại BĐS: Biệt thự
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An
Điện thoại: 0976.055.320
Mục đích thẩm định: Thế chấp
Thời điểm thẩm định: 12/8/2010
2. Đặc điểm tài sản thẩm định
2.1. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp
2.2. Đặc điểm pháp lí
Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m
2
Sinh viên: Phạm Hồng Long
Đất ở Nhà ở
Diện tích đất thực tế: 104 m
2
Diện tich đất được cấp: 104 m
2
Chiều ngang thửa đất: 10,4 m
2
Chiều rộng của ngõ, đường: 7m
Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m
Hình dạng thửa đất: Vuông
Lợi thế thương mại: Không
Mặt bằng xây dựng: 104 m

2
Số tầng xây dựng: 3
Số năm đã sử dụng: 11 năm
Năm cải tạo: 2006: CT bếp và sơn lại
Nội thất ra sao: Đẹp
Gara ô tô: Có
Diện tích gara: 30 m2
Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị
của công trình: Không
1
+ sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m
2
Sinh viên: Phạm Hồng Long
2
3. Quy trình định giá
Xác định phương pháp định giá: nhận định đây là bất động sản nằm tại
vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã hội
tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời
gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là
phương pháp định giá so sánh trực tiếp.
Cách thức tiến hành định giá
Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu
Cán bộ định giá trực tiếp đi khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại
thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản. Có được các thông tin sau:
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường
sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh
Phúc và Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
• Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m

• Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn
Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư
thục…
• Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
• Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…
- Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công
trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)
…..
Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh
Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh
để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất
động sản so sánh có được như sau:
Sinh viên: Phạm Hồng Long
3
Bảng 1: Thông tin các bất động sản so sánh
Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Địa chỉ Nhà C4 ngõ 376
đường Bưởi
42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân
Vị trí 2 1 2
Diện tích đất 65 m
2
47 m
2
47 m
2
Tổng DTXD 292.5 m
2
258.5 m
2

40 m
2
Năm xây dựng 2008 2006 2005
Năm cải tạo 2008 2007
Giá bán 3 tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ
Thời điểm bán 10/2009 12/2009 11/2009
Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường
Phương thức
thanh toán
Trong 2 tháng Trong 2 tháng Trong 1 tháng
Hình 1: Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các
bất động sản so sánh
Sinh viên: Phạm Hồng Long
4
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12
năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện
Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Bất động sản mục tiêu nằm tại vị trí 2 trên
đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất là 13.800.000 đồng / m
2
.
Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình
Với lượng thông tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều
chỉnh, đưa ra giá của bất động sản mục tiêu.
Dựa vào quy định về cách tính giá trị công trình, lần lượt có giá trị công
trình của các bất động sản so sánh là :
• Bất động sản so sánh 1 :
292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng
• Bất động sản so sánh 2 :
258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng

• Bất động sản so sánh 3 :
40 * 800.000 = 32.000.000 đồng
Có bảng điều chỉnh sau :
Sinh viên: Phạm Hồng Long
Ngõ
376
Ngách 29
BĐS mt
BĐS SS 1
Hẻm 612 đội nhân
BĐS SS 2
30/6/18 ĐN
BĐS SS 3
42 vĩnh
phúc
Phố
Vĩnh
phúc
C
4
ngõ 376
Trường học
Đường Bưởi
CC ĐB
5