CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ppt

1
CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP
TH
ẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS.
1.
Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
2. Phân lo
ại BĐS.
3. Quy
ền của chủ thể đối với BĐS.
4.
Đặc điểm của thị trường BĐS.
5. Phân lo
ại thị trường BĐS.
II. CÁ
C PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể.
-
Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền

v
ững cao, do đó:
+ Khi
ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh
đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần.
+ C
ần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
th
ọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
+ C
ần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
chi phí duy trì và chi phí
cơ hội của việc duy trì BĐS
để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
- Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác
bi
ệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về
kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi
định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để
điề
u chỉnh giá cho hợp lý.
-
Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có
gi
ới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho
các
BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu.
-
Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây
d

ựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
có tác
động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
+ C
ần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà
nước.
+ Khi
đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
nh
ững ảnh hưởng của nó đến các công trình
khác.
+ Khi
định giá, phải tính đến khả năng ảnh
hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
2. Phân loại BĐS:
a. Ý ngh
ĩa của việc phân loại:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách
qu
ản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị
lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về
mặt KT-XH.

- Là
cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ
hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS,
gi
ảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu
tư.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
b. Theo đặc tính vật chất:
- Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang
sử dụng.
- Công trình ki
ến trúc và các tài sản gắn liền với công
trình ki
ến trúc:
+ Nhà c
ửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình h
ạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai:
h
ệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình …
+ Các TS khác không th
ể tách rời với công trình XD:
điều hòa, quạt…
- Các TS khác g
ắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá…
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
2
c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

- Đất đai:
+ Đất nông nghiệp.
+
Đất phi nông nghiệp.
+
Đất chưa sử dụng.
-
Công trình kiến trúc:
+ Nhà ở để cho thuê hoặc bán.
+ Công trình ki
ến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình ki
ến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách s
ạn, văn phòng cho thuê.
+ Công trình ki
ến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS:
- Đối với đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
+ Quyền sử dụng đất.
-
Đối với các công trình:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Quyền của chủ thể đối với BĐS)

4. Đặc điểm của thị trường BĐS:
a. Có s
ự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
d
ịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm
phán t
ại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS,
đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài,
có th
ể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ
đị
nh giá sai số lớn.
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Nguyên nhân: do có s
ự khác biệt giữa các vùng,
mi
ền.
=> Khi
định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế,
văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của
th
ị trường không hoàn hảo:
Nguyên nhân:
thông tin về BĐS và thị trường
BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ
mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để
so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn,

người mua và người bán thường có ít kinh
nghi
ệm.
=> Giá
BĐS không phải là mức giá cạnh tranh.
=> vi
ệc gặp gỡ giữa người mua và người bán
thường phải thông qua môi giới chuyên
nghi
ệp.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh
t
ế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên,
trên th
ị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy
cung không th
ể phản ứng một cách nhanh chóng và
tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý:
- Nh
ững nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn
đến các cơn sốt giá BĐS.
- Nhà
nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài
h
ạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm
ổn định thị trường BĐS.
-
TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm

c
ủa thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự
kiểm soát của nhà nước
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
5. Phân loại thị trường BĐS:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị
trườ
ng chính thức vs phi chính thức.
b.
Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường
đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại.
c.
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị
trườ
ng đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp,
BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong
d
ịch vụ.
d.
Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán,
th
ị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để
thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn,
liên doanh
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại thị trường BĐS)
3

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư.
Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ
thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thu
ộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố
nào.
-
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị
trườ
ng.
- M
ục tiêu và nguyên tắc của việc định giá
1. Cơ sở lý luận:
Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua
th
ận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh
ta chi ra ít ti
ền hơn mà vẫn có được tài sản tương
đương
thay thế.
2. Các trường hợp áp dụng:
- Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung
cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu,

các phân
xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh
đất …
- Các m
ảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực,
khu dân
cư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
3. Kỹ thuật định giá:
-
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần
th
ẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các
thông tin
cơ bản sau cần được thu thập:
+ Tình tr
ạng vật chất của BĐS
+ Đặc điểm về mặt bằng.
+
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
+
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
+ Tình tr
ạng pháp lý
+ Th
ời gian giao dịch.
+ Các
điều khoản và điều kiện sử dụng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các
giao d
ịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có
th
ể so sánh được với BĐS mục tiêu.
+ Ngu
ồn gốc các giao dịch thị trường.
+
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao
d
ịch thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so
sánh
được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so
sánh).
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu
t
ố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.
Khi
điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau:
• Các
điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
• M
ỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các
b
ằng chứng thị trường.

• Luôn
đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do
ch
ủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS.
Có 02
phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính
g
ộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn
giản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở
(khu đất B) có diện tích 20.000m
2
thuộc đô thị loại 2,
cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một
khu
đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m
2
. Đây
là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định
giá
Khu
đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
thành công
để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá
này di
ễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất B.

T
ổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng
tương đương giá /m
2
là 5 triệu đồng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
285.72506. Chiều sâu khu đất
T
ự nguyện10. Tình trạng mua bán
Không9. Tài s
ản trên đất
Ít b
ụi- Bụi- Ồn ào8. Môi trường:
Ko giáp
h
ẻm
1 m
ặt giáp hẻm
l
ớn
7. K
ết cầu hạ tầng
Đường giao thông
701005. M
ặt tiền (m)
Lo

ại 24. Loại đường phố
Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh
v
ới đường phố
3. Vị trí đất
Đô thị loại V2. Mục đích sử dụng
Có gi
ấy chứng nhận QSD đất1. Căn cứ pháp lý
Khu BKhu A
Khác nhauGi
ống nhauTiêu chí so sánh
Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để
điề
u chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương
pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí
Khu A
Khu B
B
ụi: 8 điểm
Ít b
ụi hơn: 9 điểm
Độ bụi
Khu A
Khu B
Thu
ận lợi: 10 điểm
Kém thu
ận lợi: 8.5 điểm
Giao thông
Khu A

Khu B
Ng
ắn hơn: 10 điểm
Dài
hơn: 9 điểm
Chi
ều dài
Khu A
Khu B
R
ộng hơn: 10 điểm
H
ẹp hơn: 8 điểm
Chi
ều rộng mặt tiền
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
• Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm
5% giá, m
ỗi điểm hơn tăng 5% giá.
• Giá tr
ị khu B giảm:
- Do chi
ều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ.
- Do chi
ều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
- Giao thông: 1,5 x 5% x 125 t
ỷ = 9.375 tỷ.
=> Giá tr
ị giảm: 28.125 tỷ.

• Giá tr
ị khu B tăng:
-
Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
• Giá tr
ị 1 m
2
ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000
= 4.125 tr / m
2
• Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
5. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường.
- Là
phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
vì d
ựa vào giá cả thị trường.
- Là
cơ sở của các phương pháp khác như: phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Nhược:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng
khu v
ực thi mới có thể so sánh được.
- Các thông tin ch
ứng cứ thường mang tính lịch sử.

-
Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
th
ị trường
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nh
ập.
2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi
ích
tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản
thu nh
ập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
3. Điều kiện áp dụng:
- Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại
các kho
ản thu nhập ổn định và có thể được dự báo
trước.
-
Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết
định lựa chọn phương án đầu tư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
r
CF
PV

kr

CF
PV
1


4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa
các dòng thu nh
ập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị
của vốn ĐT:
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
PV: giá trị của tài sản định giá
CF: dòng ti
ền ròng hàng năm.
r: m
ức chiết khấu hàng năm
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
CF
1
= CF
0
(1 + k)
CF
0
: dòng tiền ròng ở năm hiện hành.
k: t
ỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm





n
1t
t
t
)r1(
CF
PV
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
5
4. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
111,111,403,1
%7
000,500,102333,733,207
PV



7.50%8.00%7.50%7.00%%Mức chiết khấu
102,500,000
140,000,000100,000,00067,500,000
ĐồngTổng chi phí SX
2,5002,0001,500
Đồng/kgChi phí sản xuất
207,733,333263,200,000225,000,000135,000,000
ĐồngTổng doanh số bán
4,7004,5003,000
Đồng/kgGiá bán bình quân

56,00050,00045,000KgT
ổng sản lượng
Bình quân
200720062005
ĐVTChỉ tiêu
=> Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m
2
5. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm
mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên
quan tác
động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ
khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi
phí s
ửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải
n
ộp…
Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp.
Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền
để tính giá trị của tài sản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
6. Ưu, nhươc điểm:
Ưu:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó
ti
ếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS
mang lại cho nhà đầu tư.
- Có th

ể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu
nh
ập có được dự báo một cách chính xác.
Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các
kho
ản thu nhập tương lai.
- K
ết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết
qu
ả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của
tham s
ố trong mô hình.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
1. Cơ sở xây dựng:
• Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục
tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương
đương
2. Điều kiện áp dụng:
• Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích
s
ử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học…
đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ
thị trường để so sánh.
•
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các
h

ợp đồng bảo hiểm.
• Là
phương pháp thông dụng của người tham gia đấu
th
ầu.
• Là
phương pháp cũng thường được dùng với tính chất
b
ổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong
điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành
đối với các công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét
trên m
ọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi
phí xây d
ựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho
s
ố tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3).
Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị
của công trình
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
4. Các loại chi phí:
a. Chi phí tái t

ạo:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay
th
ế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của nó.
b
. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình
có giá tr
ị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp
và k
ỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và
lo
ại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
=> Trong 1 s
ố trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo
không h
ợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để
việc ước tính giá trị được chính xác hơn.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
6
5. Các phương pháp ước tính chi phí:
a.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây
d
ựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục
(t
ừ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ
đượ

c ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản
lý xây d
ựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám
sát, lãi vay, thu
ế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính.
Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường
được sử dụng đối với các công trình xây dựng có
quy mô l
ớn.
Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải
có chuyên sâu v
ề kỹ thuật mới có thể định giá chính
xác
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m
2
34.5Chi phí xây d
ựng 1m
2
34,500Giá trị công trình (A+B+C)
3,000C. Lợi nhuận (10%)
1,500B. Chi phí gián ti
ếp (5%)
30,000
1,000
15,000
5,000
2,000
2,000

5,000
A. Chi phí tr
ực tiếp
1. V
ệ sinh địa điểm
2. Móng
3.
Tường
4. Sàn
5. Tr
ần
6. Mái
Tổng cộng
(USD)
Lao độngNguyên vật liệuHạng mục xây dựng
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương
pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của
công trình m
ục tiêu được xác định dựa trên đơn giá
c
ủa công trình tương tự.
T
ỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý
và lãi.
Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh
chóng,
thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh
v

ới các phương pháp định giá khác.
Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn
toàn v
ề kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh.
Vì v
ậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu
chu
ẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công
trình m
ục tiêu.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
6. Các loại giảm giá đối với BĐS:
- Giảm giá vs khấu hao:
Kh
ấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn
TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh.
Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ
lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và
chi phí thay th
ế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định.
-
Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao
trong th
ời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu
hao là 2.4 tri
ệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị
trườ
ng được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu.
Chi phí thay th

ế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị
trườ
ng đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là
$3,000.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên:
+ BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng.
+
BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian
s
ử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa
ch
ất…
+
BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý
kém ho
ặc do sự phá hoại.
-
Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá
do sai sót trong thi
ết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết
c
ấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời.
-
Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân
thay
đổi về môi trường.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

(3. Phương pháp chi phí)
7. Tuổi thọ kinh tế của công trình:
Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau:
- Tu
ổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định
giá.
- Tu
ổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt
k
ỹ thuật.
- Tu
ổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt
hi
ệu quả kinh tế
- Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà
v
ẫn mang lại hiệu quả kinh tế.
- Tu
ổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu
qu
ả.
Trong
định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn
cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
7
• Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây
d
ựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả

từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại
(
năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ
thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035,
nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế,
nó ch
ỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay
th
ế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời
điểm hiện tại là 100.000 USD.
Yêu c
ầu: xác định các loại tuổi và mức giảm
giá
đối với công trình này.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại tuổi công trình:
- Tu
ổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm
- Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm.
- Tu
ổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm.
- Tu
ổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm.
- Tu
ổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm.
• M
ức giảm giá ước tính:
100.000 x (14
năm /34 năm) = 41.176 USD

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
8. Phương pháp xác định giảm giá:
a.
Phương pháp mang tính kỹ thuật:
a.1 Gi
ảm giá tự nhiên:
a.1.1 Có thể sửa chữa được: TĐV điều tra chi tiết
v
ề công trình xây dựng, lập danh mục các
h
ạng mục hư hỏng có thể sửa chữa, xét hiệu
qu
ả kinh tế của việc sửa chữa. Ước tính chi
phí cho vi
ệc sửa chữa tại thời điểm hiện hành.
a.1.2 Không s
ửa chữa được: TĐV dựa vào việc
phân tích chi phí thay th
ế cho toàn bộ công
trình và d
ựa vào tỷ lệ tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế
để
chọn tỷ lệ giảm giá cho phù hợp.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
a.2 Giảm giá lỗi thời do chức năng:
a.2.1 Có thể sửa chữa được: tiến hành như giảm
giá t
ự nhiên.

a.2.2 Không th
ể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá
do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các
giao d
ịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong
quá kh
ứ.
a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa
ch
ữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa
trên s
ự tham khảo các giao dịch, đàm phán
tương tự gần đây nhất.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp
d
ụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt
nguyên nhân. D
ễ dàng được thực hiện khi ước tính giá
tr
ị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự
đượ
c đánh giá.
Ví d
ụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là
3.000m
2
, diện tích xây dựng là 10.000m
2

. Chi phí xây
d
ựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m
2
. Tuổi
th
ọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm. Một
m
ảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50
năm với giá 2.000 USD/m
2
.
Yêu c
ầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo
tài chính
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
- Giá trị thị trường của đất trống:
3.000 m
2
x 2.000 USD/m
2
= 6.000.000 USD
- Chi phí hi
ện hành của các công trình:
10.000 m
2
x 1.500 USD/m
2
= 15.000.000 USD

- M
ức giảm giá của công trình xây dựng:
(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD
- Chi phí thay th
ế giảm giá của công trình:
15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD
- Giá tr
ị thị trường của BĐS:
6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
8
9. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
-
Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường
thích h
ợp để so sánh.
-
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng
cho các giao d
ịch và mục đích riêng biệt.
Nhược:
-
Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường.
- Chi phí không b
ằng giá trị và không tạo ra giá trị.
- Vi
ệc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và
tương đối khó khi thực hiện.

-
TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật
xây d
ựng.
-
Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêu định giá
quan tr
ọng
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
1. Cơ sở xây dựng: chủ yếu dựa vào nguyên tắc
đóng góp: giá trị của một BĐS được xác định
trên
cơ sở của sự chênh lệch trong trường hợp
có s
ự hiện diện hay thiếu vắng của BĐS đó.
2. Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi dễ dàng xác định cách sử dụng tốt
nh
ất và hiệu quả nhất cho BĐS.
- Các y
ếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí
ph
ải đạt độ tin cậy cao.
- Có th
ể kết hợp các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác su
ất khi đánh giá các phương án
s
ử dụng của BĐS

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất cho BĐS cần định giá.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án
trong
bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu
nh
ập).
Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây
d
ựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận
c
ủa nhà ĐT xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh
thu - t
ổng CP.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào
giá tr
ị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS
mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát
tri
ển)
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
4. Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam
Phát xây d
ựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m
2

. Diện tích xây
d
ựng mỗi căn là180m
2
và sẽ được bán với giá 1 tỷ đồng. Chi phí
pháp lý liên quan
đến việc bán 5 căn này là 100 triệu đồng, chi phí
qu
ảng cáo và môi giới là 50 triệu.
Yêu c
ầu: xác định giá trị mảnh đất, biết rằng:
- Th
ời gian thực hiện và hoàn thành dự án là 1 năm.
- Chi phí xây d
ựng 2 triệu/m2.
- Công ty Nam Phát ph
ải nộp tiền sử dụng đất là 4% giá đất.
- Các kho
ản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất
10%/năm.
- Chi phí xây d
ựng được tài trợ 2 lần. Mỗi lần ½ chi phí cần thiết.
- Công ty k
ỳ vọng khoản lợi nhuận là 100 triệu cho mỗi căn nhà và
t
ỷ suất lợi nhuận là 20% trên vốn đâu tư vào đất
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
- Doanh thu từ việc bán nhà: 5 tỷ.
- Chi phí pháp lý và qu

ảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150
tri
ệu.
- Thu thu
ần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu.
- Các chi phí phát tri
ển: 2.435 triệu
CP xây d
ựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu.
CP tài tr
ợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu
L
ợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu
- Giá tr
ị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
- Giá trị đất trống: X
- CP pháp lý
để có QSĐ: 0,04X
- CP c
ấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% =
0,104X
- T
ổng CP đầu tư vào đất = 1,144X
- L
ợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X
- Giá tr
ị ĐT vào đất trống: 1,3728X
- Giá tr

ị ước tính của đất:
2135 = 1,3728X => X = 1.759,2 tri
ệu.
-
Tư vấn: Giá mua tối đa là 1.759,2 triệu.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
9
5. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát
tri
ển.
- Là
phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực
hi
ện đấu thầu.
-
Được sử dụng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền
cho thuê t
ối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án BĐS.
Nhược:
- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và
hi
ệu quả nhất cho BĐS.
- Chi phí và giá bán có th
ể thay đổi theo giá thị trường.
- Giá tr
ị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi
phí và giá bán.

- Không tính
đến giá trị thời gian của tiền tệ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)