Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư cửa hàng pizza long xuyên

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xuyên Trang 1








Tiểu luận


THIẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ CỬA HÀNG PIZZA LONG XUYÊN

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 2



Vì cuộc sống ngày càng hiện đại, đi cùng theo đó là lối sống hiện đại, nhu cầu ăn
uống cũng được phát triển theo. Vì vậy những món ăn nhanh, ngon và bổ dưỡng là
không thể thiếu. Hiều được nhu cầu của xã hội hiện nay, PIZZA đã ra đời.Pizza là
món ăn ưa thích đứng vào hàng thứ 6 ở Mỹ. Và cũng nhờ sáng tạo với bánh pizza mà
các doanh nghiệp như PIZZA HUT của Mỹ gặt hái không ít thành công. Pizza cũng là
món ăn ưa thích ở Long xuyên- một thành phố với mật độ dân cư đông, nhu cầu pizza
khá lớn nhưng hiện nay chưa có nhiều cửa hàng pizza để phục vụ khách hàng vì vậy
chúng tôi có ý tưởng mở cửa hàng pizza để đáp ứng nhu cầu thị trường. Cửa hàng

PIZZA mong muốn là điểm phục vụ cho khách hàng với tiêu chí thức ăn ngon, chất
lượng đảm bảo vệ sinh, khung cảnh và cả chất lượng phục vụ.
Với thực đơn phong phú pizza còn là món ăn ít chất béo, chủ yếu được làm từ
các thành phần tốt cho sức khỏe tim mạch sẽ mang đến cho khách hàng nguồn giá trị
dinh dưỡng dồi dào. Cùng với không gian thoáng mát, sạch sẽ, ấm cúng giúp thực
khách thoải mái sau những giờ làm việc căng thẳng.
Đây là lĩnh vực kinh doanh mang lợi nhuận cao góp phần thúc đẩy kinh tế địa
phương, tăng thu ngân sách nhà nước và thu hút nhân lực giải quyết vấn đề việc làm
cho xã hội.
Cửa hàng pizza kinh doanh trên lĩnh vực dịch vụ với sản phẩm là bánh pizza các
loại đây là món ăn tương đối mới ở Long Xuyên, đa dạng chủng loại, là loại thức ăn
nhanh giúp thực khách tiết kiệm thời gian mà giá thành lại hợp lý.
Ý tưởng sẽ thực hiện ở Trung tâm thành phố Long Xuyên nơi tập trung dân cư
đông đúc.
Thị trường mục tiêu của dự án là các tầng lớp dân cư sinh sống trên địa bàn
Long Xuyên, khách hàng mục tiêu của cửa hàng là những khách hàng (các hộ gia
đình, công nhân viên chức, sinh viên ) có mức thu nhập trung bình và cao.
Như đã nói pizza là món ăn mới lạ, đang có nhu cầu nhưng Long Xuyên chưa
phát triển mạnh đây là cơ hội để thâm nhập thị trường rộng lớn.
Pizza là món ăn có sức cạnh tranh lớn với giá trị dinh dưỡng cao và là một trong
những món ăn hội đủ cả 4 nhóm thực phẩm cần thiết: ngũ cốc, rau và trái cây, chế
phẩm từ sữa và thịt.
Với những gía trị thiết thực pizza chắc chắn sẽ chiếm lĩnh thị trường trong thời
gian ngắn và sẽ không ngừng gia tăng thị trường mục tiêu.
Cửa hàng có diện tích mặt bằng khoảng khoảng 150m
2
với 2 tầng, tầng 1 là thế
giới pizza với phong cách trẻ trung. Tầng 2 thể hiện phong cách truyền thống: từ cách
thể hiên truyền thống đến các món pizza truyền thống. Thực khách sẽ cảm nhận thấy
sự mới lạ lẫn quen thuộc trong cửa hàng. Bãi để xe rộng rãi, an toàn, trang thiết bị

phòng cháy chữa cháy đầy đủ theo đùng quy định an toàn cơ sở vật chất.
Ngoài ra, quán nhận giao hàng tận nơi. Không gian của cửa hàng còn được làm
đẹp thêm bằng những hình ảnh nghệ thuật vui nhộn.
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 3

Kế hoạch quảng bá và phân phối sản phẩm: quảng cáo thông qua việc phát tờ rơi
và trên internet, truyền miệng. Xây dựng website riêng cho cửa hàng nhằm giới thiệu
những món pizza và không gian của cửa hàng, phát triển dịch vụ đặt món qua điện
thoại và website. Đội ngũ nhân viên đồng phục, phong cách phục vụ nhiệt tình, niềm
nở. Tiêu chí phục vụ thực khách trong thời gian nhanh nhất với chất lượng tốt nhất.
Chiến lược giá: Với phong cách phục vụ đa dạng, giá các món pizza khá linh
hoạt từ 100.000vnd đến 300.000vnd thực khách đã có thể lựa chọn một khẩu phần ăn
theo ý thích để vừa thưởng thức món ăn vừa quây quần bên người thân, bạn bè. Chính
vì vậy cửa hàng pizza có thể phục vụ trên 100 thực khách mỗi ngày. Trong thời gian 1
tuần khai trương, quán ăn sẽ có chương trình khuyến mãi giảm giá: giảm 5% đối với
các hóa đơn thanh toán trên 300.000vnd.
 Số vốn ban đầu bỏ ra là 3330 triệu vnd, trong đó:
 Đất + Tài sản trên đất là 3000 triệu
 Chi phí nhà bếp là 200 triệu
 Bàn ghế phục vụ + quầy thu tiền là 50 triệu
 Trang trí ( tivi, âm thanh, máy lạnh) là 80 triệu
Trong đó:
Vay ngân hàng Sacombank 70%
- Lãi suất 12% năm
- Kỳ hạn 4 năm
Vốn tự có 30%
Chi phí hoạt động
 Chi phí nhân viên : 450 triệu/năm

 Nguyên vật liệu : 2000 triệu/năm
 Giao hàng, điện nước :96 triệu/năm
 Chi phí bảo trì: 24 triệu/năm
 Chi phí quảng cáo: 30 triệu/ năm
 Tổng chi phí hoạt động: 2600 triệu.
Vốn lưu động
Tồn quỹ tiền mặt: 5% doanh thu
Khoản phải trả: 15% doanh thu
Doanh thu ước tính trung bình 12 triệu đồng/ ngày => 4320 triệu đồng/ năm
Ước tính thời gian thu hồi vốn: khoảng 3 năm
Rủi ro và quản lý rủi ro
Rủi ro Cách khắc phục
Phải cạnh tranh cả về giá bán
và giá thuê lao động trong một
môi trường giá cả đầy biến
động, đặc biệt là thị trường
Tìm kiếm nguồn nguyên liệu an toàn vệ sinh và giá
cả hợp lý.
Khảo sát thị trường về mức lương để trả lương hợp
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 4

th
ứ
c ăn nhanh

lý cho nhân viên.

Phải đối mặt với chuyện thức

ăn bị hỏng, bị lấy trộm, và
nhiều vấn đề nữa.
Bảo quản Pizza ở nhiệt độ thích hợp, kéo dài thơi
gian sử dụng của Pizza.
Tăng cường quản lý cũng như kiểm soát thức ăn và
nhân viên.
Quan sát, cập nhật liên tục số lượng khách để chuẩn
bị đúng số lượng Pizza, đáp ứng nhu cầu của khách
hàng.
Những khó khăn về nhân sự và
đây cũng là nguyên nhân chính
khiến các nhà kinh doanh
muốn bỏ cuộc.
Thực hiện chính sách thưởng cho nhân viên làm tốt,
đồng thời giảm giá ưu đãi cho nhân viên khi mua
Pizza.
Phải đáp ứng nhu cầu ngày
càng đa dạng của khách hàng
Sáng tạo nhiều loại Pizza với hương vị và mẫu bánh
khác nhau đề thu hút khách hàng.
Tóm tắt thông tin về dự án:
- Tên dự án: Cửa hàng Pizza Long Xuyên
- Loại hình kinh doanh: kinh doanh dịch vụ ăn uống
- Khách hàng: các hộ gia đình, công nhân viên chức,
- Sản phẩm: các loại Pizza
- Vốn đầu tư: 3330 triệu đồng
- Thời gian thu hồi vốn: 3 năm

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 5

BẢNG MÔ TẢ SẢN PHẨM
Tên dự án: Cửa hàng Pizza Long Xuyên
STT ĐẶC ĐIỂM MÔ TẢ
1 Tên sản phẩm Bánh Pizza.
2 Tên nguyên liệu Bột mì, rau và trái cây, sữa và thịt, hải sản, gia vị…
3 Khu vực mua nguyên
liệu
Mua nguyên liệu ở các đầu mối cho siêu thị, đảm bảo chất
lượng.
4 Cách thức bảo quản,
vận chuyển và tiếp nhận
nguyên liệu
Nguyên liệu như rau, trái cây, sữa, thịt, hải sản bảo quản
trong tủ lạnh ở nhiệt độ thích hợp. Bột mì, gia vị bảo quản ở
nơi khô ráo, thoáng mát.
5 Tóm tắt qui cách thành
phẩm
Không
6 Thành phần khác Không
7 Tóm tắt các công đoạn
chế biến
Bước 1: Cho bột trộn với đường, muối, dầu olive. Hòa tan
men với nước ấm, cho vào hỗn hợp trên rồi đánh thật đều tay
cho bột dậy. Ủ bột trong khoảng 1h cho bột nở là được.
Bước 2: Chia bột thành từng phần nhỏ, trải ra thớt và cán
mỏng vừa phải.
Bước 3: Ớt Đà Lạt, hành tây thái lát mỏng, phô mai bào sợi,
tôm lột vỏ bỏ đầu (hoặc cua, thịt, nấm,…) Có thể thêm hoặc

bớt một số loại nguyên liệu tùy theo yêu cầu của khách hàng
Bước 4: Thoa dầu đều lên mặt bánh, sau cùng là nước sốt
pizza.
Bước 5: Xếp đều tôm (hoặc cua, thịt, nấm,…) lên mặt bánh.
Bước 6: Tiếp đến cho ớt, hành tây đã thái lên trên. Cho bánh
vào lò nướng ở nhiệt độ 250 độ, nướng trong vòng 15 phút.
Bước 7: Lấy bánh ra khỏi lò, rắc phô mai lên. Cho vào lò
nướng tiếp 5 phút nữa là được.
8 Kiểu bao gói Đối với dịch vụ giao hàng tận nơi phải sử dụng hộp giấy, trên
hộp in tên và địa chỉ và số điện thoại cửa hang.
9 Điều kiện bảo quản Ở nhiệt độ phòng: để nơi khô ráo, thoáng mát
Bảo quản trong tủ lạnh
10 Điều kiện phân phối vận
chuyển sản phẩm
Vận chuyển cẩn thận, không để bánh bị ướt,…
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 6

Thời hạn sử dụng Sử dụng ở nhiệt độ phòng: trong vòng 2 giờ.
Bào quản trong tủ lạnh: 3-4 ngày.
Thời hạn bày bán ở chợ,
ở siêu thị
Không.
Các yêu cầu về dán
nhãn
Không.
Các yêu cầu, điều kiện
đặc biệt khác
Không.

Mục tiêu sử dụng Sản phẩm nấu chín trước khi ăn.
Đối tượng sử dụng sản
phẩm
Tất cả mọi người.
Các quy định, yêu cầu
phải tuân thủ
Theo tiêu chuẩn đảm bảo vệ sinh an toàn thực phầm và yêu
cầu của khách hang.

Bảng dự trù kinh phí thực
hiện
Mặt bằng
3000 triệu/năm
Chi phí nhà bếp 200 triệu
Thời gian khấu hao 5 Năm
Bàn ghế phục vụ+quầy thu tiền 50 triệu
Thời gian khấu hao 5 Năm
Trang trí ( tivi, âm thanh, máy
lạnh )
80 triệu
Thời gian khấu hao 5 Năm
Tỉ lệ lạm phát 8%

Số lượng bánh tiêu thụ 100 cái/ngày
1 năm 355 Ngày
Đơn giá trung bình 100000 đồng/cái
Tổng vốn cho dự án 3330 triệu
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 7

Bảng tính chỉ số lạm phát
STT Khoản mục tính 0

1 2

3

4 5

1

Chỉ số lạm phát trong
nước 1

1,08 1,17

1,26

1,36 0


Lịch đầu tư (ĐVT: tr đồng)
STT Khoản mục tính 0

1

Đất và tài sản trên đất 3000

2

Chi phí nhà bếp 200

3

Bàn ghế phục vụ+quầy thu tiền 50

Vốn tài trợ ( Sacaombank ) 70%

Lãi suất 12% Năm

Kỳ hạn 4 Năm
Chi phí hoạt động


Chi phí nhân viên 450 triệu/năm
Nguyên vật liệu 2000 triệu/năm
Giao hàng, điện nước 96 triệu/năm
Chi phí bảo trì 24 triệu/năm
quảng cáo 30 triệu/năm
Vốn lưu động


Tồn quỹ tiền mặt 5% doanh thu
Khoản phải trả 15% doanh thu
Thông số khác


chi phí Vốn tự có 20%

Tỷ suất thuế thu nhập 22%

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 8

4

Trang trí ( tivi, âm thanh, máy lạnh ) 80

Tổng cộng 3330

Cơ cấu vốn (ĐVT: tr. VNĐ)
STT Khoản mục tính Số tiền Tỷ trọng vốn
Chi phí sử dụng
vốn
1

Vay ngân hàng
Sacombank 2331

70%

9%
2

vốn tự có 999

30%

20%
3330

100%



Bảng tính khấu hao thiết bị (ĐVT: tr.VNĐ) (Khấu hao nhanh)
Tỷ lệ khấu hao nhanh 25%
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5

1 Giá trị đầu kỳ 3.330 2.498

1.665 1.249

937

468

2 Khấu hao trong kỳ 0 833

416 312

468

468

3 Khấu hao lũy kế 0 833

1.249 1.561

2.029

2.498

4 Giá trị cuối kỳ 3.330 1.665

1.249 937

468

0

5 Giá trị thanh lý 520



Lịch trả nợ NH Sacombank (ĐVT: tr.VNĐ) (Trả
gốc, lãi đều hàng kỳ)

STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4
1 Nợ đầu kỳ 2.331 2.331 1.843 1.297 685
4 Số tiền trả nợ 0 767 767 767 767
2 Lãi phải trả 0 280 221 156 82
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 9

3 Thanh toán gốc 0 488 546 612 685
5 Nợ cuối kỳ 2.331 1.843 1.297 685 0


Bảng tính doanh thu (ĐVT:
tr.VNĐ)

STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4
1 Số lượng bánh tiêu thụ

35.500 35.500 35.500 35.500
2 Đơn giá 0,1 0,11 0,13 0,16 0,22
3 Doanh thu

3.834 4.472 5.633 7.664





Bảng tính vốn lưu động (ĐVT:
tr.VNĐ)
STT Khoản mục tính 0 1

2

3

4

5

1

Tiền mặt 192

224

282

383

0

2

Khoản phải trả 575

671

845

1.150

0

3

Tổng vốn lưu động 0 767

894

1.127

1.533

0

4

Thay đổi tiền mặt 192

32

58

102

-383

5

Thay đổi khoản phải trả 575

96

174

305

-1.150

6

Thay đổi vốn lưu động 767

128

232

406

-1.533

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 10

Bảng tính chi phí (ĐVT:
tr.VNĐ)
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5
1

Chi phí bảo trì 24

28

35

48


2

Giao hàng, điện nước 96

112

141

192


3

Nguyên vật liệu 2.000

2.333

2.939

3.998


4

quảng cáo 30

35,0

44,1

60,0


5

Chi phí nhân viên 450

525

661

900


6

Tổng chi phí hoạt động 2.600

3.033

3.820

5.197


Báo cáo thu nhập (ĐVT: tr.VNĐ)
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5
1

Doanh thu 3.834

4.472

5.633

7.664

2

Chi phí hoạt động 2.600

3.033

3.820

5.197


3

Chi phí khấu hao 0

833

416

312

468


4

Thu nhập trước thuế và lãi
(EBIT) 402

1.023

1.501

1.998


5

Chi phí lãi vay 280

221

156

82


6

Thu nhập trước thuế 122

802

1.345

1.916


7

Thu nhập chịu thuế 122

802

1.345

1.916


8

Thuế thu nhập 27

176

296

422


9

Lãi ròng 95

625

1.049

1.495

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 11








Báo cáo ngân lưu danh nghĩa theo phương pháp trực
tiếp (ĐVT: tr.VNĐ)
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5
I. Ngân lưu vào
1

Doanh thu 3.834

4.472

5.633

7.664

0

2

Thay đổi tiền mặt 192

32

58

102

-383

3

Giá trị thanh lý 0

0

0

0

520

4

Tổng dòng tiền vào 4.026

4.504

5.691

7.766

137

II. Ngân lưu ra
1

Chi phí đầu tư 3.330


2

Thay đổi khoản phải trả 575

96

174

305

-

1.150

3

Chi phí hoạt động 2.600

3.033

3.820

5.197

0

4

Thuế thu nhập 27

176

296

422

0

5

Tổng ngân lưu ra 3.330

3.202

3.305

4.290

5.924

-
1.150

III.
Ngân lưu ròng
NCF_TIP -3.330

824

1.199

1.401

1.842

1.286

IV. Ngân lưu tài trợ 2.331

-767

-767

-767

-767

0

V.
Ngân lưu ròng
NCF_EPV -999

56

432

634

1.075

1.286


Báo cáo ngân lưu danh nghĩa theo phương pháp gián tiếp (ĐVT:
tr.VNĐ)
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 12

I. Ngân lưu từ hđ sxkd

1

Thu nhập trước thuế và lãi 0

402

1.023

1.501

1.998 0

2

Thuế thu nhập 0

27

176

296

422 0

3

Cộng trả khấu hao 0

833

416

312

468 468

4

Thay đổi vốn lưu động 0

-767

-128

-232

-406 1.533

5

Ngân lưu ròng từ hđ sxkd 0

494

1.488

1.877

2.482 2.001

II. Ngân lưu từ hđ đầu tư
1

Chi phí đầu tư -3.330


2

Giá trị thanh lý 0

0

0

0

0 520

3

Ngân lưu ròng từ hđ đầu tư -3.330

0

0

0

0 520

III. Ngân lưu ròng NCF_TIP -3.330

824

1.199

1.401

1.842 1.286

IV. Ngân lưu tài trợ 2.331

-767

-767

-767

-767 0

V. Ngân lưu ròng NCF_EPV -999

56

432

634

1.075 1.286

WACC 12,6%

NPV(TIP) = 1.191,27
IRR = 25%


K
E
20,0%

NPV(EPV) =
2.747,65
IRR = 40,5%


Tỷ lệ an toàn trả nợ
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4
Tỷ lệ an toàn trả nợ 1,07

1,56

1,83

2,40


Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 13

Tỷ số Lợi ích/Chi phí

PV của Lợi ích 16.039

PV của Chi phí 14.847
Tỷ số Lợi ích/Chi phí 1,080



Thời gian hoàn vốn không theo giá trị tiền tệ








STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5

NCF (TIP) -3.330 824 1.199 1.401 1.842 1.286

NCF tích lũy -3.330 -2.506 -1.307 94 1.936 3.223

Thời gian hoàn vốn 2,93 năm

Thời gian hoàn vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
STT Khoản mục tính 0 1 2 3 4 5
NCF (TIP) -3.330

824

1.199

1.401

1.842 1.286

PV NCF có chiết khấu -3.330

732

1.065

1.245

1.637 1.143

PV NCF tích lũy -3.330

-2.598

-1.533

-288

1.349 2.492

Thời gian hoàn vốn 3,18

năm


Bảng 14: Phân tích độ nhạy một
chiều

13.1. Phân tích biến đơn giá vận chuyển tác động đến NPV(TIP)
danh nghĩa







80000 90000 100000 110000 120000

Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xu yên Trang 14

1.191 (1.217) (13) 1.191 2.396 3.600

13.2. Phân tích biến số ngày hoạt động trong năm tác động đến
NPV(TIP) danh nghĩa


345 350 355 360 365

1.191 852 1.022 1.191 1.361 1.531





Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều (đơn giá và số ngày hoạt
động)

1.191,27 80000 90000 100000 110000 120000

345 (1.489) (318) 852 2.022 3.193
350 (1.353) (166) 1.022 2.209 3.396
355 (1.217) (13) 1.191 2.396 3.600
360 (1.082) 140 1.361 2.582 3.803
365 (946) 292 1.531 2.769 4.007

Phân tích tình huống với kịch bản sau đây
STT Các chỉ tiêu Tốt Trung bình Xấu
Đơn giá bán 120000

100000

80000

Số ngày hoạt động 365

355

345

Tỷ lệ lạm phát trong nước 7%

8%

9%


Xác định lại NPV, IRR (TIP) danh nghĩa cho từng tình huống
STT Các chỉ tiêu Tốt Trung bình Xấu

NPV (TIP) danh nghĩa 3.611,23 1.191,27 (1.352,56)
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xuyên Trang 15


IRR (TIP) danh nghĩa 48% 25% -3%

Phân tích mô phỏng bằng phần mềm Crystal Ball

Nhận xét:
- NPV của dự án giao động từ âm 1500 triệu (lỗ 1500 triệu) đến
4500 triệu (lãi 4500 triệu)
- NPV có nhiều khả năng xảy ra là 1100 triệu
- Đánh giá ở vị trí hoàn vốn ta thấy khả năng hoàn vốn là rất cao
85%
Thiết lập thẩm định dự án đầu tư – Phạm Bảo Thạch

Dự án Cửa hàng Pizza Long Xuyên Trang 16

→ Dự án sẽ mang lại lợi nhuận có thể thực hiện dự án đầu tư này.



Nhận xét:
- Xác suất xảy ra nhiều khoảng từ 20%-30%
- IRR của dự án là 25% có xác suất là 50,67%
→ Dự án có thể thực hiện mang lại lợi nhuận đầu tư như mong muốn.