Trồng Xoài, Na, Đu Đủ, Hồng Xiêm - Gs.Ts.Trần Thế Tục phần 8 pps

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
50

Mức giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Siêu thò Bài Thơ Đà Nẵng giao động từ
150.000 đồng – 210.000 đồng/m2/tháng tuỳ theo vò trí mặt bằng của khu vực, mức
giá thuê này chưa bao gồm thuế VAT (10%).

Tại TP. Hồ Chí Minh :
Tại TP.HCM, giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại cao ốc từ 20-25USD/m2 như
Diamond Plaza, Saigon Trade Center…

Qua các chỉ tiêu trên kết luận dự án có khả thi, đáng được đầu tư.

II.5.2 Thẩm đònh tài chính dự án khu khách sạn cho thuê (11 tầng)
II.5.2.1 Xác đònh doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng


Chi phí khấu hao toà nhà 11 tầng: ĐVT : đồng
STT Hạng mục đầu tư Số năm
khấu hao
Khu 11 tầng +
tầng hầm
khấu hao năm

khấu hao tháng


Diện tích sàn xây dựng (m2) 4,592

1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 18,348,000,000
733,920,000 61,160,000
2 - Hệ thống điều hòa không khí
7
3,460,000,000
494,285,714 41,190,476
3 - Thang máy
15
1,200,000,000
80,000,000 6,666,667
4 - Máy phát điện (không VAT)
15
380,000,000
25,333,333 2,111,111
5 - Thiết bò PCCC, chống sét
5
689,000,000
137,800,000 11,483,333
6 - Hệ thống truyền thông
5
550,000,000
110,000,000 9,166,667

Tổng cộng 24,627,000,000 1,581,339,048 131,778,254

Đơn giá đầu tư / m2: 5,363,000
344,368 28,697
(Bảng 10: Chi tiết khấu hao toà 11 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s)

Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
51

Chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng: ĐVT : đồng

Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 56.481
(Bảng 11: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng – trích số liệu Công ty
Biti’s)

Chi phí hoạt động toà nhà được xác đònh là chi phí đều hàng năm trong suốt thời
gian hoạt động dự án.

Xác đònh doanh thu khu khách sạn 11 tầng :
Cở sở xác đònh doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí
hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế

về giá cho thuê khách sạn tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà
Nội, Đà Nẵng, TP. HCM.
- Chi phí khấu hao/m2 : 28,697 đồng
Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng
I Chi phí hoạt động

1 Điện Đồng 96,432,000
+ Số Kw tiêu thụ/m2. Kw 15
+ Đơn giá/kw Đồng 1,400
2 Nước sử dụng 15,000,000
3 Chi phí quản lý (phân bổ 20%) 22,000,000
- Số lượng Người 55
- Lương/người Người 2,000,000
4 Bảo trì thiết bò 99,050,000
- Tổng giá trò thiết bò Đồng 6,279,000,000
- Tỷ lệ % % 0.50%
-Tổng chi phí xây dựng thô Đồng 13,531,000,000
- Tỷ lệ % % 0.50%
5 Chi phí bảo hiểm hoả hoạn 3,301,667
- Tổng giá trò thiết bò Đồng 6,279,000,000
- Tỷ lệ % /năm % 0.20%
-Tổng chi phí xây dựng Đồng 13,531,000,000
- Tỷ lệ % /năm % 0.20%
5 Chi phí khác 23,578,367
- Tỷ lệ % % 10.00%

Tổng cộng 259,362,033
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________

52

- Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 56,481 đồng
Tổng gía thành khái toán : ~85.000 đồng/m2
Tổng diện tích xây dựng là 4.592 m2.
Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích
cho thuê

Doanh thu hoà vốn = 85.000 đồng/m2 * 4.592 m2 = 390.320.000 đồng
Giá cho thuê bình quân dự kiến : 120.000 đồng/m2 tăng 40% so với giá vốn, giá
cho thuê dự kiến sẽ cố đònh trong các năm sau.
Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 4.592 = 551.040.000 đồng.

Tương tự như khối 4 tầng ta cũng xác đònh các chỉ tiêu phân tích tài chính dự
án khối khách sạn 11 tầng ( đính kèm phụ lục số 2 – “kết quả thẩm đònh
phương án kinh doanh khu khách sạn 11 tầng “)
Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác đònh:
- Thời gian hoàn vốn của dự án là 9 năm với đời sống của dự án được chọn là 25
năm.
- Với lãi suất chiết khấu đã được xác đònh ở mục (7 ) là 8,3% theo cơ cấu nguồn
vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được
tính các giá trò tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 8.165 triệu đồng.
- Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 12% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%.
- Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 1,4 lớn hơn 1.

Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất đònh:
- Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 3.112 triệu nhỏ hơn doanh
thu hàng năm là 6.612 triệu đồng.
- Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 5.997
triệu đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 6.612 triệu đồng.

- Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công
suất cho thuê .

BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 11 TẦNG
DT(m
2
) Gía cho thuê

100,000 110,000 120,000 130,000 140,000
100% 13 10 8 7 6
90% 12 10 8 7
85% 11 9 8
80% 12 10 9
75% 12 10
70% 13 11
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
53

BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV
DT(m
2
) Gía cho thuê
100,000 110,000 120,000 130,000 140,000
100% (885) 3,610 8,165 12,758 17,381
90% (296) 3,751 7,849 11,976
85% 1,566 5,411 9,296
80% (606) 2,984 6,617
75% 582 3,962

70% (1,825) 1,326






BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR
DT(m
2
) Gía cho thuê
100,000 110,000 120,000 130,000 140,000
100% 8% 10% 12% 14% 16%
90% 8% 10% 12% 14%
85% 9% 11% 13%
80% 8% 10% 11%
75% 9% 10%
70% 7% 9%
(Bảng 12: Phân tích độ nhạy khu khách sạn 11 tầng)

Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng
và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau :
- Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án không khả thi mặc dù diện tích
cho thuê có thể đạt được 100% ( NPV = -885 triệu)
- Tương tự nếu mức giá 110.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê
là 100%.
- Tương tự nếu mức giá 120.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít
nhất là 85%.
- Tương tự nếu mức giá 130.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít
nhất là 75%.

II.5.3 Thẩm đònh tài chính dự án khu khách sạn cho thuê (17 tầng)
II.5.3.1 Xác đònh doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng


Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
54

Chi phí khấu hao toà nhà 17 tầng: ĐVT : đồng
STT Hạng mục đầu tư Số năm
khấu hao
Khu 17 tầng +
tầng hầm
Khấu hao năm

Khấu hao tháng


Diện tích sàn xây dựng (m2) 12,400

1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 48,971,000,000 1,958,840,000

163,236,667
2 - Hệ thống điều hòa không khí
7
9,617,000,000
1,373,857,143 114,488,095
3 - Thang máy

15
1,323,000,000
88,200,000 7,350,000
4 - Máy phát điện (không VAT)
15
750,000,000
50,000,000 4,166,667
5 - Thiết bò PCCC, chống sét
5
1,860,000,000
372,000,000 31,000,000
6 - Hệ thống truyền thông
5
900,000,000
180,000,000 15,000,000

Tổng cộng 63,421,000,000 4,022,897,143 335,241,429

Đơn giá đầu tư / m2: 5,114,596.7742
324,427 27,036
(Bảng 13 : Chi tiết khấu hao toà 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s)
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
55

Chi phí hoạt động khu khách sạn 17 tầng: ĐVT : đồng

Cộng 620.301.000
Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2

50.024
(Bảng 14: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 17tầng – trích số liệu Công ty
Biti’s)
Chi phí hoạt động toà nhà được xác đònh là chi phí đều hàng năm trong suốt thời
gian hoạt động dự án.

Xác đònh doanh thu khu khách sạn 17 tầng :
Cở sở xác đònh doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí
hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế
về giá cho thuê khách sạn tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà
Nội, Đà Nẵng, TP. HCM.
- Chi phí khấu hao/m2 : 27.036 đồng/m2
- Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50.024 đồng/m2
Tổng gía thành khái toán : ~80.000 đồng/m2
Tổng diện tích xây dựng là 12.400 m2.
Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng
I Chi phí hoạt động

1 Điện đồng 260,400,000
+ Số Kw tiêu thụ/m2. kw 15
+ Đơn giá/kw đồng 1,400
2 Nước sử dụng đồng 25,000,000
3 Chi phí quản lý (phân bổ 20%) 22,000,000
- Số lượng người 55
- Lương/người người 2,000,000
4 Bảo trì thiết bò 256,510,000
- Tổng giá trò thiết bò đồng 14,450,000,000
- Tỷ lệ % % 0.50%
-Tổng chi phí xây dựng đồng 36,852,000,000
- Tỷ lệ % % 0.50%

5 Chi phí bảo hiểm hoả hoạn 8,550,333
- Tổng giá trò thiết bò đồng 14,450,000,000
- Tỷ lệ % /năm % 0.20%
-Tổng chi phí xây dựng đồng 36,852,000,000
- Tỷ lệ % /năm % 0.20%
Chi phí khác 56,391,000
- Tỷ lệ % % 10.00%
Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
56

Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích
cho thuê
Doanh thu hoà vốn = 80.000 đồng/m2 * 12.400 m2 = 992.000.000 đồng
Giá cho thuê bình quân dự kiến bằng với khu khách sạn 11 tầng là
120.000đồng/m2, giá cho thuê dự kiến sẽ cố đònh trong các năm sau.
Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 12.400 =1.488.000.000 đồng.

Tương tự như khối 4 tầng và 11 tầng ta cũng xác đònh các chỉ tiêu phân tích tài
chính dự án khối khách sạn 17 tầng ( đính kèm phụ lục số 3 - kết quả thẩm
đònh phương án kinh doanh khu khách sạn 17 tầng)

Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác đònh:
- Thời gian hoàn vốn của dự án là 7 năm với đời sống của dự án được chọn là 25
năm.
- Với lãi suất chiết khấu đã được xác đònh ở mục (7 ) là 8,3% theo cơ cấu nguồn
vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được
tính các giá trò tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 31.457triệu
đồng.

- Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 14% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%.
- Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 2 lớn hơn 1.

Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất đònh:

- Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 7.556 triệu nhỏ hơn doanh thu
hàng năm là 17.856 triệu đồng.
- Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 16.825 triệu
đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 17.856 triệu đồng.
- Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công suất
cho thuê .

BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 17 TẦNG
DT(m
2
) Gía cho thuê

100,000 110,000 120,000 130,000
100% 11 9 7 6
90% 13 10 8 7
85% 11 9 8
80% 13 10 9
75% 12 10
70% 13 11