Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chung cư trên địa bàn quận 4 thành phố Hồ Chì Minh

Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Phần A: MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Ăn, ở, mặc, đi lại, làm việc, học tập, vui chơi giải trí là những nội dung cơ bản
của cuộc sống con người. Ăn ngon, đủ dinh dưỡng, ở có vệ sinh, tiện nghi cao, đi
lại với phương tiện thuận lợi, nhanh chóng, làm việc, học tập có điều kiện tốt, vui
chơi giải trí lành mạnh, đó là một phần chất lượng của cuộc sống hàng ngày của
con người.
Tất cả những nội dung cơ bản của cuộc sống đều rất quan trọng, ảnh hưởng
tác động, tương hỗ lẫn nhau. Nhưng phải nói rằng nội dung “ở” là một yếu tố ảnh
hưởng khá nhiều đến các yếu tố khác, nó là một trong những bộ mặt quan trọng
nhất của nội dung cuộc sống. Nhìn vào nhà ở, người ta biết mức sống, tri thức,
phong cách, nghề nghiệp của con người, nhìn vào nhà ở người ta cũng biết cuộc
sống của con người ở trong đó đã “lạc nghiệp” chưa. Vì thế, từ bao đời, trong suy
nghó của người Việt Nam và nhiều dân tộc khác mới có câu: “Có an cư, mới lạc
nghiệp”.
Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm trong lòch sử phát triển của xã hội loài
người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc
sống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú
ẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiên
nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt.
Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở
cũng được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn,
nương thân đơn thuần mà còn là đơn vò sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơ
sở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển một cách toàn diện
và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại để tận
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 1
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu của kỹ thuật và khoa học của thời
đại.
Ví dụ như ở xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà ở sơ khai chỉ là kiến
trúc chòi lều ken từ cành lá trên các ngọn cây cao để tránh thú dữ, hoặc là những
góc khuất trên sường núi hay trong hang động có chèn lấp thêm cây cỏ đất đá để
tạo nên môi trường sống tiện nghi an toàn hơn. Dần dần thì ngôi nhà trở thành các
túp lều làm từ thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay các kiểu nhà đất nửa hầm
hay nhà sàn để tạo ra không gian sinh hoạt thích ứng với cuộc sống luân canh
đònh cư. Nhà ở hiện nay cuối cùng đã là một chuỗi nhiều không gian liên hoàn
với mỗi không gian là một chức năng riêng biệt có đầy đủ trang thiết bò để thỏa
mãn nhu cầu phong phú chất lượng cao của đời sống gia đình hiện đại.
Như vậy nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con người
cải tiến, hoàn thiện dựa trên kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai
thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹ
thuật và mức sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kì
công trình kiến trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều
kiện đặc thù của thiên nhiên (như khí hậu, đòa hình, cảnh quan sinh thái của một
vùng điạ lý), của mức sống kinh tế văn hóa(về đời sống tinh thần cũng như vật
chất của dân tộc, thời đại). Khi nghiên cứu vế nhà ở, cần phải tìm hiểu những đặc
điểm môi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, những tác nhân có ảnh hưởng đến công
trình, để đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội.
Các chương trình tái đònh cư của thành phố nằm trong quá trình phát triển toàn
cầu hóa và chuyển đổi kinh tế chung của Việt Nam từ những năm 90. Việc hòa
nhập vào sự tiến triển chung của Thế giới, hiện đại hóa kinh tế xã hội của đất
nước, đẩy mạnh thêm quá trình phát triển đô thò và đặt ra những vấn đề cấp bách
cho việc quản lý cuộc sống đô thò, việc xử lí các khu cư trú tạm bợ và tìm kiếm
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 2
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

những giải pháp để đối phó với sự xuống cấp của môi trường. Quận 4 là quận nội
thành có diện tích nhỏ nhất nhưng có mật độ dân số đứng hàng thứ hai so với 21
quận huyện khác TP Hồ Chí Minh. Về đòa lý quận 4 có một vò trí khá quan trọng
trong quá trình hình thành và phát triển đô thò của Tp. Hồ Chí Minh. Hiện nay, do
đang đứng trước một áp lực khá lớn của hoạt động phát triển đô thò và những xáo
trộn bắt buộc trong việc bố trí lại sử dụng đất, xáo trộn về nơi ở của một số đông
các hộ dân, nhu cầu nhà ở và sự thu hẹp đất ở, Quận 4 sẽ tiếp tục có những chung
cư mới để phục vụ tái đònh cư và nhu cầu nhà ở của người dân.
Kiến trúc cao tầng cận đại là sản phẩm của quá trình đô thò hóa và công
nghiệp hóa. Do sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp và do
sự tăng nhanh dân số đô thò, sự khan hiếm về đất xây dựng đã thúc đẩy kiến trúc
phát triển theo chiều cao. Việc phát triển mạnh các phương tiện và vật liệu xây
dựng đã tạo cơ sở vật chất cho việc xây dựng nhà cao tầng, chung cư cao tầng.
Bên cạnh đó, cũng còn tồn tại một số chung cư có tuổi thọ lâu năm, có hiện tượng
ô nhiễm nặng, phát sinh nhiều vấn đề môi trường đòi hỏi phải có chiến lược bảo
vệ môi trường phù hợp. Vì thế, chúng tôi tiến hành khảo sát các khu chung cư
trong phạm vi quận 4 với đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý
chất lượng môi trường cho các chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ
Chí Minh”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu hiện tại
- Khảo sát hiện trạng môi trường sống của các khu chung cư trên đòa bàn
Quận 4.
- Xây dựng mô hình khu chung cư sinh thái phục vụ cho công tác nghiên cứu
về nhu cầu nhà ở.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 3
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
2.2 Mục tiêu lâu dài

- Đề ra phương hướng quản lý môi trường cho các chung cư mới.
- Cung cấp thông tin về hiện trạng môi trường cho công tác quản lý môi
trường và quy hoạch nhà ở Quận 4.
3. Tính cấp thiết của đề tài
- Ở các đô thò lớn, sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp
và do dân số tăng nhanh, đất xây dựng ngày càng khan hiếm đã thúc đẩy kiến
trúc phát triển theo chiều cao. Quận 4 đang trên đà phát triển, các khu nhà ổ
chuột đã được dẹp bỏ, thay vào đó, các chung cư mọc lên nhanh chóng để giải
quyết vấn để chỗ ở cho người dân.
- Bên cạnh các chung cư mới, vẫn còn rất nhiều chung cư cũ, những lợi ích
chính đáng của người dân đòi hỏi có sự quản lý, lại không được quan tâm đúng
mức. Hiện tượng cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian, gây tiếng ồn quá
mức, xả rác thải, khí thải, quảng cáo, viết, vẽ bậy, họp chợ ở các chung cư
không phải là hiếm. Còn rất thiếu khoảng không gian cây xanh cho cư dân ở
chung cư. Một khoảng không gian để cư dân sống ở chung cư dạo mát, để trẻ em
nô đùa hay đơn giản để hít thở khí trời dường như còn quá hiếm hoi.
- Tình hình quản lý chung cư lỏng lẻo hiện nay cũng tạo điều kiện cho sự xuất
hiện của các tệ nạn xã hội: ma túy, trộm cướp, bạo lực….Nếu không có biện pháp
quản lý kòp thời thì các chung cư rồi cũng sẽ trở thành "những khu ổ chuột kiểu
mới". Hiện trạng các khu cư mới xây xuống cấp ngày càng nhanh là vấn đề mới
nảy sinh.
4. Cơ sở thực hiện đề tài
- Thông tin về các chung cư tại Quận 4
- Hiện trạng môi trường các khu chung cư
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 4
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
- Các số liệu cập nhật
- Các nghiên cứu ứng dụng các công nghệ phần mềm dùng xử lí số liệu như

SPSS 11.5.
5. Nội dung thực hiện
Để đạt được các mục tiêu đề ra, đề tài cần thực hiện các nội dung sau:
- Thu thập và tổng hợp các tài liệu liên quan;
- Tổng quan về vấn đề nhà ở đô thò nói chung và quận 4 nói riêng;
- Điều tra môi trường sống tại các khu chung cư trong phạm vi quận 4 nhằm
đánh giá thực trạng môi trường, tình hình xã hội và các nhu cầu của người
dân;
- Thống kê, xử lý và đánh giá các số liệu thu thập; và
- Dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các mô hình chung cư sinh
thái tương lai.
6. Giới hạn của đề tài
- Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi đòa bàn quận 4.
- Đề tài được thực hiện trong vòng 12 tuần.
7. Bố cục đồ án
Đồ án gồm 3 phần:
 Mở đầu: Tóm tắt toàn bộ đề tài, đặt vấn đề, tính cấp thiết của đề tài, nội dung
thực hiện và giới hạn của đề tài.
 Nội dung: gồm 6 chương
o Ch ươ ng 1: Tổng quan vấn đề nhà ở đô thò
o Chương 2: Tổng quan về Quận 4 và hiện trạng chung cư trên đòa bàn Quận 4
o Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và kết quả điều tra
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 5
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
o Chương 4: Đánh giá thực trạng chung cư quận 4 và đề xuất giải pháp quản
lý môi trường - Nghiên cứu đề xuất mẫu chung cư cao tầng sinh thái .
 Kết luận và kiến nghò: Tổng kết các ưu điểm và nhược điểm của đồ án.
Phụ lục: Hình ảnh thực tế về môi trường chung cư Quận 4, Bảng câu hỏi điều

tra, các bảng kết quả từ xử lý số liệu.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 6
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Phần B: NỘI DUNG
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ
1.1 Các vấn đề về nhà ở đô thò
1.1.1 Nhận đònh chung
Trong thời kì bao cấp, toàn bộ vấn đề nhà ở của đô thò đều do nhà nước giải
quyết. Sang thời kì đổi mới, vấn đề nhà ở đô thò đã dần dần giải quyết theo hướng
năng động linh hoạt hơn, nhưng rõ ràng vẫn chưa có một đường lối mang tính
chiến lược lâu dài.
Ví dụ như Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có dân 10 triệu người trong những thập
niên tới, vì vậy nhà ở đô thò là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu.
Ngay từ hôm nay với dân số 8 triệu người, nhà ở đã là một trong những vấn đề
bức xúc nhất.
Mặc dù tỉ lệ hộ có nhà ở chiếm hơn 99% tổng số hộ thường trú, nhưng gần
80% là nhà bán kiên cố trở xuống, trong đó khoảng 16% là nhà tạm. Ngoài ra số
hộ tạm trú chiếm khoảng 12-15% số hộ thường trú vẫn chưa có nhà ở hoặc chỉ ở
trong các nhà tạm bợ.
Diện tích nhà ở bình quân khoảng 10m
2
/ng, nhưng thực tế khoảng 20% số hộ
có diện tích bình quân 15 đến trên 30m
2
/ng, số còn lại diện tích bình quân 5-
6m
2

/ng và đa phần là bán kiên cố trở xuống.
Số hộ có diện tích ở bình quân lớn thông thường là nhà căn phố với rất nhiều
diện tích không sử dụng đến, ngược lại trong nhà chung cư, nhà lụp xụp…đa phần
là người thu nhập thấp, hộ đông người nên diện tích ở bình quân rất thấp.
Từ năm 2000-2010, để đảm bảo toàn bộ dân thành phố có thể vào ở nhà kiên
cố với diện tích ở bình quân 14-16m
2
/ng thì thành phố phải xây dựng thêm 120-
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 7
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
140 triệu m
2
nhà ở trong đó có hơn 35 triệu m
2
thay thế nhà bán kiên cố, nhà tạm,
nhà xuống cấp hư hỏng nặng.
Sự nghiệp nhà ở của hầu hết các thành phố ở nước ta đều quá lớn lao phức tạp
không chỉ về số lượng, chất lượng, loại hình nhà, mà quan trọng hơn là phải làm
sao phù hợp được với từng đối tượng ở, tạo ra một lối sống, một nếp văn hóa ở,
văn minh hiện đại và đậm đà bản sắc dân tộc. Nhà ở phải phù hợp với từng đối
tượng ở khác nhau là vấn đề quan trọng hàng đầu để từ đấy có thể đưa ra những
chính sách nhà ở, cơ cấu nhà ở hợp lý nhất, nhằm đưa sự nghiệp nhà ở phát triển
nhanh chóng, đúng đắn, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thò.
* Chuyển sang thời kì kinh tế thò trường, trong nhân dân đã có một sự phân
hóa về thu nhập và chi tiêu – Thực chất đã hình thành những tầng lớp xã hội có
thu nhập khác nhau. Trong khi đó chính sách nhà ở, giải pháp nhà ở vẫn không có
gì thay đổi. Người nghèo đô thò, người có thu nhập thấp không mua nổi, không ở
nổi trong các loại nhà xây dựng không khác gì thời kì bao cấp. Người thu nhập

khá và cao thì yêu cầu nhà cửa phải có chất lượng cao, diện tích rộng lớn giống
như họ đòi hỏi các loại hàng hóa khác trên thò trường. Nhà ở cũng như hàng hóa
phải đáp ứng được nhu cầu nhiều mặt xã hội; nhà ở cũng như hàng hóa không
phải là nguyên nhân tạo ra sự phân tầng xã hội, phân biệt giai cấp.
1.1.2 Vấn đề đối tượng ở, giải pháp và chính sách nhà ở đối với các đối tượng
khác nhau
Trong thời kì kinh tế bao cấp, mức thu nhập của mọi người không có chênh
lệch đáng kể. Ngoài một số cán bộ có chế độ ưu đãi đặc biệt vể nhà ở và một số
mặt khác, dường như nhu cầu về nhà ở đối với mọi người đều cơ bản giống nhau,
dù có khác biệt chút ít về tiêu chuẩn diện tích phân phối nhưng không có vấn đề
của những đối tượng ở khác nhau.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 8
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thò trường có đònh hướng xã hội chủ
nghóa thì các thành phần xã hội tại các thành phố Việt Nam hiện nay có sự phân
hóa ngày càng rõ rệt. Có người thu nhập cao, rất cao, có người thu nhập vừa, thu
nhập thấp và rất thấp…,tính chất làm ăn sinh sống và chi tiêu của các thành phần
xã hội có sự khác nhau rõ ràng hơn. Ngay bậc lương cán bộ công nhân viên chức
nhà nước và cơ sở quốc doanh từ chênh lệch 1-5 lần nay đã là 1-10 lần và nếu
tiền tệ hóa các mức lương thì sự chênh lệch đó còn lớn hơn nữa.
Từ khả năng thu nhập và khả năng tích lũy, các thành phần xã hội đã có
những nhu cầu về ở khác nhau. Tất yếu hình thành nhiều đối tượng ở khác nhau
trong xã hội. Xin nêu một dẫn chứng cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh:
Theo số liệu thống kê năm 2003 của Cục Thống kê thành phố và số liệu điều
tra xã hội học thì mức thu nhập và khả năng tích lũy của người dân thành phố có
thể chia thành 5 nhóm:
 Nhóm I: Không có khả năng tích lũy- chiếm ~ 15% số hộ
 Nhóm II: Tích lũy tối đa 600.000đ/h – chiếm ~ 45% số hộ

 Nhóm III: Tích lũy tối đa 1.000.000đ/h – chiếm ~ 20% số hộ
 Nhóm IV: Tích lũy tối đa 1.200.000 – 2.000.000đ/h - chiếm ~ 15% số hộ
 Nhóm V: Tích lũy trên 2.000.000 - chiếm ~ 5% số hộ
Số liệu này đã nói lên:
1. Thực tế trong nhân dân đã có sự phân hóa thành những thành phần xã hội
khác nhau theo khả năng thu nhập và khả năng tích lũy. Từ đó có những
nhu cầu xã hội khác nhau, trong đó quan trọng nhất là nhu cầu về nhà ở.
2. Số người thu nhập thấp nhóm I, nhóm II chiếm một tỷ lệ rất lớn ~ 60%. Dù
có nhu cầu ở với mức tối thiểu, cũng không có khả năng có được nhà ở.
Ngoài ra nhóm III với ~ 20% số hộ dù có được một ít tích lũy nhưng muốn
có nhà ở phải có sự hỗ trợ lớn của Nhà nước và xã hội.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 9
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
3. Số còn lại nhóm IV, nhóm V ~ 20% số hộ, ngược lại còn có nhu cầu cao
hơn nhiều so với mức ở trung bình hiện nay.
Sự phân hóa các thành phần xã hội với những mức thu nhập chênh lệch đã tạo
ra những nhu cầu nhà ở khác nhau theo các nhóm và đó chính là sự hình thành
những đối tượng ở khác nhau.
Đây là sự khác biệt lớn nhất so với thời kì bao cấp trong vấn đề nhà ở đô thò.
Khi đã có sự phân tầng xã hội, tất yếu sẽ có những đối tượng ở khác nhau. Các
loại hình nhà ở phải phù hợp với từng đối tượng ở. Mặt khác đối với từng đối
tượng ở, Nhà nước sẽ dễ dàng có những chính sách khác nhau.
Đối với người nghèo Nhà nước sẽ hỗ trợ tối đa, trong chính sách hỗ trợ đầu tư
cũng như trong chính sách thuê nhà hoặc mua nhà. Ngược lại, đối với người thu
nhập cao thì nhà nước sẽ thu tối đa. Làm như vậy không phải là phân biệt giàu
nghèo mà chính là tạo được sự công bằng xã hội cao hơn.
Có thể khái quát nhu cầu ở của các đối tượng:
- Đối với nhóm I,II chỉ cần có chỗ ở với tiện nghi tối thiểu cho sinh hoạt gia

đình và mưu sinh.
- Đối với nhóm III, cần có chỗ với tiện nghi vừa phải và có thể tự nâng cấp
dần ngôi nhà hoặc căn hộ của mình.
- Đối với nhóm IV và V có yêu cầu khá cao về chỗ ở, không chỉ là diện tích,
tiện nghi, chất lượng căn hộ mà vò trí đòa điểm được họ coi là tiêu chí rất
quan trọng đối với nhà ở.
Hiện nay Nhà nước chỉ có những chính sách chung về đất đai, về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, về tiêu chuẩn ở và phương thức ở. Những chính sách
chung đó dường như có tính công bằng xã hội, nhưng thực chất đã tạo nên sự
không công bằng nhất là đối với những thành phần thu nhập thấp.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 10
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Trong thực tế hiện nay, các công ty kinh doanh – đầu tư – phát triển nhà quốc
doanh đồng thời với việc kinh doanh nhà đất, họ được giao thêm một số nhiệm vụ
chính trò xã hội như tiếp nhận người bò giải tỏa kênh rạch hoặc giải tỏa xây dựng
giao thông v.v…kèm theo đó nhà nước có giao cho họ một số cơ sở vật chất nhất
đònh như vốn, ngân sách, đất đai…Thành phố Hồ Chí Minh là nơi điển hình thực
thi việc phát triển nhà ở theo phương thức này.
Họ vừa kinh doanh vừa làm nhiệm vụ xã hội. Họ đã tạo nên những khu mới
một mặt mang tính bao cấp nhất đònh, một mặt đáp ứng nhu cầu ở cho các đối
tượng ở khác nhau theo phương thức “lấy nhà nuôi nhà”. Cách làm này còn khá
nhiều điều bất cập.
Tổ chức các khu ở hiện nay thông thường là xây nhà phố ( hoặc phân lô bán
đất) dọc theo các mặt tiền đường , phía bên trong là nhà chung cư tiêu chuẩn
thấp…và biệt thự. Mục tiêu là lấy nhà phố, biệt thự để nuôi chung cư và có lãi.
Tức là bán nhà phố hoặc lô đất để xây chung cư cho người bò giải tỏa, người thu
nhập thấp trả góp…Kết quả là những người giàu ở nhà phố, ở biệt thự chiếm một
tỷ lệ đất đai và hạ tầng kỹ thuật quá lớn so với tiêu chuẩn chung của đô thò, người

nghèo thì ở chung cư, càng nghèo càng ở lên cao và diện tích căn hộ càng nhỏ.
Hộ giàu thường ít người, hộ nghèo thường nhiều người,diện tích chênh lệch rất
lớn từ 3-4m
2
đến 30-40m
2
/ng; diện tích đất ở chênh lệch còn lớn hơn. Trong khi
đó Nhà nước không có những chính sách khác nhau cho từng thành phần, tất cả
đều được đối đãi như nhau, và đó là sự không công bằng.
Nhà nước phải có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng ở, phải có
những giải pháp nhà ở khác nhau tương ứng với mức thu nhập, như vậy mới tạo
điều kiện cho mọi người có nhà ở nhất là người thu nhập thấp và mới có sự công
bằng xã hội trong vấn đề nhà ở đô thò:
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 11
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
- Đối với đối tượng thu nhập thấp và rất thấp, Nhà nước phải thực hiện chính
sách tạo điều kiện dễ dàng cho các chủ thể sản xuất nhà ở và thụ hưởng
nhà ở. Nhà ở của họ thường là nhà tiêu chuẩn thấp, bán kiên cố, thậm chí
là nhà tạm với phương thức bán hoặc cho thuê.
- Đối với người có mức thu nhập trung bình, Nhà nước phải bao cấp một
phần như giảm tiền đất đai, tiền hạ tầng kỹ thuật, thuế xây dựng hoặc có
ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà và trả góp…Nhà ở của họ là nhà chung
cư có tiêu chuẩn vừa có tầng cao, thấp và trung bình, đồng thời có thể tạo
điều kiện cho họ dần dần tự nâng cấp căn hộ của mình.
- Đối với đối tượng ở có mức thu nhập cao và rất cao thì sẵn sàng đáp ứng
nhu cầu ở của họ nhưng toàn bộ những giá trò để tạo nên tiện nghi và chất
lượng ở tốt của họ từ đất đai, hạ tầng kỹ thuật, giá thành nhà…đều phải
được thu tối đa theo giá thò trường.

- Ngoài những ngôi nhà ở, còn có thể tạo ra những khu ở khác nhau cho các
đối tượng ở khác nhau, như khu nhà ở cao cấp, khu nhà ở phổ thông, khu
nhà ở tiêu chuẩn thấp hoặc cư trú tạm trong 5-10 năm và có chương trình
giải tỏa rõ ràng. Các khu nhà ở cao cấp và trung bình ngoài đơn vò quốc
doanh hoặc các thành phần kinh tế khác đầu tư – kinh doanh và có chính
sách rõ ràng về đất đai, hạ tầng, thuế xây dựng, vốn vay v.v…Ngược lại các
khu ở tiêu chuẩn thấp có thể do các đơn vò nhà nước đảm nhiệm với cơ chế
nặng về bao cấp hơn.
Có thể căn cứ vào 5 nhóm thu thập khác nhau để đưa ra 5 đối tượng ở. Nhà
nước có những chính sách về nhà ở khác nhau đối với họ, và có những giải pháp
khác nhau cho từng đối tượng như tiêu chuẩn ở, loại hình nhà ở, tính chất nhà ở
v.v…Chỉ có làm như vậy sự nghiệp phát triển nhà ở đô thò mới phát triển được
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 12
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
nhanh chóng, mới tránh được những bất cập trong sự nghiệp xây dựng nhà ở hiện
nay và mới đáp ứng đúng được yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng.
Thực tế đô thò đang tồn tại hai loại hình nhà chủ yếu: nhà riêng lẻ và nhà
chung cư.
 Nhà riêng lẻ có tính xã hội hóa cao hơn, kết hợp được giữa ở với làm
ăn sinh sống, và có thề tự nâng cấp phát triển ở mức độ cho phép. Vì thế nhà
riêng lẻ - bao gồm nhà liên kế và nhà phố (nhà phố là loại nhà liên kế có mặt
tiền giáp với đường phố) – rất phù hợp với hoàn cảnh kinh tế hiện nay.
Nhưng nhà liên kế rất bất lợi cho đô thò lớn, bởi nó chiếm đất lớn, mật độ xây
dựng dày đặc, diện tích sàn trên đầu người quá chênh lệch so với chung cư và gây
cho quản lí đô thò nhiều khó khăn, phức tạp. Từ đó tạo ra sự không công bằng
trên phương diện sử dụng đất đô thò
Bảng 1 - So sánh các chỉ tiêu về ở
Hạng mục Nhà liên kế Chung cư

Hiện trạng 12
quận nội thành cũ
Diện tích đất ở (m
2
/ng) 12 - 16 1.5 - 2.5 ~ 15
Diện tích sàn ở (m
2
/ng) 36 - 42 10 - 12 10,6
Mật độ xây dựng (%) 80 - 100 35 - 40 67
Mật độ ở (ng/ha) 240 - 400 300 - 1800 634
Vì thế nhà liên kế dứt khoát không thể là loại hình chính của một thành phố
lớn. Tuy nhiên nó vẫn có một tác dụng trong một giai đoạn lòch sử nhất đònh –
Với cơ chế thò trường loại hình này sẽ tự điều chỉnh, biến hoá thành những loại
hình khác nhau. Tuy nhiên phải có thời gian, không thể nôn nóng dẹp bỏ ngay
được – chỉ cho phép xây dưng hoặc hạn chế xây dựng tùy theo sự kiểm soát của
quy hoạch, đồng thời Nhà nước phải có biện pháp cứng rắn hơn, những tác động
mạnh mẽ hơn để hạn chế nhà riêng lẻ và đẩy mạnh phát triển nhà chung cư.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 13
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
 Chung cư phải là loại hình nhà ở chính của một thành phố lớn. Phải có
nhiều loại chung cư khác nhau để đáp ứng cho những đối tượng ở khác nhau:
- Chung cư cao cấp đòi hỏi tiện nghi, trang thiết bò cao hơn, đắt tiền
hơn, để đáp ứng cho đối tượng ở có thu nhập khá và cao. Chung cư
cao cấp phù hợp hơn với loại nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên). Có thể
cho tư nhân đầu tư kinh doanh, nhà nước thu tối đa mọi khoản có thể
thu.
- Chung cư tiêu chuẩn vừa, phục cụ cho các thành phần có thu nhập
vừa. Tầng cao 6 – 11 tầng. Xây dựng ban đầu có thể đơn sơ, tạo điều

kiện cho người ở có thể nâng cấp căn hộ của mình. Nhà nước hỗ trợ
một phần cho người đầu tư xây dựng và một phần cho người mua hoặc
thuê nhà.
- Chung cư tiêu chuẩn thấp – với diện tích và tiện nghi tối thiểu nhưng
đồng thời cũng phải có khả năng tự nâng cấp để phù hợp với cuộc
sống, tuy trước mắt là thu nhập thấp nhưng sau 10 – 20 năm nữa sẽ có
một mức sống khá hơn. Chung cư tiêu chuẩn thấp nên làm thấp tầng
để phù hợp với điều kiện sống của tầng lớp thu nhập thấp. Nhà nước
phải hỗ trợ tối đa cho người đầu tư xây dựng và cả người mua hoặc
thuê nhà.
- Nhà chung cư rất phù hợp với phương thức nhà cho thuê - Nhà cho
thuê rất phổ biến ở tất cả các nước. Khi người dân chưa có tiền để
mua nhà, khi chưa có nghề nghiệp ổn đònh và kể cả chưa thích ứng
với một khu ở nào đấy…thì thuê nhà đối với họ thuận lợi hơn rất
nhiều. Phương thức thuê nhà tạo cho người dân sớm có chỗ ở hơn.
Nhà cho thuê có thể do nhà nước đầu tư, nhưng cũng có thể do các
thành phần kinh tế khác đầu tư.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 14
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
1.1.3 Nhà ở cho người nghèo đô thò, cho dân tạm bợ
Người nghèo đô thò và dân tạm cư (chủ yếu là dân mới nhập cư) thường có
một điểm chung là đa số đều chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn đònh. Kiếm
sống còn chưa ổn thì dó nhiên nơi ở cũng có thể chỉ là tạm. Ngoài ra số công nhân
ở các khu công nghiệp mới ngày càng đông đến hang vạn người và đều không có
chỗ ở.
Số người này thường chiếm 15% – 20% dân số của các đô thò lớn, mặc dù
kiếm sống chưa ổn, nhưng họ không thể không có một nơi che mưa che nắng và
sinh hoạt gia đình. Nếu không giải quyết cho họ thì họ tất phải tìm lấy chỗ ở cho

mình, đó là những xóm nhà lụp xụp, lấn chiếm…và đó là tai họa cho đô thò.
Nhà nước không thể không lo cho họ. Và chỉ có nhà tạm, nhà bán kiên cố, 1 –
2 tầng được xây dựng trên một mặt bằng tạm sử dụng trong một thời hạn nhất
đònh mới đáp ứng kòp thời với đối tượng khó khăn, phức tạp. Loại nhà này có thể
bán có thời hạn hoặc cho thuê với sự hỗ trợ tối đa của Nhà nước. Chúng tôi muốn
nhấn mạnh rằng đây là đối tượng mà Nhà nước phải đặc biệt chăm lo, nếu không,
chính họ sẽ để lại những hậu quả tai hại khôn lường cho thành phố sau này.
Sau 5 – 10 năm, khi cuộc sống đã ổn đònh, và được nâng cao hơn thì người dân
có thể vào ở những loại hình nhà tốt. Các khu đất tạm xây dựng sẽ được cất thành
những công trình cần thiết khác cho đô thò. Việc tổ chức xây dựng những khu ở
tạm vô hình chung cũng là một hình thức dự trữ đất đai cho đô thò để dùng trong
tương lai.
Tuy nhiên, với tình hình đất đai đô thò hiện nay thì rất khó thực hiện được giải
pháp nêu trên. Hầu hết đất đô thò đều đã có chủ, hầu hết chưa xây dựng vì thiếu
vốn hoặc nằm chờ giá đất lên bán. Vì vậy nhà nước cần có chính sách kiên quyết,
triệt để hơn để dành lại đất đai cho đô thò, cũng chính là dành lại đất đai cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 15
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
người nghèo, người thu nhập thấp. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội
và Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo số liệu thống kê và điều tra xã hội học năm 2003 thì Thành phố Hồ Chí
Minh có đến gần 60% số hộ không có khả năng mua nhà theo phương thức xây
dựng nhà ở hiện nay. Hầu hết người nghèo (thu thập thấp và rất thấp) ở các thành
phố lớn đều chưa có nhà. Đa phần là lụp xụp, tạm bợ, bán kiên cố, quá chật hẹp,
thiếu mọi tiện nghi tối thiểu – hay nói đúng hơn, coi như họ chưa có nhà ở. Muốn
cho họ có nhà ở đúng nghóa thì phải có những loại nhà thích hợp với khả năng
mua của họ, và quan trọng hơn là Nhà nước phải có những mức độ hỗ trợ nhất
đònh đối với người mua nhà cũng như đối với người đầu tư xây dựng nhà để bán

cho họ. Loại hình nhà thích hợp là:
- Có diện tích ở bảo đảm cho cuộc cống tối thiểu cho sinh hoạt nếu có
thể thêm ít diện tích dành cho kiếm sống. Theo mức sống chung của xã
hội đến 2010 thì ít nhất phải là 6 – 8 m
2
/ng.
- Có diện tích tối thiểu, bếp riêng, vệ sinh riêng cho từng hộ, bảo đảm
điện nước, không bò ngập úng.
- Chất lượng ngôi nhà không yêu cầu cao và kiên cố, chỉ cần tồn tại
khoảng 10 năm khi mà khả năng thu nhập của họ có thể tăng lên thì họ
lại thuộc về nhóm đối tượng ở khác.
- Do vậy nhà chỉ là nhà bán kiên cố, 1 – 2 tầng với các căn hộ độc lập,
giá mua nhà phải dưới 500.000đ/m
2
.
- Đòa điểm và vò trí nhà phải chấp nhận ở những nơi không có nhiều
thuận lợi lắm.
1.1.4 Vấn đề các khu ở mới
 Trong nhiều năm qua, thành phố đã xây dựng rất nhiều khu ở mới trên
những vùng đất mới phát triển của đô thò hoặc xây dựng lại trên các khu nhà ở
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 16
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
cũ. Mô hình các khu ở này không phụ thuộc vào đối tượng ở hoặc tính chất đô thò
của đòa bàn xây dựng mà chủ yếu là phụ thuộc vào phương thức thức đầu tư kinh
doanh nhà ở.
Phương thức đó là “ lấy nhà nuôi nhà”. Do các đơn vò đầu tư kinh doanh không
có vốn lớn, họ chủ yếu chỉ được Nhà nước giao cho đất và một số ít vốn lưu động
cùng với nhiệm vụ được giao.

Hình thức kinh doanh nhanh nhất, đơn giản nhất và có lời nhất là xây dựng hạ
tầng kỹ thuật rồi chia lô bán nền. Phần còn lại mới là chung cư cho người bò giải
tỏa, cho người thu nhập thấp, số lượng này càng nhiều bao nhiêu thì càng bò đẩy
lên cao tầng bấy nhiêu. Họ mua không nổi, sống không nổi…đành sang nhượng lại
kiếm chút tiền dư rồi lại ra đi…đến những xóm lụp xụp tự phát mới.
Từ phương thức đầu tư không hợp lí dẫn đến sự bò động hoặc phá vỡ các giải
pháp kiến trúc – quy hoạch…cuối cùng là hậu quả xã hội. Nếu không thay đổi
phương thức đầu tư thì mãi mãi chúng ta có những khu ở mới theo hình thức: Nhà
chia lô ( nhà ống liên kế) chiếm 70 – 80% diện tích khu ở nằm trải dọc theo các
tuyến đường, còn ở giữa hay ở một góc lá một số lượng nhà chung cư hiếm hoi –
Đất chia lô càng nhiều thì nhà chung cư càng ít và càng cao mãi. Ở xứ người càng
ở lên cao là càng sang, còn ở xứ ta càng ở lên cao là càng hèn – Vì vậy nên mới
có chuyện “ Bán nhà chia lô để nuôi nhà tầng, bán tầng thấp để nuôi tầng cao” là
vậy!
Nếu không lấy đối tượng ở và tính chất của từng khu vực đô thò làm tiêu chí
cho việc xây dựng những khu ở mới thí chúng ta mãi mãi sẽ không giải quyết
được vấn đề ở cho người thu nhập thấp và sẽ không có được những khu ở văn
minh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc.
Hiện nay Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng
những khu chung cư cao tầng lớn, ví dụ như khu nhà ở phường 12, quận 3 Thành
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 17
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
phố Hồ Chí Minh cao 20 tầng cho 480 hộ với chi phí 176 tỷ đồng. Chung cư nêu
tiêu chí là nhà ở chất lượng cao dành cho người ở thu nhập thấp, như vậy bình
quân mỗi căn hộ gần 500 triệu đồng, liệu người thu nhập thấp có mua nổi, có
sống nổi trong các chung cư đó hay không? Đây không phải là giải pháp nhà ở
cho người thu nhập thấp mà chỉ là nặng về hình thức kinh doanh nhà ở.Có một số
bài báo đã nêu: Nhà nước xây dựng nhà ở cho người nghèo để người giàu ở!

 Các khu ở mới hiện nay đều rất ít quan tâm đến các cơ sở hạ tầng xã hội
và dòch vụ xã hội. Các đơn vò đầu tư thường coi đó là nhiệm vụ của chính quyền
đòa phương. Rất nhiều trường hợp quy hoạch khu ở được duyệt đều có nhà trẻ,
trạm xá, sân chơi và vườn hoa…nhưng đều bò cắt xén chia lô, bán đất, thậm chí vỉa
hè cũng bò xén bớt. Đất quý như vàng mà!
Vì thế hầu hết trong các khu ở mới, trẻ em đều đá bóng trên đường, hàng
quán lấn chiếm vỉa hè, và gần như khu ở nào, cũng có một ngôi chợ chồm hổm.
Một khu ở lớn hoàn chỉnh, hoặc một số khu ở nhỏ liên hoàn, cơ quan quản lý
quy hoạch và chính quyền giám sát việc thực thi đều phải bảo đảm việc xây dựng
các cơ sở hạ tầng xã hội đầy đủ.
Tổ chức khu dân cư mới không phải chỉ là vấn đề nhà ở mà đồng thời phải tổ
chức xã hội cùng với những cơ sở vật chất về hạ tầng xã hội, dòch vụ và kể cả sản
xuất kinh doanh.
Khu dân cư mới là khu ở của mọi người, là khu nghỉ ngơi cân bằng lại trí lực,
thể lực cho người lao động, là nơi đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày
của cộng đồng, đáp ứng sự phát triển của trẻ em, đáp ứng sự nghỉ ngơi an dưỡng
tốt đẹp của người già, đồng thời còn là nơi thu hút sức lao động nhàn rỗi.
1.2 Các loại hình nhà ở tại các đô thò
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 18
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Thực tiễn xây dựng nhà ở tại các thành phố ở nước ta đã tồn tại rất nhiều loại
hình nhà ở khác nhau. Mỗi loại hình đều có những ưu khuyết điểm, những mặt
thuận lợi và hạn chế, tùy thuộc vào quá trình xây dựng và sử dụng.
Vấn đề đặt ra cho mỗi loại hình nhà là:
- Cho đối tượng nào sử dụng?
- Xây dựng ở đâu và vào thời điểm nào?
- Điều kiện để xây dựng.
Nếu loại hình nhà nào là phù hợp với những trường hợp tương ứng thì mới

phát huy hiệu quả, ngược lại sẽ không hợp lý.
1.2.1 Nhà phố - nhà liên kế
Đây là loại hình nhà rất phổ biến ở các đô thò Việt Nam, bắt đầu từ thời kì đổi
mới của đất nước – Không riêng các thành phố lớn mà cả các thành phố nhỏ, các
thò trấn cho đến các thành phố đặc bòêt như Huế, Đà Lạt, nhà phố càng mọc lên
khắp nơi từ ngoài đường phố lớn đến trong các hẻm nhỏ. Theo nghiên cứu và
khảo sát, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 190.000 căn hộ kiên cố
trong đó có khoảng 105.000 căn nhà liên kế, tức chiếm hơn 50%. Rõ ràng đây là
một con số rất bất hợp lýù về cơ cấu nhà ở. Nhà phố không chỉ tồn tại (đã có hoặc
mới xây dưng lại) trên các trục đường phố của nội thành cũ mà còn xây dựng mới
rất nhiều ở các khu nhà ở mới, các quận ven nội cũ và các quận mới.
Nhà phố - liên kế tạo thế bất lợi lâu dài cho sự phát triển một thành phố lớn,
nhưng không thể phê phán một cách máy móc mà phải nhận thấy nhà phố có
những ưu thế, những thuận lợi của nó trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.
Trong bối cảnh Nhà nước chưa có đủ vốn và các điều kiện khác để xây dựng
nhà ở đại trà, khi các thành phần kinh tế khác còn rất nhiều hạn chế trong việc
đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất, thì việc nhân dân tự xây dựng nhà ở cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 19
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
mình là một phương thức xã hội hóa vấn đề nhà ở một cách hữu hiệu nhất và nhà
liên kế là loại nhà dễ cho người dân tự đầu tư xây dựng nhất.
Trong bối cảnh công nghiệp, dòch vụ, thương mại lớn chưa chiếm vò trí chủ
đạo trong nền kinh tế, kinh tế cá thể với thương mại dòch vụ nhỏ, sản xuất tiểu
thủ công nghiệp gia đình còn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội thì nhà ở còn kiêm
thêm chức năng thương mại, dòch vụ và sản xuất nhỏ. Nhà phố rất thích hợp với
điều kiện kinh tế này. Hai chức năng ở và mưu sinh cùng tồn tại trong một ngôi
nhà. Ngay cả khi cán bộ công nhân viên chức chưa sống bằng đồng lương chính
của mình thì nhà phố mặt tiền là một lợi thế rất lớn đối với họ.

Trong bối cảnh phương tiện đi lại chủ yếu bằng xe 2 bánh cá nhân thì nhà phố
- liên kế là môi trường thuận lợi nhất cho việc đi lại và cất giữ… Nhà liên kế còn
có một lợi thế lớn nữa là nó có thể tự phát triển khi có thêm những nhu cầu bức
xúc. Chính vì những lí do đó mà cho đến nay nhà phố - nhà liên kế vẫn còn là
mục tiêu của đa số người thành phố và vẫn là mục tiêu rất quan trọng đối với các
đơn vò đầu tư kinh doanh đòa ốc. Tuy nhiên mặt bất lợi của nhà liên kế chính là
đối với đô thò, với toàn bộ sư nghiệp nhà ở nói chung của thành phố:
Đã xây dựng riêng lẻ thì rất khó quản lý, rất khó kiểm soát. Sự xây dựng tùy
tiện tác động trực tiếp ngay đến bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thò, trật tự và an
toàn đô thò.
Ngôi nhà vừa để ở vừa để kinh doanh sẽ hạn chế rất lớn chức năng ở, đồng
thời tạo nên sự lẫn lộn hỗn tạp giữa ở và kinh doanh không những trong ngôi nhà
mà cả trên đường phố, trong một khu phố, trong một khu dân cư nói chung, tạo
nên sự bất hợp lý rất lớn trong tổ chức đô thò.
Đây là điểm quan trọng nhất. Nhà liên kế chiếm đất đô thò rất lớn, tốn kém
nhiều hơn về hạ tầng kỹ thuật và tạo nên sự chênh lệch rất lớn về bình quân diện
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 20
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
tích chiếm đất, bình quân diện tích sàn nhà…gây ra sự không công bằng xã hội và
sự lãng phí lớn trong kinh tế đô thò.
Thực tế xây dựng nhà ở hiện nay, nhà liên kế thường có diện tích chiếm đất
bình quân 4m x 18m =72m
2
, bình quân tầng cao là 3 tầng = 216m
2
sàn và thường
chỉ ở từ 5 – 6 người. Bình quân chiếm đất đầu người nếu kể cả cộng thêm 15%
đất hạ tầng kỹ thuật khoảng 12 -16m

2
/ng. Bình quân diện tích sàn đầu người
khoảng 36 – 42m
2
/ng.
Qua số liệu nêu trên, nhận thấy nhà liên kế đã có những bất lợi rất lớn về mặt
kiến trúc quy hoạch và tạo ra sự mất công bằng khá lớn giữa những người ở nhà
liên kế với nhà chung cư.
Đứng về mặt lâu dài của sự phát triển thành phố, thì loại hình nhà liên kế
không thể là thành phần nhà chủ yếu của thành phố, dứt khoát phải hạn chế tối
đa loại hình nhà ở này kể cả đối với những thành phố nhỏ. Tuy nhiên trong bối
cảnh kinh tế xã hội hiện nay, nhà phố, nhà liên kế còn phát huy tác dụng nhất
đònh của nó. Việc xóa bỏ ngay loại hình nhà ở này là không có tính hiện thực.
Vấn đề là chỉ cho phép xây dựng loại hình nhà ở này trong trường hơp nào, đòa
bàn nào, số lượng bao nhiêu, về mặt quản lýù xây dựng đô thò phải nghiên cứu và
tính toán rất kỹ. Vì vậy:
 Hạn chế tối đa việc xây nhà liên kế - nhất là quy hoạch phân lô bán đất
trong các khu nhà ở mới xây dựng tại các quận ven nội thành cũ và các
quận mới.
 Không tiếp tục xây nhà liên phố - nhà liên kế tại các khu ở lụp xụp xây
dựng lại trong các khu nội thành cũ, nhất là khu trung tâm.
 Trong khu vực nội thành cũ:
◊ Chỉ cho phép xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 21
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
◊ Chỉ cho phép xây dựng nhà phố ở các tuyến đường nhỏ,
những tuyến không phải là trục giao thông quan trọng của thành phố
hoặc không phải là những tuyến có mật độ giao thông tương đối cao.

◊ Hạn chế việc xây dựng nhà phố - nhà liên kế tại các khu ở
xây dựng lại.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 22
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
1.2.2 Nhà chung cư
Tỷ lệ nhà chung cư tại hầu hết các thành phố ở nước ta hiện nay còn rất hạn
chế, riêng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà kiên cố và
chỉ mới là chỗ ở của chưa đến 40% dân số thành phố. Đây là hiện tượng trái quy
luật đối với những thành phố lớn.
Tại sao nhà chung cư chưa phát triển nhiều ở các đô thò? Theo điều tra xã hội
học và theo các chuyên gia nhiều ngành, có những ý kiến chung sau đây:
 Đối với những người nghèo và người thu nhập thấp:
- Những người chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn đònh thì việc ở nhà
chung cư đối với họ có rất nhiều bất lợi.
- Khó có điều kiện làm ăn kiếm sống hơn là ở nhà riêng lẻ dù là nhà
tạm, bán kiên cố, chật chội, thiếu tiện nghi. Đối với họ kiếm sống bức
xúc hơn là chỗ ở. Vì vậy đa số người bò giải tỏa từ những khu ở lụp xụp
được bán nhà chung cư với giá ưu đãi đều đã bán lại đi ở nơi khác.
- Chi phí hàng ngày phải tốn kém hơn như: giữ xe, bảo vệ, lấy rác, phải
đun nấu bằng dầu hoặc gaz, điện nước đều tốn hơn, v.v…
- Không tiện cho sinh hoạt, như lên xuống lầu, nhất là nhà cao tầng, tiếp
xúc với bên ngoài hạn chế v.v…
- Không đủ khả năng trả tiền mua nhà dù được mua với giá ưu đãi hoặc
mua trả góp.
- Đa số họ là người lao động nghèo chưa quen với lối sống công nghiệp,
lối sống đô thò trong khi đó ở nhà chung cư đòi hỏi phải sống theo một
quy tắc khá chặt chẽ. Ngoài ra, việc nhà cửa bò hư hỏng phải sửa chữa,
việc tăng thêm phương tiện làm việc và sinh hoạt, việc tăng thêm thành

phần ở, hoặc khi con cái trưởng thành trong gia đình v.v…đều có rất
nhiều bất tiện.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 23
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Tuy nhiên, những người có nghề nghiệp và thu nhập ổn đònh, đã quen với nếp
sống đô thò, nếu nhà chung cư có những tiện nghi căn hộ và tiện nghi chung thích
hợp thì họ hoàn toàn yên tâm sống ở chung cư, dù có thể là chung cư cao tầng.
Hiện nay giá đất đô thi ngày càng cao, giá thành xây dựng đắt hơn trước, thủ
tục xây nhà đất rất phức tạp, nên việc xây dựng một ngôi nhà riêng lẻ khó khăn
hơn rất nhiều. Trong khi đó thủ tục sở hữu nhà chung cư dễ dàng hơn trước, điều
đó làm nhiều người dân ngày càng có xu hướng sống ở chung cư nhiều hơn nhiều
hơn và họ dần mua lại những căn hộ chung cư từ những người có thu nhập thấp.
 Diện đầu tư kinh doanh nhà đất hiện nay chủ yếu vẫn còn hạn chế trong
các đơn vò quốc doanh, chưa mở rộng đến các thành phần kinh tế khác.
Các đơn vò quốc doanh thì thiếu vốn, thiếu những cơ chế thoáng hơn trong đầu
tư và kinh doanh – đa phần vẫn còn nằm trong phương thức lấy nhà nuôi nhà…Do
vậy việc xây dựng những khu ở chung cư rất khó khăn, đa phần đều chạy theo
phương thức xây nhà phố - nhà liên kế để bán trước sau đó mới xây chung cư. Đối
với họ, nhà chung cư chỉ là giải pháp tình thế, chứ chưa phải là giải pháp chiến
lược.
Đối với các thành phần kinh tế khác muốn đầu tư kinh doanh nhà đất thì điều
khó khăn nhất và trước tiên là hạn chế của Luật Đất Đai.
 Quy hoạch các khu dân cư, mô hình các loại nhà chung cư, mô hình các
khu ở chung cư đối với bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay và tương lai như thế nào
còn là những vấn đề chưa rõ ràng.
Thực tế việc quy hoạch những khu dân cư mới vẫn còn chòu ảnh hưởng rất lớn
ở mô hình các khu dân cư thời kỳ bao cấp theo kiểu Liên Xô cũ, chính vì vậy thực
tiễn xây dựng thường không đúng với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hay nói

một cách khác vì quy hoạch, quy chuẩn xây dựng chưa phù hợp nên đã hạn chế
việc xây dựng nhiều khu chung cư mới.
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 24
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường
Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các
chung cư trên đòa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Chung cư phải là loại hình nhà ở chủ yếu của thành phố trong tương lai. Việc
xây dựng chung cư một cách đại trà phải bắt đầu ngay từ hôm nay. Nhà nước phải
có một cơ chế hợp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế đầu tư
kinh doanh nhà đất – nhà chung cư.
Tuy nhiên phải xác đònh rõ ràng những mô hình nhà ở, mô hình khu ở phù hợp
với bối cảnh kinh tế xã hội trong đó quan trọng nhất là phù hợp với đối tượng ở
và phù hợp với đòa bàn xây dựng. Từ đó có thể cung cấp cho xã hội nhiều loại
hình nhà chung cư, nhiều loại hình khu ở chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu ở phong
phú cho xã hội.
◊ Chung cư tiêu chuẩn thấp dành cho người có thu nhập tương đối thấp và
tương đối ổn đònh. Căn hộ tối thiểu 40m
2
độc lập; nhà thấp tầng: tối đa 5
tầng. Dành một phần, hay toàn bộ tầng trệt cho các chức năng công cộng,
cấp công trình ngắn hạn, khoảng 25 - 30 năm.
Những loại chung cư này thường rất dễ bò lạc hậu khi mức sống tăng lên
nhanh chóng. Ngôi nhà quá kiên cố và lâu bền vừa làm giá thành cao,
vừa lãng phí và khó khăn cho quy hoạch phát triển trong tương lai, đặc
biệt là chung cư có số hộ rất lớn như President(727 Trần Hưng Đạo),
chung cư Miếu Nổi ở Thành phố Hồ Chí Minh…Hàng trăm căn hộ trong
một ngôi nhà là cả một xã hội rất phức tạp. Khi ngôi nhà đó xuống cấp
và hư hỏng, nó sẽ ảnh hưởng đến hàng ngàn người. Việc quản lý, duy tu,
sửa chữa đều rất khó khăn. Do vậy tiêu chuẩn thấp chỉ có thể là thấp
tầng và quy mô số hộ không quá lớn.

◊ Chung cư tiêu chuẩn vừa dành cho người có thu nhập vừa và ổn đònh.
Căn hộ độc lập tối thiểu 2 - 3 phòng, diện tích 60 - 90 m
2
. Tầng cao: tối
đa 9-11 tầng. Tiện nghi và trang trí nội thất ở mức thấp, tạo điều kiện cho
GVHD:PGS.TS Hoàng Hưng 25
SVTH : Nguyễn Thò Cát Tường