GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6 ppt

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 80
5.3. Phương pháp phân tích hồi qui
a) Cơ sở lý luận
Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao
dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất
động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác.
b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường
xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều
tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có
thể kiểm chứng được trên thực tế.
Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về

toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá.
c) Các bước tiến hành phương pháp
Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có
thể tác động đến giá bất động sản.
Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá bất động sản.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu t
ố.
Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình
để xác định giá bất động sản.
d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp:
Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định
lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Tstat)
Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được
tin h
ọc trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị

kiểm định.
e) Những điều cần chú ý trong phương pháp
Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn
vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.
Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá đất với các yếu tố ảnh hưởng.
BÀI TẬP CHƯƠNG 4
1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau:
Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Giá trị cho thuê (triệu
đồng)
20 22 24 26 28 30 32 34 36 38
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 81
Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi
tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5%
năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm.
a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu?
b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho l
ợi nhuận là 40 triệu đồng
một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?
2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập
được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng.
Hạng
mục
Giá thửa đất
giao dịch
thành (triệu
đồng/m
2
)

Thời
gian
giao
dịch
Suất
dung
tích
So sánh
vị trí
So sánh
hình dáng
So sánh
nhân tố
khu vực
So sánh
nhân tố
cá biệt
A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0
B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4%
C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0
D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0
E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0
F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0
G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3%
H 2005 1,0 0 0 0 0

Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng
năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1,
theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng
lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất

đối với nhân tố v
ị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định
giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa
đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch
thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiệ
n phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất
đai của thửa đất.
Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4
1. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của
phương pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập?
2. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm
của phương pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh
trực tiếp?
3. Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặ
c điểm của
phương pháp thặng dư. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thặng dư?
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 82
4. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của
phương pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí?
5. Phương pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành như thế nào? Điều kiện nào thì áp dụng
được mô hình nhân quả?
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 83
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụ thể đang được áp dụng tại
Việt Nam:
- Những quy định có liên quan đến định giá đất của Việt Nam;
- Định giá nhóm đất nông nghiệp;

- Định giá nhóm đất phi nông nghiệp;
- Định giá đất ở khu vực giáp ranh.
Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất trong điều
kiện Việt Nam hiện nay, trong từng khu vực cụ thể.
1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM
1.1. Giá đất
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta
không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữ
u đất đai, mà giá đất là giá phải trả để
có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời
do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử
dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương
tự như quyền sở h
ữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là
giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trự
c thuộc trung ương quy định giá;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộ
c trung ương quy định được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính
tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất

không thu tiền sử d
ụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời
và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự tho
ả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá
bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử
dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 84
cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất
đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc
phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện
kinh tế thị trường.
1.2. Định giá đất
Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện
quyền định đoạt đối với đất như sau:
1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, k
ế hoạch sử dụng đất;
2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất;

4. Định giá đất.”
Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước
và là công cụ quan trọng trong việc thi
ết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định
hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu
thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định
giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây d
ựng bảng giá quy định hàng
năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây
dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán
giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi
1.3. Nguyên tắc định giá đất
Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung
đã nêu ở chương III, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56
Luật Đất đai 2003) sau đây:
1. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử d
ụng đất thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
như nhau;
3. Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồ
ng nhân dân cùng cấp cho ý kiến

trước khi quyết định.
1.4. Phương pháp xác định giá đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về
các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 85
đất sau cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp
xác định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức
giá cụ thể.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến
hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đấ
t cần định giá. (Điều 4 Nghị định 188-
2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các
loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với
loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượ
ng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất,
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với th

ửa đất, khu đất cần định
giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ
chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu th
ập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì
có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời
hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá
đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để
thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đ
ô thị, loại
đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh
quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, và
môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kế
t cấu hạ tầng tốt hay không
tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa
giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, );
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 86
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nh
ượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những
cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu
biết về loại đất, thửa
đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán
này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán
giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác
gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so
sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về
giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị
ước tính
của thửa đất,
khu đất cần
định giá

=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt về giá
của từng thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa
đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát t
ừ những khác biệt
về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự
khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt
đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đ
ánh
giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng
thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất
cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển
nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức
giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các
mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước
3.
b. Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 87
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa

mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ
hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiế
t kiệm
cao nhất trên địa bàn. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc
số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì t
ổng thu nhập của thửa
đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được
hàng năm.
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp
theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí
sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản
chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường
địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong h
ợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng năm

tính được ở Bước 1
-
Tổng chi phí đã tính
ở Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở
Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí
và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình
quân cho từ
ng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay
trước thời điểm xác định giá đất.

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 88
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2.1. Khung giá quy định
Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác;
b) Ðất trồng cây lâu năm;
c) Ðất rừng sản xuất;
d) Ðất rừng phòng hộ;
đ) Ðất rừng đặc dụng;
e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản;
g) Ðất làm muối;

h) Ðất nông nghiệ
p khác theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở
5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho
các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá
tối thiểu.
Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy
định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn
đồng/m
2
, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m
2
và giá tối đa là 90,0 nghìn
đồng/m
2
, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m
2
và giá tối đa là 70,0 nghìn
đồng/m
2
, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m
2
và giá tối đa là 47,5 nghìn
đồng/m
2
(bảng 5.1)
Bảng 5. 1.
Khung giá đất trồng cây hàng năm
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m

2
Loại xã
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá
4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn
đồng/m
2
, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m
2
và giá tối đa là 105,0 nghìn
đồng/m
2
.
Bảng 5. 2.
Khung giá đất trồng cây lâu năm

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2

Loại xã
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá
5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 89
Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m
2
và giá thấp
nhất là 500 đồng/m
2
theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) .
Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại xã
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá
1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)


Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90
nghìn đồng/m
2
và thấp nhất là 500 đồng/m
2
(bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là
3,0 nghìn đồng/m
2
và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m

2
.
Bảng 5. 4.
Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2

Loại xã
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa

Mức giá
3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m
2
và
giá tối đa là 41,0
nghìn đồng/m

2
(bảng 5.5.).
Bảng 5. 5.
Khung giá đất làm muối
Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2

Cả nước
Giá tối thiểu Giá tối đa
Mức giá
1,5 41,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá
đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp
với tình hình thực tế
tại địa phương.
Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại
Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp vớ
i tình hình thực tế tại
địa phương.
2.2. Xác định vùng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối
với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 90
Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng

và phân hạng đất.
a) Xác định vùng đất
Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định
188/2004/NĐ-CP như sau:
a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt
nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá
thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơ
n miền núi, cao hơn đồng bằng),
bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi,
kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng
nhưng thuận lợi hơn miền núi.
c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi
cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông
hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du.
Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi
(nay là Uỷ ban Dân tộc).
Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với
khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tố
i đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với
địa phương.
b) Xác định hạng đất, vị trí
Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo
hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt
theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất
đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử
dụng kết quả phân hạng đất
đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà
nước.
Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng

cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu
năm được chia làm 5 hạng.
Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ
để phân hạng đất tính thuế sử
dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều
kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :

1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có
mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước.

2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng
cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể.

3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa
đất.

4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng
trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 91
năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm
ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng.

5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ
động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước
và điều kiện thoát nước.
Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn
cứ vào khoảng cách từ
đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường
giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc

gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa
kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP)
2.3. Định giá cho từng hạng đất
a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản
xuất
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất
rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định
theo hướng dẫn tại 2.2.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây,
con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đấ
t theo đất nuôi
trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây
hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp
trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử
dụng một trong hai cách sau:
+
Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất
Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phương pháp thu
nhập xác định giá đất như hướng dẫn tại mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT.
Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây
hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông
Cửu Long một năm sả
n xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Đơn vị
tính
Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000
Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000

Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm
(
*
)
kỳ hạn
12 tháng
% 6,5 7,0 7,5
(∗) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, của loại tiết kiệm có kỳ hạn
12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc
doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc
doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 92
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần bình quân một năm là:
3
000.650.65
3
000.250.54000.900.119
=
−
= 21.883.333 (đ/ha)
+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình
quân trong 3 năm là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta (10.000m
2
) đất trồng lúa tính theo công thức:

Thu nhập thuần hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
sẽ là:
Giá trị 1 héc ta
đất trồng lúa
=
21.883.333
7
x 100 = 312.619.000 (đ/ha)
hoặc
≈
31.260 đ/m
2

Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính
khoảng 31.260 đ/m
2
.
Tương tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một
căn cứ để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất
cụ thể.
+
Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho
các hạng đất còn lại.
Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất
nêu trên.
Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các hạ
ng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để

định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng
tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của
các hạng đấ
t so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu
chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.
Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức
giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từ
ng hạng đất.
Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X,
tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m
2
; các hệ
số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67;
0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 93

Hạng đất Hệ số hạng đất
định giá
Giá hạng đất xác
định trước (đ/m
2
)
Giá các hạng đất cụ
thể (đ/m
2
)
1 2 3 4 = 2 x 3
Hạng 1

Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
1,00
0,85
0,67
0,50
0,32
0,10
80.000


80.000
68.000
53.000
40.000
26.000
8.000
Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số
1. Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.
b) Đất làm muối
Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại
vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên
tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số
thấp hơn ứng với các mức giá thấp h
ơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực
hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.

2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội
a). Phân khu vực
Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB
về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị tr
ấn thuộc các quận, huyện được
phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể:
Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm,
Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu
Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường,
Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh,
Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược,
Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn.
Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, H
ồng Kỳ
thuộc huyện Sóc Sơn.
b) Phân hạng đất
Việc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành
phố khi thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng
năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng
trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,
rừng sản xuất được phân thành 5 hạng
ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng
cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 94
c) Giá đất quy định
Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy

định trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng
năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8).
Bảng 5. 6.
Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản
Đơn vị tính: Đồng/m
2

Hạng Xã đồng bằng Xã trung du
1 108.000 86.400
2 90.000 72.000
3 72.000 60.000
4 54.000 50.000
5 45.000* 42.000
6 38.000* 36.000
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội,
*Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội)
Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2
loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.6). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm
và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m
2
và
hạng 4 là 38 nghìn đồng/m
2
, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m
2
và hạng 6
là 36 nghìn đồng/m
2
.

Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và
vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m
2
xã trung du là
100,8 nghìn đồng/m
2
, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m
2
và xã trung du là 37,8
nghìn đồng/m
2
(bảng 5.7)
Bảng 5. 7.
Giá đất trồng cây lâu năm
Đơn vị tính: Đồng/m
2

Hạng
Xã đồng bằng
Xã trung du
1 126.000 100.800
2 108.000 86.400
3 84.000 67.200
4 63.600 51.600
5 48.000 37.800
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) được chia thành 5 hạng
với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m
2
và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m

2
.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 95

Bảng 5. 8.
Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất
Đơn vị tính: Đồng/m
2

Hạng Xã trung du
1 25.500
2 21.000
3 16.600
4 12.200
5 7.650
(Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội)
d) Xác định giá cho từng thửa đất
Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị
trấn thuộc các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6
tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh
địa giới hành chính để thành lập quậ
n Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện
Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và
hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã
trung du), quy định tại bảng 5.6, bảng 5.7, bảng 5.8.
Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận
Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định
số 132/2003/NĐ-CP về

điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng
Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất
nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất.
Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấ
y chứng
nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất
nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề.
Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày
25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp
(bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày
29/12/2004 c
ủa UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể.
3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm:
a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất
làm mặt bằng xây dự
ng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 96
đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng
các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;
đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
khác theo quy định của Chính phủ;
e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ

họ;
h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn
Tại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn
như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo d
ục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công
trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi
nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từ
ng loại đất, chia
theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo
khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi)
với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m
2
và mức giá tối đa là 1.250
nghìn đồng/m
2
(bảng 5.9).
Bảng 5. 9.
Khung giá đất ở tại nông thôn

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m

2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa

Mức giá
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Bảng 5. 10.
Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu

Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa

Mức giá
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -