GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 1 pot

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
o0o
TS.HỒ THỊ LAM TRÀ (Chủ biên)
THS. GV.NGUYỄN VĂN QUÂN


GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ ĐẤT







HÀ NỘI - 2005
MỤC LỤC

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất ii

MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1
1. ĐẤT ĐAI 1
1.1. Khái niệm 1
1.2. Đặc trưng 2
2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2
2.1. Khái niệm thị trường đất đai 2

2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 3
2.3. Vai trò của thị trường đất đai 3
2.4. Các khu vực của thị trường đất đai 4
2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai 8
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 9
CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 10
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 10
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 10
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 11
3.1. Nhân tố nhân khẩu 11
3.2. Nhân tố xã hội 12
3.3. Nhân tố quốc tế 12
3.4. Nhân tố kinh tế 13
3.5. Nhân tố khu vực 14
3.6. Nhân tố cá biệt 15
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 16
4.1. Giá cả, giá cả thị trường 16
4.2. Giá trị thị trường 17
4.3. Giá trị sử dụng 17
4.4. Giá trị trao đổi 17
4.5. Giá trị bảo hiểm 18
5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 18
5.1. Địa tô 18
5.2. Lãi xuất ngân hàng 19
5.3. Quan hệ cung cầu 21
BÀI TẬP CHƯƠNG 2 27
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 28
CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29
1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29
2.

THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 30
2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 30
2.2. Phương pháp xác định thông tin 30
3.
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 31
3.1. Nguyên tắc thay thế 31
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iii

3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 32
3.3. Nguyên tắc biến động 33
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 34
4.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc 34
4.2. Định giá đất của Nhật bản 36
4.3. Định giá đất của Đức 38
5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 40
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 41
CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 42
1.
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 42
1.1. Khái quát về phương pháp thu nhập 42
1.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 44
1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 45
2.
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 46
2.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp 46
2.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 51
2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 58
3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 60
3.1. Khái quát về phương pháp thặng dư 60

3.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư 63
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 67
4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 69
4.1. Khái quát phương pháp chi phí 69
4.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí 70
4.3. Các phương pháp xác định chi phí 71
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 73
4.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí 75
5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 76
5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 76
5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả 76
5.3. Phương pháp phân tích hồi qui 80
BÀI
TẬP CHƯƠNG 4 80
CÂU
HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 81
CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 83
1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 83
1.1. Giá đất 83
1.2. Định giá đất 84
1.3. Nguyên tắc định giá đất 84
1.4. Phương pháp xác định giá đất 84
2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 88
2.1. Khung giá quy định 88
2.2. Xác định vùng đất hạng đất 89
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất iv

2.3. Định giá cho từng hạng đất 91
2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 93

3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 95
3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 96
3.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 104
3.3. Xác định giá đất ở đô thị 110
3.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội 112
3.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị 114
4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 118
4.1. Khu vực đất giáp ranh 118
4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 118
4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội 119
BÀI TẬP CHƯƠNG 5 121
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 123
TÀI
LIỆU THAM KHẢO 124
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 1
MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,
nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá
đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp
dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong
hoàn cảnh thực tế ở nước ta.
Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào
tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi
trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:
- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;

- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;
- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;
- Chương 4: Phương pháp định giá đất;
- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam.
Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do
do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.
Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất
đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính
đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giá
đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được
các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai Đồng thời sinh
viên phải hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nước
trên thế giới và Việt Nam hiện nay.
Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên
quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau:
1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004,
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp.
4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương
pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc).
5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà
xuất bản khoa học và kỹ thuật.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 2
6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in

Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists.
Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng
để giáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.
Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005



TS. Hồ Thị Lam Trà
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 1
CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

Chương I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định
giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá
đất. Nội dung của chương 1 gồm:
- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);
- Thị trường đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trưng
của thị trường đất đai)
Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để
có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo.

1. ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao
gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất
và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và
nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái
đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và

bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản
mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý
cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là
một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của
môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và
quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được
nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và
sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn
được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là
một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử
dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là
một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải
định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản
xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn
là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó,
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 2
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho
từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.2. Đặc trưng
1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định
đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến

giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi,
nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di
dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh
đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó
chúng có giá trị riêng.
2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất
biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai,
nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về
diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ
đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở
nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng
cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp
ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có
nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một
loại đất nào đó trên thị trườ
ng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết
định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở
hữu về đất đai.
3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử
dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất
nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng
khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng,
thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại
tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể
làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể
làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử
dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử
dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không
ngừng.

2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với
nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh
tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp
là chỉ khu vự
c và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai
có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa
các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 3
khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh
tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường
chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa
chung là quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân
danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và
các pháp nhân khác.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị

trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết
giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa
những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng,
giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu
dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch,
trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Các giao
dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang
tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa
đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất
đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối
đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là
các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh
tế
2.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của
mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong
những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên
khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai ho
ạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu
tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động
giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản
khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị
trường tài chính. Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho
nền kinh tế.

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình
thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều
này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- S
ự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 4
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn
đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
2.4. Các khu vực của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường
đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị
trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và
phát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành
trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị
trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị
trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc
phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá
nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một
thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị
trường thống nhất.
a. Thị trường đất đai thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang
tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới
hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn
hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư

nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất
động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức
tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 -
1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà
đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ
Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ n
ăm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch
nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao
dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương
đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trướ
c, đã và đang thi
hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ
đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường.
Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền,
nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân
theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất
hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông
nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất
đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 5
các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể,
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận
được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp
chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi
luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện
cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng,
chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang
phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường
đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng
phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của
việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh
doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và
mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được
coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã
vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước
ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.
b. Thị trường đất đai Việt Nam
Theo qui định của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử
dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất
(thị trường thứ cấp). Việc phân định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một
trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng),
và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng - người sử dụng).

Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1).
Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền
thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSD).Về phía người sử dụng đất. Người sử dụng
đất tham gia thị trường này gồm: các
hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu ti
ền sử dụng đất để tạo vốn xây
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 6
dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vào Luật Đất đai
2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất
và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất).
Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại.
Nhà nước đã mở rộng đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính
(117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây
dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, Nghị định còn cho phép thực hiện giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên
doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai

Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với h
ộ gia đình cá
nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ
chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đối với đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất
dùng vào sản xuất nông nghiệ
p, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sử dụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu
tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo
phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước;
góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được Nhà
nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai. Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục
hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi người
dân được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ
phải tiếp xúc với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
NHÀ NƯỚC
Giao đất

không
thu tiền
Giao đất
có thu
tiền
Cho
thuê
đất
Thu
hồi
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 7
Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất đối với các chủ sử
dụng đất đang sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/2004/TT-BTC của
Bộ Tài chính hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn.
Bên cạnh đó Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường
hỗ trợ tái định cư thay cho việc Nhà nước phải đứng ra tổ chức bồi thường hỗ trợ tái định cư
bằng cách: trường hợp người được giao đất, được thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất
thoả thuận được với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp
luật thì thực hiện theo sự thoả thuận đó; khi thu hồi đất Nhà nước không tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ. Nhà nước sẽ giao cho UBND các tỉnh, thành quyết định tổ chức thực hiện bồi
thường và tái định cư hoặc phân cấp cho UBND cấp dưới trực tiếp tổ chức thực hiện bồi
thường hỗ trợ tái
định cư.

Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất được pháp luật
qui định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất (hình 1.2). Thị trường này, về mặt pháp lý đã đượ
c công nhận,
tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng
cung về đất cho các chủ sử dụng đất một cách hợp pháp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất).















Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai

Luật Đất đai (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người
sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền định đoạt của người có
quyền sở hữu. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyển
nhượng
đất
Chuyển
đổi
đất
Cho thuê
cho thuê
lại đất
Thế
chấp
đất
Thừa
kế
đất
Góp vốn
bằng
đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền sử dụng đất từ các chủ sử dụng đất)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 8
đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất
trong thời hạn giao đất. Do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân
cư đã xuất hiện từ những năm trước khi có Luật Đất đai (1993). Trong thời gian này quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển
nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của
dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán

ngầm. Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy để
cụ thể hoá các quy định của Luật, trong đó việc thừa nhận đất đai có giá và quy định khung
giá đất có một ý nghĩa quan trọng. Nhờ vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử
dụng đất (thường được nói tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) ngày càng phổ biến, sôi
động và trở thành một lĩnh vực hoạt động kinh doanh; thị trường đất đai hình thành ngày càng
rõ nét. Luật Đất đai 1998 đã bổ sung thêm quyền góp vốn bằng đất đối với chủ sử dụng đất.
Như vậy đối với người sử dụng đất được thực hiện 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao đất
2.5. Đặc trưng của thị trường đất đai
a) Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và
bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả
thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện trên thì giá
trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua
bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Đồng thời số
lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm được ít thông tin (chưa đầy
đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu, loại đất.
Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định.
Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị
trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong
công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô
thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung ).
b) Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của
đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm
cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất
đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần
tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của các bên tham gia

nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng
giá, tăng nợ ở mức thái quá.

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 9
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất phải được
tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người
mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị
trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong
khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng
người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất
đai mang tính độc quyền rất cao.
c) Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi nền kinh
tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường
đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến
động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động
đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm
sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo
những bất bình trong xã hội. do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều
kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt
trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1
1. Phân tích những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến việc xác định giá đất.
2. Phân tích các yếu tố cấu thành thị trường đất đai.
3. Việc phân các khu vực của thị trường đất đai có ý nghĩa gì trong quá trình định giá đất
ở Việt Nam.
4. Phân tích các đặc trưng của thị trường đất đai.

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 10
CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chương II nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm:
- Khái niệm;
- Đặc điểm;
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất;
- Các loại giá đất;
- Cơ sở khoa học xác định.
Yêu cầu sinh viên phải nắm được các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng
quan hệ cung cầu trong dự báo thị
trường đất đai.

1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai
mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đấ
t đai đến đâu thì có thể có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
1. Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng
có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài
biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có

nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng
giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính
ra giá đất.
2. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá
khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn
cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra
giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá
đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp
đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá
đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 11
đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào
giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó
được.
4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do
nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn
trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng
nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo
hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội
giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị
trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuar bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng
nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là

rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với
đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng
đến giá đất.
5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên
giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính
đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất
cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát
triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất
khác nhau.
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân
tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu
và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a) Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ
như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961
là 17 ~ 18%, còn ở
Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%.
Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc
gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát
triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tă
ng
nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng
giá đất tương đối nhỏ.
b) Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn
hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu
nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó
về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại

này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -