Slide khóa luận nghiên cứu thị trường bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

Tên đề tài:
Bước đầu nghiên cứu thực trạng thị trường
bất động sản và đề xuất một số giải pháp ở
thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
PHẦN 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
PHẦN 3: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU
PHẦN 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
PHẦN 1: MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài

Các quan hệ về đất đai chuyển từ quan hệ trong
khai thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ xã
hội về sở hữu và sử dụng.

Thị trường BĐS là một bộ phận không thể thiếu trong
hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân
và là một trong những loại thị trường nhạy cảm và
quan trọng.

Ở thị xã Cửa Lò, các hoạt động giao dịch chưa thật sự
sôi nổi như các thành phố lớn nhưng thị trường BĐS
trên địa bàn thị xã đang dần được hình thành và phát
triển.

Đề tài: “Bước đầu nghiên cứu thực trạng thị trường

bất động sản và đề xuất một số giải pháp ở thị xã Cửa
Lò - tỉnh Nghệ An”.

Mục đích nghiên cứu đề tài

Nhận diện các dạng BĐS và đối tượng tham gia
vào thị trường BĐS.

Tìm hiểu công tác quản lý Nhà nước liên quan
đến thị trường BĐS ở địa phương.

Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn của thị
trường BĐS tại địa phương và đề ra giải pháp khắc
phục.

Đề xuất một số giải pháp để chủ động điều tiết và
kiểm soát nhằm ổn định thị trường BĐS.
PHẦN 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu
Toàn bộ quỹ đất liên quan đến thị trường
bất động sản ở 7 phường của thị xã Cửa
Lò.

Phương pháp nghiên cứu
•
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
•
Phương pháp phân tích tổng hợp

•
Phương pháp thống kê
•
Phương pháp so sánh

Thời gian nghiên cứu
Từ tháng 01 đến tháng 05 năm 2011

Nội dung nghiên cứu
•
Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội.
•
Tìm hiểu hiện trạng, biến động diện tích đất đai
giai đoạn 2005 - 2010 và công tác quản lý Nhà
nước về đất đai liên quan đến BĐS.
•
Nghiên cứu thực trạng các giao dịch BĐS trong
thời gian qua.
•
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở thị
xã Cửa Lò.
•
Đánh giá nhu cầu và tiềm năng về thị trường
BĐS trong thời gian sắp tới.
•
Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường
BĐS ở thị xã Cửa Lò.
PHẦN 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU


Điều kiện tự nhiên
Hình 1: Sơ đồ vị trí thị xã Cửa Lò

Điều kiện kinh tế - xã hội

Kinh tế
Biểu số 1: Cơ cấu kinh tế của thị xã Cửa Lò giai đoạn 2007 - 2010

Xã hội
Bảng 1: Diện tích, dân số và mật dộ dân số năm 2010
trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Phường Tổng số dân (người) Diện tích (km
2
)
Mật độ dân số
(người/km
2
)
Toàn thị xã 55.889 27,81 2.010
Nghi Hương 6.569 10,00 667
Nghi Thu 5.187 3,71 1.143
Nghi Thuỷ 9.901 1,76 5.186
Nghi Tân 12.044 1,77 6.858
Thu Thuỷ 6.523 1,15 4.831
Nghi Hoà 5.045 4,19 974
Nghi Hải 10.620 5,23 2.044
(Nguồn: Phòng thống kê thị xã Cửa Lò, năm 2010)

Tình hình quản lý đất đai liên quan đến bất động sản
Bảng 2: Tình hình cấp GCN trên địa bàn thị xã Cửa Lò tính đến 31/12/2010

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, năm 2010)
STT Phường
Số hồ
sơ cần
cấp
GCN
Số hồ
sơ
chưa
xét
duyệt
Số hồ
sơ đã
xét
duyệt
Tổng số hồ sơ cấp thị xã, phường đã hoàn thiện hồ sơ cho
người dân
Tổng
số hồ
sơ
Số
GCN
đã cấp
Số hồ sơ đã
có TBT
nhưng chủ
hộ chưa nộp
nghĩa vụ TC
Số hồ sơ
phường đã lập

nhưng người
dân không bổ
sung giấy tờ,
BBH gia đình
Số hồ sơ
không đủ
điều kiện
cấp GCN
1 Nghi Tân 2.270 25 2.245 2.014 1.918 39 57 130
2 Nghi Thuỷ 1.997 214 1.783 1.680 1.582 47 51 -
3 Thu Thuỷ 1.099 - 1.099 928 844 39 45 27
4 Nghi Thu 902 70 832 563 430 25 108 40
5 Nghi Hương 1.206 - 1.206 1.072 845 91 136 8
6 Nghi Hoà 1.132 - 1.132 908 849 7 52 30
7 Nghi Hải 2.063 - 2.063 1.878 1.718 63 97 164
Tổng cộng 10.669 309 10.360 9.043 8.186 311 546 399
Bảng 3: Giá đất do tỉnh quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò
STT Tên đường
Đoạn đường
Mức giá
năm 2009
(1000đ/m2)
Mức giá
năm 2010
(1000đ/m2)
Từ Đến
1 Đường Bình Minh
Đường ngang số 1 Đường ngang số 4 8000 9000
Đường ngang số 4 Đường ngang số 8 7000 8000
Đường ngang số 8 Đường ngang số 12 6000 7000

2 Đường Sinh Cung
Đường Bình Minh Đường dọc số II 6000 7000
Đường dọc số II Đường dọc số III 4500 5500
3 Đường Sào Nam Đường dọc số III Ngã tư khối Hiếu Hạp 7000 8000
4
Đường dọc số II
(Mai Thúc Loan)
Đường ngang số 4 Đường ngang số 6 4500 5500
Đường ngang số 8 Đường ngang số 10 2500 3500
5 Đường quốc lộ 46 Đất Nghi Hợp Cảng Cửa Lò 2600 3600
6 Đường Vinh - Cửa Hội Đoàn 40A Cầu Trắng 2000 3000
7 Đường dọc số III
Đường ngang số 8 Đường ngang số 10 3500 4500
Đường ngang số 12 Đường ngang số 14 1500 2500
8 Đường không tên
Đường nhựa 650 750
Đường bê tông 550 650
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, năm 2010)

Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền
sử dụng đất ở
Bảng 4: Tình hình chuyển nhượng đất đai, quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị tính: Hồ sơ
STT ĐƠN VỊ
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007

Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010
Thị xã Cửa Lò 127 227 416 860 1.645 2.225
1
Phường Nghi Tân 20 31 72 135 253 325
2
Phường Nghi Thu 10 21 35 65 115 215
3
Phường Thu Thuỷ 11 30 45 142 185 255
4
Phường Nghi Thuỷ 22 35 50 145 252 373
5
Phường Nghi Hương 31 46 96 195 478 562
6
Phường Nghi Hoà 24 41 85 95 242 312
7
Phường Nghi Hải 9 23 33 83 120 183
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, năm 2010)
Biểu đồ 3: Tình hình chuyển nhượng đất đai,
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Bảng 5: Đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản trên
địa bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị tính: Phiếu điều tra
STT Đơn vị
Có tham gia thị trường BĐS Không tham gia thị trường BĐS
Tổng
số

phiếu
Cán
bộ
Buôn
bán,
kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
Cán
bộ
Buôn
bán,
kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
1
P. Thu Thuỷ 4 1 0 3 1 5 0 6 20
2
P. Nghi Thuỷ 3 6 0 4 1 3 0 3 20
3

P. Nghi Hải 2 4 0 5 1 3 0 5 20
4
P. Nghi Hương 5 2 3 0 4 0 6 0 20
5
P. Nghi Tân 2 7 0 5 1 3 0 2 20
6
P. Nghi Hoà 2 1 4 1 2 2 5 3 20
7
P. Nghi Thu 3 2 0 3 2 1 6 3 20
Toàn thị xã 21 23 7 21 12 17 17 22 140
(Nguồn: Xử lý số liệu)

Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất
Bảng 6: Tình hình tăng, giảm diện tích đất ở từ ngày 01/01/2005
đến ngày 01/01/2010 Đơn vị tính: Ha
Loại đất Mã
Năm
2005
ONT ODT CSK CCC BCS
Giảm
khác
Đất trồng lúa LUA 398,20 5,01 38,70 9,54 0,24 171,79
Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 2,50 0,10 1,40
Đất trồng cây hàng năm khác HNK 268,74 6,72 8,12 0,33 50,32 0,36 51,66
Đất trồng cây lâu năm CLN 226,39 0,17 0,5 2,58 4,31 15,59
Đất rừng đặc dụng RPH 434,91 2,74 1,74 7,96 6,17 229,84
Đất ở tại nông thôn ONT 82,68 82,14 0,50 0,04
Đất ở đô thị ODT 145,77 139,57 0,02 0,70 1,08 4,40
Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 9,56 0,06 0,39 1,33 0,13 2,37
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 58,92 0,29 43,5 6,82 8,17

Đất có mục đích công cộng CCC 428,03 0,22 0,44 5,21 358,70 1,80 60,93
Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 281,40 0,22 36,13
Đất bằng chưa sử dụng BCS 306,69 1,94 8,26 9,69 16,15 150,52 113,49
Tăng khác 20,29 28,42 8,43 25,43 18,83
Diện tích năm thống kê, kiểm kê năm 2010 119,68 187,27 117 480,10 181,13 728,84
(Nguồn: Báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010)

Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê
cơ sở sản xuất kinh doanh
Bảng 7: Cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Cửa Lò Đơn vị: Phiếu
STT ĐƠN VỊ Cho thuê đất Cho thuê nhà
Cho thuê cơ sở sản xuất
kinh doanh
Thị xã Cửa Lò 20 22 13
1
P. Nghi Tân
4 1 4
2
P. Nghi Thu
3 3 4
3
P. Thu Thuỷ
3 1 1
4
P. Nghi Thuỷ
1 3 1
5
P. Nghi Hương
3 4 0

6
P. Nghi Hoà
1 5 1
7
P. Nghi Hải
5 5 2
(Nguồn: Xử lý số liệu)

Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất
Bảng 8: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị tính: Hồ sơ
STT ĐƠN VỊ
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010
Thị xã Cửa Lò 337 603 1.061 2.033 1.870 2.122
1 Phường Nghi Hương 23 31 155 160 175 180
2 Phường Nghi Hoà 20 32 53 93 108 125
3 Phường Nghi Hải 73 102 239 311 391 429
4 Phường Nghi Tân 117 269 370 890 420 452

5 Phường Nghi Thu 10 12 45 99 210 247
6 Phường Thu Thuỷ 53 90 106 207 215 261
7 Phường Nghi Thuỷ 41 67 93 273 351 428
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Cửa Lò, năm 2010)
Biểu đồ 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Bảng 9: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất Đơn vị: Hộ gia đình
STT Đơn vị
Có Không
Cán
bộ
Buôn
bán, kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
Cán
bộ
Buôn
bán, kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành

nghề
khác
1 P. Thu Thuỷ 2 4 0 4 3 5 0 2
2 P. Nghi Thuỷ 2 2 0 7 2 7 0 0
3 P. Nghi Hải 3 5 0 6 0 2 0 4
4 P. Nghi Hương 2 2 4 0 7 0 5 0
5 P. Nghi Tân 2 9 0 3 1 1 0 4
6 P. Nghi Hoà 4 1 5 3 0 2 4 1
7 P. Nghi Thu 3 3 2 5 2 0 4 1
Toàn thị xã 18 26 11 28 15 17 13 12
(Nguồn: Xử lý số liệu)

Thực trạng góp vốn liên doanh bằng quyền
sử dụng đất
Bảng 10: Tình hình góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị: Hộ gia đình
STT Đơn vị
Có Không
Cán
bộ
Buôn
bán, kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
Cán

bộ
Buôn
bán, kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
1 P. Thu Thuỷ 1 0 0 0 4 9 0 6
2 P. Nghi Thuỷ 0 1 0 3 4 8 4 0
3 P. Nghi Hải 1 2 0 4 2 5 0 6
4 P. Nghi Hương 5 2 2 0 4 0 7 0
5 P. Nghi Tân 0 4 0 1 3 6 0 6
6 P. Nghi Hoà 1 0 1 1 3 3 8 3
7 P. Nghi Thu 0 1 0 0 5 2 6 6
Toàn thị xã 8 10 3 9 25 33 25 27
(Nguồn: Xử lý số liệu)

Một số nhận xét về thị trường bất động sản
ở thị xã Cửa Lò

Trong những năm qua trên địa bàn thị xã đã diễn
ra các hoạt động về giao dịch BĐS khá sôi động.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị
trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những
mặt yếu kém.


Tuy nhiên thị trường BĐS ở thị xã Cửa Lò đang ở
mức độ đơn giản, chủ yếu là về thị trường đất đai.

Để thị trường này ngày càng phát triển cần tiến
hành mở rộng thị xã về các vùng ven, bố trí lại quỹ
đất để đáp ứng về “cầu” BĐS trong thời gian tới.

Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường
bất động sản ở thị xã Cửa Lò
Bảng 11: Nhu cầu mua bất động sản trong tương lai trên địa
bàn thị xã Cửa Lò Đơn vị tính: Phiếu
STT Đơn vị
Có Không
Tổng
phiếu
Cán
bộ
Buôn
bán,
kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
Cán
bộ
Buôn

bán,
kinh
doanh
Làm
nông
Các
ngành
nghề
khác
1 P. Thu Thuỷ 3 5 0 2 2 4 0 4 20
2 P. Nghi Thuỷ 3 7 0 3 1 2 0 4 20
3 P. Nghi Hải 3 4 0 8 0 3 0 2 20
4 P. Nghi Hương 8 2 6 0 1 0 3 0 20
5 P. Nghi Tân 1 9 0 5 2 1 0 2 20
6 P. Nghi Hoà 2 2 2 4 2 1 7 0 20
7 P. Nghi Thu 1 1 2 2 4 2 4 4 20
Toàn thị xã 18 26 11 28 15 17 13 12 140
(Nguồn: Xử lý số liệu)
Bảng 12: Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Chỉ tiêu Mã
Hiện trạng năm 2010 Định hướng năm 2020
Diện tích
(ha)
Cơ cấu
(%)
Diện tích
(ha)
Cơ cấu
(%)

Tổng diện tích tự nhiên
2781,43 100
4904,19 100
1. Tổng diện tích đất nông nghiệp
NNP 1181,13 42,47 135,86 27,55
1.1. Đất sản xuất nông nghiệp
SXN 946,80 34,04
910,70 18,57
1.2.Đất lâm nghiệp
LNP 186,25 6,70
317,83 6,48
1.3. Đất nuôi trồng thủy sản
NTS 32,57 1,17
117,53 2,4
1.4. Đất nông nghiệp khác
NKH 15,51 0,56
4,80 0,1
2. Đất phi nông nghiệp
PNN 1413,59 50,82
3378,98 68,90
2.1. Đất ở
OTC 306,95 11,03
856,78 17,47
2.2. Đất chuyên dùng
CDG 785,67 28,26
1939,39 39,55
2.3. Đất tôn giáo tín ngưỡng
TIN 6,91 0,25
9,28 0,19
2.4. Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD 65,45 2,35
167,87 3,44
2.5. Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 245,63 8,83 404,63 8,25
2.6. Đất phi nông nghiệp khác
NKH 2,98 0,10
0,03 0,00
3. Đất chưa sử dụng
CSD 186,71 6,71
174,35 3,56
3.1. Đất bằng chưa sử dụng
BCS 181,13 6,51
168,77 2,36
3.2. Núi đá không có rừng cây
NCD 5,58 0,20
5,58 0,20
(Nguồn: Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 thị xã Cửa Lò)

Vai trò của thị trường bất động sản đối với
sự phát triển kinh tế xã hội ở thị xã Cửa Lò

Thúc đẩy sản xuất phát triển và huy động vốn
cho sự phát triển.

Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Nâng cao đời sống các tầng lớp nhân dân.

Góp phần ổn định xã hội.

Phát triển thị trường BĐS góp phần hoàn thiện

hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật đất
đai nói riêng.