Tài liệu Bài tiểu luận quản lý thị trường bất động sản_Câu11 docx

Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Phần I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung đặc biệt quan trọng của
công tác quản lý nhà nước về đất đai, là công cụ để Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất, nhà nước nắm chắc được quỹ đất và định hướng mục đích sử
dụng đất đến từng thửa đất, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo phân bố
quỹ đất hợp lý cho các cấp, các ngành cả trước mắt và lâu dài, đồng thời dự tính nguồn
thu cho ngân sách nhà nước.
Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2006.
Dưới sự lãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triển
khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế -
xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệu quả làm
thay đổi hẳn diện mạo của thành phố.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử
dụng đất, thành phố Đà Nẵng đã được nhiều thành tựu to lớn về mọi mặt của kinh tế -
xã hội. Đà Nẵng đã vươn mình mạnh mẽ, xứng đáng là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã
hội của cả miền Trung và Tây Nguyên, thành một điểm sáng của cả nước trong công
tác Quy hoạch đặc biệt là quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển không gian đô thị và quy hoạch sử dụng đất.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội của Đà Nẵng, những thành
công trong công tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng đã tạo ra một đô thị văn minh
hiện đại, một thành phố có điều kiện sống hết sức lý tưởng, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi
chất lượng cuộc sống ngày càng cao của người dân thành phố. Những điều này đã làm
cho thị trường bất động sản trở nên đặc biệt sôi động và thu hút được sự quan tâm rất
lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Có thể nói là cùng với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch định hướng không gian đô thị, quy hoach sử

dụng đất đã đóng vai trò khá quan trọng với quản lý phát triển thị trường bất động sản
của thành phố.
Tuy nhiên để thấy rõ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị nó ảnh hưởng và
tác động đến việc định hướng phát triển thị trường bất động sản như thế nào thì trước
tiên chúng ta cần xem xét mối quan hệ và tác động của quy hoạch sử dụng đất đối với
thị trường bất động sản. Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Vai trò và thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với
quản lý phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng” .
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
1.2. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu vai trò và thực trạng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị
đối với quản lý, phát triển thị trường Bất động sản Đà Nẵng.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để phát
triển tốt thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: - Thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng
- Mối quan hệ giữa quy hoạch và thị trường bất động
sản.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính
thành phố Đà Nẵng.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 2 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Phần II
NỘI DUNG
2.1. Một số khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản
2.1.1. Về quy hoạch sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch
“Quy hoạch là sự bố trí, sắp xếp sử dụng một tiềm năng nào đó cho một mục
đích nhất định một cách có hiệu quả nhất phù hợp với điều kiện cụ thể của việc sử

dụng tiềm năng đó trong hiện tại và tương lai”.
2.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian, cố
định về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Do đó công tác quy
hoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai trò ngày càng
quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũng
không thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụng đất
như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mối quan hệ trong
sản xuất. Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất.
Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:
- Biện pháp pháp chế: nhằm bảo đảm chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật.
- Biện pháp kỹ thuật: bao gồm các công tác chuyên môn nghiệp vụ như: điều
tra, khảo sát, xử lý số liệu, xây dựng bản đồ… nhằm mục đích tổ chức lãnh thổ một
cách hợp lý trên cơ sở khoa học-kỹ thuật.
- Biện pháp kinh tế: đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để,
được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai. Song điều đó chỉ đạt được khi thực hiện
đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế.
Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): ” Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống
các biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất “.
Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực và
nông nghiệp thế giới) thì “ Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ,
hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phối quỹ đất trong cả nước, tổ
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền
với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ
môi trường”.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 3 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
2.1.1.3. Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trong
tâm là nghiên cứu những vấn đề phát sinh và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân
cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực vực khoa học chuyên
ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống
vật chất tinh thần và nghĩ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị.
2.1.1.4. Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất tuân theo những nguyên tắc cơ bản sau:
- Chấp hành quyền sở hữu nhà nước về đất đai, củng cố và hoàn thiện các đơn
vị sử dụng đất: Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp có liên quan
tới quyền sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử
dụng đất. Nó không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, mà còn là một vấn đề chính trị quan
trọng, bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hóa là đối tượng sở hữu toàn dân, đồng
thời là một căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiện
phương thức sản xuất xã hội chủ nghĩa trong tất cả các ngành.
- Sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, chú trọng bảo vệ đất và bảo vệ môi trường: Đất
đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu sử dụng đúng và hợp lý chất lượng đất ngày
càng tốt lên, ngược lại thì đất ngày càng bạc màu. Tính chất đặc biệt này của đất đòi
hỏi chúng ta phải hết sức chú trọng trong việc sử dụng đất.
- Sử dụng tài nguyên đất vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân nói chung và từng
ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho ngành nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa.
- Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để thực hiện những nhiệm vụ kế
hoạch của nhà nước, của riêng ngành nông nghiệp và từng đơn vị sản xuất cụ thể.
- Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ để nâng cao hiệu quả sản xuất trên cơ
sở các phương pháp quản lý kinh tế tiên tiến, để nâng cao độ màu mỡ của đất, nâng
cao trình độ canh tác và hiệu suất sử dụng máy móc.
- Phải tính đến điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cho từng vùng, từng đơn vị
sử dụng đất: Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. Nếu không tính đến điều đó thì không thể tổ chức sử
dụng hợp lý đất đai.

2.1.1.5. Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 4 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý
muốn của con người. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự tồn tại của mọi
ngành kinh tế. Tuy nhiên nhiên vai trò của đất đối với các ngành không giống nhau.
Trong các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, thương mại dịch vụ, du lịch … đất
chỉ đóng vai trò thụ động là cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá
trình sản xuất kinh doanh. Đối với các ngành nông lâm nghiệp, đất đóng vai trò đặc
biệt quan trọng, là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người trong quá trình
sản xuất, đồng thời đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp cho cây
trồng môi trường sống, nước, không khí và các dưỡng chất cần thiết để cây trồng sinh
trưởng và phát triển.
Trong xã hội, đất đai có nhiều chức năng sử dụng vì thế luôn tồn tại mâu thuẫn
giữa một bên là lợi ích kinh tế - xã hội và một bên là bảo vệ môi trường sống bền
vững, và ngay trong việc sử dụng đất vì lợi ích kinh tế cũng cũng tồn tại những mâu
thuẫn giữa các ngành với nhau, mâu thuẫn giữa mục đích sử dụng này với mục đích sử
dụng khác. Để điều hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn giữa chúng cần phải có
một công cụ điều chỉnh mang tính chất quốc gia, và công cụ đó chính là: “Quy hoạch
sử dụng đất”.
2.1.2. Về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có
thể đem lại lợi ích cao cho chủ sở hữu (sử dụng), do đó làm nảy sinh các hoạt động
giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản,
mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Như vậy thị trường bất động sản là

tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong
một thời điểm nhất định.
2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình.
- Mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn thị trường hàng hóa
tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có sự quan tâm nhiều
hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng đô thị…) trong việc xác lập quyền và bảo hộ
quyền sử hữu tài sản bất động sản của cá nhân và tổ chức trong quá trình trao đổi bất
động sản hàng hóa.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 5 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
- Do tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê, cầm cố, bảo
lãnh, góp vốn…) bất động sản nên thời gian thực hiện giao dịch dài và chi phí giao
dịch lớn.
- Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn và ngày càng khan hiếm (tổng cung
về đất hầu như không thay đổi, mặc dù hiện nay việc khai thác không gian 3 chiều cả
trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí khai thác và sử dụng lớn) nên
yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại và phát triển khi có cơ hội tạo
thành những “bong bóng bất động sản” mà nếu không có sự quản lý chặt chẽ của nhà
nước thì thị trường có thể sụp đổ bất cứ lúc nào.
- Hầu hết các tổ chức kinh doanh và phần lớn các hộ dân cư đều có nhu cầu
tham gia vào thị trường với nhiều vai trò khác nhau (người mua, người bán người giao
hoặc nhận thừa kế, người thế chấp…) trong thị trường bất động sản hàng hóa.
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị
“nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế
suy giảm.
- Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội.

Một mặt các yếu tố biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục tập quán, tâm lý
đám đông… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường; mặt khác việc tổ
chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo, phá
vỡ nếp văn hóa cộng đồng, phân hóa xã hội và tạo những bất bình trong xã hội
2.2. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng thuộc Vùng duyên hải trung Trung bộ, có diện tích tự
nhiên là 125.654 ha. Có vị trí địa lý: Phía Đông: Giáp biển Đông; Phía Tây: Giáp Thừa
Thiên - Huế và Quảng Nam; Phía Nam: Giáp tỉnh Quảng Nam; Phía Bắc: Giáp tỉnh
Thừa Thiên - Huế. Về tổ chức hành chính, thành phố Đà Nẵng có 6 quận, 2 huyện (có
1 huyện đảo Hoàng Sa) với tổng số 56 xã, phường.
Thành phố Đà Nẵng nằm trên trục giao thông xuyên quốc gia cả về đường bộ,
đường sắt, đường biển và đường hàng không, có quốc lộ 14B nối cảng biển Tiên Sa
đến Tây Nguyên và là cửa ngỏ ra biển của Tây nguyên và các nước Lào, Thái Lan,
Đông Bắc Campuchia, Myanma đến các nước vùng Đông Bắc Á qua tuyến Hành lang
kinh tế Đông - Tây. Ngoài ra, Đà Nẵng tọa lạc gần năm di sản thiên nhiên, văn hoá thế
giới: Cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn, Phong Nha - Kẽ Bàng và Nhã
nhạc cung đình Huế.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 6 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
2.3. Khái quát về công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở thành phố Đà
Nẵng.
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, có vị trí đặc biệt, quyết định quá trình
phát triển kinh tế - xã hội. Do nằm ở trung độ của cả nước, có điều kiện để phát triển
nền kinh tế tổng hợp, thành phố Đà Nẵng đã xác định đất đai là tiềm lực trong mọi lĩnh
vực phát triển: Sản xuất, đời sống, đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị.
Việc quản lý sử dụng đất để phát triển đô thị phải mang tính chiến lược mới có
thể đảm bảo cho sự phát triển được cân đối, bền vững và bảo vệ được môi
trường:“Phát triển đô thị phải đáp ứng nhu cầu của đời nay mà không làm tổn hại đến
khả năng đáp ứng nhu cầu của đời sau”. Đà Nẵng ngày càng phát triển mạnh mẽ, điều
này dẫn đến đất đai biến động không ngừng, kể cả việc chuyển dịch quyền sử dụng đất

trong nhân dân, yêu cầu đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được tăng
cường để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai được tăng cường, dần dần đi vào nề nếp,
pháp luật đất đai đã đi vào cuộc sống xã hội, ý thức của người sử dụng đất từng bước
được nâng lên, các nội dung cơ bản về quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện một
cách đồng bộ và có hiệu quả. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 1 trong 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước
phân bổ quỹ đất đai một cách hợp lý, bảo đảm mối quan hệ hài hòa giữa khai thác và
sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội với sử dụng đất bền vững và bảo vệ môi
trường sinh thái.
Ngay từ khi chia tách tỉnh, lập nên thành phố Đà Nẵng một đô thị loại I trực
thuộc Trung ương năm 1997, nhận thấy quy hoạch sử dụng đất thuộc tỉnh Quãng Nam
- Đà Nẵng (cũ) đã không còn phù hợp với sự phát triển của thành phố nữa. Căn cứ tình
hình thực tế tại địa phương cũng như định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thành phố
đã tiến hành lập: “Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 1997 - 2003”.
Sau một thời gian thực hiện, đến năm 2003 do có sự điều chỉnh chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội, nên Đà Nẵng xây dựng phương án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng
đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2004 - 2010”. Đến năm 2005, qua thực tế phát triển
của thành phố cho thấy một số dự án quy hoạch trước đây cần phải được điều chỉnh
hoặc xóa bỏ, và một số dự án mới phát sinh cần phải được thực hiện cho phù hợp thực
tiễn đồng thời phù hợp với các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng
một lần nữa xây dựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành
phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010”.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 7 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
2.4. Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
2.4.1. Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
Thị trường bất động sản Đà Nẵng tuy quy mô còn nhỏ so với Thành phố Hồ
Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là thành phố trực thuộc Trung ương, có vị trí
đặc biệt thuận lợi về đường bộ, đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong

những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước;
là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông
của tuyến Hành lang kinh tế Đông Tây. Đà Nẵng còn nằm ở trung tâm của “Con
đường di sản thế giới” và được tạp chí có uy tín Forbes của Mỹ bình chọn là một trong
6 bãi biển quyến rũ nhất hành tinh.
Với những điều kiện thuận lợi trên, trong thời gian qua và tương lai, thị trường
BĐS Đà Nẵng sẽ còn phát triển lớn hơn do rất nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản được thực hiện. Lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực thu hút lượng vốn FDI lớn nhất
của thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có đến
46 dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực này. Mặc dù đây không phải là con số lớn, nhưng
nếu xét trên tỷ trọng vốn đầu tư thì lĩnh vực bất động sản lại chiếm tỉ trọng cao nhất
với 78,25% trong tổng vốn đăng ký FDI trên địa bàn.
Kể từ khi được thành lập ngày 01/01/1997, thành phố Đà Nẵng đã tập trung vào
việc quy hoạch và chỉnh trang đô thị, từ đây, diện mạo của thành phố bắt đầu khởi sắc.
Cũng như một số thành phố lớn khác, cơn sốt nhà đất tại Đà Nẵng bắt đầu bùng phát
từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 và khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành
với những qui định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch bất động
sản trở nên trầm lắng. Trong giai đoạn này, hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
diễn ra khắp nơi, trong đó, dịch vụ môi giới tại các khu dân cư mới và các khu vực
thực hiện giải tỏa thu hồi đất trở nên sôi động. Do nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp nên các nhà môi giới hoạt động mạnh
trong lĩnh vực này. Phần lớn họ mua đất nông nghiệp hoặc đất vườn, sau đó chuyển
đổi thành đất ở để bán cho người mua với mức giá khá cao so với giá trị thật của bất
động sản đất ở. Đến cuối năm 2007 và những tháng đầu năm 2008, giao dịch bất động
sản mới thực sự sôi động trở lại do nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng sang
đầu tư bất động sản. Với định hướng phát triển đô thị Đà Nẵng trong tương lai, mô
hình đất chia lô không còn nữa, quỹ đất dành cho các công trình lớn đã được triển khai
trong những năm trước khiến nguồn cung bất động sản của thành phố dần ổn định, dẫn
đến nhu cầu nhà đất tăng đột biến đẩy giá nhà ở và đất ở tăng lên một cách nhanh
chóng. Tuy nhiên, ước tính 60% các giao dịch bất động sản nhà ở trong thời gian này

không nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ là chính. Giá bất động sản
nhà ở duy trì ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dân.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 8 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, sau
khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và các quy định của Nhà nước về hoạt
động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và hoạt động kinh
doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản thì số doanh nghiệp đăng ký
kinh doanh dịch vụ bất động sản tăng lên đáng kể về số lượng và chất lượng. Cụ thể,
năm 2002 có 3 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản
thì đến thời điểm năm 2010, con số này là 88 doanh nghiệp, gấp 29 lần. Trong thời
gian này, các loại hình dịch vụ bất động sản cũng trở nên đa dạng hơn. Các doanh
nghiệp đã chú trọng hơn đến dịch vụ đấu giá, thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Tính đến thời điểm hiện tại, Đà Nẵng hiện có 6 sàn giao dịch bất động sản có qua đăng
ký chính thức. Đây là con số khá lớn so với một số tỉnh khác trong khu vực Miền
Trung, tuy nhiên, nếu so sánh thành phố Đà Nẵng với các thành phố lớn khác như
thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì đây quả thật là con số còn rất thấp.
Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2010 và 2020
thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu. Để đáp ứng tình hình, Thành
phố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnh trang các khu dân
cư nội thành. Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư, trung tâm thương mại, văn
phòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệt các khu giải tỏa–tái định cư luôn
luôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Có thể thấy thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng,
nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp. Ngoài
các đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Việt Nam đã có mặt tại Đà Nẵng như:
CBRE Việt Nam (Những công ty cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu hiện nay tại
Việt Nam, đang nắm phần lớn thị phần dự án cao ốc, resort tại thành phố Đà Nẵng, tuy
nhiên lại không tham gia vào phân khúc nhà, đất riêng lẽ), hoặc như Savills Việt Nam,
Sacomreal-Đà Nẵng (Cty kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, có thương

hiệu mạnh tại Việt Nam), còn lại có một số ít đơn vị kinh doanh theo mô hình chuyên
nghiệp (nhưng thực sự vẫn chưa chuyên nghiêp) như: Sàn giao dịch bất động sản
Cường Hưng Thịnh, EVN Land Central, Saigon Land…Đây là các sàn mới thành lập và
có định hướng chuyên nghiệp, tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, loại hình này vẫn chưa đầu
tư đáng kể nguồn lực để kinh doanh, đang còn thăm dò và chờ đợi tín hiệu của thị
trường; còn lại là các cơ sở, đơn vị môi giới bất động sản nhỏ lẽ chỉ chuyên về môi giới
bất động sản, mua bán nhà đất đơn lẽ, hoạt động manh mún, chất lượng dịch vụ đơn sơ
nhưng với một lực lượng cá nhân hùng hậu hoạt động trên lĩnh vực môi giới bất động
sản. Loại hình này mạnh ở phân khúc nhà đơn lẽ, giao dịch tự do, mua bán phiếu đất tái
định cư, hoạt động cò đất, điểm yếu của loại hình này là: thông tin thiếu minh bạch, độ
an toàn và tính pháp lý không cao.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 9 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Đối với các dịch vụ môi giới bất động sản, trong thời gian từ 2000-2006, Nhà
nước vẫn chưa ban hành bất kỳ qui định nào trong kinh doanh dịch vụ bất động sản
nói chung và hành nghề môi giới bất động sản nói riêng. Do đó, rất nhiều văn phòng
nhà đất được hình thành nhưng không đăng ký kinh doanh. Đặc điểm của đội ngũ môi
giới này đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa qua trường lớp
đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản
thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm
trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động
sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, thường không chịu sự
giám sát của bất cứ cơ quan nào. Kể từ sau năm 2007, đội ngũ những người làm các
dịch vụ bất động sản đã bắt đầu được đào tạo và có kinh nghiệm. Người mua cũng đã
tìm kiếm đến dịch vụ này trong quá trình tìm kiếm bất động sản.
Nhìn chung, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố từng bước
phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 3-4 năm lại xuất hiện một đợt “sốt giá”.
Những biến động chủ yếu thường xảy ra ở các khu nội thị, khu dân cư mới, các khu
vực đất du lịch, sinh thái, các khu dự kiến quy hoạch, chỉnh trang. Đối với các khu vực
nông thôn và các xã miền núi chỉ có những giao dịch nhỏ, chủ yếu mua bán giữa

những người dân với nhau.
2.4.2. Thực trạng thị trường bất động sản ở từng khu vực trong thành phố Đà Nẵng
- Đối với thị trường nhà ở: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt
thự, nhà riêng lẻ hiện nay có sức mua kém do giá quá cao, trong khi khu vực thị
trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Hình
thức kinh doanh cho thuê nhà ở hầu như chưa phát triển.
- Đối với thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ: Hoạt động này diễn
ra khá sôi động, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông
nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, dịch
vụ phi nông nghiệp hoặc sai phạm trong việc tự động chuyển dự án khu công nghiệp,
cụm công nghiệp sang dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Một số khu công nghiệp có
giá cho thuê hạ tầng còn cao, thị trường cho thuê cơ sở dịch vụ đã phát triển nhưng
thiếu hàng hoá.
- Đối với thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng:
Hầu hết đều được đầu tư bằng vốn ngân sách Nhà nước và vốn ODA. Mặc dù Nhà
nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự
án dạng BOT, BT, BTO, kinh doanh khoán thu phí v.v còn quá ít, chưa động viên
được sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế tư nhân.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 10 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
- Đối với thị trường bất động sản nông nghiệp: Thị trường chuyển nhượng đất
nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây tiếp tục phát triển, tạo được hiệu quả trong
nông nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp đang còn nhiều vướng mắc, chưa giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển
và ổn định, quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được bảo
vệ đúng như phát luật quy định, trường hợp khiếu kiện của người dân còn nhiều.
- Đối với thị trường dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản: Hiện nay, hoạt động
này diễn ra còn yếu. Đã có một số sàn giao dịch bất động sản nhưng hiệu quả hoạt
động còn thấp, đang còn tình trạng “cò nhà đất”. Hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cơ chế thanh khoản quá phức tạp nên chưa đảm

bảo tính liên thông thực sự giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.
2.4.3. Quản lý đất đai trong thị trường bất động sản
Mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp
lý quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu
lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển
dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững.
Thời gian qua thành phố Đà Nẵng đã bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho
thị trường, cơ bản đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Thủ
tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường,
phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn
tiềm ẩn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực.
Tuy nhiên vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước về quản lý, giám sát thị
trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vẫn mờ nhạt. Trước các cơn
sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện
pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế.
2.5. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng.
2.5.1. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đối với quản lý phát
triển thị trường bất động sản.
Đất đai là loại tài nguyên không thể tái tạo được và nằm trong nhóm tài nguyên
hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình
phát triển. Đất đai có nhiều chức năng nên khi sử dụng có thể mang lại nhiều lợi ích
khác nhau phụ thuộc vào những hoàn cảnh sử dụng cụ thể, đồng thời còn phụ thuộc
vào các điều kiện tự nhiên (khí hậu, độ phì nhiêu, tính chất đất…), điều kiện về kinh tế
- xã hội (cơ sở hạ tầng, lực lượng sản xuất, thu nhập của người dân…), điều kiện về
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 11 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
không gian và thời gian (vị trí, thời hạn sử dụng…). Do đó, để sử dụng đất hợp lý, có
hiệu quả cao thì cần phải có được một phương án quy hoạch sử dụng đất được tính
toán kỹ càng và cân đối về nhiều mặt, qua đó việc quản lý đất đai được thống nhất, bảo

đảm phát triển đất đai đúng hướng.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông
thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, giúp cho việc phân
bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý
trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát
triển nhà ở, bước đầu hình thành và phát triển thị trường bất động sản.
Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng, các
công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng, sắp xếp lại các cơ sở công
nghiệp hiện có, hình thành nên các khu công nghiệp mới phù hợp với nhịp độ phát
triển… sẽ làm cho giá trị đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời
còn còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng
đất sẽ xác định số lượng bất động sản sẽ hình thành, góp phần hình thành bất động sản
và xác định được số lượng bất động sản có thể trở thành hàng hóa. Mặt khác giải quyết
hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những tiêu cực
trong quản lý và sử dụng đất đai, dần xóa bỏ được thị trường ngầm trong kinh doanh
nhà đất bất hợp pháp, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực
hiện tốt việc sử dụng đất hoang hóa, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao
động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất sẽ hình thành các
loại đất và bất động sản có thể tham gia thị trường:
- Trong nhóm đất nông nghiệp: Các loại đất như sản xuất nông nghiệp, đất nuôi
trồng thủy sản, đất trồng rừng sản xuất sẽ tham gia vào thị trường đất đai (thị trường
quyền sử dụng đất).
- Trong nhóm đất phi nông nghiệp rõ nét nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp (đất công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất du lịch…), đất
nghĩa trang nghĩa địa. Các loại đất trên tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức
như mua bán bất động sản (đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất nghĩa trang nghĩa
địa), cho thuê và cho thuê lại bất động sản (khu công nghiệp, khu du lịch…) hoặc giá
trị bất động sản được đưa vào cổ phiếu và tham gia thi trường cổ phiếu. Như vậy có

thể nói phần lớn đất đai và bất động sản đều có thể tham gia vào thị trường đất đai và
thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 12 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
Mặt khác một nhiệm vụ quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất là xác định
diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng (chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo
chuyển chủ sử dụng). Diện tích đất này thực sự sẽ tham gia thị trường và đây cũng là
thị trường rất sôi động.
Như vậy giữa quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản có mối quan hệ
tương hỗ lẫn nhau. Nếu quy hoạch sử dụng đất hợp lý, ổn định, việc thực hiện quy
hoạch hiệu quả sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển tốt. Mặt khác
giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục những
tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của
thị trường để thực hiện tốt việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trong kỳ quy hoạch.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với nhịp độ cao thì phương
án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ ràng
chiến lược về tương lai của quốc gia đó. Với xu thế chung của sự phát triển thành phố
Đà nẵng cũng đang xây dựng cho mình những chiến lược phát triển kinh tế - xã hội
vượt bậc. Trên cơ sở những dự báo về phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng chỉ
tiêu sử dụng các loại đất.
Định hướng của các chỉ tiêu sử dụng đất là: Bảo vệ được đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp nhất là đất trồng lúa và đất có rừng; bảo vệ được môi trường và giữ được
cân bằng sinh thái; phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng; giải quyết tốt
nhu cầu về nhà ở (liên quan đến phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn).
Xây dựng một hệ thống chính sách, quy chế liên quan đến việc lập, tổ chức
thực hiện và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất như: Đền bù giải phóng mặt bằng
trongcác phương án xây dựng đồng ruộng, chỉnh trang đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng,
pháttriển công nghiệp, dịch vụ; các chính sách về tiền sử dụng đất và thuế chuyển
quyền sửdụng đất; các chính sách tín dụng trong các dự án về phát triển nhà ở; các
chính sách về tách thửa, gộp thửa.

Việc lập quy hoạch sử dụng đất ở các ngành và các cấp phải được tổ chức thống
nhất, đồng bộ và cân đối theo những yêu cầu sau đây: lập quy hoạch sử dụng đất là
một hoạt động quản lý Nhà nước mang tính “sự nghiệp kinh tế”, có cơ quan
chuyênmôn trực tiếp thực hiện, trách nhiệm chủ yếu thuộc về các cấp quản lý hành
chính, vàcó sự phối hợp với các ngành tương ứng ở từng cấp để đảm bảo sự đồng bộ;
công khaitrong suốt quá trình tiến hành và được quyết định theo nguyên tắc dân chủ
tập trung.
Tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất là cốt lõi của hoạt động quản lý Nhà
nước về đất đai và thuộc trách nhiệm của các ngành và các cấp có liên quan trong đó
chú ý những vấn đề chủ yếu sau đây: Khi đã được cấp có thẩm quyền thông qua thì
quy hoạch sử dụng đất được thực tiễn hóa bằng những dự án điều chỉnh, chỉnh trang
hoặc phát triển đất đai với chủ đầu tư cụ thể (cá nhân hoặc tổ chức); khi cần thay đổi
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 13 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
hoặc điều chỉnh quy hoạch thì cũng phải thực hiện đúng các trình tự thẩm định, phê
duyệt như khi lập quy hoạch.
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai sẽ xác định số lượng bất động sản sẽ hình thành, góp phần hình thành
bất động sản và xác định được số lượng bất động sản có thể trở thành hàng hoá.
Mặt khác giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững chắc để
khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trường ngầm kinh
doanh nhà - đất bất hợp pháp, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để
thực hiện tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ
cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước.
2.5.2. Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại thành
phố Đà Nẵng
2.5.2.1. Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến nguồn hàng hóa cung cấp cho thị
trường bất động sản
Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010 khi đi vào
triển khai thực hiện sẽ trực tiếp hay gián tiếp cung cấp một lượng hàng hóa bất

động sản cho thị trường thông qua các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ trong
phương án quy hoạch.
a) Đất nông nghiệp
Theo quy hoạch, diện tích đất sản xuất nông nghiệp đến năm 2010 là 7.933,67
ha, giảm 1.301,88 ha so với hiện trạng năm 2005. Trong thực tế, thực hiện đến năm
2010 diện tích đất sản xuất nông nghiệp là 7.948,25 ha, giảm 1.287,30 ha đạt 98,88 %
so với quy hoạch . Đất sản xuất nông nghiệp giảm đi là do chuyển mục đích sang đất
phi nông nghiệp, việc chuyển đổi mục đích này đi theo hai hướng. Thứ nhất là do nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp theo các công trình dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị,
hai là người dân tự chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở; đất sản xuất
kinh doanh hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa. Diện tích đất chuyển đổi mục đích này
ngoài một phần chuyển sang phục vụ cho các mục đích công cộng thì phần lớn là
chuyển sang đất ở, đất khu công nghiệp, thương mại và du lịch.
Đồng thời việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp của người dân cũng diễn ra rầm rộ không kém. Đất trồng lúa, trồng cây
lâu năm nằm liền kề trong khu dân cư và phù hợp với quy hoạch được người dân
chuyển đổi sang đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để sử dụng hoặc
chuyển nhượng.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 14 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
b) Đất phi nông nghiệp
Giá trị bất động sản mà nhất là đất đai có đặc điểm rất khác biệt so với các
loại hàng hoá khác là phụ thuộc vào sự tác động của con người làm tăng khả năng
sinh lời của bất động sản. Nói cách khác công tác quy hoạch, đặc biệt là chủ
trương, chính sách quy hoạch chỉnh trang đô thị có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong
việc phát huy giá trị BĐS.
Với mục tiêu xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trở thành trung tâm
kinh tế văn hoá của miền trung và cả nước, với các chức năng cơ bản là trung tâm
công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ, phát triển trong thế ổn định và bền vững
về mọi mặt. Là đô thị hiện đại văn minh, vững chắc về các mặt chính trị, xã hội và an

ninh quốc phòng. Tạo ra sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá mà khoa học công nghệ và chất xám làm nền tảng. Trước mắt khai thác
lợi thế về vị trí, tài nguyên và nguồn nhân lực, thu hút mọi nguồn vốn đầu tư nhằm
tăng tỷ trọng phát triển công nghiệp, hướng mạnh vào công nghiệp chế biến, công
nghiệp hàng tiêu dùng cho xuất khẩu, công nghiệp vật liệu xây dựng, công nghiệp hoá
chất, phát triển du lịch dịch vụ tạo nên sự chuyển biến tích cực, giữ vững và nâng cao
nhịp độ tăng trưởng kinh tế thành phố cao hơn mức trung bình chung của cả nước.
Khai thác sử dụng đất một cách triệt để có hiệu quả cho các mục đích sử dụng,
phấn đấu cơ bản đưa toàn bộ quỹ đất chưa sử dụng vào sử dụng. Việc bảo vệ, sử dụng
đất tiết kiệm, chuyển đổi hợp lý đất đai đem lại hiệu quả kinh tế cao là nhiệm vụ quan
trọng nhằm đáp ứng chiến lược phát triển kinh tế xã hội thành phố một cách ổn định
và bền vững. Về lâu dài, thành phố sẽ phát triển không gian đô thị theo hướng mở rộng
thành phố về phía Nam, phía Tây, Tây bắc, Tây nam. Phát triển các đô thị vệ tinh ở
vùng ngoại thành tại các thị trấn, trung tâm xã, cụm xã
Dành một quỹ đất hợp lý ưu tiên phát triển công nghiệp, hình thành các khu công
nghiệp tập trung nhằm sử dụng một cách có hiệu quả quỹ đất và cơ sở hạ tầng, gắn
việc phát triển công nghiệp với quá trình đô thị hoá về mọi mặt. Xây dựng cơ sở vật
chất, xây dựng cơ sở hạ tầng phải tiến hành đồng bộ trong quá trình hình thành các
khu công nghiệp và mở rộng đô thị có tính đến kết hợp với cơ sở hạ tầng phục vụ đời
sống văn hoá - xã hội của nhân dân.
Khai thác sử dụng đất phải hết sức tiết kiệm có hiệu quả và không ngừng làm
giàu cho đất, gắn lợi ích kinh tế với bảo vệ môi trường đất, môi trường thiên nhiên,
điều chỉnh dần việc sử dụng đất cho hợp lý tiến đến chấm dứt những bất hợp lý trong
quản lý sử dụng đất.
Bố trí hợp lý quỹ đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế xã hội, nhằm khai thác
hiệu quả sử dụng đất phục vụ chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo quy hoạch, kế
hoạch. Ngoài ra thành phố còn định hướng phát triển không gian đô thị phía nam và
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 15 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
dọc tuyến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B với diện tích 600 ha, phát triển không gian đô thị

phía Bắc, Tây bắc với diện tích 2000 ha và vệt đô thị vành đai thành phố phía Nam từ
xã Hoà Phước đến Hoà Khương với diện tích 1.100 ha.
Với định hướng như vậy, dự báo đến năm 2010 tổng diện tích nhóm đất phi
nông nghiệp sẽ là 53.748,71 ha, tăng 5.544,94 ha so với năm 2005. Tuy nhiên khi triển
khai thực hiện theo quy hoạch lại vướng phải những khó khăn nhất định nên kết quả
thực hiện chưa đạt được yêu cầu của quy hoạch. Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp
năm 2010 là 50.843,72 ha, tăng 2.639,95 ha so với năm 2005, đạt 47,61% quy hoạch
đề ra.
Trong nhóm đất phi nông nghiệp, các loại đất thực sự có ảnh hưởng đến thị
trường BĐS là đất ở (đất ở đô thị và đất ở nông thôn), đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp (khu công nghiệp, dịch vụ, du lịch) và đất công cộng (xây dựng cơ sở hạ
tầng). Đất ở à loại đất có ảnh hưởng lớn đến mọi người dân, chiếm đại đa số giao dịch
trên thị trường bất động sản. Việc nguồn cung khan hiếm hay dồi dào quyết định đến
giá đất trên thị trường. Đã có những tổ chức, cá nhân lợi dụng quy luật này tạo nên sự
khan hiếm giả tạo về nguồn cung đất ở để trục lợi. Vì vậy việc xây dựng chỉ tiêu sử
dụng đất ở trong quy hoạch sử dụng đất là hết sức quan trọng, góp phần định hướng
cho thị trường phát triển lành mạnh.
Thực tế đến năm 2010, diện tích đất ở là 6.087,68 ha, tăng 526,34 ha so với
năm 2005 và chỉ đạt 30,97 % so với quy hoạch. Đây là một tỷ lệ rất thấp, nó không
những chỉ ra những bất cập của công tác xây dựng quy hoạch mà còn nói lên được
những vấn đề lớn mà thành phố cần phải quan tâm giải quyết trong thời gian tới. Bất
động sản của Đà Nẵng đặc biệt là đất phân lô thu hút được sự quan tâm của các nhà
đầu tư là một điều đáng mừng nhất là khi nguồn thu từ đất là nguồn thu chính của
thành phố. Tuy nhiên việc bất động sản tăng trưởng quá nóng trong thời gian ngắn đã
làm cho các nhà quản lý ngộ nhận về nhu cầu về đất ở thực sự của thị trường, trong khi
đó chiếm một lượng khá lớn là nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản
(khoảng 90%) còn số lượng người có nhu cầu thực sự về đất ở chỉ chiếm một tỷ lệ khá
khiêm tốn (khoảng 10%). Hàng loạt các dự án xây dựng các khu dân cư, tái định cư,
khu đô thị mới… trong đó có dự án lên đến hàng trăm hecta được lập ra (khu dân cư
sinh thái Hoà Xuân 400 ha, khu đô thị mới trung tâm thị trấn Hòa Vang 300 ha, khu đô

thị Nam nhà ga đường sắt 400 ha…) nhưng số dự án được thực hiện chỉ đạt gần 50%.
Trong 28 dự án lớn dự định triển khai trong kỳ quy hoạch thì có đến 15 dự án chưa
thực hiện được và phải chuyển tiếp.
Như vậy sau 5 năm thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đã có những thành công
nhất định. Việc thực hiện các công trình dự án trong quy hoạch đã cơ bản đáp ứng
được nhu cầu về đất ở trong dân và đưa ra thị trường một lượng hàng hóa khoảng hơn
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 16 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
500 ha giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với 80% khách hàng
bất động sản đến từ Hà Nội và 13% đến từ thành phố Hồ Chí Minh yếu tố đầu cơ trong
thị trường đất ở là rất lớn, nếu thành phố không có sự quản lý chặt chẽ trong thị trường
này thì sẽ tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tình trạng các nhà đầu cơ thao túng thị trường, lúc đó
thiệt hại về kinh tế cho thành phố là rất lớn và “bong bóng” thị trường này sẽ sụp đổ
bất cứ lúc nào.
2.5.2.2. Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến giá bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung,
giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”,
“đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp
của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu
Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn
từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,
hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ
Trong các yếu tố trên vai trò quản lý của nhà nước thông qua quy hoạch là rất quan
trọng, không thể thiếu được trong việc điều tiết giá trong thị trường bất động sản.
Quy hoạch sử dụng đất một mặt tác động tích cực đến giá bất động sản qua việc
thực hiện các công trình chỉnh trang đô thị, xây dựng và nâng cấp cơ sở hạ tầng, kỹ

thuật, các dịch vụ phúc lợi xã hội. Mặt khác sẽ là tác động tiêu cực nếu việc thực hiện
và quản lý quy hoạch không tốt.
Để làm rõ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá của bất động sản, việc
tiến hành điều tra trực tiếp giá đất trước và sau khi quy hoạch được thực hiện tại khu
vực quy hoạch là cần thiết. Hai khu vực được chọn để điều tra là khu dân cư An Hòa
và khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng có những điều kiện tương tự nhau: Cả
hai đều nằm ở phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, trước đây là khu vực ven nội thành,
đất khu dân cư nằm xen kẽ đất nông nghiệp, mức sống của người dân thuộc loại trung
bình yếu so với thành phố.
Tại khu dân cư An Hòa, diện tích khu quy hoạch là 40,79 ha, trong đó chỉ có
20% đất ở. Thực hiện quy hoạch, dự án triển khai năm 2005, đến năm 2007 cơ bản
hoàn thành, cơ sở hạ tầng được xây dựng mới đồng bộ, hiện đại, đảm bảo thuận lợi
cho người dân trong sinh hoạt và trong công việc. Ngoài 28,55 ha được dùng để bố trí
tai định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, 12,24 ha được đưa ra bán rộng rãi cho người dân
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 17 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
có nhu cầu về đất ở trong thành phố. Giá đất ở đây có những biến động rất lớn cả
trước, trong và sau khi thực hiện quy hoạch
Bảng 1. Giá đất trung bình khu dân cư An Hòa trước và sau khi thực hiện quy hoạch
Đơn vị tính: đồng
Loại đất
Giá đất trước
quy hoạch
Giá đất sau khi
công bố quy hoạch
Giá đất hiện tại
(2011)
Đất ở 1.000.000 3.000.000 10.000.000
Đất vườn 600.000
Đất sản xuất kinh doanh 700.000 2.100.000 7.000.000

Đất nông nghiệp 100.000
(Nguồn: Trang thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng)
Qua bảng 1 ta thấy: Giá đất trước quy hoạch còn rất thấp do nơi đây đường giao
thông không thuận lợi, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội chưa thật sự tốt. Việc
công bố quy hoạch xây dựng khu dân cư mới đã đẩy giá đất ở khu vực này lên rất cao,
gấp 3 lần so với trước quy hoạch và thị trường mua bán quyền sử dụng đất ở đây thực
sự sôi động với lượng giao dịch quyền sử dụng đất tăng hơn gấp 3 lần. Đến nay, giá
đất đã tăng lên gấp mười lần so với trước quy hoạch. Điều này cho ta thấy, khi quy
hoạch được thực hiện tốt gây ảnh hưởng rất tích cực đến giá trị bất động sản, quyền và
lợi ích của người dân và nhà nước được đảm bảo.
Trong khi đó, tại khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng có diện tích khu
quy hoạch là 20,08 ha, được công bố quy hoạch 2005 nhưng đến nay vẫn chưa thực
hiện. Giá đất ở đây cũng có những biến động lớn nhưng là theo chiều hướng ngược với
khu An Hòa.
Bảng 2. Giá đất trung bình khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng trước và
sau khi thực hiện quy hoạch
Đơn vị tính: đồng
Loại đất
Giá đất trước
quy hoạch
Giá đất sau khi
công bố quy hoạch
Giá đất hiện tại
(2011)
Đất ở 1.100.000 3.500.000 3.000.000
Đất vườn 600.000
Đất sản xuất kinh doanh 600.000 2.500.000 2.000.000
Đất nông nghiệp 100.000
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 18 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản

(Nguồn: Trang thông tin điện tử thành phố Đà Nẵng)Qua kết quả điều
tra tại Bảng 2 phản ánh rằng giá đất trên thị trường của khu vực sau khi công bố
quy hoạch tăng 3,18 lần so với trước quy hoạch, nhưng do quy hoạch chưa thực
hiện được nên giá đất dần đi xuống và do trong vùng quy hoạch “treo”, nên quyền
của người dân đối với đất đai bị hạn chế, giao dịch thực sự trầm lắng.
So sánh giá đất trên thị trường ở hai khu vực trước và sau quy hoạch tại Biểu đồ
1 ta thấy như sau:
Biểu đồ 1. So sánh giá khu dân cư An Hòa và khu dân cư số 3 mở rộng
- Giá đất trước quy hoạch: Do cả hai khu vực có xuất phát điểm không cao, các
điều kiện về đất đai, kinh tế - xã hội tương tự nhau nên giá đất tương đối giống nhau (1
- 1,1 triệu đồng/m
2
).
- Giá đất sau khi công bố quy hoạch: Cả hai khu vực đều thực hiện dự án làm
khu dân cư mới, lúc này giá đất ở 2 khu có sự biến động rất lớn (đều tăng hơn 3 lần so
với trước quy hoạch) và co mức tăng tương đồng nhau (3.000.000 – 3.500.000 triệu
đồng/m
2
).
- Giá đất sau khi thực hiện quy hoạch (hiện tại):
+ Đối với khu dân cư An Hòa: Do quy hoạch thực hiện đúng tiến độ, đạt chất
lượng so với yêu cầu đề ra nên giá đất liên tục tăng với tốc độ cao. Đến nay giá đất đã
tăng gấp 10 lần so với trước quy hoạch và gấp hơn 3 lần so với khu dân cư số 3
Nguyễn Tri Phương mở rộng. Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh, 100 % được
cấp GCN mới phù hợp với quy hoạch nên thủ tục giao dịch đơn giản thuận tiện, thị
trường giao dịch luôn sôi động.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 19 -
Đồng
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
+ Đối với khu dân cư số 3 Nguyễn Tri Phương mở rộng: Do quy hoạch vẫn còn

trong tình trạng là quy hoạch “treo”, cơ sở hạ tầng không tốt nên giá đất liên tục đi
xuống. Đến nay giá đất đã xuống chỉ còn 1 phần ba so với khu An Hòa.
Như vậy, qua việc điều tra phân tích giá đất trước và sau quy hoạch của 2 khu
vực trên ta có thể thấy tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất trong thị trường bất
động sản. Việc xây dựng và thực hiện quy hoạch có ảnh hưởng sâu sắc đến giá đất
trong các khu vực quy hoạch của thành phố. Làm tốt công tác quy hoạch sẽ làm cho
giá trị của đất không ngừng tăng lên, làm không tốt quy hoạch thì không những làm
giảm giá trị của đất mà còn hạn chế quyền của người sử dụng đất, đóng băng thị
trường giao dịch đất đai.
5.2.2.3. Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong thị
trường bất động sản
Điều 62 Luật Đất đai 2003 quy định: Đất được tham gia thị trường bất động sản
phải đảm bảo các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Chính vì vậy quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử
dụng đất trong thị trường bất động sản. Khi quy hoạch sử dụng đất được duyệt, việc sử
dụng đất ở các địa bàn trên thành phố đều chịu sự chi phối của quy hoạch, lúc này
quyền của người sử dụng đất được đảm bảo theo quy hoạch sử dụng đất.
Đối với những khu vực chỉ thực hiện việc chỉnh trang đô thị thì các quyền của
người sử dụng đất trong thị trường vẫn diễn ra như trong điều kiện bình thường. Giá
đất ở những khu vực này còn có thể tăng lên do được hưởng lợi từ việc đường sá được
mở mang, cơ sở hạ tầng được cải thiện.
Đối với những khu vực phải thực hiện việc di dời, giải tỏa thì việc thực hiện quy
hoạch sử dụng đất là một vấn đề cấp thiết. Tại khoản 2, điều 29 Luật đất đai năm 2003
quy định: “Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản
trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường
hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà
làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép”. Khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố thì các quyền

của người sử dụng đất trong thị trường bất động sản trong vùng quy hoạch sẽ bị hạn
chế rất nhiều, vì vậy tiến độ thực hiện dự án nhanh hay chậm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến
quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Khoản 3, điều 29 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Diện tích đất ghi trong kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 20 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế
hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.” Thực tế tại thành phố Đà Nẵng việc thực hiện theo
quy hoạch đã đem đến những thành công nhất định, những công trình, dự án đã được
triển khai kịp thời đã đem lại những lợi ích lớn cho người dân làm thay đổi hẳn bộ mặt
đô thị, tuy nhiên tình trạng quy hoạch “treo” vẫn còn xảy ra khá phổ biến, theo điều tra
trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 20 dự án “bị treo’, trong đó có các dự án mà quy
mô diện tích rất lớn, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của rất nhiều người dân như:
- Dự án khu công nghiệp Hòa Khương (400 ha): Phê duyệt và công bố quy
hoạch năm 2004, đến nay vẫn chưa thực hiện;
- Dự án khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (400 ha): Phê duyệt và công bố quy
hoạch năm 2005, đến năm 2011 mới triển khai thực hiện;
- Khu đô thị Thủy Tú (300 ha): Phê duyệt và công bố quy hoạch năm 2005, sau
2 lần điều chỉnh quy hoạch đến năm 2011 thực hiện;
- Khu đô thị mới phía Tây đường Trường Chinh (249 ha): Phê duyệt và công bố
quy hoạch năm 2006, đến nay chưa thực hiện;
Như vậy quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử
dụng đất trong thị trường bất động sản. Quy hoạch có thể làm giá trị của đất đai tăng
lên rất nhiều (đối với khu vực chỉnh trang), quy hoạch cũng có thể làm giá trị của đất
đai giảm đi rất nhiều (các khu vực bị quy hoạch treo). Vì vậy để đảm bảo quyền lợi,
sinh kế của người dân, thành phố phải có những biện pháp hữu hiệu để việc thực hiện
quy hoạch đúng mục đích và đảm bảo thời gian đề ra. Trong tương lai công tác lập quy
hoạch phải được tính toán kỹ càng hơn nữa để tránh tình trạng dự án lập ra nhưng

không thực hiện được gây bức xúc cho người dân và lãng phí đất đai.
2.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để phát
triển tốt thị trường bất động sản
Quy hoạch sử dụng đất phải được xem xét là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển góp phần định hương nền kinh tế. Thông qua đó, nhà nước can
thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải
quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Lấy quy hoạch sử dụng đất
làm cơ sở cho hoạt động quản lý còn phát huy được dân chủ trong quản lý một khi quy
hoạch sử dụng đất được công bố công khai từ trong quá trình xây dựng đến suốt quá
trình thực hiện, điều chỉnh và hoàn thiện. xã hội càng phát triển thì yêu cầu tiến độ và
chất lượng của quy hoạch sử dụng đất càng nhanh và càng cao.
Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất phải cân đối quỹ đất cho phát triển kinh tế -
xã hội mà trọng tâm là phát triển du lịch, công nghiệp đồng thời đảm bảo đất đai cho
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 21 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
nhiệm vụ sản xuất nông nghiệp để cung cấp một phần lương thực cho thành phố, tạo
việc làm cho vùng nông thôn và cải thiện môi trường.
Về mặt môi trường và xã hội, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che phủ
thực vật của hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về đất ở và
chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động môi trường của quá trình
sử dụng đất cho mục đích đô thị hóa, nhất là ở các khu vực mới phát triển. Quy hoạch
sử dụng đất phải phản ánh được xu hướng cân đối giữa vùng đô thị (các quận nội
thành) và nông thôn (huyện Hòa Vang) thành phố để tránh phát sinh chênh lệch quá xa
giữa hai vùng.
Do vậy những vấn đề trước mắt mà công tác quy hoạch sử đất thành phố phải
giải quyết là:
- Ưu tiên quỹ đất để phát triển kinh tế đặc biệt là phát triển du lịch, dịch
vụ, công nghiệp.
- Phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng
- Giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở

- Bảo vệ môi trường và giữ được cân bằng sinh thái
- Xây dựng một hệ thống chính sách, quy chế liên quan đến việc lập, tổ chức
thực hiện và hoàn thiện quy hoạch như:
+ Các chính sách đền bù giải phóng mặt bằng trong các phương án chỉnh trang
đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ…
+ Các chính sách về tiền sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất
+ Các chính sách tín dụng trong các dự án phát triển nhà ở đặc biệt là các dự án
nhà ở thu nhập thấp
+ Các chính sách về tách, nhập thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất ở các cấp, các ngành phải được tổ chức thống
nhất, đồng bộ, cân đối và tuân theo những yêu cầu sau:
+ Lập quy hoạch sử dụng đất là một hoạt đông quản lý nhà nước mang tính
chiến lược vì vậy phải có cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện
+ Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành tương ứng ở từng cấp để đảm bảo
tính chính xác và đồng bộ.
+ Công khai trong suốt quá trình tiến hành và được quyết định theo nguyên tắc
dân chủ tập trung.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 22 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
- Tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất là cốt lõi của hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai và thuộc trách nhiệm của các cấp, các ngành có liên quan, trong đó cần
chú ý những vấn đề sau:
+ Khi đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì quy hoạch sử dụng đất phải
được thực tiễn hóa bằng những dự án điều chỉnh, chỉnh trang hoặc phát triển đất đai
với chủ đầu tư cụ thể (cá nhân hoặc tổ chức).
+ Ban hành các văn bản để chỉ đạo triển khai thực hiện quy hoạch. Các quyết
định giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý quỹ đất, thực hiện việc bồi
thường giải phóng mặt bằng.
+ Tổ chức cắm mốc, xác định ranh giới các khu công nghiệp, các dự án ưu tiên
và các công trình lớn khác, thông báo cho chính quyền và nhân dân địa phương biết để

quản lý và thực hiện.
+ Tổ chức lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất cho các cấp, các ngành.
+ Khẩn trương tiến hành lập phương án quy hoạch sử dụng đất cho các quận,
huyện và quy hoạch chi tiết các xã, phường trên địa bàn thành phố.
- Hoàn thiện hơn nữa hệ thống tổ chức quản lý đất đai để giúp cho UBND các
cấp thực hiện tốt hơn nữa chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Phân cấp cụ thể
trách nhiệm về quản lý quy hoạch theo đơn vị hành chính cụ thể và theo từng ngành,
từng mục đích sử dụng đất.
- Tạo môi trường thuận lợi, chích sách đầu tư thông thoáng để khuyến khích các
nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào thành phố bằng cách tăng cường xúc
tiến thương mại, đơn giản hoá các thủ tục hành chính, cấp phép đầu tư.
- Khai thác sử dụng đất phải đi đôi với cải tạo, bảo vệ môi trường. Chú trọng xử
lý chất thải ở các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các khu dân cư, bảo
đảm chất thải phải được xử lý triệt để trước khi thải ra môi trường, tránh gây ô nhiễm
và huỷ hoại môi trường nhằm giảm thiểu những tác động xấu đến môi trường đất đai,
không khí, nguồn nước để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững.
Phần III
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 23 -
Bài tiểu luận: Quản lý thị trường bất động sản
3.1. Kết luận
Thành phố Đà Nẵng được xác định là có nền kinh tế tương đối phát triển trong
vùng duyên hải trung trung bộ. Nhờ vào nỗ lực phát triển kinh tế và xây dựng cơ sở hạ
tầng, thành phố Đà Nẵng đã trở thành đô thị loại I trực thuộc Trung ương, tuy nhiên
vẫn cần nhiều bất cập cần khắc phục do điểm xuất phát còn thấp, và mới chỉ là bước
đầu phát triển, quỹ đất đai hạn hẹp.
Quá trình sử dụng đất trên địa bàn thành phố chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
như: tự nhiên, kinh tế - xã hội đã làm cho cơ cấu đất đai của thành phố vận động theo
hướng tăng dần diện tích đất phi nông nghiệp, giảm dần diện tích đất chưa sử dụng và

cố gắng duy trì diện tích đất nông nghiệp. Đây là một sự chuyển dịch đúng với quy
luật phát triển của một thành phố lớn và phù hợp với sự phát triển của thành phố trong
tương lai.
Quy hoạch sử dụng đất cũng góp phần làm tăng giá trị đất đai qua việc thực
hiện các dự án xây dựng, mở mang đường giao thông; quy hoạch các bệnh viện, cơ sở
y tế, giáo dục, cơ sở văn hóa, thể dục - thể thao, chợ, trung tâm thương mại
Tuy nhiên công tác quy hoạch sử dụng đất vẫn còn tồn tại những nhược điểm
khá lớn là: chỉ tiêu quy hoạch đôi khi chỉ được xây dựng dựa trên cảm tính mà chưa có
sự tính toán một cách khoa học nên tính chính xác, hiệu quả chưa cao, chưa phù hợp
với thực tế. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất ở một số địa phương trong thành phố
còn mờ nhạt, việc xây dựng quy hoạch chỉ mang hình thức đối phó. Tình trạng quy
hoạch “treo” vẫn diễn ra phổ biến ảnh hưởng xấu đến giá trị của đất đai, làm cho
quyền sử dụng đất của người dân bị hạn chế, gây tâm lý bất an cho nhân dân và lãng
phí đất đai của xã hội.
Trong thời gian đến thành phố cần phải có sự đầu tư mạnh mẽ, chỉ đạo mang
tính chiến lược, có những biện pháp hữu hiệu để quy hoạch sử dụng đất thực sự đi vào
đời sống xã hội, góp phần làm thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh và
bền vững.
3.2. Kiến nghị
Sự điều tiết ở hai lĩnh vực này là vấn đề cấp thiết cần đến sự can thiệp của
chính quyền. Sự phát triển ấy phải có sự điều hòa giữa hai bên: người đại diện là nhà
quy hoạch và các nhà phát triển thị trường bất động sản cần đi đến thỏa thuận và thực
hiện theo 6 nguyên tắc thống nhất: thống nhất quy hoạch chi tiết; thống nhất thu hồi
đất đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư; thống nhất thiết kế đô thị; thống nhất
thi công; thống nhất hệ thống hạ tầng; và thống nhất quản lý trước khi đưa vào một dự
án quy hoạch.
Nhóm: Võ Thị Linh + Hồ Xuân Bảo - 24 -