HỢP ĐỒNG XÂT DỰNG –KINH DOANH– CHUYỂN GIAO, HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG– CHUYỂN GIAO–KINH DOANH, HOWPK ĐỒNG XÂY DỰNG – CHUYỂN GIAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
TIỂU LUẬN MÔN PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH TẾ ĐỒI NGOẠI
ĐỀ TÀI : HỢP ĐỒNG XÂT DỰNG –KINH DOANH– CHUYỂN GIAO, HỢP
ĐỒNG XÂY DỰNG– CHUYỂN GIAO–KINH DOANH, HOWPK ĐỒNG XÂY
DỰNG – CHUYỂN GIAO
Hà Nội, ngày 25 tháng 09 năm 2012
PHỤ LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 2
I. TỔNG QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG BOT,BTO,BT 2
1. Khái niệm về đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT: 2
2. So sánh Hợp đồng BOT, BTO, và BT: 2
3. Vai trò, ý nghĩa của các hợp đồng BTO, BOT, BT đối với phát triển kinh tế, xã hội Việt
Nam 5
II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG BOT, BTO, BT 6
1. Quy định về chủ thể kí kết hợp đồng 6
1.1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền – chủ thể đặc biệt của hợp đồng BOT 7
1.2. Nhà đầu tư – chủ thể cơ bản của hợp đồng BOT 7
2. Quy định về lĩnh vực thực hiện dự án 8
3. Quy định về nguồn vốn thực hiện dự án 9
4. Quy định về lập, công bố và phê duyệt danh mục dự án 12
5. Quy định về lựa chọn nhà đầu tư đàm phán hợp đồng BOT, BTO, BT 14
6. Quy định về đàm phán, ký kết hợp đồng dự án 16
7. Quy định về thủ tục thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư 17
8. Quy định về thực hiện dự án 20
8.1. Triển khai xây dựng công trình. 20
8.2. Về quản lý và kinh doanh công trình. 22
8.3. Chuyển giao công trình và kết thúc dự án hợp đồng. 23

9. Quy định về ưu đãi và bảo đảm đầu tư với nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án 25
III. Thực trạng đầu tư phát triển theo các hình thức BOT, BTO VÀ BT ở Việt Nam và đề
xuất 1 số giải pháp 1. Thực trạng 27
2. Thuận lợi và khó khăn đối với nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư tại Việt Nam 38
a. Thuận lợi 38
b. Khó khăn 41
3. Triển vọng đối với các hình thức đầu tư trong những năm tới 43
KẾT LUẬN 47
DANH SÁCH NHÓM
LỜI MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh ngân sách không theo kịp nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng trong thời
kì hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, các hợp đồng xây dựng – kinh doanh - chuyển giao
(BOT), hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh (BTO) và hợp đồng xây dựng -
chuyển giao (BT) đã được sử dụng rộng rãi trong nhiều năm gần đây trong việc phát triển
cơ sở hạ tầng, các cơ sở sản xuất công nông nghiệp ở nhiều nước đang phát triển như Việt
Nam.
Có thể nói, các hợp đồng này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ
tầng cũng như phát triển kinh tế nước ta trong bối cảnh ra nhập WTO. Tuy các hợp đồng
BOT, BTO, BT không còn là khái niệm mới mẻ nhưng việc tìm hiểu và nắm bắt được các
văn bản pháp luật điều chỉnh các hợp đồng này là vấn đề phức tạp. Thông qua việc nghiên
cứu đề tài “Hợp đồng xây dựng – kinh doanh - chuyển giao, hợp đồng xây dựng -
chuyển giao – kinh doanh, hợp đồng xây dựng - chuyển giao” nhóm chúng em muốn
nhấn mạnh tầm quan trọng của các hợp đồng trên . Tiểu luận của nhóm chúng em gồm ba
phần chính:
-Phần 1: Tổng quát chung về đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT
-Phần 2: Quy định pháp luật về đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT
-Phần 3: Thực trạng đầu tư phát triển theo các hình thức BOT, BTO, BT ở Việt
Nam và đề xuất một số giải pháp.
Do hạn chế về mặt thời gian và chưa có nhiều kinh nghiệm trong nghiên cứu thực
tiễn nên bài viết của chúng em có thể còn gặp nhiều thiếu sót. Chúng em rất mong nhận

được ý kiến đóng góp của thầy giáo – PGS.TS Bùi Ngọc Sơn để bài tiểu luận được hoàn
thiện hơn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!
1
NỘI DUNG
I. TỔNG QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG BOT, BTO, BT
1. Khái niệm về đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT:
Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) là văn bản kí kết giữa cơ quan
nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh
công trình kết cấu hạ tầng trong một thời gian nhất định, hết thời hạn này nhà đầu tư nước
ngoài chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà Nước Việt Nam.
Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh (BTO) là văn bản được kí kết giữa cơ
quan Nhà Nước có thẩm quyền của Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng công
trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao công trình
đó cho nhà nước Việt Nam, chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư nước ngoài quyền
kinh doanh khai thác công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và
lợi nhuận hợp lí.
Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) Là văn bản được kí kết giữa cơ quan nhà nước
có thẩm quyền của Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng công trình kết cấu
hạ tầng, sau khi xây dựng xong nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao công trình đó cho Nhà
nước Việt Nam. Chính phủ Việt Nam cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
khác để kinh doanh, khai thác nhằm thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý.
2. So sánh Hợp đồng BOT, BTO, và BT:
* Giống nhau:
- Đều là hình thức đầu tư trực tiếp theo HĐ.
- Cơ sở pháp lý: Đều được quy định cụ thể trong Luật đầu tư 2005 và Nghị định 108/
2009/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao, ngoài ra
việc giao kết, thực hiện Hợp đồng còn phải phù hợp với Luật TM 2005 và Bộ Luật Dân sự
2005.
- Chủ thể ký kết HĐ: Chủ thể tham gia đàm phán và ký kết HĐ bao gồm một bên là cơ

quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và một bên là Nhà đầu tư (NĐT).
- Đối tượng của HĐ: là các công trình kết cấu hạ tầng, có thể là xây dựng, vận hành
công trình kết cấu hạ tầng mới hoặc mở rộng, cải tạo, hiện đại hóa và vận hành, quản lý các
công trình hiện có được Chính phủ khuyến khích thực hiện.
2
* Khác nhau:
Tiêu chí so
sánh
BOT BTO BT
1 Nội dung hợp
đồng
- HĐ dự án bao
gồm: sự thỏa thuận về
các quyền và nghĩa vụ
liên quan đến việc xây
dựng, kinh doanh và
chuyển giao công trình
cho Nhà nước VN.
NĐT bỏ vốn xây dựng
công trình và phải bàn
giao công trình đó cho
Nhà nước.
- Quy định cụ thế
quyền và nghĩa vụ
của các bên liên quan
đến việc thực hiện cả
ba hành vi xây dựng,
kinh doanh, chuyển
giao nhưng trong
hợp đồng BOT thứ tự

thực hiện các hành vi
này là các thỏa thuận
cụ thể của mỗi bên để
thực hiện hợp đồng
dự án lại có một số
điểm khác.
- Nghĩa vụ của
NĐT phải thực hiện
chỉ là xây dựng và
chuyển giao công
trình đó cho chính
phủ mà không được
quyền kinh doanh
chính những công
trình này.
2 Thời điểm
ban giao công
trình
- Sau khi xây dựng
xong, NĐT được phép
kinh doanh trong một
thời hạn nhất định, hết
thời hạn NĐT chuyển
giao công trình đó cho
Nhà nước VN.
- Sau khi xây
dựng xong, NĐT
chuyển giao công
trình đó cho Nhà
nước VN.

- Giống như Hợp
đồng BTO, sau khi
xây dựng xong, NĐT
chuyển giao công
trình đó cho Nhà
nước VN.
3 Lợi ích có
được từ HĐ
- Lợi ích mà NĐT
được hưởng phát sinh
- Chính phủ dành
cho NĐT quyền kinh
- Chính phủ tạo
điều kiện cho NĐT
3
từ chính việc kinh
doanh công trình đó,
chuyển giao không bồi
hoàn công trình.
doanh công trình đó
trong một thời hạn
nhất định để thu hồi
vốn đầu tư và lợi
nhuận.
thực hiện những dự
án khác để thu hồi
vốn và lợi nhuận
hoặc thanh toán cho
NĐT theo thỏa thuận
trong HĐ BT.

2. Các văn bản pháp luật về đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT tại Việt Nam
- Luật đầu tư
- Nghi định hướng dẫn luật đầu tư
- Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ về đầu tư theo hình
thức hợp đồng Xây dựng – Kinh doanh–Chuyển giao, hợp đồng Xây dựng –Chuyển giao –
Kinh doanh, hợp đồng Xây dựng –Chuyển giao.
Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/01/2010 và thay thế nghị định 78/
2007/NĐ-CP ngày 11/02/2007.
- Nghị định số 24/2011/NĐ-CP ngày 05/04/2011 của Chính phủ về Sửa đổi một số điều
của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2009 về đầu tư theo hình thức
Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao -
Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao.
Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/05/2011.
- Quyết định số 71/2010/QĐ-TTg ngày 09/11/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
Ban hành quy chế thí điểm đầu tư theo hình thức đối tác công – tư.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/ 01/2011.
- Thông tư số 333/UB-LTX ngày 28/02/1994 của Ủy ban nhà nước về hợp tác và đầu
tư về việc hướng dẫn thi hành quy chế đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Kinh
doanh – Chuyển giao (BOT).
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 28/02/1994.
4
- Thông tư liên tịch số 62/1998/TTLT/BTC-BCN ngày 13/05/1998 của Bộ tài chính –
Bộ công nghiệp về việc quản lý và sử dụng tiền bán hồ sơ mời thầu các dự án BOT nước
ngoài.
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 01/01/1998.
- Thông tư số 03/2011/TT-BKHĐT ngày 27/01/2011 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về
Hướng dẫn thực hiện một số quy định của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng
11 năm 2009 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO và
Hợp đồng BT.
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 01/04/2011.

- Thông tư số 166/2011/TT-BTC ngày 17/11/2011 của Bộ Tài Chính về Quy định về
quản lý, sử dụng chi phí chuẩn bị dự án và kinh phí hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình quản lý các dự án; một số chỉ tiêu tài chính của hợp đồng dự
án; điều kiện và phương thức thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp
đồng Xây dựng - Chuyển giao; quyết toán giá trị công trình dự án thực hiện theo hình thức
hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh,
Xây dựng - Chuyển giao.
Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 15/01/2012.
3. Vai trò, ý nghĩa của các hợp đồng BTO, BOT, BT đối với phát triển kinh tế, xã
hội Việt Nam
Hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản là yếu tố quyết định đến sự thành công trong việc
thu hút vốn đầu tư tư nhân để bổ sung, hỗ trợ cho sự thiếu hụt của vốn ngân sách, tăng tích
lũy cơ bản, từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển đã từng bước được nâng cao, tạo ra môi
trường đầu tư hấp dẫn với các nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Một loạt các
công trình giao thông, đường sá, nhà ga, bến cảng, nhà máy sản xuất điện, nước…trên lãnh
thổ nước ta đã không ngừng được xây dựng, mở rộng, cải tạo thông qua mô hình đầu tư
theo các hợp đồng này. Hơn nữa qua các dự án đầu tư nước ngoài, chúng ta không chỉ tranh
thủ được vốn, kĩ thuật, khoa học công nghệ mà còn tiếp thu được kinh nghiệm, năng lực
cũng như trình độ quản lý của nhà đầu tư nước ngoài. Đây là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư
trong nước học hỏi và tăng khả năng cạnh tranh.
5
Đồng thời, mô hình đầu tư này còn góp phần không nhỏ vào việc khai thác và sử dụng
có hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên trong nước và tạo việc làm cho số lượng lớn
người lao động. Việt Nam có một nguồn lao động dồi dào. Song hiện nay chúng ta vẫn còn
nhiều hạn chế về trình độ, chuyên môn kĩ thuật, thiếu các chuyên gia giỏi về thiết kế xây
dựng cũng như kinh nghiệm quản lý. Sự mất cân đối này đã là giảm hiệu quả sử dụng lao
động ở nước ta. Chính vì thế khi khởi công xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng với đặc
thù cần một số lượng nhân công khá lớn, các công ty nước ngoài vào Việt Nam sẽ tìm đối
tác, tuyển mộ công nhân, nhân viên. Họ nhìn thấy được nhược điểm này và giúp chúng ta
khắc phục những hạn chế này bằng con đường đào tạo hoặc thuê chuyên gia nước ngoài .

Tài nguyên cũng là vấn đề chúng ta cần quan tâm và chú trọng. Việt Nam có lượng tài
nguyên thiên nhiên dồi dào và đa dạng. Tuy nhiên, với sự trình độ của khoa học kĩ thuật
hiện nay ở nước ta không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác cho các ngành công
nghiệp khi cần vật liệu để đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Bởi vậy khi những công ty nước ngoài
đầu tư trực tiếp vào nước ta với sự tiên tiến của khoa học kĩ thuật và công nghệ, sẽ mang
đến cho chúng ta những công cụ quan trọng để đẩy nhanh tốc độ thi công dự án, từ đó góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước.
Chính vì những lợi ích trên mà các dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng
theo hình thức BOT, BTO, BT thời gian qua và trong giai đoạn hiện nay luôn giữ một vai
trò quan trọng với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta, tạo điều kiện thúc đẩy cho các
nghành công nghiệp, dịch vụ phát triển đồng thời nâng cao tính hấp dẫn, thông thoáng của
môi trường đầu tư Việt Nam với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ THEO HỢP ĐỒNG BOT, BTO, BT
1. Quy định về chủ thể kí kết hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng nói chung là các bên ký kết hợp đồng và có quyền lợi, nghĩa vụ
phát sinh trên cơ sở hợp đồng đã ký. Từ khái niệm về hợp đồng BOT, có thể thấy chủ thể
hợp đồng BOT bao gồm cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia ký kết hợp đồng BOT
và nhà đầu tư. Như vậy, nét đặc thù về mặt chủ thể của hợp đồng BOT chính là sự tham gia
của nhà nước thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền của mình với tư cách là cơ quan
công quyền và là một chủ thể kinh tế có địa vị pháp lý bình đẳng như nhà đầu tư.
6
Trong quan hệ hợp đồng BOT, tính chất công quyền của chủ thể nhà nước khi tham gia
hợp đồng BOT được thể hiện ở chỗ, thông qua việc ký kết các hợp đồng BOT, nhà nước
có thêm công cụ giúp thực hiện các chức năng đảm bảo dịch vụ công cộng của mình. Đối
tượng của hợp đồng BOT là các công trình cơ sở hạ tầng công cộng vốn dĩ do nhà nước
phải đảm nhận và nhà nước tham gia hợp đồng BOT nhằm đưa ra những bảo đảm cho nhà
đầu tư, đồng thời theo dõi, quản lý các hoạt động đầu tư và các cam kết của nhà đầu tư đối
với việc phát triển cơ sở hạ tầng. Mục đích của nhà nước khi tham gia hợp đồng BOT là
nhằm đạt được những mục tiêu kinh tế – xã hội, một chức năng quản lý của nhà nước.
Tuy nhiên, bên cạnh một số yếu tố công nói trên, hợp đồng BOT còn là thỏa thuận giữa

các bên về việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.Nhà đầu tư tham gia hợp đồng BOT không
nhằm mục đích nào khác ngoài kinh doanh kiếm lời.Chính hạt nhân kinh doanh này đã
quyết định và chi phối yếu tố tư của hợp đồng BOT, xác định tính chất bình đẳng về địa vị
pháp lý của các chủ thể hợp đồng BOT.
1.1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền – chủ thể đặc biệt của hợp đồng BOT
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia hợp đồng BOT với tư cách là chủ thể đặc
biệt của quan hệ pháp luật này. Tính đặc biệt này cần được chú ý, bởi cơ quan nhà nước
có thẩm quyền không chỉ tham gia với tư cách là chủ thể kinh tế, mà còn tham gia với tư
cách là chủ thể công quyền, quản lý một số hoạt động đầu tư của nhà đầu tư theo hợp đồng
BOT. Chính yếu tố công quyền đó đã tạo nên nét đặc trưng riêng so với các quan hệ dân sự
khác.
Sự tham gia của nhà nước với tư cách là một chủ thể bắt buộc trong hợp đồng
BOT được lý giải bởi chính đối tượng hợp đồng BOT. Đó là các công trình cơ sở hạ tầng
sẽ được chuyển giao cho nhà nước khi kết thúc thời hạn dự án.
1.2. Nhà đầu tư – chủ thể cơ bản của hợp đồng BOT
Theo quy định tại Điều 2.6 Nghị định 78, nhà đầu tư với tư cách là chủ thể của hợp
đồng BOT được hiểu tương đối rộng là các tổ chức, cá nhân đầu tư vốn thực hiện dự án
BOT bao gồm:
Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Doanh nghiệp
năm 2005;
7
- Hộ kinh doanh; cá nhân;
- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập và hoạt động tại Việt Nam;
- Doanh nghiệp nhà nước được thành lập trước khi Luật Doanh nghiệp năm 2005 có
hiệu lực thi hành;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước
ngoài thường trú ở Việt Nam.
Trên thực tế, chủ thể của hợp đồng BOT với tư cách là nhà đầu tư thường là những tập
đoàn kinh tế mạnh, có uy tín lớn, có chuyên môn, kinh nghiệm trong các hoạt động đầu

tư, xây dựng, vận hành công trình cơ sở hạ tầng. Nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu
thầu, hoặc được chỉ định trực tiếp đàm phán hợp đồng.
Giữa các chủ thể trong hợp đồng BOT có mối quan hệ chặt chẽ với nhau vừa mang
tính thống nhất vừa mang tính đối lập. Mặc dù mức độ tham gia đàm phán, ký kết và thực
hiện hợp đồng BOT của các loại chủ thể này ở mỗi hợp đồng trong từng lĩnh vực cơ sở hạ
tầng là khác nhau, nhưng trong bất kỳ hoàn cảnh nào, hợp đồng BOT đều có sự hợp tác
chặt chẽ giữa khu vực nhà nước và tư nhân trong việc phục vụ lợi ích công cộng.
Nguồn :Tạp chí nghiên cứu Lập pháp số 103, tháng 8/2007
2. Quy định về lĩnh vực thực hiện dự án
Bên cạnh các yếu tố tích cực trong việc xã hội hóa các hoạt động liên quan đến thực
hiện dự án đầu tư theo hình thức BOT, BTO và BT nhằm tạo ra hệ thống hạ tầng cơ sở hiện
đại cho phát triển kinh tế thì một trong những nguyên nhân khiến cho các dự án này bị biến
dạng và lợi dụng, khiến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các địa phương khó kiểm
soát được chính là việc quy định quá rộng các lĩnh vực khuyến khích tư nhân đầu tư xây
dựng và kinh doanh công trình hạ tầng kinh tế, xã hội, sản xuất kinh doanh dịch vụ công
cộng với đầu tư trong nước tại Nghị định 77/1997/NĐ-CP. Thực tế, ngay cả trong lĩnh vực
nhà ở, bến phà, bến xe,…BOT cũng có thể tham gia đã khiến cho các dự án đầu tư này bị
thương mại hóa, không đúng với bản chất của nó là thu hút nguồn vốn đầu tư ngoài nhà
nước vào phát triển cơ sở hạ tầng và các công trình tiện ích phục vụ công nghiệp, từ đó
đẩy giá dịch vụ lên cao. Trong trường hợp này, thì hiệu quả của hoạt động đầu tư theo hợp
đồng đầu tư BOT đã không được như mong đợi.
8
Để cải thiện tình trạng trên, pháp luật đã quy định các lĩnh vực khuyến khích thực hiện
các dự án BOT, BTO, BT theo hướng thu hẹp để phù hợp hơn với bản chất của các dự án
này. Việc kiểm soát các dự án trước hết phải bắt đầu từ việc phân định rõ ràng các lĩnh vực
mà Nhà nước muốn khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư và để cho những chủ thể này
đầu tư không phải lúc nào cũng vì lý do nhà nước thiếu vốn mà dựa trên quan điểm: Tất cả
các nguồn lực huy động từ Ngân sách Nhà nước hay từ khu vực tư nhân đều là nguồn lực
chung của đất nước. Nhà nước thực hiện không hiệu quả thì tư nhân có thể thực hiện. Vì
vậy, từ năm 1997 đến nay, Chính phủ đã ban hành một số nghị định để quy định về lĩnh

vực đầu thực hiện dự án BOT, BTO, BT cũng như các sửa đổi, điều chỉnh cần thiết như
Nghị định số 02/1999/NĐ-CP, Nghị định 78/2007/NĐ- CP, Nghị định 108/2009/NĐ-CP
và mới đây nhất là Nghị định 24/2011/NĐ-CP để sửa đổi một số điều của Nghị định năm
2008.
Theo khoản 1, điều 3 của Nghị định 108/2009/NĐ-CP, có 6 lĩnh vực mà nhà nước
khuyến khích tư nhân đầu tư chỉ giới hạn trong việc xây dựng, vận hành công trình kết cấu
hạ tầng mới hoặc cải tạo, mở rộng, hiện đại hóa, quản lý các công trình hiện có: Đường
bộ, cầu, hầm và các công trình, tiện ích có liên quan;Đường sắt, đường xe điện; Cảng hàng
không, cảng biển, cảng sông, bến phà;Nhà máy cung cấp nước, hệ thống thoát nước, xử lý
nước thải, chất thải;Nhà máy điện, đường dây tải điện;Các công trình kết cấu hạ tầng khác
theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đây là mô hình đầu tư vào lĩnh vực xây dựng cơ
bản, vì vậy, các quy định này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn đầu tư xây dựng công
trình ở nước ta hiện nay.
Tại Nghị định 24/2011/NĐ-CP sửa đổi quy định cũ, số lĩnh vực thuộc diện như nêu
trên gồm có 7, trong đó bao gồm 6 lĩnh vực như theo Nghị định 108/2009/NĐ-CP và một
lĩnh vực được bổ sung mới là "các công tình kết cấu hạ tầng y tế, giáo dục, đào tạo, dạy
nghề, văn hóa, thể thao và trụ sở làm việc của các cơ quan nhàn nước". Việc quy định các
lĩnh vực cụ thể như vậy đã tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định các ưu đãi, hỗ trợ cũng như
các chính sách của Nhà nước ta dành cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào các dự án
BOT, BTO và BT.
3. Quy định về nguồn vốn thực hiện dự án
9
Theo: Nghị định số 108/2009/NĐ-CPcủa Chính phủ : Về đầu tư theo hình thức Hợp
đồng xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng xây dựng - Chuyển giao - Kinh
doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày
15 tháng 01 năm 2010.
Điều 5. Nguồn vốn thực hiện Dự án
1. Nhà đầu tư hoặc Doanh nghiệp dự án phải tự thu xếp các nguồn vốn để thực hiện Dự
án theo thỏa thuận tại Hợp đồng dự án.
2. Đối với Dự án có tổng vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của

Doanh nghiệp dự án không được thấp hơn 15% tổng vốn đầu tưcủa Dự án.
3. Đối với Dự án có tổng vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của
Doanh nghiệp dự án được xác định theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:
a) Đối với phần vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của Doanh nghiệp
dự án không được thấp hơn 15% của phần vốn này;
b) Đối với phần vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu của Doanh nghiệp
dự án không được thấp hơn 10% của phần vốn này.
4. Dự án khác phải đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu (nếu có) theo quy định của
pháp luật.
Điều 6. Sử dụng vốn nhà nước để thực hiện Dự án
1. Tổng vốn nhà nước tham gia thực hiện Dự án không được vượt quá 49% tổng vốn
đầu tư của Dự án.
2. Đối với Dự án cần thực hiện để đáp ứng nhu cầu cấp bách về việc sử dụng công
trình kết cấu hạ tầng và Dự án quan trọng khác, các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
xem xét, quyết định việc sử dụng vốn ngân sách nhà nước để xây dựng công trình phụ trợ,
tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư hoặc thực hiện các công việc khác
nhằm hỗ trợ thực hiện Dự án.
3. Nguồn vốn hỗ trợ thực hiện Dự án theo quy định tại khoản 2 Điều này không tính
vào tổng vốn đầu tư của Dự án và được lập, quản lý, sử dụng theo quy định đối với dự án
đầu tư sử dụng vốn nhà nước.
10
Theo: Thông tư số 166/2011/TT-BTC ngày 17/11/2011 của Bộ Tài Chính về Quy định
về quản lý, sử dụng chi phí chuẩn bị dự án và kinh phí hoạt động của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình quản lý các dự án; một số chỉ tiêu tài chính của hợp đồng dự
án; điều kiện và phương thức thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp
đồng Xây dựng - Chuyển giao; quyết toán giá trị công trình dự án thực hiện theo hình thức
hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh,
Xây dựng - Chuyển giao. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 15/01/2012.
Điều 10. Vốn chủ sở hữu của Nhà đầu tư
1. Nhà đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu của Doanh nghiệp dự án trên tổng

vốn đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 108/2009/NĐ-CP của Chính phủ để
tham gia thực hiện dự án.
2. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp dự án là vốn chủ sở hữu của Nhà đầu tư cam kết
góp vốn theo điều lệ của Doanh nghiệp dự án. Vốn chủ sở hữu của Nhà đầu tư được xác
định trên cơ sở báo cáo tài chính năm gần nhất của Nhà đầu tư đã được kiểm toán độc lập
kiểm toán.
3. Trường hợp tại cùng một thời điểm mà Nhà đầu tư đồng thời thực hiện nhiều Dự án
khác nhau thì phải đảm bảo tổng vốn chủ sở hữu phải đáp ứng đủ cho tất cả các dự án theo
tỷ lệ quy định.
4. Nhà đầu tư phải cam kết và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác,
hợp pháp của các số liệu, tài liệu liên quan đến vốn chủ sở hữu, danh mục các dự án đang
thực hiện, phân bổ vốn chủ sở hữu cho các dự án đang thực hiện đến thời điểm đàm phán
Hợp đồng dự án.
Điều 11. Vốn huy động của Nhà đầu tư
1. Để thực hiện dự án, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu theo quy định tại Nghị định số 108/
2009/NĐ-CP của Chính phủ, Nhà đầu tư, Doanh nghiệp dự án được huy động các nguồn
vốn hợp pháp khác để thực hiện hợp đồng. Đây là các nguồn vốn huy động của Nhà đầu tư
để thực hiện dự án tính đến thời điểm đàm phán hợp đồng đã được Nhà đầu tư và các nhà
cung cấp vốn cam kết hoặc thoả thuận bằng văn bản.
11
2. Nhà đầu tư, Doanh nghiệp dự án phải huy động vốn phù hợp với tiến độ đầu tư ghi
trong Hợp đồng dự án và báo cáo việc huy động vốn với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ký Hợp đồng dự án theo quy định.
3. Các chỉ tiêu về nguồn vốn huy động của Nhà đầu tư:
a) Các nguồn vốn huy động (vốn tín dụng thông thường, vốn tín dụng ưu đãi, vốn vay
ngoài nước, các nguồn vốn huy động khác).
b) Tổng mức vốn huy động, mức huy động của từng nguồn vốn.
c) Thời gian vay, trả, trong đó: thời gian ân hạn.
d) Mức lãi vay, mức lãi vay bình quân trong trường hợp vay nhiều nguồn vốn.
đ) Đồng tiền vay và tỉ giá thanh toán.

e) Các điều kiện để đảm bảo nguồn vốn huy động.
f) Các phi phí cần thiết khác liên quan đến nguồn vốn huy động: chi phí bảo lãnh, phí
cam kết, bảo hiểm tín dụng, môi giới (nếu có).
4. Quy định về lập, công bố và phê duyệt danh mục dự án
Theo: Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ: Về đầu tư theo
hình thức Hợp đồng xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng xây dựng - Chuyển
giao - Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao
Điều 12. Lập, phê duyệt Đề xuất dự án và Báo cáo nghiên cứu khả thi
1. Tùy thuộc vào tính chất, quy mô của Dự án, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ
chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Đề xuất dự án để làm cơ sở cho việc lập hồ sơ
mời thầu và tổ chức đàm phán Hợp đồng dự án với Nhà đầu tư.
2. Đề xuất dự án gồm những nội dung sau:
a) Phân tích sự cần thiết và những lợi thế của việc thực hiện Dự án theo hình thức Hợp
đồng BOT, Hợp đồng BTO hoặc Hợp đồng BT so với các hình thức đầu tư khác;
b) Dự kiến công suất, địa điểm, diện tích xây dựng, các hạng mục công trình, nhu cầu
sử dụng đất;
c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư thiết
bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt bằng, tái
định cư (nếu có); ảnh hưởng của Dự án đối với môi trường sinh thái, phòng, chống cháy
nổ, an ninh;
12
d) Xác định sơ bộ tổng vốn đầu tư của Dự án;
đ) Xác định các loại giá, phí hàng hóa, dịch vụ dự kiến thu từ việc khai thác công trình;
e) Xác định thời gian xây dựng, khai thác công trình, phương thức tổ chức quản lý và
kinh doanh (đối với Dự án BOT và Dự án BTO);
g) Các điều kiện, phương thức chuyển giao và tiếp nhận công trình phù hợp với quy
định tại Chương VI của Nghị định này;
h) Đề xuất áp dụng các hình thức ưu đãi, hỗ trợ đầu tư và bảo lãnh Chính phủ (nếu có)
phù hợp với quy định tại Chương VII của Nghị định này;
i) Đánh giá sơ bộ hiệu quả kinh tế, xã hội của Dự án;

k) Đối với Dự án BT, ngoài những nội dung nêu tại các điểm a, b, c, d, g, h, i khoản
này, Đề xuất dự án phải xác định điều kiện thanh toán hoặc điều kiện thực hiện Dự án
khác.
3. Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án BOT và Dự án BTO gồm những nội dung theo
quy định của pháp luật về xây dựng và các nội dung tương ứngquy định tại khoản 2
Điều này.
4. Đối với Dự án BT, ngoài những nội dung được lập theo quy định của pháp luật về
xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi phải bao gồm những nội dung quy định tại các điểm
a, b, c, d, g, h, i, k khoản 2 Điều này.
5. Thẩm quyền phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Đề xuất dự án được quy định
như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Đề xuất Dự án quan
trọng quốc gia theo Nghị quyết của Quốc hội, Dự án có nhu cầu sử dụng đất từ 200 ha trở
lên, Dự án có yêu cầu bảo lãnh của Chính phủ và Dự án thuộc Nhóm A có tổng vốn đầu tư
từ 1.500 tỷ đồng trở lên;
b) Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê
duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Đề xuất dự án còn lại thuộc các Nhóm A, B và C.
Điều 10. Công bố Danh mục dự án
1. Trong tháng 1 hàng năm, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố Danh
mục dự án trên Trang thông tin điện tử của Bộ, ngành, địa phương và đăng tải trên Báo
13
Đấu thầu trong 3 số liên tiếp. Danh mục dự án được công bố phải có những nội dung chủ
yếu quy định tại khoản 2 Điều 9 của Nghị định này.
2. Thời hạn tối thiểu để Nhà đầu tư lựa chọn và đăng ký thực hiện Dự án với Cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là 30 ngày làm việc kể từ ngày Danh mục dự án được đăng tải lần
cuối theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Hết thời hạn nêu tại khoản 2 Điều này, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng tải
danh sách Nhà đầu tư đã gửi văn bản đăng ký thực hiện Dự án trên Báo Đấu thầu và Trang
thông tin điện tử của Bộ, ngành, địa phương.
Theo nghị định số 24/2011/NĐ-CP ngày 5/4/2011 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 về đầu tư theo hình thức Hợp
đồng BOT, BTO, BT; ngày có hiệu lực:20/5/2011
5. Quy định về lựa chọn nhà đầu tư đàm phán hợp đồng BOT, BTO, BT
Trong nhiều năm gần đây, hợp đồng BOT, BTO, BT là hình thức quan trọng để thu
hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân cho phát triển cơ sở hạ tầng ở các quốc gia, đặc biệt
các nước đang phát triển như Việt Nam. Hợp đồng BOT, BTO hay BT là một hợp đồng
có nhiều đặc thù, có tính dài hạn và đòi hỏi nguồn vốn lớn. Do vậy, ngoài các bước cơ bản
cho việc hình thành như một hợp đồng thông thường khác, trình tự ký kết hợp đồng BOT,
BTO, BT có những nét phức tạp hơn và là vấn đề quan trọng được các chủ thể ký kết hợp
đồng BOT, BTO, BT hết sức quan tâm, đặc biệt ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư đàm
phán ký kết hợp đồng.
Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư tham gia đàm phán hợp đồng đã được quy định qua nhiều
văn bản, trước hết là nghị định 78/2007/NĐ-CP. Theo nghị định này việc lựa chọn nhà đầu
tư thực hiện dự án theo một trong hai hình thức: đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đàm phán
hợp đồng hoặc chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng. Nghị định 78 cũng quy
định các điều kiện được phép chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng BOT, BTO,
BT, và phương án giải quyết trong trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án không thuộc danh
mục dự án được công bố.
Nghị định 78 quy định, trừ trường hợp chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp
đồng BOT, BTO và BT hoặc trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án không thuộc danh mục
14
dự án được công bố, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm phải đấu thầu lựa
chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Việc chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng
BOT chỉ được thực hiện trong điều kiện:
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiến hành sơ tuyển nhà đầu tư đàm phán hợp
đồng BOT nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng được yêu cầu sơ tuyển;
- Dự án cần được thực hiện để đáp ứng nhu cầu cấp bách về sử dụng công trình kết cấu
hạ tầng hoặc để đảm bảo tính liên tục trong việc sử dụng sản phẩm, dịch vụ mà không thể
tiến hành đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đàm phán hợp đồng BOT;
- Các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Quy định trên là bước đi tích cực của Nghị định 78 so với các quy định cũ. Quy chế
hợp đồng BOT, BTO và BT nước ngoài trước đây chỉ quy định chung là thủ tục, thể thức
lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài ký hợp đồng dự án được thực hiện theo quy định của pháp
luật về đấu thầu của Việt Nam. Còn quy chế hợp đồng BOT, BTO và BT trong nước thì
không quy định rõ việc lựa chọn nhà đầu tư tham gia đàm phán ký kết hợp đồng BOT có
bắt buộc phải qua quy trình đấu thầu hay không. Vì vậy, trong thời gian qua, hầu hết các
hợp đồng BOT trong nước đều được thực hiện trên cơ sở đề xuất của các doanh nghiệp, cá
nhân và được chấp nhận không qua thủ tục đấu thầu. Còn đối với đầu tư nước ngoài tính
đến tháng 3/2008 thì trong số 07 dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và cho
phép cấp giấy phép đầu tư, chỉ có duy nhất một dự án chủ đầu tư được chọn thông qua đấu
thầu rộng rãi là dự án xây dựng Nhà máy điện Phú Mỹ 2.2.
Đến nghị định 108/2009/NĐ-CP, các quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đàm
phán hợp đồng hoặc chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng đã tiếp tục có những
sự thay đổi. Đối với hình thức đầu thầu lựa chọn, nghị định 108/2009/NĐ-CP dường như
có vẻ thu hẹp hơn khi quy định đối với dự án trong Danh mục dự án đã công bố có từ 2
Nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức
đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc quốc tế để lựa chọn Nhà đầu tư, thay vì quy định trừ
trường hợp chỉ định đầu tư như nghị định 78/2007/NĐ-CP. Với hình thức chỉ định nhà đầu
tư đàm phán hợp đồng, nghị định đã làm sáng tỏ hơn so với nghị định 78 khi cho phép chỉ
định với dự án cần thực hiện để đáp ứng nhu cầu cấp bách về việc sử dụng công trình kết
15
cấu hạ tầng do Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề nghị của Bộ, ngành, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh và báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Bên cạnh đó, với dự
án do nhà đầu tư đề xuất, nghị định 108 đã đưa ra những quy định chặt chẽ và cụ thể hơn
so với nghị định 78 khi quy định trong thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc kể từ ngày đăng
tải lần cuối mà không có Nhà đầu tư khác đăng ký tham gia, các bộ, ngành, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định chỉ định Nhà đầu tư có Đề xuất dự án được phê duyệt để đàm phán
Hợp đồng dự án.
6. Quy định về đàm phán, ký kết hợp đồng dự án
Đàm phán, ký kết hợp đồng BOT, BTO, BT là khâu quan trọng nhằm xác định cho mỗi

bên quyền và nghĩa vụ trong quan hệ đầu tư. Công việc này được tiến hành sau khi đã lựa
chọn được nhà đầu tư.
Theo điều 15, Nghị định 108/2009 việc đàm phán ký kết hợp đồng được quy định:
1. Căn cứ kết quả lựa chọn Nhà đầu tư theo, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức
đàm phán Hợp đồng dự án với Nhà đầu tư được chọn.
2. Các quyền, nghĩa vụ của Doanh nghiệp dự án, quyền tiếp nhận Dự án và các hợp
đồng liên quan đến việc thực hiện Dự án (nếu có) có thể được đàm phán đồng thời với việc
đàm phán Hợp đồng dự án.
3. Sau khi kết thúc đàm phán, Hợp đồng dự án và các hợp đồng liên quan đến việc thực
hiện Dự án (nếu có) được ký tắt giữa các bên có liên quan.
4. Sau khi dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Chương V Nghị
định này, Nhà đầu tư và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành ký chính thức Hợp
đồng dự án. Trường hợp nội dung Hợp đồng dự án có sự thay đổi so với Hợp đồng dự án
đã ký tắt, Nhà đầu tư phải thông báo nội dung sửa đổi cho Cơ quan cấp Giấy chứng nhận
đầu tư trước khi ký chính thức.
Theo thông tư số 03/2011/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư : Hướng dẫn thực
hiện một số quy định của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2009 của
Chính phủ về đầu tư theo hình thức Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO và Hợp đồng BT, việc
đàm phán ký kết hợp đồng được quy định:
Để chuẩn bị kế hoạch và nội dung đàm phán:
16
1. Căn cứ Hồ sơ mời thầu, Hồ sơ yêu cầu, Hồ sơ dự thầu, Hồ sơ đề xuất và kết quả lựa
chọn Nhà đầu tư được duyệt, Tổ chuyên gia đấu thầu chuẩn bị kế hoạch và nội dung đàm
phán trình Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và gửi cho Nhà đầu tư được chọn.
2. Trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu đàm phán, Nhà đầu tư phải gửi
văn bản thông báo cho Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấp thuận đàm phán Hợp
đồng dự án.
Tổ chức đàm phán
1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ trì đàm phán Hợp đồng dự án và thỏa thuận
bảo lãnh chính phủ (nếu có) với Nhà đầu tư đã được chọn. Đối với những Dự án có yêu cầu

bảo lãnh của Chính phủ, các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính
phủ xem xét, chấp thuận các yêu cầu bảo lãnh trước khi đàm phán Hợp đồng dự án.
2. Hợp đồng dự án phải được đàm phán phù hợp với nội dung Báo cáo nghiên cứu khả
thi, Hồ sơ mời thầu hoặc Hồ sơ yêu cầu.
3. Tùy thuộc yêu cầu thực hiện Dự án, các hợp đồng có liên quan đến việc thực hiện
Dự án (thuê đất, xây dựng, lắp đặt máy móc, thiết bị dịch vụ tư vấn, giám định, mua
nguyên liệu, bán sản phẩm hoặc dịch vụ, quản lý, vận hành, bảo dưỡng công trình, cung
cấp dịch vụ kỹ thuật, vay vốn, cầm cố, thế chấp tài sản và các hợp đồng có liên quan khác)
có thể được đàm phán đồng thời với việc đàm phán Hợp đồng dự án.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp tham gia hoặc đôn đốc đàm phán các hợp
đồng có liên quan đến việc thực hiện Dự án để đảm bảo phù hợp với Hợp đồng dự án.
4. Trường hợp đàm phán thành công, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư
ký biên bản xác nhận kết quả đàm phán và ký tắt Hợp đồng dự án.
Trường hợp đàm phán không thành công, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hủy kết
quả lựa chọn Nhà đầu tư và phê duyệt Nhà đầu tư xếp hạng tiếp theo để đàm phán Hợp
đồng dự án.
7. Quy định về thủ tục thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư
Thủ tục thẩm tra, cấp giấy chứng nhận đầu tư được quy định tại Điều 47, 48, 49 Luật
đầu tư 2005.
Điều 47. Thẩm tra dự án đầu tư
17
1. Đối với dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu
tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện
thì phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
2. Thời hạn thẩm tra đầu tư không quá ba mươi ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
trường hợp cần thiết, thời hạn trên có thể kéo dài nhưng không quá bốn mươi lăm ngày.
3. Đối với dự án quan trọng quốc gia thì Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư và quy
định tiêu chuẩn dự án, Chính phủ quy định trình tự, thủ tục thẩm tra và cấp Giấy chứng
nhận đầu tư.
4. Chính phủ quy định việc phân cấp thẩm tra và cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Điều 48.Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng
Việt Nam trở lên và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
1. Hồ sơ dự án bao gồm:
a) Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
b) Văn bản xác nhận tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
c) Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;
d) Giải trình kinh tế - kỹ thuật với các nội dung về mục tiêu, địa điểm đầu tư, nhu cầu
sử dụng đất, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, giải pháp công nghệ, giải
pháp về môi trường;
đ) Đối với nhà đầu tư nước ngoài, hồ sơ còn bao gồm hợp đồng liên doanh hoặc hợp
đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
2. Nội dung thẩm tra bao gồm:
a) Sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác;
b) Nhu cầu sử dụng đất;
c) Tiến độ thực hiện dự án;
d) Giải pháp về môi trường.
Điều 49.Thủ tục thẩm tra đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều
kiện
1. Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam
và thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện được quy định như sau:
18
a) Hồ sơ dự án bao gồm giải trình điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng; nội dung
đăng ký đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 45 của Luật này đối với dự án đầu tư trong nước
hoặc khoản 2 Điều 46 của Luật này đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Nội dung thẩm tra bao gồm các điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng.
2. Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam
trở lên và thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện được quy định như sau:
a) Hồ sơ dự án bao gồm giải trình điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng; nội dung hồ
sơ thẩm tra quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này.

b) Nội dung thẩm tra bao gồm các điều kiện mà dự án đầu tư phải đáp ứng và nội dung
quy định tại khoản 2 Điều 48 của Luật này.
Điều 24, 25 Nghị định 108/2009/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng
- Kinh doanh - Chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh, Hợp đồng
Xây dựng - Chuyển giao quy định:
Điều 24. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư
1. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho các Dự án sau:
a) Các Dự án quan trọng quốc gia;
b) Các Dự án mà Bộ, ngành hoặc cơ quan được ủy quyền của Bộ, ngành là Cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ký kết Hợp đồng dự án;
c) Các Dự án thực hiện trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư đối với các Dự án không
thuộc quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 25. Hồ sơ, trình tự, thủ tục thẩm tra, cấp Giấy chứng nhận đầu tư
1. Nhà đầu tư nộp 10 bộ hồ sơ, trong đó có ít nhất 01 bộ gốc cho Cơ quan cấp Giấy
chứng nhận đầu tư nêu tại Điều 24 Nghị định này để tổ chức thẩm tra, cấp Giấy chứng
nhận đầu tư.
2. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư gồm:
a) Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
b) Hợp đồng dự án đã được ký tắt và các hợp đồng liên quan đến việc thực hiện Dự án
(nếu có);
c) Báo cáo nghiên cứu khả thi;
19
d) Hợp đồng liên doanh và Điều lệ Doanh nghiệp dự án (nếu có).
3. Nội dung thẩm tra gồm:
a) Các quyền và nghĩa vụ của các bên theo Hợp đồng dự án;
b) Tiến độ thực hiện dự án;
c) Nhu cầu sử dụng đất;
d) Các giải pháp về môi trường;
đ) Các kiến nghị của Nhà đầu tư về ưu đãi đầu tư, bảo lãnh của Chính phủ (nếu có).

4. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư tiến hành thẩm tra, cấp Giấy chứng nhận đầu
tư cho Nhà đầu tư trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
8. Quy định về thực hiện dự án
Trong hợp đồng BTO, BOT, BT thường quy định về các nội dung như mục tiêu, địa
điểm, thời hạn thực hiện Dự án; Quy mô, giải pháp thiết kế và tiêu chuẩn kĩ thuật của Công
trình dự án; Vốn đầu tư của dự án và phương án tài chính; Các điều kiện về sử dụng đất
và công trình có liên quan; Thời gian và tiến độ xây dựng công trình; Các quy định về thi
công, kiểm tra, giám sát, quản lý chất lượng, nghiệm thu, quyết toán Công trình; Quy định
về chuyển giao công trình. Các nội dung trên thường được quy định một cách rất cụ thể,
tránh việc xảy ra các tranh chấp sau này, và cũng có thể song song dẫn chiếu tới các nguồn
luật khác như Luật đầu tư, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ tài chính sẽ
được trình bày chi tiết ngay sau đây.
8.1. Triển khai xây dựng công trình.
Theo Luật Đầu tư năm 2005, việc triển khai các dự án BTO, BOT, BT mới chỉ mang
tính khái quát chung và được quy định như sau: “Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp
đồng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án
xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực
giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực
khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện,
trình tự, thủ tục và phương thức thực hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên
thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT.”
20
Tuy nhiên, đến năm 2009, Chính phủ thông qua nghị định ND 108/2009 đã đưa ra
những quy định cụ thể về nhiều vấn đề liên quan đến hợp đồng BTO, BOT, BT, theo đó
quy định về việc triển khai dự án như sau:
Điều 29 quy định về việc tổ chức lựa chọn nhà thầu để triển khai Dự án
Thứ nhất, doanh nghiệp dự án chịu trách nhiệm lựa chọn nhà thầu tư vấn, mua sắm
hàng hóa, xây lắp và nhà thầu khác để thực hiện Dự án. Việc lựa chọn nhà thầu thuộc phạm
vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Thứ hai, kết quả lựa chọn nhà thầu phải thông báo cho Cơ quan nhà nước có thẩm

quyền trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định lựa chọn nhà thầu.
Điều 30. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng và hoàn thành các
thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện Dự án theo quy định của pháp luật và các
điều kiện về sử dụng đất quy định tại Hợp đồng dự án.
2. Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và chi phí tái định cư do Doanh nghiệp dự án
thanh toán và được tính vào tổng vốn đầu tư của Dự án, trừ trường hợp nguồn vốn ngân
sách nhà nước được sử dụng để hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.
Điều 31.Lập thiết kế kỹ thuật, giám sát, quản lý xây dựng Công trình dự án
1. Căn cứ Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hợp đồng dự án, Doanh nghiệp dự án lập
Thiết kế kỹ thuật gửi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giám sát, kiểm tra. Trường hợp
Thiết kế kỹ thuật thay đổi so với Báo cáo nghiên cứu khả thi, Doanh nghiệp dự án phải
trình Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định.
2. Doanh nghiệp dự án tự quản lý, giám sát hoặc thuê tổ chức tư vấn độc lập để quản
lý, giám sát thi công xây dựng, nghiệm thu các hạng mục và toàn bộ công trình theo thiết
kế đã thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và thỏa thuận tại Hợp
đồng dự án.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm giám sát, đánh giá việc tuân thủ
các nghĩa vụ của Nhà đầu tư và Doanh nghiệp dự án trong việc thực hiện các yêu cầu về
quy hoạch, mục tiêu, quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng công trình, tiến độ huy động
vốn và thực hiện Dự án, bảo vệ môi trường và các vấn đề khác theo thỏa thuận trong Hợp
đồng dự án.
21
4. Việc điều chỉnh tổng vốn đầu tư, thiết kế kỹ thuật và các điều kiện khác đã thỏa
thuận tại Hợp đồng dự án chỉ được xem xét trong các trường hợp sau:
a) Dự án bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc các sự kiện bất khả kháng khác;
b) Xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn cho Dự án;
c) Khi quy hoạch thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến địa điểm, quy mô, tính chất, mục
tiêu của Dự án;
d) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Có thể nhận thấy, nhờ sự ban hành nghị định ND 108/2009 đã tạo môi trường pháp lý
an toàn hơn cho hình thức đầu tư bằng BTO, BOT, BT. Mặc dù không thể bao quát được
hết nhưng cũng là một cơ sở, nguồn luật dẫn chiếu có hiệu quả.
Nghị định 24/2011 NĐ-CP ban hành ngày 05/04/2011 sửa đổi bổ sung một số điều của
nghị định 108/2009 tuy nhiên không ảnh hưởng gì đến quy trình triển khai dự án theo hợp
đồng BTO, BOT, BT.
Vào ngày 17 tháng 11 năm 2011, Bộ tài chính thông qua thông tư số 166/2011/TT-
BTC hướng dẫn một số nội dung liên quan đến quá trình thực hiện các dự án liên quan
đến hợp đồng BOT, BTO, BT. Theo đó, quy định thêm một số vấn đề về ngân sách cho dự
án đối với trường hợp ngân sách của dự án là của nhà nước, do nhà nước quản lý thu chi,
và về việc quản lý, sử dụng chi phí chuẩn bị dự án và kinh phí hoạt động của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
Điểm mới trong nghị định này là quy định hết sức cụ thể về điều kiện và phương thức
thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT mà ở tất cả các luật và văn bản dưới luật
khác chưa đề cập đến, thông thường sẽ được quy định cụ thể trong từng hợp đồng, thì ở
đây đã được làm rõ trong các điều 15, 16 của Nghị định này.
8.2. Về quản lý và kinh doanh công trình.
Về vấn đề này, Nghị định 108/2009 đã quy định rõ ở điều 32:
1. Doanh nghiệp dự án thực hiện việc quản lý, kinh doanh công trình hoặc kinh doanh
Dự án khác (đối với Dự án BT) phù hợp với các quy định của pháp luật và theo các điều
kiện thỏa thuận trong Hợp đồng dự án.
2. Doanh nghiệp dự án có thể thuê tổ chức quản lý thực hiện công việc nêu tại khoản 1
Điều này với điều kiện Doanh nghiệp dự án chịu toàn bộ trách nhiệm của tổ chức quản lý.
22