Bài giảng- Đăng ký và thống kê đất đai- chương 1 ppsx

Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 1

PHẦN I
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1 Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều cơng việc phải đăng ký như
khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký
hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở
hữu, sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu
khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân
sự,...), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu
cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước
hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về
một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của
người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc
đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có
giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá
trình sản xuất và đời sống.
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc
đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm
cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử
dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng
ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước

cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay
đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là q trình thực hiện các cơng việc nhằm
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho tồn bộ đất đai trong phạm vi hành
chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ
sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 2

Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai
theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất khơng chỉ dừng lại ở việc hồn thành lập hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát
triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày
càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi
nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng, kịp thời
hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện
các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của
công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành

hai giai đoạn :
Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu
tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho
toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các
chủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa
phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu
cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.2 Vị trí, vai trị của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích chung của tồn xã hội trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 3

nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp

luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung
cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các
quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm;
cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử
dụng đất đai có hiệu quả,...
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các
loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước
muốn quản lý chặt chẽ tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các
thông tin theo yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển
ngành địa chính, các thơng tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về
đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin
cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện
tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về
quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp
lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị
trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề
mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những u cầu về thơng tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký
đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở
thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử

dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước
mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong tồn bộ phạm vi lãnh thổ
hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai
theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 4

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh
tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó chính là sản phẩm
kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác
như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho
việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên
chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch
và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc
giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu
quả cao. Vì vậy thơng qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử
dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc

thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến
động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh
hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ khơng
giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khơng rõ ràng,
bất hợp pháp, do vậy sẽ khơng hồn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ
đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở
pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa
vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa;
chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách
nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết định
giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn
gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá
đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất
trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng
thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình
sử dụng;

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 5

- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình
thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, cơng tác thanh tra và giải quyết tranh

chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng
ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để
những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng
sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao
nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng
bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách
đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và
định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai khơng chỉ tạo tiền
đề mà cịn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả
các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất
cung cấp những thơng tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng
đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính
sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cịn là căn cứ đầy
đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai,
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi
đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông
qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những
sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện.
Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của
người sử dụng đất.
1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa
Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có

những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc
người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà
nước theo pháp luật.
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp,
do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 6

Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chun mơn đơng đảo, nắm
vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật
đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của
quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế
thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý
biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ
đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thơng tin
theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có
quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử
dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là
đăng ký quyền sử dụng đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao
quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức
giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử
dụng vào một số mục đích cụ thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng

mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy,
việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật
và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng
ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (khơng thể tách rời) với các loại tài
sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại cơng trình trên đất, cây lâu
năm,...Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động
sản. Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở
hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do
vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như
quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta khơng thể khơng
tính đến đặc điểm này.
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung
ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa
Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới
hành chính xã. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm
bảo :
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 7

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng
ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa :
“Nhà nước của dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trị và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử

dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các
cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất
đai cho cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ
thống hồ sơ địa chính.
1.2 - LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho lồi người; nó gắn
liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi
dân tộc.
Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là
một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước,
đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất,
hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế
của giai cấp thống trị.
1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ
VI trở lại đây. Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu
giữ lại được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia
Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ
có sổ địa bộ thời Minh Mạng.
- Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất
công điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ
cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp”
nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã. Theo quy định,
hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu
sổ một lần. Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, khơng dùng một đơn vị
đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này
rất khó khăn và đã khơng được tu chỉnh.

- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh
Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa
bộ” tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 8

tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc
điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng,
Tri huyện và điền chủ.
Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo
sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký
tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ
Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã. Theo quy định, hệ
thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng
được quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh
nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải
xem xét ngay tại chổ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi
vào sổ địa bộ.
- Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh
thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau :
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại
Trung Kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động
sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;

+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng
tại Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phịng, Đà Nẵng
(cùng một ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung
Kỳ, Nam Kỳ).
Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau :
a. Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu
là kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng. Từ năm 1911, hệ
thống này bắt đầu được cũng cố và hồn thiện, như : có bản đồ giải thửa
kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển
quyền, lập quyền, huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản
thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ được
áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ. Riêng đất đai của người
Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ để đương do Ty Bảo
thủ để đương thực hiện.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo
thủ điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ)
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 9

thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây.
Sắc lệnh này được triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế
độ này là : bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện
đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lơ đất
của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ : diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh,
biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền

sở hữu, cầm cố và để đương. Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925
được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc. Tuy nhiên,
do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 vẫn song
song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ và chế độ điền
thổ. Trong đó chủ yếu vẫn là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ.
b. Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm
sứ Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định
3138 ngày 14/10/1939.
Tài liệu theo chế độ này gồm có bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền
chủ hộ và tài chủ hộ.
Thủ tục: hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục cơng việc
khá chặt chẽ :
- Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực
hiện);
- Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên
địa chính thực hiện);
- Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận
ruộng;
- Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất
của mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ).
- Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2.000), sau
khi đánh số và tính diện tích các thửa đất thì ghi vào biên bản cắm mốc;
- Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa
bộ, lập danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái
quyền (đất công). Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được viên
công sứ duyệt.
Một bộ sao bản đồ, sổ địa bộ, danh sách các trái quyền được để
công khai tại huyện đường trong hai tháng. Sau đó hệ thống này sẽ được
chuyển về Sở Địa chính để lập sổ địa bộ chính thức. Sổ địa bộ chính thức

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 10

kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phịng quản
thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch.
c. Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889. Giai đoạn từ năm
1889 đến năm 1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm
mục đích thu thuế. Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ
trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính.
Tuy nhiên, do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh
cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song
hai hình thức :
- Hình thức đo đạc chính xác : triển khai chủ yếu ở các đơ thị;
- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản.
1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ Ngụy
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây :
- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình
thành trước Sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc
Trung kỳ.
Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hịa đã có Sắc
lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những
địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ năm 1962 trên lãnh

thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gịn kiểm sốt tồn tại hai chế độ : chế độ
quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925.
a. Tân chế độ điền thổ:
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
-

Bản đồ giải thửa chính xác từng thửa đất;

-

Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản;

-

Sổ mục lục lập theo từng chủ sở hữu có thể hiện các thửa đất của
mỗi chủ;

-

Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C;

-

Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán (mỗi bằng
khoán gồm tất cả các giấy tờ liên quan đến mỗi lô đất).

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 11

Toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ, lưu tại Ty Điền địa và xã
sở tại. Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là số lượng tài liệu, sổ sách
phải song song tồn tại quá nhiều; kích thước sổ sách, bằng khốn q lớn
khó sử dụng và dễ hư hỏng.
b. Chế độ quản thủ điền địa
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
-

Sổ điền bộ (lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 05 thửa);

-

Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang;

-

Sổ mục lục tên chủ để tra cứu.

Hồ sơ lập thành hai bộ và lưu giữ thống nhất như hồ sơ “Tân chế độ
điền thổ”; chủ sở hữu được cấp chứng thư kiến điền.
@ Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ đất đai của các chế độ
trước:
- Trong bất kỳ chế độ nào xã hội nào, việc đăng ký đất đai, thiết lập
hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách, mục tiêu chủ yếu là nắm
chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất; và tạo cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất.

- Mỗi thời kỳ lịch sử đều có thể áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều
loại hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện hồn cảnh, vừa tính tới
mục tiêu lâu dài là xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Tuy
nhiên trong mọi chế độ quản lý và hệ thống hồ sơ thiết lập, việc xác định
chuẩn xác quyền sở hữu của các chủ đất luôn được coi trọng; yêu cầu
pháp lý của hệ thống hồ sơ ngày càng chặt chẽ.
- Nhìn chung, dưới các chế độ cũ đều có nhiều chủng loại hồ sơ, bao
gồm hai nhóm tài liệu : nhóm lập theo thứ tự thửa, và nhóm lập theo thứ tự
chủ sử dụng để tra cứu. Xu hướng chung các hệ thống hồ sơ ngày càng
nhiều tài liệu. Điều đó phản ánh lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng
sử dụng đất ngày càng manh mún ở Việt Nam.
1.2.3 Công tác đăng ký đất dưới chế độ Việt Nam Dân chủ cộng hòa và
chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
a. Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn
này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 12

chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất
nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài
liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại : bản đồ giải thửa (đo
đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản
đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người sử

dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến
cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
b. Thời kỳ từ năm 1982 đến năm 1988
Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà
nước quan tâm, thể hiện :
- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc
thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong
cả nước;
- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn
bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định
56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một
trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng
ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được
UBND huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất , hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết
(gồm 14 mẫu).
Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm
1988 mới thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều
hạn chế. Các khu dân cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, khơng xác
định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định
quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai đăng ký gần như khơng được
thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này
vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện.
c. Từ khi có luật đất đai năm 1988 đến nay
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo
Chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành
Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày

28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 13

chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm
1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một
số vướng mắc cần giải quyết : do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị
299/TTg cịn có q nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang
trong q trình đổi mới. Vì vậy, cơng việc triển khai cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên
hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định
nhiều địa phương đã thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tạm thời.
Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu
cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày
càng trở nên bức bách.
Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm
2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho
việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất :
- Công văn 434/CV-ĐC tháng 07/1993 của Tổng cục Địa chính ban
hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại
Quyết định 56/ĐKTK năm 1981
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính
quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo
dõi biến động.
- Công văn 647/CV_ĐC ngày 31/05/1995 của TCĐC về việc hướng
dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP.
- Công văn 1427/CV-ĐC ngáy 13/10/1995 của TCĐC về việc hướng
dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất .
- Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng và Tổng
cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng
nhận sở hữu nhà.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ
về đẩy mạnh và hồn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông
nghiệp.

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai


Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 14

- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của TCĐC hướng
dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử
dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ
về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
- Công văn số 776/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và sở hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC của TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị
định 17/CP/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ
- Thơng tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999
của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu
cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế
giới do đó một số điều Luật đất đai khơng cịn phù hợp với thực tế vì vậy
trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật
sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm1993 (có hiệu lực thi hành ngày
01/10/2001). Một số văn bản pháp luật đã được ban hành từ năm 2001 đến
năm 2002 như sau :
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về
việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 của TCĐC hướng
dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của TCĐC
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03/01/2002 của Toàn án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai

Phần I: Đăng ký đất đai

Trang 15

cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tịa án nhân dân
trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật đất
đai 2003 đã được Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi
hành vào ngày 01/07/2004; để cụ thể hóa Luật đất đai 2003 các văn bản
pháp luật ban hành tiếp theo là:
- Nghị định 181/20047NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 hướng
dẫn về thi hành Luật đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng
dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/204 về việc hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

Chương 1: Khái quát chung về đăng ký đất đai