BÀI THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ppt

BÀI THẢO LUẬN

CHỦ ĐỀ:


 !
"#$%
&'()%)*
+ 
HÀ NỘI, 2011
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 1
 %
,- ..
%- & 
*- &/&!
0- &/  
1- &/2!&/
3- 4&
5- !67+
8- 9.
:- &;&
,)- 4!
,,- 4 
,%- !6&
,*- 7+
,0- <!
,1- 2!
,3- 2.
,5- 
,8- &=(

,:- !67+
%)- !6 
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 2
=&=
&>?$@ABC 0
"DEFG,H&IJCKFL"CFG 0
,-, Khái niệm về giải phóng mặt bằng 4
,-% Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng 5
,-* Vai trò 6
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư BĐS ở HN 10
1.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả 12
1.6 Kinh nghiệm từ các nước phát triển 16
"DEFG%H"MLNOPFG
2.1Các văn bản pháp lí liên quan 24
2.2 Thực trạng giải phóng mặt bằng ở Hà Nội qua các năm
2.2.1 Một số kết quả đạt được về GPMB năm 2002-2003 25
2.2.3 Tổng kết công tác GPMB năm 2009 27
2.3 Những hạn chế yếu kém trong công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội trong thời gian qua
2.3.1 Về đối tượng được đền bù thiệt hại 29
2.3.2 Về mức đền bù thiệt hại 29
2.3.3 Về các chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống 30
2.3.4 Công tác tổ chức thực hiện GPMB và đền bù thiệt hại 30
2.4 Nguyên nhân của các hạn chế 31
"DEFG*H"DEFG"DQFGRSG?T?U"VU"WSFN"?XFLYFGNVL
3.1 Giải pháp cho công tác GPMB
3.1.1 Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án 32
3.1.2 Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 33
3.1.3. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… 34
3.1.4 Công tác tuyên truyền giáo dục. 35

3.1.5 Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn… 36
3.2 Ví dụ giải pháp giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội:
3.2.1 Thực trạng 37
3.2.2 Giải pháp 37
(Z&[ 39
Ghi chú
GPMB: giải phóng mặt bằng
DA: dự án
BĐS: bất động sản
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 3
&\]
Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị văn hoá và xã hội của cả nước, là một trong hai đô thị đặc biệt
đang đứng trước những thời cơ và thách thức trong thời kỳ hội nhập. Kể từ khi nước ta ra nhập WTO
Hà Nội ngày càng được chú ý hơn với tư cách là thủ đô của một quốc gia. Thực hiện nghị quyết của
Chính phủ đưa Hà Nội không những là trung tâm kinh tế, chính trị văn hoá và xã hội của cả nước mà
còn là một đô thị hiện đại mang tầm cỡ khu vực và thế giới. Để thực hiện nghị quyết này Đảng bộ và
nhân dân Thành phố đã từng bước đạt được những thành tựu về kinh tế và xã hội. Cụ thể tổng sản
phẩm nội địa (GDP) của thủ đô năm 2010 tăng 11% so với năm 2009, cao hơn chỉ tiêu mà Hội đồng
Nhân dân Tp đã đề ra. Trong đó, khu vực dịch vụ tăng 11%, công nghiệp - xây dựng tăng 11,5%, nông
nghiệp tăng 6,2%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực: tăng tỷ trọng ngành dịch vụ và
công nghiệp – xây dựng, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Với kết quả này, tăng trưởng GDP bình
quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 10,7%/năm. GDP bình quân đầu người của thủ đô đạt khoảng 37 triệu
đồng (khoảng 1.950 USD)…. Tuy vậy Hà Nội vẫn đang đứng trước những thách thức lớn của một đô
thị như vấn đề ô nhiễm, lao đông và việc làm, nhà ở, giao thông vận tải…Đặc biệt từ khi Hà Tây sáp
nhập vào Hà Nội diện tích đất thủ đô đã mở rộng tình hình bất động sản ở thủ đô có nhiều biến
chuyển, nhiều dự án nhà ở, đường xá, công viên được kí duyệt kèm theo đó vấn đề giải phóng mặt
bằng cho các dự án đầu tư cũng trở nên bất cập hơn…bài thảo luận sẽ đánh giá tình hình giải phóng
mặt bằng các dự án đầu tư bất động sản ở Hà Nội, những thành công cũng như hạn chế còn tồn tại và
đề ra các giải pháp khắc phục.

.,
&;&[
,-,("V?F?X$R^G?T?U"#FG$_N`aFG
Trong xã hội phát triển như ngày nay cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện
đaị hóa đất nước nhiều công trình, dự án được đầu tư xây dựng. Đối với những dự án
cần đất như xây dưng bệnh viện, trường học, các khu công nghiệp, hệ thống giao thông
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 4
thủy lợi…thì luôn gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng. Như vậy giải phóng mặt
bằng là gi?
“GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất
để chuyển giao cho chủ dự án. Sau đó chủ dự án sẽ di dời các đối tượng như nhà ở, các
công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình
trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời –
người bị thu hồi đất”.
,-%_LA?b$LcdLYFGNVLG?T?U"#FG$_N`aFG-
- Đối tượng của giải phóng mặt bằng rất đa dạng và phức tạp.
Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất
GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Mỗi dự
án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu vực nhất định với đặc
điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
Thực tế cho thấy việc thu hồi đất ở các khu trung tâm đông dân, khu đô thị, khu
thuận lợi cho việc phát triển làm ăn thì công tác giải phóng mặt bằng thường khó khăn
hơn ở những vùng nông thôn, ngoại thành, nông nghiệp là chủ yếu. ). Ngoài ra giá đền
bù thiệt hại giữa các dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác
nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại.
- Công tác giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn
Như đã nói ở trên giải phóng mặt bằng là quá trình thu hồi đất của cá nhân, tổ
chức…Vì vậy người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường một khoản bằng tiền hoặc hiện
vật( đất) tương ứng với đất bị thu hồi nhằm ổn định cuộc sống cho họ.

Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 5
Trong khi giá đất đai, BĐS trên thị trường ngày càng tăng cao, các dự án đầu tư
xây dựng cơ sỏ hạ tầng phát triển kinh tế ngày càng nhiều. Do đó nguồn vốn cần thiết
cho việc đền bù là không nhỏ
Ngoài khoản tiền đền bù cho những người bị thu hồi đất thì công tác gải phóng
mặt bằng cũng mất một khoản không nhỏ cho qua trình giải tỏa, san lấp mặt bằng.
- Trong giải phóng mặt bằng thường có những ngoại ứng phát sinh.
Khi thu hồi đất thì nhiều cá nhân, dân cư, hộ gia đình vẫn không chịu di rời ảnh
hửng đến tiến độ công trình cũng như gây trở ngại cho công tác giải tỏa, đền bù.
Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫn
còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong. Sau khi GPMB, phần diện tích đất này được
hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên
những kiến trúc này không đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường
phố, đô thị.
,-*d?NOe
Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những vùng đất để
xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát nước; cơ sở
hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; các cơ sở
sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, sắp
xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn vào sự phát triển
kinh tế xã hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng rất nhỏ
trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn
hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp chỉ chiếm 2%-3% tổng thu nhập
quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch vụ gần 70% trong tổng thu nhập quốc
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 6
dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các nước phát triển (những nước này dân
số đô thị chiếm khoảng 70n% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100% ). Như
vậy xu hướng đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy

hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia.
fGiải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới-
Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân
chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc gia
tăng dân số ở Hà Nội là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra (luồng di dân đặc trưng
ở Việt Naml). Ngoài ra có sự chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc
sống của con người ngày càng nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi,
tiện nghi hơn là điều tất yếu. Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở
cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện,
công viên, trường học Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để xây
dựng các công trình đó. Hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư mở rộng và xây
dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá…
Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây dựng, không phải khi
nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây dựng các công trình ở nơi hoàn
toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì
việc xây dựng các công trình trong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi. Mặt bằng
là một yếu tố hết sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng. Có mặt bằng thì
mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được. Công tác GPMB đã trở
thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng.
Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất, bồi
thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 7
nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong thời gian tới, cả nước đặc biệt
là đô thị lớn như Hà Nội có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiện các dự án
mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, xây dựng khu
đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thực hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độ
phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Tuy nhiên công
tác này vẫn còn nhiều vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một

số hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở
việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
fCông tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước nhằm
quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử dụng
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước thực hiện quyền định
đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và hiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất và
đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng
cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã
hội. Đồng thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Nhà nước thực hiện quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp, phân
bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển cả
nước và từng địa phương. Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án,
mục tiêu nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng
kém hiệu quả sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập
trung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về môi trường,
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 8
xã hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có mục đích sử dụng trong lĩnh vực công
nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở,
buôn bán sản xuất nhỏ lẻ sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Hay quy hoạch sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng
xa dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồn nước
sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta, một số diện tích đất nông nghiệp tại
trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trục đường giao thông lớn đang
dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để

mở rộng các nút đường giao thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp
lý, có hiệu quả, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với
hiệu quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô thị.
Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai là tài nguyên
vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt của con người và là thành
phần quan trọng của môi trường sống đối với tất cả các sinh vật trên trái đất. Việc phát
triển đất đai như ngày nay đã phải trải qua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát
triển của nó. Thực tế các khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình
thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng
đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả
nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai. Có sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn
lực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng các nguồn lực khác trong vùng.
Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả, là
yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể
cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã điều tiết các hoạt động liên
quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 9
,-0VLF"gFNhTF""D@FGAiFRjFA^G?T?U"#FG$_N`aFGL"WLVLkMVFABCND
@
Giải phóng mặt bằng được coi là khâu mấu chốt quyết định sự thành công của các
dự án đầu tư hiện nay.Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ dẫn tới thời gian triển
khai dự án đầu tư bị ngưng trệ ,phát sinh chi phí,giảm hiệu quả đầu tư.Có nhiều nhân tố
ảnh hưởng tới vấn đề này như:
- Thực trạng quản lý đất đai hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất
đai của nơi có dự án. Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa
chính có chất lượng,làm rõ nguồn gốc đất,ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở
và đất canh tác thì khâu đo đạt,xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc
hỗ trợ,di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn.Trái lại những nơi chưa tiến hành tốt

những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó
khăn.Mặt khác dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ
nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng nhưng một số hộ dân vẫn
tự ý trồng cây,cơi nới…làm ảnh hưởng tới việc thống kê,giải phóng mặt bằng gặp
không ít khó khăn.
- Khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong giải
phóng mặt bằng như trích đo địa chính,thu hồi đất,thẩm định giá,phê duyệt phương án
bồi thường,hỗ trợ và tái định cư
- Khả năng giải quyết các chế độ,các chính sách đối với hộ dân trong vùng bị ảnh
hưởng,thái độ và năng lực của cán bộ,công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp
xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ chính sách triển khai công tác giải
phóng mặt bằng.Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đật được sự đồng
thuận với người dân về mức giá đền bù.Điêù này gây khó khăn về sau và đòi hỏi thương
lượng lại thì mức giá thị trường lại tăng.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 10
Sự am hiểu pháp luật,cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông,tôn trọng
lợi ích của người dân khi thực thi công vụ cúa cơ quan thẩm quyền sẽ tránh được các
phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng
Thắc mắc của người dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc,nguồn gốc đất,hạn mức
đất,đơn giá tiền bù hoặc hỗ trợ Trong bối cảnh đó chỉ cần một trường hợp xử lý sai quy
định,thiếu trách nhiệm,chậm giải quyết,vô cảm,thiên vị,tiêu cực hoặc nhượng bộ vô
nguyên tắc có thể làm toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu
- Khả năng hoàn thành khu tái định cư,bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác
di dân,tái định cư được xây dựng phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất
bị thu hồi
- Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng
Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng phải đủ để chi
trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoach,tiến độ đã được thông báo.Trong quá

trình giải phóng mặt bằng sự tham gia tích cực,năng động của nhà đầu tư cùng với các
cơ quan thẩm quyền giải quyết các khó khăn có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng
- Công tác tuyên truyền về chính sách,pháp luật,về đất đai,bồi thường,giải tỏa
chưa thường xuyên sâu rộng vì thế sự hiểu biết của người dân còn hạn chế dễ dẫn đến
khiếu nại về chính sách và giá đền bù.
- Mặt khác ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất
của nhà nước trở nên nhạy cảm và phức tạp,hình thành nhiều khó khăn cho các nhà đầu
tư.Điều này gây nên nhiều cản trở cho việc giải phóng mặt bằng,làm chậm tiến độ có
thể gây thiệt hại về tái chính
,-1"lN?mCAVF"G?V"?XCnCT
Các quy định về Tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 11
- Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù giải
phóng mặt bằng xây dựng.
- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê
duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng
xây dựng được thực hiện như sau:
+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông
qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặc giao cho
doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;
+ Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu
hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trên mặt
bằng đã được giải phóng;
+ Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền.
- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo dự án đầu tư xây dựng công
trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:
+ Ðối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng

mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng
công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù
giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp
với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;
+ Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng công
trình;
+ Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của dự
án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 12
- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khi
giải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đền
bù của địa phương mình.
- Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giải
quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàn
toàn chi phí cho việc cưỡng chế.
- Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây
dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo
mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt
hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá
đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện
khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội
Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định
sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập.
Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá
đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện
khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội
Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định

sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập.
Ông Biền nói: "Hiện tại Hà Nội vẫn chưa có những trung tâm như vậy và cần phải
thành lập không chỉ một mà nhiều trung tâm giữ vai trò thẩm định giá đất. Công việc
của những trung tâm này không chỉ thẩm định giá đất của các dự án liên quan đến việc
đền bù, bồi thường GPMB, mà còn thẩm định rất nhiều yêu cầu khác liên quan đến giá
đất đai. Những trung tâm này sẽ làm những công việc như cân đong, đo đếm khi có yêu
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 13
cầu của các đơn vị.
Cũng đã có ý kiến cho rằng việc xác định giá đất vốn đã phức tạp, nhưng giá đất mỗi
năm thay đổi một lần theo hướng cao hơn khiến cùng một dự án nhưng người gương
mẫu di dời lại bị thiệt thòi hơn người được đền bù sau, dẫn tới tâm lý ngóng đợi, thưa
ông?
Đúng là có những thực tế như vậy. Tôi nghĩ rằng việc điều chỉnh giá đất mỗi năm một
lần là việc làm rất không nên. Nếu giá đất thay đổi hằng năm cực kỳ vất vả, kể cả trong
GPMB và cho cả nhà đầu tư. Thực tế có dự án chúng ta phải mất tới vài năm mới
GPMB xong, như vậy cứ mỗi năm phải điều chỉnh phương án đền bù, bồi thường một
lần. Rõ ràng là thiệt cho người di dời trước. Giá đất nên có sự ổn định ít nhất là năm
năm vì quá trình đầu tư, quá trình phát triển của dự án cũng đòi hỏi phải dài hơi.
Có một thực tế những dự án đường vành đai hay những công trình giao thông rất cần
phải triển khai nhanh để tháo gỡ tình trạng ách tắc giao thông hiện nay, nhưng một số
dự án quan trọng vẫn chưa triển khai được. Lý do chủ đầu tư đưa ra vẫn là chuyện
chậm GPMB?
Nói đến khó khăn GPMB là đúng nhưng không phải lúc nào cũng đổ lỗi cho GPMB. Về
cơ chế, chính sách chúng ta phải nghiên cứu cho phù hợp hơn. Đối với những tuyến
đường vành đai, công trình giao thông nói nóng bỏng khâu GPMB cũng đúng nhưng
chúng ta cũng phải xem lại qui trình Thực hiện
Qui hoạch của những tuyến đường này thì có, nhưng để triển khai qui hoạch đó cần
phải cụ thể hóa bằng dự án, tức là dự án được duyệt. Từ dự án đó mới tính đến chuyện
chỉ giới, mốc giới GPMB. Bây giờ những dự án đó chưa có đủ điều kiện pháp lý, làm

chưa đúng nguyên tắc - tức là nhiều công trình dự án còn chưa xong thì không GPMB
được là điều dễ hiểu.
Vậy giải pháp nào để tháo gỡ tình trạng này, thưa ông?
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 14
Vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với
thực tiễn.
6 nguyên nhân, tồn tại trong GPMB:
1- Công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền còn nhiều hạn chế, tình trạng lấn
chiếm đất, giao cấp đất trái thẩm quyền còn diễn ra.
2 Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay đổi nhiều và thiếu đồng bộ,
tạo nên những mâu thuẫn lớn.
3- Việc đầu tư các dự án còn dàn trải và thiếu tập trung trong triển khai các dự án
GPMB, còn một số dự án sau GPMB triển khai đầu tư chậm để đất trống kéo dài gây
lãng phí.
4- Công tác thanh tra, kiểm tra và khắc phục tồn tại sau thanh tra, kiểm tra giải quyết
đơn thư khiếu nại có lúc, có nơi chưa được coi trọng.
5- Việc chuẩn bị nhà tái định cư còn nhiều hạn chế, chất lượng một số khu nhà tái định
cư còn chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, do vậy đời sống của người dân
trong các khu tái định cư còn gặp khó khăn.
6- Lực lượng tham gia công tác GPMB, nhất là ở cấp cơ sở, còn thiếu chiều sâu (do
kiêm nhiệm), cá biệt có nơi thực hiện qui trình không nghiêm trong GPMB.
,-3(?F"FG"?X$LVLFDQLU"VNNO?bF
* Vấn đề xây dựng và thực hiện quy hoạch
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 15
- Việc xây dựng quy hoạch được tuân thủ theo một quy trình chặt chẽ, tuân thủ ý
kiến chỉ đạocủa lãnh đạo cao cấp, tận dụng triệt để ý kiến của các chuyên gia về quy
hoạch và các cơ quan chuyên môn để đảm bảo quy hoạch có được một tầm nhìn chiến
lược dài hạn, có tính khoa học cao.

- Quy hoạch sau khi được phê duyệt sẽ mang tính pháp lý cao, việc điều chỉnh
quy hoạch phải tuân thủ một quy trình phức tạp và nghiêm ngặt nhằm hạn chế những
thay đổi so với quy hoạch ban đầu.
- Việc triển khai dự án tuân thủ theo quy trình chặt chẽ từ phê duyệt thiết kế quy
hoạch, giám sát quá trình thi công và nghiệm thu công trình để đảm bảo phù hợp với
quy hoạch chung. Trong quá trình xây dựng công trình, Nhà nước thể hiện rõ chức năng
hỗ trợ, tư vấn thiết kế, xây dựng công trình, giám sát thường xuyên việc xây dựng công
trình.
- Việc quản lý quy hoạch được thực hiện trên cơ sở hệ thống thông tin, cơ sở dữ
liệu về quy hoạch với toàn bộ các thông số của quy hoạch, quá trình triển khai, điều
chỉnh quy hoạch, kiểm soát được một cách nhanh và chính xác việc thực hiện quy
hoạch, vừa hạn chế được tiêu cực trong quá trình quản lý quy hoạch.
- Để quản lý tốt công tác quy hoạch đòi hỏi phải đào tạo một đội ngũ cán bộ có
năng lực, trình độ chuyên môn thuần thục vận hành bộ máy quản lý quy hoạch.
- Để đảm bảo thành công trong quản lý quy hoạch cũng đòi hỏi các cấp, các
ngành, doanh nghiệp và nhân dân phải có nhận thức đúng đắn và sâu sắc về tầm quan
trọng của quy hoạch và có ý thức tuân thủ quy hoạch.
- Quá trình quản lý quy hoạch đòi hỏi phải giải quyết hài hòa lợi ích của nhà đầu
tư và lợi ích của Nhà nước sao cho vẫn đảm bảo tính đúng đắn, khoa học của quy hoạch
trong khi vẫn tôn trọng lợi ích của nhà đầu tư.
*. Vấn đề mô hình tổ chức quản lý nhà nước
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 16
- Trong giai đoạn đầu phát triển, đặc KKT được quản lý bởi một Ban quản lý
riêng tương tự như Ban quản lý KKT hiện nay của Việt Nam, chịu trách nhiệm quản lý
đặc KKT về mặt kinh tế (đầu tư, xây dựng, quy hoạch…)
- Sau khi các đặc KKT được mở rộng và phát triển đến trình độ nhất định, Ban
quản lý đặc khu được nhập về chính quyền địa phương, Chủ tịch UBND thành phố
đồng thời là Trưởng Ban quản lý đặc khu. Các sở, ngành của UBND thành phố chịu
trách nhiệm quản lý đặc KKT về các mặt kinh tế, xã hội, hành chính – lãnh thổ.

* Vấn đề đất đai
- Việc sử dụng đất để đầu tư các công trình, dự án trong KKT đều được thực hiện
theo hình thức đấu thầu. Trong quá trình đấu thầu, để khuyến khích đầu tư, Nhà nước
kiểm soát giá thành ở mức hợp lý để đảm bảo giá trúng thầu xây dựng không thấp hơn
giá thành xây dựng để nhà đầu tư có lợi nhuận. Nhà nước giữ quyền đưa ra mức giá
thấp nhất làm cơ sở cho việc đấu thầu để đảm bảo giá đất xây dựng không thấp hơn
mức giá sàn.
- Về vấn đề đền bù đất đai:
Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người dân bằng cách: (i) không đưa toàn
bộ số tiền đền bù cho người dân mà thanh toán tiền cho người dân làm nhiều lần hoặc
hỗ trợ người dân sử dụng phần tiền giữ lại để góp vốn kinh doanh, tạo thu nhập và việc
làm lâu dài; (ii) đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân.
+ Tại Thượng Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân
bằng cách thành lập các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là người
dân bị mất đất, giao đất cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh. Để tập hợp người
dân, lãnh đạo chính quyền địa phương tại nơi mất đất được chỉ định làm chủ doanh
nghiệp, cơ sở sản xuất.
- Vấn đề quy hoạch, sử dụng đất phục vụ cho phát triển đặc KKT được Chính
phủ Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền bù, trưng thu đất. Công
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 17
tác tổ chức đền bù, giá đền bù, kế hoạch đền bù được Nhà nước phê chuẩn và thực hiện
thống nhất. Việc đền bù được triển khai dưới hình thức thỏa thuận và cưỡng chế.
- Thị trường đất đai ở Trung Quốc được chia thành 2 loại: thị trường cấp 1 và thị
trường cấp 2.
+ Thị trường cấp 1 là thị trường đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa cho thuê lại.
Thị trường cấp 1 thuộc quyền kiểm soát trực tiếp của Chính phủ. Chính phủ tổ chức đấu
thầu để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó tổ chức đấu giá để lựa chọn
nhà đầu tư thuê lại đất.
+ Thị trường cấp 2 là thị trường đất đã được cho thuê lại là thị trường được phép

chuyển nhượng.
- Nhà nước kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu ngành, lĩnh vực thu
hút đầu tư vào đặc KKT. Việc sử dụng đất, chuyển nhượng đất phải tuân thủ định
hướng của Nhà nước về quy hoạch và phát triển ngành, lĩnh vực.
- Tại Trung Quốc, việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giá đất đai đều do
Nhà nước đứng ra thực hiện và kiểm soát. Vì vậy, trách nhiệm đảm bảo đời sống, việc
làm cho người dân mất đất thuộc về Nhà nước. Quy định này đã hạn chế được tình
trạng mâu thuẫn, khó giải quyết giữa nhà đầu tư và người dân và thể hiện rõ vai trò tích
cực của Nhà nước trong vấn đề sử dụng đất đai vào phát triển KKT.
* Vấn đề cơ chế, chính sách
- Về nguồn lực đầu tư đặc KKT, thành phố mở: nguồn vốn đầu tư cho Thượng
Hải cũng như đặc KKT Sán Đầu, Thẩm Quyến chủ yếu từ khu vực Nhà nước, khu vực
doanh nghiệp và khu vực đầu tư nước ngoài. Trong thời kỳ đầu phát triển, Nhà nước tập
trung nguồn lực để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT nhằm tạo động lực thu hút
đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân.
- Việc thu hút đầu tư được định hướng theo ngành, lĩnh vực ngay từ giai đoạn
đầu.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 18
- Cơ chế ưu đãi đối với các đặc KKT thể hiện trên các mặt:
+ Đặc KKT là nơi được thử nghiệm các mô hình phát triển.
+ Được xây dựng văn bản pháp quy, cơ chế chính sách phát triển đặc KKT của
địa phương trong khuôn khổ của pháp luật Trung Quốc.
+ Được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư vào đặc KKT.
- Sau 30 năm phát triển mô hình đặc KKT, Chính phủ Trung Quốc chủ trương
tiếp tục phát triển các đặc KKT theo hướng đổi mới về phương thức vận hành, thể chế
theo hướng phát triển một cách toàn diện, hài hòa trên các mặt.
- Chính sách thuế tại Trung Quốc đối với đặc KKT khá linh hoạt:
+ Trong thời kỳ đầu phát triển các đặc KKT (năm 80 của thế kỷ 20), các dự án
đầu tư vào đặc KKT được hưởng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 15%, so

với mức thuế thu nhập doanh nghiệp bình quân là 40% ngoài các đặc KKT. Hiện nay
sau một thời gian phát triển, thuế suất thu nhập doanh nghiệp đầu tư vào các đặc KKT
về cơ bản đã cân bằng với các thuế suất áp dụng ngoài đặc KKT.
+ Chính phủ quy định mức thuế cố định phải nộp vào ngân sách Trung ương và
một tỷ lệ nhất định được giữ lại tại địa phương. Địa phương được quyết định mức ưu
đãi đầu tư trên cơ sở tỷ lệ thuế được giữ lại trên địa bàn.
+ Thuế được phân thành loại thuế đóng vào ngân sách địa phương và thuế đóng
vào ngân sách Trung ương.
- Chính sách thuế tại Trung Quốc cũng đang trong quá trình cải tiến từ áp dụng
thuế theo địa bàn sang áp dụng ưu đãi đối với lĩnh vực công nghệ cao; từ phân biệt
trong và ngoài KKT (mức hiện tại 15%) sang áp dụng chung cho cả trong và ngoài
KKT theo lộ trình; từ phân biệt ưu đãi giữa đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước
sang áp dụng chung ưu đãi. Việc thay đổi chính sách thuế thực hiện phù hợp với quá
trình phát triển kinh tế – xã hội của Trung Quốc.
- Nguồn lực quan trọng nh t để phát triển đặc KKT là cơ chế, chính sách cho đặc
KKT, khuyến khích đầu tư và huy động vốn đầu tư thông qua các chính sách ưu đãi
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 19
thuế, huy động vốn từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vay vốn ngân hàng, thành lập
Ngân hàng kêu gọi đầu tư, ưu tiên đầu tư FDI. Việc thực hiện linh hoạt và mở cửa các
chính sách ưu đãi cho KKT đã giải quyết vấn đề về vốn đầu tư huy động cho KKT ở
giai đoạn đầu đang khát vốn.
Nhận xét chung và rút ra những kinh nghiệm xây dựng đặc KKT, có thể áp
dụng tại Việt Nam
*Về vấn đề xây dựng và triển khai quy hoạch
- Có thể thấy rằng các bước xây dựng, triển khai quy hoạch không có sự khác biệt
nhiều giữa Trung Quốc với Việt Nam. Tuy nhiên, so với Việt Nam, Trung Quốc đã
triển khai các bước xây dựng và thực hiện quy hoạch ở một trình độ cao hơn, thể hiện ở
các mặt cụ thể sau:
+ Việc triển khai xây dựng và thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được tiến hành

một cách nghiêm ngặt hơn: lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh
vực quy hoạch và tiếp thu được những ý kiến đó để nâng cao chất lượng quy hoạch; quá
trình triển khai có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý quy hoạch trong từng khâu
xây dựng và thực hiện quy hoạch; hệ thống thông tin quy hoạch được cập nhật đầy đủ,
các bước xây dựng, triển khai đều được ghi lại bằng hệ thống phần mềm tự động hóa
đảm bảo hạn chế tiêu cực.
+ Nhận thức, ý thức cao của các cấp quản lý Nhà nước, của các doanh nghiệp và
người dân về vai trò, tầm quan trọng của quy hoạch và chấp hành quy hoạch.
+ Đào tạo được một đội ngũ cán bộ quy hoạch có trình độ và trách nhiệm cao để
thực hiện công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch.
+ Xây dựng một quy trình điều chỉnh Quy hoạch rất chặt chẽ, để hạn chế việc
điều chỉnh quy hoạch, chỉ điều chỉnh quy hoạch khi thực sự cần thiết.
+ Chế tài xử phạt vi phạm quy hoạch nghiêm minh.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 20
* Về lĩnh vực đất đai
- Giữa Việt Nam và Trung Quốc có những điểm khác biệt khá rõ trong vấn đề sử
dụng, cho thuê đất, cụ thể là:
+ Tại Trung Quốc, việc lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thậm chí lựa
chọn nhà đầu tư thuê lại đất được thực hiện qua hình thức đấu thầu công khai, theo sự
kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.
+ Nhà nước Trung Quốc kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu
ngành, lĩnh vực thu hút đầu tư vào đặc KKT; Nhà nước có vai trò hết sức tích cực và
chủ đạo trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
- Từ thực tế vấn đề đất đai ở Trung Quốc có thể rút ra một số kinh nghiệm có khả
năng áp dụng ở Việt Nam như sau:
+ Xét về mặt kinh tế, việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
có thể xem xét áp dụng ở các KCN của Việt Nam thay vì việc địa phương tự lựa chọn
và chỉ định chủ đầu tư. Trước mắt có thể thực hiện thí điểm tại các KCN thuộc địa bàn
có điều kiện thuận lợi trong thu hút đầu tư và cơ sở hạ tầng ngoài KCN hoàn chỉnh.

+ Vai trò chủ đạo và quyết định của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt
bằng là hết sức đúng đắn vì sẽ giải quyết được mâu thuẫn thường xảy ra giữa doanh
nghiệp và nhân dân trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, Nhà nước cần đứng ra
để giải quyết vấn đề việc làm và ổn định đời sống cho người dân bị mất đất.
+ Mô hình của Trung Quốc là chính quyền địa phương đứng ra tổ chức sản xuất
kinh doanh, cấp đất để các hộ dân bị thu hồi đất tham gia góp vốn cổ phần. Hình thức
này có thể áp dụng ở Việt Nam nhưng cần phải đảm bảo được các điều kiện như: cần
đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Việc thành lập các doanh
nghiệp hoặc cơ sở sản xuất do người dân tham gia quản lý như ở Trung Quốc cũng phải
phù hợp về trình độ, năng lực thực tế của người dân và điều kiện thực tế của các KCN,
KKT ở Việt Nam.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 21
+ Nhà nước có thể không trả cho người dân toàn bộ tiền đền bù, nhưng việc giữ
lại phần tiền đền bù cũng cần phải có sự thỏa thuận của người dân về thời gian, trường
hợp tiền mất giá và phương án sử dụng phần tiền đó thế nào để đảm bảo ổn định đời
sống lâu dài cho người dân.
* Về cơ chế, chính sách và mô hình quản lý đặc khu kinh tế, thành phố mở
- Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển KCN, KKT nên chưa thể áp dụng
chung chính sách thuế như ở Trung Quốc và cần thiết phải tiếp tục ưu đãi đầu tư cho
KCN, KKT.
- Việt Nam cần chú trọng tới định hướng thu hút đầu tư vào các KCN, KKT ngay
từ giai đoạn đầu và cần tuân thủ chặt chẽ hơn định hướng về cơ cấu đầu tư, lĩnh vực đầu
tư cho các KCN trên địa bàn để đảm bảo phân bố đầu tư một cách hợp lý trên cơ sở lợi
thế, tiềm năng của địa phương và tăng cường mối liên kết ngành trong KCN, KKT. ở
Việt Nam, trong điều kiện nguồn vốn Nhà nước còn hạn chế thì việc phát triển KKT
cũng cần phải tập trung vào những KKT thuận lợi nhất để phát triển hoàn thiện các
KKT này, tạo động lực cho phát triển khu vực lân cận cũng như phát triển các KKT tiếp
theo trong giai đoạn sau.
- Về mô hình quản lý đặc KKT tại Trung Quốc hiện đã chuyển từ mô hình thành

lập riêng Ban quản lý đặc KKT sang giao cho chính quyền thành phố quản lý đặc KKT.
Việc chuyển cho UBND thành phố quản lý đặc KKT là phù hợp với việc mở rộng đặc
KKT với quy mô quá lớn tại Trung Quốc và thuận tiện hơn trong quản lý đặc KKT
thống nhất trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, hành chính, dân cư. Tại Việt Nam, việc
nghiên cứu phát triển KKT ở Việt Nam theo mô hình thành phố mở là cần thiết nhưng
cũng cần tính đến thời điểm phù hợp với trình độ, quy mô phát triển của các KKT cũng
như đội ngũ cán bộ địa phương.
(?iFFG"o
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 22
Những nội dung cụ thể có thể rút ra từ kinh nghiệm của Trung Quốc để nghiên cứu, quy
định bổ sung vào cơ chế, chính sách hiện hành tập trung vào một số vấn đề sau:
+ Quy định cụ thể và chặt chẽ hơn về vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước
đối với KCN, KKT ở cấp Trung ương và địa phương đối với công tác xây dựng và triển
khai quy hoạch; xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng KCN, KKT; đền bù, giải phóng
mặt bằng, đảm bảo đời sống của người dân bị thu hồi đất và quá trình sử dụng đất đai
trong KCN, KKT.
+ Quy định chế tài chặt chẽ để ràng buộc việc tuân thủ quy hoạch phát triển
KCN, KKT cũng như việc giám sát, kiểm tra, thanh tra việc chấp hành quy định về
KCN, KKT.
+ Điều chỉnh công tác quy hoạch phát triển KCN, KKT theo hướng phải định
hướng phát triển KCN, KKT theo ngành, lĩnh vực phù hợp với địa bàn phát triển KCN,
KKT và chú trọng về cơ cấu, chất lượng thu hút đầu tư vào KCN, KKT.
+ Xây dựng (có thể thí điểm) các KCN để tạo nên mối liên kết ngành chặt chẽ
giữa các doanh nghiệp trong KCN với nhau và giữa trong và ngoài KCN; kết hợp giữa
thu hút đầu tư với hoạt động nghiên cứu phát triển, dịch vụ kết nối doanh nghiệp để tạo
nên các clusters (tạm dịch là KCN liên kết ngành) có lợi thế cạnh tranh cao, đạt hiệu
quả cao trong phát triển kinh tế vùng.
+ Giao các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng chính sách thu hồi đất và
đm bo đời sống của người dân bị thu hồi đất theo hướng hỗ trợ người dân về đất đai, tài

chính để họ tham gia góp vốn, kinh doanh để đm bo đời sống và việc làm lâu dài cho
người dân.
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 23
.%
THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI HIỆN NAY
%-,VLRpF`TFU"VUJqJ?mFnCdF
• 123/2007/NĐ-CP - Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
Ban hành : 27/07/2007
• 06/2007/TT-BTNMT - Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
Ban hành : 15/06/2007
• 11/2007/CT-TTg - Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản.
Ban hành : 08/05/2007
• 81/2006/QH11 - Luật Cư trú.
Ban hành : 12/12/2006
• 138/2006/NĐ-CP - Nghị định quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ
luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài.
Ban hành : 15/11/2006
• 05/2006/TT-BXD - Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 24
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Ban hành : 01/11/2006
• 34/2006/CT-TTg - Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở.
Ban hành : 26/09/2006
• 23/2006/NQ-CP - Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp nhằm đẩy
nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy
định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ.
Ban hành : 07/09/2006
• 08/2006/QĐ-BTNMT - Quyết định ban hành quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Ban hành : 21/07/2006
• 63/2006/QH11 - Luật Kinh doanh bất động sản.
• 56/2005/QH11 - Luật Nhà ở.
Ban hành : 09/12/2005 -
• 01/2005/TT-BTNMT - Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
Ban hành : 13/04/2005 -
• 188/2004/NĐ-CP - Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
Ban hành : 16/11/2004 -
%-%"MLNOPFG
2.2.1 Một số kết quả đạt được về GPMB năm 2002-2003
Để hoàn thành các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội trong
2 năm 2002-2003 thì ngoài các biện pháp, chính sách kinh tế - xã hội khác thì công tác
GPMB đóng vai trò hết sức quan trọng. Với sự quan tâm và nỗ lực của các cấp chính
Nhóm 2 KT0203 Đại học Đại Nam
Page 25