Tài liệu ôn thi chứng chỉ thuế chuyên đề Các khoản thu từ đất đai

C
C
ác khoản thu từ đất đai
ác khoản thu từ đất đai
Người trình bày: Bùi Đức Hiền– Vụ Chính sách
Tháng 12/2013

2
VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

Vai trò của các khỏan thu từ đất:

Góp phần bảo đảm nguồn thu cho
NSNN, là nguồn thu ổn định bền vững
của NS xã, phường, thị trấn.

Là công cụ quan trọng của nhà nước
góp phần thực hiện quản lý đất đai,
quản lý thị trường bất động sản.

Tác động tới sản xuất kinh doanh, thu
hút vốn đầu tư .

Thực hiện chính sách công bằng xã hội.

3
VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

Đặc điểm các khoản thu từ
đất đai:


Gồm nhiều khoản thu trong hệ
thống thuế nhà nước

Phạm vi áp dụng rộng, đối
tượng tác động rất lớn, đa dạng

Phương pháp quản lý mang tính
đặc thù cơ bản

4
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
♣ Phân loại đất: Điều 13 Luật Đất đai 2003:
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng: đất chưa xác
định mục đích sử dụng.
♣ Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa:
- Hiện trạng sdđ phù hợp với quy hoạch
được duyệt
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích
- Theo đăng ký chuyển mục đích SDD.

5
Các khoản thu từ đất
Thu tiền sử dụng đất
Thu tiền thuê đất
Thuế TNDN từ CN BĐS
♣Các khoản thu từ đất:

Thuế SDĐPNN
Thuế TNCN từ CN BĐS
Thuế SDĐNN

LPTB (nhà, đất)

6
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ được quy
định từ Điều 105 đến Điều 121 Luật Đất đai
năm 2003.
Các quyền bao gồm:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất.

Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm
phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất.

7
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN


Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ được quy
định từ Điều 105 đến Điều 121 Luật Đất đai
năm 2003 (tiếp).
Các nghĩa vụ của người sdđ:

Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa
đất, bảo vệ các công trình công cộng trong
lòng đất và tuân theo các quy định của pháp
luật.

Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ
tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.

8
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN

Nhà nước giao đất: trao quyền SDĐ
bằng QĐ hành chính.

Nhà nước cho thuê đất: trao quyền
SDĐ bằng hợp đồng.

Nhà nước công nhận quyền SDĐ đối
với người đang SDĐ ổn định: cấp GCN

quyền SDĐ lần đầu.

GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ
quan NN có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng.


9
Khái quát chung về các khỏan thu từ đất đai

Xác định các khoản thu trong quá
trình sử dụng đất:

Khi NN giao đất, chuyển mục đích SDĐ,
hợp pháp hoá: Thu tiền SDĐ, LPTB

Trong quá trình sử dụng đất: tiền thuê
đất, thuế SDĐNN, thuế SDĐPNN

Khi chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền
thuê đất: thuế TNDN, thuế TNCN, LPTB


10
HỆ THỐNG VĂN BẢN CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT ĐAI

Thu tiền sử dụng đất (NĐ198/2004/NĐ-CP ngày
3/12/2004; NĐ 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008;
TT117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004; NĐ

120/2010/NĐ-CP; TT93/2011/TT-BTC)

Tiền thuê đất, thuê mặt nước (NĐ142/2005/NĐ-
CP ngày 14/11/2005,TTư 120/2005/TT-BTC ngày
30/12/2005, TTư 141/2007/TT-BTC ngày
30/11/2007; NĐ 121/2010/NĐ-CP và TTư
94/2011/TT-BTC)

Thuế SDĐPNN (Luật số 48/2010/QH12; Nghị định số
53/2011/NĐ-CP, 153/2011/TT-BTC)

Thuế sử dụng đất nông nghiệp (Luật, NĐ74/CP
năm 1993, TTư 120/2011/TT-BTC).

11
CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

12
CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm:
Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà
người sử dụng đất phải nộp cho nhà
nước khi được nhà nước giao đất;
chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển
từ thuê đất sang giao đất; cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để
được quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định.

13
2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:
♣ Người được NN giao đất sử dụng vào
mục đích:
+ Ở, XD nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Thực hiện dự án đầu tư.
+ Đầu tư XD KCHT để chuyển nhượng hoặc
cho thuê;
+ Làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD
+ Xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh theo qui định của Chính phủ;
+ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối

14
2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:
♣Người SDĐ được phép chuyển mục đích sử
dụng đất:
Đất NN được giao Đất ở, có thu TSDĐ
Đất phi NN không thu TSDĐ Đất PNN
- Đất NN được giao có thu TSDĐ Đất phi NN có thu TSDĐ;
- Đất phi NN không phải đất được giao có thu TSDĐ đất ở;
giao đất ổn định lâu dài
- Chuyển từ thuê
giao đất sử dụng có thời hạn

15
2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất:
♣ Hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất ở mà đất đó được sử dụng từ

ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp
giấy CNQSDĐ, chưa nộp tiền sử dụng
đất, nay được cấp giấy CNQSDĐ.
♣ Các trường hợp khác theo qui
định của Chính phủ.

16
3. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng
đất: (Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP)
3.1. Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất theo Điều 33 Luật Đất đai 2003 (SX
NN, công cộng, tái định cư, phòng hộ, đất tôn
giáo.
3.2. Nhà nước cho thuê đất, nộp tiền thuê
đất.
3.3.Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy
CNQSDĐ sử dụng ổn định, trước 15/10/1993
được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.
3.4.Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan có
thẩm quyền giao đất ở trước 15/10/1993.
3.5.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có
vườn, ao khi được cấp giấy CNQSDĐ theo Điều
87 Luật đất đai và Điều 45 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 9/10/2004.

17
3. Các trường hợp không phải nộp tiền sử
dụng đất
3.6. Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng
sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự

án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3.7.Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh
bằng giá trị quyền sử dụng đất từ các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận chuyển nhượng
từ người sử dụng đất hợp pháp bằng tiền không
có nguồn gốc từ NSNN, nay được cấp giấy
CNQSDĐ.

18
CHÍNH SÁCH THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4. Căn cứ tính thu tiền sử dụng
đất:
Tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào:
Diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Tiền sử
dụng
đất
phải
nộp
=
Diện
tích
đất
x
Giá
đất

x
Tỷ lệ %
tiền sử

dụng đất
(nếu có)
-
Miễn giảm tiền
SDĐ hoặc tiền
bồi thường thiệt
hại đất (nếu có)

19
Diện tích đất tính thu tiền SDĐ
- Diện tích đất Được NN giao
Được phép chuyển mục đích sử dụng…
Trường hợp diện tích thực tế sử dụng khác với diện
tích ghi trong quyết định giao đất thì thu tiền sử dụng
đất theo diện tích đất thực tế sử dụng.
Lưu ý: Không thu tiền SDĐ đối với:
- Diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết
cấu hạ tầng chung trong khu CN theo DA được cấp có
thẩm quyền phê duyệt
- Diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng DA XD
khu đô thị, khu dân cư, khu SXKD.

ghi trên
quyết định
giao đất

20
Giá đất
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục
đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có QĐ giao đất

hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế.
- Giao đất sử dụng ổn định lâu dài: Giá đất theo mục
đích sử dụng đất ở.
Giao đất sử dụng có thời hạn: Giá đất theo mục đích sử
dụng tương ứng
Lưu ý: Trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này
chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cụ thể.
- Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu
giá.

21
Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian
được xác định trong quyết định giao đất,
quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất
hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có 2 loại thời hạn:
-
Thời hạn sử dụng ổn định lâu dài
-
Đất sử dụng có thời hạn cụ thể


22
Chính sách thu tiền sử dụng đất

- DA có thời hạn SDĐ 70 năm: giá đất theo
mục đích SD tương ứng với thời gian SD 70
năm.
- Trường hợp thời hạn sử dụng dưới 70 năm thì
được giảm tiền SDĐ của mỗi năm không được
giao là 1,2% của mức thu 70 năm, công thức
tính :

Tiền SDĐ của
thời hạn giao
đất (n năm)
=
Tiền SDĐ của
thời hạn 70 năm -
Tiền SDĐ |
của thời hạn
70năm
X (70-n) X 1.2%|

23
Chính sách thu tiền sử dụng đất
Ví dụ: Doanh nghiệp B được nhà nước giao 1000
m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất
kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm; Tại thời
điểm giao đất giá đất nông nghiệp làm mặt bằng
sản xuất kinh doanh là 3 triệu đồng/m2/năm, tiền
sử dụng đất được xác định như sau:
- Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là: 3 triệu
đồng/m2x 1000m2 = 3.000 triệu đồng
- Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm được xác

định như sau:

Tiền sử dụng
đất của thời
hạn 50 năm
=
3000 triệu
đồng
-
[ 3000 triệu
đồng x (70-50) x
1.2%]
= 2280 triệu
đồng

24
Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ
* Đối với tổ chức: Tổ chức chuyển mục đích SDĐ theo
QĐ của cấp có thẩm quyền (UBND tỉnh ):
- Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất NN, đất PNN
được giao đất không thu tiền SDĐ sang giao đất có thu
tiền SDĐ thì:
Tiền sử dụng đất = diện tích * (giá đất theo mục đích
sử dụng mới – giá đất theo mục đích sử dụng trước đó)
Lưu ý: giá đất xác định tại thời điểm chuyển mục
đích sử dụng đất.
- Chuyển mục đích từ đất ở được giao đất sử dụng
ổn định lâu dài đã nộp tiền sang đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp thì không phải nộp tiền SDĐ.

25
Thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ
(đối với hộ gia đình)
` * Đối với hộ gia đình:Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích
SDĐ theo quyết định của cấp có thẩm quyền:
- Chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm
đất ở thì tính thu tiền SDĐ bằng 50% chêch lệch giữa thu
tiền SDĐ tính theo giá đất ở với thu tiền SDĐ tính theo giá
đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp được NN, đất PNN giao không
thu tiền SDĐ sang đất ở thì tính theo giá đất của mục đích
sử dụng mới.
- Chuyển đất vườn, ao không được công nhận là đất ở
hoặc đất nông nghiệp sang đất SXKD phi nông nghiệp thì
thu bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với tiền sử dụng
đất tính theo giá đất nông nghiệp.