nghiên cứu tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi bị nhà nước thu hồi đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I



HOÀNG THỊ ANH


NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN ĐỜI
SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI BỊ NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MÊ LINH - TỈNH VĨNH PHÚC.


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành:
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 4.01.03


Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐÀM XUÂN HOÀN



HÀ NỘI - 2006
MỤC LỤC

TRANG
LỜI CAM ĐOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
iv
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
vii
1. MỞ ĐẦU
1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 2
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4
2.1.1. Bồi thường 4
2.1.2. Hỗ trợ 4
2.1.3. Tái định cư 4
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng
5
2.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai 5
2.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất 7
2.2.3. Thị trường bất động sản 9

2.3. Chính sách bồ
i thường giải phóng mặt bằng của một số
nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế
9
2.3.1. Trung Quốc 9
2.3.2. Đài Loan 12
2.3.3. Australia 15
2.3.4. Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng
quốc tế
16
2.3.5. Nhận xét, đánh giá 19
2.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam 21
2.4.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993 21
2.4.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 24
2.4.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 29
2.4.4. Nhận xét, đánh giá 32
2.5. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 32
2.5.1. Tình hình chung 32
2.5.2. Thực trạng bồi thườ
ng giải phóng mặt bằng ở một số địa
phương
35
2.6. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng 39
2.6.1. Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng
39
2.6.2. Giá đất áp dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng 41
2.6.3. Về tình hình đời sống việc làm của các hộ dân có đất bị thu hồi 42
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
44

3.1. Địa bàn nghiên cứu 44
3.2. Đối tượng nghiên cứu 44
3.3. Phương pháp nghiên cứu 44
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
46
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 46
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 46
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 47
4.1.3. Nhận xét chung 51
4.2. Hiện trạng và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 52
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 52
4.2.2. Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất 54
4.3. Tình hình chung về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Mê Linh
56
4.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
huyện Mê Linh
57
4.4.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ điều tra, phỏng
vấn
57
4.4.2. Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại các
dự án nghiên cứu
59
4.5. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất
75
4.5.1. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi
đất, bồi thường và hỗ trợ

75
4.5.2. Tác động đến một số chỉ tiêu cơ bản 78
4.5.6. Đề xuất một số
giải pháp 99
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
101
5.1. Kết luận 101
5.2. Kiến nghị 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO
104
PHỤ LỤC
107


i
Lời cam đoan


Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận
văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị
nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận
văn này đã đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều
đã đợc chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Anh


ii

Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận đợc sự hớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các
thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu
của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn TS. Đàm Xuân Hoàn đã trực
tiếp hớng dẫn tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Đất và Môi trờng - Trờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Vụ
Đăng ký và Thống kê đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trờng.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trờng, Sở Tài chính,
Sở Lao động Thơng binh và xã hội, Ban Quản lý các khu công nghiệp
và thu hút đầu t tỉnh Vĩnh Phúc; các phòng Tài nguyên và Môi trờng,
Tài chính, Nội vụ và Thống kê của huyện Mê Linh; UBND xã Quang Minh
và các Trởng thôn Gia Trung, Gia Tân; UBND xã Tiền Phong cùng
Trởng thôn Do Thợng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả Luận văn




iii

Hoµng ThÞ Anh
KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT


STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Giải phóng mặt bằng GPMB
2 Tái định cư TĐC
3 Ủy ban nhân dân UBND
4 Bị ảnh hưởng BAH
5 Ngân hàng Thế giới WB
6 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB



iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng Trang
1
Bảng 2.1. Kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án
đầu tư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (tính đến hết 31/12/2005)

36
2 Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Mê Linh qua các năm (%) 49
3 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 của huyện Mê Linh 53
4
Bảng 4.3. Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện
Mê Linh
55

5
Bảng 4.4. Kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án
đầu tư trên địa bàn huyện Mê Linh
57
6 Bảng 4.5. Giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 65
7 Bảng 4.6. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất Dự án Long Việt 66
8 Bảng 4.7. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất Dự án Hà Phong 67
9
Bảng 4.8. Kết quả bồi thường thiệt hại về hoa màu Dự án Long
Việt
68
10
Bảng 4.9. Kết quả bồi thường thiệt hại về hoa màu Dự án Hà
Phong
68
11
Bảng 4.10. Kết quả bồi thường thiệt hại về tài sản Dự án Long
Việt
69
12
Bảng 4.11. Kết quả bồi thường thiệt hại về tài sản Dự án Hà
Phong
70
13
Bảng 4.12. Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Dự án Long Việt
71
14
Bảng 4.13. Phương án hỗ trợ thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Dự án Hà Phong

72
15
Bảng 4.14. Tổng hợp mức giá bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất
nông nghiệp
73
16
Bảng 4.15. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và bồi
thường hỗ trợ của các hộ dân
76
17
Bảng: 4.16. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các
hộ dân thuộc Dự án Long Việt
77
18
Bảng 4.17. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các
hộ dân Dự án Hà Phong
78


v
19
Bảng 4.18. Trình độ văn hóa, chuyên môn của số người
trong độ tuổi lao động
79
20
Bảng 4.19. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu
hồi đất Dự án Long Việt
81
21
Bảng 4.20. Tình trạng việc làm của số người trong độ tuổi lao

động trước và sau thu hồi đất
82
22
Bảng 4.21. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu
hồi đất Dự án Hà Phong – Tiền Phong
83
23
Bảng 4.22. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục của dân Dự
án Long Việt - Quang Minh
84
24
Bảng 4.23. Kết quả phỏng vấn về học vấn, giáo dục của dân Dự
án Hà Phong – Tiền Phong
86
26
Bảng 4.24. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn
Dự án Long Việt
87
27
Bảng 4.25. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn
Dự án Hà Phong
88
28 Bảng 4.26. Thu nhập bình quân của người dân 90
29
Bảng 4.27. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất
Dự án Long Việt
90
30
Bảng 4.28. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo
nguồn thu Dự án Long Việt

91
31
Bảng 4.29. Các nguồn thu nhập chính của các hộ trước và sau
khi thu hồi đất Dự án Long Việt
92
32
Bảng 4.30. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất
Dự án Hà Phong
93
33
Bảng 4.31. Thu nhập bình quân 1 nhân khẩu 1 năm phân theo
nguồn thu Dự án Hà Phong
94
34
Bảng 4.32. Các nguồn thu nhập của các hộ trước và sau khi thu
hồi đất Dự án án Hà Phong
94
35
Bảng 4.33. Kết quả phỏng vấn về quan hệ trong nội bộ gia đình
các hộ dân sau khi bị thu hồi đất
99



vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ


STT Tên biểu đồ Trang
1

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2005 của huyện
Mê Linh
52
2
Biểu đồ 4.2. Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện
Mê Linh
54
3
Biểu đồ 4.3. Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu
hồi đất thuộc Dự án Long Việt
80
4
Biểu đồ 4.4. Tình hình lao động việc làm của các hộ dân bị thu
hồi đất Dự án Hà Phong
83
5
Biểu đồ 4.5. Trình độ học vấn, giáo dục của dân Dự án Long
Việt
85
6
Biểu đồ 4.6. Trình độ học vấn, giáo dục của dân Dự án Hà
Phong
86
7
Biểu đồ 4.7. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn
Dự án Long Việt
88
8
Biểu đồ 4.8. Tài sản sở hữu của các hộ điều tra phỏng vấn
Dự án Hà Phong

89



vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH


STT
Tên biểu đồ Trang
1 Ảnh 4.1. Khu vực thực hiện Dự án Long Việt 59
2 Ảnh 4.2. Khu vực thực hiện Dự án Hà Phong 60
3 Ảnh 4.3. Nhà văn hóa Thôn Gia Trung - xã Quang Minh 95
4 Ảnh 4.4. Trường Mẫu giáo thôn Gia Tân - xã Quang Minh 96
5 Ảnh 4.5. Rác thải tại thôn Gia Trung - xã Quang Minh 85
6
Ảnh 4.6. Nước thải của Nhà máy Xuân Kiên - xã Tiền Phong
- Mê Linh
98

1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc GPMB để xây dựng công trình là điều không thể
tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành thách thức ngày càng nghiêm trọng đối
với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Có
thể khẳng định rằng, công tác bồi thường GPMB là một trong những điều ki
ện tiên quyết của phát triển, nếu không xử
lý tốt thì sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua.
Việt Nam chúng ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo đường lối do Đảng

đề ra. Khi mà các ngành công nghiệp, xây dựng, du lịch, dịch vụ tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc
dân, thì việc chuyển mục đích sử dụng từ
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay nói cách khác
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Trong bức tranh chung, khi
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa, chúng ta có thể thấy rõ các điểm sáng đó là các khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, các khu đô thị mới, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ t
ầng xã hội mọc lên khang trang
hơn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội hơn so với trước đây. Tuy nhiên, vẫn còn mặt trái tiềm ẩn những thách thức lớn, đó
chính là đời sống, lao động và việc làm của những người dân sau khi không còn đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức t
ạp, tác
động tới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội. Giải quyết không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu


9
hồi và những người BAH khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung.
Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai nói chung, chính sách, pháp luật về bồi thường GPMB khi Nhà nước
thu hồi đất nói riêng đã không ngừng hoàn thiện và đổ
i mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường
GPMB. Tuy nhiên, hiện nay bồi thường GPMB vẫn là vấn đề nan giải; đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi
vẫn đang là nỗi bức xúc trong xã hội. Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, chúng tôi chọn đề
tài:
"Nghiên cứu tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm
của người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất trong một số dự án thuộc địa bàn huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc".
1.2.
MỤC ĐÍCH
Thông qua việc nghiên cứu để nắm được tác động của việc thực hiện bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi; từ đó đưa ra các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực

hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.
1.3. YÊU CẦ
U
- Phải nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi thường GPMB và các văn bản có liên
quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.


10
- Phải biết phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong một số dự
án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích, đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước
thu hồi đất.
- Phải đưa ra được các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao
đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả
trong hiện tại và tương lai.

11

















2.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1.
KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

2.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [28]. Như vậy,
bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.


12
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất [19].
2.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [28].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việ
c làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [19].
2.1.3. Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di
chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là mộ
t quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ
trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các
tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư
đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng
một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [19].


13
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng

được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác [8].
2.2.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
2.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn
bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt
chứ
c năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung
các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất n
ước. Theo đó,
chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực
tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng
khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên c
ạnh đó, do
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều
khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB.


14
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có
vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận
thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa ph
ương về chính sách pháp luật nhìn
chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật
chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân
chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất

lòng tin trong nhân dân cũ
ng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB [1].
2.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi
quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế
đất n
ước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là
một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết
nh
ững vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra [20].
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở
thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nh
ằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao
nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực


15
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc
mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [20].
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong nhữ
ng căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng t
ới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
2.2.1.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta,
theo quy định của Luật Đất đai, ngườ
i sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) c
ụ thể, làm căn cứ cho việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi
thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích
đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở
nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử
dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB


16
đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi
thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
2.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người
có đất bị thu hồi.
Giá
đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất [19]. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu bi

ết về định giá đất. Định giá đất
đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng
tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác
định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người


17
định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất
cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên
thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiế
p và phương pháp thu nhập.
Theo TS. Phạm Đức Phong [24], giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy
định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai
và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB
(chiếm 70,64%). Trong các trường hợp khi
ếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp
bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại
quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi [2].
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi th
ường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc,
dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
2.2.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ
về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian

nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự


18
án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đấ
t tính bồi thường [3].
2.3.
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ NƯỚC
VÀ CÁC TỔ CHỨC NGÂN HÀNG QUỐC TẾ
2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị
và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân lao
động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc s
ở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất
nhượng đất) và cho thuê đất.
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở
hạ tầng và phục vụ cho mụ
c đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước
giao đất theo hình thức xuất nhượng hoặc là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc
gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất [14].
Vấn đề bồi th
ường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:


19

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định
thu h
ồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách
nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồ
i thường bao gồm các khoản như lệ phí sử
dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc
còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang
ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản ph
ải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu
và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy đị
nh. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên
đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng
hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi th
ường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua
được hai căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng
không mua nổi một căn hộ để ở. Những đố
i tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà
ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.


20
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc
quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường

là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏ
a.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi
thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến
hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định că
n cứ vào giá bất
động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm
riêng biệt. Ở Trung Quốc Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công
nghiệp hóa, đô thị hóa khu thu hồi đất. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thu
ộc khu vực nông
thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một
cách hợp lý. Một vấn đề rất quan trọng đó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Thông thường
khi bị thu hồi đất, người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quy
ết vấn đề này,
Trung Quốc đã thực hiện chế độ dưỡng lão đối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ
tiền cho những người đang trong độ tuổi lao động để các đối tượng này tự tìm việc làm mới. Tiền dưỡng lão được trả từ
90.000 – 110.000 nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục B
ảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão
hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 – 120.000 nhân dân tệ/người.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống
có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây c
ủa WB thì các luật về TĐC của


21
Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong
tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC” [21].
2.3.2. Đài Loan
Điều 208 Luật Đất đai Đài Loan quy định “Do nhu cầu xây dựng các công trình công cộng, nhà nước có thể trưng
thu đất tư hữu theo quy định của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn ch

ế trong nhu cầu cần thiết của công trình
đó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan Chính phủ, cơ
quan tự trị của địa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do
Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng”.
Việc trưng thu đất và bồi thường tài sản trên đất ở Đài Loan được thực hiện như sau: cơ quan cầ
n đất đưa ra kế
hoạch xây dựng mới công trình và phạm vi dùng đất, sau đó liên hệ với cơ quan địa chính địa phương để thực hiện việc
trưng thu đất theo trình tự dưới đây [23]:
- Đo đạc;
- Lên sơ đồ;
- Lập bảng điều tra về tài sản có trên đất;
- Thuyết minh về việc trưng thu (trước khi trưng thu một tháng, phải tổ chức hội nghị thuy
ết minh hoặc hội nghị hiệp
thương);
- Trưng thu và công bố;