Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 5 pps

- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy
định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang
nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được
nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền
sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau
này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao.
- Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán
đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng
một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau
như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định
số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi
những quy định trùng lặp thậm chí có quy định cịn mâu thuẫn, chồng chéo
nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người
dân trong khi vận dụng pháp luật.
* Pháp luật về đất đai
Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn
lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở
các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức
nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ
tiện.
Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động
của thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất
cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưa
nhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc
biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng.

69


* Pháp luật về ngân hàng – tín dụng

Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chưc tín dụng, trong
đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là
BĐS tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy
định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký
quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về
bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì
theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của
Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế
chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục
đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng
chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh,
chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận
tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý
tài sản bảo đảm là BĐS.
* Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS
Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện
pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS
tuy nhiên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúc
đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí
trước bạ khá cao do đó khơng khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao tay
là phổ biến và thị trường BĐS khơng chính thức hoạt động mạnh.
- Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ có điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông
nghiệp, lâm nghiệp ni trồng thuỷ sản cịn 2% các loại đất khác cịn 4%. Lệ
phí trước bạ từ 2% xuống cịn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải

70

nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn cịn khá cao, từ 3 –
5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển
nhượng với cơ quan quản lý nhà nước. Người mua bán BĐS chỉ cần người bán
trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của
UBND phường, xã, thị trấn xác nhận.
3.3. Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ.
Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng
đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu
nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất
nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt
thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về
giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý
đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy
định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một
lần và lớn qúa dân khơng chịu nổi, đa số người dân khơng có nhu cầu chuyển
nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra
phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động
về BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được.
Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch
phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng
thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc
công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh,
việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện
chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm
trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư. Chính điều
này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều.
Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thực hiện theo 4
cấp:

71


Trung ương

Bộ tài nguyên và
Môi trường

Tỉnh, thành phố
trực thuộc trung

Sở điạ chính, sở
địa chính – nhà đất

Huỵên, quận, thị
xã, thành phố trực

Phịng địa chính

Xã, phường, thị
trấn

Cán bộ địa chính
chun trách

72


Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hồn thiện và

đồng bộ, cịn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính
cịn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa
phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng
cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm
định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều
tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của
ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng
còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu
cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa
đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường
còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chun mơn, lại phải
kiêm nhiệm nhiều việc và ln thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở.

Nguyên nhân của các yếu kém trong
phát triển thị trường nhà đất tại
Hà Nội

Khung pháp lý
còn thiếu
đồng bộ và
hay thay đổi

Chính sách đối
với thị trừơng
BĐS cịn thiếu
đồng bộ và
hợp lý

Chương III

73

Năng lực tổ
chức, quản lý
bộ máy còn
thiếu đồng bộ


một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển
thị trường nhà đất ở Hà nội.
Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí
rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển
của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói
đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng
phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất
nước phồn thịnh, khi nó suy thối thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất
nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong
bóng).
Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có
từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà
ra đời. Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:
 Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả

thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà
nước.
 Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu

tiên tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước
thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.
 Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh

BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và
đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá
trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà
hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất
chưa được Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó
bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị
trường còn hạn chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở

74


hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”.
Năm 1991 Nghị quýêt Đại hội Đảng lần thứ 7 thơng qua cương lĩnh
chính trị tiếp tục khẳng định đường lối phát triển kinh tế nhiều thành
phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành
phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất
tăng.
 Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai

ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã
cơng nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường
BĐS – nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường
rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình
sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây
thơ và bán nhà hồn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được
huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế
trong và ngồi nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh
doanh lên đến hàng chục vạn m2, thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh
này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày

càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính
tự có của các tầng lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về
chính sách đất đai sẽ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu
được từ nó là “siêu lợi nhuận”.
Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ
giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân
đối quá lớn giữa cung và cầu, thơng tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những
năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình qn đầu
người lên 10 m2/người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mơ mỗi căn hộ tối
thiểu 2 phịng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 trong đó xây dựng các dự án
nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ cơng

75


nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà ở cho sinh viên là
100.000 m2, xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là
100.000 m2, di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ
(Nguồn: Chương trình phát triển nhà đơ thị năm 2001 – 2005), do đó trong
tương lai thị trường BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh.
Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường
BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp tồn diện và đồng bộ là
vấn đề mang tính thời sự và bức xúc.
Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hồn thiện các loại hình thị
trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng
động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh
là nội dung quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010.
Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành,
phát triển và từng bước hồn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN,
đặc biệt quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ

khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường BĐS, thị
trường khoa học cơng nghệ”.
Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày
17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành
liên quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS –
nhà đất”
Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang
trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai cơng
cuộc cải cách hành chính Nhà nước, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trường
BĐS – nhà đất dựa trên mơ hình sau:

76


77


BĐS

Cơ sở lý luận
và nhận thức

Thực trạng thị
trường BĐS – nhà
đất

Nhận dạng và
phân tích

Giải pháp và lộ

trình phát triển
thị trường BĐS –
nhà đất

Đề xuất giải
pháp và lộ
trình

Nội dung quản lý
Nhà nước đối với
thị trường BĐS –
nhà đất

Xác định nội
dung quản lý
Nhà nước

Lý luận thị trường

Kinh
nghiệm
nước
ngồi có
thể áp
dụng vào
Việt Nam

Thể chế

Tổ chức

Cán bộ,
cơng chức
Tài chính
cơng

A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước và
bài học đối với Việt Nam:
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước
1. Quản lý thị trường BĐS tại BANGLADESH.
Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc
lập non trẻ nhất Tây Nam á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2 với dân số
hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km2, đây là một trong
78


những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh
tế, đất là nguồn lực q nhất tại Bangladesh.
Tốc độ đơ thị hố nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới.
Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đơ thị (khoảng 23 triệu).
Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm
hơn bao giờ hết.
ở đây có thể nêu một số mặt trong q trình quản lý đất đơ thị tại
Bangladesh.
a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị.
Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù
đất tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển
đất đô thị.
Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thơng qua chính sách đất để sắp
xếp, chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau:

• Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất.
• Định giá và đánh giá BĐS.
• Kiểm sốt sử dụng đất.
• Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thơng.
• Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đơ thị.
• Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng.
• Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội.
• Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS.
•

Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử

dụng đặc thù.
• Thơng tin đất đai.
• Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề.
• Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước.

79


- Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau
đây:
•

Can thiệp định hướng quy hoạch

• Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển.
• Can thiệp điều chỉnh.
• Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trường BĐS.
b. Chính sách đơ thị

- Lĩnh vực chính sách đơ thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách
chung của chính quyền địa phương về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng
đất đơ thị v.v…Nói chung, những chính sách đất đô thị được áp dụng nhằm đạt
được một số mục tiêu chính sau đây:
+ Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất
đơ thị.
+ Cải thiện hoạt động của khu vực tư nhân thông qua các chính sách thích
hợp của Nhà nước theo hướng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy
hoạch.
- Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đơ thị
mang tính tồn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp,
chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như:
•

Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những

nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những
cơng trình cơng ích có tính chất quyết định.
• Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những
thành phần nghèo.
• Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất
đơ thị.
• Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và
xây dựng cơ sở hạ tầng.

80


• Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hố tính
khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây

dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất
• Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nơng thơn.
• Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng
chuyển nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý
đất tốt hơn.
c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh.
- Quyền hưởng dụng đất đô thị
Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất
đơ thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị.
Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại
cho cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đơ thị. Những loại hình
hưởng dụng đất đơ thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng,
quyền sở hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thơng qua các loại hình
này, cá nhân hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có
quyền tiên mãi đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả
đáng.
- Quy hoạch và quy định sử dụng đất:
Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt
tại những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử
dụng đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau:
• Hầu hết các thành phố và cơ quan đều khơng xây dựng quy hoạch
tổng thể
• Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật
kịp thời với các biến động kinh tế xã hội.

81


•

Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vơ ích khi thực

hiện nhiều quy định khơng phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý
chung để điều chỉnh kịp thời.
• Một số quy định q cứng nhắc khơng thể áp dụng được.
- Hệ thống thông tin quản lý đất:
Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia
quản lý những hoạt động này nhưng khơng có cơ quan nào đơn phương chịu
trách nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất.
Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất
đai.
• Kiểm sốt địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ

về các quyền)
• Đăng ký đất.
• Ban hành giá đất.
• Những nguồn thơng tin khác.
- Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị:
Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thường áp dụng
tại Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy
định về lề đường, các kiểm soát mật độ đường và đất, kiểm sốt quy hoạch
vùng và tình hình ơ nhiễm v.v…
2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ
Xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đơ thị.
Nhiều luật sử dụng và kiểm sốt và phát triển đất đai và đã đưa đến việc
hình thành nhiều cơ quan quản lý. Những luật này có thể được mơ tả tóm tắt
như sau:

82

- Luật quy hoạch vùng và thành phố: Những đạo luật này khơng chỉ
kiểm sốt và chỉnh đốn cơng tác phát triển mà cịn là những cơng cụ tạo điều
kiện thuận lợi phát triển mặt bằng tại các thị trấn, thành phố và vùng. Theo
những kế hoạch này, nhiều khu vực tại thị trấn hay thành phố đựoc quy vùng
theo những mục đích khác nhau, như: dân cư, thương mại, cơng nghiệp và một
số mục đích khác.
Luật quy hoạch đơ thị được lập bởi những cơ quan Chính phủ tương ứng
tại các tiểu bang và vùng lãnh thổ liên hiệp. Những luật này đưa ra những thủ
tục xây dựng quy hoạch tổng thể cho các thị trấn và thành phố và chi tiết hố
các phác đồ quy hoạch đơ thị cho các khu vực và các thành phố này. Một số
tiểu bang hiện nay đang bắt đầu thay thế đạo luật quy hoạch đô thị bằng các
đạo luật quy hoạch đơ thị và vùng để có thể hợp nhất đạo luật quy hoạch của
thành phố với quy hoạch vùng.
- Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát
triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí
nghiệp, ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ơ nhiễm, xố bỏ
những cơng trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát
nước đồng thời thực hiện các cơng việc khác có liên quan.
Nhiều quy hoạch đơ thị đã giao phó cho các hội đồng thành phố trách nhiệm
xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công
việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị
và nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây
dựng quy hoạch tổng thể.
- Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi
nhằm kiểm sốt chất lượng thẩm mỹ của mơi trường đơ thị. Ngồi việc
khuyến khích chất lượng thẩm mỹ trong mơi trường đem lại giá trị cho cộng
đồng, một trong những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng
di sản bằng việc duy trì tính tồn vẹn của khu vực này.

83


- Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố
nhằm ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản
trở lớn cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất
đi động cơ đầu tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà
còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu
không cho thuê dù giá nhà tăng cao.
Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập khơng phải do thiếu
luật nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều
luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại
tiến trình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ
nhận chính mục đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này
một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn
giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng.
b. Phương pháp cải tổ công tác quản lý BĐS ở ấn Độ.
Bao gồm các vấn đề sau:
• Hồn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất

đai.
• Hồn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và
phù hợp với thực tế sử dụng đất.
• Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù
hợp với thực tế vấn đề sử dụng đất.
• Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân
và Nhà nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn.
3. Quản lý thị trường BĐS tại Inđonesia
Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên 2.500 dặm
ngang qua xích đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông Nam á, diện tích đất

liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2. Dân số đô thị ngày càng tập

84


trung vào các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt là Jakarta, Surabaya,
Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar
Lampung. Trên 45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tại những thành phố lớn
và những khu vực xung quanh thành phố. Hiện tượng này có nghĩa là nhu cầu
về đất đô thị là rất cao.
Những quy định sử dụng đất bắt nguồn từ các kế họach ngành và bao hàm
những kế hoach sử dụng mặt bằng được xây dựng, thực hiện bởi các cơ quan
đại diện 3 cấp chính quyền. Hệ thống quản lý đất tại Indo có thể được xem là
có liên quan mật thiết tới tồn bộ hệ thống quy họach phát triển khơng giống
như hệ thống đơn thuần chỉ đựơc kiểm soát bởi Tổng cục địa chính và các văn
phịng tỉnh, hoặc địa phương của cơ quan này.

85