Báo cáo nghiên cứu khoa học: "MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM" pot

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HOÀN THIỆN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
PHẠM VĂN VÕ
Giảng viên Khoa luật Thương mại, Trường Đại học
Luật TP. HCM
Trong hệ thống thị trường, có thể nói thị trường bất
động sản có vai trị đặc biệt quan trọng. Vấn đề hình
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam hiện nay là một vấn đề mang tính tất yếu và cần
phải được thừa nhận để quản lý và tác động phát triển
theo định hướng bằng những cơ chế, chính sách phù
hợp. Quan điểm này đã được khẳng định trong Nghị
quyết đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX.
Đây là một vấn đề không mới nhưng lại rất phức tạp
trong điều kiện hiện nay ở nước ta. Việc tạo ra hành
lang pháp lý cho sự vận động và phát triển của thị
trường bất động sản phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh
ở nước ta hiện nay là vấn đề bức xúc. Trong thời gian


qua trên một số tạp chí chuyên ngành và các phương
tiện truyền thơng đại chúng đã có nhiều tác giả đưa ra
những giải pháp hoàn thiện thị trường bất động sản ở
Việt Nam. Trong khuôn khổ của bài viết này, tơi
muốn đóng góp một số ý kiến nhằm hồn thiện cơ
chế pháp lý để thúc đẩy sự phát triển của thị trường
bất động sản ở nước ta trên cơ sở chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai và những quy luật của kinh tế thị
trường.
Nói đến thị trường bất động sản, trước hết, chúng ta
phải nói đến đối tượng của nó. Đối tượng của thị

trường bất động sản chính là bất động sản. Theo
khoản 1 Điều 181 của Bộ luật Dân sự, bất động sản
được định nghĩa là các tài sản không di, dời được bao
gồm:
a. Đất đai;


b. Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng
đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Như vậy, trừ trường hợp được quy định tại điểm d,
khoản 1 thì bất động sản bao gồm đất đai và tài sản
gắn liền với đất. Trong thị trường bất động sản, đất
đai có thể tham gia với ý nghĩa là một loại hàng hoá
độc lập hoặc là một yếu tố cấu thành bất động sản
cùng các tài sản gắn liền với đất. Nói cách khác, thị
trường đất đai (hay còn gọi là thị trường quyền sử
dụng đất) chính là một bộ phận của thị trường bất
động sản. Đối với các loại tài sản gắn liền với đất thì
chúng đều có thể trở thành đối tượng mua bán trên thị
trường, thị trường của chúng bao gồm cả thị trường
của quyền sở hữu. Riêng đối với đất đai, theo quy
định của pháp luật lại thuộc hình thức sở hữu duy


nhất – sở hữu tồn dân, do vậy, nó khơng thể trở
thành đối tượng mua bán, trong khi nhiều loại tài sản
khác thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước vẫn có thể bán.

Từ đặc điểm này mà việc giao quyền sử dụng đất đai
không giống so với việc giao các tài sản khác cũng
thuộc sở hữu toàn dân. Giá trị quyền sử dụng đất mà
Nhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước không
được coi là vốn ngân sách cấp, trừ trường hợp ngoại
lệ. Các doanh nghiệp này vẫn phải trả tiền thuê đất,
nộp thuế sử dụng đất và không có quyền bán đất.
Tuy nhiên, xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, sở hữu
duy nhất của toàn dân đối với đất đai không phủ nhận
việc đưa quan hệ đất đai vào quan hệ thị trường. Đối
tượng lưu thông của thị trường đất đai không nhất
thiết phải là quyền sở hữu. Suy cho cùng, bản chất
của thị trường đất đai không phải là thị trường quyền
sở hữu bởi đặc điểm nguồn gốc và tính cộng đồng
trong quan hệ sở hữu đất đai. Do vậy, trong điều kiện


đất đai thuộc sở hữu toàn dân khi đất đai tham gia thị
trường bất động sản thì đối tượng của nó khơng phải
là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất. Cơ chế vận
hành của quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản được chia thành hai tầng cấp.
Tầng cấp thứ nhất là quá trình lưu chuyển đất đai
theo chiều dọc: Nhà nước thông qua các cơ quan
quản lý trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử
dụng đất, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất cho họ
cả về mặt nội dung và hình thức. Trong quan hệ này
cũng đã xuất hiện yếu tố hàng hóa - tiền tệ. Nhà nước
giao đất, cho thuê đất với ý nghĩa là giao hoặc cho
thuê tài sản và tài sản này được trị giá bằng tiền. Số

tiền này phải nộp vào ngân sách nhà nước khi được
giao đất như một khoản tiền phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất) hoặc phải nộp
trong suốt quá trình sử dụng đất (tiền thuê đất…).


Ở tầng cấp thứ hai thể hiện mối quan hệ theo chiều
ngang. Những quan hệ đã xác lập ở tầng cấp thứ nhất
thực chất mới tạo ra cơ sở tiền đề để đưa quan hệ đất
đai vận hành theo cơ chế thị trường. Tầng cấp thứ hai
này thể hiện mối quan hệ giữa các chủ thể sử dụng
đất với nhau trong quá trình thực hiện quyền sử dụng
đất trên cơ sở quan hệ thị trường. Để tạo cơ sở pháp
lý cho quan hệ này hình thành và phát triển, Nhà
nước cần phải trao cho người sử dụng đất những
quyền năng cần thiết mà chủ yếu tập trung vào hai
quyền là quyền được chuyển quyền và quyền được
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quan hệ theo
chiều ngang này thường được thể hiện thơng qua các
hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Đây là quan hệ
mang tính tài sản đơn thuần, là thị trường thứ cấp và
là thị trường sôi động nhất. Thực tế thực hiện Luật
đất đai 1993 ở Việt Nam và thực hiện quyền sở hữu


Nhà nước đối với đất đô thị ở Trung Quốc trong thời
gian qua đã chứng minh tính khả thi của mơ hình này.
Từ thực tế trên chúng ta thấy, vấn đề cần quan tâm
trong việc hoàn thiện thị trường bất động sản khơng

phải ở chỗ chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai có
cho phép đất đai tham gia thị trường hay không.
Chúng ta không cần và không nên đề cập đến việc
thay đổi chế độ sở hữu hiện nay đối với đất đai theo
kiểu “gọt chân cho vừa giày” . Điều đáng quan tâm
hiên nay chính là việc tìm ra giải pháp giải quyết mối
quan hệ trên, trong đó theo tơi quan trọng nhất và nổi
cộm nhất là vấn đề đảm bảo tính đồng bộ trong việc
điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động
sản. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã dẫn
đến tình trạng khơng thống nhất về chế độ pháp lý
đối với những yếu tố tạo nên bất động sản. Đất đai và
tài sản gắn liền với đất là một khối tài sản thống nhất.
Nhưng đất đai và tài sản gắn liền với đất lại có chế độ


pháp lý khác nhau. Hình thức sở hữu đối với đất đai
là duy nhất, trong khi đó hình thức sở hữu đối với tái
sản gắn liền với đất lại đa dạng. Đối với một bất động
sản thì tài sản gắn liền với đất có thể thuộc sở hữu
của cá nhân, tổ chức nhưng đất đai ln thuộc sở hữu
tồn dân, người sở hữu tài sản chỉ có quyền sử dụng
đất. Trong khi đó nội dung của quyền sở hữu đối với
tài sản và nội dung của quyền sử dụng đất là không
giống nhau. Khi một bất động sản được đưa vào lưu
thơng trên thị trường thì tài sản gắn liền với đất có thể
là chuyển giao quyền sở hữu nhưng đất đai chỉ là
chuyển giao quyền sử dụng. Thậm chí cịn có trường
hợp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của tổ chức,
cá nhân và họ có quyền bán nhưng đất đai thì họ lại

khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(ví dụ như tài sản của tổ chức, cá nhân có trên đất
thuê của nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm).
Trong trường hợp này, khi bán tài sản thì người sử
dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử


dụng đất. Người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp
tục cho thuê đất. Thực trạng này dẫn đến việc tách rời
một cách siêu hình giữa giá trị quyền sử dụng đất với
giá trị tài sản có trên đất. Loại tài sản này ít có giá trị
về mặt thực tế, vì khi các bên thỏa thuận bán tài sản
gắn liền với đất thì trong giá bán tài sản đã bao hàm
cả giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị tư
bản của đất đai mà hoạt động đầu tư đem lại). Hoặc
theo luật đất đai hiện hành cũng nảy sinh trường hợp
một chủ thể đủ điều kiện mua tài sản gắn liền với đất
nhưng lại không được phép trở thành chủ thể sử dụng
đất gắn liền với tài sản đó. Điều này khơng chỉ làm
ảnh hưởng xấu tới lợi ích của người sử dụng đất, đến
sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản
mà cịn ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước. Hướng
khắc phục tồn tại này là cần có những quy định pháp
luật đảm bảo tính đồng bộ giữa nội dung quyền sử
dụng đất với nội dung quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất. Tuy khơng thể tham vọng có được sự thống


nhất giữa hai nội dung này nhưng ít nhất cũng phải
làm cho chúng gần nhau ở mức độ có thể chấp nhận

được.
Để phát triển thị trường bất động sản cũng cần phải
quan tâm đến những quy định pháp luật nhằm tạo ra
hàng hóa trao đổi trên thị trường. Quan hệ cung cầu
trong thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào
ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền
sở hữu đối với đất đai và chủ thể của quyền lực công
cộng thực hiện chức năng quản lý Nhà nước nói
chung. Đất đai khơng phải là sản phẩm do con người
làm ra và là tài nguyên hữu hạn. Muốn ổn định quan
hệ cung cầu trong thị trường bất động sản, trước hết
Nhà nước cần căn cứ vào nhu cầu của xã hội để lập
quy hoạch sử dụng đất sao cho hợp lý, bởi quy hoạch
sử dụng đất quyết định đến khả năng cung ứng từng
loại đất trên thị trường. Sở dĩ giá đất ở hiện nay ở
Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn quá cao có


khi là do cung không đủ cầu. Nguyên nhân sâu xa
của tình trạng này, ngồi những tồn tại trong việc
quản lý thị trường bất động sản còn do trong quy
hoạch chúng ta xác định quỹ đất làm nhà ở quá ít,
không đáp ứng nhu cầu của xã hội. Mặt khác, để
nâng cao khả năng cung ứng hàng hóa trong thị
trường bất động sản, Nhà nước cũng cần mở rộng
quyền chuyển quyền của người sử dụng đất bởi vì
người sử dụng đất chỉ có thể đưa quyền sử dụng đất
của mình vào lưu thông trên thị trường khi được pháp
luật cho phép. Thực tế hiện nay những trường hợp
được phép chuyển quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất vẫn còn hạn chế .
Những quy định pháp luật về điều kiện chuyển quyền
sử dụng đất, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có tác
động quan trong đến thị trường bất động sản. Do vậy
để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát
triển, Nhà nước cũng cần phải có những quy định phù


hợp về điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền, trình
tự thủ tục thực hiện quyền chuyển quyền. Nên nhớ
rằng khi người sử dụng đất có quyền chuyển quyền
khơng có nghĩa là họ được thực hiện quyền đó bất cứ
lúc nào mà phải đáp ứng những điều kiện thực hiện.
Một trong những điều kiện để thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Song do công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của chúng ta chưa được thực
hiện tốt nên có rất nhiều trường hợp có quyền chuyển
quyền mà khơng thể thực hiện được. Tồn tại này đã
được khắc phục phần nào tại Nghị định 79/2001/NĐ CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử
dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, nhưng theo tôi vẫn chưa đáp ứng được yêu
cầu của việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản, đây cũng chính là một trong những nguyên


nhân dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất
trái phép. Nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất hiện

nay là rất lớn và mang tính tất yếu. Khi pháp luật
khơng phù hợp với tính tất yếu khách quan đó thì nó
sẽ tự vạch đường đi cho mình dưới dạng các kênh
ngầm.
Ngoài ra để giải quyết tốt mối quan hệ về cung cầu
trong thị trường bất động sản, Nhà nước cũng cần
phải mở rộng những trường hợp được nhận chuyển
quyền sử dụng đất. Những chủ thể được phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất hiện nay vẫn chủ yếu giới
hạn trong phạm vi tổ chức cá nhân trong nước. Điều
này cũng dẫn đến sự hạn chế sự phát triển của thị
trường bất động sản hoặc tình trạng tổ chức, cá nhân
nước ngồi đầu tư chui mà Nhà nước khó kiểm sốt
được.
Muốn có một thị trường bất động sản lành mạnh đảm
bảo lợi ích của các bên tham gia, của Nhà nước và lợi


ích chung của toàn xã hội, tất yếu cần phải được đặt
dưới sự quản lý của Nhà nước. Tất nhiên đây không
phải là việc can thiệp trái quy luật mà nó chỉ dừng lại
ở việc điều tiết thị trường, xác định và đảm bảo thực
hiện các điều kiện, thủ tục mua bán tài sản, chuyển
quyền sử dụng, đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền
sử dụng đất được xác lập thơng qua thị trường… Đó
vừa là hoạt động để nhằm thực hiện chức năng quản
lý Nhà nước nói chung, vừa là để thực hiện quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai trên cơ sở quyền lực nhà
nước và quyền sở hữu. Vấn đề bức thiết trong lĩnh
vực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

hiện nay là phải kiên quyết ngăn chặn có hiệu quả
tình trạng đầu cơ đất đai, tình trạng chuyển quyền sử
dụng đất trái phép. Những quy định của Luật đất đai
để nhằm ngăn chặn tình trạng này theo chúng tơi là
tương đối đầy đủ, nhưng điều đáng tiếc là chúng lại
không được thực hiện nghiêm túc trên thực tế.


Tóm lại, để phát triển thị trường bất động sản, chúng
ta cần phải có một cơ chế pháp lý phù hợp với những
quy luật của kinh tế thị trường trong điều kiện đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Chế độ sở hữu tồn dân đối
với đất đai khơng phủ nhận việc hình thành và phát
triển thị trường bất động sản. Sự phát triển của thị
trường bất động sản ở Việt Nam là tất yếu. Điều quan
trọng là chúng ta phải nắm bắt được quy luật vận
động của nó, tổ chức thực hiện quyền sở hữu toàn
dân như thế nào để vừa có thể đưa quan hệ đất đai
vận hành phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường
vừa đảm bảo lợi ích chung của tồn xã hội, bảo vệ và
củng cố cơ sở vật chất cho chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai cả về mặt kinh tế và pháp lý. Nếu
chúng ta không nhận thức được quy luật vận động
của đất đai nói riêng và bất động sản nói chung để có
cơ chế pháp lý phù hợp thì bản thân thị trường bất
động sản vẫn tiếp tục vận động theo những quy luật
mang tính tất yếu, sự can thiệp trái quy luật chỉ có thể


làm cho nó vận động chậm chạp và méo mó đi mà

thôi