Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
Giáo viên hướng dẫn :
Lớp :
Sinh viên thực hiện :
Mã sinh viên :
Hà Nội
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
Page 2 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
AREV Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
BĐS Bất động sản
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
NVTĐ Nhân viên thẩm định
UBND Ủy ban nhân dân
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Page 3 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân
hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ,
sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cường hợp tác

quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng
nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là
hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp, đặc biệt là BĐS nhà
đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công
tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều
khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng
thương mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế
chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động
của ngân hàng.
Trong thời gian thực tâp tại AREV, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác
định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài “Áp
dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm
định giá địa ốc Á Châu ” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm
định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á
Châu (AREV) nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh
hoạt động định giá BĐS thế chấp tại AREV.
1. Mục đích nghiên cứu.
- Làm rõ các vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản, định giá bất động
sản trong ngân hàng.
- Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong
công tác định giá bất động sản thế chấp tại AREV.
2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu nội dung của phương pháp so sánh trong hệ thống các
phương pháp định giá bất động sản.
3. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp.
Page 1 of 59
1
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp

- Phương pháp hệ thống hoá.
- Phương pháp thu thập, xử lý thông tin.
- Phương pháp phân tích.
4. Kết cấu của đề án
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung đề án bao gồm 3
phần sau:
Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp và áp
dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
Chương II: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.
Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp
so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định
giá địa ốc Á Châu.
Em xin cảm ơn các anh chị tại AREV đã giúp em thu thập số liệu và hoàn
thành quá trình thực tập tại công ty. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Th.s NGÔ
THỊ PHƯƠNG THẢO đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thiện chuyên đề tốt
nghiệp.
Page 2 of 59
2
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ
ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
I. Định giá bất động sản thế chấp.
1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp:
1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp:
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quan
trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS.Tuy nhiên, không phải
khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự

và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung
chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay
không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Vì
vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn ngân hàng hay có
quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các
khái niệm cơ bản.
Bộ luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp".
Thế chấp bất động sản chính là việc vay dùng bất động sản thuộc quyền sở
hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay vốn tại các NHTM và tổ
chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng
tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu có ghi
trong hợp đồng tín dụng).
Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản tại nước ta chỉ là thế chấp
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
Page 3 of 59
3
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp:
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung
và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ
chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy
trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công
tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có
vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và
hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên

vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp
pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận
thế chấp).
1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp:
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay
Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động
sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản
thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại ngân hàng. Bất động sản thế
chấp gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.
+Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài
sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu
Page 4 of 59
4
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp:
Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình.
1.3 Định giá bất động sản thế chấp
1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp
1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá của
chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản
xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản
xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả
của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu
Page 5 of 59
5
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng như
vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của

bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất
đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính
trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và
vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất
đai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như
nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên
rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một
hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được.
Vậy định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài
sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
Hay định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố
cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư. Thật vậy, định giá bất động sản
là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội
dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía
cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán
học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm
được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các
đánh giá bất động sản cần được hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng
tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá
bất động sản ở một thời điểm cụ thể.
1.3.1.2 Vai trò của định giá bất động sản:
a. Là công cụ để nhà nước quản lý, điều tiết, định hướng sự phát triển của
thị trường BĐS.
- Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn
hơn rất nhiều so với cung, cùng với nạn đầu cơ bất động sản, những cơn sốt ảo làm
cho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của bất
động sản. Vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị
phù hợp của BĐS, qua đó chống hiện tượng đầu cơ, góp phần minh bạch cho thị
trường BĐS. Định giá BĐS là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất

động sản như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…
Page 6 of 59
6
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
- Giá trị của bất động sản là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chính sách
thu thuế, lệ phí… liên quan đến đất đai để nộp vào ngân sách Nhà nước, nó là cơ
sở để Nhà nước tiến hành bồi thường khi thu hồi đất. Định giá bất động sản là
công cụ cần thiết giúp cho Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình,
tránh lãng phí đồng thời vẫn đảm bảo được lợi ích cho người dân.
- Định giá bất động sản giúp đánh giá giá trị các doanh nghiệp Nhà nước khi
tiến hành cổ phần hoá. Do trước đây giá trị đất đai của các doanh nghiệp Nhà nước
thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường thì là mức thấp hơn rất nhiều so với
giá thị trường. Vì vậy nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được
đánh giá lại thì ngân sách Nhà nước sẽ bị thất thoát rất lớn.
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp về giá đất đai và có
thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất
đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
b. Là cơ sở để các nhà kinh doanh BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh,
lập dự án đầu tư.
Khi xây dựng chiến lược kinh doanh hay dự án đầu tư thì việc trước tiên là
phải tính toán được các khoản thu chi tài chính của dự án, từ đó mới có thể biết
được dự án có khả thi hay không. Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn trong các
dự án đầu tư. Vì vậy việc định giá bất động sản sẽ giúp cho nhà đầu tư có thể nắm
được rõ và chính xác hơn về dự án của mình, từ đó sẽ xây dựng lên các kế hoạch,
các chiến lược kinh doanh phù hợp.
c. Định giá BĐS giúp cho xác định giá trị của BĐS thế chấp, là cơ sở để
người dân có thể vay vốn sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế.
- Đối với việc định giá bất động sản thế chấp thì khoản vay được bảo đảm
bằng lợi tức của bất động sản. Những người cho vay luôn chỉ muốn cho vay đối với
một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra

trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản
đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản đảm
bảo được thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó.
- Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản
được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp này, không
phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa bất động sản đó vào thị trường vào một thời
điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định giá phải tiến
Page 7 of 59
7
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản bất động sản trong trường hợp
điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác xa so với định giá bán
trên thị trường tại thời điểm đó. Như vậy việc định giá thế chấp là định giá khoản
vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
1.3.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp :
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn này
hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nên
điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản.
Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo
các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho
tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy
khi các hoạt động trong thị trường diễn ra sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để
giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba
đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy
mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử
dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất động
sản. Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người định giá
phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và
mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý

kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vô
tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng trị giá của
bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự
thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các
khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị
trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp,
khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi
nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân
Page 8 of 59
8
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất
khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các
tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản, việc thẩm
định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua
phương thức nào.
1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản:
1.3.3.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp:
- Căn cứ vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động sản xuất: quá trình này là
sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, tư liệu lao động, tài nguyên đất đai và
các nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lượng và chất lượng lao
động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá
trình lao động sản xuất đó.
- Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình : so sánh với các sử
dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất,hiệu quả nhất của bất
động sản tại thời điểm định giá.
- Căn cứ vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường ,các

thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người
dân ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động
sản trong khu vực: căn cứ vào phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động
sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng
góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trong
việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa
cung và cầu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản : giá trị của
bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương
lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất
động sản mang lại khi định giá.
1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp:
Các nguyên tắc định giá BĐS trước hết phải được hiểu là các nguyên tắc kinh
tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận
Page 9 of 59
9
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trường. Những nguyên
tắc này rất khó được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta hay sử dụng các
phương pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợ
cho nhau.
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Một BĐS được định giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian
xác định cho trước. Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao
nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một
BĐS được xác định là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó
được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.

Ví dụ: Đối với một ngôi nhà thì các tiêu chí về vị trí, đặc điểm, hình thể, kích
thước, cơ sở hạ tầng, môi trường xã hội là các tiêu chí chỉ mặt vật chất của BĐS ;
còn việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở là mặt pháp lý
của mảnh đất.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất đối với một BĐS không chỉ được xem xét trong giới
hạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của
BĐS đó mà nhiều khi phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dưới dạng các tiện
lợi khác nhau không thể lượng hoá được bằng tiền.
b. Nguyên tắc dự báo.
Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị của tất cả những lợi nhuận trong
tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại. Những lợi ích của BĐS này được
biểu hiện dưới dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện
tích của BĐS cho phép người định giá có thể dự đoán trước được khả năng sinh lời
của BĐS đó trong tương lai để từ đó ước tính giá của chúng.
c. Nguyên tắc nhất quán.
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự thống nhất thể hiện giữa mục đích đầu tư
vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy, khi
định giá một BĐS, chuyên viên định giá phải dựa vào mục đích sử dụng chính của
BĐS đó để định giá tránh lẫn lộn với định giá tiềm năng.
Page 10 of 59
10
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
d. Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở nên
có tính hấp dẫn, điều đó đồng nghĩa với lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh. Có thể
cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa
cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả
nước. Do đó, người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của

BĐS, dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá hợp lý,
chính xác.
e.Nguyên tắc thực tế:
Định giá phải được căn cứ trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sử
dụng này không được trái với các quy hoạch của nhà nước. Đối với việc định giá
đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên tắc
thực tế bảo đảm cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá.
Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải chính xác kết
hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết định đến sự kết
quả định giá một BĐS.
1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
1.3.4.1 Phương pháp so sánh
* Khái niệm:
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm
ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh dựa trên lý luận
cho rằng giá trị thị trường của 1 BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường.
* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh:
Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả
những yếu tố có liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối với
vấn đề định giá. Các nguyên tắc là cơ sở của phương pháp so sánh là :
-Cung và cầu
- Nguyên tắc thay thế
Page 11 of 59
11
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
- Cân bằng
- Ngoại ứng.

* Yêu cầu của phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,
tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những BĐS lân cận (BĐS so sánh) có
những đặc điểm tương đối giống BĐS cần định giá (BĐS chủ thể); trên cơ sở đó
tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa BĐS so
sánh với BĐS chủ thể để ước tính giá trị của BĐS chủ thể.
- Chỉ sử dụng giá bán những BĐS được giao dịch một cách bình thường trên
thị trường. Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán BĐS trên thị trường
cần thoả mãn các điều kiện sau đây:
+ Các cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra. Gần là
bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá
thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cách thời điểm điều tra
càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.
+ Các cuộc mua bán được thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trước khi
diễn ra việc mua bán, chúng phải được thông tin đầy đủ hoặc được rao bán trên các
phương tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn
phòng tư vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư.
+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua
cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả.
* Các bước tiến hành phương pháp so sánh.
Bước 1: Phải xác định BĐS mục tiêu về vị trí, môi trường, điều kiện về kết
cấu hạ tầng, đi vào nghiên cứu các thông tin kỹ thuật như diện tích, hình thể, kết
cấu, tuổi thọ, thời gian, công năng, chức năng, các yếu tố pháp lý và quyền năng
liên quan đến BĐS, tìm hiểu thông tin về quy hoạch và các ràng buộc khác.
Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về BĐS đã được bán trong
khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng về vị trí, diện tích, kích
thước, hình thể
Page 12 of 59
12
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập được để xác
định, lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp. Kiểm tra thông tin để xem nó có phù
hợp, tương đồng với BĐS mục tiêu không. Đánh giá giá trị của BĐS dựa trên cơ sở
các yếu tố cấu thành và các yếu tố ảnh hưởng. Lựa chọn một số BĐS tương đồng
nhất với BĐS mục tiêu để so sánh.
Bước 4: Tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí
giống và khác nhau. Phân tích giá bán cộng với các điều kiện của BĐS so sánh để
tìm ra các cơ sở điều chỉnh.
Bước 5: So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh, thực
hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng cách tính mức tăng, giảm giá trị của từng
BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 6: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hoà hợp chỉ số giá trị
của BĐS so sánh.
1.3.4.2 Phương pháp chi phí
* Khái niệm:
Phương pháp chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng
giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng giá trị để làm ra một BĐS tương tự như
một vật thay thế.
* Cơ sở của phương pháp chi phí:
Ngoài các nguyên tắc chung cần nhấn mạnh một số nguyên tắc sau,chúng là
cơ sở quan trọng của phương pháp này:
-Nguyên tắc thay thế
- Cung và cầu
- Cân bằng
- Ngoại ứng
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất
* Nguyên lý chung của phương pháp:
Phương pháp giá thành là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng
giá trị thị trường của một thửa đất được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất
và giá trị các công trình gần liền với đất đã được khấu hao.

Page 13 of 59
13
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình
được đầu tư do tác động của tự nhiên làm BĐS hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức
năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm
cho giá trị BĐS bị giảm giá.
Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp:
phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí
được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất.
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này giá
trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một
vật thay thế.
Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá BĐS được dựa trên cơ
sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản
lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự.
Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các BĐS đã qua sử dụng
hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
* Các bước thực hiện.
- Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất là đất trống.
Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên lô đất.
Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế
xây dựng về các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đặt được việc ước tính chi phí
xây dựng ở một mức độ thích hợp.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3
loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Cuối cùng ta tính được giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại
của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với
những xây dựng hiện có).
Page 14 of 59
14
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
1.3.4.3 Phương pháp thặng dư
* Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của BĐS bằng cách giả
định phát triển BĐS đó thành 1 công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng cao
nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ có được giá trị của BĐS ban đầu.
Cách tính giá trị của BĐS theo phương pháp này như sau:
Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS – Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển ( bao gồm
cả lãi của nhà đầu tư) – Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại
(giá trị còn lại).
Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trị
bán được trên thị trường.
Như vậy, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản, hoàn
toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng hoặc chi phí cải tạo .
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả hoặc giá trị còn lại
của BĐS trong điều kiện hiện tại.
* Các bước tiến hành phương pháp thặng dư
- Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS cần định giá có tính
đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
- Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn thành nó bằng
cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp định giá vốn hóa
- Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhà
đầu tư phát triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác.
- Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị
còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính

của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ có giá trị đất còn lại.
1.3.4.3 Phương pháp vốn hóa:
* Khái niệm:
Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại .
Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn
đầu tư có liên quan đến nhau . Khi thu nhập hàng mà BĐS tạo ra được biết trước thì
giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.
Page 15 of 59
15
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
* Nguyên tắc ứng dụng phương pháp:
- Nguyên tắc dự báo
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc thay thế
- Cung và cầu
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc ngoại ứng.
* Các bước tiến hành phương pháp đầu tư.
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng từ bất động sản.
Bước 2: Ước tính tỷ lệ vốn hoá (sử dụng tỷ lệ vốn hoá của các bất động sản
tương tự trên thị trường).
Bước 3: Đưa ra giá của bất động sản.
G
BĐS
= NOI/ R.
Trong đó:
NOI: là thu nhập hoạt động ròng.
R: là tỷ lệ vốn hoá.
G
BĐS

: là giá trị bất động sản.
II. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảo
chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra giá trị cụ
thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà. Đối với
giá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá của địa phương làm
chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn. Nhưng
với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà
ở của Bộ Xây Dựng nhưng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nông
thôn không được chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài sản
gắn liền với đất là khó khăn hơn. Phương pháp so sánh giúp cho người định giá
tháo gỡ được khó khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiến
hành định giá. Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm
kiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị
Page 16 of 59
16
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh
rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế
chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà
còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến
việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang
trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế
chấp sẽ bị lỗ.
Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động
sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh là
phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều
kiện thị trường ở nước ta hiện nay.
2.1 Khái niệm và yêu cầu của phương pháp so sánh trong công tác định giá bất
động sản thế chấp

2.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế.
Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản
tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch
trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên
thị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phương pháp này dựa trên cơ sở
cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
tài sản tương tự để so sánh.
2.1.2 Yêu cầu của phương pháp so sánh.
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong cùng một
vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương tự là đồng nhất. Việc so sánh
chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở những thời gian gần đây
(mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể
là trong một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng
ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng
việc xem xét (mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường.
Page 17 of 59
17
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành
so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng tới giá
và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định giá luôn đặt câu
hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản, nghiên
cứu trên thị trường giá bất động sản cần định giá.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá
trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có
ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải
ổn định.

2.2 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh
Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính
của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng
xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản thường tiến hành theo
các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong
thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các
mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường,
vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên
cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm
mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay
địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của
giao dịch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh
được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so
sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ
sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất động
sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất
để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so
sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu
Page 18 of 59
18
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các định
kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống
kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá

của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm
chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản so
sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Có thể vận dụng
một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần
trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động
sản đã điều chỉnh
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất
động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với
định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá
phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch
chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cần
định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động
sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết,
vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh.
2.3 Quá trình điều chỉnh của phương pháp so sánh:
2.3.1 Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của
BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt có
thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị
của các BĐS. Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những
biến số mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho
giá đơn vị chung hoặc cho cả hai nhưng giá đơn vị phải được sủ dụng thống nhất
Page 19 of 59
19
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp

với tất cả các BĐS so sánh. Số lượng điều chỉnh cho từng yếu tố so sánh phụ thuộc
vào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Người định
giá phải đảm bảo đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được và
tránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố.
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử
dụng các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Nếu việc phân tích và điều
chỉnh được thực hiện 1 cách hợp lý thì mẫu chung của BĐS khác biệt có thể cung
cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu.
2.3.2 Phương pháp điều chỉnh
Phương pháp chung:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá
của BĐS so sánh xuống và ngược lại. Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng
thị trường.
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi :yếu tố khác biệt nào có khả
năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi :“ Sự
hiện hữu hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS
trên thị trường hiện tại? „
Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:
- Điều chỉnh số tiền tính gộp.
- Điều chỉnh % trên sơ sở cộng gộp hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích lũy.
Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
Có các kỹ thuật phân tích định tính và định lượng khác nhau được sử dụng
để xác định và ước lượng các điều chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát
triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm các yếu tố khác biệt. Các điều chỉnh
mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn hay
kém hơn các BĐS so sánh .
 Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:
Page 20 of 59
20
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công
thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ
ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử
dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản.
 Hạn chế của phương pháp.
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá
mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá
khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì
việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập,
người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến
tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai. Do vậy,
việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên
trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người
định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính
thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ về
các đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch. Nếu số liệu được
cung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết
luận thiếu chính xác.
III. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định

giá bất động sản thế chấp.
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
3.1.1 Vị trí của BĐS:
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS
càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
Page 21 of 59
21
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay
một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở
các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
3.1.2 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất:
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu
cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại
kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất
là từ 10m-15m.
3.1.3 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:
Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá
trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
3.1.4 Những tiện nghi gắn liền với BĐS:
Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ
thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS
càng gia tăng.
3.1.5 Tình trạng pháp lý của BĐS:
Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây

dựng v.v hiện có.
3.2 Các yếu tố chung bên ngoài
3.2.1 Yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương
có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
Page 22 of 59
22