Báo cáo khoa học: "ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI" potx

I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Các dự án đầu tư xây dựng công trình có
thể chia thành nhiều loại khác nhau tuỳ theo
tính chất của công trình là sản phẩm của dự
án. Mỗi loại dự án này lại có các đặc điểm
khác nhau cần tính đến trong quá trình phân
tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội.
Vậy với loại công trình nào thì cần phải
tính đến các vấn đề gì trong quá trình phân
tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội.
Trong phạm vi của mình, bài báo góp phần
làm rõ và hệ thống hoá các đặc điểm trong
phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã
hội chủ yếu của các loại dự án xây dựng công
trình.
II. NỘI DUNG
Nhằm mục đích phân tích tài chính và
phân tích kinh tế - xã hội, có thể phân chia các
loại dự án theo tính chất của công trình mà nó
xây dựng là (i) các dự án xây dựng công trình
công cộng và (ii) các dự án xây dựng công
trình dân dụng và công nghiệp. Các loại dự án
này có các đặc điểm khác nhau cần tính đến
trong quá trình phân tích.
ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG
TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
VÀ PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI


TS. BÙI NGỌC TOÀN
KS. NGUYỄN HOÀNG TÙNG

Bộ môn Dự án và Quản lý dự án
Khoa Công trình
Trường Đại học Giao thông Vận tải


Tóm tắt: Bài báo trình bày các đặc điểm chủ yếu cần tính đến trong quá trình phân tích
tài chính và phân tích kinh tế xã hội các loại dự án đầu tư có xây dựng công trình.

Summary: The paper presents the main characteristics requiring consideration in
financial and socioeconomic analysis of construction projects of different categories.

1. Đặc điểm trong phân tích tài chính
1.1. Đặc điểm phân tích tài chính của các dự
án xây dựng công trình công cộng
Các dự án xây dựng công trình ví dụ như
xây dựng công trình giao thông vận tải, công
trình điện, công trình cấp thoát nước, hệ thống
thông tin liên lạc, dự án bảo vệ môi trường
vì là dự án phục vụ công cộng nên chúng
thường chỉ có hiệu quả xét từ góc độ kinh tế -
xã hội và ít khi hiệu quả nếu thuần tuý xét từ
góc độ tài chính. Cũng vì vậy các dự án này
không hấp dẫn các doanh nghiệp vì các doanh
nghiệp vốn có mục tiêu trước hết là tối đa hoá
lợi nhuận.
Vì mục tiêu xã hội hoá đầu tư Nhà nước
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008

có một số chính sách ưu đãi (ví dụ về thuế) để

thu hút các nguồn vốn tư nhân. Có thể thấy rõ
điều này qua các dự án xây dựng công trình
giao thông theo hình thức BOT. Theo hình
thức BOT, các công trình giao thông được xây
dựng bằng nguồn vốn tư nhân. Sau khi xây
dựng xong công trình giao thông được đưa
vào khai thác sử dụng, do doanh nghiệp BOT
thu phí cầu đường. Đến khi tiền thu từ phí đủ
để bồi hoàn vốn đầu tư và đảm bảo mức lãi
nhất định, công trình giao thông được bàn
giao lại cho Nhà nước.
1.2. Đặc điểm phân tích tài chính của các dự
án xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp
Các dự án xây dựng công trình dân dụng
và công nghiệp có thể gồm các dự án xây
dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để
bán hoặc cho thuê); các dự án xây dựng khu
đô thị hoặc/và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu
công nghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ
dưỡng, khu giải trí, vui chơi
Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là
liên quan đến quyền sử dụng đất. Chúng chịu
ảnh hưởng mang tính quyết định của quy
hoạch sử dụng đất. Ngược lại, các dự án loại
này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát
triển kinh tế của khu vực, nói riêng, và của đất
nước, nói chung.
1.2.1. Đặc điểm thị trường
a. Đối với các dự án xây dựng công trình để

bán
Các dự án xây dựng công trình để bán
thường gặp là xây dựng nhà, xây dựng chung
cư, xây dựng căn hộ cao cấp, biệt thự. Đặc
điểm cơ bản của loại thị trường này là:
- Có tiềm năng và khả năng phát triển
tăng theo mức độ phát triển kinh tế trong từng
thời kỳ.
- Khác hàng có thể phân chia thành nhiều
nhóm với mức độ nhu cầu và khả năng chi trả
khác nhau và chủ yếu là các cá nhân riêng lẻ
có mức độ độc lập về tài chính cao.
- Số lượng người tham gia vào thị trường
đông, trong đó đáng kể nhất là số người tham
gia kinh doanh bất động sản.
- Giá cả thị trường bị phân cấp, đánh giá
khác nhau theo yếu tố địa lý, địa hình, vị trí
của sản phẩm dự án. Ví dụ, dự án ở xa trung
tâm thành phố có mức độ biến đổi về giá thấp
hơn so với các dự án nằm trong trung tâm.
Nói cách khác, thị trường có mức độ ổn định
khác nhau tuỳ theo yếu tố vị trí và địa hình
của sản phẩm dự án.
- Xu hướng cá biệt hoá các sản phẩm dự
án luôn luôn tăng cao chịu sự chi phối về mục
đích sử dụng mang tính đa dạng của khách
hàng.
- Giá cả của sản phẩm dự án luôn đối mặt
với nguy cơ xảy ra hiện tượng "bong bóng"
khi bị tác động bởi các yếu tố đầu cơ và các

hoạt động tiêu cực khác.
b. Đối với các dự án xây dựng công trình
nhằm mục đích cho thuê
Các dự án xây dựng công trình nhằm
mục đích cho thuê thường gặp là các dự án
xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của
loại hình này là:
- Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm
dự án với mục đích thương mại, kinh doanh.
- Nhóm khách hàng trung và dài hạn
chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh hưởng
nhất định đến giá cả sản phẩm.
- Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có
ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho thuê, thuê
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008

mua sản phẩm dự án.
- Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ
sản phẩm thay đổi và có sự chênh lệch lớn
giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các
khu vực chưa phát triển khác.
c. Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất
Các dự án đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất thường gặp là các dự án cải tạo đất,
thuê đất để xây dựng các công trình hạ tầng
nhằm mục đích cho thuê đất đã có hạ tầng.
Thường gặp nhất là các dự án đầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng cho khu công nghiệp. Đặc điểm
thị trường của loại hình này là:

- Khách hàng chủ yếu là các công ty,
doanh nghiệp có khả năng tài chính lớn, cần
địa điểm để hình thành các khu chế biến, sản
xuất với quy mô vừa và lớn.
- Khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án bị tác
động mạnh bởi môi trường pháp lý trong khu
vực lựa chọn địa điểm đầu tư, bởi khả năng
sẵn có của các nguồn lực phục vụ cho các
mục đích kinh doanh khác nhau như nguồn
lao động địa phương, nguồn nguyên liệu, đầu
mối giao thông
- Mức độ tiêu thụ sản phẩm dự án loại
này có ảnh hưởng nhất định đến sự phát triển
của toàn bộ khu vực triển khai dự án, góp
phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cũng như
nâng cao thu nhập, tạo công ăn, việc làm cho
nguồn lao động sẵn có tại địa phương.
1.2.2. Đặc điểm về nguồn vốn
Các hình thức huy động vốn cho các dự
án xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú.
Các hình thức huy động vốn chủ yếu là:
- Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công
ty có đủ mức vốn điều lệ để có thể đăng ký
kinh doanh trong thị trường bất động sản.
- Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ
phiếu, trái phiếu để thu hút vốn đầu tư cho các
dự án.
- Vay vốn ngân hàng.
- Liên doanh, liên kết theo nhiều hình

thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư.
- Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành
chứng chỉ quỹ để thu hút vốn.
- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách,
vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư trực
tiếp từ nước ngoài.
1.2.3. Đặc điểm về dòng tiền
a. Dòng chi
Dòng chi của các dự án xây dựng công
trình dân dụng và công nghiệp cũng bao gồm
vốn đầu tư xây dựng ban đầu và chi phí khai
thác thường xuyên.
Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm
các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng
công trình.
Chi phí khai thác công trình dự án
thường xuyên hàng năm thường bao gồm:
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công
trình xây dựng của dự án chưa bán hoặc cho
thuê, thuê mua) hết.
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ
tầng cơ sở hàng năm.
- Chi phí cho ban quản lý công trình dự
án trong giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng
(lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo
vệ ).
- Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch
vụ bất động sản hàng năm.
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008

- Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi
phí khác.
b. Dòng thu
Dòng thu của dự án loại này là tiền bán
hoặc cho thuê, thuê mua công trình xây dựng
của dự án hàng năm.
Trong một số trường hợp, vì vốn đầu tư
ban đầu quá lớn, chủ đầu tư được phép huy
động vốn từ khách hàng thông qua hình thức
khách hàng ứng trước một phần tiền mua
(hoặc thuê) công trình sản phẩm ngay khi dự
án có đủ căn cứ pháp lý để thực hiện triển
khai xây dựng.
2. Đặc điểm phân tích kinh tế xã hội
2.1. Đặc điểm phân tích kinh tế - xã hội dự án
xây dựng công trình công cộng
Các chỉ tiêu hiệu quả của các dự án xây
dựng công trình công cộng thường được xác
định bằng phương pháp phân tích lợi ích và
chi phí xã hội (Social Benefit - Cost Analysis)
về mặt kinh tế.
Các dự án xây dựng công trình thường là
do Nhà nước đầu tư. Trong trường hợp này lợi
ích xã hội là các lợi ích mà những người sử
dụng, khai thác dự án được hưởng.
Ví dụ với một dự án xây dựng và cải tạo
đường giao thông thì những người được
hưởng lợi là:
- Ngành Giao thông Vận tải (chủ xe chạy
trên đường) được hưởng lợi thông qua việc

giảm chi phí vận chuyển, tăng khối lượng vận
chuyển dưới các hình thức như: tăng bình
thường, tăng do tuyến đường mới hấp dẫn
hơn, tăng do có loại phương tiện vận tải mới
có thể chạy được.
- Hành khách và những người có hàng
hoá thuê chở thông qua việc giảm cước phí,
giảm thời gian đi đường v.v
- Tạo điều kiện cho các ngành sản xuất -
kinh doanh hiện có phát triển sản xuất và làm
xuất hiện các ngành sản xuất mới.
- Tạo điều kiện phát triển các mặt văn
hoá, xã hội khác.
- Giảm tai nạn giao thông, tăng cường an
ninh xã hội.
- Nhà nước được thu nhập thêm cho ngân
sách (thông qua lệ phí giao thông) và có điều
kiện thuận lợi hơn trong quản lý đất nước.
Những lợi ích này cũng để phục vụ xã hội.
Mặt khác để được hưởng lợi, những đối
tượng được hưởng lợi này phải bỏ ra các chi
phí nhất định. Ví dụ với các dự án đường giao
thông thì các chủ phương tiện giao thông phải
chịu chi phí mua sắm phương tiện vận tải, chi
phí vận hành xe cộ. Chi phí xây dựng đường
xá do chủ đầu tư phải chịu (thường do Nhà
nước bỏ ra).
Để so sánh ở đây phải lập ra một số
phương án. Các phương án này thường được
so với phương án giữ nguyên hiện trạng

(phương án không có dự án), phương án nào
cho lợi ích gia tăng (so với phương án giữ
nguyên hiện trạng) lớn nhất là phương án tốt
nhất.
Khi lập dòng tiền tệ để phân tích, vốn
đầu tư cũ của phương án giữ nguyên hiện
trạng (còn gọi là vốn chìm) không phải đưa
vào tính toán. Các khoản giảm chi phí khai
thác, vận hành hàng năm so với phương án để
nguyên hiện trạng cũng được coi là lợi ích. Để
giữ nguyên hiện trạng của phương án hiện có,
nhiều khi phải bỏ ra các khoản chi nhất định ở
các năm. Các khoản chi này cũng phải được
phản ánh vào dòng tiền tệ.
Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008

Sau khi đã tính toán được chi phí đầu tư,
các lợi ích gia tăng với phương án giữ nguyên
hiện trạng của các năm, ta lập dòng tiền tệ thể
hiện cho các lợi ích gia tăng và các chi phí đó.
Trên cơ sở đó sẽ tính toán được các chỉ tiêu
giá trị hiện tại của lợi ích - chi phí (tương tự
như chỉ tiêu NPW khi phân tích tài chính), chỉ
tiêu suất thu lợi nội tại (IRR) hay chỉ tiêu tỷ số
lợi ích chi phí (BCR). Phương pháp tính toán
ở đây giống như phương pháp phân tích tài
chính nhưng có điểm khác là vốn đầu tư chỉ
tính cho các khoản mới bỏ ra, các khoản lợi
ích thu được hàng năm chỉ rút ra từ sự so sánh
giữa phương án đang xét và phương án giữ

nguyên hiện trạng.
Để bổ sung cho các kết quả tính toán theo
các chỉ tiêu trên, người ta còn dùng phương
pháp phân tích và dẫn xuất đơn giản để tính ra
các khoản lợi ích thu được cho các đối tượng
hưởng lợi ích.
Đối với một số dự án phục vụ lợi ích
kinh tế và lợi ích xã hội công cộng do Nhà
nước bỏ vốn cũng cần phải tính toán khả năng
hoàn vốn được tính theo chỉ tiêu tĩnh hoặc
theo chỉ tiêu động (thông qua chỉ tiêu NPW).
Ví dụ với mỗi dự án xây dựng đường giao
thông do Nhà nước đầu tư để vừa phục vụ sản
xuất lại vừa phục vụ dân sinh, khả năng hoàn
vốn cho Nhà nước là nhờ vào các khoản lệ phí
giao thông thu được ở tất cả các khu vực cũng
như nhờ vào sự gia tăng khoản thu từ thuế giá
trị gia tăng cũng như thuế thu nhập doanh
nghiệp của các doanh nghiệp hiện có hoặc
mới nảy sinh, mà sự gia tăng nộp thuế này là
do dự án xây dựng đường mang lại.
Với các dự án đầu tư phục vụ lợi ích
công cộng mà chủ đầu tư là tư nhân (hay tập
thể liên doanh) thì vẫn phải phân tích tài chính
và kèm theo các phân tích kinh tế - xã hội như
vừa trình bày.
2.2. Hiệu quả kinh tế - xã hội dự án xây dựng
công trình dân dụng và công nghiệp
Hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án
xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp

thường rất khó lượng hoá. Các chỉ tiêu hiệu
quả kinh tế - xã hội của các dự án loại này
thường được nhắc đến nhiều là:
- Tốc độ phát triển kinh tế của khu vực
chịu ảnh hưởng của dự án.
- Thu nhập của người dân trong khu vực
dự án.
- Tạo thêm chỗ làm cho lao động địa
phương.
- Tăng thu ngân sách địa phương.
- Giảm thiểu (hoặc tăng) mức độ ô nhiễm
môi trường khu vực dự án
III. KẾT LUẬN
Trên đây là các đặc điểm chủ yếu của các
loại dự án xây dựng mà người phân tích cần
tính đến trong quá trình xem xét dự án từ góc
độ tài chính và góc độ kinh tế - xã hội. Vấn đề
nêu trên là tài liệu tham khảo hữu ích cho
người có thẩm quyền, chủ đầu tư hoặc nhà tài
trợ trong quá trình thẩm định, phê duyệt dự án
hoặc ra quyết định đầu tư.


Tài liệu tham khảo
[1]. TS. Bùi Ngọc Toàn. Lập và phân tích dự án
đầu tư xây dựng công trình giao thông. NXB
GTVT - 2006.
[2]. GS. TSKH. Nguyễn Văn Chọn. Kinh tế đầu tư
xây dựng. NXB Xây dựng - 2003.
♦

Tạp chí KHOA HỌC GIAO THÔNG VẬN TẢI Số 21 - 03/2008