Thẩm định giá căn bản pot

Thẩm định giá căn bản
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN

Chương 1 - Tổng quan về thẩm định giá
Chương 2 - Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Chương 3 - Các nguyên tắc thẩm định giá
Chương 4 - Các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá
Chương 5 - Quy trình thẩm định giá
Chương 6 - Báo cáo thẩm định giá

Trang 1
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

I- THẨM ĐỊNH GIÁ
Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của q trình
vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách
quan; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hố đạt đến một trình độ xã hội hố nhất
định.
1. Khái niệm thẩm định giá
 Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-
UBTVQH10 ngày 10/05/2002 về giá: Thẩm định giá là việc đánh giá
hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thơng lệ
quốc tế.

 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho
một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được cơng nhận như
những thơng lệ quốc tế hoặc quốc gia.
2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Việt Nam
 Góp phần quản lý việc mua sắm và chuyển nhượng, cho th,… tài sản
cơng.
 Góp phần thu hút đầu tư nước ngồi.
 Thúc đẩy thị trường tài sản phát triển.
3. Mục đích thẩm định giá
Đối tượng thẩm định giá rất đa dạng và bao gồm nhiều lĩnh vực khác
nhau. Tùy theo mục đích thẩm định giá mà giá trị xác định có thể là giá trị
thị trường, giá trị bảo hiểm, giá trị bồi thường, giá trị thanh lý…
Hoạt động thẩm định giá chun nghiệp nhằm rất nhiều mục đích
khác nhau, cụ thể:
 Chuyển nhượng quyền sở hữu như mua bán, liên doanh
 Các mục đích của Chính phủ như định giá để tính thuế, đền bù, duyệt
chi từ ngân sách
 Bảo hiểm, thế chấp
 Thực hiện các lệnh của tòa án, tư vấn đầu tư, lập báo cáo tài chính,
định giá trị chứng khốn, khiếu nại, phá sản doanh nghiệp,…
4. Đối tượng của thẩm định giá - Tài sản
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Trang 2
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 4 loại
sau:
 Bất động sản;
 Động sản;

 Doanh nghiệp;
 Các quyền tài sản.
4.1. Bất động sản là các tài sản không di dời được.

Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí
nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Xác định và nhận diện bất động sản hợp pháp:
Căn cứ vào giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê đất,
thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành
của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án,
quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật
về sở hữu nhà ở.

4.2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí
nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển,
dây chuyền công nghệ
Xác định và nhận diện động sản hợp pháp:
Đối với động sản là máy,
thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…: căn cứ vào hồ sơ, tài
liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… của tài sản.

Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do
nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) thì dựa trên khai báo,
cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong
Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để xác minh.


Trang 3
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
4.3. Doanh nghiệp
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm
mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá
trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên
thị trường nhằm mục đích sinh lợi.
Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà
nước.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài
sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh.
4.4. Các quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền
lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được
hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền tài sản được gọi là tài
sản thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình.
Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu
cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn
với quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị

khác nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu
nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người
chủ có quyền sở hữu là cao nhất.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ
sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý
gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các
chứng từ liên quan đến quyền tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm
tự nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó.
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:
- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản
như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý.
- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ),
quyền chọn mua, bán.

Trang 4
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.

II- THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ – ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ THẨM
ĐỊNH GIÁ
1. Thẩm định viên về giá
Với tư cách chuyên nghiệp, thẩm định viên về giá phải vượt qua
những kỳ kiểm tra nghiêm ngặt về đào tạo, huấn luyện, năng lực và kỹ năng
chuyên môn. Họ cũng phải thể hiện và tuân thủ quy tắc hành nghề (đạo đức
và năng lực) và những tiêu chuẩn thực hành chuyên nghiệp và tuân thủ các
nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá được thừa nhận.
Thẩm định viên giá chuyên nghiệp là người có kiến thức cơ bản về thị
trường tài sản, nắm bắt được tác động qua lại cuả các bên tham gia thị
trường và do đó có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất được người mua và

người bán tài sản trên thị trường chấp nhận nhằm tránh tình trạng xác định
giá trị thiếu chính xác.
2. Đạo đức hành nghề thẩm định giá
2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn
trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề.
Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và
kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ
các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá
sau:
1. Tiêu chuẩn đạo đức:
a) Độc lập;
b) Chính trực;
c) Khách quan;
d) Bí mật;
e) Công khai, minh bạch.
2. Trình độ chuyên môn:
a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;
b) Tư cách nghề nghiệp;
c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
2.2. Nội dung chi tiết đạo đức hành nghề th
ẩm định giá
1. Tiêu chuẩn đạo đức:

Trang 5
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
a) Độc lập:
Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá
và thẩm định viên:

- Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động
bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung
thực, khách quan của việc thẩm định giá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức,
cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn
cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của
khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ
hàng hoá.
- Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị
mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội
đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế
toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá.
- Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì
doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại
bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết
quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực
tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của
nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích
tiềm tàng.
- Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác,
thẩm định viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận
thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của
báo cáo đó.
b) Chính trực:
Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng
trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên
phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị
chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.

c) Khách quan:

Trang
6
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được
thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân
tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến
hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã
được đề ra có chủ ý từ trước.
- Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc
lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được
thỏa thuận từ trước.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thẩm tra
những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để
khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó.
Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm
định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến
hành một dịch vụ thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết
không có tính hiện thực.
d) Bí mật:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được
tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm
định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng
hoặc pháp luật cho phép.
e) Công khai, minh bạch:
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai
những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với

khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm
định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi
công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.
- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết
quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết
quả thẩm định giá.
2. Trình độ chuyên môn:
a) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng:
- Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng
lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ

Trang
7
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám
đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng
cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn,
trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định
viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá.
- Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách
nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự
phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá.
b) Tư cách nghề nghiệp:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải bảo vệ
uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề
nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định
viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá hoặc Hiệp
hội thẩm định viên về giá.
c) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn:

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện
công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn
đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các
quy định pháp luật hiện hành.

III- THỰC TRẠNG NGÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
1. Những mặt tích cực và thuận lợi
 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý có nhiều thuận lợi.
 Tuy ra đời muộn nhưng đã bắt đầu tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm
định giá của một số nước trên thế giới
 Được sự hỗ trợ của Nhà nước
 TĐG mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội.
2. Những mặt hạn chế và khó khăn
 Do mới bắt đầu xây dựng nên trình độ thấp so với các nước khu vực và
thế giới, thị trường còn nhỏ bé.
 Nguồn nhân lực còn thiếu.
 Các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các
Tiêu chuẩn thẩm định giá chưa hoàn chỉnh.
 Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập.


Trang 8
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
IV- HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở CÁC NƯỚC VÀ BÀI HỌC
KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI VIỆT NAM
1. Thế giới
 Năm 1981, thế giới đã thành lập Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc
tế (International Valuation Standard Committee - IVSC).
Mục đích của Ủy ban là đưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng
dẫn các phương pháp thẩm định giá, tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc

tế về thẩm định giá.
 Văn phòng thẩm định giá Úc (Australia Valuation Organization - AVO)
là cơ quan lớn nhất nước Úc, cố vấn về giá cả một cách độc lập và
chuyên nghiệp, lúc đầu cho Chính phủ Liên bang và ngày càng mở rộng
ra các chính quyền tiểu bang, lãnh thổ và địa phương, các tổ chức và cơ
quan, và cả khu vực tư nhân.
2. Khu vực
 Hiệp hội các nước Đông Nam Á (Association of Southeast Asian Nations
- ASEAN) cũng đã thành lập Hiệp hội thẩm định viên ASEAN (Asean
Valuer Association - AVA).
- Đây là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập năm 1981, văn
phòng đặt tại Kualar Lumpur, Malaysia.
- Hội nghị Thẩm định viên ASEAN được tổ chức luân phiên 2 năm một
lần tại các nước thành viên.
- Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa các
thẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai
và thúc đẩy sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi
kinh nghiệm để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi
nước trong khu vực.
 Việt Nam:
Thẩm định giá cũng đã tồn tại khách quan trong đời sống xã hội từ rất
lâu, nhưng thể hiện rõ nét từ sau khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn
đổi mới là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nứơc theo định
hướng xã hội chủ nghĩa.
- Việt Nam là thành viên của Hiệp hội thẩm định viên ASEAN từ ngày
08/06/1997 và đã tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế
(IVSC) ngày 01/06/1998 với tư cách là hội viên thông tấn.
- Vai trò quản lý của Nhà nước

Trang 9

Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Nhà nước chỉ định giá một số ít sản phẩm quan trọng, còn giá cả
của hầu hết hàng hoá dịch vụ khác do người mua và người bán thoả
thuận trên cơ sở những tín hiệu khách quan của thị trường.
Từ đó, thẩm định giá thể hiện rõ nét với tư cách là một trong
những nội dung quản lý Nhà nước về giá cả; đồng thời là công cụ
khách quan, độc lập phục vụ cho các nhu cầu đa dạng của nền kinh tế
thị trường.
- Chức năng của thẩm định giá:
Từ những năm đầu thập niên 90 của thế kỷ XX, hoạt động thẩm
định giá nước ta đã thể hiện rõ các chức năng sau:
+ Giúp cho việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn của ngân sách
Nhà nước và đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau của nền kinh tế thị
trường.
+ Kết quả thẩm định giá làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư
trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà
nước, đề án CPH DNNN, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài
sản từ nguồn NSNN, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có
sự bảo lãnh của Chính phủ,… và đã góp phần tránh thất thoát
nguồn vốn ngân sách nhà nước.
- Nước ta đã học tập những kiến thức lý luận và thực tiễn về thẩm định
giá của các nước khu vực như Malaysia, Singapore và đặc biệt là Thái
Lan.
Nước ta là nước đang phát triển, có nhiều đặc điểm tương tự Trung
Quốc và Thái Lan về điều kiện phát triển kinh tế; nên việc học tập và
vận dụng thực tiễn thẩm định giá của Trung Quốc và Thái Lan vào
thực tế nước ta sẽ nhanh chóng và hiệu quả

V- TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế

1.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
IVS 1- Cơ sở thị trường của thẩm định giá.
IVS 2- Cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá.
IVS 3- Báo cáo thẩm định giá.
1.2. Ứng dụng thẩm định giá quốc tế
IVA 1- Thẩm định giá để thực hiện báo cáo tài chính
IVA 2- Thẩm định giá cho mục đích cho vay

Trang 10
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
1.3. Các hướng dẫn
Hướng dẫn 1: Thẩm định giá bất động sản
Hướng dẫn 2: Thẩm định giá lợi ích cho thuê
Hướng dẫn 3: Thẩm định giá nhà máy và thiết bị
Hướng dẫn 4: Thẩm định giá tài sản vô hình
Hướng dẫn 5: Thẩm định giá động sản
Hướng dẫn 6: Thẩm định giá doanh nghiệp
Hướng dẫn 7: Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm
định giá
Hướng dẫn 8: Cách tiếp cận chi phí để thực hiện báo cáo tài chính-(DRC)
Hướng dẫn 9: Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định
giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường
Hướng dẫn 10: Thẩm định giá tài sản trong nông nghiệp
Hướng dẫn 11: Soát xét việc thẩm định giá
Hướng dẫn 12: Thẩm định giá tài sản giao dịch đặc biệt
Hướng dẫn 13: Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế
Hướng dẫn 14: Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai
khoáng
2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
2.1. Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính về

việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi
như sau:
 Tiêu chuẩn số 01: TĐGVN 01 - Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản.
 Tiêu chuẩn số 03: TĐGVN 03 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm
định giá tài sản.
 Tiêu chuẩn số 04: TĐGVN 04 - Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư
thẩm định giá tài sản.
2.2. Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính
về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu và
tên gọi như sau:
 Tiêu chuẩn số 02: TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản.
 Tiêu chuẩn số 05: TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản.
 Tiêu chuẩn số 06: TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt
động thẩm định giá tài sản.

Trang 11
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
2.3. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính
về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3) có số hiệu và
tên gọi như sau:
 Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh

Tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - Phương pháp chi phí

Tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập

Tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư


Tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - Phương pháp lợi nhuận

Tiêu chuẩn số 12: TĐGVN 12 - Phân loại tài sản.

Trang 12
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
CHÖÔNG 2 - CÔ SÔÛ GIAÙ TRÒ CUÛA THAÅM ÑÒNH GIAÙ

I- MỘT SỐ KHÁI NIỆM
1. Thị trường
a) Định nghĩa
Thị trường là một môi trường trong đó sự trao đổi hàng hoá hay dịch
vụ giữa người mua và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá cả.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng hàng hoá và dịch vụ có thể được trao
đổi giữa người bán và người mua mà không có sự hạn chế nào trong hoạt
động cuả mình.
b) Đặc điểm
 Thị trường có thể bao gồm số lượng đáng kể ngưới mua và người bán,
hay có thể theo tính chất mà hạn chế số người tham gia.
 Thị trường trong đó tài sản được trưng bày để bán mà không co sự ngăn
cấm nào.
 Thị trường có thể là thị trường điạ phương, thị trường trong vùng, thị
trường quốc gia hoặc thị trường quốc tế.
2. Giá cả
a) Định nghĩa
Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu,
được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm
nhất định.
b) Đặc điểm
 Giá bán là một thực tế lịch sử, nó có thể được công khai ra công chúng

hoặc được giữ bí mật.
 Do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người
mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có
thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán
khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. Tuy nhiên, nhìn chung giá cả thể
hiện giá trị tương đối căn cứ vào hàng hoá hoặc dịch vụ do người mua
hoặc người bán quan tâm trong từng trường hợp nhất định.
 Giá cả thay đổi mọi lúc do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổng
quát và cá biệt. Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá
và liên quan đến sức mua của đồng tiền. Với sự tự vận động của mình,
các yếu tố riêng biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể
dịch chuyển cung và cầu, và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá.

Trang 13
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
3. Chi phí
a) Định nghĩa
Chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc là một số
tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ.
b) Đặc điểm
- Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất, khác biệt với trao đổi.
- Khi một hàng hoá hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một
thực tế lịch sử. Giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó trở thành
chi phí đối với người mua.
c) Các loại chi phí
Việc ước tính chi phí cho một tài sản có thể dưạ vào chi phí tái tạo
hoặc chi phí thay thế.
- Chi phí tái tạo là chi phí để tạo ra một bản sao của một tài sản hiện
hữu, sử dụng cùng thiết kế và nguyên vật liệu tương tự.
- Chi phí thay thế phản ánh chi phí tạo ra một tài sản có cấu trúc và tính

hữu dụng tương tự với thiết kế và vật liệu theo thị trường hiện hành.
4. Giá trị
a) Định nghĩa
Giá trị là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do
người mua và người bán hàng hoá hoặc dịch vụ xác định.
b) Đặc điểm
Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng
cao nhất được chấp nhận, để trả đối với hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời
điểm nhất định. Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh quan điểm của thị
trường về lợi ích tích lũy của người sở hữu chủ hàng hoá hoặc là người được
hưởng dịch vụ vào thời điểm thẩm định giá.

II- CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
Thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường:
 Thẩm định giá tài sản trên cơ sở thị trường giả định các giao dịch trên thị
trường không bị hạn chế bởi những lực lượng phi thị trường.
 Thẩm định giá tài sản trên cơ sở phi thị trường sử dụng những phương
pháp xem xét đến tính hữu dụng kinh tế hay chức năng của tài sản hơn là
khả năng được mua hay bán bởi các bên tham gia thị trường, hay ảnh
hưởng của những điều kiện bất thường và không đúng cách của thị
trường.

Trang 14
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Thẩm định giá tài sản dựa trên hai cơ sở giá trị: giá trị thị trường và giá
trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường).

III- GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài
chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01): Giá trị thị trường làm cơ sở

cho thẩm định giá tài sản.
1. Định nghĩa
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên
là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một
giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình
thường.
 “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ
được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được
mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự
mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm
định giá.
 "Thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành
thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức
mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.
 "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng
thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.
 "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản
với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
 “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi
các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do
chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc
phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện
công khai trên thị trường.
2. Yêu cầu
Khi thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải căn cứ vào những dữ
liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường.

Trang 15
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
IV-GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG (GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG) LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH GIÁ

Theo Quyết định số 77 /2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài
chính ban hành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02): Giá trị phi thị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản.
Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy
nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi
hỏi thẩm định giá phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
1. Định nghĩa
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG tài sản dựa
vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được
mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản
trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được
mua bán trên thị trường của tài sản đó.
2. Yêu cầu
Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ
sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa
đến kết quả thẩm định giá khách quan.
3. Các loại giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao
đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

3.1. Giá trị tài sản trong sử dụng
 Định nghĩa: Là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người
sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
 Lưu ý: TĐV cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản
vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không
xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền
có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
3.2. Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

Trang 1
6
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
 Định nghĩa: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều
kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
 Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được
trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị
lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
3.3. Giá trị tài sản chuyên dùng
Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp
cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị
trường.
3.4. Giá trị doanh nghiệp
 Định nghĩa
Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu
thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không
thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm
tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
 Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:

- Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp:
+ Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với
doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự;
+ Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm
đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài
sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình
kinh doanh khác không có.
- Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh
kém hiệu quả.
3.5. Giá trị thanh lý
 Định nghĩa: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
 Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất
đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý.
Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử
dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những
tài sản khác còn hoạt động.
3.6. Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

Trang 1
7
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao
dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực
hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán
hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
3.7. Giá trị đặc biệt
 Định nghĩa: Là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể
gắn liền với một hoặc nhiều tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và
vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc

người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị
trường.
 Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính
chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường,
hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng
muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài
sản.
3.8. Giá trị đầu tư
 Định nghĩa
Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào
đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
 Đặc điểm
- Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài
sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư
hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định.
- Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị
trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh
nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.
3.9. Giá trị bảo hiểm
Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách
bảo hiểm.
3.10. Giá trị để tính thuế
Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh
giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
3.11. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính
sau khi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường
tương lai của tài sản bằng cách phân tích những khía cạnh có thể chứng

Trang 18

Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
minh được trong dài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường
khu vực, việc sử dụng hiện tại của tài sản và việc sử dụng thay thế thích hợp
của tài sản.
Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi
ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá.

Trang 19
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
CHƯƠNG 3 - CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

I- TÍNH TẤT YẾU PHẢI VẬN DỤNG CÁC NGUN TẮC THẨM
ĐỊNH GIÁ
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn Bản chất của thẩm định
giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến q trình hình thành giá trị
của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tn theo các ngun
tắc thẩm định giá.

II- CÁC NGUN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ
Các ngun tắc thẩm định giá gồm có các ngun tắc cơ bản và một số
ngun tắc bắt nguồn từ tính hữu dụng của tài sản.
1. Ngun tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
a) Định nghĩa
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản
có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về
tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt
được mức hữu dụng tối đa trong những hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù
hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao

nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là một phần cơ bản khơng
thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường.
b) Đánh giá việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản
 Việc sử dụng khơng được pháp luật chấp nhận hay khơng thể thực hiện
được về mặt vật chất khơng được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và
luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm
định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. Khi tài sản có một hay
nhiều cách sử dụng hợp lý, thì chúng được xem xét về hiệu quả tài chính.
Cách sử dụng mang lại kết quả giá trị cao nhất sau nhiều thử nghiệm
khác nhau là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Đặc điểm cuả thị trường là ln biến động và mất cân bằng giữa cung và
cầu nên việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản có thể
phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản

Trang 20
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt tốt nhất và
hiệu quả nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng
thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của
tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến
cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ
lệ nghịch với cung của tài sản.
3. Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức

giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản
thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
4. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
5. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức
sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng
tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
6. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng
sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài
sản của người mua.




Trang 21
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
CHƯƠNG 4 - CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CÁC PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

I- CÁC CÁCH TIẾP CẬN
Khi thẩm định bất cứ loại tài sản nào, dù áp dụng theo cơ sở giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường, đòi hỏi thẩm định viên phải áp dụng một
hay nhiều cách tiếp cận thẩm định giá.

1- THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN CƠ SỞ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
1.1. Tiếp cận theo so sánh giá bán
Cách tiếp cận so sánh giá bán xem xét giao dịch của các tài sản tương
tự hay tài sản thay thế và dữ liệu thị trường, và thiết lập giá trị ước tính bằng
những so sánh liên quan. Thơng thường, tài sản thẩm định được so sánh với
các tài sản tương tự vừa được chuyển nhượng trên thị trường mở. Giá niêm
yết và chào bán cũng có thể được xem xét.
1.2. Tiếp cận theo chi phí
Cách tiếp cận này xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất
định trên thị trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác
giống với bản gốc hay có tính hữu dụng tương đương.
Người mua thường khơng trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có
được tài sản tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự khơng thuận lợi, và
rủi ro. Trong thực tế, phương pháp này cũng bao gồm việc ước tính sự giảm
giá cho tài sản cũ hay do tính năng kém hơn khi ước tính chi phí cho tài sản
mới vượt q mức giá phải trả cho tài sản thẩm định một cách khơng hợp lý.
1.3. Tiếp cận theo thu nhập
Cách tiếp cận này xem xét những dữ liệu về thu nhập và chi phí liên
quan đến tài sản thẩm định và ước tính giá trị thơng qua q trình vốn hóa.
Vốn hố liên quan đến thu nhập (thu nhập thuần) và giá trị tài sản được tính
bằng cách chuyển hố khoản thu nhập thuần thành một giá trị ước tính. Q
trình này gọi là vốn hóa thu nhập, có liên hệ trực tiếp đến lợi tức hay tỷ suất
chiết khấu (gọi là tỷ suất vốn hố, phản ánh khoản thu hồi trên vốn đầu tư)
hay cả lợi tức và tỷ suất chiết khấu.
Thơng thường, ngun tắc thay thế chỉ ra rằng dòng thu nhập tạo ra

khoản thu hồi vốn đầu tư cao nhất tương ứng với một mức rủi ro nhất định
sẽ dẫn đến giá trị có nhiều khả năng đạt được nhất của tài sản.
2. THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN CƠ SỞ GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG

Trang 22
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
Thẩm định giá trên cơ sở giá trị phi thị trường có thể áp dụng những
cách tiếp cận tương tự cách tiếp cận thẩm định giá trên cơ sở giá trị thị
trường, nhưng bao hàm những mục đích khác việc thiết lập theo giá trị thị
trường. Một số trường hợp cụ thể sau:
2.1. Tiếp cận theo so sánh
Trong quá trình áp dụng phương pháp so sánh giao dịch để ước tính
mức giá tối đa mà chủ sở hữu sẵn sàng trả cho bất động sản liền kề, thẩm
định viên phải đạt được mức giá mà nó có thể vượt mưc giá trị thị trường và
mức giá ước tính này được gọi là giá trị người mua đặc biệt.
Ví dụ đối với bất động sản: chủ sở hữu bất động sản có thể trả giá cao
hơn cho một bất động sản liền kề.
2.2. Tiếp cận theo chi phí
 Phương pháp này tập trung vào những tài sản cá biệt và có thể không có
mức chi phí trên thị trường.
Có thể áp dụng cách tiếp cận chi phí để so sánh giữa chi phí của
những toà nhà thông thường với toà nhà đang xây dựng cho doanh
nghiệp. Bằng cách này sẽ ước tính được mức giá phải trả là vừa phải hay
cao hơn so với chênh lệch giá của thị trường.
 Chi phí thay thế giảm trừ là một ứng dụng của cách tiếp cận chi phí được
sử dụng trong đánh giá giá trị của các tài sản chuyên dùng cho mục đích
báo cáo tài chính, khi mà các bằng chứng thị trường bị hạn chế và không
có sẵn.
2.3. Tiếp cận theo thu nhập
Nhà đầu tư có thể áp dụng một mức tỷ suất lợi tức phi thị trường và

chỉ có riêng cho nhà đầu tư đó.
Khi áp dụng cách tiếp cận vốn hoá thu nhập để ước tính mức giá mà
một nhà đầu tư sẵn sàng trả cho một khoản đầu tư cụ thể dựa trên cơ sở tỷ
suất thu hồi dự tính của nhà đầu tư, thì thẩm định viên phải ước tính giá trị
đầu tư hay giá trị tài sản hơn là giá trị thị trường.

II- CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Các yếu tố liên quan đến việc xác định phương pháp thẩm định giá thích
hợp nhất:
 Đặc điểm kỹ thuật của tài sản
 Mục đích của thẩm định giá.

Trang 23
Trường ĐH Tài chính - Marketing, Khoa Thẩm định giá – KD Bất động sản
 Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên
thị trường.
1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH - Tiêu chuẩn số 07 - TĐGVN 07, ban hành
kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài
chính
1.1. Định nghĩa
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào
thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và
xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được
tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao
dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên
thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương

đồng (gần giống) với tài sản thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo,
tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định
giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng
pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị
trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên
quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản
khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy
đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau.
Ví dụ: mét, m
2
, m
3
, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng
suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố
so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh
tăng).
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so
sánh về giá trị tuyệt đối.

Trang 24