39 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP &
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP
I. TÀI SẢN THẾ CHẤP :
1. Khái niệm:
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghóa vụ dùng tài sản
là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để
bảo đảm việc thực hiện nghóa vụ quân sự.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất động
sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để
vay một số tiền nhất đònh và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay. Nếu khi đến
hạn mà người đi vay không thực hiện nghóa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho
ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï
Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:
 Bên thế chấp:
Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là
người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế
chấp cho khoản vay.
Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong
thời gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghóa là trong thời gian thế chấp quyền
sở hữu tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự dụng các tài sản đó thì
không có sự thay đổi nào.
 Bên nhận thế chấp:
Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốc
doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, các
SVTH : Lê Minh Thái
1
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
quỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu
gốc do bên thế chấp giao. Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền

đònh đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp.
2. Phân loại tài sản thế chấp :
tài sản thế chấp gồm:
 Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc.
 Quyền sử dụng đất hợp pháp.
 Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản.
 Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâm
nghiệp…
Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thời
phải thõa mãn điều kiện cơ bản:
Thứ nhất: đó là tài sản có giá trò và giá trò sử dụng.
Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
3. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản.
Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyền
cấp cho ngân hàng quản lý. Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ
nhận thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện
theo qui đònh của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm
giấy tờ sở hữu được. Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn bộ
giấy tờ gốc nói trên.
Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm:
o Quyết đònh giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộng
hòa XHCNVN cấp.
o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm
quyền chế độ cũ cấp.
SVTH : Lê Minh Thái
2
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hoàn thành thủ
tục bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được
thủ tục sang tên trứơc bạ.

Đối với tài sản là bất động sản:
Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho
bảo quản. Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân
hàng cho vay là người thế chấp qui đònh cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo
hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản
của ngân hàng.
Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay,
không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải
giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp
đó. Giá trò mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu
được gốc lẫn lãi. Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài
sản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo
hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra.
Thứ ba: được phép giao dòch và không có tranh chấp.
Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc
phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp
phải thực hiện theo các qui đònh của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được
dùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép).
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ
phẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trò bằng văn bản để người đại
diện ký hợp đồng thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý
bằng văn bản của các đồng sở hữu.
Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp
gồm:
SVTH : Lê Minh Thái
3
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các tài sản đang còn tranh chấp.

Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui đònh của
nhà nước…
Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay.
Tài sản đang bò niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm
quyền.
Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ cho
một nghóa vụ khác.
Tài sản không có giá trò, hoặc có giá trò ít hoặc có giá trò nhưng không
có giá trò sử dụng.
Các tài sản khó kiểm đònh giá, khó mua bán, chuyển nhượng.
II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
1 Khái niệm và các nguyên tắc thẩm đònh giá
a) Khái niệm :
Hoạt động thẩm đònh giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệp
rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thò trường.Có thể hiểu một
cách đơn giản thẩm đònh giá là việc xác đònh giá của tài sản trên thò trường.
Nhưng thẩm đònh giá là một dạng đặc biệt của các xác đònh giá bởi công
việc thẩm đònh giá do nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh
nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Trong thò trường giản đơn thì giá trò của một chiếc quần Jean nhãn hiệu
Levi phụ thuộc vào thò trường nơi bán chiếc quần ấy. Nó có thể có giá 600.000 đ ở
thò trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nào
đó nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao và
rất ưa chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần.
Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tính
được giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó.
SVTH : Lê Minh Thái
4
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Nhưng trong thò trường phức tạp như là thò trường bất động sản, thì một

chuyên gia trong việc xác đònh giá là nhà thẩm đònh giá, hay là thẩm đònh viên
phải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm.
Có thể giới thiệu hai đònh nghóa về thẩm đònh giá như sau:
 Thẩm đònh giá là sự ước tính về giá trò của các quyền sổ hữu tài sản
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác đònh rõ (Giáo sư
W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh).
 Thẩm đònh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trò cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thò trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan,
trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore).
b) Các nguyên tắc của thẩm đònh giá
Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:
 Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng
về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trò hiện tại thuần lớn nhất
vào ngày thẩm đònh giá.
Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:
- Không gian đô thò ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng
được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thò trường cạnh tranh.
- Đất đai được đònh giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm đònh giá
có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
 Sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai vò trí và các công trình xây dựng phải được thẩm
đònh giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm đònh giá
trò tài sản trong các vùng lân cận.
 Sự thay thế
SVTH : Lê Minh Thái
5
GVHD : Nguyễn Văn Nhật

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trò bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không
có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó một người mua
thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong
thò trường mở.
 Sự đóng góp
Giá trò của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành của một tài
sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của toàn bộ
tài sản, có nghóa là lượng giá trò mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao
nhiêu.
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một
công trình chỉ có thể đưởc biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể
hiện cho lãi thực hiện vốn đầu tư bổ sung.
 Cung và cầu
Giá thò trường được xác đònh bởi sự tác động qua lại của các lực lượng
cung cầu trên thò trường phù hợp vào ngày thẩm đònh giá. Trên thò trường giá cả
có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghòch với cung.
Khi thẩm đònh giá thì các lực lượng thò trường thích hợp phải được phân
tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trò tài sản.
Khi phân tích các thông tin thò trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải
cân nhắc đến tình trạng thò trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
 Dự kiến các lợi ích tương lai.
Khi ước tính các giá trò dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực
hiện quá khứ.
Thẩm đònh giá trò là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu
tài sản.
SVTH : Lê Minh Thái
6

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực
tiếp đến giá trò thò trường.
SVTH : Lê Minh Thái
7
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
 Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển.
Giá bán của một vò trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vò trí kế cận củng có giá trò như vậy.
Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch đònh, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
 Sự hòa hợp
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự
đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết
khu vực của sự phát triển đô thò.
 Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội.
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét và
những hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai
đọan hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận.
Dự đoán các điều kiện thò trường và các phản ứng của người mua tiêu
biểu để dự kiến các điều kiện của thò trường tương lai.
c) Ý nghóa và các đặc tính của giá trò .
Về ý nghóa của giá trò có thể phân ra thành
Ý nghóa chủ quan bao gồm: giá trò trong sử dụng, giá trò hữu ích, giá
trò đối với cá nhân.
Ý nghóa trong sự xác đònh kinh tế gồm có: giá trò thò trường; giá trò
trong trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trò hiện tại của các quyền về thu
nhập trong tương lai.
Giá trò có các đặc tính sau:

- Hữu ích là khả năng cung cấp dòch vụ hay thõa mãn nhu cầu.
- Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu cầu
SVTH : Lê Minh Thái
8
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế rằng nhu cầu, không chỉ
đơn thuần là sự cần thiết, mà phải thực sự tồn tại.
- Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý cho rằng một hàng
hóa có thể được chuyển nhượng.
Giá trò thò trường là gì ?
Có thể hiểu giá trò thò trường theo một số nghóa sau đây:
- Là giá bán có thể được thực hiện của một tài sản.
- Là mức giá thònh hành dưới những điều kiện giá trò trường xác đònh.
- Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản và giá trò của tài sản
không dễ dàng có sẵn, và giá trò của một tài sản là mức giá mà hầu hết người mua
sẽ trả.
Các đònh nghóa về giá trò thò trường mở
Có một số đònh nghóa về giá trò thò trường mở được giới thiệu trong số
sách như sau:
 Đònh nghóa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong cuốn sách
“Các bạn và tài sản của bạn, giá trò và thuế 1955” của Trường Đại học quốc gia
Singapore:
“Giá tri thò trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tài
sản của mộ người mua được thông tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sản
đó, khi tài sản được chào bán do một người bán có thông tin tốt và đang mong
muốn có tài sản đó”.
 Đònh nghóa của viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh:
“Giá trò thò trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó vệc bán một quyền lợi
về tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân hắc
cẩn thận vào ngày thẩm đònh giá, với điều kiện được thừa nhận là:

- Người bán tự nguyện;
SVTH : Lê Minh Thái
9
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Trước ngày thẩm đònh giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc
tính của tài sản và tình hình thò trường) để marketing một cách thích hợp về quyền
lợi, để thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để hoàn thành việc bán;
- Tình trạng thò trường, mức giá trò và các hòan cảnh khác vào bất kỳ một
ngày giả đònh sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm
đònh giá;
- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển
vọng;
- Cả hai bên giao dòch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận
trọng và không bò áp đặt”.
Các loại giá trò
Mỗi một hàng hóa có các loại giá trò khác nhau: giá trò bảo hiểm, giá trò
đầu tư, gía trò tiềm năng, giá trò sử dụng, giá trò vay mượn thế chấp…
Đối với các tài sản cố đònh theo mục đích của thẩm đònh giá: giá trò để
mua bán, giá trò để đánh thuế, giá trò để thuê mướn, giá trò để bảo hiểm, giá trò để
thế chấp, giá trò cho báo cáo tài chính…
Giá trò sử dụng và giá trò đầu tư : giá trò sử dụng và giá đầu tư khác với
giá trò thò trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư –
chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau.
 Giá trò sử dụng
Một tài sản có giá trò chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản
Giá trò của một tài đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài
sản đó có lợi ích như thế nào đối với người đó.
 Giá trò đầu tư
Giá trò đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập

tương lai của tài sản.
Giá trò đầu tư bò ảnh hưởng bởi:
SVTH : Lê Minh Thái
10
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư.
- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó.
- Thu nhập khác của nhà đầu tư.
- Tính trạng thuế má và kết quả giành được tài sản.
- Mục đích khác của nhà đầu tư.
Giá trò đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà
đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trò thò trường thì vẫn giữ nguyên.
Sự khác nhau giữa giá cả, chi phí và giá trò:
Giá cả
Có thể được hiểu theo một số nghóa sau:
- Là một số lượng tiền một người thực tế trả cho một tài sản
- Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Giá cả có thể là lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trò trường của tài sản.
Chi phí
- Chi phí là phí tổn về vốn bao gồm những chi phí quản lý hành chính và các
chỉ tiêu tài chính cho đất đai, lao động, vật tư, sự giám sát và một phần lợi nhuận
cần thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản.
- Là chi phí sản xuất.
- Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo
lường giá trò.
Những yếu tố để xác đònh giá trò của tài sản
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác đònh giá trò của tài sản, có thể
phân thành một số yếu tố sau:
Các yếu tố kinh tế
Giá trò tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, ở trên thò

trường, cũng như phụ thuộc vào sự co dãn – đàn hồi của cung và cầu.
SVTH : Lê Minh Thái
11
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Các yếu tố vật chất
Giá trò vật chất phụ thuộc vào:
o Đòa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh lời của đòa điểm
càng cao thì giá trò của tài sản càng cao.
o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa ở thành phố thì có
giá gấp nhiều lầ so với nông thôn.
o Các đặc điểm về vò trí và các công trình xây dựng: tài sản đất
đai nhà cửa ở vào vò trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh
lợi lớn và giá trò cao.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật
Các yếu tố tác động đến việc xác đònh giá trò tài sản thông qua các nhân
tố sau:
-Xác đònh quyền sở hữu của tài sản là chủ sở hữu hay thuê.
-Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản.
-Dự dònh và sự kiểm soát hợp pháp đối tài sản.
Các yếu tố khác
Các yếu tố khác tác động đến giá trò tài sản, gồm có:
-Các quan hệ lòch sử của tài sản.
-Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học tác động đến việc đònh
giá tài sản.
d) Sự khác nhau giữa thẩm đònh giá và phân tích đầu tư
Thẩm đònh giá bất động sản là:
 Làm cố đònh một mức giá, bao gồm việc ước tính giá trò thò trường
mở hay dự đoán mức giá bán có nhiều khả năng nhất.
SVTH : Lê Minh Thái
12

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
 Đánh giá mức giá mà tại đó một tài sản có khả năng bán được nếu
đưa vào chào bán ở thò mở.
 Trong khi tiến hành thẩm đònh cần phải cân nhắc những điều kiện
của thò trường thònh hành. Loại bỏ những ảnh hưởng đặc biệt từ cả người bán lẫn
người mua. Khi đó thái độ nhận thức về thò trường của người thẩm đònh là rất quan
trọng.
Phân tích đầu tư:
 Phân tích đầu tư là sự ước tính một đầu tư không cần thiết dựa trên
cơ sở thò trường . Ước tính đầu tư đối với một cá nhân có cân nhắc đến những hoàn
cảnh đặc biệt của người đó, trong khi đó các nhận thức về thò trường là không cần
thiết cho việc phân tích đầu tư.
 Phân tích đầu tư có thể dưới hình thức một sự đánh giá, hay một tỷ
lệ lãi trên toàn bộ vốn đầu tư.
2. Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm đònh giá
a) Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm đònh giá
Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm đònh giá là:
Xác đònh giá trò thò trường của tài sản.
Các nhà thẩm đònh giá được đào tạo cho yêu cầu đònh giá các tài
sản, đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm đònh giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thành
thạo về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về các đặc tính
nổi bật và duy nhất để phục vụ cho việc xác đònh được giá trò tài sản. Do đó một
người không phải chuyên nghiệp sẽ không có khả năng để đánh giá và thấu hiểu
được.
Là người cố vấn cho các nhà đầu tư.
Thẩm đònh giá và các báo cáo thẩm đònh là nhằm cung cấp cho
người khác sử dụng (không phải là các nhà thẩm đònh sử dụng), như là một cơ sở
giúp họ ra các quyết đònh liệu có nên hành động hay không, ví dụ liệu có nên mua
hay không mua, cho vay hay không cho vay, mua hay phát triển…
SVTH : Lê Minh Thái

13
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh giá ảnh hưởng đến những quyết đònh liên quan đến
tổng số tiền lớn. Vì vậy, mỗi một công việc thẩm đònh là một dự án nghiên cứu
cần sự thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.
Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm đònh giá có một trách nhiệm
lớn đối với cộng đồng xã hội, đòi hỏi họ phải có đạo đức vào tinh thần trách
nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao.
b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm đònh giá
Ở nhiều nước có quy đònh pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề
thẩm đònh giá. Nói chung, nhà thẩm đònh phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng
minh được rằng:
 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chuyên môn sau
đại học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm công tác. Đồng thời họ
chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông qua
việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo;
 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cố
đònh ở đòa phương và phân loại tài sản;
 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy đònh, đạo đức và giao
kèo hợp đồng có liên quan đến công việc.
 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách
nhiệm phải gánh chòu liên trong mỗi sự việc.
Các tổ chức thẩm đònh giá quốc tế như y ban chuẩn mực thẩm đònh giá
quốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm đònh giá châu u (TEGOVA), Hiệp hội
thẩm đònh giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có trình độ học vấn
thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm đònh giá của nước đó phải trãi qua kinh
nghiệm ít nhất 7 năm công tác, và:
- Được đào tạo đầy đủ, hoặc
SVTH : Lê Minh Thái
14

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được công nhận có liên
quan tới thẩm đònh giá tài sản cố đònh, hoặc:
- Được chỉ đònh bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác
tương đương, và
- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề nghiệp chuyên môn, đạt
dược bằng kinh nghiệm thực tiễn và bằng cách tham gia chương trình đào tạo thích
hợp.
Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế về pháp lý hoặc tập
quán khác nhau đối với việc cấp chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho các
nhà thẩm đònh giá.
Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm
giáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩm
đònh giá. Và nhà thẩm đònh giá phải có phẩm chất sau:
• Công bằng và nổ lực làm việc hết sức mình.
• Tinh thông nghiệp vụ
• Có năng lực, theo òp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và
các kỹ thật đánh giá, điều kiện pháp lý mới.
• Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh
thần trách nhiệm cao đối với khách hàng.
c) Đăng ký các nhà thẩm đònh giá
Tất cả các nhà thẩm đònh giá muốn hoạt động đều phải được đăng theo
đạo luật ban nành ở mỗi nước.
Thông thường, người muốn được đăng ký phải có bằng cấp về nghề
thẩm đònh giá, phải trãi qua làm việc hai năm dưới một nhà thẩm đònh giá đã được
đăng ký, và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp. Sau khi đạt
được các điều trên, anh ta được đăng ký và có thể hoạt động như một nhà thẩm
đònh giá trong chính phủ hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trường
đại học.
SVTH : Lê Minh Thái

15
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Bảo vệ khách hàng
Việc đăng ký các nhà thẩm đònh giá là để đảm bảo rằng khi thuê các
nhà thẩm đònh giá trong hoạt động của họ sẽ có được dòch vụ tốt nhất. Nếu khách
hàng không hài lòng với dòch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm đònh giá
làm việc cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm đònh giá để có biện
pháp kỷ luật. Hội đồng có biện pháp kỷ luật. Hội đồng có thể xử lý những hà
thẩm đònh đã được đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy đònh về đạo
đức.
Bảo vệ những nhà thẩm đònh giá đã được đăng ký
Chỉ có những nhà thẩm đònh giá đã được đăng ký mới được quyền thẩm
đònh giá và thu lệ phí. Nếu có một ai đó không phải là nhà thẩm đònh giá có đăng
ký mà tiến hành thẩm đònh giá và thu lệ phí, thì người đó bò coi là vi phạm đạo
luật về thẩm đònh giá, và sẽ bò xử lý theo pháp luật.
d) Cấp độ hoạt động của thẩm đònh giá
Trong công tác thẩm đònh giá có 3 cấp độ hoạt động
Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung
Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cần
thiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân. Các quyết đònh về hỏi giá và thế
chấp, các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dự
án khôi phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn.
Cá nhân những người này có tự quyết đònh, nhưng sẽ không có lợi
nếu như người này không được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn
của người đó có thể trở thành một vấn đề. Thông thường thì không cần thiết đến
việc thẩm đònh giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên
quan đến bên thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm đònh giá chuyên nghiệp.
Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản
SVTH : Lê Minh Thái
16

GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Cấp độ này liên quan đến những người trong nghề về bất động sản
nói chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu tư, những người
phân phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản.
Những người này có thể không phải là những nhà thẩm đònh giá
chuyên nghiệp, tuy nhiên họ giải quyết vấn đề liên quan đến tới bất động sản như
là một phần công việc của họ. Thông thường họ được hỏi ý kiến về trò giá bất
động sản và rõ ràng là họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ giới hạn của họ.
Họ phải nhận thức hạn chế của họ để nhận biết những trường hợp mà trong đó họ
không có năng lực và trình độ để làm. Trong những trường hợp đó, họ nên yêu
cầu nhà thẩm đònh giá chuyên nghiệp.
Cấp độ thứ ba – những nhà thẩm đònh giá chuyên ngiệp
Ở hầu hết các nước, những nhà thẩm đònh giá là những người có đủ tư
cách về kiến thức, về kỹ năng nghề nghiệp và tính liêm chính. Họ là những người
chuyên nghiệp được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức chuyên nghiệp. Ở nhiều nước
có quy đònh pháp luật, công nhận những người có đủ trình độ để được bổ nhiệm
hợp pháp là “Nhà thẩm đònh đã đăng ký”, “Nhà thẩm đònh đã tuyên thệ”, “Nhà
thẩm đònh đã được phê duyệt”.
Ở Austrialia trong những năm qua có hai nhóm hoạt động thẩm đònh
giá chuyên nghiệp trong khu vực công cộng và khu vực tư nhân. Trong những năm
sau sự phân biệt ranh giới giữa hai khu vực đã giảm do hoạt động tư nhân hóa của
chính phủ. Những lónh vực chung của hoạt động chuyên nghiệp bao gồm:
♦ Những nhà thẩm đònh giá trong khu vực công cộng: bao gồm việc
đánh giá bồi thường, thuế đất, thuế tem và quà tặng, thuế thu nhập, vay nợ của
chính phủ và những việc thẩm đònh giá theo luật khác.
♦ Những nhà thẩm đònh giá tư nhân: cho mua và bán, cho vay thế
chấp, những phân tích khả thi, sự phát triển đất đai, báo cáo tài chính của bảng
cân đối và kiểm tra các thẩm đònh giá theo luật.
Thực tế của hệ thống kinh tế hiện đại đã làm cho hoạt động hằng
ngày của các nhà thẩm đònh giá thuộc hai khu vực cộng và tư nhân trở nên tương

đương như nhau. Khi quốc gia và các chính quyền đòa phương chuyển hướng vào
SVTH : Lê Minh Thái
17
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
tư nhân hóa, chức năng của cá nhà thẩm đònh giá hiện nay gần như giống nhau
qua toàn bộ phạm vi hoạt động của cả hai khu vực.
Phạm vi của dòch vụ thẩm đònh giá chuyên nghiệp
Những nhà thẩm đònh giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để
hành nghề đònh giá trong tất cả các vấn đề về tài sản cho tất cả các mục đích. Các
dòch vụ đó cũng được thực hiện theo các yêu cầu như là chuyên gia làm chứng
trong các vấn đề thẩm đònh giá đất, và trong các tòa xét xử khác nhau.
Những nhà thẩm đònh giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp
luật, các thanh tra, những nhà hoạch đònh và phát triển thành phố, đưa ra lời
khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án xây dựng công ty,
thành lập công ty,…
Những nhà thẩm đònh giá cũng được chính quyền đòa phương và liên
bang thuê thẩm đònh giá tài sản cho việc đánh thuế. Họ cũng liên quan đến các vụ
khiếu nại về thẩm đònh giá, thay mặt cho các chủ sở hữu tài sản.
e) Năng lực của người thẩm đònh giá
Nhiệm vụ của người thẩm đònh giá là xác đònh giá thò trường của tài sản.
Thẩm đònh giá đầu tiên là phải thể hiện ý kiến quan điểm, không phải chỉ là
tường trình sự việc. Việc thể hiện quan điểm chỉ có giá khi có lý do xác đáng.
Những bước dẫn tới việc thẩm đònh giá phải lôgic, và mọi chứng cớ của thẩm đònh
giá phải tìm cách ghi chép đúng mực và giữ lại những hồ sơ và bản sao báo cáo
cuối cùng cho khách hàng. Những bước đi lôgic và kiểm tra thực tế là mối quan
hệ tâm chính của nhà thẩm đònh giá.
Năng lực của nhà thẩm đònh giá có thể được đánh giá bằng khả năng
của họ chứng minh việc thẩm đònh giá của họ là chính xác, và khả năng giải trình
khi họ được triệu tập đến trước tòa án hay bất kỳ ở nơi nào khác. Người thẩm đònh
giá có kiến thức uyên thâm về tất cả các yếu tố thuộc về thẩm đònh giá trò tài sản,

và có đầy đủ bằng cấp và kỹ năng nghề nghiệp chuyên môn. Sự chính xác trong
SVTH : Lê Minh Thái
18
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
công việc của anh ta là đáng tin cậy, thông thường trong nhiều trường hợp không
cần phải kiểm tra lại.
Vai trò của thẩm đònh giá trong môi trường kinh tế mới
Vai trò của nhà thẩm đònh giá đã phát triển lớn mạnh trong những năm
gần đây. Môi trường kinh tế mới có nhu cầu lớn lao cho dòch vụ thẩm đònh giá.
Ngày nay trong thời đại má vi tính, kinh tế tinh vi phức tạp đòi hỏi một
nguồn dữ liệu thực tế liên tục. Những nhà thẩm đònh giá được công nhận trên
khắp thế giớinhư những nhà cung cấp số liệu tài sảnđộc lập trong cả hai khu vực
nhà nước và tư nhân. Ở cả hai khu vực này tài ản đều phải được đăng ký và xác
đònh về số lượng và giá trò.
2. Mục tiêu của nhà thẩm đònh giá
Khi có yêu cầu ước tính giá trò, loại giá trò cần tìm phải được xác đònh ngay
từ đầu. Giá trò xác đònh có thể là giá thò trường, giá trò thay thế, giá theo pháp luật,
giá trò sản xuất , giá thế chấp, giá trò bảo hiểm, giá bồi thường. Sự khác biệt trong
số các thuật ngữ được miêu tả trong công tác thẩm đònh giá ban hành trong mỗi
nước, hoặc được xác đònh trong tiêu chuẩn thẩm đònh giá do y ban tiêu chuẩn
thẩm đònh giá quốc tế (IVSC) ban hành sử dụng trên toàn cầu.
Sự đònh giá có thể đượ yêu cầu trong rất hiều trường hợp. Danh sách liệt
kê dưới đây không phản ánh tất cả các mục đích sử dụng của thẩm đònh giá, mà
nó chỉ ra một số mẩu của những họat động của thẩm đònh giá chuyên nghiệp.
Sự chuyển nhượng quyền sở hữu
- Để hổ trợ cho người mua đặt giá chào hàng
- Để hổ trợ người bán quyết đònh giá bán có thể chấp nhận được.
- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi tài sản thực sự
- Để thiết lập cơ sở cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của
nhiều tài sản.

- Để xác đònh điều kiện của giá bán cho doanh vụ dự đònh.
Tài chính và tính dụng
SVTH : Lê Minh Thái
19
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Để ước tính giá trò của vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đề
nghò vay thế chấp.
- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết đònh mua thế chấp
bất động sản, Trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.
- Để tạo cơ sở quyết đònh để đảm bảo một khoản vay về bất động sản.
Sự bồi thường cho việc mua cưỡng bức
- Để ước tính giá thò trường trước khi mua.
- Để ước tính giá thò trường của phần còn lại, sau khi mua.
- Để thiết lập các đền bù đối với tài sản.
Những vấn đề về thuế
- Để ước tính giá trò đònh mức thuế
- Để tách tài sản thành những khoản mục khấu hao như là các phần
công trình xây dựng, và khoản mục không khấu hao như là đất đai, và để ước tính
mức khấu hao được áp dụng.
Cố vấn đầu tư và ra quyết đònh
- Đặt các điều khoản cho thuê.
- Xác đònh tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc một chương
trình đào tạo.
- Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để chuyển nhượng cho
những người làm công.
- Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và những người quản lý
chính sách. Tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánh
giá giá trò tài sản.
- Ước tính ghía trò thanh lý cho việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá.
- Cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu đầu tư cho

họ, sự lựa chọn, những nguồn lực, các hạn chế, và thời gian biểu cho hoạt động
của họ.
SVTH : Lê Minh Thái
20
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Khuyên các Ủy ban vùng, tòa án và các nhà hoạch đònh thành phố về
những tác động có thể xảy ra của ành động dự đònh.
- Làm trọng tài giữa các đối thủ.
- Xác đònh xu hướng cung cầu trên thò trường.
- Khẳng đònh vò thế của thò trường bất động sản.
Thẩm đònh giá cho các mục đích chính quyền.
Dù để mua, bán, thuê mướn hoặc cho các mục đích công đồng,các giao
dòch về tài sản của khu vực chính quyền đều đòi hỏi mức độ chuyên môn giống nư
các nơi khác trên thò trường. Sự khéo léo trong việc ra quyết đònh đúng đắn sẽ phụ
thuộc vào sự hiểu biết toàn vẹn các khuynh hướng hiện hành, về luật pháp và các
vấn đề như là danh là danh sách di tích lòch sử và các đòa chỉ bò ô nhiễm.
Báo cáo tài chính
Các chính quyền đang chòu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo các tài
sản đều được sử dụng một cách có hiệu quả. Các cơ quan chính quyền chòu trách
nhiệm về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác và
các đơn vò tư nhân. Việc thực hiện phương pháp kế toán tích lũy đòi hỏi phải có sổ
ghi tài sản chính xác, phương pháp thẩm đòn giá thích hợp và sự cần thiết phải
theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán.
Thu mua cưỡng bức
Các thương lượng trong việc thu mua cưỡng bức Được thực hiện với sự
hiểu biết đầy đủ về các luật lệ liên quan. Cần phải xem xét đến sự chia cắt, sự tổn
thương tình cảm và các giá trò đặc biệt đối với chủ nhân. Hiễn nhiên là việc này
có thể dẫn đến sự kiện tụng, và điều quan trọng là cần phải có ý kiến của chuyên
gia để đảm bảo quan niệm về “các điều kiện công bằng hợp lý” được duy trì, và
sự bảo vệ quyền lợi của người chủ sở hữu được hữu hiệu.

Các mục đích đánh thuế
Khi xác đònh giá trò cho mục đích dùng để đánh thuế, điều quan trọng là
văn kiện đònh giá phải được soạn thảo theo đúng các luật lệ thích hợp. Các đònh
SVTH : Lê Minh Thái
21
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
nghóa của giá trò cần phải được hiểu và thi hành một cách đồng nhất. Để đạt được
hiểu quả và sự công bằng, văn kiện đònh giá cần phải được soạn thảo theo kỹ
thuật đònh giá mới nhất.
SVTH : Lê Minh Thái
22
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh để thuê mướn
Hầu như bất cứ tổ chức nào, vào một lúc nào đấy, cũng có liên quan đến
việc thuê mướn, dù là với tư cách là người thuê hay người chủ. Có thể là việc sử
dụng có tính thương mại, kỹ nghệ hay gia cư như trên thò trường thu mướn thông
thường, hoặc với một cơ sở có công dụng đặc biệt nào đó trên thò trường không có
cái tương tự.
Ngày nay thò trường ngày càng trơ ûnên phức tạp, người thuê và người
chủ cần phải có sự cố vấn của chuyên gia để có được vò trí tốt nhất trong việc
thương lượng, soạn thảo và diễn giải hợp đồng và so sánh các đề nghò.
Các quyết đònh cần phải được đạt đến không những vào lúc bắt đầu hợp
đồng, mà còn vào lúc tái xét hợp đồng lúc thi hành các sự lựa chọn. Tất cả các
chuyện này đều có thể dẫn đến việc kiện tụng. Do đó, cần phải có khả năng
chuyên môn để giải quyết.
Những loại vấn đề có thể nảy sinh ra là:
- Sự so sánh giữa giá thuê đề nghò cho những cơ sở đang xem xét với
giá thuê phổ biến trên thò trường.
- nh hưởng của các khuynh hướng trên thò trường
- Sự hiểu biết toàn vẹn các điều khoản hợp đồngsẽ có ảnh hưởng đến

giá cả thuê mướn. Nói rộng ra từ những vấn đề đơn giản như trách nhiệm chi tiền
thêm cho những trang bò thêm, tác động của những điều khỏan của sự phục hồi.
- Khả năng so sánh những đề nghò thuê giống nhau, có thể bao gồm
thời hạn thuê khác nhau, các khuyến khích như là một giai đoạn thuê không phải
trả phí, việc gắn thêm trang thiết bò, hay là sự cố đònh giá mặc dù có biến động
của thò trườmg bên ngòai.
- Một nền tảng vững chắc và công bằng cho việc ấn đònh giá thuê cho
những tài sản có mục đích đặc biệt.
- Một phương pháp thống nhất trên toàn quốc cho tất cả các công tác
đòng giá.
SVTH : Lê Minh Thái
23
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
- Các báo cáo bao hàm quá trình sự việc, lý do và các bằng chứng để
giúp cho việc thương lượng và ra quyết đònh.
Thẩm đònh giá cho máy móc thiết bò.
Khi xem xét giá trò tài sản cho các mục đích làm báo cáo tài chính, bảo
hiểm hoặc thuế khóa, điều hủ yếu là sự đònh giá máy móc và thiết bò phải chính
xác và cập nhật hóa và đáp ứng các tiêu chuẩn kế toán. Các nguyên tắc là giống
nhau dù là thuộc chính quyền; các tổ chức hay cơ quan công quyền hoặc thuộc
lónh vực tư nhân.
Sự đònh giá các tài sản đòi hỏi sổ sách ghi tài sản phải có đầy đủ chi
tiết, phải được cập nhật và đựơc xác nhận một cách đồng nhất.
Thẩm đònh giá để bảo hiểm
Việc quản lý rủi ro càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh
nói chung thường hay phải đối phó với khả năng có thể bò thưa kiện, hoặc những
trường hợp quỹ để thay thế các tài sản có thể bò sử dụng cho các mục đích khác ưu
tiên hơn. Điều này có xảy ra giống nhau trong cả hai lónh vực công và tư.
Trong quá khứ, các chi phí lòch sử thường tăng hay giảm một cách tùy
tiện, có đủ cho mục đích bảo hiểm. Tuy nhiên điều này có thể dẫn đến việc bảo

hiểm dưới mức nếu lấy trung bình của các điều khoản hợp đồng. Thí dụ trong
thường hợp các công thình xây dựng, các chi phí có thể không bao gồmcác điều
khoản làm tăng giảm khối lượng, việc phá dở và di chuyển dọn dẹp hiện trường,
các phí nghề nghiệp và chậm chễ trong việc cấp giấy phép, tất cả các điều này có
thể cộng thêm 50% vào chi phí cơ bản.
Thẩm đònh giá cho báo cáo tài chính
Hiện đang có nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp
các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính
quyền hoặc cho các cổ đông. Các tổ chức đang bò thách thức phải so sánh thành
tích hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại. Thành tích
hoạt động trong lónh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng được
giữ lại, hợp lý hóa hoặc thương mại hóa.
SVTH : Lê Minh Thái
24
GVHD : Nguyễn Văn Nhật
Thẩm đònh giá đầu tư và danh sách vốn đầu tư
Sự hoạt động của các tài sản ngày càng trở nên thiết yếu cho tương lai
của các tổ chức, dù là dưới hình thức lợi tức trực tiếp trên tiền đầu tư, các giá trò
trong bản quyết toán, hoặc chi của một đơn vò kinh doanh. Điều quan trọng là nó
phản ánh các tiềm năng hiện tại hay tương lai của chúng, và khi quyết đònh sử
dụng các tài sản thì đã biết rõ các hậu quả có thể xảy ra
Những vấn đề có thể phát sinh bao gồm:
Thẩm đònh giá vốn đầu tư
Các người chủ sở hữu và các nhà đầu tư không thế chấp nhận lời
khuyên suy đoán trong quá khứ, mà đòi hỏi phải có sự phân tích tỷ mỷ hơn nhiều
để đi đến các quyết đònh. Bảng các dòng tiền mặt hiện tại là bắt buộc phải có để
đánh giá khả năng phát triển tương lai, cũng như là nhu cầu phải nghiên cứu cặn
kẽ các chiều hướng của thò trường. Sự chính xác tỷ lệ lãi nội bộ là rất quan trọng
đối với người quản lý tài sản, là những người phải chòu trách nhiệm về những
quyết đònh của họ.

Thẩm đònh giá danh sách vốn đầu tư
Những vấn đề nguyên tắc gồm sự đồng nhất của việc báo cáo về đònh
giá, và sự diễn giải các tiêu chuẩn kế toán cho mục đích kiểm toán. Điều này có
thể xếp loại từ giá trò thò trường đến giá trò hiện tại, hay giá trò sử dụng đặc biệt
đối với nhười chủ sở hữu. Các quyết đònh cũng cần được làm thường xuyên và bao
gồm sự thẩm đònh giá danh sách vốn đầu tư.
Các nghiên cứu tính khả thi
Câu thành ngữ “Bạn lấy ra được cái gì bạn bỏ vào” thể hiện được
những vấn đề phát sinh từ sự nghiên cứu khả thi không phản ánh được mức cung
và cầu trong tương lai, và các khuynh hùng của thò trường. Muốn có quyết đònh
đúng đắn đòi hỏi những nghiên cứu khả thi phải giải quyết tất cả mọi khía cạnh
của sự phát triển, được hổ trợ bởi các phân tích nhạy bén.
Các nhà thẩm đònh giá có đầy đủ khả năng chuyên môn để thực hiện
hiện các dự án danh sách vốn đầu tư lớn nhất trải rộng trên toàn quốc bắt đầu từ
SVTH : Lê Minh Thái
25