NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ potx

TÀI LIỆU
NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ
10/28/2010
1
ÊÝẨ
NGUY
Ê
N L
Ý
TH
Ẩ
M ĐỊNH
GIÁ
TS. NGUYỄN THỊ BÍCH LOAN
Mục tiêu, phương pháp nghiên cứu
môn học
• Mục tiêu: Trang bị cho SV những kiến thức căn
bảnvề nghiệpvụ Thẩm định giá trị tài sảnphục
bản

về

nghiệp

vụ

Thẩm

định

giá

trị

tài

sản

phục

vụ các mục tiêu Mua bán, Thuê mướn, Báo cáo
tài chính, Kiểm toán, Thuế, Bảo hiểm, Cầm cố,
Đầu tư….
• Phương pháp nghiên cứu môn học:
Với sự
hướng dẫn của GV, SV đọc giáo trình, TLTK,
Làm bài tậplớn theo chủ đề Thảoluận trên lớp
Làm

bài

tập

lớn

theo

chủ

đề
,
Thảo

luận

trên

lớp
.
Giải bài tập tình huống
10/28/2010
2
Kiểm tra, đánh giá
•Bài tập 10%:
•Bài tập 20%:
•Kiểm tra cuối kỳ 70%:
NỘI DUNG MÔN HỌC
• Chương 1. Tổng quan về thẩm định giá
•
Chương 2 Tiêu chuẩnthẩm định giá
•
Chương

2
.
Tiêu

chuẩn

thẩm

định

giá
• Chương 3. Cơ sở thẩm định giá
• Chương 4. Các nguyên tắc thẩm định giá
• Chương 5. Ứng dụng toán tài chính trong
thẩm định giá.
•
Chương
6
Các
phương
pháp
thẩm
định
giá
•
Chương
6
.
Các
phương
pháp
thẩm
định
giá

• Chương 7. Quy trình thẩm định giá
• Chương 8. Báo cáo thẩm định giá
10/28/2010
3
Chương 1. Tổng quan về thẩm
định giá
• 1.1. Một số khái niệm
ẩ
• 1.2. Th
ẩ
m định giá
• 1.3. Quy tắc hành nghề thẩm định giá
• 1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm định giá
Việt Nam
ố ổ ẩ
• 1.5. Một s
ố
t
ổ
chức th
ẩ
m định giá chuyên
nghiệp trên thế giới
1.1. Một số khái niệm
• 1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài sản
• 1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập
• 1.1.3 Giá trị
• 1.1.4 Quan hệ cung cầu
• 1.1.5 Một số khái niệm khác
10/28/2010

4
1.1.1 Tài sản và quyền sở hữu tài
sản
• Khái niệm Tài sản
• Phân loại Tài sản
•Quyền sở hữu tài sản
Khái niệm Tài sản
•Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm
tất ả á ề ề l ilihậ ó
tất
c
ả
c
á
c quy
ề
n, quy
ề
n
l
ợ
i
,
l
ợ
i
n
h
u
ậ

n c
ó

liên quan đến quyền sở hữu, trong đó bao
gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ
sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi
ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.(Theo
IVSC)
10/28/2010
5
Phân loại Tài sản
• Phân loại theo hình thái biểu hiện
• Phân loại theo khả năng di dời
• Phân loại theo đặc điểm luân chuyển
Phân loại theo hình thái biểu hiện
• Tài sản hữu hình: Là những tài sản hữu
hì h th ộ tí h ậthấtóthể
hì
n
h
, mang
th
u
ộ
c
tí
n
h
v
ật

c
hất
, c
ó

thể

nhìn thấy, sờ thấy được như máy móc
thiết bị, nhà xưởng đồ đạc, dụng cụ….
• Tài sản vô hình: Không có hình thái vật
chất, thường có đặctínhlàtạo ra quyền
chất,

thường

có

đặc

tính

là

tạo

ra

quyền

lợi và ưu thế, lợi ích kinh tế cho người sở

hữu nó.
10/28/2010
6
Phân loại theo khả năng di dời
• Bất động sản: Bất động sản bao gồm đất
đ it hiê à hữ ì ờit
đ
a
i

t
ự n
hiê
n v
à
n
hữ
ng g
ì
con ngư
ời

t
ạo
nên gắn liền với đất.
Æ Quyền tài sản BĐS
• Động sản: là những tài sản không phải
bất động sảnthường có đặc tính di
bất

động

sản
,
thường

có

đặc

tính

di

chuyển được
Æ Quyền Tài sản động sản
Phân loại theo đặc đi
ể
m luân
chuyển
• Tài sản cố định: Bao gồm BĐS, nhà
ở thiếtbị àhữ TS ử d lâ
xư
ở
ng
thiết

bị
v
à

n
hữ
ng
TS
s
ử

d
ụng
lâ
u
dài khác
• Tài sản lưu động: TS không nằm trong
chu kỳ sử dụng lâu dài của DN (Hàng
trong kho, đầutư ngắnhạn, tiềnmặt trong
trong

kho,

đầu

tư

ngắn

hạn,

tiền

mặt

trong

NH…)
10/28/2010
7
1.1.2 Giá cả, chi phí và thu nhập
•Giá cả
• Chi phí
• Thu nhập
Giá cả
• Khái niệm: Là số tiền được yêu cầu, được
đ h ặ đ t ả h ộttài ả à
đ
ưa ra
h
o
ặ
c
đ
ược
t
r
ả
c
h
o m
ột

tài

s
ả
n n
à
o
đó.
• Đặc điểm: Là sự ước tính bằng tiền của
giá trị, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn
giá trị thị trường củatàisản
giá

trị

thị

trường

của

tài

sản
10/28/2010
8
Chi phí
• Khái niệm: Là những phí tổn(tính bằng tiền)
phảibỏ ra để tạoramộttàisản
phải

bỏ

ra

để

tạo

ra

một

tài

sản
• Đặc điểm: Chi phí có thể được sử dụng như 1
thước đo để đo lường giá trị tài sản.
• Điểm khác biệt căn bản giữa chi phí và giá trị:
Chi phí được xác định bởi gía trị lao động và
nguyên vậtliệu đã chi ra còn giá trị hiệntạithì
nguyên

vật

liệu

đã

chi

ra

,
còn

giá

trị

hiện

tại

thì

được xác định bởi các quyền và lợi ích phát sinh
trong tương lai của tài sản.
Thu nhập
• Thu nhập: Là các khoản nhận được từ
iệ ở hữ à ử d ậ hà h tài ả
v
iệ
c s
ở

hữ
u v
à
s
ử

d

ụng, v
ậ
n
hà
n
h

tài
s
ả
n
• Đặc điểm: Là một trong những chỉ tiêu
quan trọng để ước định giá trị của tài sản
10/28/2010
9
1.1.3 Giá trị
• Khái niệm gía trị
•Các loại giá trị
• Ý nghĩa của giá trị
•Các đặc tính của giá trị
•Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
Khái niệm gía trị
• Giá trị là một ước định mức giá có khả
ă hiề hất ẽ đ th h tó h
n
ă
ng n
hiề
u n
hất

s
ẽ

đ
ược
th
an
h

tó
an c
h
o
một tài sản được mua bán tại một thời
điểm nhất định
• Đặc điểm: Giá trị là một phạm trù trừu
tượng, chỉ có thể ướclượng chứ không
tượng,

chỉ

có

thể

ước

lượng

chứ

không

thể tính toán chính xác
10/28/2010
10
Các loại giá trị
Giá trị thựcGiá trị thiệt hại
Giá tr
ị
sổ sách Giá tr
ị
tiềm năn
g
ị
ị g
Giá trị trao đổiGiá trị tái sản xuất
Giá trị tiềm năng Giá trị tiền mặt
Giá trị đầu tư Giá trị bán
Giá trị cầm cố Giá trị thu hồi
Giá trị thanh lý Giá trị tính thuế
Giá trị sử dụng Giá trị bảo đảm
Ý nghĩa của giá trị
• Có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính
ốtlõi ủ Kh h Thẩ đị hiá
c
ốt

lõi
c

ủ
a
Kh
oa
h
ọc
Thẩ
m
đị
n
h
g
iá
• Ý nghĩa chủ quan: Tùy thuộc vào sự
đánh giá cá nhân, mục đích sử dụng
• Ý nghĩa kinh tế: Là sự công nhận của thị
trường về giá trị tài sảnlàcơ sở củasự
trường

về

giá

trị

tài

sản
,
là

cơ

sở

của

sự

trao đổi và giao dịch.
10/28/2010
11
Các đặc tính của giá trị
• Tính hữu ích
ế
• Tính khan hi
ế
m
• Tính yêu cầu (sức mua)
•Có thể chuyển giao
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị của tài sản
•Yếu tố chính trị
ế ố
•Y
ế
u t
ố
xã hội
•Yếu tố kinh tế

•Yếu tố vật chất
• Tình trạng pháp lý
•Các yếu tố khác
10/28/2010
12
1.1.4 Quan hệ cung cầu
•Mối quan hệ giữa cung và cầu: Cung và
ầ âbằ ở bất ứ ộtthời điể
c
ầ
u c
â
n
bằ
ng
ở

bất
c
ứ
m
ột

thời

điể
m cụ
thể nào với một mức giá nào đó.
•Tác động qua lại giữa quan hệ cung cầu
và giá cả:Nếu các điều kiện khác không

thay đổi, ở mộtthời điểm nào đó, nhu cầu
thay

đổi,

ở

một

thời

điểm

nào

đó,

nhu

cầu

tăng hoặc cung giảm sẽ làm giá cả tăng
lên và ngược lại
1.1.5 Một số khái niệm khác
• Tính hữu ích (Hữu dụng): Tính hữu ích của tài
sảnlàđạilượng được đolường bằng những
sản

là

đại

lượng

được

đo

lường

bằng

những

tiêu chí cụ thể đối với mỗi loại tài sản tùy thuộc
vào hoàn cảnh và môi trường sử dụng tài sản
đó. Tính hữu ích có vai trò quan trọng trong quá
trình thẩm định giá tài sản
•
Khấu hao tích tụ
: Khác vớikhấu hao tích lũy
Khấu

hao

tích

tụ
:

Khác

với

khấu

hao

tích

lũy

dùng trong kế toán, khấu hao tích tụ dùng trong
TĐG bao gồm toàn bộ những hao mòn vật chất,
sự lạc hậu về tính năng kỹ thuật hoặc kinh tế.
10/28/2010
13
1.2. Thẩm định giá
• 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá
ẩ
• 1.2.2 Mục tiêu th
ẩ
m định giá
• 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá
• 1.2.4 Quy trình thẩm định giá
1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá
• Theo Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định
iá là iệ đáh iáh đáh iáliiátị
g
iá

là
v
iệ
c
đá
n
h
g
iá

h
ay
đá
n
h
g
iá

l
ạ
i
g
iá

t
r
ị

của tài sản phù hợp với thị trường tại một

địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ
quốc tế
10/28/2010
14
1.2.2 Mục tiêu thẩm định giá
•Mục đích của chính quyền: Báo cáo tài chính,
thu mua cưỡn
g
bức
,
đánh thuế
g ,
•Mục đích thuê mướn
•Mục đích bảo hiểm (giá trị khôi phục và giá trị
bồi thường)
•Mục đích báo cáo tài chính
•Mục đích đầu tư
•
Mục đích cầmcố
•
Mục

đích

cầm

cố
•Mục đích cổ phần hóa
• Mua bán sáp nhập doanh nghiệp

1.2.4 Các phương pháp thẩm định
giá
•Phương pháp so sánh
•Phương pháp thu nhập
•Phương pháp chi phí
•Phương pháp thặng dư
•Phương pháp lợi nhuận
10/28/2010
15
1.2.5 Quy trình thẩm định giá
•Xác định vấn đề
ế ẩ
•Lập k
ế
hoạch th
ẩ
m định giá
•Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
• Phân tích tài liệu
•Xác định giá trị tài sản
• Báo cáo Thẩm định giá.
Xác định vấn đề
• Là khâu quan trọng, bao gồm các công
việc sau:
việc

sau:
-Nhận biết về tài sản
-Xác định mục tiêu TĐG
-Xác định phương pháp TĐG và tài liệu

cần thiết cho việc định giá
-Xác định ngày có hiệu lực của việc TĐG
-Thỏa thuận với khách hàng về mức phí
và thời gian thực hiện
10/28/2010
16
Lập kế hoạch thẩm định giá:
•Xác định các yếu tố cung cầu, chức năng, đặc
tính, các quyền của tài sản, đặc điểm của thị
trườn
g
g
•Xác định các tài liệu cần thiết và nguồn cung
cấp tài liệu
•Thiết kế chương trình nghiên cứu
•Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu
•
Xác định đề cương báo cáo TĐG
•
Xác

định

đề

cương

báo

cáo

TĐG
•Xác định hình thức trình bày báo cáo
•Xác định lịch trình cụ thể
Khảo sát hiện trường
• Đối với BĐS: vị trí thực tế, pháp lý, chi tiết
BĐS
BĐS

• Đối với Máy móc thiết bị: tính năng kỹ
thuật, quy mô, đặc điểm, độ mới cũ…
• Đối với doanh nghiệp: Quy mô, ngành
nghề hoạt động thựctrạng kinh doanh
nghề

hoạt

động
,
thực

trạng

kinh

doanh
,
tình hình tài chính….
10/28/2010
17

Thu thập tài liệu
-Lựa chọn nguồn tài liệu
ể
-Ki
ể
m chứng thông tin
Phân tích tài liệu
• Phân tích thị trường
• Phân tích tài sản
• Phân tích so sánh
• Phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất
10/28/2010
18
Xác định giá trị tài sản
•Lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp
ể ề
•Có th
ể
áp dụng 1 hoặc nhi
ề
u phương
pháp
•Xác định giá trị tài sản
Báo cáo thẩm định giá
•Tài sản thẩm định giá
•
Khách hàng yêu cầuthẩm định giá
Khách

hàng

yêu

cầu

thẩm

định

giá

•Mục đích thẩm định giá
•Thời điểm thẩm định giá
•Cơ sở giá trị của thẩm định giá
•Căn cứ thẩm định giá
•Mô tả đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản
thẩ đị hiá
thẩ
m
đị
n
h
g
iá

• Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá
•Kết quả thẩm định giá
10/28/2010
19

Bài tập lớn
•Lựa chọn một tài sản
•Xác định mục tiêu TĐG
•Lập kế hoạch TĐG
1.3. Quy t
ắ
c hành ngh
ề
th
ẩ
m định
giá
• 1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
ẩ ề ẩ
• 1.3.2 Tiêu chu
ẩ
n hành ngh
ề
th
ẩ
m định giá
10/28/2010
20
1.3.1 Nhiệm vụ của nhà thẩm định
giá
•Xác định giá trị thị trường của tài sản
ấ ầ
•Tư v
ấ
n cho nhà đ

ầ
u tư
•Chịu trách nhiệm pháp lý về báo cáo thẩm
định giá.
1.3.2 Tiêu chuẩn hành nghề thẩm
định giá
• Yêu cầu đạo đức nghề nghiệp
ề
•Năng lực hành ngh
ề
10/28/2010
21
Yêu cầu đạo đức nghề nghiệp
•Sự trung thực
ẫ
• Mâu thu
ẫ
n lợi ích
•Sự cẩn mật
•Sự công bằng
Năng lực hành nghề
•Năng lực chuyên môn
ẫ
• Tính m
ẫ
n cán
• Tuân thủ nguyên tắc và sự phân công
nhiệm vụ
•Coi trọng hiệu quả
10/28/2010

22
1.4. Thực trạng ngành nghề thẩm
định giá Việt Nam
•Lịch sử công tác định giá tại Việt nam.
ố ề ẩ
•B
ố
i cảnh hình thành ngh
ề
Th
ẩ
m định giá ở
VN
• Tình hình thực hiện công tác Thẩm định
giá VN trong giai đoạn hiện nay
Triểnvọng phát triển nghề Thẩm định giá
•
Triển

vọng

phát

triển

nghề

Thẩm

định

giá
( Sinh viên tự tìm hiểu, viết bài thu hoạch)
1.5. Một s
ố
t
ổ
chức th
ẩ
m định giá
chuyên nghiệp trên thế giới
• Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế IVSC
ẩ
•Hiệp hội các nhà th
ẩ
m định giá ASEAN
–
AVA
•Văn phòng TĐG Úc – AVO
10/28/2010
23
Ủy ban Tiêu chuẩn TĐG quốc tế
IVSC
•Lịch sử hình thành: Được thành lập từ
ă 1981
n
ă
m
1981
•Mục tiêu

Chương 2. Tiêu chuẩn thẩm định
giá
• 2.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
ẩ ẩ
• 2.2. Tiêu chu
ẩ
n th
ẩ
m định giá Việt Nam
10/28/2010
24
2.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế
• Tiêu chuẩnThẩm định giá Quốc tế số 1
ẩ ẩ ố ế ố
• Tiêu chu
ẩ
n Th
ẩ
m định giá Qu
ố
c t
ế
s
ố
2
• Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế số 3
Tiêu chuẩn 1: Cơ sở thị trường của
TĐG
•Giới thiệu

Ph i
•
Ph
ạm v
i
• Định nghĩa
• Quan hệ với chuẩn mực kế toán
•Nội dung tiêu chuẩn
•
Thảoluận
•
Thảo

luận
• Yêu cầu công khai
• Điều khoản vận dụng