Quy trình thẩm giá bất động sản ppsx

Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính
Khái niệm:
Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho
thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Giới thiệu về Quy trình ĐG
Giới thiệu …
Áp dụng để (mục đích):
Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về
giá trị thị trường
 Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trường, phân tích số liệu và áp dụng
các kỹ thuật ĐG cần thiết
Là công cụ để thẩm định viên và khách
hàng kiểm tra kết quả định giá.
Giới thiệu …
Các bước tổng quát sau:
1. Xác định vấn đề
2. Lên kế hoạch định giá
3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4. Phân tích thông tin
5. Xác định giá trị tài sản cần định giá
6. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả
định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
Bao gồm các công việc:
 Xác định khách hàng và người sử dụng kết
quả định giá

 Xác định bất động sản cần định giá
 Mục đích định giá
 Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
 Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá
 Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan
1. Xác định khách hàng và người sử
dụng kết quả thẩm định giá
 Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm
định viên về thẩm định giá thông qua hợp
đồng thẩm định giá.
 Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả
thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo
kết quả thẩm định giá.
 Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ
ba liên quan.
2. Xác định những đặc trưng
của bất động sản cần định giá
 Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,
pháp lý của BĐS;
 Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá
(quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có
thời hạn);
 Danh mục các động sản, các thiết bị thương
mại kèm theo
 Những hạn chế về sử dụng đất.
3. Xác định mục đích định giá
 Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục
đích gì (để xác định giá mua bán; xác định
khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?
 Mục đích định giá phải được xác định tại thời

điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi
rõ trong Hợp đồng.
 Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý
kiến về loại giá trị nào?
4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
 Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá
tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị
đầu tư, giá trị trong sử dụng);
 Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác
định;
 Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa
chọn để định giá phải phù hợp với mục đích
định giá.
5. Xác định ngày có hiệu lực của kết
luận về giá trị
 Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một
thời điểm cụ thể:
- Hiện tại
- Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét
xử)
- Tương lai
 Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có
hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá
6. Xác định những điều kiện, giá
thiết, hạn chế
 Những giả thiết bất thường là giả định những thông
tin chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của
định giá viên.

 Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái
với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục
đích của quá trình phân tích.
 Những giả định chung, những điều kiện hạn chế
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những
hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm
định giá
 Xác định phạm vi công việc và những
thông tin cần thiết
 Xác định nguồn cung cấp thông tin
-
Chủ bất động sản
-
Các cơ quan nhà nước
-
Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân
-
Các công ty địa ốc
 Xác định nhu cầu về người giúp việc và
chuyên gia tư vấn
 Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi
tiến độ
Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả
bất động sản
Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể
(về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh)
1. Số liệu chung:
Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,

pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của
BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.
Thu thập số liệu ….
Thông tin chung bao gồm:
- Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của
địa phương
- Tình hình dân số và việc làm
- Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về
phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao
thông, v.v.
- Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
- Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín
dung trong đầu tư BĐS.
Thu thập số liệu….
2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất
và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất
- Lịch sử pháp lý của tài sản
- Chi phí xây dựng, khấu hao
- Thu nhập và chi phí (thường xuyên)
Thu thập số liệu ….
3. Số liệu về các bất động sản so sánh
- Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
- Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi
phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa
- Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín
dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể
ảnh hưởng đến giá trị tài sản
- Số liệu về cung và cầu đối với những tài

sản có thể so sánh:
+ Cung:
+ Cầu:
Bước 4: Phân tích số liệu
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện
trường bất động sản.
Phân tích thị trường
Phân tích về khách hàng tiềm năng
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu
1. Phân tích thông tin từ khảo sát
hiện trường
 So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực
tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm
bảo tính chuẩn xác của số liệu;
 Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù
hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
 Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt
giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
2. Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu, phân tích những
đặc trưng của thị trường và cung cầu
về loại bất động sản cần thẩm định giá
 Phân tích bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường:
Phân tích cung cầu về loại BĐS cần định
giá
 Xu hướng cung-cầu trên thị trường
Phân tích xu hướng cung cầu
 Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung,
tăng giảm về nhu cầu của những tài sản

tương tự hiện có trên thị trường.
 Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài
sản đang thẩm định giá.
3. Phân tích khách hàng tiềm năng
 Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
 Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,
tính năng sử dụng và môi trường xung quanh
bất động sản.
 Nhu cầu, sức mua về bất động sản.
4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối
ưu
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng
sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong
điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt
tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho
bất động sản. Nội dung phân tích:
 Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất
trống)
 Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất
 Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi
như đất trống)
 Xác định, lựa chọn những bất động sản có
thể so sánh.
 Đi đến ý kiến về giá trị của đất.
 Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng
trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập
từ đất
Phân tích công trình tối ưu có thể
xây dựng trên đất

Phải đảm bảo những yêu cầu sau:
 Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để
thỏa mãn nhu cầu thị trường.
 Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu
vực, thị trường hiện tại.
Phân tích sử dụng công trình tốt nhất,
tối ưu
 Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định
những bất động sản có thể so sánh
 Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết
định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn
tốt nhất đối với bất động sản:
- Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có
- Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi
mục đích sử dụng.
- Phá bỏ công trình.