Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
BLDS : Bộ luật dân sự
DSPT : Dân sự phúc thẩm
DSST : Dân sự sơ thẩm
TAND : Tòa án nhân dân
TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao
UBND : Ủy ban nhân dân
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng
quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ
biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp
lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và
thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản
xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày.
Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một
dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử
dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông
qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc
tặng cho các tài sản thông thường khác.
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự Việt
Nam năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện
về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử
dụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn
ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có
những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách

quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực
tiễn. Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra
ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với
nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan
điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi
Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết
các tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết trong
giai đoạn hiện nay.
Với lý do trên, nên "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - một số
vấn đề lý luận và thực tiễn" được chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành
luận văn Thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Từ xa xưa, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được đề cập trong
luật La Mã cổ đại của người La Mã và hiện nay có nhiều nước trên thế giới đã
quy định vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất trong bộ luật dân sự của nước
mình như: Pháp, Nhật, Nga Ở Việt Nam, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất được đề cập trong một số bộ luật trước đây như: Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân
luật Nam Kỳ năm 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ năm 1931.
Bộ luật dân sự Việt Nam ra đời năm 1995, được ứng dụng vào cuộc
sống đã lâu nhưng chưa có một điều luật nào quy định về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, phải đến Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật dân sự năm
2005 mới quy định về vấn đề này, ngoài ra chưa có một công trình khoa học
nào nghiên cứu một cách toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trên phương diện thực tế thì Tòa án nhân dân tối cao mặc dù đã có nhiều năm
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa
có một bản tổng kết, đánh giá chính thức nào danh cho chuyên đề này, do đó
đây là một khó khăn khi tác giả nghiên cứu về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất xong việc nghiên cứu đề tài này không bị trùng lắp với các công trình
đã công bố.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Là những quy định của pháp luật về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề thực hiện hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất trên thực tế và việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực
này .
b. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Tặng cho quyền sử dụng đất là một
vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác
nhau. Trong phạm vi của luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung nghiên
cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các quy
định của pháp luật về loại hợp đồng này. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các
tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là
Triết học Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra tác giả còn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu khoa học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ
thống hóa để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, so sánh với các quy định pháp luật của một số nước trên
thế giới về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để thấy được những mặt tích
cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó kiến
nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về tặng cho
quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài.
a. Mục đích nghiên cứu đề tài.
Việc nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm
pháp lý và ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, làm rõ cơ sở
pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và
thực tiễn giải quyết tranh chấp về vấn đề này; đồng thời còn nhằm chỉ ra các
nguyên nhân, những mặt bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh hưởng
đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai

đoạn hiện nay. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện
pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
- Lược sử sự phát triển của pháp luật Việt Nam về tặng cho quyền sử
dụng đất qua các thời kỳ.
- Nghiên cứu các quy định của Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự
năm 2005 về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế.
- Nghiên cứu thực tiễn công tác xét xử của Tòa án qua các vụ án tranh
chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp về vấn đề này.
6. Những điểm mới của luận văn.
- Tác giả phân tích, làm rõ khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó thống nhất nhận thức các quy định của pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất.
- Nêu thực trạng về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất và việc giải
quyết các tranh chấp về vấn đề này, từ đó tìm ra các điểm hạn chế, các điểm
chưa phù hợp trong quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất.
- Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật trong việc quy định về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng tại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn.
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương, 9 mục.
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện
hành của pháp luật Việt Nam.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật.
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT.
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong cuộc sống hàng ngày, để tồn tại và phát triển thì con người phải
tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan
hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự. Thông qua hợp đồng dân sự, con người
chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh
hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ
biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó
chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa
người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội.
Để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng con người thường
tặng cho nhau những tài sản nhất định. Cũng như các hợp đồng thông dụng
khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng
cho nhận tài sản. Như vậy hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặc
điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tìa
sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng
được coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản.
Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thể
hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên
được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng
cho bất kỳ lợi ích nào. Với các đặc điểm như vậy nên khái niệm về hợp đồng
tặng cho tài sản được quy định tại Điều 465 BLDS năm 2005 như sau:
"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho

mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng
cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất
cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một
dạng của hợp động tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này
là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó
thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so
với các tài sản khác.
Để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, cần xem xét hợp đồng này ở nhiều phương diện khác nhau
cùng với các tính chất và đặc điểm của nó. Trước hết, theo phương diện khách
quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy phạm pháp luật
của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá
trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đây chính là
các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trong BLDS năm 1995
chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy định
của luật đất đai năm 2003. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì quyền
sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chỉ được tặng
cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của
cộng đồng, cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất, riêng hộ gia
đình, cá nhân còn được tặng cho đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Đất đai
năm 2003.
Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS năm 2005 đã quy định về nội dung,
hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vì quyền sử dụng đất là
loại tài sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723, BLDS năm 2005 và
phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy trên

phương diện khách quan có thể nêu khái niệm của pháp luật về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất như sau:
Pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định của
Nhà nước về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên
được tặng cho.
Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về
việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự
nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng
đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm
phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó trên phương
diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên
được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận
nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan và pháp luật
về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là hai khái
niệm không đồng nhất với nhau nhưng bổ trợ cho nhau. Hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là quan hệ tặng cho được hình thành từ
sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa thuận nhu cầu sử dụng đất, còn pháp luật về
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước
đối với các thỏa thuận của các bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất. Khi
các bên thỏa thuận tặng cho nhau quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó và hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng
cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi
nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên

được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có
hiệu lực. Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng
không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao
quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có
nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào.
Với các đặc điểm như vậy, khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất được các nhà khoa học Việt Nam nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005
như sau:
"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên
theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không
yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật
này và pháp luật về đất đai".
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều được các nhà khoa
học thừa nhận: Nó là sự thỏa thuận về việc dịch chuyển quyền sử dụng đất
giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử
dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên
được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của BLDS
năm 2005 và pháp luật về đất đai.
Khái niệm trên mặc dù đã nêu ra được một số nét đặc trưng của hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng vẫn chưa đầy đủ, bởi lẽ: Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất khi các bên đã thỏa thuận và thực hiện theo đúng
yêu cầu của pháp luật về đất đai thì được Nhà nước thừa nhạn và hợp đồng đó
được coi là có hiệu lực, do đó nó là cơ sở pháp lý xác định việc dịch chuyển
quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho một cách hợp pháp
và là một căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của bên được tặng cho. Nói
tóm lại: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngoài những nét được các nhà
khoa học nêu tại Điều 722 - BLDS năm 2005 thì nó còn là một phương tiện
pháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên
tặng cho sang bên được tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất.
Từ các phân tích ở trên và qua việc xác định các đặc điểm của hợp đồng

tặng cho quyền sử dụng đất, có thể đưa ra một khái niệm khoa học về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản
giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử
dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng
cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; Đồng thời nó còn là
một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử
dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu
về sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do
vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm pháp lý sau đây:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế.
Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện
khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển
giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là
nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng
tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do
đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho
quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền
sử dụng đất cho nhau.
Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp
đồng chính là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc
dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ
hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy
định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụng

đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thời
không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất
nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất
phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức
của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời
điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây
cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và
quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng
này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng
tặng cho các tài sản thông thường khác.
Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng
cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn
bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai
thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực, bên được tặng
cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của
pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm
phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về
quyền sử dụng đất này, do vậy bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử
dụng đất đã giao.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù.
Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện
để trao đổi các lơi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh
hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là
một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường
được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên
nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối
quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. Vì
vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và
thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa
những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc
điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất
của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả
lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng
ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân
sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản v.v
Như vậy có thể thấy rằng: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường
được hình thành trên cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiện
pháp lý quan trọng để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này (cá nhân,
pháp nhân, tổ chức ) sang người khác (cá nhân, pháp nhân, tổ chức ) nhằm
thỏa mãn nhu cầu đất và là hợp đồng không có đền bù, chính yếu tố không có
đền bù đã tạo cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đặc biệt
trong các hợp đồng dân sự.
1.2. Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có
những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,
nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành
và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ
mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai
thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong
sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất có các ý nghĩa sau:
- Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong

nhân dân.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người
thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối
quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử
dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh , cũng có thể đó là mối quan hệ quen
biệt như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất
cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ
mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và
trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và
giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó
có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần
tương thân tương ái trong nhân dân.
- Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh.
Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong
những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và
hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói
riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Trước hết hợ
đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy định và thừa nhận nên
mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện
pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh.
Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để
khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác khi Nhà nước
công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc
đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích
cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc
đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như vậy với việc quy định của
pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu
trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử

dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh
doanh ngày càng phát triển.
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử
dụng đất.
Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng
cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy
định của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho
nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền
mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các
mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Với các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án
căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ
tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên
được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử
dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho
chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải
quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai.
Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy
định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sử
dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc
tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có
công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được

các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng
đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của
các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách
chặt chẽ, khoa học.
1.3. LƯỢC SỬ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP
ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1.3.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất trước năm 1945.
Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đai
năm 2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hình
thành từ lâu, có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà
nước phong kiến. Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán,
cầm đợ đất đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũng
được Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ
các hình thức sở hữu về đất đai của Nhà nước. Trong các triều đại phong kiến
Việt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư
nhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính thức được Nhà nước
phong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1292.
- Chiếm 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không được
trả tăng tiền lên để chuộc lại".
- Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế
rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng".
Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của
các sở hữu chủ, cụ thể như sau:
- Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướp
bóc của dân thì chém".
- Chiếm 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đã
thành xử 100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu".

Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất
đai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng
thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đã
tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài
sản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v
Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luật
Hồng Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoàn
thiện hơn, trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất
là sở hữu ruộng đất rất được coi trọng. Bộ luật Hồng Đức đã quy định hai chế
độ sở hữu ruộng đất, đó là: Ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước gọi là ruộng
công và ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân gọi là ruộng tư. Đối với sở hữu tư
nhân về ruộng đất thì không những Nhà nước thừa nhận mà còn chú trọng bảo
vệ bằng luật pháp, vì vậy trong Bộ luật Hồng Đức đã quy định rất nghiêm khắc
và rõ ràng đối với những người có hành vi xâm chiếm, nhận khống đất đai
hoặc bán trộm đất của người khác. Cụ thể như tại Điều 357 - Bộ luật Hồng
Đức quy định: "Nếu xâm chiếm bờ cõi ruộng đất, nhổ bỏ mốc giới của người
khác, hay tự mình lại lập ra mốc giới thì xử biếm 2 tư", hoặc tại Điều 382 - Bộ
luật Hồng Đức cũng quy định: "Bán trộm ruộng đất của người khác thì xử tội
biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải
trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua,
mỗi người một phần nửa, ruộng đất thì phải trả người chủ có. Nếu người biết
mà cứ mua, thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua".
Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật thời Lê
cũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế
phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng,
tự nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đó
mới có hiệu lực. Tại Điều 366 - Quốc Triều Hình Luật quy định: "Những
người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và
chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế
ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được".

Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai,
chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việc
tặng cho đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khi
chúng không vi phạm pháp luật.
Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luật
Gia Long) được ban hàng, trong đó đã quy định về sở hữu chủ yếu gồm 2 loại:
Sở hữu công thuộc Nhà nước và thuộc các làng xã; sở hữu tư của cá nhân và
hộ gia đình.
Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ, quyền tư hữu
về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm cố, trao
đổi, thừa kế v.v được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vi
xâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm. Tại Điều 87 -
Hoàng Việt Luật Lệ quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác,
đem đất mình cày cấy không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộng
người khác là của mình như chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán có
thể chuộc lại được và xâm chiếm đất ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 gian
trở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng, 3 gian nhà thì thêm một bực tội,
mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm. Liên hệ đến ruộng đất của quan thì tăng 2 bậc"
Như vậy với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở hữu tư nhân
đất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao
dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận và không cấm nếu việc tặng
cho này không trái với quy định của pháp luật.
Sang thời kỳ Pháp thuộc, sau khi thực dân Pháp đặt ách thống trị lên đất
nước ta, pháp luật cai trị được hình thành nhằm mục đích phục vụ lợi ích cho
bọn Pháp. Trong giai đoạn này, Việt Nam bị phân chia ra làm ba kỳ, trong đó
Bắc Kỳ và Trung Kỳ là đất bảo hộ, Nam Kỳ là đất thuộc địa, tương ứng với ba
kỳ là ba bộ luật: Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ
1931 và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936.
Đặc trưng của pháp luật dân sự trong thời kỳ này là chế định về quyền
sở hữu - một trong những nội dung cơ bản và là chế định trung tâm của ba bộ

luật, đây là lần đầu tiên các quyền năng của chủ sở hữu được phân định rõ ràng
và nội dung của từng quyền được quy định tương đối cụ thể. Về hình thức sở
hữu: pháp luật thừa nhận và bảo vệ hình thức sở hữu của các pháp nhân công,
sở hữu của các pháp nhân tư, sở hữu tư nhân, sở hữu chung. Còn tài sản thì
được chia ra làm hai loại: Động sản và bất động sản, trong đó đất đai (điền địa)
được xếp vào bất động sản.
Do pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên các quyền năng:
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu đất đai được pháp luật thừa
nhận và bảo vệ, vì vậy quyền tặng cho đất đai cũng được Nhà nước cho phép.
Trong Bộ dân Luật Bắc Kỳ 1931, tại các Điều 951 đến Điều 994 có các quy
định về: "Khế ước sinh thời tặng dữ", theo đó thì "cho tặng là khế ước do bên
tặng chủ bỏ đứt ngay một tài sản gì để cho bên người thụ tặng nhận lấy", tài
sản cho tặng ở đây có thể là đất đai.
Như vậy, tặng cho đất đai là một khế ước được pháp luật thừa nhận, tuy
nhiên pháp luật cũng quy định tương đối chặt chẽ đối với "Khế ước sinh thời
tựng dữ" mà đối tượng của nó là đất đai. Những khế ước loại này phải được
lập thành văn bản, có chứng nhận của viên chức thị thực trước mặt người thụ
tặng và người thụ tặng phải đồng ý nhận thì khế ước mới có hiệu lực. Đây là
quy định nhằm quản lý chặt chẽ đất đai, đồng thời cũng là cơ sở cho việc giải
quyết tranh chấp của các bên liên quan trong vấn đề tặng cho ruộng đất.
Với các quy định như trên, có thể thấy pháp luật nước ta ở thời kỳ này
chịu ảnh hưởng của pháp luật nước Pháp nhưng cũng có những bước phát triển
mới, trong đó có quy định về tặng cho đất đai là một điểm tiến bộ, đáp ứng
được nhu cầu của người dân trong cuộc sống.
1.3.2. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất từ năm 1945 đến trước năm 1980.
Sau khi cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa ra đời, trong những ngày đầu Nhà nước ta chưa thể xây dựng
ngay một hệ thống pháp luật đầy đủ, nhưng không thể để một ngày không có
luật, vì vậy ngày 10/10/1945 Hồ Chủ Tịch đã ký sắc lệnh số 90/SL về việc tạm

thời sử dụng luật lệ hiện hành tại Việt Nam cho đến khi ban hành luật lệ mới.
Như vậy Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ 1931
và Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật 1936 vẫn có hiệu lực và tiếp tục được thi
hành ở nước ta nhưng phải tuân thủ theo nguyên tắc là: "Không trái với nguyên
tắc độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa". Ngày
9/11/1946 bản Hiến pháp đầu tiên của nước ta ra đời, nhưng do nhiệm vụ cách
mạng lúc bấy giờ đặt lên hàng đầu là chống đế quốc và giải phóng dân tộc, cho
nên trong bản Hiến pháp này, vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một cách cụ
thể, tuy nhiên tại Điều 12 của Hiến pháp 1946 cũng quy định: "Quyền tư hữu
tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm".
Như vậy, ở giai đoạn này Nhà nước ta vẫn thừa nhận chế độ sở hữu tư
nhân đối với đất đai, quyền tư hữu đối với đất đai được Nhà nước thừa nhận và
bảo đảm cũng có nghĩa là các quyền năng (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) của
chủ sở hữu đất đai được bảo hộ. Người sở hữu đất đai có quyền bán, cho tặng
và để lại thừa kế đất đai nhưng phải tuân theo các quy định của ba Bộ dân
luật (Bắc - Trung và Nam Kỳ), đồng thời không được trái với nguyên tắc độc
lập, tự do của dân tộc.
Ngày 22/5/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh số 97/SL về "Sửa
đổi một số quy định và chế định trong dân luật", sắc lệnh này gồm 15 điều quy
định của một số quy lệ, chế định và xác định một số nguyên tắc áp dụng trong
điều kiện mới. Tại Điều 12 của sắc lệnh quy định: "Những quyền dân sự đều
được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân.
Người ta chỉ được hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu của
mình một cách hợp pháp và không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân".
Quy định này có một ý nghĩa rất quan trọng, một mặt nó là căn cứ pháp
lý để các quyền năng dân sự của các chủ thể được tôn trọng và bảo đảm thực
hiện, mặt khác nó cũng buộc các chủ thể chỉ được thực hiện các quyền năng
dân sự đối với những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ một cách
đúng pháp luật và phải phù hợp với quyền lợi chung của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam, ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày

22/02/1952 quy định về thủ tục trước bạ đối với việc mua bán, tặng cho và đổi
nhà cửa, ruộng đất. Tại Điều 1 của Sắc lệnh quy định: "Các việc mua bán, cho
và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong
địa bộ và sổ thuế". Đối với việc mua bán, tặng cho, nhận đổi nhà cửa, ruộng
đất thì phải lập thành văn tự và văn tự này phải được Ủy ban kháng chiến hành
chính xã hay thị xã thị thực, cụ thể tại Điều 3 của Sắc lệnh quy định: "Trước
khi đem đi trước bạ, văn tự phải được Ủy ban hành chính xã hay thị xã nhận
thực chữ ký của các người mua, bán, tặng cho, nhận đổi ". Như vậy với việc
quy định tại Sắc lệnh số 85/SL này, Nhà nước đã đề cập tới đối tượng, chủ thể,
hình thức của văn tự mua bán, thừa kế, tặng cho ruộng đất, điều đó chứng tỏ
Nhà nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một quyền năng của chủ sở
hữu đất đai.
Đến ngày 4/2/1953 Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt
Nam dân chủ cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III. Tại Điều 31 của
Luật cải cách ruộng đất quy định: "Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu
đối với ruộng đất đó người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho
v.v ruộng đất được chia" [15, tr.13].
Với quy định này, Luật pháp nước ta thừa nhận quyền sở hữu tư nhân
đối với đất đai, đồng thời cho phép chủ sở hữu đất đai được thực hiện các
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Ngày 10/5/1959 bằng chỉ thị số 722, Tòa án nhân dân tối cao đã đình chỉ
việc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Từ đây các quan hệ dân sự chỉ
thực hiện theo pháp luật của Nhà nước Việt Nam, đó là các quy định trong
Luật cải cách ruộng đất 1953 và một số sắc lệnh như sắc lệnh 97/SL, sắc lệnh
85/SL v.v
Ngày 31/12/1959, Hiến pháp (1959) được Quốc hội nước Việt Nam dân
chủ cộng hòa thông qua, tại Điều 14 của Hiến pháp ghi nhận: "Nhà nước chiểu
theo pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất nông
dân".
Ngày 3/6/1963 Thủ tướng Chính phủ ra thông tư số 48/TTg về việc thực

hành nghiêm chỉnh pháp luật, bảo đảm sở hữu về tư liệu sản xuất ở nông thôn.
Thông tư này đã khẳng định: "Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của
nông dân đã có hợp pháp và những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất
thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo quy định của
Luật cải cách ruộng đất". Như vậy qua việc quy định của Hiến pháp 1959 và
thông tư số 48/TTg của Thủ tướng Chính phủ cho thấy: Nhà nước ta cho phép
chủ sở hữu ruộng đất được thực hiện các quyền của mình, trong đó có quyền
tặng cho ruộng đất.
Tóm lại: Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1980, Nhà nước ta
vẫn thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai, vì vậy, pháp luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thực
hiện các quyền mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của
mình. Ở giai đoạn này có thể chia ra thành 2 thời kỳ:
Thời kỳ đầu (từ năm 1945 đến trước khi có chỉ thị số 722 ngày
10/5/1959 của Tòa án nhân dân tối cao): Nhà nước ta vẫn cho phép sử dụng
luật lệ của chế độ cũ, cho nên các giao dịch dân sự (trong đó có việc tặng cho
đất đai) vẫn tuân theo các quy định của Bộ dân luật Bắc Kỳ 1931, Hoàng Việt
Trung Kỳ Hộ Luật 1936 và Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu 1883.
Thời kỳ sau (từ khi có chỉ thị số 722 ngày 10/5/1959 của Tòa án nhân
dân tối cao đến trước năm 1980): Sau khi Tòa án nhân dân tối cao đình chỉ
việc áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến thì việc tặng cho đất đai vẫn được
Nhà nước cho phép, tuy nhiên các giao dịch này phải tuân theo các quy định
của Luật cải cách ruộng đất năm 1953 và các sắc lệnh do Nhà nước ban hành
như sắc lệnh số 97/SL ngày 22/5/1950, sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952
1.3.3. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất từ năm 1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực
(ngày 1/7/2004).
Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước ta được thống nhất,
ngày 18/12/1980 Quốc hội khóa VI đã họp và thông qua bản Hiến pháp mới:
Hiến pháp - 1980. Với các quy định trong Hiến pháp, Nhà nước tuyên bố xóa

bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai,
khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu
toàn dân do Nhà nước thông nhất quản lý. Tại Điều 19 - Hiến pháp năm 1980
đã quy định: "Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên tỏng
lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp,
lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" [9, tr.15].
Tại Quyết định số 201 - CP ngày 01/1980 của Hội đồng Chính phủ và
Luật đất đai năm 1987 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý, nên nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch
nhượng đổi, tặng cho đất đai. Do đó tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong
thời gian này đều bị coi là trái pháp luật.
Đến Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã cho
phép người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật, nhưng các văn bản pháp luật trong thời gian này chưa có
văn bản nào đề cập hoặc quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Bộ luật dân sự năm 1995 ra đời, đã quy định quyền sử dụng đất là tài
sản và người sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng đối với tặng cho quyền sử dụng đất
thì Bộ luật không quy định, như vậy có thể thấy: Trong suốt giai đoạn từ năm
1980 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì pháp luật nước ta
chưa có văn bản pháp luật nào quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất.
1.3.4. Những quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất từ 1/7/2004 đến nay.
Để đáp ứng các yêu cầu thực tế của người sử dụng đất, Luật đất đai năm
2003 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01 - 7 - 2004 đã quy định cụ thể về quyền
tặng cho quyền sử dụng đất, các điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất v.v
trên cơ sở đó Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành, đã quy định chi tiết, cụ
thể về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vì đối tượng của loại hợp đồng

tặng cho này là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên
việc tặng cho nó được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng
cho các loại tài sản thông thường khác. Theo quy định của pháp luật thì hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
- Về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: là những người
(cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế ) đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật mới được tặng cho hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được lập
thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và phải
đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: phải được thực
hiện theo đúng quy định tại Điều 723 - Bộ luật dân sự năm 2005, bao gồm các
vấn đề sau:
+ Tên, địa chỉ các bên;
+ Lý do tặng cho đất;
+ Quyền, nghĩa vụ các bên;
+ Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới tình trạng đất;
+ Thời hạn sử dụng còn lại của bên tặng cho;
+ Quyền của người thứ ba đối với đất tặng cho;
+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
Ngoài ra pháp luật còn quy định cụ thể và trình tự, thủ tục của việc thực
hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tóm lại: Trong giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đến
nay, quyền sử dụng đất đã được coi là đối tượng của hợp đồng tặng cho. Vì
vậy Nhà nước thừa nhận và cho phép người sử dụng đất hợp pháp có quyền
tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.