Đề tài : Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết docx



ĐỀ TÀI

Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam
và các giải các giải pháp cần thiết







Giáo viên hướng dẫn : Gs Tskh Lê Đình Thắng
Sinh viên thực hiện :



Đ
Ò
án môn h
ọ
c

3

A. L
ỜI
NÓI
ĐẦU

T
ừ
khi th
ự
c hi
ệ
n
đổ
i m
ớ
i, quan h
ệ

đấ
t đai
ở
n
ướ
c ta
đã
có nh
ữ
ng bi
ế
n
đổ
i nhanh
chóng. Cùng v

ớ
i nh
ữ
ng ti
ế
n b
ộ
v
ề
kinh t
ế
và s
ự
tăng lên v
ề
thu nh
ậ
p là s
ự
tăng lên
c
ủ
a nhu c
ầ
u v
ề
nh
à
ở
,

đ
ấ
t
ở
c
ủ
a d
ân cư và
đ
ấ
t
đ
ể
s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh ng
ày càng
tăng, nh
ấ
t là
ở
các đô th
ị
. T
ừ
tr
ướ
c khi có lu

ậ
t
đấ
t đai (1993) các quan h
ệ
v
ề

đấ
t đai
như chuy
ể
n nh
ượ
ng, chuy
ể
n
đổ
i
đấ
t đai
đã
xu
ấ
t hi
ệ
n nhưng b
ị
nhà n
ướ

c c
ấ
m. Các
giao d
ị
ch th
ờ
i k
ỳ
này
đề
u là các giao d
ị
ch ng
ầ
m và di
ễ
n ra m
ộ
t cách t
ự
phát, không
có s
ự
đi
ề
u ti
ế
t c
ủ

a nhà n
ướ
c. T
ừ
khi có Lu
ậ
t
Đấ
t đai (1993) có hi
ệ
u l
ự
c thi hành,
các quan h
ệ
chuy
ể
n nh
ượ
ng, mua bán quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t tr
ở
nên sôi

độ
ng và th
ị

tr
ườ
ng
đấ
t đai ngày càng
đượ
c
đị
nh h
ì
nh r
õ
nét hơn.
M
ặ
c d
ù v
ậ
y, th
ị
tr
ư
ờ
ng
đ
ấ

t
đai
ở
n
ư
ớ
c ta v
ẫ
n kh
ông thoát kh
ỏ
i t
ính ch
ấ
t c
ủ
a m
ộ
t
th
ị
tr
ườ
ng ng
ầ
m b
ở
i lu
ậ
t và các văn b

ả
n pháp l
ý
khác chưa
đủ
s
ứ
c m
ạ
nh
để
đi
ề
u
ti
ế
t th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai v
ậ
n
độ
ng theo quy lu
ậ
t c
ủ

a cơ ch
ế
th
ị
th
ườ
ng v
ừ
a theo
đị
nh
h
ướ
ng c
ủ
a nhà n
ướ
c. Nh
ữ
ng b
ấ
t c
ậ
p trong qu
ả
n l
ý

đấ
t đai

đã
t
ạ
o ra mi
ế
ng m
ồ
i béo
b
ở
cho nh
ữ
ng k
ẻ

đầ
u cơ, n
ắ
m gi
ữ

đấ
t đai. Hi
ệ
n nay ho
ạ
t
độ
ng
đầ

u cơ
đấ
t đai
ở

n
ư
ớ
c ta
đ
ế
n ng
ư
ỡ
ng b
áo
đ
ộ
ng, nh
ấ
t l
à
ở
H
à N
ộ
i v
à Tp. H
ồ
Ch

í Minh. Đây là m
ộ
t
v
ấ
n
đề
nóng b
ỏ
ng hi
ệ
n nay b
ở
i Nhà n
ướ
c đang c
ầ
n v
ố
n
để

đầ
u tư xây d
ự
ng cơ s
ở

h
ạ

t
ầ
ng th
ự
c hi
ệ
n
đẩ
y m
ạ
nh công nghi
ệ
p hoá, hi
ệ
n
đạ
i hóa ph
ấ
n
đấ
u
đế
n năm 2020
đưa n
ướ
c ta cơ b
ả
n tr
ở
thành m

ộ
t n
ướ
c công nghi
ệ
p th
ì
m
ộ
t ph
ầ
n ngân sách không
nh
ỏ
b
ị
th
ấ
t thu n
ằ
m
ở
l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai ch
ủ

y
ế
u gây ra do
đầ
u cơ
đấ
t đai (ĐCĐĐ) và
c
ác tiêu c
ự
c trong l
ĩ
nh v
ự
c n
ày gây ra. Hơn n
ữ
a nh
ữ
ng t
ín hi
ệ
u th
ấ
t th
ư
ờ
ng c
ủ
a th

ị

tr
ườ
ng nhà
đấ
t
ở
n
ướ
c ta trong th
ờ
i gian qua gây thi
ệ
t h
ạ
i không nh
ỏ
cho n
ề
n kinh
t
ế
v
à
đ
ờ
i s
ố
ng c

ủ
a d
ân cư. Chúng ta
đ
ã
c
ó r
ấ
t nhi
ề
u v
ăn b
ả
n h
ư
ớ
ng d
ẫ
n th
ị
tr
ư
ờ
ng,
văn b
ả
n pháp l
ý
nh
ằ

m kh
ắ
c ph
ụ
c
đầ
u cơ
đấ
t đai nhưng ho
ạ
t
độ
ng này không nh
ữ
ng
không gi
ả
m mà c
ò
n gia tăng m
ộ
t cách đáng lo ng
ạ
i. Chính v
ì
v
ậ
y, chúng ta c
ầ
n

nh
ậ
n th
ứ
c r
õ
hơn nh
ữ
ng v
ấ
n
đề
xung quanh ho
ạ
t
độ
ng này, nh
ậ
n th
ứ
c đúng t
ầ
m
quan tr
ọ
ng c
ủ
a th
ị
tr

ườ
ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n (BĐS) và nh
ữ
ng h
ậ
u qu
ả
ghê g
ớ
m c
ủ
a ho
ạ
t
độ
ng
đ
ầ
u c
ơ (HĐĐC)
đ
ố
i v
ớ

i th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS
đ
ể
t
ì
m ra nh
ữ
ng bi
ệ
n ph
áp nh
ằ
m lo
ạ
i
b
ỏ
ho
ặ
c h
ạ
n
đế
n m

ứ
c th
ấ
p nh
ấ
t thi
ệ
t h
ạ
i do ho
ạ
t
độ
ng này gây ra.
Đồ
ng th
ờ
i nh
ì
n
l
ạ
i nh
ữ
ng g
ì
chúng ta
đã
th
ự

c hi
ệ
n
để
ch
ố
ng ĐCĐĐ nhưng t
ạ
i sao l
ạ
i chưa th
ự
c
hi
ệ
n tri
ệ
t
để
. D
ườ
ng như chưa có văn b
ả
n pháp quy nào là li
ề
u thu
ố
c
đặ
c tr

ị

đố
i v
ớ
i
ho
ạ
t
độ
ng này. ĐCĐĐ c
ũ
ng là m
ộ
t nguyên nhân thôi thúc Lu
ậ
t
Đấ
t đai s
ử
a
đổ
i k
ỳ

n
ày nh
ằ
m ch
ấ

n ch
ỉ
nh ho
ạ
t
đ
ộ
ng c
ủ
a th
ị
tr
ư
ờ
ng nh
à
đ
ấ
t
ở
Vi
ệ
t nam
đ
ồ
ng th
ờ
i lo
ạ
i

b
ỏ
nh
ữ
ng tiêu c
ự
c
đấ
t đai và làm lành m
ạ
nh hoá th
ị
tr
ườ
ng BĐS, đưa th
ị
tr
ườ
ng
BĐS vào qu
ỹ

đ
ạ
o ho
ạ
t
đ
ộ
ng

ổ
n
đ
ị
nh
đ
ể
g
óp ph
ầ
n th
ự
c hi
ệ
n th
ành công chi
ế
n l
ư
ợ
c
phát tri
ể
n kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i

đế
n năm 2020. Chính v
ì
v
ậ
y, l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai hi
ệ
n nay
đang thu hút s
ự
chú
ý
c
ủ
a đông
đả
o các t
ầ
ng l
ớ
p dân cư và b
ộ
Lu
ậ

t
Đấ
t đai s
ắ
p ra
đờ
i đang
đượ
c các
ý
ki
ế
n đóng góp qu
ý
báu c
ủ
a nhi
ề
u t
ầ
ng l
ớ
p dân cư.
Là m
ộ
t sinh viên
đã
t
ừ
lâu quan tâm v

ề
v
ấ
n n
ạ
n
đầ
u cơ em mu
ố
n nghiên c
ứ
u v
ề

v
ấ
n
ĐCĐĐ
đ
ể
nh
ì
n nh
ậ
n ch
ính xác v
ề
ho
ạ
t

đ
ộ
ng n
ày,
đ
ồ
ng th
ờ
i em mu
ố
n
đóng
góp nh
ữ
ng
ý
ki
ế
n c
ủ
a m
ì
nh trong vi
ệ
c
đố
i phó v
ớ
i hi
ệ

n t
ượ
ng này.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

4

V
ì
nh
ữ
ng l
ý
do trên em ch
ọ
n
đề
tài “Ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai t

ạ
i Vi
ệ
t Nam và
các gi
ả
i các gi
ả
i pháp c
ầ
n thi
ế
t”
-
M
ụ
c đích nghiên c
ứ
u
Là m
ộ
t sinh viên năm cu
ố
i,
đề
án môn h
ọ
c chuyên ngành không ch
ỉ
là cơ h

ộ
i t
ố
t,
là quy
ề
n l
ợ
i c
ủ
a m
ộ
t sinh viên
đượ
c nghiên c
ứ
u,
đượ
c ôn l
ạ
i và v
ậ
n d
ụ
ng nh
ữ
ng
ki
ế
n th

ứ
c t
ổ
ng h
ợ
p
đã

đượ
c nghiên c
ứ
u t
ừ
nh
ữ
ng năm tr
ướ
c mà c
ò
n là ngh
ĩ
a v
ụ
c
ủ
a
m
ộ
t sinh viên. Đây là ngh
ĩ

a v
ụ
ph
ả
i hoàn thành trong chương tr
ì
nh đào t
ạ
o
ở
b
ậ
c
đạ
i h
ọ
c.
Đề
tài c
ủ
a em không ch
ỉ
nh
ằ
m m
ụ
c đích th
ự
c hi
ệ

n quy
ề
n l
ợ
i và ngh
ĩ
a v
ụ

c
ủ
a b
ả
n thân mà em mu
ố
n thông qua quá tr
ì
nh nghiên c
ứ
u
đề
tài này em s
ẽ
nâng
cao ki
ế
n th
ứ
c c
ủ

a m
ì
nh,
đ
ồ
ng th
ờ
i nh
ằ
m ti
ế
p c
ậ
n v
ớ
i th
ự
c t
ế

đ
ể
sau khi ra tr
ư
ờ
ng
không g
ặ
p nhi
ề

u b
ỡ
ng
ỡ
. Hơn th
ế
n
ữ
a, l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai
ở
n
ướ
c ta là l
ĩ
nh v
ự
c c
ò
n b
ị

th
ờ
ơ, chưa

đượ
c quan tâm đúng m
ứ
c và th
ự
c t
ế

đã
n
ả
y sinh nhi
ề
u v
ấ
n
đề
ph
ứ
c t
ạ
p
c
ò
n đang tranh c
ã
i. N
ạ
n ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác h
ạ

i vô cùng to l
ớ
n mà ta s
ẽ

nghiên c
ứ
u trong chương I c
ủ
a
đề
tài
đã
gây nh
ứ
c nh
ố
i cho các nhà nghiên c
ứ
u và
c
ác nhà qu
ả
n l
ý
. L
à m
ộ
t sinh vi
ên chuyên ngành Kinh t

ế

đ
ị
a ch
ính, tr
ư
ờ
ng
Đ
ạ
i h
ọ
c
kinh t
ế
qu
ố
c dân Hà N
ộ
i, em mu
ố
n nghiên c
ứ
u xem HĐĐC là nh
ữ
ng ho
ạ
t
độ

ng
như th
ế
nào? có tác h
ạ
i
đố
i v
ớ
i n
ề
n kinh t
ế
và
đờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i như th
ế
nào? th
ự
c
tr
ạ
ng ĐCĐĐ t
ạ

i Vi
ệ
t Nam ra sao? Cơ ch
ế
, chính sách pháp lu
ậ
t c
ủ
a Nhà n
ướ
c có
liên quan và nh
ữ
ng bi
ệ
n pháp ch
ố
ng
đầ
u cơ c
ầ
n thi
ế
t. Cu
ố
i cùng là m
ộ
t s
ố
ki

ế
n
ngh
ị
c
ủ
a b
ả
n th
ân v
ề
gi
ả
i ph
áp h
ạ
n ch
ế

ĐCĐĐ.
-
Đ
ố
i t
ư
ợ
ng v
à ph
ạ
m v

i nghiên c
ứ
u.

Đ
ố
i t
ư
ợ
ng nghi
ên c
ứ
u c
ủ
a
đ
ề
t
ài là ho
ạ
t
đ
ộ
ng
ĐCĐĐ trên ph
ạ
m vi c
ả
n
ư

ớ
c trong
m
ố
i quan h
ệ
v
ớ
i th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ
t. Nhưng
ở
n
ướ
c ta th
ị
tr
ườ
ng BĐS
ở
Hà N
ộ
i và
Tp. H
ồ
Chí Minh di

ễ
n ra sôi
độ
ng và tr
ở
thành tâm đi
ể
m c
ủ
a s
ự

ả
nh h
ưở
ng t
ớ
i các
l
ĩ
nh v
ự
c khác. Do v
ậ
y, HĐĐC
đấ
t đai c
ũ
ng theo gót m
ạ

nh m
ẽ

ở
hai
đị
a bàn này,
ngoài ra ta c
ũ
ng xem xét ho
ạ
t
độ
ng ĐCĐĐ
ở
m
ộ
t s
ố

đị
a phương khác.
Đề
tài này
c
ũ
ng nghi
ên c
ứ
u c

ác bi
ệ
n ph
áp ch
ố
ng
ĐCĐĐ c
ầ
n thi
ế
t c
ủ
a n
ư
ớ
c ta v
à n
ư
ớ
c ngo
ài.
- Phương pháp nghiên c
ứ
u.
Nghiên c
ứ
u b
ấ
t k
ể

m
ộ
t v
ấ
n
đề
g
ì
, hi
ệ
n t
ượ
ng t
ự
nhiên, kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i nào c
ũ
ng
c
ầ
n ph
ả
i có phương pháp. Phương pháp duy v
ậ
t bi

ệ
n ch
ứ
ng và phương pháp duy
v
ậ
t l
ị
ch s
ử
là hai phương pháp n
ò
ng c
ố
t trong nghiên c
ứ
u ho
ạ
t
độ
ng ĐCĐĐ t
ạ
i Vi
ệ
t
nam. C
ác phương pháp ch
ỉ
ra m
ố

i quan h
ệ
t
ác
đ
ộ
ng qua l
ạ
i gi
ữ
a ho
ạ
t
đ
ộ
ng
ĐCĐĐ
v
ớ
i các hi
ệ
n t
ượ
ng kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, t

ổ
ng h
ợ
p,
phương pháp toán, phương pháp t
ổ
ng k
ế
t th
ự
c ti
ễ
n c
ũ
ng
đư
ợ
c s
ử
d
ụ
ng.

- N
ộ
i dung nghiên c
ứ
u:
Đề
tài nghiên c

ứ
u chia làm thành ba chương v
ớ
i các v
ấ
n
đề
sau:

Chương I: M
ộ
t s
ố
v
ấ
n
đề
chung v
ề
th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ
t và ho
ạ
t
độ
ng

đầ
u cơ
đấ
t
đai.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

5

Chương II: Th
ự
c tr
ạ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai t
ạ
i Vi
ệ
t Nam.
Chương III: Quan đi
ể
m, phương h
ướ

ng và gi
ả
i pháp ch
ủ
y
ế
u.

Tuy nhi
ên, đây là m
ộ
t v
ấ
n
đề
ph
ứ
c t
ạ
p m
ặ
t khác do th
ờ
i gian và tr
ì
nh
độ
có h
ạ
n

c
ộ
ng th
êm ki
ế
n th
ứ
c th
ự
c t
ế
c
ò
n h
ạ
n ch
ế
n
ên
đ
ề
t
ài không tránh kh
ỏ
i nh
ữ
ng thi
ế
u
sót; em r

ấ
t mong
đượ
c s
ự
đóng góp
ý
ki
ế
n c
ủ
a các th
ầ
y cô là gi
ả
ng viên Trung tâm
Đào t
ạ
o
Đ
ị
a Ch
ính và Kinh Doanh BĐS – Tr
ư
ờ
ng
Đ
ạ
i h
ọ

c Kinh t
ế
qu
ố
c d
ân HN
và các b
ạ
n
đọ
c
để

đề
tài này
đượ
c hoàn thi
ệ
n hơn.
Đề
tài này
đượ
c hoàn thành v
ớ
i s
ự
giúp
đỡ
t
ậ

n t
ì
nh c
ủ
a GS,TSKH. Lê
Đì
nh
Th
ắ
ng – Giám
đố
c Trung tâm Đào t
ạ
o
Đị
a Chính và Kinh Doanh BĐS cùng m
ộ
t s
ố

tài li
ệ
u tham kh
ả
o.
B.
P
H
ẦN

N
ỘI

DUNG
CHƯƠNG I: M
ỘT

SỐ

VẤN

ĐỀ
CHUNG
VỀ

THỊ

TRƯỜNG
NHÀ
ĐẤT
VÀ
HOẠT

ĐỘNG

ĐẦU
CƠ
ĐẤT
ĐAI
I- M

ỘT

SỐ

VẤN

ĐỀ
CHUNG
VỀ

THỊ

TRƯỜNG
NHÀ
ĐẤT

I.1. VAI
TRÒ
VÀ
ĐẶC

ĐIỂM

CỦA

ĐẤT
ĐAI
a. Vai tr
ò
c

ủ
a
đ
ấ
t
đai.
Như ta
đ
ã
bi
ế
t
đ
ấ
t
đai có ngu
ồ
n g
ố
c t
ừ
t
ự
nhi
ên, cùng v
ớ
i v
ò
ng quay c
ủ

a b
ánh xe
th
ờ
i gian th
ì
con ng
ườ
i xu
ấ
t hi
ệ
n và tác
độ
ng vào
đấ
t đai, c
ả
i t
ạ
o
đấ
t đai và bi
ế
n
đấ
t
đai t
ừ
s

ả
n ph
ẩ
m c
ủ
a t
ự
nhiên l
ạ
i mang trong m
ì
nh s
ứ
c lao
độ
ng c
ủ
a con ng
ườ
i, t
ứ
c
c
ũ
ng l
à s
ả
n ph
ẩ
m c

ủ
a c
ủ
a x
ã
h
ộ
i.

Đấ
t đai là m
ộ
t tài nguyên thiên nhiên qu
ý
giá c
ủ
a m
ỗ
i qu
ố
c gia và nó c
ũ
ng là
y
ế
u t
ố
mang tính quy
ế
t

đị
nh s
ự
t
ồ
n t
ạ
i và phát tri
ể
n c
ủ
a con ng
ườ
i và các sinh v
ậ
t
kh
ác trên trái
đ
ấ
t. C
ác Mác vi
ế
t:
“
Đ
ấ
t
đai là tài s
ả

n m
ã
i m
ã
i v
ớ
i lo
ài ng
ư
ờ
i, l
à đi
ề
u
ki
ệ
n
để
sinh t
ồ
n, là đi
ề
u ki
ệ
n không th
ể
thi
ế
u
đượ

c
để
s
ả
n xu
ấ
t, là tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t
cơ b
ả
n trong nông, lâm nghi
ệ
p”. B
ở
i v
ậ
y, n
ế
u không có
đấ
t đai th
ì
không có b
ấ
t k

ỳ

m
ộ
t ngành s
ả
n xu
ấ
t nào, con ng
ườ
i không th
ể
ti
ế
n hành s
ả
n xu
ấ
t ra c
ủ
a c
ả
i v
ậ
t ch
ấ
t
để
duy tr
ì

cu
ộ
c s
ố
ng và duy tr
ì
n
ò
i gi
ố
ng
đế
n ngày nay. Tr
ả
i qua m
ộ
t quá tr
ì
nh l
ị
ch
s
ử
l
âu dài con ng
ư
ờ
i chi
ế
m h

ữ
u
đ
ấ
t
đai bi
ế
n
đ
ấ
t
đai t
ừ
m
ộ
t s
ả
n v
ậ
t t
ự
nhi
ên thành
m
ộ
t tài s
ả
n c
ủ
a c

ộ
ng
đồ
ng, c
ủ
a m
ộ
t qu
ố
c gia. Lu
ậ
t
Đấ
t đai năm 1993 c
ủ
a n
ướ
c
C
ộ
ng ho
à x
ã
h
ộ
i ch
ủ
ngh
ĩ
a Vi

ệ
t Nam c
ó ghi: “
Đ
ấ
t
đai là tài nguyên qu
ố
c gia
vô
cùng qu
ý
giá, là tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t
đặ
c bi
ệ
t, là thành ph
ầ
n quan tr
ọ
ng hàng
đầ
u c
ủ

a
môi tr
ườ
ng s
ố
ng, là
đị
a bàn phân b
ố
các khu dân cư, xây d
ự
ng các cơ s
ở
kinh t
ế
,
văn hoá x
ã
h
ộ
i, an ninh qu
ố
c ph
ò
ng. Tr
ả
i qua nhi
ề
u th
ế

h
ệ
nhân dân ta
đã
t
ố
n bao
công s
ứ
c, xương máu m
ớ
i t
ạ
o l
ậ
p, b
ả
o v
ệ

đượ
c v
ố
n
đấ
t đai như ngày nay!”
R
õ
ràng,
đấ

t đai không ch
ỉ
có nh
ữ
ng vai tr
ò
quan tr
ọ
ng như
đã
nêu trên mà nó
c
ò
n c
ó
ý
ngh
ĩ
a v
ề
m
ặ
t ch
ính tr
ị
. T
ài s
ả
n qu
ý

gi
á
ấ
y ph
ả
i b
ả
o v
ệ
b
ằ
ng c
ả
x
ương máu
và v
ố
n
đấ
t đai mà m
ộ
t qu
ố
c gia có đ
ượ
c th
ể
hi
ệ
n s

ứ
c m
ạ
nh c
ủ
a qu
ố
c gia đó, ranh
gi
ớ
i qu
ố
c gia th
ể
hi
ệ
n ch
ủ
quy
ề
n c
ủ
a m
ộ
t qu
ố
c gia.
Đấ
t đai c
ò

n là ngu
ồ
n c
ủ
a c
ả
i,
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

6

quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai là nguyên li
ệ
u c
ủ
a th
ị
tr

ườ
ng nhà
đấ
t, nó là tài s
ả
n
đả
m b
ả
o
s
ự
an toàn v
ề
tài chính, có th
ể
chuy
ể
n nh
ượ
ng qua các th
ế
h
ệ

b.
Đ
ặ
c
đi

ể
m c
ủ
a
đ
ấ
t
đai.
Đ
ấ
t
đai có tính c
ố

đ
ị
nh v
ị
tr
í, không th
ể
di chuy
ể
n
đư
ợ
c, t
ính c
ố

đ
ị
nh v
ị
tr
í quy
ế
t
đị
nh tính gi
ớ
i h
ạ
n v
ề
quy mô theo không gian và ch
ị
u s
ự
chi ph
ố
i c
ủ
a các y
ế
u t
ố

môi tr
ườ

ng nơi có
đấ
t. M
ặ
t khác,
đấ
t đai không gi
ố
ng các hàng hóa khác có th
ể
s
ả
n
sinh qua quá tr
ì
nh s
ả
n xu
ấ
t do đó,
đấ
t đai là có h
ạ
n. Tuy nhiên, giá tr
ị
c
ủ
a
đấ
t đai

ở

các v
ị
trí khác nhau l
ạ
i không gi
ố
ng nhau.
Đấ
t đai
ở
đô th
ị
có giá tr
ị
l
ớ
n hơn
ở

n
ông thôn và vùng sâu, vùng xa;
đ
ấ
t
đai
ở
nh
ữ

ng n
ơi t
ạ
o ra n
gu
ồ
n l
ợ
i l
ớ
n h
ơn, các
đi
ề
u ki
ệ
n cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng hoàn thi
ệ
n hơn s
ẽ
có giá tr
ị
l
ớ

n hơn nh
ữ
ng
đấ
t đai có đi
ề
u
ki
ệ
n kém hơn. Chính v
ì
v
ậ
y, khi v
ị
trí
đấ
t đai, đi
ề
u ki
ệ
n
đấ
t đai t
ừ
ch
ỗ
kém thu
ậ
n

l
ợ
i n
ế
u các đi
ề
u ki
ệ
n xung quanh nó tr
ở
nên t
ố
t hơn th
ì

đấ
t đó có giá tr
ị
hơn. V
ị
trí
đấ
t đai ho
ặ
c đi
ề
u ki
ệ
n
đấ

t đai không ch
ỉ
tác
độ
ng
đế
n vi
ệ
c s
ả
n xu
ấ
t, kinh doanh t
ạ
o
nên l
ợ
i th
ế
thương m
ạ
i cho m
ộ
t công ty, m
ộ
t doanh nghi
ệ
p mà nó c
ò
n có

ý
ngh
ĩ
a
đố
i v
ớ
i m
ộ
t qu
ố
c gia. Ch
ẳ
ng h
ạ
n, Vi
ệ
t Nam là c
ử
a ng
õ
c
ủ
a khu v
ự
c Đông Nam á,
ch
úng ta có bi
ể
n, c

ó các c
ả
ng n
ư
ớ
c s
âu thu
ậ
n l
ợ
i cho giao th
ông
đư
ờ
ng bi
ể
n, cho
buôn bán v
ớ
i các n
ướ
c trong khu v
ự
c và trên th
ế
gi
ớ
i, đi
ề
u mà n

ướ
c b
ạ
n Lào
kh
ông th
ể
có
đượ
c.
Đấ
t đai là m
ộ
t tài s
ả
n không hao m
ò
n theo th
ờ
i gian và giá tr
ị

đấ
t đai luôn có xu
h
ướ
ng tăng lên theo th
ờ
i gian.
Đấ

t
đai có tính đa d
ạ
ng phong ph
ú tu
ỳ
thu
ộ
c v
ào m
ụ
c
đích s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t
đai và
phù h
ợ
p v
ớ
i t
ừ
ng vùng
đị
a l

ý
,
đố
i v
ớ
i
đấ
t đai s
ử
d
ụ
ng vào m
ụ
c đích nông nghi
ệ
p
th
ì
tính đa d
ạ
ng phong phú c
ủ
a
đấ
t đai do kh
ả
năng thích nghi cu
ả
các lo
ạ

i cây, con
quy
ế
t
đị
nh và
đấ
t t
ố
t hay x
ấ
u xét trong t
ừ
ng lo
ạ
i
đấ
t
để
làm g
ì
,
đấ
t t
ố
t cho m
ụ
c đích
này nhưng l
ạ

i không t
ố
t cho m
ụ
c đích khác.
Đấ
t đai m
ộ
t tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a con ng
ườ
i. Con ng
ườ

i
t
ác
đ
ộ
ng v
ào
đ
ấ
t
đai nh
ằ
m thu
đư
ợ
c
s
ả
n ph
ẩ
m
đ
ể
ph
ụ
c v
ụ
cho c
ác nhu c
ầ

u c
ủ
a
cu
ộ
c s
ố
ng. Tác
độ
ng này có th
ể
tr
ự
c ti
ế
p ho
ặ
c gián ti
ế
p và làm thay
đổ
i tính ch
ấ
t
c
ủ
a
đấ
t đai có th
ể

chuy
ể
n
đấ
t hoang thành
đấ
t s
ử
d
ụ
ng
đượ
c ho
ặ
c là chuy
ể
n m
ụ
c
đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t. T
ấ
t c
ả
nh

ữ
ng tác
độ
ng đó c
ủ
a con ng
ườ
i bi
ế
n
đấ
t đai t
ừ
m
ộ
t s
ả
n
ph
ẩ
m c
ủ
a t
ự
nhiên thành s
ả
n ph
ẩ
m c
ủ

a lao
độ
ng. Trong đi
ề
u ki
ệ
n s
ả
n xu
ấ
t tư b
ả
n
ch
ủ
ngh
ĩ
a, nh
ữ
ng
đ
ầ
u t
ư vào ru
ộ
ng
đ
ấ
t c
ó liên quan

đ
ế
n c
ác quan h
ệ
kinh t
ế

– x
ã

h
ộ
i. Trong x
ã
h
ộ
i có giai c
ấ
p, các quan h
ệ
kinh t
ế
– x
ã
h
ộ
i phát tri
ể
n ngày càng làm

các mâu thu
ẫ
n trong x
ã
h
ộ
i ph
át sinh, đó là m
ố
i quan h
ệ
gi
ữ
a ch
ủ

đ
ấ
t v
à nhà tư b
ả
n
đ
i thuê
đấ
t, gi
ữ
a nhà tư b
ả
n v

ớ
i công nhân
Trong n
ề
n kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng, các quan h
ệ

đấ
t đai phong phú hơn r
ấ
t nhi
ề
u,
quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t
đượ
c trao

đổ
i, mua bán, chuy
ể
n nh
ượ
ng và h
ì
nh thành m
ộ
t th
ị

tr
ư
ờ
ng
đ
ấ
t
đai. Lúc này,
đ
ấ
t
đai
đư
ợ
c coi nh
ư là m
ộ
t h

àng hoá và là m
ộ
t h
àng hoá
đặ
c bi
ệ
t. Th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai có liên quan
đế
n nhi
ề
u th
ị
tr
ườ
ng khác và nh
ữ
ng bi
ế
n
độ
ng c
ủ
a th

ị
tr
ườ
ng này có
ả
nh h
ưở
ng
đế
n n
ề
n kinh t
ế
và
đờ
i s
ố
ng dân cư.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

7



I.2. Khái ni
ệ

m th
ị
tr
ườ
ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n.
Th
ị
tr
ườ
ng BĐS là t
ậ
p h
ợ
p nh
ữ
ng s
ắ
p x
ế
p
để
ng
ườ
i mua và bán hàng hoá BĐS

t
ác
độ
ng qua l
ạ
i l
ẫ
n nhau
để
xác
đị
nh giá c
ả
và s
ố
l
ượ
ng BĐS
đượ
c th
ự
c hi
ệ
n.
Trong đó, BĐS
đượ
c xác
đị
nh (theo đi
ề

u 181 B
ộ
lu
ậ
t Dân s
ự
) là các tài s
ả
n
không di d
ờ
i
đư
ợ
c bao g
ồ
m:

+
Đấ
t đai;
+ Nhà
ở
, công tr
ì
nh xây d
ự
ng g
ắ
n li

ề
n v
ớ
i
đấ
t đai, k
ể
c
ả
các tài s
ả
n g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i
nh
à
ở
, c
ông tr
ì
nh x
ây d
ự
ng
đó;
+ Các tài s

ả
n khác g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i
đấ
t đai;
+ Các tài s
ả
n khác do pháp lu
ậ
t quy
đị
nh.
Tuy nhiên, không ph
ả
i t
ấ
t c
ả
các BĐS trên
đề
u
đượ
c tham gia giao d
ị
ch trên th

ị

tr
ườ
ng, hàng hoá BĐS mu
ố
n
đượ
c giao d
ị
ch trên th
ị
tr
ườ
ng ph
ả
i có
đủ
các đi
ề
u
ki
ệ
n tham gia giao d
ị
ch theo quy
đị
nh c
ủ
a Nhà n

ướ
c. Ch
ẳ
ng h
ạ
n như,
đấ
t đai mà
ng
ư
ờ
i s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t ph
ả
i c
ó gi
ấ
y ch
ứ
ng nh
ậ
n quy
ề
n s

ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t v
à không có tranh
ch
ấ
p
Ở
n
ướ
c ta hi
ệ
n nay, quan ni
ệ
m th
ị
tr
ườ
ng BĐS theo ngh
ĩ
a h
ẹ
p chính là th
ị

tr

ườ
ng Nhà
đấ
t v
ì
nhà,
đấ
t là BĐS
đượ
c nhi
ề
u t
ầ
ng l
ớ
p dân cư đang r
ấ
t quan tâm.
M
ặ
t kh
ác, trong th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS th
ì
th

ị
tr
ư
ờ
ng nh
à
đ
ấ
t
đang h
ì
nh th
ành r
õ
n
ét và
ho
ạ
t
độ
ng r
ấ
t sôi n
ổ
i. Th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ

t
đượ
c hi
ể
u là t
ậ
p h
ợ
p các s
ắ
p x
ế
p
để
hành
vi mua v
à bán hàng hoá nhà
đ
ấ
t (th
ự
c ch
ấ
t l
à hàng hoá quy
ề
n s
ử
d
ụ

ng
đ
ấ
t) c
ũ
ng
như các d
ị
ch v
ụ
g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i hàng hoá đó c
ủ
a ng
ườ
i mua và ng
ườ
i bán
đượ
c th
ự
c
hi
ệ
n.

Lu
ậ
t
đấ
t đai hi
ệ
n hành quy
đị
nh “
Đấ
t đai thu
ộ
c s
ở
h
ữ
u toàn dân, do Nhà n
ướ
c
th
ố
ng nh
ấ
t qu
ả
n l
ý
v
à Nhà n
ư

ớ
c giao
đ
ấ
t cho c
ác t
ổ
ch
ứ
c, h
ộ
gia
đ
ì
nh v
à cá nhân
s
ử
d
ụ
ng
ổ
n
đị
nh lâu dài” và g
ắ
n li
ề
n v
ớ

i quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng đúng m
ụ
c đích, ng
ườ
i s
ử

d
ụ
ng c
ó các quy
ề
n chuy
ể
n
đ
ổ
i, chuy
ể
n nh
ư
ợ
ng, quy
ề

n th
ừ
a k
ế
, quy
ề
n cho thu
ê,
quy
ề
n th
ế
ch
ấ
p và quy
ề
n góp v
ố
n b
ằ
ng giá tr
ị
quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ

t
để
h
ợ
p tác kinh
doanh.

V
ậ
y, th
ự
c ch
ấ
t hàng hoá trao
đổ
i trên th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ
t là quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t và

quy
ề
n s
ở
h
ữ
u nh
à
ở
. S
ố
l
ư
ợ
ng, ch
ấ
t l
ư
ợ
ng v
à giá c
ả
h
àng hoá nhà,
đ
ấ
t m
à ng
ư
ờ

i
mua và ng
ườ
i bán tho
ả
thu
ậ
n
đượ
c v
ớ
i nhau ph
ụ
thu
ộ
c vào quy mô tài s
ả
n nhà
đấ
t,
quy mô, m
ứ
c
độ
, tính ch
ấ
t c
ủ
a các quy
ề

n
đố
i v
ớ
i tài s
ả
n đó.
I.3. Vai tr
ò
c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
Th
ị
tr
ườ
ng BĐS là m
ộ
t b
ộ

ph
ậ
n trong h
ệ
th
ố
ng
đồ
ng b
ộ
các lo
ạ
i th
ị
tr
ườ
ng. Th
ị

tr
ườ
ng này phát tri
ể
n s
ẽ
thúc
đẩ
y s
ự
phát tri

ể
n kinh t
ế
– x
ã
h
ộ
i c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c và góp
ph
ầ
n nâng cao
đờ
i s
ố
ng dân cư. Vai tr
ò
c
ủ
a nó th
ể
hi
ệ
n như sau:
Đ

Ò
án môn h
ọ
c

8

+ Th
ị
tr
ườ
ng BĐS có vai tr
ò
th
ự
c hi
ệ
n tái s
ả
n xu
ấ
t các y
ế
u t
ố
cho nhà
đầ
u tư kinh
doanh BĐS. Trên th
ị

tr
ườ
ng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ng
ườ
i mua BĐS tác
độ
ng qua l
ạ
i l
ẫ
n nhau, n
ế
u cung tho
ả
m
ã
n c
ầ
u th
ì
quy
ề
n s
ở
h
ữ
u nh
à và quy
ề
n s

ử

d
ụ
ng
đấ
t
đượ
c chuy
ể
n sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS
đượ
c phép mua đi bán l
ạ
i
nhi
ề
u l
ầ
n nên ngu
ồ
n hàng hoá cung c
ấ
p th
ị
tr
ườ
ng luôn luôn phong phú đa d
ạ
ng

bao g
ồ
m c
ả
c
ũ
v
à m
ớ
i.

+ Khi giao d
ị
ch BĐS thành công th
ì
lúc đó v
ố
n t
ừ
h
ì
nh thái hi
ệ
n v
ậ
t chuy
ể
n sang
h
ì

nh thái giá tr
ị
. T
ố
c
độ
chuy
ể
n hoá v
ố
n như trên ph
ụ
thu
ộ
c vào nhi
ề
u nhân t
ố

nh
ư: th
ờ
i gian t
ạ
o ngu
ồ
n cung, nhu c
ầ
u c
ủ

a th
ị
tr
ư
ờ
ng, kh
ả
n
ăng thanh toán S
ự

t
ồ
n t
ạ
i c
ủ
a các Doanh nghi
ệ
p kinh doanh BĐS hoàn toàn ph
ụ
thu
ộ
c vào t
ố
c
độ

chu chuy
ể

n v
ố
n và tài năng c
ủ
a nhà kinh doanh. Ch
ẳ
ng h
ạ
n, m
ộ
t Doanh nghi
ệ
p
xây d
ự
ng nhà
ở

để
bán, mu
ố
n tái s
ả
n xu
ấ
t
ở
chu k
ỳ
ti

ế
p theo th
ì
Doanh nghi
ệ
p
này ph
ả
i bán
đượ
c nhà
để
trang tr
ả
i các kho
ả
n như: tr
ả
l
ã
i ti
ề
n vay, chi phí qu
ả
n
l
ý
, ti
ề
n mua nguyên v

ậ
t li
ệ
u (như cát, xi măng, s
ắ
t thép)
Để
kinh doanh thành
công nhà kinh doanh c
ũ
ng ph
ả
i có năng l
ự
c d
ự
đoán xu h
ướ
ng bi
ế
n
độ
ng c
ủ
a th
ị

tr
ư
ờ

ng, t
ính toán th
ờ
i
đi
ể
m n
ào th
ì

đ
ầ
u t
ư, tính toán nên xây d
ự
ng lo
ạ
i nh
à nào,
v
ớ
i s
ố
l
ượ
ng bao nhiêu?
Quá tr
ì
nh tiêu th
ụ

s
ả
n ph
ẩ
m trên th
ị
tr
ườ
ng giúp giá tr
ị
s
ả
n ph
ẩ
m th
ặ
ng dư ti
ề
m
tàng c
ủ
a BĐS
đượ
c gi
ả
i phóng và đó là đi
ề
u ki
ệ
n giúp cho nhà kinh doanh BĐS

có th
ể
hoàn tr
ả
l
ã
i ti
ề
n vay, tr
ả
lương cho công nhân
+ Th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS như
đ
ã
n
ói là m
ộ
t b
ộ
ph
ậ
n trong h
ệ
th

ố
ng
đ
ồ
ng b
ộ
c
ác lo
ạ
i th
ị

tr
ườ
ng. B
ở
i v
ậ
y, th
ị
tr
ườ
ng này phát tri
ể
n s
ẽ
góp ph
ầ
n phát tri
ể

n
đồ
ng b
ộ
các
lo
ạ
i th
ị
tr
ườ
ng và đó là đi
ề
u ki
ệ
n quan tr
ọ
ng
để
cơ ch
ế
th
ị
tr
ườ
ng phát huy tác
d
ụ
ng.

+ Th
ị
tr
ườ
ng BĐS là c
ầ
u n
ố
i gi
ữ
a s
ả
n xu
ấ
t và tiêu dùng, gi
ữ
a xây d
ự
ng BĐS và
mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS t
ổ
ch
ứ
c s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh, h
ọ
s

ả
n
xu
ấ
t ra s
ả
n ph
ẩ
m h
àng hoá v
ớ
i m
ụ
c
đích đem bán. C
ò
n ng
ư
ờ
i mua th
ì
c
ó nhu
c
ầ
u mua BĐS c
ủ
a nhà kinh doanh. V
ì
v

ậ
y, nơi gi
ả
i quy
ế
t
đượ
c m
ố
i quan h
ệ

cung – c
ầ
u này chính là th
ị
tr
ườ
ng BĐS. T
ạ
i đây, ng
ườ
i mua và ng
ườ
i bán s
ẽ

th
ự
c hi

ệ
n hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán
đượ
c s
ả
n ph
ẩ
m c
ủ
a m
ì
nh
và thu
đượ
c l
ợ
i nhu
ậ
n l
ạ
i b
ắ
t
đầ
u m
ộ
t chu k
ỳ
kinh doanh m
ớ

i, quá tr
ì
nh s
ả
n xu
ấ
t
di
ễ
n ra b
ì
nh th
ườ
ng và đi
ể
m h
ẹ
n luôn là th
ị
tr
ườ
ng BĐS.
+ Th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS thúc
đ

ẩ
y vi
ệ
c
áp d
ụ
ng khoa h
ọ
c k
ỹ
thu
ậ
t,
đ
ổ
i m
ớ
i c
ông ngh
ệ
,
nâng cao ch
ấ
t l
ượ
ng c
ủ
a hàng hoá BĐS, b
ả
o v

ệ
và nâng cao hi
ệ
u qu
ả
s
ử
d
ụ
ng tài
nguyên
đấ
t đai – tài nguyên qu
ố
c gia vô cùng qu
ý
giá. Do trên th
ị
tr
ườ
ng có
nhi
ề
u ngu
ồ
n cung hàng hoá BĐS, có nhi
ề
u nhà cung c
ấ
p v

ì
th
ế
, luôn luôn t
ồ
n t
ạ
i
s
ự
c
ạ
nh tranh gi
ữ
a nh
ữ
ng ng
ườ
i bán. M
ặ
t khác, c
ũ
ng có nhi
ề
u ng
ườ
i cùng mu
ố
n
mua m

ộ
t B
ĐS t
ứ
c l
à c
ũ
ng c
ó c
ạ
nh tranh mua. V
ì
v
ậ
y, c
ác nhà kinh doanh BĐS
ph
ả
i không ng
ừ
ng c
ả
i ti
ế
n m
ẫ
u m
ã
và ch
ấ

t l
ượ
ng hàng hoá nh
ằ
m nâng cao s
ứ
c
c
ạ
nh tranh trên th
ị
tr
ườ
ng mang l
ạ
i nhi
ề
u l
ợ
i nhu
ậ
n hơn.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

9

+ Th
ị
tr
ườ
ng BĐS có m
ố
i quan h
ệ
ch
ặ
t ch
ẽ
v
ớ
i cơ ch
ế
, chính sách qu
ả
n l
ý
c
ủ
a Nhà
n
ướ
c do ph
ầ
n l
ớ
n BĐS thu

ộ
c quy
ề
n s
ở
h
ữ
u c
ủ
a Nhà n
ướ
c. Ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a th
ị

tr
ư
ờ
ng B
ĐS s
ẽ
ph
át ra tín hi
ệ
u

đ
ể
Nh
à n
ư
ớ
c th
ấ
y c
ầ
n ph
ả
i ho
àn ch
ỉ
nh, b
ổ
sung
ch
ấ
t xúc tác nào cho th
ị
tr
ườ
ng. Ch
ẳ
ng h
ạ
n, khi th
ị

tr
ườ
ng BĐS có xu
ấ
t hi
ệ
n t
ì
nh
tr
ạ
ng
đầ
u cơ
đấ
t, tr
ố
n thu
ế
Nhà n
ướ
c l
ậ
p t
ứ
c có bi
ệ
n pháp đi
ề
u ch

ỉ
nh b
ằ
ng
cách ra các văn b
ả
n pháp l
ý
nh
ằ
m kh
ắ
c ph
ụ
c hi
ệ
n t
ượ
ng này làm lành m
ạ
nh hoá
th
ị
tr
ườ
ng, tăng ngu
ồ
n thu cho ngân sách Nhà n
ướ
c. Th

ị
tr
ườ
ng
đượ
c đi
ề
u ch
ỉ
nh
đượ
c hoàn thi
ệ
n l
ạ
i góp ph
ầ
n hoàn ch
ỉ
nh h
ệ
th
ố
ng
đồ
ng b
ộ
các lo
ạ
i th

ị
tr
ườ
ng,
phát huy nh
ữ
ng ưu th
ế
c
ủ
a kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng. Nhưng th
ị
tr
ườ
ng BĐS phát tri
ể
n
l
ên m
ộ
t b
ư
ớ
c m

ớ
i v
à v
ư
ợ
t qua t
ầ
m ki
ể
m so
át c
ủ
a Nh
à n
ư
ớ
c
đ
ò
i h
ỏ
i N
hà n
ư
ớ
c l
ạ
i
ph
ả

i
đổ
i m
ớ
i công tác qu
ả
n l
ý
.
+ BĐS th
ườ
ng là nh
ữ
ng tài s
ả
n có giá tr
ị
l
ớ
n, m
ộ
t khi Nhà n
ướ
c ki
ể
m soát
đượ
c th
ị

tr
ườ
ng BĐS th
ì
n
ế
u th
ị
tr
ườ
ng này càng sôi
độ
ng th
ì
Nhà n
ướ
c càng thu
đượ
c
nhi
ề
u ng
ân sách t
ừ
B
ĐS.
+ Th
ị
tr
ư

ờ
ng B
ĐS có liên quan
đ
ế
n nhi
ề
u ng
ành, nhi
ề
u l
ĩ
nh v
ự
c nh
ư: xây d
ự
ng,
ngân hàng, môi tr
ườ
ng nên vi
ệ
c m
ở
r
ộ
ng và phát tri
ể
n th
ị

tr
ườ
ng BĐS s
ẽ
góp
ph
ầ
n tăng c
ườ
ng quan h
ệ
h
ợ
p tác gi
ữ
a các ngành.
Đồ
ng th
ờ
i nâng cao tr
ì
nh
độ

x
ã
h
ộ
i hoá trong s
ả

n xu
ấ
t kinh doanh. Trên th
ị
tr
ườ
ng m
ọ
i ch
ủ
th
ể
tham gia có
đi
ề
u ki
ệ
n ti
ế
p xúc và m
ở
r
ộ
ng m
ố
i quan h
ệ
v
ớ
i các ch

ủ
th
ể
thu
ộ
c các ngành, các
l
ĩ
nh v
ự
c khác.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung
đ
ò
i h
ỏ
i ti
ề
n v
ố
n l
ớ
n, s
ứ
c h
ấ
p d
ẫ
n c
ủ

a
th
ị
tr
ườ
ng cao. Th
ị
tr
ườ
ng này phát tri
ể
n có vai tr
ò
nâng cao năng l
ự
c kinh
doanh, s
ự
năng
độ
ng c
ủ
a các ch
ủ
th
ể
tham gia th
ị
tr
ườ

ng. Hơn n
ữ
a, ng
ườ
i qu
ả
n
l
ý
th
ị
tr
ườ
ng thu
ộ
c các l
ĩ
nh v
ự
c có liên quan
đế
n th
ị
tr
ườ
ng BĐS c
ũ
ng ph
ả
i

không ng
ừ
ng t
ự
nâng cao tr
ì
nh
độ
c
ủ
a m
ì
nh
để
b
ắ
t k
ị
p v
ớ
i s
ự
phát tri
ể
n c
ủ
a th
ị

tr

ườ
ng.
M
ặ
t kh
ác, th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS phát tri
ể
n th
ì
kh
ả
n
ăng thu hút v
ố
n
đ
ầ
u t
ư c
ủ
a c
ác nhà
kinh doanh trong n
ướ

c và ngoài n
ướ
c c
ũ
ng như huy
độ
ng v
ố
n tích lu
ỹ
c
ủ
a các
t
ầ
ng l
ớ
p dân cư tăng lên t
ạ
o đi
ề
u ki
ệ
n m
ở
r
ộ
ng quy mô s
ả
n xu

ấ
t kinh doanh,
đổ
i
m
ớ
i c
ông ngh
ệ
, n
âng cao hi
ệ
u
qu
ả
c
ủ
a
đ
ồ
ng v
ố
n

+ Th
ị
tr
ườ
ng BĐS đi
ề

u hoà gi
ả
i quy
ế
t m
ố
i quan h
ệ
v
ề
l
ợ
i ích gi
ữ
a các t
ầ
ng l
ớ
p dân
cư đó là l
ợ
i ích cá nhân, l
ợ
i ích t
ậ
p th
ể
và l
ợ
i ích c

ủ
a toàn x
ã
h
ộ
i.
+ Th
ị
tr
ườ
ng này phát tri
ể
n s
ẽ
góp ph
ầ
n xoá b
ỏ
t
ì
nh tr
ạ
ng kinh doanh ng
ầ
m, kinh
doanh trái pháp lu
ậ
t BĐS góp ph
ầ
n vào tăng ngu

ồ
n thu ngân sách cho Nhà n
ướ
c.
I.4. Nh
ữ
ng
đặ
c đi
ể
m cơ b
ả
n c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng BĐS
Th
ị
tr
ườ
ng BĐS g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i

đặ
c đi
ể
m c
ủ
a BĐS – là nh
ữ
ng tài s
ả
n không th
ể
di
d
ờ
i
đượ
c, do v
ậ
y mà th
ị
tr
ườ
ng này mang tính ch
ấ
t không t
ậ
p trung mà tr
ả
i r
ộ

ng
trên kh
ắ
p các vùng c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c.
Ở
m
ỗ
i
đị
a phương, m
ỗ
i vùng
đị
a l
ý
BĐS l
ạ
i có
nh
ữ
ng
đ
ặ
c

đi
ể
m ri
êng. B
ở
i v
ậ
y, trong th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS l
ớ
n c
ó hàng lo
ạ
t th
ị
tr
ư
ờ
ng
nh
ỏ
, m
ỗ
i th
ị

tr
ườ
ng l
ạ
i mang m
ộ
t b
ả
n s
ắ
c riêng v
ớ
i quy mô và tr
ì
nh
độ
không
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

10

gi
ố
ng nhau, do
đặ
c đi

ể
m các vùng
đị
a l
ý
là khác nhau và có s
ự
phát tri
ể
n không
đồ
ng
đề
u gi
ữ
a các vùng, các mi
ề
n (đi
ề
u này do đi
ề
u ki
ệ
n t
ự
nhiên và tr
ì
nh
độ
phát

tri
ể
n kinh t
ế
, v
ăn hoá, x
ã
h
ộ
i quy
đ
ị
nh cho m
ỗ
i v
ùng, m
ỗ
i
đ
ị
a ph
ương)
Ở
nh
ữ
ng
vùng thu
ậ
n l
ợ

i hơn v
ề
cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng, m
ứ
c thu nh
ậ
p th
ì
th
ị
tr
ườ
ng BĐS
ở
đó có
đ
i
ề
u ki
ệ
n phát tri
ể
n hơn h
ẳ

n
ở
nông thôn và mi
ề
n núi v
ề
quy mô và tr
ì
nh
độ
.
Các tài s
ả
n BĐS mang
đặ
c đi
ể
m c
ủ
a m
ỗ
i vùng, ch
ị
u s
ự
chi ph
ố
i b
ở
i các đi

ề
u
ki
ệ
n t
ự
nhiên, t
ậ
p quán s
ả
n xu
ấ
t và sinh ho
ạ
t c
ủ
a m
ỗ
i vùng, nên th
ị
tr
ườ
ng BĐS là
m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng không hoàn h

ả
o do không có s
ự

đồ
ng nh
ấ
t v
ề
thông tin và các y
ế
u
t
ố
c
ấ
u th
ành c
ủ
a th
ị
tr
ư
ờ
ng. C
ó nh
ữ
ng B
ĐS
đ

ã
c
ó l
ị
ch s
ử
t
ồ
n t
ạ
i r
ấ
t d
ài nhưng nay
m
ớ
i tham gia vào th
ị
tr
ườ
ng, có nh
ữ
ng BĐS
đã
mua đi bán l
ạ
i nhi
ề
u l
ầ

n, có nh
ữ
ng
b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
đượ
c giao d
ị
ch trong tr
ị
tr
ườ
ng không chính th
ứ
c, có BĐS chưa
đượ
c
đăng k
ý
, có BĐS
đã

đượ
c đăng k
ý

nhưng thông tin không chính xác d
ẫ
n
đế
n
ngu
ồ
n g
ố
c c
ủ
a BĐS là khó xác
đị
nh và vi
ệ
c
đị
nh ra giá tr
ị
chính xác c
ủ
a BĐS là r
ấ
t
kh
ó khăn.
Ngay trong m
ộ
t v
ùng, m

ộ
t
đ
ị
a ph
ương, ng
ư
ờ
i b
án và ng
ư
ờ
i mua B
ĐS
đ
ề
u thi
ế
u
nh
ữ
ng thông tin v
ề
các cu
ộ
c giao d
ị
ch tr
ướ
c đó. V

ì
thông th
ườ
ng ch
ỉ
khi ng
ườ
i ta
c
ầ
n th
ự
c hi
ệ
n giao d
ị
ch ng
ườ
i ta m
ớ
i quan tâm t
ớ
i nh
ữ
ng thông tin liên quan
đế
n
BĐS đó. Khác v
ớ
i các hàng hoá khác, các BĐS có giá tr

ị
khác nhau ngay trong
cùng m
ộ
t lo
ạ
i BĐS và không ph
ả
i ai c
ũ
ng n
ắ
m
đượ
c giá c
ả
, do thi
ế
u thông tin nên
ng
ườ
i mua BĐS không bi
ế
t m
ì
nh mua v
ớ
i giá có h
ợ
p l

ý
hay không?
Ngay c
ả

đ
ố
i v
ớ
i nh
ữ
ng B
ĐS tương
đ
ồ
ng tr
ên ph
ạ
m vi c
ả
n
ư
ớ
c th
ì
kh
ông ph
ả
i ai
c

ũ
ng n
ắ
m
đượ
c
đầ
y
đủ
thông tin
để
th
ự
c hi
ệ
n giao d
ị
ch. C
ũ
ng do thi
ế
u thông tin
nên th
ị
tr
ườ
ng b
ị
c
ả

n tr
ở
s
ự
thông su
ố
t, b
ở
i v
ì
ng
ườ
i mua BĐS mu
ố
n mua r
ẻ
, ng
ườ
i
bán BĐS mu
ố
n bán
đắ
t mà tài s
ả
n BĐS có giá tr
ị
r
ấ
t l

ớ
n,
để
mua
đượ
c BĐS ng
ườ
i
mua bao gi
ờ
c
ũ
ng r
ấ
t th
ậ
n tr
ọ
ng, k
ỹ
l
ưỡ
ng trong vi
ệ
c xem xét tính phù h
ợ
p c
ủ
a
B

ĐS v
ớ
i m
ụ
c
đích s
ử
d
ụ
ng c
ủ
a m
ì
nh v
à kh
ả
n
ăng tài chính c
ủ
a anh ta n
ữ
a r
ồ
i m
ớ
i
quy
ế
t
đị

nh. Mu
ố
n th
ị
tr
ườ
ng thông su
ố
t th
ì
thông tin c
ầ
n ph
ả
i r
õ
ràng, các l
ự
c c
ả
n
ph
ả
i
đư
ợ
c lo
ạ
i b
ỏ

đ
ể
giao d
ị
ch c
ó th
ể
di
ễ
n ra nhanh ch
óng và kh
ả
n
ăng thành công
m
ớ
i cao.
Trong th
ị
tr
ườ
ng BĐS, cung BĐS không th
ể
ph
ả
n
ứ
ng nhanh chóng v
ớ

i s
ự
thay
đổ
i c
ủ
a c
ầ
u, cung ít co gi
ã
n c
ò
n c
ầ
u th
ì
co gi
ã
n m
ạ
nh. Do vi
ệ
c t
ạ
o ngu
ồ
n cung
B
ĐS ch
ị

u chi p
h
ố
i b
ở
i nhi
ề
u nh
ân t
ố
nh
ư: vi
ệ
c mua
đ
ấ
t, th
ờ
i gian xin c
ấ
p ph
ép xây
d
ự
ng, s
ự
thành công c
ủ
a chu k
ỳ

kinh doanh tr
ướ
c các y
ế
u t
ố
này s
ẽ
quy
ế
t
đị
nh t
ố
c
độ
ph
ả
n
ứ
ng c
ủ
a cung
đố
i v
ớ
i c
ầ
u BĐS .
Trong ng

ắ
n h
ạ
n cung BĐS không tho
ả
m
ã
n c
ầ
u nên cung – c
ầ
u không bao gi
ờ

cân b
ằ
ng mà luôn luôn có xu h
ướ
ng ti
ế
n t
ớ
i cân b
ằ
ng. Ngay c
ả
trong tương lai th
ì

c

ầ
u l
ạ
i xu
ấ
t hi
ệ
n nh
ữ
ng
đò
i h
ỏ
i m
ớ
i. C
ũ
ng chính v
ì
l
ý
do này mà th
ị
tr
ườ
ng BĐS
ch
ỉ
h
ấ

p d
ẫ
n nh
ữ
ng ng
ư
ờ
i c
ó ti
ề
m l
ự
c t
ài chính m
ạ
nh, c
ó kh
ả
n
ăng ch
ờ

đ
ợ
i
đ
ồ
ng
v
ố

n phát huy tác d
ụ
ng.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

11

Tuy nhiên, trong ng
ắ
n h
ạ
n cung BĐS c
ũ
ng có th
ể
tăng lên nh
ờ
chuy
ể
n m
ụ
c đích
s
ử
d
ụ

ng BĐS. Ví d
ụ
th
ế
này:
Ở
n
ướ
c ta s
ắ
p di
ễ
n ra Seagames 22, khi đó nhu c
ầ
u
nh
à cho thuê s
ẽ
t
ăng lên r
ấ
t l
ớ
n. S
ố
l
ư
ợ
ng ph
ò

ng cho thu
ê hi
ệ
n c
ó không th
ể

đáp
ứ
ng
đủ
nhu c
ầ
u thuê nhà tăng lên
độ
t ng
ộ
t, do đó ng
ườ
i ta có th
ể
chuy
ể
n nhà
ở

sang cho thuê nh
ằ
m có thêm thu nh
ậ

p và đáp
ứ
ng nhu c
ầ
u thuê nhà, khi Seagames
k
ế
t thúc, m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng BĐS đó l
ạ
i ch
ỉ
dùng
để

ở
, không ph
ả
i là cho thuê n
ữ
a.
T
ấ
t nhiên vi
ệ

c chuy
ể
n m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng này ch
ỉ

đượ
c th
ự
c hi
ệ
n khi các đi
ề
u ki
ệ
n
để
th
ự
c hi
ệ
n
đượ
c cho phép. Ch
ẳ

ng h
ạ
n như: BĐS dùng cho ng
ườ
i n
ướ
c ngoài thuê
ph
ả
i là BĐS th
ế
nào? quy
ề
n và ngh
ĩ
a v
ụ
c
ủ
a m
ỗ
i bên ra sao? Vi
ệ
c chuy
ể
n m
ụ
c
đích s
ử

d
ụ
ng có phù h
ợ
p v
ớ
i quy ho
ạ
ch cho phép không?
Th
ị
tr
ườ
ng BĐS là m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng ch
ị
u s
ự
qu
ả
n l
ý
ch
ặ
t ch

ẽ
c
ủ
a Nhà n
ướ
c, xu
ấ
t
phát t
ừ

đấ
t đai thu
ộ
c s
ở
h
ữ
u nhà n
ướ
c c
ò
n các lo
ạ
i h
ì
nh s
ở
h
ữ

u khác ch
ỉ
là s
ở
h
ữ
u
bán ph
ầ
n, không
đầ
y
đủ
. Các nhà kinh doanh BĐS mu
ố
n xây d
ự
ng BĐS
để
bán
ph
ả
i làm các th
ủ
t
ụ
c xin c
ấ
p phép xây d
ự

ng, đóng thu
ế
Kinh doanh BĐS ph
ả
i
tuân theo nh
ữ
ng quy
đị
nh riêng v
ì
các b
ấ
t
độ
ng s
ả
n có th
ể
là
đấ
t đai ho
ặ
c các tài
s
ả
n c
ó liên quan
đ
ế

n
đ
ấ
t
đai mà
đ
ấ
t
đai là tài nguyên c
ủ
a qu
ố
c gia v
à do Nhà n
ư
ớ
c
th
ố
ng nh
ấ
t qu
ả
n l
ý
,
đấ
t đai có liên quan
đế
n chính tr

ị
, kinh t
ế
, x
ã
h
ộ
i.
Đấ
t đai và
các BĐS khác mu
ố
n
đượ
c tham gia vào th
ị
tr
ườ
ng BĐS ph
ả
i là nh
ữ
ng BĐS có
đủ

các đi
ề
u ki
ệ
n

đư
ợ
c quy
đ
ị
nh trong lu
ậ
t.

Trong th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS, t
ổ
ng cung
đ
ấ
t
đai dành cho các m
ụ
c
đích là c
ố

đ
ị
nh, ngay

c
ả
khi vi
ệ
c c
ả
i t
ạ
o
đấ
t làm tăng cung c
ậ
n biên trong t
ổ
ng cung.
Đố
i v
ớ
i t
ừ
ng m
ụ
c
đí
ch s
ử
d
ụ
ng c
ụ

th
ể
th
ì
kh
ông nh
ấ
t thi
ế
t c
ố

đ
ị
nh nh
ưng t
ổ
ng cung
đ
ấ
t
đai là c
ố

đị
nh.
Ví d
ụ
:
T

ổ
ng di
ệ
n tích
đấ
t cho t
ấ
t c
ả
các m
ụ
c đích c
ủ
a m
ộ
t
đị
a phương là: 10.000 ha
Trong
đó:
-

Đấ
t dành cho nông nghi
ệ
p là: 3.000 ha
-

Đ
ấ

t d
ành cho lâm nghi
ệ
p l
à : 1.000 ha
-
Đấ
t chuyên dùng là : 3.000 ha
-
Đấ
t khu dân cư nông thôn là : 2.000 ha
-
Đấ
t chưa s
ử
d
ụ
ng là : 1.000 ha
Nh
ưng do vùng này có nhu c
ầ
u m
ở
r
ộ
ng
đư
ờ
ng giao th
ông nên l

ấ
y t
ừ

đ
ấ
t n
ông
nghi
ệ
p 1.000 ha, do đó
đấ
t nông nghi
ệ
p ch
ỉ
c
ò
n 2.000 ha và
đấ
t chuyên dùng tăng
lên 4.000 ha. Nhưng t
ổ
ng cung
đấ
t đai cho t
ấ
t c
ả
các m

ụ
c đích v
ẫ
n là 10.000 ha.
Trong th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ
t, hàng hoá
đượ
c trao
đổ
i, mua bán trên th
ị
tr
ườ
ng th
ự
c
ch
ấ
t là mua bán, chuy
ể
n nh
ượ
ng các quy
ề
n (quy

ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t và quy
ề
n s
ở
h
ữ
u
nhà
ở
).
M
ộ
t
đặ
c đi
ể
m n
ữ
a c
ủ
a th
ị
tr

ườ
ng BĐS là trong th
ị
tr
ườ
ng này, tài s
ả
n BĐS ch
ỉ

ti
êu hao d
ầ
n d
ầ
n gi
á tr
ị
nh
ưng nó v
ẫ
n gi
ữ

đư
ợ
c h
ì
nh d
áng t

ự
nhi
ên như: nhà c
ử
a,
x
ưở
ng máy và có kh
ấ
u hao (ngo
ạ
i tr
ừ

đấ
t đai).
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

12

I.5. Phân lo
ạ
i th
ị
tr
ườ

ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
Có nhi
ề
u cách ti
ế
p c
ậ
n nh
ằ
m phân lo
ạ
i th
ị
tr
ườ
ng:
Ph
ân lo
ạ
i d
ự
a trên d
ấ
u hi

ệ
u “s
ở
h
ữ
u” và “s
ử
d
ụ
ng” chia th
ị
tr
ườ
ng BĐS làm 3
lo
ạ
i:
+ Th
ị
tr
ườ
ng mua bán BĐS: Quy
ề
n s
ở
h
ữ
u
đượ
c chuy

ể
n cho bên mua.
+ Th
ị
tr
ườ
ng cho thuê BĐS: Quy
ề
n s
ở
h
ữ
u thu
ộ
c ch
ủ
s
ở
h
ữ
u, quy
ề
n chi
ế
m h
ữ
u
và quy
ề
n s

ử
d
ụ
ng
đư
ợ
c chuy
ể
n cho b
ên đi thuê.
+ Th
ị
tr
ườ
ng th
ế
ch
ấ
p và b
ả
o hi
ể
m BĐS: Quy
ề
n s
ở
h
ữ
u không thu
ộ

c ch
ủ
s
ở
h
ữ
u,
quy
ề
n chi
ế
m h
ữ
u, s
ử
d
ụ
ng thu
ộ
c ch
ủ
s
ở
h
ữ
u.
Riêng BĐS là
đấ
t đai th
ì

quy
ề
n
đị
nh đo
ạ
t t
ố
i cao thu
ộ
c v
ề
Nhà n
ướ
c
- Phân lo
ạ
i theo th
ứ
t
ự
th
ờ
i gian ng
ườ
i ta chia th
ị
tr
ườ
ng BĐS ra làm 3 lo

ạ
i:
+ Th
ị
tr
ườ
ng c
ấ
p I (th
ị
tr
ườ
ng sơ c
ấ
p): Đây là th
ị
tr
ườ
ng chuy
ể
n nh
ượ
ng, cho
thuê ho
ặ
c giao quy
ề
n s
ử
d

ụ
ng
đấ
t. Th
ị
tr
ườ
ng sơ c
ấ
p là th
ị
tr
ườ
ng c
ủ
a Nhà
n
ướ
c v
ớ
i các t
ầ
ng l
ớ
p dân cư. Th
ị
tr
ườ
ng này mang tính công khai và không
có giao d

ị
ch ng
ầ
m.
Hi
ệ
n nay, qu
ỹ

đấ
t qu
ố
c gia
để
giao hay cho thuê v
ề
cơ b
ả
n là không c
ò
n.
Để

giao
đấ
t hay cho thuê
đấ
t Nhà n
ướ
c ph

ả
i ti
ế
n hành thu h
ồ
i đ
ấ
t, chuy
ể
n m
ụ
c
đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t,
đầ
u tư vào
đấ
t (nh
ấ
t là huy
độ
ng nh
ữ
ng lo
ạ

i
đấ
t chưa s
ử

d
ụ
ng).
+ Th
ị
tr
ườ
ng c
ấ
p II: Là th
ị
tr
ườ
ng xây d
ự
ng các công tr
ì
nh BĐS
để
bán ho
ặ
c là
cho thuê.
+ Th
ị

tr
ư
ờ
ng c
ấ
p III: L
à th
ị
tr
ư
ờ
ng mua b
án l
ạ
i ho
ặ
c cho thu
ê l
ạ
i c
ác công tr
ì
nh
đã

đượ
c mua ho
ặ
c cho thuê
Th

ị
tr
ườ
ng c
ấ
p II là th
ị
tr
ườ
ng có s
ự
tham gia c
ủ
a c
ả
Nhà n
ướ
c và tư nhân. Nhà
n
ướ
c và tư nhân cùng có th
ể
xây d
ự
ng các công tr
ì
nh BĐS
để
bán ho
ặ

c là cho
thuê. Th
ị
tr
ườ
ng c
ấ
p III là th
ị
tr
ườ
ng c
ủ
a các t
ầ
ng l
ớ
p dân cư v
ớ
i nhau.
Đố
i v
ớ
i
đ
ấ
t
đai quy
đ
ị

nh vi
ệ
c chuy
ể
n nh
ư
ợ
ng
đ
ấ
t
đai th
ự
c ch
ấ
t l
à mua bán quy
ề
n
s
ử
d
ụ
ng
đấ
t.
- Phân lo
ạ
i theo m
ụ

c đích s
ử
d
ụ
ng BĐS chia th
ị
tr
ườ
ng BĐS ra làm 5 lo
ạ
i:
+ BĐS nhà
ở
dân cư.
+ BĐS thương m
ạ
i d
ị
ch v
ụ
.
+ BĐS văn ph
ò
ng.
+ B
ĐS công nghi
ệ
p.

+ BĐS nông nghi

ệ
p.
I.6. M
ộ
t s
ố

đặ
c đi
ể
m c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai c
ủ
a Vi
ệ
t nam
Th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai n

ướ
c ta ngoài nh
ữ
ng
đặ
c đi
ể
m chung c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng BĐS như
đ
ã
nêu c
ò
n có nh
ữ
ng
đặ
c trưng riêng như sau:
1. Th
ị
tr
ư
ờ
ng
đ

ấ
t
đai mang n
ặ
ng t
ính t
ự
ph
át.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

13

Th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai
ở
n
ướ
c ta c
ò
n non tr

ẻ
nên t
ồ
n t
ạ
i nhi
ề
u m
ặ
t y
ế
u kém và c
ò
n
mang n
ặ
ng tính t
ự
phát. Tính t
ự
phát c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng th
ể
hi
ệ

n ch
ủ
y
ế
u
ở
ch
ỗ
quan h
ệ

cung
– c
ầ
u v
ề

đ
ấ
t
đai, các quan h
ệ
chuy
ể
n nh
ư
ợ
ng, mua b
án và kinh doanh
đ

ấ
t
đai
di
ễ
n ra t
ự
do ho
ặ
c thi
ế
u s
ự
qu
ả
n l
ý
và đi
ề
u ti
ế
t m
ộ
t cách ch
ặ
t ch
ẽ
, có hi
ệ
u qu

ả
c
ủ
a
các cơ quan qu
ả
n l
ý
. Nguyên nhân c
ủ
a hi
ệ
n t
ượ
ng này là nhu c
ầ
u chuy
ể
n nh
ượ
ng
đấ
t đai, nhu c
ầ
u mua nhà là m
ộ
t nhu c
ầ
u th
ự

c t
ế
, thi
ế
t y
ế
u và ngày càng tăng lên.
Nhưng trong su
ố
t m
ộ
t th
ờ
i gian dài chúng ta chưa nh
ậ
n th
ứ
c đúng và
đủ
t
ầ
m quan
tr
ọ
ng c
ủ
a th
ị
tr
ườ

ng
đấ
t đai
đố
i v
ớ
i s
ự
phát tri
ể
n kinh t
ế
– x
ã
h
ộ
i nói chung,
đố
i v
ớ
i
phát tri
ể
n n
ề
n kinh t
ế
th
ị
tr

ườ
ng
đị
nh h
ướ
ng x
ã
h
ộ
i ch
ủ
ngh
ĩ
a nói riêng. V
ì
chưa
nh
ậ
n th
ứ
c
đúng và
đ
ầ
y
đ
ủ
n
ên chúng ta chưa chính th
ứ

c th
ừ
a nh
ậ
n th
ị
tr
ư
ờ
ng
đ
ấ
t
đai, t
ừ
đó chưa có các ch
ủ
trương, chính sách, bi
ệ
n pháp c
ụ
th
ể
và phù h
ợ
p v
ớ
i các
quan h
ệ

trên th
ị
tr
ườ
ng
để
chúng v
ậ
n hành theo các quy lu
ậ
t c
ủ
a cơ ch
ế
th
ị
tr
ườ
ng.
T
ừ
đó, các quan h
ệ
chuy
ể
n nh
ượ
ng, mua bán quy
ề
n s

ử
d
ụ
ng
đấ
t đai ph
ả
i ho
ạ
t
độ
ng
trong d
ò
ng ch
ả
y c
ủ
a m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng không chính th
ứ
c.
2. Th
ị
tr

ư
ờ
ng
đ
ấ
t
đai nh
ữ
ng n
ăm qua bi
ế
n
đ
ộ
ng th
ấ
t th
ư
ờ
ng g
ây ra nh
ữ
ng thi
ệ
t
h
ạ
i đáng k
ể
cho n

ề
n kinh t
ế
và
đờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i.
T
ừ
sau khi Lu
ậ
t
đấ
t đai năm (1993)
đượ
c ban hành v
ớ
i quy
đị
nh v
ề
giao
đấ
t
ổ

n
đị
nh lâu dài cho ng
ườ
i s
ử
d
ụ
ng và ng
ườ
i s
ử
d
ụ
ng
đượ
c m
ở
r
ộ
ng v
ề
các quy
ề
n g
ầ
n
v
ớ
i quy

ề
n s
ở
h
ữ
u hơn. Ngoài quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t theo m
ụ
c đích quy
đị
nh khi
đượ
c
giao, ng
ư
ờ
i s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ

t
đư
ợ
c quy
ề
n chuy
ể
n
đ
ổ
i, chuy
ể
n nh
ư
ợ
ng, cho thu
ê, th
ừ
a k
ế

v
à th
ế
ch
ấ
p quy
ề
n s
ử

d
ụ
ng
đấ
t trong th
ờ
i h
ạ
n giao
đấ
t. Sau khi Lu
ậ
t trên có hi
ệ
u
l
ự
c thi h
ành, Nhà n
ư
ớ
c
đ
ã
c
ụ
th
ể
ho
á các đi

ề
u lu
ậ
t b
ằ
ng vi
ệ
c ra c
ác văn b
ả
n ph
áp
quy, trong đó có vi
ệ
c th
ừ
a nh
ậ
n
đấ
t đai có giá và vi
ệ
c quy
đị
nh khung giá
đấ
t có
m
ộ
t vai tr

ò
vô cùng quan tr
ọ
ng trong vi
ệ
c khơi thông các quan h
ệ
chuy
ể
n nh
ượ
ng,
mua bán quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t (g
ọ
i t
ắ
t là chuy
ể
n nh
ượ
ng, mua bán
đấ

t đai) các quan
h
ệ
này ngày càng sôi
độ
ng và ph
ổ
bi
ế
n; l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai tr
ở
thành m
ộ
t l
ĩ
nh v
ự
c
kinh doanh, th
ị
tr
ườ
ng
đấ

t đai ngày càng h
ì
nh thành r
õ
nét.
Tuy v
ậ
y, s
ự
b
ùng phát c
ủ
a th
ị
tr
ư
ờ
ng
đ
ấ
t
đai
ở
Vi
ệ
t nam ch
ính là tín hi
ệ
u b
ấ

t
th
ườ
ng gây thi
ệ
t h
ạ
i đáng k
ể
cho n
ề
n kinh t
ế
và
đờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i. Trong 10 năm qua
có lúc th
ị
tr
ườ
ng sôi s
ụ
c, có lúc như đóng băng l
ạ

i. Hai cơn s
ố
t
đấ
t vào các năm
1993 – 1995 và 2000 – 2002
đã

đẩ
y giá
đấ
t lên cao. Tâm l
ý
lo s
ợ
giá nhà,
đấ
t tăng
lên s
ẽ
khó khăn cho vi
ệ
c mua bán nên nhi
ề
u ng
ườ
i mua không c
ầ
n m
ặ

c c
ả
, không
c
ầ
n quan t
âm
đ
ế
n t
ính h
ợ
p l
ệ
c
ủ
a gi
ấ
y t
ờ
. M
ặ
t kh
ác, các nhà
đ
ầ
u t
ư, kinh doanh
BĐS
đã

huy
độ
ng v
ố
n t
ừ
nhi
ề
u ngu
ồ
n, ch
ủ
y
ế
u vay t
ừ
ngân hàng
để

đầ
u tư vào
kinh doanh BĐS nh
ằ
m thu l
ợ
i nhu
ậ
n, các l
ĩ
nh v

ự
c
đầ
u tư khác b
ị
l
ấ
n át do v
ố
n b
ị

thu hút vào l
ĩ
nh v
ự
c BĐS. T
ừ
đó, ngân hàng thi
ế
u ti
ề
n VND ph
ả
i tăng l
ã
i su
ấ
t và
đây chính là nguyên nhân làm thoái lui

đầ
u tư, n
ề
n kinh t
ế
lâm vào t
ì
nh tr
ạ
ng nguy
kh
ố
n. Khi c
ơn s
ố
t B
ĐS d
ị
u
đi là lúc n
ề
n kinh t
ế
ph
ả
i g
ánh ch
ị
u m
ộ

t h
ậ
u qu
ả
gh
ê
g
ớ
m, nh
ữ
ng ng
ườ
i th
ế
ch
ấ
p nhà
đấ
t vào ngân hàng
để
tham gia th
ị
tr
ườ
ng BĐS
ch
ị
u các kho
ả
n n

ợ
ch
ồ
ng ch
ấ
t cùng v
ớ
i nhi
ề
u l
ĩ
nh v
ự
c b
ị
què qu
ặ
t.
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

14

Các cơn s
ố
t
đấ

t
đẩ
y giá
đấ
t lên cao
độ
t bi
ế
n nói chung không ph
ả
i do nhu c
ầ
u s
ử

d
ụ
ng
đấ
t c
ủ
a dân cư tăng nhanh
độ
t bi
ế
n mà ch
ủ
y
ế
u do ho

ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai
g
ây nên. Ng
ư
ờ
i ta mua
đ
ấ
t kh
ông v
ì
m
ụ
c
đích kinh doanh mà nh
ằ
m m
ụ
c
đích ch
ờ

tăng giá tăng lên cao th

ì
bán ki
ế
m l
ờ
i ho
ặ
c là do tâm l
ý
s
ợ
ti
ề
n m
ấ
t giá tr
ị
mà ng
ườ
i
ta mua
đấ
t
để
gi
ữ
ti
ề
n và coi đó là cách gi
ữ

ti
ề
n t
ố
t nh
ấ
t, ch
ắ
c ch
ắ
n nh
ấ
t. Nh
ữ
ng
ng
ườ
i có ti
ề
n USD khi th
ấ
y ti
ề
n này xu
ố
ng giá th
ì

đồ
ng v

ộ
i v
ã

đế
n các ngân hàng
thương m
ạ
i
để

đổ
i ti
ề
n VND và t
ậ
p trung vào mua
đấ
t. M
ặ
t khác, trong th
ị
tr
ườ
ng
nhà
đấ
t Vi
ệ
t nam t

ồ
n t
ạ
i
đầ
y r
ẫ
y nh
ữ
ng thông tin
ả
o do gi
ớ
i
đầ
u cơ và m
ộ
t s
ố
môi
gi
ớ
i nhà,
đấ
t tung ra
để

đẩ
y giá
đấ

t lên cao ho
ặ
c nh
ằ
m m
ụ
c đích thăm d
ò
th
ị
tr
ườ
ng
đi
ề
u này c
ũ
ng tác
độ
ng r
ấ
t l
ớ
n
đế
n giá
đấ
t đai trong th
ờ
i gian qua.

3. Th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai Vi
ệ
t nam ho
ạ
t
độ
ng ch
ủ
y
ế
u
ở
các đô th
ị
.
Ở
đô th
ị
, ho
ạ
t
độ
ng môi gi
ớ

i nhà
đấ
t tư nhân phát tri
ể
n tràn lan và r
ấ
t l
ộ
n x
ộ
n.
Các văn ph
ò
ng nhà
đấ
t, trung tâm nhà
đấ
t m
ọ
c lên
ở
kh
ắ
p nơi nh
ấ
t là khi có s
ố
t
đấ
t

th
ì
các trung tâm văn ph
ò
ng này m
ọ
c lên như n
ấ
m sau mưa. H
ầ
u h
ế
t nh
ữ
ng ho
ạ
t
độ
ng n
ày không đăng k
ý
kinh doanh, c
ũ
ng kh
ông th
ự
c hi
ệ
n c
ác ngh

ĩ
a v
ụ
t
ài chính
v
ớ
i Nhà n
ướ
c. Riêng
ở
Hà N
ộ
i có hàng trăm văn ph
ò
ng, trung tâm ki
ể
u này;
ở
Tp.
HCM có hơn 1.300 Doanh nghi
ệ
p kinh doanh nhà
đấ
t và c
ũ
ng có r
ấ
t nhi
ề

u văn
ph
ò
ng và trung tâm ho
ạ
t
độ
ng b
ấ
t h
ợ
p pháp. Theo
ướ
c tính có trên 70% l
ượ
ng giao
d
ị
ch trên th
ị
tr
ườ
ng nhà
đấ
t di
ễ
n ra d
ướ
i d
ạ

ng ng
ầ
m. Khi các giao d
ị
ch
đượ
c th
ự
c
hi
ệ
n trong th
ị
tr
ư
ờ
ng ng
ầ
m th
ì

đương nhiên Nhà n
ư
ớ
c ch
ẳ
ng thu
đư
ợ
c thu

ế
chuy
ể
n
nh
ượ
ng, chuy
ể
n quy
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t
S
ở
d
ĩ
có t
ì
nh tr
ạ
ng ngang nhiên như trên là do s
ự
buông l
ỏ
ng qu

ả
n l
ý
Nhà n
ướ
c
đố
i v
ớ
i th
ị
tr
ườ
ng BĐS nói chung và th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai nói riêng.
I.7. Quan h
ệ
cung – c
ầ
u – giá c
ả
trong th
ị
tr
ườ

ng b
ấ
t
độ
ng s
ả
n
1.
Khái ni
ệ
m chung.

1.1. Cung BĐS.
a.
Khái ni
ệ
m.
Cung h
àng hoá BĐS là toàn b
ộ
kh
ố
i l
ượ
ng hàng hoá BĐS
đượ
c s
ẵ
n sàng đưa ra
th

ị
tr
ườ
ng BĐS trong m
ộ
t th
ờ
i gian nh
ấ
t
đị
nh v
ớ
i m
ộ
t m
ứ
c giá gi
ớ
i h
ạ
n nh
ấ
t
đị
nh.
- Trong th
ị
tr
ườ

ng BĐS,
đấ
t đai có s
ố
l
ượ
ng b
ị
gi
ớ
i h
ạ
n, con ng
ườ
i không th
ể

tăng cung theo
ý
mu
ố
n c
ủ
a m
ì
nh v
ì

đấ
t đai có ngu

ồ
n g
ố
c t
ừ
t
ự
nhiên, nó g
ắ
n v
ớ
i
các đi
ề
u ki
ệ
n v
ố
n có v
ề

đị
a đi
ể
m, đi
ề
u ki
ệ
n t
ự

nhiên. Do v
ậ
y, ngu
ồ
n cung v
ề

lo
ạ
i
đ
ấ
t
đai này thay
đ
ổ
i d
ẫ
n
đ
ế
n
ả
nh h
ư
ở
ng
đ
ế
n ngu

ồ
n cung v
ề
lo
ạ
i
đ
ấ
t
đai
khác.






Giá
c
ả

S
ố
l
ư
ợ
ng
cung
Đư
ờ

ng cung

Đ
Ò
án môn h
ọ
c

15




H
ì
nh 1:
đư
ờ
ng t
ổ
ng cung
đ
ấ
t
đai.

Như v
ậ
y, t
ổ

ng cung
đấ
t đai là m
ộ
t d
ạ
ng cung hoàn toàn không co gi
ã
n.
- Cung BĐS không ph
ả
i là t
ấ
t c
ả
các BĐS hi
ệ
n có mà là l
ượ
ng BĐS có th
ể
và s
ẵ
n
sàng tham gia giao d
ị
ch mua bán trên th
ị
tr
ườ

ng. Cung
đấ
t đai v
ớ
i tư cách hàng
hoá không ph
ả
i là t
ấ
t c
ả
qu
ỹ

đấ
t đai hi
ệ
n có mà ch
ỉ
là nh
ữ
ng lo
ạ
i
đấ
t
đượ
c quy
đị
nh trong Lu

ậ
t
đấ
t đai ho
ặ
c Lu
ậ
t B
ấ
t
độ
ng s
ả
n và
đượ
c s
ẵ
n sàng đưa ra th
ị

tr
ư
ờ
ng giao d
ị
ch. Cung n
ày có th
ể
t
ăng gi

ả
m nh
ưng nói chung là có
đ
ộ
co gi
ã
n
tương
đố
i nh
ỏ
. Khi giá c
ả
trao
đổ
i
đấ
t đai tăng lên th
ì
ng
ườ
i ta s
ẵ
n sàng
đầ
u tư
khai phá
đấ
t hoang dùng cho s

ả
n xu
ấ
t nông nghi
ệ
p, khi giá
đấ
t xây d
ự
ng tăng
ng
ườ
i ta t
ự

ý
chuy
ể
n
đổ
i m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t thành
đấ

t xây d
ự
ng m
ặ
c dù r
ủ
i
ro là r
ấ
t cao và đi
ề
u đó làm cho cung tăng.

Để
các ngu
ồ
n BĐS tr
ở
thành ngu
ồ
n cung trên th
ị
tr
ườ
ng BĐS c
ầ
n có
đủ
các đi
ề
u
ki
ệ
n sau:
- L
ượ
ng BĐS hi
ệ
n có ph
ả
i
đạ
t

đượ
c các tiêu chu
ẩ
n và yêu c
ầ
u c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng hi
ệ
n
t
ạ
i, có ngh
ĩ
a là nó có th
ể
có giá tr
ị
s
ử
d
ụ
ng vào m
ụ
c đích nào đó mà th
ị

tr
ườ
ng
ch
ấ
p nh
ậ
n.
- Ng
ườ
i ch
ủ
s
ở
h
ữ
u BĐS không có m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng cho nhu c
ầ
u tiêu dùng c
ủ
a
m
ì
nh m

à có nhu c
ầ
u b
án, t
ứ
c l
à s
ẵ
n s
àng chuy
ể
n giao B
ĐS đó cho ng
ư
ờ
i kh
ác.
- Giá c
ả

để
th
ự
c hi
ệ
n quy
ề
n chuy
ể
n giao tài s

ả
n ph
ả
i phù h
ợ
p v
ớ
i giá m
ặ
t b
ằ
ng
chung, t
ứ
c là phù h
ợ
p v
ớ
i kh
ả
năng thanh toán và ch
ấ
p nh
ậ
n c
ủ
a th
ị
tr
ườ

ng.
S
ố

l
ư
ợ
ng

Đườ
ng
cung
Giá
H
ì
nh 2:
Đườ
ng cung
đấ
t đai v
ớ
i tư cách hàng hoá
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

16

-
Ph
ả
i c
ó th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS xu
ấ
t hi
ệ
n v
à l
ư
ợ
ng B
ĐS tham gia vào giao d
ị
ch tr
ên th
ị

tr
ườ
ng là
đượ
c th

ừ
a nh
ậ
n.
b. Các khu v
ự
c cung BĐS.
- Khu v
ự
c Nhà n
ướ
c.
Khu v
ự
c này do Nhà n
ướ
c ho
ặ
c các cơ quan, Doanh nghi
ệ
p Nhà n
ướ
c
đầ
u tư
xây d
ự
ng BĐS b
ằ
ng ngu

ồ
n v
ố
n ngân sách, các qu
ỹ
phát tri
ể
n nhà
ở
c
ủ
a Nhà n
ướ
c,
v
ố
n vay và tài tr
ợ
c
ủ
a n
ướ
c ngoài. Khu v
ự
c này có vai tr
ò
can thi
ệ
p và đi
ề

u ti
ế
t
tr
ự
c ti
ế
p v
ào th
ị
tr
ư
ờ
ng th
ông qua đi
ề
u ti
ế
t
l
ư
ợ
ng cung, s
ự
t
ồ
n t
ạ
i c
ủ

a khu v
ự
c n
ày
là h
ế
t s
ứ
c c
ầ
n thi
ế
t và c
ầ
n
đượ
c m
ở
r
ộ
ng
ở
các đô th
ị
v
ì
nó có liên quan
đế
n m
ụ

c
tiêu chính tr
ị
liên quan
đế
n
đờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i c
ủ
a dân cư. Nhưng ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a khu
v
ự
c Nhà n
ướ
c là kém hi
ệ
u qu
ả

c
ả
v
ề
m
ặ
t kinh t
ế
và giá tr
ị
s
ử
d
ụ
ng tài s
ả
n BĐS,
c
ò
n mang n
ặ
ng tính bao c
ấ
p và tính c
ấ
p phát trong xây d
ự
ng.
-
Khu v

ự
c tư nhân.
Ho
ạ
t
độ
ng phát tri
ể
n BĐS c
ủ
a khu v
ự
c này nói chung không ph
ả
i b
ằ
ng v
ố
n ngân
sách mà b
ằ
ng v
ố
n do các t
ổ
ch
ứ
c, các công ty ho
ặ
c các cá nhân th

ự
c hi
ệ
n và tuân
th
ủ
theo các quy t
ắ
c chính th
ứ
c c
ủ
a Nhà n
ướ
c v
ề
qu
ả
n l
ý
xây d
ự
ng và phát tri
ể
n
BĐS. Khu v
ự
c này ho
ạ
t

độ
ng năng
độ
ng, có hi
ệ
u qu
ả
cao, có vai tr
ò
bù
đắ
p s
ự

thi
ế
u h
ụ
t ngu
ồ
n cung mà khu v
ự
c Nhà n
ướ
c không đáp
ứ
ng
đượ
c.
Ở

n
ướ
c ta, hi
ệ
n
nay khu v
ự
c Nhà n
ướ
c đang thi
ế
u h
ụ
t ngu
ồ
n cung v
ì
th
ế
vi
ệ
c khuy
ế
n khích s
ự
phát
tri
ể
n c
ủ

a khu v
ự
c tư nhân là r
ấ
t c
ầ
n thi
ế
t.
M
ặ
c dù Nhà n
ướ
c không tr
ự
c ti
ế
p ki
ể
m soát
đượ
c s
ự
phát tri
ể
n BĐS c
ủ
a khu
v
ự

c tư nhân nhưng Nhà n
ướ
c v
ẫ
n đi
ề
u ti
ế
t
đượ
c ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a khu v
ự
c này thông
qua các quy t
ắ
c, quy
đị
nh và tiêu chu
ẩ
n trong xây d
ự
ng
Khu v
ự

c này ho
ạ
t
độ
ng d
ự
a trên m
ụ
c đích chính là t
ố
i đa hoá l
ợ
i nhu
ậ
n nên
th
ông th
ư
ờ
ng khu v
ự
c n
ày phát tri
ể
n B
ĐS ch
ủ
y
ế
u

đ
ể
h
ư
ớ
ng v
ào các
đ
ố
i t
ư
ợ
ng c
ó
thu nh
ậ
p cao. Do v
ậ
y, c
ầ
n ph
ả
i có chính sách nh
ằ
m h
ạ
n ch
ế
vi
ệ

c phát tri
ể
n các khu
nhà có di
ệ
n tích l
ớ
n và ch
ấ
t l
ượ
ng cao,
đồ
ng th
ờ
i khuy
ế
n khích phát tri
ể
n các khu
nhà có di
ệ
n tích nh
ỏ
, giá thành phù h
ợ
p v
ớ
i nh
ữ

ng ng
ườ
i có thu nh
ậ
p th
ấ
p thông
qua vi
ệ
c quy
đị
nh v
ề
t
ỷ
l
ệ
và m
ậ
t
độ
xây d
ự
ng, h
ệ
s
ố
s
ử
d

ụ
ng đ
ấ
t, m
ặ
t b
ằ
ng xây
d
ự
ng Ch
ính ph
ủ
c
ũ
ng c
ầ
n t
ạ
o
đi
ề
u ki
ệ
n
đ
ể
t
ầ
ng l

ớ
p thu nh
ậ
p th
ấ
p c
ó th
ể
ti
ế
p c
ậ
n
v
ớ
i các khu v
ự
c nhà
ở
do tư nhân xây d
ự
ng nh
ằ
m h
ạ
n ch
ế
các khu nhà
ổ
chu

ộ
t và
gi
ả
i quy
ế
t nhi
ề
u v
ấ
n
đề
x
ã
h
ộ
i khác.
Ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a khu v
ự
c này r
ấ
t d
ễ
d

ẫ
n
đế
n
độ
c quy
ề
n v
ì
th
ế
Nhà n
ướ
c đi
ề
u ti
ế
t
khu v
ự
c này c
ầ
n chú
ý
t
ớ
i vi
ệ
c t
ạ

o ra tính c
ạ
nh tranh đa c
ự
c b
ằ
ng cách khuy
ế
n
khích nhi
ề
u thành ph
ầ
n kinh t
ế
tham gia cung m
ộ
t lo
ạ
i BĐS nào đó như nhà
ở
,
nh
ằ
m ch
ố
ng
độ
c quy
ề

n.
- Khu v
ự
c kh
ông chính th
ứ
c.

Đây là khu v
ự
c mà các ho
ạ
t
độ
ng xây d
ự
ng BĐS (th
ườ
ng là nhà
ở
) hoàn toàn
độ
c l
ậ
p v
ớ
i nh
ữ
ng khuôn kh
ổ

quy t
ắ
c c
ủ
a chính ph
ủ
. Ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a khu v
ự
c này
mang tính t
ự
phát không theo quy ho
ạ
ch, k
ế
ho
ạ
ch c
ủ
a Nhà n
ướ
c c
ả
v

ề
s
ố
l
ượ
ng và
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

17

ch
ấ
t l
ượ
ng
đề
u b
ị
h
ạ
n ch
ế
. Đi
ể
n h
ì

nh là các khu v
ự
c xóm li
ề
u, các khu nhà
ổ
chu
ộ
t
c
ủ
a dân nghèo và nh
ữ
ng ng
ườ
i lang thang không có nơi
ở

ổ
n
đị
nh. Xu h
ướ
ng là
khu v
ự
c này ph
ả
i gi
ả

m và ti
ế
n t
ớ
i xoá b
ỏ
.
1.2. C
ầ
u v
ề
h
àng hoá BĐS.
a. Khái ni
ệ
m.
C
ầ
u v
ề
hàng hoá BĐS là toàn b
ộ
nhu c
ầ
u có kh
ả
năng thanh toán mà x
ã
h
ộ

i
dùng
để
mua kh
ố
i l
ượ
ng hàng hoá và d
ị
ch v
ụ
BĐS trong m
ộ
t th
ờ
i k
ỳ
nh
ấ
t
đị
nh.
-
Nhu c
ầ
u tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng l
ớ
n, nhưng c
ầ
u v

ề
hàng hoá BĐS
th
ì
c
ó s
ự
c
ách bi
ệ
t l
ớ
n v
ớ
i nhu c
ầ
u c
ả
v
ề
quy m
ô và
đ
ố
i t
ư
ợ
ng xu
ấ
t hi

ệ
n. C
ầ
u
ph
ả
i là nhu c
ầ
u có kh
ả
năng thanh toán t
ứ
c là ng
ườ
i mua BĐS ph
ả
i là ng
ườ
i có
kh
ả
năng mua và s
ẵ
n sàng mua. Có nh
ữ
ng
đố
i t
ượ
ng có nhu c

ầ
u s
ử
d
ụ
ng nhưng
không tr
ở
thành c
ầ
u trên th
ị
tr
ườ
ng l
ạ
i có nh
ữ
ng
đố
i t
ượ
ng không có nhu c
ầ
u
nhưng l
ạ
i có nhu c
ầ
u

đầ
u cơ ki
ế
m l
ợ
i th
ì
v
ẫ
n xu
ấ
t hi
ệ
n c
ầ
u do có nhu c
ầ
u và
nhu c
ầ
u đó có kh
ả
năng thanh toán.
-
Để
xu
ấ
t hi
ệ
n c

ầ
u hàng hoá BĐS ph
ả
i có
đủ
các đi
ề
u ki
ệ
n sau:
+ C
ó s
ự
xu
ấ
t hi
ệ
n nhu c
ầ
u tiêu dùng v
ề
m
ộ
t lo
ạ
i BĐS nào đó mà nhu c
ầ
u đó
kh
ông th

ể
t
ự
tho
ả
m
ã
n b
ằ
ng các ngu
ồ
n s
ẵ
n có c
ủ
a m
ỗ
i ng
ườ
i dân.
+ Ph
ả
i có các ngu
ồ
n l
ự
c tài chính
để

đả

m b
ả
o kh
ả
năng thanh toán cho các nhu
c
ầ
u này. Ch
ỉ
khi có các ngu
ồ
n l
ự
c tài chính cho thanh toán th
ì
nhu c
ầ
u m
ớ
i
chuy
ể
n thành c
ầ
u trên th
ị
tr
ườ
ng. Tr
ì

nh
độ
phát tri
ể
n kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i, tr
ì
nh
độ

thu nh
ậ
p ng
ày càng tăng th
ì
n
hu c
ầ
u
đ
ố
i v
ớ
i h
àng hoá BĐS ngày càng tăng

cao.

+ Ph
ả
i có th
ị
tr
ườ
ng BĐS
để
cung, c
ầ
u g
ặ
p nhau và c
ầ
u th
ự
c s
ự
tr
ở
thành c
ầ
u
xu
ấ
t hi
ệ
n trên th

ị
tr
ườ
ng.
b.
Các lo
ạ
i c
ầ
u v
ề
BĐS.
-
C
ầ
u th
ự
c t
ế
v
ề
hàng hoá BĐS: Là nhu c
ầ
u th
ự
c c
ầ
n mua hàng hoá BĐS
để
s

ử

d
ụ
ng ho
ặ
c kinh doanh.
- C
ầ
u ti
ề
m n
ăng: Là s
ố
l
ư
ợ
ng ng
ư
ờ
i ti
êu dùng hàng hoá BĐS tương
ứ
ng v
ớ
i s
ố

l
ượ

ng hàng hoá BĐS có
đượ
c sau khi
đã
tính
đế
n các y
ế
u t
ố

ả
nh h
ưở
ng
đế
n s
ự

phát tri
ể
n c
ủ
a BĐS trong tương lai như: v
ố
n,
đấ
t đai, tư li
ệ
u s

ả
n xu
ấ
t, thu nh
ậ
p
b
ì
nh qu
ân, chính tr
ị


- C
ầ
u gi
ả
t
ạ
o: L
à c
ầ
u sinh ra do hi
ệ
n t
ư
ợ
ng
đ
ầ

u c
ơ BĐS ch
ờ
th
ờ
i c
ơ bán ra thu
l
ờ
i. Các nhà
đầ
u tư BĐS mua nhà,
đấ
t không ph
ả
i
để

ở
hay
để
s
ả
n xu
ấ
t kinh
doanh mà
đ
ể

đ
ầ
u c
ơ bán l
ạ
i tr
ên th
ị
tr
ư
ờ
ng. C
ầ
u gi
ả
t
ạ
o t
ăng lên s
ẽ
l
ấ
n
át th
ị

tr
ườ
ng chính th
ứ

c và là tác nhân làm cho quan h
ệ
cung – c
ầ
u tr
ở
lên căng th
ẳ
ng
đẩ
y giá nhà
đấ
t tăng lên trong m
ộ
t th
ờ
i gian nh
ấ
t
đị
nh.
-
C
ầ
u v
ề

đấ
t đai cho s
ả

n xu
ấ
t:
C
ầ
u này chi
ế
m
đạ
i b
ộ
ph
ậ
n, nó là t
ổ
ng nhu c
ầ
u m
ở
r
ộ
ng các ho
ạ
t
độ
ng s
ả
n xu
ấ
t

d
ự
a v
ào m
ở
r
ộ
ng di
ệ
n t
ích
đ
ấ
t
đai s
ử
d
ụ
ng. Lo
ạ
i c
ầ
u n
ày th
ư
ờ
ng l
à c
ầ
u v

ề

đ
ấ
t
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

18

đai cho các ho
ạ
t
độ
ng s
ả
n xu
ấ
t thu
ộ
c khu v
ự
c I c
ủ
a x
ã
h

ộ
i bao g
ồ
m: C
ầ
u c
ủ
a
các ho
ạ
t
độ
ng s
ả
n xu
ấ
t d
ự
a vào
đấ
t đai như nông, lâm, ngư nghi
ệ
p, s
ả
n xu
ấ
t v
ậ
t
li

ệ
u x
ây d
ự
ng v
à h
ầ
m m
ỏ
. C
ùng v
ớ
i s
ự
ph
át tri
ể
n c
ủ
a x
ã
h
ộ
i,
c
ầ
u v
ề

đ

ấ
t
đai
d
ành cho khu v
ự
c này gi
ả
m xu
ố
ng.
- C
ầ
u v
ề

đấ
t đai cho công nghi
ệ
p, giao thông và các công tr
ì
nh công c
ộ
ng: Là c
ầ
u
đượ
c x
ã
h

ộ
i hoá và đáp
ứ
ng b
ằ
ng các chương tr
ì
nh c
ủ
a chính ph
ủ
, ít xu
ấ
t hi
ệ
n
trên th
ị
tr
ư
ờ
ng.

-
C
ầ
u v
ề
nhà
ở

,
đấ
t xây d
ự
ng nhà
ở
và
đấ
t xây d
ự
ng các công tr
ì
nh BĐS khác:
C
ầ
u v
ề
nhà
ở
và
đấ
t
ở
có liên quan
đế
n nhau. C
ầ
u v
ề
nhà

ở
xu
ấ
t hi
ệ
n s
ẽ
kéo
theo c
ầ
u v
ề

đ
ấ
t x
ây d
ự
ng nh
à
ở
. Hai c
ầ
u n
ày g
ọ
i chung l
à c
ầ
u v

ề
nh
à
đ
ấ
t v
à đây
l
à c
ầ
u sôi
độ
ng nh
ấ
t trên th
ị
tr
ườ
ng BĐS.
C
ầ
u v
ề

đấ
t xây d
ự
ng các công tr
ì
nh BĐS khác tăng lên do khu v

ự
c d
ị
ch v
ụ

(Khu v
ự
c III) ngày càng tăng v
ề
t
ỷ
tr
ọ
ng so v
ớ
i khu v
ự
c I và II (Khu v
ự
c công
nghi
ệ
p) cùng v
ớ
i s
ự
phát tri
ể
n c

ủ
a x
ã
h
ộ
i. Khu v
ự
c này c
ầ
n
đấ
t
để
xây d
ự
ng các
trung tâm thương m
ạ
i, các trung tâm vui chơi gi
ả
i trí, th
ể
d
ụ
c th
ể
thao
1.3. Giá c
ả
b

ấ
t
độ
ng s
ả
n.
a. Khái ni
ệ
m giá c
ả
BĐS.
Giá c
ả
BĐS là s
ự
bi
ể
u hi
ệ
n b
ằ
ng ti
ề
n c
ủ
a giá tr
ị
hàng hoá BĐS
đượ
c th

ừ
a nh
ậ
n
trên th
ị
tr
ườ
ng.
Trong n
ề
n kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng giá c
ả
tài s
ả
n BĐS là giá th
ị
tr
ườ
ng c
ủ
a BĐS đó, nó
đượ
c x

ác đ
ị
nh l
à s
ố
ti
ề
n c
ó th
ể
nh
ậ
n
đư
ợ
c t
ừ
m
ộ
t ho
ặ
c nhi
ề
u ng
ư
ờ
i s
ẵ
n s
àng và có

th
ể
mua m
ộ
t BĐS nào đó khi tài s
ả
n này
đượ
c đưa ra bán. Giá c
ả
th
ị
tr
ườ
ng g
ắ
n
ng
ườ
i kinh doanh và ng
ườ
i tiêu dùng BĐS l
ạ
i v
ớ
i nhau, giá này v
ừ
a ph
ả
n ánh giá

tr
ị
v
ừ
a phù h
ợ
p v
ớ
i s
ứ
c mua c
ủ
a
đồ
ng ti
ề
n và c
ũ
ng ch
ị
u tác
độ
ng c
ủ
a quy lu
ậ
t cung
– c
ầ
u. Giá th

ị
tr
ườ
ng c
ủ
a BĐS c
ũ
ng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này ch
ỉ

c
ó khi mà giao d
ị
ch
đư
ợ
c ho
àn t
ấ
t v
à đó c
ũ
ng l
à giá t
ố
t nh
ấ
t
đư
ợ

c
đưa ra trên th
ị

tr
ườ
ng. Các bên giao d
ị
ch
đề
u t
ự
nguy
ệ
n và có thông tin hoàn h
ả
o v
ề
BĐS mà
m
ì
nh s
ẽ
tham gia mua ho
ặ
c bán.
b. Vai tr
ò
c
ủ

a giá c
ả
.
- Trong đi
ề
u ki
ệ
n n
ề
n kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng, giá c
ả
là y
ế
u t
ố
trung tâm, nó là tín hi
ệ
u
c
ủ
a th
ị
tr
ườ

ng, giá c
ả
ph
ả
n ánh t
ì
nh h
ì
nh th
ị
tr
ườ
ng nó cho bi
ế
t m
ứ
c
độ
khan
hi
ế
m c
ủ
a hàng hoá và thông qua đó nhà
đầ
u tư kinh doanh thay
đổ
i chi
ế
n l

ượ
c
c
ủ
a m
ì
nh v
à ng
ư
ờ
i ti
êu dùng ra quy
ế
t
đ
ị
nh mua hay kh
ông. C
ũ
ng th
ông qua cơ
ch
ế
giá c
ả
ng
ườ
i bán và ng
ườ
i mua g

ặ
p g
ỡ
tác
độ
ng qua l
ạ
i l
ẫ
n nhau đáp
ứ
ng
y
êu c
ầ
u s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh và tiêu dùng.
- Giá c
ả
th
ự
c hi
ệ
n hai ch
ứ
c năng sau:
+

Đi
ề
u ti
ế
t, phân ph
ố
i l
ạ
i thu nh
ậ
p
+ Gi
á c
ả
là th
ướ
c đo chi phí, hi
ệ
u qu
ả
kinh t
ế
, đi
ề
u ti
ế
t ho
ạ
t
độ

ng s
ả
n xu
ấ
t kinh
doanh. Nhà n
ướ
c s
ử
d
ụ
ng giá c
ả
như m
ộ
t công c
ụ
đi
ề
u ti
ế
t th
ị
tr
ườ
ng.
Đ
Ò
án môn h
ọ

c

19

2. M
ố
i quan h
ệ
cung – c
ầ
u – giá c
ả
.
B
ấ
t
đ
ộ
ng s
ả
n c
ũ
ng l
à m
ộ
t h
àng hoá nên nó c
ũ
ng c
ó nh

ữ
ng thu
ộ
c t
ính là giá tr
ị
v
à
gi
á tr
ị
s
ử
d
ụ
ng.
Để
th
ấ
y
đượ
c giá tr
ị
và giá tr
ị
s
ử
d
ụ
ng c

ủ
a hàng hoá BĐS th
ì
c
ũ
ng
nh
ư các lo
ạ
i h
àng hoá khác là ph
ả
i th
ông qua th
ị
tr
ư
ờ
ng c
ủ
a n
ó mà nhân t
ố
c
ấ
u
th
ành là cung, c
ầ
u và giá c

ả
.
Khi cung
– c
ầ
u c
ân b
ằ
ng t
ạ
i m
ộ
t th
ờ
i
đi
ể
m n
ào đó ta có giá cân b
ằ
ng

Theo l
ý
thuy
ế
t:

+ N
ế

u cung > c
ầ
u có ngh
ĩ
a là kh
ố
i l
ượ
ng hàng hoá cung ra th
ị
tr
ườ
ng v
ượ
t quá nhu
c
ầ
u c
ủ
a ng
ườ
i tiêu dùng, do đó có s
ự
dư th
ừ
a hàng hoá này trên th
ị
tr
ườ
ng và xu

h
ướ
ng là giá c
ả
ph
ả
i gi
ả
m xu
ố
ng.
+ N
ế
u cung < c
ầ
u có ngh
ĩ
a là kh
ố
i l
ượ
ng hàng hoá cung
ứ
ng trên th
ị
tr
ườ
ng không
đáp
ứ

ng
đượ
c nhu c
ầ
u c
ủ
a ng
ườ
i tiêu dùng, do đó giá c
ả
s
ẽ
có xu h
ướ
ng tăng lên
kích thích ng
ườ
i s
ả
n xu
ấ
t tăng cung.
+ N
ế
u cung = c
ầ
u có ngh
ĩ
a là kh
ố

i l
ượ
ng hàng hoá cung
ứ
ng v
ừ
a
đủ
nhu c
ầ
u c
ủ
a
ng
ườ
i tiêu dùng và do đó giá c
ả
là không
đổ
i.
Giá c
ả
lu
ôn luôn t
ỷ
l
ệ
thu
ậ
n v

ớ
i c
ầ
u v
à t
ỷ
l
ệ
ngh
ị
ch v
ớ
i cung. T
ứ
c l
à, trong đi
ề
u
ki
ệ
n các y
ế
u t
ố
khác không
đổ
i, th
ì
m
ộ

t s
ự
tăng lên c
ủ
a c
ầ
u hay gi
ả
m xu
ố
ng c
ủ
a
cung s
ẽ
làm cho giá c
ả
tăng lên; và ng
ượ
c l
ạ
i, m
ộ
t s
ự
gi
ả
m xu
ố
ng c

ủ
a c
ầ
u và m
ộ
t
s
ự
tăng lên c
ủ
a cung s
ẽ
làm cho giá c
ả
gi
ả
m xu
ố
ng. M
ặ
t khác, s
ự
tăng giá c
ả
trên
th
ị
tr
ườ
ng s

ẽ
kích thích các nhà s
ả
n xu
ấ
t tăng cung, và h
ạ
n ch
ế
c
ầ
u làm cho c
ầ
u
gi
ả
m xu
ố
ng v
à ng
ư
ợ
c l
ạ
i. C
ứ
nh
ư v
ậ
y,

đ
ế
n m
ộ
t l
úc nào đó cung và c
ầ
u s
ẽ
c
ân
b
ằ
ng.
S
ự
thay
đổ
i c
ủ
a giá nhi
ề
u hay ít c
ò
n ph
ụ
thu
ộ
c vào
độ

co gi
ã
n c
ủ
a cung và c
ầ
u
theo giá.
Đố
i v
ớ
i cung hàng hoá BĐS do ít co gi
ã
n nên m
ộ
t s
ự
thay
đổ
i nh
ỏ
trong
l
ượ
ng c
ầ
u c
ũ
ng làm cho giá c
ả

tăng cao và cân b
ằ
ng khó x
ả
y ra do s
ự
thay
đổ
i c
ủ
a
cung là r
ấ
t ch
ậ
m ch
ạ
p, không theo k
ị
p s
ự
thay
đổ
i c
ủ
a c
ầ
u. Ng
ượ
c l

ạ
i, c
ầ
u hàng
ho
á BĐS co gi
ã
n m
ạ
nh n
ên m
ộ
t s
ự
thay
đ
ổ
i nh
ỏ
trong l
ư
ợ
ng cung c
ũ
ng l
àm cho
l
ượ
ng c
ầ

u thay
đổ
i m
ạ
nh.
Đây là m
ố
i quan h
ệ
mang tính quy lu
ậ
t
đố
i v
ớ
i m
ọ
i hàng hoá, d
ị
ch v
ụ
. Nhưng
th
ị
tr
ườ
ng b
ấ
t
độ

ng s
ả
n là m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng
đặ
c bi
ệ
t nên ta c
ầ
n xem xét khía c
ạ
nh như
sau:
Trong th
ị
tr
ư
ờ
ng c
ạ
nh tranh, quan h
ệ
cung c
ầ
u B

ĐS làm h
ì
nh th
ành giá c
ả
c
ủ
a
n
ó,
đồ
ng th
ờ
i giá c
ả
c
ũ
ng quay tr
ở
l
ạ
i đi
ề
u ti
ế
t l
ượ
ng cung, c
ầ
u trên th

ị
tr
ườ
ng.
Do
đấ
t đai là m
ộ
t tài nguyên có h
ạ
n nên trên th
ự
c t
ế
t
ổ
ng cung
đấ
t đai cho t
ấ
t c
ả

các m
ụ
c đích là c
ố

đị
nh. Nhưng cung t

ừ
ng lo
ạ
i
đấ
t đai th
ì
có th
ể
thay
đổ
i. Trong
khi nhu c
ầ
u v
ề
BĐS nói chung và
đấ
t đai nói riêng tăng không ng
ừ
ng do nhi
ề
u
nguyên nhân khách quan và ch
ủ
quan d
ẫ
n t
ớ
i xu th

ế
là giá c
ả
không ng
ừ
ng tăng
lên.

P1


P2
E2





E1

D2
S
Giá
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

20

Khi l
ượ
ng c
ầ
u BĐS tăng
đườ
ng c
ầ
u d
ị
ch chuy
ể
n t
ừ
D1
đế
n D2, cân b
ằ

ng chuy
ể
n
d
ị
ch t
ừ
Q1
đế
n Q2, do cung BĐS ít co gi
ã
n nên giá c
ả
tăng m
ạ
nh t
ừ
P1
đế
n P2.
M
ố
i quan h
ệ
cung – c
ầ
u BĐS ph
ụ
thu
ộ

c vào th
ờ
i gian. Trong ng
ắ
n h
ạ
n, cung
m
ộ
t lo
ạ
i B
ĐS nào đó có th
ể
ho
àn toàn không co gi
ã
n, n
ói chung cung BĐS trong
ng
ắ
n h
ạ
n ít co gi
ã
n, v
ớ
i th
ờ
i h

ạ
n dài hơn cung BĐS co gi
ã
n m
ạ
nh hơn d
ẫ
n
đế
n giá
c
ả
tăng ít hơn trong ng
ắ
n h
ạ
n.

Trong đó: S
SR
và S
LR
l
ầ
n l
ượ
t là
đườ
ng cung trong ng
ắ
n h
ạ
n và trong dài h
ạ
n.
Độ
co gi
ã
n c
ủ
a c
ầ
u BĐS trong dài h

ạ
n ít hơn trong ng
ắ
n h
ạ
n. Do trong ng
ắ
n
h
ạ
n, giá BĐS tăng lên nhi
ề
u ng
ườ
i s
ẽ
t
ạ
m gác l
ạ
i vi
ệ
c mua b
ấ
t
độ
ng s
ả
n, nên c
ầ

u
gi
ả
m m
ạ
nh. Nhưng trong dài h
ạ
n, do nhu c
ầ
u thay th
ế
, nâng c
ấ
p BĐS tăng lên mà
c
ầ
u hàng năm v
ề
BĐS l
ạ
i tăng lên. Đây là đi
ề
u trái ng
ượ
c h
ẳ
n v
ớ
i hàng hoá thông
th

ườ
ng. H
ì
nh v
ẽ
minh ho
ạ
như sau:

H
ì
nh 4: Cung trong ng
ắ
n h
ạ
n
I.
H
ÌNH
5: CUNG
TRONG
DÀI
HẠN

S
ố

l
ượ
ng

Q1 Q2
P1

P2
E2







E1







D2

D1
S
SR
P1

P2
S
ố

l
ượ
ng
Q1 Q2
E2






E1







D2

D1

S
LR
Giá
Giá
D
SR
D

LR
Giá
c
ả

Trong
đ
ã:


D
SR
:
Đườ
ng c
ầ
u trong
ng
ắ
n h
ạ
n.
D
LR
:
Đườ
ng c
ầ
u trong
d

ài h
ạ
n.

Đ
Ò
án môn h
ọ
c

21













Giá cân b
ằ
ng trong th
ị
tr
ườ

ng BĐS không ch
ỉ
ph
ụ
thu
ộ
c vào s
ự
thay
đổ
i c
ủ
a
l
ượ
ng cung và c
ầ
u mà c
ò
n ph
ụ
thu
ộ
c nhi
ề
u vào
độ
co gi
ã
n c

ủ
a chúng. Trong dài
h
ạ
n,
độ
co gi
ã
n c
ủ
a c
ả
cung và c
ầ
u
đề
u l
ớ
n, nên m
ộ
t s
ự
thay
đổ
i nh
ỏ
trong l
ượ
ng
cung s

ẽ
l
àm thay
đ
ổ
i m
ạ
nh trong l
ư
ợ
ng c
ầ
u v
à do đó giá c
ả
c
ân b
ằ
ng s
ẽ

ít thay
đ
ổ
i
so v
ớ
i trong ng
ắ
n h

ạ
n. Tuy nhiên, l
ượ
ng BĐS c
ũ
nát, hao m
ò
n có nhu c
ầ
u thay th
ế

v
à nâng c
ấ
p l
ớ
n nên c
ầ
u BĐS trong dài h
ạ
n v
ẫ
n l
ớ
n hơn trong ng
ắ
n h
ạ
n.

I.8. Quan h
ệ
gi
ữ
a th
ị
tr
ườ
ng BĐS v
ớ
i các th
ị
tr
ườ
ng khác.
T
h
ị
tr
ườ
ng BĐS là m
ộ
t b
ộ
ph
ậ
n trong h
ệ
th
ố

ng
đồ
ng b
ộ
các lo
ạ
i th
ị
tr
ườ
ng, th
ị

tr
ư
ờ
ng n
ày có m
ố
i li
ên h
ệ
v
ớ
i nhi
ề
u th
ị
tr
ư

ờ
ng kh
ác như: th
ị
tr
ư
ờ
ng h
àng hoá và
d
ị
ch v
ụ
, th
ị
tr
ườ
ng tài chính, th
ị
tr
ườ
ng s
ứ
c lao
độ
ng
M
ố
i quan h
ệ

v
ớ
i hàng hoá d
ị
ch v
ụ
th
ể
hi
ệ
n
ở
ch
ỗ
th
ị
tr
ườ
ng BĐS cung c
ấ
p BĐS
(là m
ộ
t
đầ
u vào) cho các Doanh nghi
ệ
p s
ả
n xu

ấ
t hàng hoá. Th
ị
tr
ườ
ng hàng hoá l
ạ
i
cung c
ấ
p tr
ở
l
ạ
i các nguyên v
ậ
t li
ệ
u cho th
ị
tr
ườ
ng BĐS
để

đầ
u tư phát tri
ể
n BĐS,
m

ố
i quan h
ệ
gi
ữ
a hai th
ị
tr
ườ
ng này c
ò
n bi
ể
u hi
ệ
n
ở
ch
ỗ
khi th
ị
tr
ườ
ng sôi s
ụ
c các
nh
à
đ
ầ

u t
ư b
ị
thu h
út nhi
ề
u v
ào đây nên v
ố
n d
ành cho th
ị
tr
ư
ờ
ng h
àng hoá b
ị
gi
ả
m
đ
i.
Th
ị
tr
ườ
ng tài chính bao g
ồ
m: th

ị
tr
ườ
ng v
ố
n, th
ị
tr
ườ
ng ti
ề
n t
ệ
, th
ị
tr
ườ
ng
ch
ứ
ng khoán; th
ị
tr
ườ
ng này tho
ả
m
ã
n nhu c
ầ

u v
ề
v
ố
n c
ủ
a các ch
ủ
th
ể
trong n
ề
n
kinh t
ế
trong đó có ch
ủ

đầ
u tư kinh doanh BĐS và nh
ữ
ng ng
ườ
i có nhu c
ầ
u v
ố
n
để

mua BĐS. S
ự
phát tri
ể
n c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng BĐS ph
ụ
thu
ộ
c r
ấ
t nhi
ề
u vào s
ự
phát tri
ể
n
c
ủ
a th
ị
tr
ư
ờ

ng t
ài chính, ng
ư
ợ
c l
ạ
i th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS phát tri
ể
n qu
á m
ứ
c s
ẽ
g
ây t
ổ
n
h
ạ
i cho th
ị
tr
ườ
ng tài chính. Th

ị
tr
ườ
ng ch
ứ
ng khoán có tác d
ụ
ng cân b
ằ
ng l
ạ
i th
ị

tr
ườ
ng và trong m
ộ
t ch
ừ
ng m
ự
c nh
ấ
t
đị
nh th
ị
tr
ườ

ng ch
ứ
ng khoán có tác d
ụ
ng
gh
ì
m s
ự
bùng n
ổ
c
ủ
a th
ị
tr
ườ
ng BĐS. N
ế
u như th
ị
tr
ườ
ng BĐS đang trong cơn s
ố
t
mà th
ị
tr
ườ

ng ch
ứ
ng khoán c
ũ
ng r
ấ
t h
ấ
p d
ẫ
n th
ì
ng
ườ
i ta h
ướ
ng s
ự
chú
ý
sang c
ả

th
ị
tr
ư
ờ
ng ch
ứ

ng kho
án. Vi
ệ
c qu
ả
n l
ý
t
ố
t th
ị
tr
ư
ờ
ng t
ài chính s
ẽ
g
óp ph
ầ
n l
àm
m
ạ
nh th
ị
tr
ườ
ng BĐS, b
ở

i l
ẽ
n
ế
u các ngân hàng và các t
ổ
ch
ứ
c tín d
ụ
ng qu
ả
n l
ý
và
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

22

giám sát ch
ặ
t ch
ẽ
vi
ệ
c s

ử
d
ụ
ng các kho
ả
n ti
ề
n
đã
cho các doanh nghi
ệ
p kinh doanh
BĐS vay th
ì
h
ọ
không th
ể
s
ử
d
ụ
ng kho
ả
n ti
ề
n
đã
vay
để

đầ
u cơ
đấ
t đai ki
ế
m l
ờ
i.
Th
ị
tr
ườ
ng BĐS phát tri
ể
n m
ạ
nh s
ẽ
làm t
ố
c
độ
chu chuy
ể
n v
ố
n nhanh và hi
ệ
u

qu
ả

đồ
ng v
ố
n s
ẽ
tăng cao thúc
đẩ
y các th
ị
tr
ườ
ng cùng phát tri
ể
n.

II- KHÁI
NIỆM
,
ĐẶC

ĐIỂM
, PHÂN
LOẠI

HOẠT

ĐỘNG

ĐẦU
CƠ (HĐĐC)
ĐẤT
ĐAI
Ở

NƯỚC
TA.
II.1. Khái ni
ệ
m.
Ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ (HĐĐC)
đấ
t đai là ho
ạ
t
độ
ng trao
đổ
i
đấ
t đai nh
ằ

m m
ụ
c đích
ki
ế
m l
ờ
i b
ằ
ng c
ách khai thác chênh l
ệ
ch gi
á
đ
ấ
t
đai theo th
ờ
i gian ho
ặ
c theo
đ
ố
i
t
ượ
ng mua.
Giá chênh l
ệ

ch
ở
đây là m
ứ
c chênh l
ệ
ch gi
ữ
a giá th
ị
tr
ườ
ng v
ớ
i giá tr
ị
s
ử
d
ụ
ng
th
ự
c t
ế
mà
đấ
t đai mang l
ạ
i.

Nh
ư v
ậ
y,
đấ
t đai tham gia HĐĐC là
đấ
t đai không
đượ
c dùng vào m
ụ
c đích tho
ả

m
ã
n nhu c
ầ
u x
ây d
ự
ng nh
à
ở
ho
ặ
c ph
ụ
c v
ụ

s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh c
ủ
a ch
ính ng
ư
ờ
i
mua mà nó b
ị
n
ằ
m ch
ờ
khi lên giá th
ì
bán
để
thu l
ờ
i và
đấ
t đai b
ị
mua đi bán l
ạ
i

nhi
ề
u l
ầ
n. Nh
ữ
ng
đấ
t đai
đượ
c mua nhưng chưa s
ử
d
ụ
ng ngay mà ch
ờ
m
ộ
t th
ờ
i
gian m
ớ
i
đượ
c đưa vào s
ử
d
ụ
ng và ngay c

ả
khi giá tăng lên ng
ườ
i ta c
ũ
ng không có
nhu c
ầ
u bán th
ì

đấ
t đó không coi là
đố
i t
ượ
ng c
ủ
a HĐĐC
đấ
t đai.
V
í d
ụ
như sau:
M
ộ
t gia
đì
nh có con thi

đỗ
vào m
ộ
t tr
ườ
ng
đạ
i h
ọ
c
ở
Tp. HCM và gia
đì
nh đó
đã

mua s
ẵ
n m
ộ
t c
ăn h
ộ

ở
g
ầ
n tr
ư
ờ

ng cho con c
ái c
ủ
a h
ọ
khi b
ắ
t
đ
ầ
u nh
ậ
p h
ọ
c s
ẽ
s
ử

d
ụ
ng
để

ở
, trong th
ờ
i gian ch
ờ
nh

ậ
p h
ọ
c giá c
ả

đã
tăng lên nhi
ề
u nhưng mà h
ọ

không bán th
ì
BĐS c
ủ
a h
ọ
không coi là tài s
ả
n b
ị
s
ử
d
ụ
ng vào
đầ
u cơ và
đấ

t có căn
h
ộ

đó không coi là
đ
ấ
t
đai c
ủ
a H
ĐĐC.
II.2.
Đặ
c đi
ể
m c
ủ
a ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ.
1. Ho
ạ
t
độ
ng

đầ
u cơ
đấ
t đai là ho
ạ
t
độ
ng trái pháp lu
ậ
t.
Đâ
y là m
ộ
t ho
ạ
t
đ
ộ
ng g
ây ra nhi
ề
u t
ác h
ạ
i cho n
ề
n kinh t
ế
v
à

đ
ờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i
nên các n
ướ
c trên th
ế
gi
ớ
i luôn luôn t
ì
m các bi
ệ
n pháp nh
ằ
m h
ạ
n ch
ế
t
ì
nh tr
ạ
ng này

(các tác h
ạ
i ta s
ẽ
xét
ở
ph
ầ
n sau này). Các bi
ệ
n pháp h
ạ
n ch
ế
t
ì
nh tr
ạ
ng này
đề
u
đượ
c th
ể
ch
ế
hoá b
ằ
ng các văn b
ả

n lu
ậ
t và d
ướ
i lu
ậ
t. HĐĐC là ho
ạ
t
độ
ng b
ị

nghiêm c
ấ
m.
Tính ch
ấ
t trái pháp lu
ậ
t th
ể
hi
ệ
n
ở
ch
ỗ
s
ử

d
ụ
ng
đấ
t đai không đúng v
ớ
i m
ụ
c đích
s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t khi
đư
ợ
c giao, ho
ặ
c khi
đăng k
ý
m
à ch
ờ

đ
ấ

t
đai lên giá và bán. Vi
ệ
c
mua bán chuy
ể
n nh
ượ
ng
đấ
t đai di
ễ
n ra d
ướ
i h
ì
nh th
ứ
c trao tay không qua s
ự
tham
gia c
ủ
a Nhà n
ướ
c và Nhà n
ướ
c ch
ẳ
ng thu

đượ
c g
ì
t
ừ

đấ
t đai do m
ì
nh là ch
ủ
s
ở
h
ữ
u,
ho
ặ
c là
đấ
t công bi
ế
n thành
đấ
t riêng
để
ch
ờ
th
ờ

i cơ bán thu l
ờ
i. Hơn n
ữ
a nh
ữ
ng
ng
ườ
i
đầ
u cơ v
ì
mu
ố
n thu l
ờ
i cao nên luôn t
ì
m cách tăng giá, ph
ổ
bi
ế
n là vi
ệ
c đưa
ra các thông tin
ả
o.
Đ

Ò
án môn h
ọ
c

23

2. Ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai (ĐCĐĐ) ph
ụ
thu
ộ
c r
ấ
t l
ớ
n vào chính sách, pháp
lu
ậ
t và công tác qu
ả
n l
ý

đấ
t đai c
ủ
a Nhà n
ướ
c.
Do ĐCĐĐ là m
ộ
t ho
ạ
t
độ
ng phi pháp nên nh
ữ
ng ng
ườ
i
đầ
u cơ
đấ
t luôn luôn r
ấ
t
nh
ạ
y b
én v
ớ
i nh

ữ
ng th
ông tin thay
đ
ổ
i trong ch
ính sách pháp lu
ậ
t v
à nh
ữ
ng th
ông
tin qu
ả
n l
ý

đấ
t đai c
ủ
a Nhà n
ướ
c. S
ở
d
ĩ
như v
ậ
y là v

ì
ng
ườ
i
đầ
u cơ
đấ
t lo s
ợ

đấ
t đai
mà m
ì
nh đang n
ắ
m gi
ữ
s
ẽ
b
ị
thu h
ồ
i ho
ặ
c ch
ị
u nh
ữ

ng r
ủ
i ro khác. Khi chính sách
pháp lu
ậ
t c
ủ
a Nhà n
ướ
c c
ò
n nhi
ề
u k
ẽ
h
ở
, công tác qu
ả
n l
ý

đấ
t đai c
ò
n nhi
ề
u b
ấ
t

c
ậ
p th
ì
hi
ệ
n t
ượ
ng này phát sinh m
ạ
nh m
ẽ
và nhanh chóng lan r
ộ
ng và ng
ượ
c l
ạ
i.
N
ế
u Nh
à n
ư
ớ
c th
ự
c hi
ệ
n t

ố
t ch
ính sách pháp lu
ậ
t
đ
ã
c
ó hi
ệ
u l
ự
c th
ì
kh
ông có l
ý
do
g
ì
ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ không b
ị

đẩ

y lùi, b
ở
i l
ẽ
nhi
ề
u khi lu
ậ
t
đã
đúng và luôn
đượ
c
s
ử
a
đổ
i, b
ổ
sung nhưng hi
ệ
n t
ượ
ng này không gi
ả
m v
ì
th
ự
c hi

ệ
n pháp lu
ậ
t không
đế
n
độ
c
ầ
n thi
ế
t, vi
ệ
c qu
ả
n l
ý

đấ
t đai c
ũ
ng
đượ
c quy
đị
nh trong lu
ậ
t và các văn b
ả
n

h
ướ
ng d
ẫ
n n
ế
u làm t
ố
t th
ì
hi
ệ
n t
ượ
ng
đầ
u cơ không th
ể
có cơ h
ộ
i phát sinh và phát
tri
ể
n.

3.
Ho
ạ
t
độ

ng
đầ
u cơ
đấ
t đai th
ườ
ng sôi
độ
ng khi có “s
ố
t
đấ
t”.
Khi s
ố
t
đ
ấ
t (s
ố
t n
óng) là lúc c
ầ
u v
ư
ợ
t qu
á cung r
ấ
t nhi

ề
u, ng
ư
ờ
i c
ó nhu c
ầ
u mua
đấ
t đai nhưng thông tin th
ị
tr
ườ
ng r
ấ
t thi
ế
u h
ụ
t, h
ọ
không n
ắ
m
đượ
c giá c
ả
th
ị

tr
ườ
ng trong khi đó khi có s
ố
t
đấ
t giá c
ả
bi
ế
n
độ
ng th
ấ
t th
ườ
ng, h
ọ
không h
ề
bi
ế
t
giá nào là giá
ả
o, giá nào là giá th
ự
c. L
ợ
i d

ụ
ng vào đó gi
ớ
i
đầ
u cơ thu l
ờ
i l
ớ
n, siêu
l
ợ
i nhu
ậ
n th
ì
càng kích thích cho ho
ạ
t
độ
ng này gia tăng m
ạ
nh m
ặ
c dù bi
ế
t r
ằ
ng
vi

ệ
c l
àm này là trái pháp lu
ậ
t c
ũ
ng gi
ố
ng nh
ư buôn ma tu
ý
v
ậ
y m
ặ
c d
ù bi
ế
t r
ằ
ng l
à
vi ph
ạ
m pháp lu
ậ
t nhưng ng
ườ
i ta v
ẫ

n làm v
ì
l
ợ
i nhu
ậ
n thu
đượ
c là quá l
ớ
n.
4. Ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai r
ấ
t khó b
ị
phát hi
ệ
n.
Do ho
ạ
t
độ

ng
đầ
u cơ là ho
ạ
t
độ
ng trái pháp lu
ậ
t nên nh
ữ
ng ng
ườ
i
đầ
u cơ luôn
luôn t
ì
m cách che gi
ấ
u, vi
ệ
c phát hi
ệ
n ra hi
ệ
n t
ượ
ng này không ph
ả
i là d

ễ
n
ế
u
kh
ông qu
ả
n l
ý
ch
ặ
t ch
ẽ

đ
ấ
t
đai. Ng
ư
ờ
i tr
ùm
đ
ấ
t kh
ông m
ấ
y khi l
ộ
di

ệ
n n
ên nhi
ề
u
khi ph
át hi
ệ
n
đượ
c
đấ
t đai có hi
ệ
n t
ượ
ng
đầ
u cơ th
ì
c
ũ
ng khó mà t
ì
m th
ấ
y ch
ủ
c
ủ

a
m
ả
nh
đ
ấ
t
đó. Hơn th
ế
, nhi
ề
u khi bi
ế
t r
õ

đ
ấ
t c
ó HĐĐC mà không th
ể
ch
ứ
ng minh
ch
ủ

đấ
t đó đang tích tr
ữ

ch
ờ
lên giá b
ở
i v
ì
do nh
ữ
ng ng
ườ
i ĐCĐĐ luôn nh
ạ
y bén
v
ớ
i thông tin thay
đổ
i, mà các chính sách pháp lu
ậ
t ban hành không ph
ả
i lúc nào
c
ũ
ng th
ự
c hi
ệ
n
đượ

c ngay nên ng
ườ
i
đầ
u cơ
đấ
t có th
ể
t
ạ
m th
ờ
i s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đúng
m
ụ
c đích theo ki
ể
u ch
ố
ng
đố
i và v
ẫ
n

đả
m b
ả
o
đượ
c m
ụ
c đích riêng c
ủ
a m
ì
nh; Khi
c
ó s
ố
t
đ
ấ
t c
ó nhi
ề
u m
ả
nh
đ
ấ
t
đư
ợ
c mua

đi bán l
ạ
i nhi
ề
u l
ầ
n v
à sau m
ỗ
i l
ầ
n gi
á
đ
ấ
t
l
ạ
i tăng lên, khuy
ế
n khích hi
ệ
n t
ượ
ng
đầ
u cơ m
ở
r
ộ

ng và nhà
đầ
u cơ
đấ
t đai t
ì
m ra
nhi
ề
u th
ủ
đo
ạ
n tinh vi khi
ế
n vi
ệ
c phát hi
ệ
n là vô cùng khó khăn. Nói như th
ế

không có ngh
ĩ
a là HĐĐC không th
ể
b
ị
xoá b
ỏ

mà các bi
ệ
n pháp
để

đố
i phó v
ớ
i
HĐĐC ta s
ẽ
xét sau.
5. Ho
ạ
t
độ
ng
đầ
u cơ
đấ
t đai kéo theo s
ự
h
ì
nh thành c
ủ
a m
ộ
t th
ị

tr
ườ
ng ng
ầ
m.
Ta
đã
bi
ế
t r
ằ
ng nhà ĐCĐĐ ho
ạ
t
độ
ng nh
ằ
m m
ụ
c đích khai thác giá
đấ
t do chênh
l
ệ
ch m
à có và ho
ạ
t
đ
ộ

ng c
ủ
a h
ọ
l
à ho
ạ
t
đ
ộ
ng tr
ái pháp lu
ậ
t. Do
đó, ng
ư
ờ
i
ĐCĐĐ
Đ
Ò
án môn h
ọ
c

24

đương nhiên s
ẽ
không th

ể
cho
đấ
t đai c
ủ
a m
ì
nh tham gia vào th
ị
tr
ườ
ng chính th
ứ
c
n
ế
u anh ta không h
ợ
p th
ứ
c hoá
đượ
c
đấ
t đai m
ì
nh đang chi
ế
m h
ữ

u. Khi giao d
ị
ch
tr
ên th
ị
tr
ư
ờ
ng ch
ính th
ứ
c anh ta s
ẽ
b
ị
ph
át hi
ệ
n v
à công lao b
ấ
y l
âu c
ủ
a anh ta tr
ở

thành công d
ã

tràng. Chính v
ì
th
ế
, mà ng
ườ
i ta giao d
ị
ch d
ướ
i m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng ng
ầ
m
không có s
ự
ki
ể
m soát c
ủ
a Nhà n
ướ
c. Nhà
đầ
u cơ s

ẽ
d
ễ
dàng thuy
ế
t ph
ụ
c ng
ườ
i
mua trong đi
ề
u ki
ệ
n thông tin th
ị
tr
ườ
ng là r
ấ
t thi
ế
u và t
ì
nh tr
ạ
ng khan hi
ế
m
đấ

t đai
là ph
ổ
bi
ế
n, lúc đó ng
ườ
i mua không c
ầ
n quan tâm
đế
n tính h
ợ
p pháp c
ủ
a gi
ấ
y t
ờ

nh
à,
đ
ấ
t
ho
ặ
c l
à b
ị

nh
ữ
ng k
ẻ

đ
ầ
u c
ơ
đ
ấ
t l
ừ
a g
ạ
t.

Ở
n
ư
ớ
c ta, th
ị
tr
ư
ờ
ng ng
ầ
m c
ò

n h
ì
nh th
ành do s
ự
qu
ả
n l
ý
thi
ế
u khoa h
ọ
c trong
l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai và BĐS b
ở
i l
ẽ
trong m
ộ
t th
ờ
i gian dài chúng ta chưa chính th
ứ

c
th
ừ
a nh
ậ
n th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai trong khi các quan h
ệ
mua bán, chuy
ể
n nh
ượ
ng
đấ
t đai
là m
ộ
t nhu c
ầ
u th
ự
c t
ế
và ngày m
ộ

t tăng nên các quan h
ệ
mua bán, chuy
ể
n nh
ượ
ng
đấ
t đai ph
ả
i ho
ạ
t
độ
ng d
ướ
i d
ò
ng ch
ả
y c
ủ
a m
ộ
t th
ị
tr
ườ
ng ng
ầ

m. Đó là nguyên
nhân khi
ế
n cho ng
ườ
i có nhu c
ầ
u s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai mu
ố
n mua
đấ
t ph
ả
i th
ự
c hi
ệ
n
mua
đấ
t trong th
ị
tr
ườ

ng không chính th
ứ
c này và đây là đi
ề
u ki
ệ
n cho gi
ớ
i
đầ
u
th
ự
c hi
ệ
n vi
ệ
c trao
đổ
i
đấ
t đai trong th
ị
tr
ườ
ng ng
ầ
m m
ộ
t cách d

ễ
dàng.
II.3. Phân lo
ạ
i
đầ
u cơ
đấ
t đai.
Căn c
ứ
vào m
ụ
c đích,
đố
i t
ượ
ng, phương th
ứ
c và ph
ạ
m vi ho
ạ
t
độ
ng có th
ể
chia
HĐĐC ra làm 4 lo
ạ

i nh
ư sau:
1- Mua
đấ
t (nhà) d
ự
tr
ữ
khi có l
ợ
i th
ì
bán;
2- L
ấ
n chi
ế
m
đấ
t công đem bán trao tay
để
ki
ế
m l
ờ
i;
3- Mua
đ
ấ
t

đ
ã
b
ị
l
ấ
n chi
ế
m, chia l
ô, c
ắ
t th
ử
a, thay
đ
ổ
i di
ệ
n m
ạ
o c
ủ
a th
ử
a
đ
ấ
t v
à
ch

ờ
th
ờ
i cơ
để
thu l
ợ
i.
4
- Mua
đ
ấ
t r
ồ
i
đ
ầ
u t
ư xây d
ự
ng nh
à đ
ể

đó ch
ờ
th
ờ
i c
ơ bán ra.

Trong 4 lo
ạ
i trên tính ch
ấ
t tinh khôn c
ủ
a ho
ạ
t
độ
ng
ở
m
ứ
c
độ
khác nhau. Lo
ạ
i 1
mang tính nghi
ệ
p dư, lo
ạ
i 2, 3 và lo
ạ
i 4 mang tính chuyên nghi
ệ
p cao, th
ể
hi

ệ
n
ở

ch
ỗ
: c
ó m
ụ
c
đích duy nh
ấ
t v
à r
õ
r
àng là thu l
ợ
i c
ó ngu
ồ
n v
ố
n l
ớ
n, c
ó phương th
ứ
c
ho

ạ
t
độ
ng đa d
ạ
ng và tinh khôn, ho
ạ
t
độ
ng liên t
ụ
c
ở
quy mô l
ớ
n. Bai lo
ạ
i này gây
h
ậ
u qu
ả
tai h
ạ
i cho
đờ
i s
ố
ng kinh t
ế

– x
ã
h
ộ
i.
III- NGUYÊN NHÂN
CỦA

HOẠT

ĐỘNG

ĐẦU
CƠ
ĐẤT
ĐAI.
III.1.
Đấ
t đai là l
ĩ
nh v
ự
c
đầ
u tư siêu l
ợ
i nhu
ậ
n.
Tr

ướ
c h
ế
t, ng
ườ
i
đầ
u cơ
đấ
t đai hy v
ọ
ng giá
đấ
t s
ẽ
tăng cao trong m
ộ
t chu k
ỳ

nh
ấ
t
đ
ị
nh v
à s
ẽ

đem l

ạ
i cho h
ọ
m
ộ
t kho
ả
n l
ợ
i nhu
ậ
n do ch
ênh l
ệ
ch gi
á t
ạ
o ra, v
à
kho
ả
n l
ợ
i nhu
ậ
n này s
ẽ
th
ấ
p hơn n

ế
u như
đầ
u tư vào l
ĩ
nh v
ự
c khác.
Ở
n
ướ
c ta do lu
ậ
t pháp c
ò
n chưa hoàn ch
ỉ
nh và th
ị
trư
ờ
ng BĐS c
ò
n
ở
m
ứ
c sơ
khai chưa có b
ề

dày l
ị
ch s
ử
phát tri
ể
n nên c
ò
n nhi
ề
u đi
ể
m c
ò
n h
ạ
n ch
ế
. Trong c
ả
nh
tranh t
ố
i, tranh sáng này ng
ườ
i ta th
ấ
y r
ằ
ng

đầ
u tư vào BĐS ít r
ủ
i ro và cho thu l
ợ
i
l
ớ
n. M
ặ
t khác, v
ớ
i các nguyên nhân
đã
nêu
ở
nh
ữ
ng ph
ầ
n tr
ướ
c th
ì
ta th
ấ
y r
ằ
ng
ng

ư
ờ
i
ĐCĐĐ t
ì
m c
ách thu l
ợ
i b
ằ
ng vi
ệ
c g
ăm gi
ữ

đ
ấ
t
đai ch
ờ
t
ăng giá. Vi
ệ
c
đ
ầ
u t
ư
Đ

Ò
án môn h
ọ
c

25

vào l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai ngay c
ả
trên th
ị
tr
ườ
ng chính th
ứ
c c
ũ
ng cho thu l
ợ
i r
ấ
t l
ớ
n,

trong khi đó
đấ
t đai sinh l
ợ
i do
đầ
u cơ c
ò
n l
ớ
n hơn nhi
ề
u v
ì
không có s
ự
ki
ể
m soát
c
ủ
a Nhà n
ướ
c và đi
ề
u đó càng làm gia tăng HĐĐC
đấ
t đai.
III.2. Nhà
đầ

u cơ hy v
ọ
ng
đấ
t đai
đượ
c chuy
ể
n m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng t
ừ
lo
ạ
i
đấ
t
có giá tr
ị
th
ấ
p sang
đấ
t có giá tr
ị
cao.

Giá
đấ
t đai ph
ụ
thu
ộ
c r
ấ
t l
ớ
n vào m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, do v
ậ
y n
ế
u
đượ
c chuy
ể
n
m
ụ
c đích s

ử
d
ụ
ng
đấ
t t
ừ
lo
ạ
i
đấ
t có giá tr
ị
th
ấ
p sang lo
ạ
i
đấ
t có giá tr
ị
cao, trong
khi ngh
ĩ
a v
ụ
tài chính th
ấ
p (Hi
ệ

n nay
đấ
t đô th
ị
t
ạ
i các
đị
a phương, giá tính ti
ề
n s
ử

d
ụ
ng
đấ
t
đố
i v
ớ
i
đấ
t
ở
ch
ỉ
b
ằ
ng kho

ả
ng 10 – 30% giá
đấ
t th
ự
c t
ế
chuy
ể
n nh
ượ
ng),
v
à do v
ậ
y
ng
ư
ờ
i s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t s
ẽ
thu
đư

ợ
c m
ộ
t kho
ả
n ch
ênh l
ệ
ch kh
á l
ớ
n m
à không
ph
ả
i m
ấ
t nhi
ề
u chi phí
đầ
u tư. Chính v
ì
v
ậ
y, r
ấ
t nhi
ề
u h

ộ
gia
đì
nh
đượ
c giao
đấ
t
nông nghi
ệ
p, lâm nghi
ệ
p m
ặ
c dù không có nhu c
ầ
u s
ử
d
ụ
ng nhưng v
ẫ
n n
ắ
m gi
ữ

đấ
t, cho ng
ườ

i khác thuê l
ạ
i
để
ch
ờ
th
ờ
i cơ chuy
ể
n m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, ho
ặ
c là
đư
ợ
c
đề
n bù.
III.3. Chính sách, pháp lu
ậ
t
đấ

t đai c
ò
n ch
ậ
m so v
ớ
i s
ự
phát tri
ể
n sinh
độ
ng
c
ủ
a th
ự
c ti
ễ
n.
M
ặ
c dù kh
ả
năng chuy
ể
n
đổ
i thành ti
ề

n m
ặ
t c
ủ
a
đấ
t đai (tính thanh kho
ả
n) th
ấ
p,
do không ph
ả
i ai c
ũ
ng
đủ
kh
ả
năng tài chính
để
mua
đượ
c tài s
ả
n có giá tr
ị
l
ớ
n như

đấ
t đai m
ộ
t cách d
ễ
dàng. Khi mua
đấ
t đai l
ạ
i ph
ả
i ch
ị
u s
ự
ràng bu
ộ
c r
ấ
t l
ớ
n v
ề

tr
ì
nh t
ự
, th
ủ

t
ụ
c do Nh
à n
ư
ớ
c ban h
ành. Song
ở
Vi
ệ
t nam, vi
ệ
c qu
ả
n l
ý

đ
ấ
t
đai c
ò
n
nhi
ề
u b
ấ
t c
ậ

p trong th
ờ
i gian v
ừ
a qua th
ì
vi
ệ
c mua đi, bán l
ạ
i
đấ
t đai c
ũ
ng r
ấ
t d
ễ

d
àng v
ì
ch
ủ
y
ế
u l
à mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng k
ý
, kh

ông th
ự
c
hi
ệ
n các th
ủ
t
ụ
c theo quy
đị
nh c
ủ
a lu
ậ
t pháp. M
ặ
t khác, vi
ệ
c
đầ
u tư vào
đấ
t đai v
ố
n
ch
ứ
a
đự

ng nhi
ề
u r
ủ
i ro b
ở
i giá
đấ
t ph
ụ
thu
ộ
c r
ấ
t nhi
ề
u vào t
ì
nh h
ì
nh phát tri
ể
n kinh
t
ế
– x
ã
h
ộ
i, chính sách c

ủ
a Nhà n
ướ
c v
ề

đấ
t đai và quy ho
ạ
ch c
ủ
a Nhà n
ướ
c, nhưng
do vi
ệ
c mua bán trong th
ị
tr
ườ
ng ng
ầ
m di
ễ
n ra trong m
ộ
t th
ờ
i gian dài mà không b
ị

ng
ăn ch
ặ
n, x
ử
l
ý
k
ị
p th
ờ
i v
à nghiêm minh khi
ế
n ng
ư
ờ
i ta l
ầ
m t
ư
ở
ng r
ằ
ng vi
ệ
c kinh
doanh, n
ắ

m gi
ữ

đấ
t đai có
độ
r
ủ
i ro th
ấ
p. V
ì
th
ế
mà l
ĩ
nh v
ự
c
đấ
t đai càng tr
ở
nên
h
ấ
p d
ẫ
n và đôi khi ng
ườ
i ta quên đi vai tr

ò
c
ủ
a Nhà n
ướ
c.
III.4. Do buông l
ỏ
ng qu
ả
n l
ý

đấ
t đai.
- Do chưa chú
ý
đúng m
ứ
c t
ớ
i th
ị
tr
ườ
ng BĐS và chưa chính th
ứ
c th
ừ
a nh

ậ
n v
ề

m
ặ
t ph
áp l
ý

đ
ố
i v
ớ
i th
ị
tr
ư
ờ
ng B
ĐS nên Nhà n
ư
ớ
c ch
ưa có khung pháp l
ý
r
õ

ràng cho th

ị
tr
ườ
ng BĐS nói chung và th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai nói riêng ho
ạ
t
độ
ng và
do đó, Nhà n
ư
ớ
c h
ầ
u nh
ư không qu
ả
n l
ý

đư
ợ
c ho
ạ
t

đ
ộ
ng c
ủ
a c
ác t
ổ
ch
ứ
c, c
á
nhân tham gia vào th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai và BĐS. Vi
ệ
c qu
ả
n l
ý
các lo
ạ
i
đấ
t công
g
ầ

n như b
ị
b
ỏ
ng
ỏ
và đó là nguyên nhân c
ủ
a
đầ
u cơ
đấ
t đai lo
ạ
i 2 phát sinh và
phát tri
ể
n.

- Công tác qu
ả
n l
ý
, s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ

t
đai chưa
đư
ợ
c coi tr
ọ
ng
đúng m
ứ
c, th
ự
c hi
ệ
n
chưa t
ố
t, nh
ấ
t là
đố
i v
ớ
i
đấ
t
ở
cho dân cư t
ạ
i các đô th
ị

. Trong khi dân cư đô th
ị

Đ
Ò
án môn h
ọ
c

26

tăng nhanh, thu nh
ậ
p và s
ứ
c mua c
ủ
a dân cư
đượ
c nâng cao làm cho c
ầ
u v
ề

đấ
t
ở
v
ượ
t quá cung. Đi

ề
u này làm cho kinh doanh
đấ
t đai có l
ợ
i nhu
ậ
n cao và do
đó
khuy
ế
n kh
ích ho
ạ
t
đ
ộ
ng
ĐCĐĐ. Hi
ệ
n t
ư
ợ
ng
ĐCĐĐ di
ễ
n ra r
ấ
t ph
ổ

bi
ế
n v
à
đa d
ạ
ng song các cơ quan qu
ả
n l
ý
Nhà n
ướ
c l
ạ
i h
ầ
u như chưa quan tâm và chưa
c
ó bi
ệ
n pháp k
ị
p th
ờ
i
để
ngăn ch
ặ
n.
- Thông tin v

ề
th
ị
tr
ườ
ng nói chung và th
ị
tr
ườ
ng
đấ
t đai nói riêng là thi
ế
u nên
nh
ữ
ng ng
ườ
i s
ử
d
ụ
ng
đấ
t r
ấ
t khó ti
ế
p c
ậ

n
đượ
c v
ớ
i thông tin c
ầ
n thi
ế
t và chính
xác. Đây chính là đi
ề
u ki
ệ
n cho các thông tin sai l
ệ
ch do ng
ườ
i môi gi
ớ
i và
ng
ườ
i ĐCĐĐ phát huy tác d
ụ
ng.
- Vi
ệ
c qu
ả
n l

ý
th
ị
tr
ư
ờ
ng ti
ề
n t
ệ
, t
ín d
ụ
ng c
ò
n nhi
ề
u b
ấ
t c
ậ
p, trong
đó đáng chú
ý

là m
ộ
t s
ố
ngân hàng và t

ổ
ch
ứ
c tín d
ụ
ng chưa qu
ả
n l
ý
và giám sát ch
ặ
t ch
ẽ
vi
ệ
c
s
ử
d
ụ
ng các kho
ả
n ti
ề
n cho các Doanh nghi
ệ
p kinh doanh BĐS vay, nên h
ọ

dùng v

ố
n vay
đ
ầ
u t
ư
đ
ể

ĐCĐĐ thu l
ờ
i.

III.5. Các bi
ệ
n ph
áp x
ử
ph
ạ
t vi ph
ạ
m h
ành chính th
ự
c hi
ệ
n ch
ưa kiên quy
ế

t
và th
ườ
ng xuyên.
Như
đã
nói, ho
ạ
t
độ
ng ĐCĐĐ di
ễ
n ra ph
ổ
bi
ế
n và đa d
ạ
ng song các cơ quan
qu
ả
n l
ý
Nhà n
ướ
c l
ạ
i h
ầ
u như chưa có bi

ệ
n pháp nào k
ị
p th
ờ
i và c
ầ
n thi
ế
t
để
ngăn
ch
ặ
n k
ị
p th
ờ
i t
ì
nh tr
ạ
ng này. Các bi
ệ
n pháp hành chính c
ủ
a Nhà n
ướ
c trong vi
ệ

c x
ử

l
ý
các tr
ườ
ng h
ợ
p s
ử
d
ụ
ng
đấ
t sai m
ụ
c đích (t
ự

ý
chuy
ể
n
đổ
i m
ụ
c đích s
ử
d

ụ
ng
đấ
t), chuy
ể
n nh
ư
ợ
ng tr
ái pháp lu
ậ
t, s
ử
d
ụ
ng
đ
ấ
t l
ã
ng ph
í chưa th
ự
c hi
ệ
n nghi
êm
túc, th
ườ
ng xuyên d

ẫ
n
đế
n hi
ệ
u l
ự
c qu
ả
n l
ý
Nhà n
ướ
c c
ò
n kém hi
ệ
u qu
ả
.
III.6. Các công c
ụ
tài chính chưa h
ợ
p l
ý
và linh ho
ạ
t.
Đi

ề
u này th
ể
hi
ệ
n
ở
ch
ỗ
, các công c
ụ
tài chính chưa th
ự
c s
ự
góp ph
ầ
n vào vi
ệ
c
đi
ề
u ti
ế
t thu nh
ậ
p t
ừ
vi
ệ

c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, n
ắ
m gi
ữ
, chuy
ể
n nh
ượ
ng
đấ
t đai m
ộ
t cách
công b
ằ
ng, linh ho
ạ
t v
à h
ợ
p l
ý
.

M
ộ
t s
ố
c
ơ quan, đơn v
ị
m
ặ
c d
ù không có
ý

đ
ị
nh
ĐCĐĐ
đ
ể
sinh l
ờ
i do
pháp lu
ậ
t
kh
ông cho phép mua bán, chuy
ể
n nh
ượ

ng ho
ặ
c cho thuê l
ạ
i, nhưng do không ph
ả
i
th
ự
c hi
ệ
n ngh
ĩ
a v
ụ
t
ài chính v
ớ
i Nh
à n
ư
ớ
c ho
ặ
c chi tr
ả

ở
m
ứ

c th
ấ
p, trong khi bi
ệ
n
pháp x
ử
l
ý
hành chính là không kiên quy
ế
t, nên h
ọ
v
ẫ
n n
ắ
m gi
ữ

đấ
t đai v
ớ
i m
ộ
t s
ố

l
ượ

ng l
ớ
n mà n
ế
u
để
không r
ấ
t l
ã
ng phí ho
ặ
c s
ử
d
ụ
ng vào m
ụ
c đích cho thuê ki
ế
m
l
ờ
i mà Nhà n
ướ
c không đi
ề
u ti
ế
t

đượ
c. N
ế
u như h
ọ
b
ị
x
ử
ph
ạ
t th
ì
ti
ề
n cho thuê
c
ũ
ng v
ẫ
n đem l
ạ
i cho h
ọ
m
ộ
t kho
ả
n l
ợ

i sau khi
đã
n
ộ
p ph
ạ
t.
IV- ƯU
ĐIỂM

CỦA

HOẠT

ĐỘNG

ĐẦU
CƠ
ĐẤT
ĐAI.
Ho
ạ
t
độ
ng ĐCĐĐ h
ầ
u như ch
ẳ
ng có nh
ữ

ng tác d
ụ
ng nào ch
ỉ
toàn gây tác h
ạ
i
cho n
ề
n kinh t
ế
và
đờ
i s
ố
ng x
ã
h
ộ
i. Ho
ạ
t
độ
ng này xu
ấ
t hi
ệ
n có tác d
ụ
ng làm cho

h
ệ
th
ố
ng lu
ậ
t pháp và các cơ ch
ế
chính sách c
ủ
a Nhà n
ướ
c ph
ả
i thay
đổ
i cho phù
h
ợ
p v
ớ
i s
ự
thay
đổ
i c
ủ
a th
ự
c ti

ễ
n. Lu
ậ
t và văn b
ả
n d
ướ
i lu
ậ
t luôn luôn h
ướ
ng vào
vi
ệ
c qu
ả
n l
ý
t
ố
t ngu
ồ
n t
ài nguyên
đ
ấ
t
đai và h
ạ
n ch

ế
nh
ữ
ng ti
êu c
ự
c trong l
ĩ
nh v
ự
c
này trong đó có ho
ạ
t
độ
ng ĐCĐĐ. Ho
ạ
t
độ
ng này là ngu
ồ
n thông tin ph
ả
n h
ồ
i cho