24 một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05 bất động sản đầu tư

một số vấn đề về chuẩn mực kế toán vas 05
bất động sản đầu t
Nguyễn Thu Hằng
Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
Trong tiến trình hội nhập nền kinh tế toàn cầu, kế toán Việt Nam đã có
những bớc phát triển đáng kể. Khi trở thành một thành viên của Hiệp hội kế
toán quốc tế, Việt Nam đã cam kết xây dựng một hệ thống chuẩn mực kế toán
thống nhất với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Bắt đầu từ những năm 1994, Bộ tài chính đã quy định những chuẩn mực
cho một hệ thống tài khoản kế toán và từng bớc đã và đang tiếp tục chỉnh sửa,
bổ sung những chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm hớng đến sự phù hợp hơn
với hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS.
Trong hệ thống chuẩn mực hệ thống kế toán Quốc tế, chuẩn mực IAS 40
- bất động sản đầu t, tiền thân của chuẩn mực này là chuẩn mực IAS 25 - "kế
toán các khoản đầu t" đợc ban hành vào ngày 01/01/2001. Sau đó, chuẩn mực
IAS 25 đợc bổ sung và hoàn chỉnh, đổi thành chuẩn mực IAS 40 - bất động sản
đầu t.
Mục tiêu của chuẩn mực IAS 40 - bất động sản đầu t là nhằm quy định
phơng pháp hạch toán và những yêu cầu có liên quan đến thuyết minh trong báo
cáo tài chính về bất động sản đầu t.
Trong hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, chuẩn mực VAS 05 - bất
động sản đầu t đã đợc ban hành và công bố theo quyết định số 234/2003/QĐ-
BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trởng Bộ tài chính. Chuẩn mực kế toán VAS 05 -
bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một bớc tiến quan trọng trong tiến trình
hội nhập kế toán Việt Nam với thông lệ và hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế.
Chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t ra đời đã đánh dấu một
sự phát triển mới cả về lý luận lẫn thực tiễn đối với kế toán bất động sản đầu t.
1
1.1. Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản đầu t trong các doanh
nghiệp
1.1.1. Khái niệm về bất động sản đầu t

Bất động sản đầu t là một phạm trù kinh tế còn rất mới ở nớc ta. Bởi vậy,
trớc hết cần hiểu bất động sản là gì?
Theo Bộ Luật dân sự điều 181 quy định "bất động sản là những tài sản
không di rời đợc, bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định
1
Nh vậy, bất động sản là những tài sản luôn luôn gắn liền với đất đai và
không di rời đợc. Do đó, đất đai là yếu tố ban đầu và là những yếu tố không thể
thiếu đợc của bất động sản.
Từ nhận thức trên, có thể hiểu: Bất động sản là những tài sản gắn liền với
đất đai và khó di rời đợc.
Bất động sản có nhiều loại, nếu căn cứ theo mục đích sử dụng, bất động
sản bao gồm hai loại: bất động sản chủ sở hữu sử dụng và bất động sản đầu t.
1.1.1.1. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng
Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t, thì:
Một bất động sản chủ sở hữu sử dụng là bất động sản do ngời chủ sở hữu
hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích
sử dụng trong sản xuất, bán hàng hoá, cung cấp dịch vụ hoặc sử dụng cho các
mục đích quản lý
2
.
Theo khái niệm trên, bất động sản chủ sở hữu sử dụng là những bất động
sản đợc nắm giữ bởi ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo một hợp
đồng thuê tài chính nhằm mục đích trong sử dụng sản xuất sản phẩm, cung cấp
1
Bộ Luật dân sự trang 32

2
Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III - NXB Tài chính Hà Nội năm 2004 trang 28
2
hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho mục đích quản lý, chứ không phải để bán
hoặc cho thuê.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chỉ bao gồm:
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để sử dụng trong tơng lai
là tài sản chủ sở hữu sử dụng.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử
dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ thanh lý.
- Bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ phục vụ cho nhân viên sử
dụng trong quá trình hoạt động quản lý của doanh nghiệp.
1.1.1.2. Bất động sản đầu t
Theo chuẩn mực kế toán VAS 05 - bất động sản đầu t, thì:
"Bất động sản đầu t là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc
một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời chủ sở hữu hoặc ng-
ời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi
từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán mà không phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho
các mục đích quản lý; hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng"
1
Nh vậy, bất động sản đầu t là những bất động sản, bao gồm: quyền sử
dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do ngời
chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm
mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá để bán.
Cần nhấn mạnh rằng, bất động sản đầu t không phải là những bất động
sản sử dụng trong sản xuất sản phẩm, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng
cho các mục đích quản lý hoặc là bán ngay trong kỳ kinh doanh thông thờng.

Bất động sản đầu t chỉ bao gồm:
- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữ trong
thời gian dài, chờ tăng giá để bán.
1
Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, quyển III, NXB Tài chính, Hà Nội 2004 trang 23
3
- Quyền sử dụng đất do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại để nắm giữ nhng
cha xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai.
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính và
cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
- Nhà đang đợc nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê
hoạt động.
- Cơ sở hạ tầng đang đợc nắm giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động
Từ khái niệm trên, cần phân biệt giữa bất động sản đầu t và bất động sản
chủ sở hữu sử dụng: Bất động sản đầu t tạo ra luồng tiền hoàn toàn độc lập với
những tài sản khác do doanh nghiệp đang nắm giữ. Còn bất động sản chủ sở
hữu sử dụng cũng tạo ra luồng tiền nhng có sự tham gia của các tài sản khác đ-
ợc doanh nghiệp sử dụng trong quá trình sản xuất sản phẩm hoặc cung cấp dịch
vụ hàng hoá,
Ngoài ra, cần phân biệt giữa bất động sản đầu t với các bất động sản
khác, nh: bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động thông thờng, hoặc là
những bất động sản xây dựng để bán trong tơng lai gần, hoặc là những bất động
sản đợc xây dựng cho bên thứ ba,
1.1.2. Những đặc điểm của bất động sản đầu t
Để phân biệt rõ bất động sản đầu t với các bất động sản khác, cần nắm
chắc những đặc điểm của bất động sản đầu t, sau đây:
- Bất động sản đầu t là những tài sản thờng có vị trí cố định, không thể
hoặc khó có thể di rời đợc.
Đây là một đặc điểm nổi bật của bất động sản đầu t, khác với sản phẩm

sản xuất ra, khác với thiết bị sản xuất của doanh nghiệp đang tồn tại trong quy
trình công nghệ, khác với các tài sản phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụ
hàng hóa hay sử dụng cho các mục đích quản lý khác, tài sản là bất động sản
đầu t luôn luôn ở vị trí cố định và không thể hoặc khó có thể di rời đợc.
- Bất động sản đầu t là loại tài sản có giá trị lớn.
4
Hầu hết bất động sản đầu t là tài sản, nh: nhà cửa, quyền sử dụng đất đai,
các cơ sở hạ tầng, . cho nên, giá trị của bất động sản đầu t có giá trị rất lớn.
Do vậy, các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh bất động sản đầu t đều phải
có nhu cầu rất lớn về vốn.
- Bất động sản đầu t đợc giao dịch trên thị trờng có những đặc điểm riêng
biệt, mang tính đặc thù.
Bất động sản đầu t cũng là một loại bất động sản, nhng không phải tất cả
bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, mỗi loại bất động sản
phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng nhng không phải bất động sản nào cũng
đợc pháp luật cho phép đa ra giao dịch trên thị trờng, nh: pháp luật về đất đai,
các chính sách của nhà nớc về đất đai, các công trình công cộng, các cơ sở hạ
tầng công cộng, . Bởi vậy, thị tr ờng giao dịch bất động sản đầu t không phải là
thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền về
lợi ích chứa trong bất động sản đầu t. Mặt khác, quá trình giao dịch bất động
sản đầu t rất phức tạp phải cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp, có trình độ cao
và tốn nhiều chi phí, nh: chi phí t vấn, chi phí kiểm định, Hơn nữa, giá cả bất
động sản đầu t lại phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách đất đai, chính sách
quy hoạch của nhà nớc,
Căn cứ vào cơ sở lý luận đã trình bày ở trên cho thấy, bất động sản đầu t
là loại tài sản quan trọng, là loại hàng hóa đặc biệt của mỗi quốc gia. Bởi vậy,
các giao dịch về bất động sản đầu t tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt
động kinh tế - xã hội của nền kinh tế quốc dân.
1.2. Phân loại bất động sản đầu t
Bất động sản đầu t của doanh nghiệp có nhiều loại, có thể phân loại theo

nhiều tiêu thức khác nhau, phù hợp với yêu cầu quản lý từng loại bất động sản
đầu t. Có thể căn cứ vào các tiêu thức sau đây để phân loại bất động sản đầu t:
1.2.1. Phân loại theo mục đích sử dụng
Theo mục đích sử dụng, bất động sản đầu t đợc chia thành 3 loại:
5
1.2.1.1. Bất động sản cho thuê hoạt động, gồm: nhà cửa, quyền sử dụng
đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp hoặc do doanh nghiệp đi thuê
tài chính đang đợc nắm giữ, nhằm mục đích thu lợi nhuận từ việc cho thuê.
1.2.1.2. Bất động sản chờ tăng giá để bán, bao gồm: nhà cửa, quyền sử
dụng đất, cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu của doanh nghiệp, doanh nghiệp đang nắm
giữ với mục đích chờ tăng giá để bán.
1.2.1.3. Bất động sản cha rõ mục đích sử dụng, bao gồm: quyền sử dụng
đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ nhng cha rõ mục đích sử dụng.
Với cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp nắm đợc kết cấu
bất động sản đầu t theo mục đích sử dụng. Trên cơ sở đó, quản trị doanh nghiệp
có những biện pháp quản lý và kinh doanh bất động sản đầu t đạt hiệu quả kinh
tế cao nhất.
1.2.2. Phân loại theo nội dung kinh tế
Theo nội dung kinh tế, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc chia
thành 4 loại sau đây:
1.2.2.1. Nhà cửa
Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà do doanh nghiệp mua, xây dựng
mà doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng
giá để bán. Đây là một loại bất động sản đầu t ở Việt Nam đang phát triển và sẽ
phát triển mạnh trong tơng lai.
1.2.2.2. Quyền sử dụng đất
Bao gồm: quyền sử dụng đất do doanh nghiệp mua và đang nắm giữ với
mục đích cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá để bán, hoặc có thể cha rõ mục
đích sử dụng.
1.2.2.3. Bất động sản thuê tài chính

Bao gồm: nhà hoặc một phần của nhà, quyền sử dụng đất do doanh
nghiệp đi thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động.
1.2.2.4. Cơ sở hạ tầng
Bao gồm: các cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp đã mua hoặc xây dựng và
đang nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
6
Theo cách phân loại trên, cho phép quản trị doanh nghiệp thấy đợc vai
trò, tác dụng của từng loại tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản đầu
t để có những giải pháp quản lý và sử dụng có hiệu quả. Đồng thời, có kế hoạch
chủ động tính khấu hao cho từng loại bất động sản đầu t một cách chính xác và
khoa học.
1.2.3. Phân loại theo hình thức sở hữu
Theo hình thức sở hữu, bất động sản đầu t của doanh nghiệp đợc phân
thành hai loại:
1.2.3.1. Bất động sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần của nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp mua hoặc xây dựng và đang đợc doanh nghiệp nắm giữ với mục
đích chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt động.
1.2.3.2. Bất động sản không thuộc sở hữu của doanh nghiệp
Bao gồm: nhà, một phần cửa nhà, quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng do
doanh nghiệp thuê tài chính và doanh nghiệp đang nắm giữ với mục đích cho
thuê hoạt động.
Theo cách phân loại này, giúp quản trị doanh nghiệp nắm chắc đợc
những thông tin về kết cấu bất động sản đầu t theo hình thức sở hữu. Qua đó,
giúp quản trị doanh nghiệp có những giải pháp xác thực trong quản lý và sử
dụng vốn một cách tiết kiệm và hợp lý.
Ngoài các cách phân loại bất động sản ở trên, còn có thể phân loại bất
động sản của doanh nghiệp thành 3 loại sau đây:
a) Bất động sản sử dụng: là những bất động sản đang sử dụng trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nh: nhà xởng, vật kiến trúc,

b) Bất động sản tồn kho: là những bất động sản thuộc hàng hóa bán ra
trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng, nh: quyền sử dụng đất, nhà hoặc
một phần nhà và đất mà doanh nghiệp mới mua đợc và đang nắm giữ sẽ bán ra
thị trờng trong thời gian ngắn.
c) Bất động sản đầu t: là những bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm
giữ nhng chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê, nh: nhà cửa, một phần nhà và đất,
7
quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đang nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho
thuê hoạt động
1.3. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu t
Một bất động sản đầu t đợc ghi nhận là tài sản phải đồng thời thỏa mãn
cả hai điều kiện sau đây:
1.3.1. Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai
Mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t là lợi nhuận. Bởi
vậy, khi xác định một bất động sản đầu t có thỏa mãn điều kiện này để ghi nhận
là tài sản hay không, quản trị doanh nghiệp cần phải cân nhắc và đánh giá mức
độ chắc chắn gắn liền với việc thu đợc các lợi ích kinh tế trong tơng lai mà
chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
1.3.2. Nguyên giá của bất động sản đầu t phải đợc xác định một cách
đáng tin cậy
Để ghi nhận một bất động sản đầu t là tài sản thì nguyên giá của bất động
sản đầu t phải đợc xác định một cách chính xác. Điều này, thể hiện qua giao
dịch, mua bán, trao đổi bất động sản đầu t đã minh chứng và xác định giá trị
bất động sản đầu t.
Nguyên giá ban đầu của bất động sản đầu t là toàn bộ các chi phí (tiền
hoặc tơng đơng tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản
khác đa ra trao đổi để có đợc bất động sản đầu t tính đến thời điểm mua vào
hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu t đó.
Tùy thuộc vào từng trờng hợp, nguyên giá của bất động sản đầu t đợc xác
định nh sau:

- Nguyên giá của bất động sản đầu t mua vào, bao gồm: giá mua và các
chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, nh: phí dịch vụ t vấn, lệ phí trớc bạ và
chi phí giao dịch liên quan khác. Có thể viết theo công thức sau đây:
Giá trị bất động sản đợc mua = giá mua + các chi phí liên quan trực tiếp.
- Trờng hợp mua bất động sản đầu t theo phơng thức trả chậm, nguyên
giá của bất động sản đầu t bằng giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạch toán vào
8
chi phí tài chính (tài khoản 635) theo kỳ hạn thanh toán trừ khi số chênh lệch đ-
ợc tính vào nguyên giá bất động sản đầu t theo quy định của chuẩn mực kế toán
số 16 "chi phí đi vay".
- Nguyên giá của bất động sản đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và
các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu t tính đến ngày hoàn thành
công việc xây dựng.
- Trờng hợp bất động sản đầu t thuê tài chính với mục đích để cho thuê
hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu t thì nguyên giá
của bất động sản đầu t đó tại thời điểm khởi đầu thuê đợc thực hiện theo quy
định của chuẩn mực kế toán số 06 "thuê tài sản" .
Cần đặc biệt chú ý rằng, nguyên giá của bất động sản đầu t không bao
gồm các loại chi phí sau đây:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để
đa bất động sản đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động)
- Các chi phí khi mới đa bất động sản đầu t vào hoạt động lần đầu trớc
khi bất động sản đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến.
- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu t.
9
10
một số vấn đề về hạch toán bất động sản
đầu t trong các doanh nghiệp

Nguyễn Thu Hằng
Lớp: KT 46 C - Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
1.1. Một số quy định trong hạch toán bất động sản đầu t
Khi hạch toán hoạt động kinh doanh bất động sản đầu t cần tôn trọng một
số quy định sau đây:
1.1.1. Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu t phát sinh sau ghi nhận
ban đầu phải đợc ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi
phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu t tạo ra lợi ích kinh tế
trong tơng lai nhiều hơn mức hoạt động đợc đánh giá ban đầu thì mới đợc ghi
tăng nguyên giá bất động sản đầu t.
1.1.2. Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá để bán hoặc cho thuê hoạt
động, doanh nghiệp phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu t. Khấu hao
bất động sản đầu t đợc ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp
có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ớc tính thời
gian khấu hao và xác định phơng pháp khấu hao của bất động sản đầu t.
1.1.3. Đối với bất động sản đầu t mua vào, nhng phải tiến hành xây dựng,
cải tạo, nâng cấp trớc khi sử dụng cho mục đích đầu t thì giá trị bất động sản,
chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động
sản đầu t đợc phản ánh trên tài khoản 241 - xây dựng cơ bản dở dang. Khi quá
trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động
sản đầu t hoàn thành để kết chuyển vào tài khoản 217 - bất động sản đầu t.
1.1.4. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động
sản đầu t hoặc từ bất động sản đầu t sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay
hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng nh các trờng hợp sau
đây:
11
- Trờng hợp 1: bất động sản đầu t chuyển thành bất động sản chủ sở hữu
sử dụng chỉ khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này.
- Trờng hợp 2: bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho chỉ khi chủ
sở hữu bắt đầu từ khi cho mục đích bán.

- Trờng hợp 3: bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động
sản đầu t chỉ khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó và khi bên khác thuê
hoạt động.
- Trờng hợp 4: hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu t chỉ khi chủ
sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động.
- Trờng hợp 5: bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu t
khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đa vào đầu t (trong giai đoạn xây
dựng phải kế toán theo chuẩn mực kế toán số 03 - tài sản cố định hữu hình).
Cần lu ý rằng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu t
với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho đã trình bày ở trên
không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc chuyển đổi và không làm thay
đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo
tài chính của doanh nghiệp
1.1.5. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu t mà
không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi
nhận là bất động sản đầu t trên tài khoản 217 - bất động sản đầu t cho đến khi
bất động sản đầu t đó đợc bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.
1.1.6. Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu t đợc ghi nhận là toàn bộ
giá bán (giá bán cha có thuế GTGT đối với trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế
GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế).
Trờng hợp doanh nghiệp bán theo phơng thức trả chậm thì doanh thu đợc
xác định ban đầu theo giá bán trả tiền ngay (giá bán cha có thuế GTGT đối với
doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phơng pháp khấu trừ thuế). Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả tiền ngay đợc ghi
nhận là doanh thu thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 14 - doanh
thu và thu nhập khác.
12
1.1.7. Doanh nghiệp ghi giảm bất động sản đầu t trong các trờng hợp sau
đây:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu t sang hàng tồn kho

hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
- Bán bất động sản đầu t
- Thanh lý bất động sản đầu t
- Hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu t cho ngời cho thuê
1.1.8. Bất động sản đầu t đợc theo dõi chi tiết theo từng đối tợng ghi bất
động sản đầu t trong sổ "sổ theo dõi bất động sản đầu t" tơng tự nh tài sản cố
định.
1.1.9. Hạch toán bất động sản đầu t đối với doanh nghiệp chuyên kinh
doanh bất động sản và đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động
sản.
a. Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, thì:
- Bất động sản mua về, xác định rõ mục đích để bán trong kỳ thì hạch
toán vào tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t.
- Bất động sản mua về đợc xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai
hoặc để chuyên cho thuê hoạt động thì hạch toán vào tài khoản 217 - bất động
sản đầu t.
b. Đối với doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản thì chỉ
sử dụng tài khoản 1567 - hàng hóa bất động sản đầu t.
2.1. Chứng từ và tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t
2.1.1. Chứng từ kế toán
Quy trình hạch toán bất động sản đầu t bao giờ cũng bắt đầu từ những
chứng từ kế toán. Đó là căn cứ quan trọng đầu tiên của mọi quy trình hạch toán.
Chứng từ hạch toán bất động sản đầu t, bao gồm:
- Chứng từ mua bán, thanh lý, cho thuê bất động sản đầu t, bao gồm: hợp
đồng cho thuê, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu chi,
- Chứng từ chi phí nâng cấp, sửa chữa bất động sản đầu t, gồm: biên bản
bàn giao, sửa chữa tài sản cố định, phiếu chi,
13
- Các quyết định chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sang bất
động sản đầu t,

2.1.2. Tài khoản sử dụng trong hạch toán bất động sản đầu t
Để hạch toán bất động sản đầu t, ngời ta sử dụng TK 217 - bất động sản
đầu t. Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng
giảm bất động sản đầu t của doanh nghiệp trong kỳ theo nguyên giá.
Bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t tăng trong kỳ
Bên Có: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t giảm trong kỳ
Số d bên Nợ: phản ánh nguyên giá bất động sản đầu t hiện có trong kỳ.
Ngoài ra, trong hạch toán bất động sản đầu t còn sử dụng một số tài
khoản nh sau:
- Tài khoản 2147 - khấu hao bất động sản đầu t
- Tài khoản 1567 -hàng hóa bất động sản đầu t
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động
các loại hàng hóa bất động sản đầu t của các doanh nghiệp không chuyên kinh
doanh bất động sản.
Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 1567 - hàng hóa bất động
sản đầu t, nh sau:
Bên Nợ: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế hàng hóa bất động sản mua về để bán
+ Giá trị còn lại của bất động sản đầu t chuyển thành hàng tồn kho
+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi
tăng nguyên giá hàng hóa bất động sản đầu t chờ bán.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thừa phát hiện khi kiểm kê
Bên Có: phản ánh các nghiệp vụ kinh tế
+ Giá trị thực tế của hàng hóa bất động sản đầu t đã bán hoặc chuyển
thành bất động sản đầu t.
+ Trị giá thực tế của hàng hóa bất động sản thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số d bên Nợ: phản ánh trị giá thực tế hàng hóa bất động sản còn lại cuối
kỳ.
14
- Tài khoản 632 - giá vốn hàng bán

- TK 5117 - doanh thu kinh doanh bất động sản đầu t
- TK 241 - xây dựng cơ bản dở dang
- TK 111, 112, 131, 331,
3.1. Trình tự hạch toán bất động sản đầu t
Trình tự hạch toán bất động sản đầu t một số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu,
nh sau:
3.1.1. Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu t theo phơng
thức trả tiền ngay
- Trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phơng pháp khấu trừ, kế
toán ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu t
Nợ TK 133 - Thuế GTGT đợc khấu trừ (1332)
Có các TK: 111, 112, 331, .
- Trờng hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phơng pháp trực tiếp, kế
toán ghi:
Nợ TK 217 - Bất động sản đầu t
Có các TK: 111, 112, 331,
Ví dụ 1: một doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản. Trong năm,
doanh nghiệp mua một mảnh đất có diện tích là 300m
2
, với đơn giá 1m
2
là 20
triệu đồng. Doanh nghiệp thanh toán cho bên bán bằng tiền gửi ngân hàng.
Thuế GTGT là 1% doanh nghiệp thanh toán bằng tiền mặt. Với mảnh đất trên,
doanh nghiệp sẽ nắm giữ và chờ tăng giá mới bán. Các chi phí khác có liên
quan trực tiếp đến việc mua mảnh đất trên là 10 triệu đồng và đã thanh toán
bằng tiền mặt.
yêu cầu: xác định nguyên giá của mảnh đất trên. Định khoản các
nghiệp vụ kinh tế và phản ánh vào tài khoản kế toán của doanh nghiệp theo tài

liệu trên.
Bài giải:
Theo tài liệu trên, nguyên giá của mảnh đất mà doanh nghiệp đã mua và
đang nắm giữ đợc xác định nh sau:
15