Hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư potx

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Đề tài: Hướng dẫn thẩm định dự án
đầu tư
, Tháng năm

1
PHỤ LỤC VII/TDDN:
HƯỚNG DẪN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. Phần chung
1. Mục tiêu của hướng dẫn
- Nhằm đưa ra kết luận về tính khả thi, hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu
tư, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra để phục vụ cho việc quyết
định cho vay hoặc từ chối cho vay đầu tư dự án.
- Làm cơ sở tham gia góp ý, tư vấn cho Chủ đầu tư, tạo điều kiện để đảm bảo hiệu
quả cho vay, thu được nợ gốc và lãi đúng hạn, hạn chế, phòng ngừa rủi ro.
- Làm cơ sở để xác định giá trị cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tiến độ giải
ngân, mức độ thu nợ hợp lý, các điều kiện cho vay, tạo tiền đề cho khách
hàng hoạt động có hiệu quả và đảm bảo mục tiêu đầu tư của Ngân hàng.
2. Phương pháp sử dụng
Những nội dụng đưa ra tại Hướng dẫn này chỉ mang tính chất định hướng,
tổng quát và cơ bản. Trong quá trình thẩm định dự án, từy theo quy mô, tính
chất, đặc điểm của từng dự án đầu tư đề nghị vay vốn, tuỳ từng khách hàng và
điều kiện thực tế, cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi ro sử dụng linh hoạt
các nội dung theo mức độ hợp lý để đảm bảo hiệu quả thực hiện. Tuỳ theo từng
dự án đầu tư cụ thể, có thể xem xét bỏ qua hoặc bổ sung thêm một số nội dung
thẩm định nếu không phù hợp hoặc chưa đầy đủ so với thực tế.
3. Yêu cầu
Ngoài việc xem xét trên hồ sơ dự án đầu tư đề nghị vay vốn của khách
hàng để có thêm thông tin phục vụ cho việc đánh giá, phân tích, cán bộ quan hệ
khách hàng/quản lý rủi ro cần phải tìm hiểu, thu thập các thông tin, tài liệu,
VBCĐ, các chính sách có liên quan đến dự án đầu tư thông qua các nguồn:

- Đi thực tế để tìm hiểu giá cả, tình hình cung - cầu chung của thị trường đối
với sản phẩm của dự án;
- Tìm hiểu qua các nhà cung cấp thiết bị, nguyên nhiên vật liệu đầu vào, các
nhà tiêu thụ sản phẩm tương tự như của dự án để đánh giá giá cả, tình hình
thị trường đầu vào - đầu ra của dự án;
- Tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, mạng Internet,…)
từ các cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý doanh nghiệp,…
- Tìm hiểu thông qua các báo cáo, nghiên cứu, hội thảo chuyên đề về ngành
nghề;
- Tìm hiểu từ các dự án đầu tư cùng loại;
Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi ro cần thường xuyên kết hợp với
nhau để trao đổi thông tin, đi khảo sát thực tế tại nơi sản xuất kinh doanh của
khách hàng để tìm hiểu thêm thông tin về:
2
- Tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị, kỹ thuật, quy trình công nghệ hiện
có của khách hàng;
- Tình hình hoạt động sản xuất, kinh doanh của khách hàng;
- Địa điểm hạ tầng cơ sở nơi sẽ thực hiện đầu tư dự án, đánh giá phân tích
những thuận lợi, khó khăn, khả năng đảm bảo nguồn vốn và tiến độ thực hiện
so với dự kiến đầu tư dự án mới;
- Đánh giá tài sản bảo đảm nợ vay bổ sung ngoài tài sản hình thành từ dự án
(nếu có);
II. Thẩm định dự án đầu tư
Việc thẩm định dự án đầu tư sẽ tập trung, phân tích đánh giá về khía cạnh
hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Các khía cạnh khách như hiệu
quả về mặt xã hội, hiệu quả kinh tế nói chung cũng sẽ được đề cập tới tuỳ theo
đặc điểm và yêu cầu của từng dự án. Các nội dung chính khi thẩm định dự án
cần tiến hành phân tích đánh giá gồm:
4. Sự cần thiết phải đầu tư
Đối với bất kỳ dự án nào, việc phân tích, đánh giá nhằm làm rõ được sự

cần thiết phải đầu tư là xuất phát điểm để tiếp tục hoạch định các nội dụng khác:
Lựa chọn hình thức đầu tư, địa điểm, quy mô, thời điểm, các giải pháp công
nghệ, thiết bị để đánh giá, lựa chọn dự án, lĩnh vực, quy mô đầu tư phù hợp.
Thông thường việc đánh giá sự cần thiết phải đầu tư cũng cần phải tuỳ
thuộc vào tính chất, mục tiêu đầu tư dự án. Đối với các dự án đầu tư mới, căn cứ
vào chiến lược/quy hoạch phát triển ngành, phát triển của địa phương, chiến
lược đầu tư của Công ty và cân đối cung - cầu, năng lực, kinh nghiệm kinh
doanh của Chủ đầu tư, cơ hội/thời điểm đầu tư, sản phẩm của dự án… để quyết
định việc đầu tư. Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư mở rộng, nâng cao năng
lực sản xuất, chuyển đổi công nghệ… ngoài những căn cứ trên cần dựa vào các
thông tin, căn cứ về: tình hình SXKD, khả năng hoạt động, tình hình vay và trả
nợ vay với các tổ chức tín dụng, tình hình tiêu thụ sản phẩm, hiệu quả hoạt động
của dây chuyền hiện tại để đánh giá.
Ngoài ra, có thể xem xét/đánh giá sơ bộ một số nội dung:
- Mục tiêu đầu tư dự án đã phù hợp hay không: nếu ở mức khiêm tốn quá so
với năng lực tài chính, yêu cầu thị trường thì việc đầu tư có trở nên lãng phí
hay không? Ở mức quá tham vọng thì khả năng đứng vững của dự án trên thị
trường ntn?
- Lựa chọn quy mô, hình thức đầu tư: có phù hợp với khả năng mở rộng thị
phần, yêu cầu thị trường, khả năng chiếm lĩnh/thâm nhập vào thị trường
trong thời gian nhất định hay không?
- Quy mô: dự án, tổng mức đầu tư cơ cấu vốn phù hợp chưa?
3
- Tiến độ triển khai: Việc thực hiện dự án có những yếu tố nào ảnh hưởng/trở
ngại đến tiến độ đầu tư dự án, việc xây dựng tiến độ có ảnh hưởng đến lợi thế
cạnh tranh của sản phẩm. Chú ý đến những dự án chịu sự chi phối nhiều bởi
cơ hội đầu tư: SX VLXD (xi măng, gạch ốp lát,…), cơ sở hạ tầng giao thông,
chuyển giao quyền thu phí, đầu tư bất động sản…
Các nội dung trên sẽ tiếp tục được đánh giá/phân tích cụ thể tại các phần
sau. Việc đánh giá ở phần này chỉ mang tính chất tổng quát để thấy được những

đánh giá khái quát về dự án. Đây là những cơ sở khái quát để có thể thấy rõ
được những thuận lợi, khó khăn của dự án và là cơ sở để các TCTD quyết định
việc đầu tư dự án có hợp lý không. Nếu hợp lý, tiếp tục phân tích các nội dung
trên cụ thể trong các phần ở dưới đây.
5. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trò rất
quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án. Vì vậy, cán bộ quan hệ khách
hàng/quản lý rủi ro cần xem xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định
dự án. Các nội dung chính cần xem xét, đánh giá gồm:
2.1.Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án
Dựa vào Quy hoạch phát triển ngành trên toàn quốc hoặc từng khu vực,
địa bàn và các số liệu, thông tin dự báo về tình hình sản xuất kinh doanh, nhu
cầu tiêu thụ sản phẩm trong và ngoài nước thu thập được từ các kênh thông tin,
cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rotiến hành phân tích, đánh giá những
nội dung sau:
- Phân tích quan hệ Cung - Cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Định dạng sản phẩm của dự án;
- Đặc tính nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án. Tình hình sản
xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định dự án.
- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của
thị trường nội địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án trong đó lưu ý với
mức độ gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án bị thay thế bởi các
sản phẩm khác có cùng công dụng.
Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản
phẩm dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản
phẩm, dịch vụ đầu tư của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự
án đầu tư trên phương diện như:
- Sự cần thiết đầu tư trong giai đoạn hiện nay;

- Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm;
4
- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (phân kỳ đầu tư, mức huy động
công suất thiết kế).
2.2. Đánh giá về cung sản phẩm
- Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại
của sản phẩm dự án như thế nào, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng
được bao nhiêu phần trăm? Phải nhập khẩu bao nhiêu? Việc nhập khẩu là do
sản xuất trong nước chưa đáp ứng được hay sản phẩm nhập khẩu có ưu thế
cạnh tranh hơn.
- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự án khác, đối
tượng khác cùng tham gia thị trường sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án.
- Sản phẩm nhập khẩu trong những năm qua, dự kiến khả năng nhập khẩu
trong thời gian tới;
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất khẩu khi Việt Nam tham gia với
các nước trong khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC; Hiệp định thương
mại Việt - Mỹ,…) đến thị trường sản phẩm của dự án.
- Đưa số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm,
dịch vụ.
2.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án,
xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu tư của
dự án thay thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của
các nhà sản xuất khác. Việc định hướng thị trường này có hợp lý hay không ?.
Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ quan hệ
khách hàng/quản lý rủi rocần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự
án đối với:
• Thị trường nội địa
- Hình thức, mẫu mã, kết cấu, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản
phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không?

- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng, xu hướng tiêu thụ hiện
nay hay không?
- Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào, có cạnh
tranh hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập, khả năng tiêu thụ hay
không?
• Thị trường nước ngoài
- Những cơ chế, chính sách, quy định của Nhà nước đối với các sản phẩm xuất
khẩu: doanh nghiệp được phép xuất khẩu, sản phẩm, mẫu mã, khối lượng, giá
trị, tiêu chuẩn chất lượng, vệ sinh, đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường…
- Sản phẩm có khả năng đạt các yêu cầu về tiêu chuẩn để xuất khẩu hay không
(tiêu chuẩn chất lượng, vệ sinh,…)
5
- Quy cách, chất lượng, mẫu mã, giá cả có những ưu thế như thế nào so với các
sản phẩm cùng loại trên thị trường dự kiến xuất khẩu;
- Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không.
- Sản phẩm cùng loại của Việt Nam đã thâm nhập được vào thị trường xuất
khẩu dự kiến này hay chưa, kết quả như thế nào?
- Các đại lý, bạn hàng tiêu thụ sản phẩm đã có hoặc đang thiết lập ở thị trường
dự kiến xuất khẩu (nếu có)?
2.4. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
Xem xét, đánh giá trên các mặt:
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối không?
- Mạng lưới phân phối của sản phẩm dự án đã được xác lập hay chưa? mạng lưới
phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không? Cần lưu ý trong
trường hợp sản phẩm là hàng tiêu dùng, mạng lưới phân phối đóng vai trò khá
quan trọng trong việc tiêu thụ sản phẩm nên cần được xem xét, đánh giá kỹ.
Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rocũng phải ước tính chi phí thiết kế
mạng lưới phân phối khi tiến hành tính toán hiệu quả tài chính của dự án;
- Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay để dự kiến các khoản phải thu khi

tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả tài chính của dự án
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị/kênh phân phối thì cần có nhận
định xem có thể xảy ra việc bị ép giá hay không ? Nếu đã có đơn đặt hàng thì
cần xem xét tính hợp lý, hợp pháp và mức độ tin cậy khi thực hiện.
- Phương tiện, khoảng cách vận chuyển các sản phẩm từ nơi cung ứng đến nơi
tiêu thụ, giá cả/chi phí vận chuyển.
2.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng
cạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rophải
đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào
hoạt động theo các chỉ tiêu chính sau:
- Sản lượng sản xuất, sản lượng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sản
phẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm;
- Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm;
- Những thay đổi về cơ chế chính sách trong và ngoài nước ảnh hưởng đến giá
bán, cơ cấu sản phẩm của dự án.
- Khả năng bao tiêu sản phẩm của đơn vị cung cấp hoặc các thành viên sáng lập
Công ty hoặc cam kết tiêu thụ sản phẩm của một hoặc một số bạn hàng (nếu có)
Việc dự kiến này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính
ở các phần sau.
6
6. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các
yếu tố đầu vào
Trên cơ sở hồ sơ dự án (báo cáo đánh giá chất lượng, trữ lượng tài
nguyên, Giấy phép khai thác tài nguyên, nguồn thu mua bên ngoài, nhập khẩu,
…) và đặc biệt tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, đánh giá khả năng đáp
ứng/ cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án:
- Nhu cầu về nguyên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm;
- Nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào do Chủ đầu tư tự cung cấp hay phải
cung cấp bởi các nhà cung ứng trong và ngoài nước. Chi phí đầu tư

vùng/nguồn nguyên liệu đầu vào do Chủ đầu tư tự đầu tư hay sử dụng các
nguồn hỗ trợ khác (Ngân sách, các nguồn vốn hỗ trợ nước ngoài,…) để đưa
vào tổng mức đầu tư của dự án (nếu có).
- Các nhà cung ứng nguyên vật liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, đã
có quan hệ từ trước hay mới thiết lập, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm.
- Chính sách của Nhà nước đối với việc nhập khẩu các nguyên, nhiên vật liệu
đầu vào (nếu có);
- Biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên nhiên liệu đầu vào, những biến
động của thị trường quốc tế, tỷ giá ngoại tệ trong trường hợp phải nhập khẩu;
Tất cả những phân tích, đánh giá trên nhằm kết luận được hai vấn đề
chính sau:
- Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không?
- Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn
nguyên nhiên liệu đầu vào là gì?.
7. Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ
thuật
4.1. Địa điểm xây dựng
- Đánh giá tổng quan về địa điểm đầu tư dự án có thuận lợi/khó khăn gì về các
mặt: hệ thống giao thông, có gần các nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào của
dự án, điện, nước, thông tin liên lạc, nguồn cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng
công trình; thị trường tiêu thụ hay không? Trình độ dân trí, mật độ dân cư có ảnh
hưởng như thế nào đến kế hoạch và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng xây
dựng dự án; đại điểm xay dựng có nằm trong quy hoạch hay không?
- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào? Đánh giá so
sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác;
- Điều kiện địa hình, địa chất, khí tượng thuỷ văn tại địa điểm xây dựng công
trình có ổn định không? Có những ảnh hưởng gì đến việc triển khai xây dựng
công trình.
7
Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh

hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ
hoặc chi phí cho việc đền bù, GPMB, di dân và tái định cư.
4.2. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án
- Công suất thiết kế dự kiến của dự án bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài
chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ, dự báo của thị trường
trong tương lai,… hay không?
- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường;
- Quy cách, phẩm chất, mẫu mã, cơ cấu sản phẩm như thế nào?
- Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuất sản phẩm có cao không?
4.3. Công nghệ, dây chuyền thiết bị
- Quy trình công nghệ có tiên tiến, hiện đại không, ở mức độ nào của thế giới;
- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, lý do
lựa chọn công nghệ này;
- Phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không có đảm bảo cho
Chủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ hay không?
- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục
máy móc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất.
- Trình độ tiên tiến của thiết bị, khi cần thiết phải thay đổi sản phẩm thì thiết bị
này có đáp ứng được hay không;
- Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý, có gì đáng ngờ không?
- Thời gian giao hàng, lắp đặt thiết bị và chuyển giao công nghệ có phù hợp
với tiến độ thực hiện dự án dự kiến hay không?
- Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản
xuất các thiết bị của dự án hay không?
Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết,
kinh nghiệm nghiệm đã tích luỹ của mình, cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý
rủi rocần tham khảo các nhà chuyên môn trong trường hợp cần thiết có thể đề
xuất với lãnh đạo thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác,
cụ thể.
4.4. Quy mô, giải pháp xây dựng

- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay
không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không?
- Trong Tổng mức đầu tư của dự án có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được
dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải
đầu tư hay không?
- Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp
với thực tế hay không?
8
- Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước,…
- Các giải pháp thi công các công trình/hạng mục công trình phức tạp, mang
tính chất đặc thù (nếu có)
4.5. Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, PCCC
- Diện tích đất phải đền bù các loại và chi phí đền bù (nếu có);
- Vấn đề di dân, tái định canh, định cư và các chi phí liên quan… (nếu có)
- Xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ,
phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp
yêu cầu phải có hay chưa.
Trong phần này, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rocần phải đối
chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩm định và trình
cấp cso thẩm quyền phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC
hoặc cấp Giấy xác nhận đăng ký Bản cam kết bảo vệ môi trường hay không ?.
8. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện
dự án.
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của Chủ đầu tư dự án.
Trong trường hợp Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý, điều
hành dự án thì phương án của Chủ đầu tư là gì ?
Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận,
điều hành công nghệ, thiết bị mới của dự án.
- Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị-
công nghệ (nếu đã có thông tin).

- Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường tiêu thụ dự kiến bị
thu hẹp hoặc có khả năng bị mất.
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi
về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn
nhân lực cho dự án.
9. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương
án nguồn vốn.
6.1. Tổng mức đầu tư dự án
Việc thẩm định tổng mức đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực
hiện, mức đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến
việc không cân đối được nguồn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của
dự án hoặc phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt lại. Xác định tổng mức đầu
tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả
năng trả nợ của dự án.
Trong phần này, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rophải xem xét,
đánh giá tổng mức đầu tư của dự án đã được tính toán đầy đủ các chi phí cấu thành
hay chưa (bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi bù giải phóng mặt
9
bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí
khác (gồm lãi vay trong thời gian xây dựng, vốn lưu động và các chi phí cần thiết
khác) và chi phí dự phòng); đã tính đủ, hợp lý các khoản cần thiết chưa, cần xem
xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá; lạm phát; tăng giá nguyên vật liệu xây
dựng, nhân công; phát sinh thêm khối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ
nếu dự án có sử dụng ngoại tệ, thay đổi chính sách của Nhà nước có liên quan; kết
quả phê duyệt tổng mức đầu tư của các cấp có thẩm quyền là hợp lý chưa. Tuy
nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở
giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ,
về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong giai đoạn thực
hiện đầu tư, v.v ). Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rosau khi so sánh nếu
thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm

hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà
vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định
mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự án.
Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương, hoặc tổng mức vốn
đầu tư mới ở dạng khái toán, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rophải dựa
vào số liệu đã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư để nhận định,
đánh giá và tính toán.
Ngoài ra, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rocũng cần tính toán,
xác định xem nhu cầu vốn lưu động cần thiết ban đầu để thực hiện quá trình
chạy thử, nghiệm thu và đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sở
thẩm định giải pháp nguồn vốn và tính toán hiệu quả tài chính sau này.
6.2. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rocần phải xem xét, đánh giá về
tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp
lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện dự
án để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn
vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không?
Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến
tiến độ giải ngân, tính toán lại lãi vay trong thời gian thi công (theo mặt bằng lãi
suất, tiến độ đầu tư tại thời điểm thẩm định dự án nếu cần) và phục vụ cho việc
tính toán hiệu quả tài chính của dự án.
6.3. Nguồn vốn đầu tư
Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, Cán bộ quan hệ khách
hàng/quản lý rủi rorà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh
giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài
chính của Chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu.
Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn
vốn. Cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn
vốn dự kiến để đánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án.
10

Việc đánh giá, phân tích khả năng tham gia vốn tự có vào dự án phải dựa vào
kết quả phân tích năng lực tài chính của Chủ đầu tư hoặc khả năng, tiến độ góp
vốn điều lệ/tiến độ phát hành cổ phiếu của các cổ đông, thành viên sáng lập.
Khả năng thu xếp nguồn vốn cho dự án: đáng giá mức độ chắc chắn trong cam
kết tham gia tài trợ vốn cho dự án của các nguồn vốn dự kiến, các điều kiện tài
trọ (lãi suất vay vốn, giá trị vốn vay, thời gian vay, thời gian ân hạn,…) (nếu có).
10. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án.
Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ
cho phần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự
án đầu tư. Việc xác định hiệu quả tài chính của dự án có chính xác hay không
tuỳ thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu. Từ kết quả
phân tích ở trên sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá
trình tính toán, cụ thể như sau:
- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưa
vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố
định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích
hàng năm, nợ phải trả.
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của
dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy
động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính
của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi
phí sản xuất trực tiếp.
- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của các
doanh nghiệp cùng ngành nghề và mức vốn lưu động tự có của chủ dự án
(phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốn
lưu động hàng năm.
- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xác
định phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách.
-

Trên cơ sở những căn cứ nêu trên, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi
rophải thiết lập được các bảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở
cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợ vốn vay.
Thông thường, việc tính toán sẽ sử dụng phần mềm Excel để thực hiện.
Trong quá trình tính toán, cần liên kết các bảng tính lại với nhau để đảm bảo
tính liên tục khi chỉnh sửa số liệu. Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải
thiết lập kèm theo Báo cáo thẩm định gồm:
- Báo cáo kết quả kinh doanh (báo cáo lãi, lỗ).
- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.
11
Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồn chính,
gồm có:
- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường tính bằng 50 -70%tổng lợi nhuận
sau thuế).
- Khấu hao cơ bản.
- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án (nếu có).
Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai
nhóm chỉ tiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có:
* Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:
- NPV.
- IRR.
* Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ.
- Nguồn trả nợ hàng năm.
- Thời gian hoàn trả vốn vay.
- DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án).
Ngoài ra, tuỳ theo đặc điểm và yêu cầu cụ thể của từng dự án, các chỉ tiêu
khác như: khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm, khả năng đổi mới
công nghệ, đào tạo nhân lực, v.v. sẽ được đề cập tới tuỳ theo từng dự án cụ thể.
Việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án và lập các bảng tính được
hướng dẫn tại Phụ lục II kèm theo.

III. Phân tích rủi ro, các biện pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.
11. Phân loại rủi ro.
Một dự án đầu tư, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và đi vào
sản xuất có thể xẩy ra nhiều loại rủi ro khác nhau (do nguyên nhân chủ quan
hoặc khách quan), việc tính toán khả năng tài chính của dự án như đã giới thiệu
ở trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loạt các rủi
ro có thể xảy ra. Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xẩy
ra là rất quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng
như chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu. Dưới đây là phân loại một
số rủi ro chủ yếu bao gồm:
- Rủi ro cơ chế chính sách
- Rủi ro xây dựng, hoàn tất
- Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
- Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào .
- Rủi ro kỹ thuật và vận hành.
- Rủi ro môi trường và xã hội.
12
- Rủi ro kinh tế vĩ mô, tỷ giá
- -
12. Các biện pháp giảm thiểu rủi ro
Mỗi loại rủi ro trên đều có các biện pháp giảm thiểu, những biện pháp này
có thể do Chủ đầu tư phải thực hiện - đối với những vấn đề thuộc phạm vi điều
chỉnh, trách nhiệm của Chủ đầu tư; hoặc do Ngân hàng phối hợp với Chủ đầu tư
cùng thực hiện - đối với những vấn đề mà Ngân hàng có thể trực tiếp thực hiện
hoặc có thể yêu cầu, can thiệp. Tuỳ theo từng dự án cụ thể với những đặc điểm
khác nhau mà Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi rocần tập trung phân tích
đánh giá và đưa ra các điều kiện đi kèm với việc cho vay để hạn chế rủi ro, đảm
bảo khả năng an toàn vốn vay, từ đó Ngân hàng có thể xem xét khả năng tham
gia cho vay để đầu tư dự án. Sau đây là một số biện pháp cơ bản có thể áp dụng
để giảm thiểu rủi ro cho từng loại rủi ro nêu trên.

* Đối với rủi ro về cơ chế chính sách: Rủi ro này được xem là gồm tất cả
những bất ổn tài chính và chính sách của nơi/địa điểm xây dựng dự án, bao gồm:
các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hoá, tư hữu hóa hay các luật,
nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan tới dòng tiền của dự án.
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Khi thẩm định dự án, phải xem xét mức độ tuân thủ của dự án (thể hiện trong
hồ sơ dự án) để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và qui định hiện
hành có liên quan tới dự án.
- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng qui định về vấn đề này (bất
khả kháng do Chính phủ, ).
- Những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng
tiêu cực tới dự án.
- Hỗ trợ/bảo hiểm tín dụng xuất khẩu.
-
* Rủi ro xây dựng, hoàn tất: Hoàn tất dự án không đúng thời hạn, không phù
hợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện.
Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát của Ngân hàng,
tuy nhiên có thể giảm thiểu bằng cách đề xuất với chủ đầu tư thực hiện các biện
pháp sau:
- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinh nghiệm.
Việc lựa chọn này càng chặt chẽ, minh bạch, và khách quan sẽ góp phần
giảm thiểu những rủi ro loại này.
- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chất lượng
công trình.
- Giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng.
13
- Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàng trong
trường hợp vượt dự toán.
- Qui định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải toả mặt bằng.
- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràng nghĩa

vụ của các bên.
* Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán:
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận.
- Dự kiến Cung - Cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc quan).
- Phân tích về khả năng thanh toán, thiện ý, hành vi của người tiêu dùng cuối
cùng (không chỉ người bao tiêu).
- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện
pháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết
kiệm chi phí sản xuất
- Xem xét các hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn với bên có khả năng về tài
chính (nếu có).
- Hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của Chính phủ (nếu có).
- Khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm, dịch vụ đầu ra.
- Giảm thiểu các điều khoản không cạnh tranh (nếu có).
* Rủi ro về cung cấp: Dự án không có được nguồn nguyên nhiên vật liệu (đầu
vào chính/quan trọng) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vận
hành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ.
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Trong quá trình xem xét dự án, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi
rophải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng
nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án. Đưa ra những nhận định ngay từ
ban đầu trong tính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án.
- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật tư.
- Linh hoạt về thời gian và số lượng nguyên nhiên vật liệu mua vào.
- Những hợp đồng/thoả thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụng cuối
cùng.
- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp
có uy tín.
* Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì: Đây là những rủi ro về việc dự án không thể

vận hành và bảo trì ở mức độ phù hợp với các thông số thiết kế ban đầu.
Loại rủi ro này, Chủ đầu tư có thể giảm thiểu thông qua việc thực hiện
một số biện pháp sau:
14
- Sử dụng công nghệ đã được kiểm chứng.
- Bộ phận vận hành dự án phải được đào tạo tốt, có kinh nghiệm.
- Có thể ký hợp đồng vận hành và bảo trì với những điều khoản khuyến khích
và phạt vi phạm rõ ràng.
- Bảo hiểm các sự kiện bất khả kháng tự nhiên như lụt lội, động đất, chiến tranh.
- Kiểm soát ngân sách và kế hoạch vận hành.
- Quyền thay thế người vận hành do không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.
* Rủi ro về môi trường và xã hội: Những tác động tiêu cực của dự án đối với
môi trường và người dân xung quanh.
Loại rủi ro này, Chủ đầu tư có thể giảm thiểu thông qua việc thực hiện
một số biện pháp sau:
- Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) phải khách quan và toàn diện,
được cấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường, chính
quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án.
- Tuân thủ các qui định về môi trường.
* Rủi ro kinh tế vĩ mô: Đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ
mô, bao gồm tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất, v.v
Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:
- Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản.
- Sử dụng các công cụ thị trường như hoán đổi và tự bảo hiểm.
- Bảo vệ trong các hợp đồng (ví dụ: chỉ số hoá, cơ chế chuyển qua, giá cả leo
thang, bất khả kháng).
- Đảm bảo/cam kết của Nhà nước về phá giá tiền tệ và cung cấp ngoại hối (nếu được).
*Rủi ro tỷ giá: Sự khác biệt về loại tiền trong ngân lưu vào và ngân lưu ra sẽ
gây ra những rủi ro về tỷ giá cho dự án. Đối với các nước đang phát triển, đồng

nọi tệ ít có khả năng chuyển đổi trên thị trường thế giới, do đó các giao dịch
thương mại quốc tế (mua sắm thiết bị, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào,…)
hầu như được thực hiện thông qua các loại ngoại tệ mạnh như USD, EUR, hoặc sử
dụng đồng tiền của bên bán làm đồng tiền thanh toán, Như vậy, nếu không thực
hiện các biện pháp bảo hiểm tỷ giá, sẽ có nguy cơ rủi ro về tỷ giá trong quá trình
thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này cần thực hiện biện pháp bảo hiểm
như: mua ngoại tệ kỳ hạn, hoặc sử dụng các công cụ phái sinh cần thiết khác.
* Các loại rủi ro khác: Có thể xẩy ra đối với dự án và biện pháp phòng ngừa,
giảm thiểu.
Như vậy, những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận
định, phân tích và định hướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng
để trực tiếp hoặc gián tiếp đưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự
15
án. Kết quả tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả
phân tích/khảo sát độ nhạy với các yếu tố được đánh giá là không chắc chắn/ rủi
ro sẽ là cơ sở để cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi ro đưa ra hình thức/biện
pháp bảo đảm tiền vay cũng như các điều kiện tín dụng khác trong trường hợp
chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dự án.
IV. Hình thức bảo đảm tiền vay
Bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng là việc các TCTD áp dụng các
biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được
các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Trên cơ sở các văn bản chế độ hiện hành
về giao dịch bảo đảm, kết quả tính toán hiệu quả tài chính của dự án, khả năng
trả nợ vay, nhận diện rủi ro có thể xảy ra đối với dự án, quan hệ khách
hàng/quản lý rủi ro lựa chọn và quyết định hình thức bảo đảm tiền vay phù hợp.
HƯỚNG DẪN TÍNH TOÁN HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KHẢ NĂNG TRẢ
NỢ VÀ CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. Các bước thực hiện
Nguyên tắc xây dựng đánh giá hiệu quả tài chính dự án:
Xây dựng phương án cơ sở: là phương án được tính toán với các thông số

đầu vào từ dự án lập và những số liệu phân tích định lượng có được từ các nội
dung phân tích trên. Phương án cơ sở được tính toán với các thông số sở trạng
thái phù hợp nhất với thực tiên tại thời điểm thẩm định dự án;
Khảo sát độ nhạy: trên cơ sở kết quả của phương án cơ sở, thực hiện khảo sát
độ nhạy dự án đối với các thông số quan trọng. Để tránh việc chấp thuận dự án
trên những ước tính lạc quan về chi phí và lợi ích nên sử dụng những ước tính
thiên lệch về hướng giảm bớt lợi ích của dự án trong khi làm tăng mức ước tính
về chi phí. Nếu dự án vẫn hấp dẫn sau khi đã tiến hành thẩm định như vậy, thì
có rất nhiều khả năng dự án sẽ đứng vững khi những điều kiện trong thực tế trở
nên khó khăn hơn so với dự kiến ban đầu.
Kỹ năng phân tích: Sử dụng Excel để thực hiện phân tích, đánh giá hiệu quả
tài chính và khả năng trả nợ vay của dự án. Thứ tự thực hiện phân tích, đánh
giá hiệu quả tài chính và khả năng hoàn trả nợ vay của dự án nên được thực
hiện theo các bước cơ bản sau:
• Bước 1: Lập bảng thông số: Là bảng tổng hợp các thông số cơ bản của dự
án, số liệu đưa vào bảng thông số bao gồm: số liệu từ dự án, số liệu có
được từ kết quả phân tích về định lượng các nội dung có liên quan tới dự
án như đã phân tích ở các phần trên. Lưu ý, Bảng thông số không nên đưa
số liệu dưới dạng liên kết công thức, mà số liệu dưới dạng số đơn/độc lập/
gõ trực tiếp giá trị vào địa chỉ ô trên Excel. Bảng thông số trên nên được
kết cấu theo các nhóm chỉ tiêu, để thuận tiện trong việc sử dụng và kiểm
soát các chỉ tiêu này trong suốt quá trình tính toán.
16
• Bước 2: Xây dựng Lịch đầu tư: căn cứ tiến độ triển khai thực hiện dự án,
kế hoạch huy động vốn tham gia để xây dựng Lịch đầu tư cụ thể của dự
án phù hợp với tiến độ đầu tư đến thời điểm thẩm định dự án. Lưu ý đến
yếu tố trượt giá, tỷ giá ngoại tệ hàng năm, nếu cần thiết thì xây dựng bảng
tính các chỉ số lạm phát, tỷ giá qua các năm để điều chỉnh các khoản mục
ở các bước trung gian tiếp theo.
• Bước 3: Lập các bảng tính trung gian, bao gồm: Bảng kế hoạch khấu hao

cơ bản; Bảng kế hoạch trả nợ vốn vay; Chi phí biến đổi cho 1 đơn vị sản
phẩm; Bảng tính sản lượng, tồn kho, tiêu thụ, doanh thu; Bảng chi phí sản
xuất (chi phí cố định và chi phí biến đổi); Bảng nhu cầu vốn lưu động;
• Bước 4: Xác định kết quả kinh doanh.
• Buớc 5: Xây dựng báo cáo lưu chuyển tiền tệ theo các quan điểm khác
nhau;
• Bước 6: Phân tích độ nhạy và phân tích tình huống.
Trong quá trình tính toán, tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu của từng dự án cụ
thể Cán bộ tín dụng/thẩm định có thể linh hoạt lựa chọn các bảng tính để tính
toán.
II. Nội dung các bước thực hiện như sau:
1. Bước 1: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở
1.1- Tầm quan trọng của công tác lập bảng thông số:
Bảng thông số là bảng dữ liệu nguồn cho mọi bảng tính trong khi tính
toán. Các bảng tính được tính toán thông qua liên kết công thức với bảng thông
số.
Chuẩn bị cho bước phân tích độ nhạy của dự án.
Khi chuyển hướng phân tích hay thay đổi các giả định, có thể kiểm soát
ngay trên bảng thông số mà không bị sai sót.
1.2- Phương pháp lập bảng thông số:
Trường hợp cơ sở là trường hợp giả định thường xảy ra nhất đối với dự
án. Các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tuỳ thuộc vào từng dự án. Các thông
số của dự án nên được phân nhóm để dễ kiểm soát.
Nội dung của bảng thông số như sau:
Chỉ tiêu ĐVT Giá trị Diễn giải
I/ Tổng mức đầu tư
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- Chi phí ĐB, GPMT
- Chi phí quản lý dự án

17
- Chi phí tư vấn đầu tưu xây dựng
- Chi phí khác
- Vốn lưu động
II/Cơ cấu nguồn vốn
- Vốn tự có
- Vốn vay
III/Chi phí sử dụng vốn
- Chi phí sử dụng vốn tự có, tự huy động
- Lãi suất vay vốn thương mại
+ Vay trong nước
+ Vay nước ngoài
- Lãi suất vốn vay khác
+ Vay trong nước
+Vay nước ngoài
VI/ Sản lượng, doanh thu
- Công suất thiết kế
- Công suất huy động
- Giá bán
VI/ Chi phí hoạt động
- Định mức NVL
- Giá mua
- Chi phí nhân công
- Chi phí quản lý
- Chi phí bán hàng
VIII/Vốn lưu động
- Dự trữ nguyên vật liệu
- Thành phẩm tồn kho
- Các khoản phải thu
- Các khoản phải trả

IX/ Chế độ khấu hao
- Xây lắp
- Thiết bị
- Các chi phí khác
X/ Các chế độ thuế
- Thuế VAT
- Thuế TNDN
- Miễn, giảm thuế
XI/ Các chỉ tiêu khác
- Tỷ giá, tốc độ tăng/giảm các thông số
đầu vào,…
* Ghi chú:
18
Phần diễn giải để giải thích nguồn hay lý do đưa ra thông số.
Việc lập bảng thông số được thực hiện trước khi bắt tay vào tính toán.
Tuy nhiên, các thông số phát sinh được bổ sung song song trong quá trình
tính toán cho đến khi hoàn chỉnh bảng thông số.
2. Bước 2: Xây dựng Lịch đầu tư
Căn cứ vào kế hoạch đầu tư thực tế do Chủ đầu tư cung cấp, mặt bằng lãi suất,
cơ cấu nguồn vốn,… cán bộ thẩm định/ tín dụng xây dựng Lịch đầu tư dự án
phù hợp với tiến độ đầu tư nguồn vốn của dự án đến thời điểm thẩm định dự án:
Số Nguồn Lịch đầu tư Tổng
cộng
TT vốn 6 tháng
/Quý 1
6 tháng
/Quý 2
6 tháng
/Quý 3
6 tháng

/Quý 4
…
1 Vốn tự có … … … … …
2 Vốn vay TM … … … … …
- Trong nước … … … … …
- Nước ngoài … … … … …
3 Vốn vay khác … … … … …
3. Bước 3: Lập các bảng tính trung gian
Trước khi lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trung
gian. Các bảng tính trung gian này thuyết minh rõ hơn cho các giả định được áp
dụng và là các thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu
chuyển tiền tệ và bảng cân đối kế hoạch sau này. Tuỳ mức độ phức tạp, đặc điểm
của từng dự án mà có số lượng, nội dung các bảng tính trung gian khác nhau.
Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính trung gian như sau:
Bảng 1: Bảng tính sản lượng và doanh thu
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm
Công suất hoạt động
Sản lượng
Giá bán
Doanh thu
Thuế VAT
Doanh thu sau thuế VAT
19
Bảng 2: Bảng tính chi phí hoạt động
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm
Nguyên vật liệu chính
Nguyên vật liệu phụ
Điện
Nước
Lương + BHYT

Chi phí thuê đất
Chi phí quản lý PX
Chi phí quản lý DN
Chi phí bán hàng
Tổng cộng chi phí hoạt động
Thuế VAT được khấu trừ
Chi phí hoạt động đã khấu
trừ thuế VAT
Trong các chi phí hoạt động, đối với từng dự án có thể lập các bảng tính
trung gian chi tiết cho từng loại chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, tiền lương
và bảo hiểm y tế, chi phí quản lý, để đảm bảo tính rõ ràng và chính xác hơn.
Một số bảng tính trung gian chi tiết hơn về các loại chi phí hoạt động có
thể như sau:
Bảng 2.1: Bảng tính chi phí nguyên vật liệu
Chỉ tiêu Giá
mua
CP vận
chuyển
CP mua
hàng
khác
Tỷ
giá
Giá
thành
Định
mức /
ĐVSP
Định
mứcCP/

ĐVSP
1. Nguyên liệu
chính
- Nguyên liệu A
- Nguyên liệu B
2. Nguyên liệu phụ
- Nguyên liệu C
- Nguyên liệu D
- Nguyên liệu E
3. Nhiên liệu
20
Bảng 2.2: Bảng tính các chi phí quản lý, bán hàng
Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm
I. Chi phí quản lý phân xưởng
1. Định phí
- Tiền lương (số người, lương của từng
chức vụ)
- Chi phí thuê mướn nhà xưởng
- Phí bảo hiểm nhà xưởng
- Chi phí duy tu bảo trì thường xuyên
khác
2. Biến phí
- Nhiên liệu, phụ tùng thay thế
- Dịch vụ mua ngoài
II. Chi phí quản lý doanh nghiệp
1. Định phí
- Tiền lương (số người, lương của từng
chức vụ)
- Chi phí thuê mướn văn phòng
- Văn phòng phẩm, điện thoại

- Phí bảo hiểm văn phòng
- Chi phí duy tu bảo trì thường xuyên
khác.
2. Biến phí
- Các khoản chi phí theo mức độ sản
xuất
III. Chi phí bán hàng
1. Định phí
- Tiền lương (số người, lương của từng
chức vụ)
- Chi phí thuê mướn cửa hàng
- Chi phí tiếp thị và các chi phí khác
2. Biến phí
- Bao bì, đóng gói
- Chi phí vận chuyển
- Các chi phí trực tiếp phục vụ bán
hàng khác
Bảng 3: Bảng khấu hao cơ bản
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm
21
I. Xây dựng
- Nguyên giá
- Đầu tư thêm trong kỳ
- Khấu hao trong kỳ
- Khấu hao luỹ kế
- Giá trị còn lại cuối kỳ
II. Thiết bị
- Nguyên giá
- Đầu tư thêm trong kỳ
- Khấu hao trong kỳ

- Khấu hao luỹ kế
- Giá trị còn lại cuối kỳ
III. Chi phí đầu tư khác
- Nguyên giá
- Đầu tư thêm trong kỳ
- Khấu hao trong kỳ
- Khấu hao luỹ kế
- Giá trị còn lại cuối kỳ
IV. Tổng cộng
- Nguyên giá
- Đầu tư thêm trong kỳ
- Khấu hao trong kỳ
- Khấu hao luỹ kế
- Giá trị còn lại cuối kỳ
Bảng 4: Tính toán lãi vay vốn
Bảng 4.1: Lãi vay vốn trung dài hạn
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm
Dư nợ đầu kỳ
Vay trong kỳ
Trả nợ gốc trong kỳ
Dư nợ cuối kỳ
Nợ dài hạn đến hạn trả
Lãi vay trong kỳ
Trong đó:
Vay trong kỳ: nhu cầu vay đầu tư bổ sung của dự án.
Trả nợ gốc trong kỳ: dựa vào lịch trả nợ dự kiến (sau này sẽ liên kết với
Bảng 7).
22
Bảng 4.2: Lãi vay vốn ngắn hạn
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm

Dư nợ đầu kỳ
Vay trong kỳ
Trả nợ gốc trong kỳ
Dư nợ cuối kỳ
Lãi vay trong kỳ
* Ghi chú:
Lịch vay trả nợ ngắn hạn căn cứ vào Báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Trường hợp
nếu không lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ thì dựa vào nhu cầu vốn lưu động dự
kiến ban đầu và phát sinh hàng năm để tính toán.
Thực chất đây là một bước điều chỉnh lại hiệu quả dự án theo tình hình tiền
mặt thiếu hụt tạm thời cần phải vay vốn lưu động (nếu có).
Bảng 5: Bảng tính nhu cầu vốn lưu động
Khoản mục
Số
ngày
dự trữ
Số vòng
quay (360/số
ngày DT)
Nhu cầu
Năm 1 Năm 2 Năm

Nhu cầu tiền mặt tối thiểu

Các khoản phải thu

Hàng tồn kho

- Nguyên vật liệu

- Bán thành phẩm

- Thành phẩm

Các khoản phải trả

Nhu cầu vốn lưu động

Thay đổi nhu cầu vốn lưu
động

Cách tính toán: đối với từng khoản có phương pháp xác định riêng
• Nhu cầu tiền mặt tối thiểu: được xác định dựa trên các yếu tố sau:
Số ngày dự trữ: thông thường 10 - 15 ngày.
Bằng tổng các khoản chi phí bằng tiền mặt trong năm (chi lương, chi phí
quản lý, ) chia cho số vòng quay.
23
Thông thường trong các dự án đơn giản, nhu cầu tiền mặt có thể tính theo
tỷ lệ % doanh thu.
* Các khoản phải thu:
Số ngày dự trữ: dựa vào đặc điểm của ngành hàng và chính sách bán chịu
của doanh nghiệp.
Bằng tổng doanh thu trong năm chia cho số vòng quay.
• Nguyên vật liệu:
Số ngày dự trữ: dựa vào điểm của nguồn cung cấp (ổn định hay không,
trong nước hay ngoài nước, thời gian vận chuyển, ), thường xác định
riêng cho từng loại.
Bằng tổng chi phí của từng loại nguyên vật liệu trong năm chia cho số
vòng quay.
• Bán thành phẩm:

Số ngày dự trữ: dựa vào chu kỳ sản xuất.
Bằng tổng giá thành phân xưởng chia cho số vòng quay.
• Thành phẩm:
Số ngày dự trữ: dựa vào phương thức tiêu thụ và tình hình thị trường.
Bằng tổng giá vốn hàng bán trong năm chia cho số vòng quay.
• Các khoản phải trả:
Số ngày dự trữ: dựa vào chính sách bán chịu của các nhà cung cấp nguyên
vật liệu.
Bằng tổng chi phí nguyên vật liệu, nhiên liệu trong năm chi cho số vòng
quay.
Để chính xác, nên xác định cụ thể cho từng loại nguyên nhiên vật liệu.
4. Bước 4: Lập Báo cáo kết quả kinh doanh
Bảng 6: Báo cáo kết quả kinh doanh
Khoản mục Diễn giải Năm 1 Năm 2 Năm
1. Doanh thu sau thuế Bảng 1

2. Chi phí hoạt động sau thuế Bảng 2

3. Khấu hao Bảng 3

4. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay = 1 - 2 - 3

5. Lãi vay Bảng 4.1, 4.2

6. Lợi nhuận trước thuế = 4 - 5

7. Lợi nhuận chịu thuế = (a)

8. Thuế thu nhập doanh nghiệp = 7 x TS

24
9. Lợi nhuận sau thuế = 7 - 8

10. Chia cổ tức, chi quỹ KT,PL

11. Lợi nhuận tích luỹ

12. Dòng tiền hàng năm từ dự án
- Luỹ kế dòng tiền
- Hiện giá dòng tiền
- Luỹ kế hiện giá dòng tiền = (b)

Tính toán các chỉ số:
- LN trước thuế/DT
- LN sau thuế/Vốn tự có (ROE)
- LN sau thuế/Tổng VĐT (ROI)
- NPV
- IRR

(a): Được tính = Lợi nhuận trước thuế - Lỗ luỹ kế các năm trước được khấu trừ
theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hoặc Luật đầu tư nước ngoài.
(b): Được tính = Khấu hao cơ bản + Lãi vay vốn cố định + Lợi nhuận sau thuế.
Việc tính toán chỉ tiêu này chỉ áp dụng trong trường hợp không lập bảng Báo
cáo lưu chuyển tiền tệ (Bảng 8) để tính các chỉ số NPV, IRR. Cách tính NPV và
IRR xem tại Mục II dưới đây.
Bảng 7: Bảng cân đối trả nợ (Khi không lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ)
Khoản mục Diễn giải Năm 1 Năm 2 Năm
1. Nguồn trả nợ:
- Khấu hao cơ bản
- Lợi nhuận sau thuế để lại

- Nguồn bổ sung
Bảng 3
Bảng 6
Tuỳ từng
khách hàng

2. Dự kiến nợ trả hàng năm
Liên kết với
Bảng 4.1

3. Cân đối: 1-2

• Xác định điểm hoà vốn
• Khái niệm
Phân tích điểm hoà vốn là quá trình áp dụng các công cụ để phân tích độ
an toàn tài chính của dự án thông qua việc xác định điểm hoà vốn, điểm này
biểu thị sản lượng hoà vốn, doanh thu hoà vốn và công suất hoà vốn.
Điểm hoà vốn được xem là điểm chuyển tiếp giữa lỗ và lãi, tại đó dự án
hoà vốn, và dự án chỉ đảm bảo có lãi khi hoạt động vượt qua mức điểm hoà vốn,
và ngược lại dự án sẽ bị lỗ khi hoạt động dưới điểm hoà vốn.
• Phân loại điểm hoà vốn
25