Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tại công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Chuyên đề tốt nghiệp
ti: Gii phỏp hon thin hot ng nh giỏ ti cụng ty nh
giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam
LI NểI U
Bt ng sn bao gm t ai v nhng vt t nhiờn khỏc gn lin vi
t nh cõy ci, khoỏng sn, cụng trỡnh trờn t nh cỏc to nh, cụng trỡnh
xõy dng ( theo tiờu chun thm nh giỏ quc t 2005 ). Do ú, bt ng sn
l ngun ti sn ln ca cỏc quc gia trờn th gii núi chung, ca mi gia ỡnh
v cỏ nhõn núi riờng. Cỏc hot ng ca th trng bt ng sn ch yu da
vo kt qu nh giỏ ỏng tin cy. Hin nay, Vit Nam ang trờn con ng
hi nhp vi th gii, nn kinh t nc ta ang phỏt trin mnh m khụng
ngng, u t mi lnh vc o t tng trng. Cỏc nh u t trong v ngoi
nc u tha nhn tim nng khi u t vo bt ng sn l rt ln. i cựng
xu th phỏt trin ú, hot ng nh giỏ nc ta cng c chỳ trng phỏt
trin v ó cú nhng bc tin ỏng k. Tuy nhiờn, cụng tỏc nh giỏ vn ch
trong giai on u ca quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin, vỡ vy nú cũn n
cha nhiu vn phc tp; iu ú ó nh hng khụng nh n hot ng
ca th trng bt ng sn. Bi vy, nghiờn cu nhng vn cũn tn ti
trong cụng tỏc nh giỏ nc ta l cụng vic quan trng v cp thit t ú
ra cỏc gii phỏp khc phc nhng hn ch, khú khn.
Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam (c chuyn i t
Trung tõm Thm nh giỏ B Ti Chớnh ), l n v u ngnh trong lnh vc
nh giỏ bt ng sn nc ta. Cụng tỏc nh giỏ ca cụng ty ó thu c
nhiu thnh tu quan trng vi hn 40.000 bt ng sn c cụng ty nh
giỏ. Bờn cnh mt tớch cc, hot ng nh giỏ ca cụng ty vn cũn tn ti
nhiu bt cp ũi hi cn c Nh Nc v ban lónh o cụng ty quan tõm
v gii quyt nhm nõng cao cht lng hot ng nh giỏ ca cụng ty.
T thc t hot ng nh giỏ nc ta núi chung v quỏ trỡnh nghiờn
cu ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam, em ly tờn ti
chuyờn tt nghip l: Gii phỏp hon thin hot ng nh giỏ ti Cụng
ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam .

Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
1
Chuyên đề tốt nghiệp
Mc tiờu nghiờn cu
Nghiờn cu hot ng nh giỏ ti cụng ty tp trung gii quyt cỏc mc
tiờu c bn sau õy:
- Nghiờn cu c s khoa hc v nh giỏ bt ng sn
- ỏnh giỏ thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty nh
giỏ v dch v ti chớnh Vit Nam.
- Trờn c s thc trng nghiờn cu t ú a ra nhng bin phỏp, kin
ngh hon thin hot ng nh giỏ bt ng sn ca cụng ty núi riờng v
ca c nc núi chung.
i tng nghiờn cu
nh giỏ l mt hot ng rng rói bao gm cỏc hot ng nh: nh
giỏ ti sn, bt ng sn, c phiu, thng hiu. Tuy nhiờn, phm vi nghiờn
cu ca chuyờn ny tp trung vo hot ng nh giỏ bt ng sn. Trong
ú, tp trung ch yu vo nhng lý lun c bn ca nh giỏ bt ng sn,
thc trng hot ng nh giỏ ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit
Nam, v gii phỏp nhm hon thin hot ng nh giỏ ca cụng ty.
Phng phỏp nghiờn cu
Chuyờn ny s dng phng phỏp duy vt bin chng v duy vt
lch s lm nn tng nghiờn cu, kt hp cht ch vi cỏc phng phỏp khỏc
nh phng phỏp thng kờ, phng phỏp toỏn hc, phng phỏp phõn tớch,
tng hp v xem xột nhng u im, hn ch cũn tn ti trong cụng tỏc nh
giỏ bt ng sn ti cụng ty dch v v nh giỏ ti chớnh Vit Nam t ú
xut nhng gii phỏp nhm khc phc nhng hn ch cũn tn ti.
Kt cu ti
Ngoi phn m u v kt lun ni dung ca chuyờn c trỡnh by
ba chng nh sau:
Chng 1: C s khoa hc ca nh giỏ bt ng sn.

Chng 2: Thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn ti Cụng ty C
phn nh giỏ v Dch v ti chớnh.
Chng 3: Gii phỏp nhm hon thin hot ng nh giỏ bt ng sn
ti Cụng ty nh giỏ v Dch v ti chớnh Vit Nam.
Qua õy, em xin gi li cm n chõn thnh ca em ti thy giỏo
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
2
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
GS. TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá
và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành
chuyên đề tốt nghiệp này.
HƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
1.1. Bât động sản
Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có
thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó các
quyền về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng
có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất
định khi làm chủ tài sản đó ”
1
.
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể
thống nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995:
“ Bất động sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”
2.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản
“ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có
cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ”
3.

Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
3
Chuyên đề tốt nghiệp
Bt ng sn thng bao gm t ai v cỏc ti sn khỏc gn lin vi
t, nờn nh giỏ bt ng sn thc cht l nh giỏ t v nh giỏ cỏc ti sn
gn lin vi t. Trong ú:
- nh giỏ t: l s c tớnh v giỏ tr ca t bng hỡnh thỏi tin t
cho mt mc ớch s dng ó c xỏc nh, ti mt thi im xỏc nh. Mc
ớch s dng t l yu t nh hng mang tớnh quyt nh n giỏ tr ca t,
vỡ vy khi nh giỏ ngi nh giỏ phi xỏc nh rừ mc ớch s dng ca
mnh t m mỡnh tin hnh nh giỏ.
- nh giỏ ti sn trờn t: Giỏ tr ti sn trờn t c tớnh cn c vo
chi phớ xõy dng, hon thnh to ra cụng trỡnh trờn mnh t ú. Do vy,
c tớnh giỏ tr ca cụng trỡnh, ta phi da vo chi phớ ca tng hng mc
cụng trỡnh , ca tng b phn trong cụng trỡnhng thi phi tớnh n c
cỏc khon khu hao v cỏc khon gim giỏ khỏc.
2. c im ca nh giỏ bt ng sn
c trng ca hot ng nh giỏ c quy nh bi c im ca bt
ng sn. Do bt ng sn cú nhng c trng m khụng mt loi ti sn no
ging nú, vỡ vy vic nh giỏ bt ng sn cng cú c im khỏc vi nh
giỏ ti sn thụng thng. nh giỏ bt ng sn cú nhng c trng c bn

sau õy:
- Bt ng sn l loi hng hoỏ c nh, khụng di di c nờn trong
quỏ trỡnh nh giỏ buc phi cú giai on kho sỏt, iu tra thc a ni cú bt
ng sn to lc. ng thi cng phi thụng qua nhiu ngun thụng tin khỏc
nm c din bin ca th trng bt ng sn, c bit l nhng thụng
tin v th trng bt ng sn ti khu vc cú bt ng sn nh giỏ to lc.
- Mt trong nhng c im ca bt ng sn l mang tớnh cỏ bit, c
nht vụ nh, nờn trong thc t khú cú mt phng phỏp nh giỏ cú th xỏc
nh chớnh xỏc giỏ tr ca bt ng sn. Vỡ vy, nh giỏ ch l s c tớnh giỏ
tr ca bt ng sn.
- Khi nh giỏ bt ng sn ngoi vic tuõn theo cỏc k thut nh giỏ
cũn phi m bo s phự hp gia ni dung nh giỏ vi nhng quy nh ca
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
4
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất; các quyền, nghĩa vụ của
người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất
3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản
- Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản
Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là
căn cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các
giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất
động sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có
xu hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt
động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường
diễn ra thuận lợi hơn.
- Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay
Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần
được khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn
phần vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp

phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế
được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng.
- Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản
Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc
không nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế.
Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất
động sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn.
- Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản
Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng
các công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động
sản bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực
hơn. Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động
sản của họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết.
II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
5
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa
theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị
chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương
mại, du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá
bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên
tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với
nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách
riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá
phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây:
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu

nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể
tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao
nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá
trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập
lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác động
qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng
cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;
khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường
sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng
hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên
thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu
đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
6
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường
trước khi thực hiện các điều chỉnh.
3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản
Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự
đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc
này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá
đầy đủ sự tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ
bất động sản. Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa
giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính
thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu

tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá.
4. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm
và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng).
Trên thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động
sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để
kinh doanh thương mại- dịch vụ…
“ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất
và mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của
toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn
với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
5. Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ
đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động,
vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
7
Chuyên đề tốt nghiệp
sn c hiu, ú l s u t hp lý gia cỏc yu t nh hng ti giỏ th
trng mt bt ng sn hoc cỏc bt ng sn trong cựng mt khu vc giỏ
tr thu c t chỳng t mc cao nht.
6. Nguyờn tc thay i
Nguyờn tc ny cho rng: Cỏc yu t trong th trng bt ng sn
khụng bao gi gi nguyờn vỡ cỏc yu t t nhiờn, kinh t, nh nc v phỏp
lut, xó hi, mụi trng luụn tỏc ng n bt ng sn to ra cỏc thay i
nh: thay i trong nhu cu, th hiu; trong quỏ trỡnh s dng ( hao mũn, lc

hu). Nhng thay i ú lm cho giỏ th trng bt ng sn luụn bin
ng.
Tuõn th nguyờn tc ny ũi hi ngi nh giỏ ngoi vic hiu rừ
nhng nhõn t nh hng n giỏ c th trng ti thi im hin ti, cũn phi
d oỏn c cỏc yu t tỏc ng ti giỏ c th trng thi im tng lai.
7. Nguyờn tc cnh tranh
Th trng bt ng sn l mt th trng cnh tranh khụng hon ho,
cung bt ng sn thng phn ng chm hn so vi cu ( cung khụng ỏp
ng cu ) nờn tớnh cht v mc ca cnh tranh khụng gay gt nh cỏc
loi hng hoỏ thụng thng. Cnh tranh trong th trng bt ng sn l biu
hin ca ch th hnh vi kinh t cựng loi trong th trng vỡ tớnh n li ớch
ca bn thõn. Cỏc mnh t tuy khụng ging nhau nhng chỳng vn cú th
thay th c cho nhau. Ngi mua bt ng sn thuc khu vc dõn c cú th
thớch mt v trớ hoc mt loi nh riờng bit, nhng ngi ú cng cú th thay
bng mt v trớ hoc mt loi nh khỏc nu giỏ c hp dn hn. Nh kinh
doanh bt ng sn cng cú th chuyn t th trng bt ng sn ca a
phng ny n th trng bt ng sn ca a phng khỏc t c
mc ớch ca h, ú l ti a hoỏ li nhun.
Yu t cnh tranh úng vai trũ quan trng, nờn khi nh giỏ bt ng
sn cn phi xem xột n nhõn t ny. Nu nh bt ng sn ang nh giỏ
nm trong mụi trng cnh tranh thỡ ngi nh giỏ phi cn c vo giỏ tr
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
8
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
được hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc
quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó.
8.Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất
động sản là bao nhiêu ( nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho

giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu ).
Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất
động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào
giá trị của bất động sản nói chung.
9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên
tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố
định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia
tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai.
Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư.
Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi
nhuận ở trong tương lai.
10.Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn
có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm
tăng hoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản. Những bất động sản có
giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu
có giá trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so
với giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực
cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa
phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
11.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản
chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
9
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có
sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn
trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường

mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá
bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu
nhập.
III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp
cơ bản sau đây:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp đầu tư
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp lợi nhuận
Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác
riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phuơng pháp định giá bất
động sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện
phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ.
1.Phương pháp so sánh
1.1.Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng
cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản
tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục
tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh.
1.2.Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc
tuân thủ “ nguyên tắc thay thế ”, đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra
một số tiền nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương
để thay thế. Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
10
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp

hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể
so sánh được.
1.3.Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí,
môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu
tố pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc
khác.
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao
dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản
mục tiêu;
Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập
được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất ( theo
kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh );
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động
sản so sánh. Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều
chỉnh giá của bất động sản. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy bất động sản mục tiêu
làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất
động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu
thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược
lại;
Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách
điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ.
Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu.
Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị
trường với động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, sẽ ước tính
giá trị thị trường của bất động sản.
1.4.Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
1.4.1.Đối tượng
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản
trong các trường hợp sau:

Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
11
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
- Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư,
các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu.
- Đất trống.
1.4.2. Yêu cầu
- Chất lượng của thông tin phải cao.
Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào thông
tin tìm được trong quá khứ, gây ra tình trạng dễ quên, nhầm lẫn, bỏ sót. Vì
vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất
lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được. Từ đó cũng
đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin
càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sang lọc có hiệu quả và cập
nhập.
- Thị trường phải ổn định.
Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp sẽ khó đạt
được độ chính xác cao mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất giống nhau
về mọi mặt.
1.4.3.Hạn chế
- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng cứ mang tính
chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị
trường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác.
- Phuơng pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất
động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển
hoặc đang phát triển. Tại những nơi thị trường kém phát triển, lượng giao dịch

ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định
giá sẽ có độ chính xác kém.
2.Phương pháp chi phí
2.1.Khái niệm
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
12
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa
trên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn
hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động
sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản.
Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + ( Chi phí xây dựng - Giảm giá ).
2.2.Cơ sở lý luận
Dựa trên “ nguyên tắc thay thế ”, phương pháp chi phí hay còn gọi là
phương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giá
trị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây
là một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ
không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây
dựng công trình có lợi ích tương tự.
2.3. Cách bước thực hiện
Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước.
Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản.
Coi mảnh đất đó đất trống. Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụng
cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế những
công trình hiện có trên mảnh đất.
- Chi phí tái tạo công trình là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận như
nguyên trạng của công trình hiện có ( không tính đến các yếu tố công năng và
tính hữu dụng của nó ).

- Chi phí thay thế là chi phí để tạo ra một công trình mới nhưng có
công năng, tính hữu dụng tương đương với công trình cần định giá.
Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất,
xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này.
Có ba phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình đó là:
- Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo
sát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của công trình.
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
13
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
- Phương pháp thị trường: thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ
giảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ
lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu.
- Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có giá trị
hiện tại trên mặt đất.
Giá trị
công trình
=
Chi phí thay thế;
Chi phí tái tạo
-
Tổng giảm giá
tích luỹ công trình
Bước 5: Tính chi phí giảm giá của các công trình phụ trợ nếu các công
trình đó đi kèm theo công trình chính.
Bước 6: Tính giá trị của bất động sản.
Giá trị của
bất động sản
= Giá đất +

Giá trị
Còn lại
+
Giá trị các công trình
phụ trợ
2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
2.4.1. Đối tượng
Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích định giá bất
động sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó. Đôi khi phương
pháp này còn được sử dụng trong định giá để đền bù khi bất động sản bắt
buộc phải thu hồi.Ví dụ do mở đường phải dỡ bỏ ngôi nhà nằm trên phần diện
tích con đường đi qua theo quy hoạch.
Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bất
động sản đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụ
như những công trình công cộng: trường học, bệnh viện, …thì phương pháp
chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng.
Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng để
đối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác.
2.4.2. Yêu cầu
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Phung phỏp giỏ thnh cn c vo chi phớ c tớnh giỏ tr bt ng
sn, vỡ th kt qu nh giỏ cú chớnh xỏc cao, thỡ vic xỏc nh, tớnh toỏn
chi phớ mt cỏc chớnh xỏc l mt yờu cu khụng th thiu c i vi
phng phỏp ny. iu ny cng t ra yờu cu i vi ngi nh giỏ, ú l
phi nm vng c nhng quy nh hin hnh v n giỏ xõy dng; ng
thi cng phi tỡm hiu thờm giỏ tr th trng ca tng loi vt liu xõy dng
cụng trỡnh gn lin vi t.
Khi s dng phng phỏp ny cn phõn bit gia giỏ t v giỏ tr cụng

trỡnh trờn t, bi vỡ ch cú cụng trỡnh trờn t mi b khu hao. Mt khỏc,
khụng th dựng phng phỏp chi phớ xỏc nh giỏ t, do vy tớnh c
giỏ tr mnh t thỡ phi dựng phng phỏp thu nhp hoc phng phỏp so
sỏnh.
2.4.3. Hn ch
Cng nh phng phỏp so sỏnh, phng phỏp chi phớ cng s dng
nhng d liu th trng lm cn c nh giỏ, nờn nhng hn ch ca
phng phỏp so sỏnh cng ỳng vi phng phỏp chi phớ.
Chi phớ núi chung khụng to ra giỏ tr, khụng bng vi giỏ tr nờn nú
chi phớ khụng phn ỏnh c giỏ tr th trng ca bt ng sn.
Phng phỏp chi phớ s dng phng phỏp cng dn, song tng ca
nhiu b phn cha chc ó bng vi giỏ tr ca ton b.
Vic c tớnh s tin gim giỏ nhiu khi vn da vo ý kin ch quan
ca ngi nh giỏ. Trờn thc t, vn cha cú mt phng phỏp thng nht
tớch tng gim giỏ tớch lu.
Phng phỏp chi phớ ũi hi ngi nh giỏ phi thụng tho v k thut
xõy dng v phi cú kinh nghim.
3. Phng phỏp thu nhp
3.1. Khỏi nim
Phng phỏp thu nhp (phng phỏp vn hoỏ hay phng phỏp u t)
l phng phỏp nh giỏ bt ng sn da vo tng ngun thu nhp mang li
t bt ng sn ú trong sut thi gian khai thỏc, s dng. Bn cht ca
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
15
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
phương pháp này là tiến hành chuyển hoá các luồng thu nhập tương lai về
hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản.
3.2. Cơ sở lý luận
Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự báo
lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thị trường

hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó. Như vậy, có thể
xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàng năm
được tạo ra từ bất động sản đó.
3.3. Kỹ thuật định giá
Phương pháp vốn hoá có hai phương pháp đó là: phương pháp vốn hoá
trực tiếp và phương pháp vốn hoá lợi tức ( phương pháp chiết khấu ).
- Phuơng pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp sử dụng để chuyển
đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành trị số giá trị thông
qua một bước trực tiếp đó là chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập
phù hợp.
G =
NOI
Ro
Trong đó: G: Giá trị bất động sản.
NOI: Thu nhập hoạt động ròng.
Ro: Tỷ lệ vốn hoá
Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản sở hữu vĩnh viễn
( cho thu nhập ổn định hàng năm ).
- Phương pháp vốn hoá lợi tức: Là phương pháp được sử dụng để
chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu
từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức thích hợp.
Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có
thu nhập không đều, thời gian có giới hạn.
3.4. Các bước tiến hành
Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập mang lại từ bất động sản.
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
16
Chuyên đề tốt nghiệp
Bc 2: Tớnh cỏc chi phớ b ra cú c ngun thu nhp ú.

Bc 3: Tớnh thu nhp rũng.
Thu nhp rũng = Thu nhp Chi phớ - Thu.
Bc 4: Xỏc nh h s vn hoỏ.
Bc 5: c tớnh giỏ tr th trng ca bt ng sn cn nh giỏ.
3.5. i tng, yờu cu, hn ch
3.5.1. i tng
- Phng phỏp vn hoỏ c ỏp dng rng rói i vi nhng bt ng
sn to ra thu nhp c bỏn cho ngi mua vi mc ớch u t.
- Nhng ti sn c tip tc thuờ mang li thu nhp cho ngi s dng.
- Mt s u t cú mang li li nhun.
3.5.2. Hn ch
Mt trong nhng hn ch ca phng phỏp ny l cỏc tham s tớnh
giỏ tr bt ng sn ũi hi phi cú chớnh xỏc cao, trong khi ú vic xỏc
nh chỳng li tin hnh trong iu kin d kin trc. Vic d bỏo nhiu khi
khụng chớnh xỏc do khụng th d bỏo trc c nhng bin ng, nhng ri
ro cú th xy ra; iu ny lm cho chớnh xỏc ca kt qu tớnh toỏn thng
b hn ch. Tuy vy, cú th khc phc bng cỏch s dng cỏc phng phỏp
nh giỏ khỏc kim tra, trong trng hp kt qu kim tra cú s chờnh lch
ln thỡ phi ỏp dng cỏc phng phỏp nh giỏ khỏc tớnh toỏn.
Khi phõn tớch cỏc thng v tng t, cn phi iu chnh nhiu mt:
tui th, cht lng, thi hn thuờ, nhng thay i v tin thuờ trong tng
lai. Ngoi ra, kt qu nh giỏ cú nhy ln trc s thay i ca tham s
tớnh toỏn cng l mt hn ch ca phng phỏp ny.
4. Phng phỏp thng d
4.1.Khỏi nim
Phng phỏp thng d ( phng phỏp phỏt trin lý thuyt ) l phng
phỏp xỏc nh giỏ tr ca bt ng sn bng cỏch phỏt trin a dng bt ng
sn thnh nhiu cụng trỡnh, t c mc tiờu phỏt trin cao nht, tt nht v
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
17

Chuyên đề tốt nghiệp
s tng ng mt giỏ tr ca cụng trỡnh cao nht. Sau khi tr i chi phớ u t,
phỏt trin cú c giỏ tr ca bt ng sn.
Giỏ tr cũn li = Giỏ tr cụng trỡnh sau khi phỏt trin Chi phớ phỏt trin.
4.2.C s lý lun
L mt dng c bit ca phng phỏp u t, phng phỏp thng d
ũi hi phi quỏn trit y cỏc nguyờn tc nh giỏ. Tuy nhiờn, nguyờn tc
úng gúp gi vai trũ quan trng nht. Theo nguyờn tc ny, giỏ tr ca mt bt
ng sn c xỏc nh trờn c s ca s cú mt hay thiu vng nú s lm
cho giỏ tr ca tng ti sn tng lờn hay gim i l bao nhiờu.
4.3. Cỏc bc tin hnh
Bc 1: Xỏc nh s dng cao nht v tt nht cho bt ng sn mc
tiờu cú tớnh n nhng quy nh v xõy dng v nhng hn ch khỏc.
Bc 2: Thụng qua phng phỏp so sỏnh hoc phng phỏp vn hoỏ
c tớnh ton b tng giỏ tr ca quỏ trỡnh phỏt trin.
Bc 3: c tớnh tng chi phớ phỏt trin.
Chi phớ phỏt trin bao gm: chi phớ thu dn a im, chi phớ chuyờn
mụn, chi phớ bỏn v cho thuờ bt ng sn, chi phớ vn v chi phớ khỏc.
Bc 4: Xỏc nh giỏ tr cũn li.
Giỏ tr = Giỏ tr phỏt trin Chi phớ phỏt trin.
Bc 5: Xỏc nh giỏ tr bt ng sn mc tiờu bng cỏch da vo giỏ
tr cũn li v cỏc yu t gi nh cu thnh giỏ vn ca bt ng sn mc tiờu.
Giỏ t = Giỏ tr cũn li Chi phớ phỏp lý - Thu - Chi phớ ti chớnh ca
t - Li nhun liờn quan n t.
4.4. i tng, yờu cu, hn ch
4.4.1. i tng
Phng phỏp thng d c cỏc nh thu xõy dng, cỏc cụng ty kinh
doanh bt ng sn s dng mt cỏch thng xuyờn khi ỏnh giỏ kh nng v
cỏc c hi u t vo bt ng sn ( ngha l, phng phỏp ny c s dng
nh giỏ nhng bt ng sn cú s phỏt trin hoc cú tim nng phỏt

Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
18
Chuyên đề tốt nghiệp
trin). Ngoi ra, nú cũn c s dng khi cỏc phng phỏp nh giỏ khỏc
khụng thc hin c y v hon chnh.
4.4.2. Yờu cu
Khi s dng phng phỏp giỏ tr cũn li ũi hi ngi nh giỏ phi
xem xột v quyt nh hỡnh thc s dng cao nht, tt nht tng giỏ tr mt
bt ng sn, d bỏo giỏ tr ca bt ng sn sau khi nú hon thnh. õy l
mt cụng vic ht sc khú khn v thc hin cụng vic ú ngi nh giỏ
phi cú kin thc - k nng v kinh nghim v phỏt trin v m rng t ai
xỏc nh ỳng c hi s dng cao nht v hiu qu nht.
4.4.3. Hn ch
Khú khn trong vic xỏc nh s dng cao nht, tt nht cu bt ng
sn ang tn ti.
Nhng c tớnh v chi phớ bỏn v giỏ bỏn cú th b thay i tựy theo
iu kin ca th trng.
Phng phỏp ny tớnh n k vng tng lai nhng li khụng tớnh n
giỏ tr thi gian ca tin nờn ó gi nh tt c cỏc dũng tin u xy ra ti mt
thi im.
Vi nhng hn ch trờn, phng phỏp thng d thng b phờ phỏn l
khụng gn v cha ng nhiu bin s.
5. Phng phỏp li nhun
5.1. Khỏi nim
Phng phỏp li nhun l phng phỏp da vo s phõn tớch kh nng
sinh li c tớnh ca vic s dng bt ng sn, tr i cỏc khon chi phớ hot
ng kinh doanh cũn li mt khon d ra l thu nhp thc hng nm ca bt
ng sn sau ú chuyn hoỏ thnh vn theo phng phỏp u t.
5.2. C s lý lun
Phng phỏp li nhun c xõy dng ch yu da vo gi thit: t

bn thõn bt ng sn cho mt lung thu nhp, v thu nhp ú c coi nh
li nhun thu c ca ngi kinh doanh, t ú to nờn giỏ tr ca bt ng
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
19
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
sản. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng
của phương pháp lợi nhuận.
5.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh mang lại liên
quan đến bất động sản.
Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến
việc tạo ra thu nhập.
Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ vào kinh
doanh.
Tiền thưởng của người kinh doanh và những rủi ro và tháo vát mà
người này có.
Bước 4: Lấy tổng thu nhập từ kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kinh
doanh trừ đi trả lãi tiền vốn của người kinh doanh và trừ đi tiền thưởng. Phần
còn lại được coi là hợp lý.
5.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
5.4.1. Đối tượng
Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụng
được phương so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất động sản. Độc
quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp ): pháp luật
nghiêm cấm phát triển, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định. Hoặc
độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con người không thể
xây dựng được.
5.4.2. Yêu cầu
Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ
sách. Phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi

các yếu tố khác thường.
Việc xác định lợi nhuận định mức của người kinh doanh, lợi nhuận sử
dụng vốn cho người kinh doanh cũng như hệ số vốn hoá phải căn cứ vào các
số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bất
động sản tương tự.
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
20
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
5.4.3. Hạn chế
Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc
chăm chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó.
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà
hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Một hạn chế khác của phương pháp này, đó
là: đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
IV. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự,chặt
chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Một
quy trình thẩm định bao gồm 6 bước, cụ thể là các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề;
Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người định
giá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể. Trong bước này ta cần giải quyết
những vấn đề sau:
- Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể….
- Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu
bộ phận.
- Thiết lập mục đích hoặc mục tiêu của việc định giá.
- Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bảo
hiểm hay giá trị thế chấp…..
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá;
Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần phải thực hiện các công
việc sau:
- Xác định các yếu tố cần nhận biết, để từ đó biết được những gì đã có và
những gì chưa có.
- Nhận biết về các nguồn thông tin cần thiết: thông tin về bất động sản so
sánh, thông tin về thị trường……
- Lập chương trình nghiên cứu, bao gồm: Xác định các bước thu thập và
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
21
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
phân tích số liệu; Phân biệt những công việc nào có thể uỷ nhiệm.
- Xây dựng đề cương của báo cáo định giá
Bước 3: Thu thập tài liệu;
Nhằm thu thập được đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải
xác định được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu. Các
thông tin cần thu thập bao gồm:
- Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh
tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó.
- Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất
động sản so sánh.
- Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường.
Bước 4: Phân tích tài liệu;
Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiến
hành các loại phân tích sau:
- Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định
giá.
- Phân tích tài sản: quá trình phân tích tài sản phải bao gồm các yếu tố
sau: việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của đất và công trình trên đất; những đặc

điểm có thể so sánh được.
Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá;
Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá
thích hợp để áp dụng. Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự
hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp. Đồng thời cũng phải
căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá.
Bước 6: Báo cáo định giá;
Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá. Nội
dung của báo cáo định giá phụ thuộc nhiều vào bản chất, mục đích của hoạt
động định giá. Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định
giá với các nội dung chính sau:
- Mục đích của công việc định giá bất động sản
- Miêu tả chính xác bất động sản được định giá
- Thời gian ước tính giá tri
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
22
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
- Số liệu minh hoạ và phân tích.
- Những điều kiện hạn chế.
Trong một báo cáo, người định giá thận trọng người định giá thận trọng
phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị
trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác.
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
23
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ
TÀI CHÍNH VIỆT NAM
I. KHÁI QUÁT NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY ĐỊNH
GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM

1. Quá trình hình thành và phát triển của công
Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài
chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá
được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật
Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị
đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8
năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài chính và
được đổi tên như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số
38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban
hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm Thẩm định giá. Ngày
06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/ QĐ – BTC Phê duyện
phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty
Định gía và Dịch vụ tài chính Việt Nam, hoạt động theo Luật Doanh Nghiệp.
Tại các khu vực miền Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc Công ty đều
có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó.
Hiện nay, Công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát
triển thông qua qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại
diện ở một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban
chấp hành của hội thẩm định giá Việt Nam, đồng thời cũng là thành viên của
Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất
lượng quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất
lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005.
Bïi ThÞ Mai Ph¬ng §Þa chÝnh 46
24
Chuyên đề tốt nghiệp
2. C cu t chc v chc nng nhim v.
2.1. C cu t chc.
2.2. Chc nng nhim v
- Kinh doanh dch v:
+ nh giỏ cỏc ti sn, bt ng sn, ng sn v cỏc d ỏn u t ca t

chc, cỏ nhõn trong v ngoi nc.
+ nh giỏ giỏ tr ti sn vụ hỡnh, giỏ tr thng hiu, li th kinh doanh.
+ Xỏc nh giỏ tr doanh nghip.
+ Bỏn u giỏ ti sn, hng hoỏ theo yờu cu ca khỏch hng.
+ Mụi gii kinh doanh ti sn: ng sn, bt ng sn v doanh nghip.
+ Xut bn cỏc n phm liờn quan n cỏc lnh vc, hot ng kinh doanh
ca cụng ty nh: kinh t th trng, giỏ c.bng Ting vit v ting nc
ngoi theo quy nh ca phỏp lut.
+ Kinh doanh xut nhp khu vt t, thit b hng hoỏ phc v sn xut v
tiờu dựng.
Bùi Thị Mai Phơng Địa chính 46
25
Hộị đồng quản trị
Tổng giám đốc
Ban kiểm soát
Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc
Văn
phòng
Phòng tài
chính kế
toán
Phòng
nghiệp
vụ 1
Phòng
nghiệp
vụ 2
Phòng
nghiệp
vụ 3

Trung
tâm đấu
giá
Các
phòng
khác
Các văn phòng đại diệnCác chi nhánh